理論框架：城市競(jìng)爭(zhēng)力與城市房地產(chǎn)關(guān)系

理論框架城市競(jìng)爭(zhēng)力與城市房地產(chǎn)關(guān)系

一文獻(xiàn)介紹房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是城市重要的產(chǎn)業(yè)，是城市最基本的生活條件環(huán)境，也是城市發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境。房地產(chǎn)從多個(gè)方面影響城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)力、吸引力和輻射力，因而影響城市的競(jìng)爭(zhēng)力，反過(guò)來(lái)，城市競(jìng)爭(zhēng)力也影響房地產(chǎn)的發(fā)展。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)系的相關(guān)理論和實(shí)證問(wèn)題，國(guó)際專(zhuān)家很少進(jìn)行系統(tǒng)深入的探索。EamonnD’ArcyandGeoffreyKeogh的《房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市競(jìng)爭(zhēng)力文獻(xiàn)》和KennethGibb，DanielMackayandMichaelWhite的《房地產(chǎn)市場(chǎng)及其在城市競(jìng)爭(zhēng)力中的角色：選擇性的文獻(xiàn)和證據(jù)回顧》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市競(jìng)爭(zhēng)力的一些研究進(jìn)行了綜述和回顧。本部分結(jié)合這兩篇文獻(xiàn)及其最新的研究，將對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹。EamonnD’ArcyandGeoffreyKeogh認(rèn)為：城市競(jìng)爭(zhēng)力意味著一個(gè)城市開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造比較優(yōu)勢(shì)的能力，相對(duì)于它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言更能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的興趣近年來(lái)迅速增長(zhǎng)，對(duì)此所做的相關(guān)研究也是多學(xué)科與廣泛的，既吸引了政策制定者也吸引了學(xué)者（例如，CEC，1992，1997；CheshireandGordon，1995，1996；Jensen-Butleretal.，1997，Oatley，1998；Porter，1995；ScottandSosa，1996）。同時(shí)，一定制度下的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)適當(dāng)?shù)某惺苣芰χ苯佑绊懗鞘懈?jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)有能力滿(mǎn)足工業(yè)迅速發(fā)展變化需要、敏感靈活的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能為城市提供有力的競(jìng)爭(zhēng)力。最近的一些著作已經(jīng)開(kāi)始探究房地產(chǎn)市場(chǎng)是塑造城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展的很有潛力的重要因素（Ball，1986，1994，1996；Car-BonaraandD’Arcy，1993；D’ArcyandKeogh，1997a，1998；Fainstein，1993；Garreau，1991；Healeyetal.，1992；VanderKrabben，1995）。Begg（1999）提出的城市競(jìng)爭(zhēng)力的模型，將房地產(chǎn)領(lǐng)域默認(rèn)為一種充當(dāng)“塑造性因素”角色的城市資產(chǎn)（或者是一種不利因素，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作不良的話(huà)）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際參與者——開(kāi)發(fā)商、投資商、管理者和代理商——認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是一系列相互作用，相互關(guān)聯(lián)的市場(chǎng)組成的，認(rèn)為房地產(chǎn)的確是生產(chǎn)/服務(wù)需求中的一種引致需求（deriveddemand）。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)行業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的內(nèi)因而不是外因。1.房地產(chǎn)的自然特性對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力有影響耐用性意味著它作為穩(wěn)定資產(chǎn)的潛力，租戶(hù)和房東之間的關(guān)系意味著所產(chǎn)生的租約將租賃收入轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕康禺a(chǎn)的一種債券（bond）。信息不對(duì)稱(chēng)決定人們對(duì)二級(jí)市場(chǎng)知之甚少，盈利機(jī)會(huì)來(lái)自于對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)期的可能性（Balletal，1998）。房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的。市場(chǎng)緊張和計(jì)劃限制能為土地所有者和開(kāi)發(fā)商提供超常的盈利機(jī)會(huì)，導(dǎo)致可以提高市場(chǎng)易變性的行為。空間固定性意味著房地產(chǎn)容易受到本地環(huán)境和鄰近地區(qū)所帶來(lái)的積極的或消極的一系列外部因素的影響。房地產(chǎn)的耐用性、空間固定性、市場(chǎng)稀薄性、異類(lèi)性、供給無(wú)彈性，以及對(duì)土地和建筑市場(chǎng)的廣泛介入性，從不同方面影響城市的競(jìng)爭(zhēng)力。2.房地產(chǎn)法律制度對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力有影響房地產(chǎn)可以作為生產(chǎn)資源或者財(cái)富積累而被所有者擁有，然而所有權(quán)利益之間可承認(rèn)的關(guān)系通常受到法規(guī)的限制，并且所有者的權(quán)利也會(huì)受到外部的限制。由于建筑環(huán)境的物理形式間接影響城市競(jìng)爭(zhēng)力，因此對(duì)房地產(chǎn)的擁有方式也會(huì)間接影響城市競(jìng)爭(zhēng)力，這種間接影響是通過(guò)作用于已經(jīng)被使用的現(xiàn)存房屋和即將被使用的新房屋而實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程受規(guī)則、制度和物質(zhì)資源等制約。3.房地產(chǎn)作為“硬”資產(chǎn)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力有影響B(tài)egg（1999）利用MichaelPorter的競(jìng)爭(zhēng)力模型來(lái)綱要化地描述了影響城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的因素，主要關(guān)注的焦點(diǎn)四個(gè)部分：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)、企業(yè)特征、商業(yè)環(huán)境以及創(chuàng)新和學(xué)習(xí)。在這四個(gè)部分中商業(yè)環(huán)境最受關(guān)注，其中很多對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力有顯著影響的方面都涉及了可以對(duì)雇主的投入成本產(chǎn)生影響的混合因素。這些因素主要包括生產(chǎn)的供給、質(zhì)量和成本。Begg認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可以通過(guò)限制供給來(lái)影響地方吸引力，這一策略會(huì)損傷其他運(yùn)作良好的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，高昂的租金同樣也可以阻礙新的使用者（occupier）進(jìn)入市場(chǎng)。McGilp（2000）認(rèn)為低成本房地產(chǎn)已不再是吸引內(nèi)部投資的決定性因素。但土地和房地產(chǎn)可以通過(guò)對(duì)市中心活力的貢獻(xiàn)以及對(duì)城市生活環(huán)境吸引力的保持來(lái)間接影響軟資產(chǎn)。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力有影響D’Arcy和Keogh（1997a，1998）認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在生產(chǎn)性空間和投資資產(chǎn)方面是一個(gè)異質(zhì)的市場(chǎng)，它由交易環(huán)境構(gòu)成，這個(gè)交易環(huán)境具有市場(chǎng)活動(dòng)的分散性、交易成本的高昂性和信息不完全性的典型特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易是非常復(fù)雜的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)制度，它包括一系列正式和非正式的規(guī)則和慣例，將不同程度地滿(mǎn)足城市經(jīng)濟(jì)的需求，并對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力做出貢獻(xiàn)。Keogh和D’Arcy（1994）的分析還表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度形式與其說(shuō)有利于提高整體市場(chǎng)的效率，不如說(shuō)可以保護(hù)市場(chǎng)參與者的利益（Evans，1995；KeoghandD’Arcy，2000）。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易制度通過(guò)影響城市開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)能力，并因此影響競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，這一觀點(diǎn)正逐漸被認(rèn)同。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為政策工具對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力有影響因?yàn)閹缀跛械某鞘姓叨寂c房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，所以房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)已經(jīng)為促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一種特殊的供給方面的干預(yù)。通常假定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以被用于刺激空間需求和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。盡管已經(jīng)從很多方面對(duì)房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)進(jìn)行了廣泛的研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在城市政策中扮演主要角色，但是只有很少的研究間接地論述了這些觀點(diǎn)。但這種方式的再生產(chǎn)能否提高城市經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力尚不清楚。Healey（1991，1992，1994），Healeyetal（1992）和Fainstein（1993，1994）提供了大量對(duì)房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目的批判性說(shuō)明。Turok（1992）強(qiáng)調(diào)要平衡好房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)與其他形式驅(qū)動(dòng)的關(guān)系，以此確保其積極作用。D’Arcy和Keogh（1998）認(rèn)為為地方性競(jìng)爭(zhēng)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)主導(dǎo)型政策可能會(huì)因?yàn)闆](méi)有充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義而未被有效實(shí)施。他們特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)值信號(hào)作為城市競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)的模糊性和誤導(dǎo)性本質(zhì)。6.宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系美國(guó)的DiPasquale和Wheaton（1996）以及英國(guó)的Ball，Lizieri和MacGregor（1998）開(kāi)發(fā)了四象限模型，分析房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的關(guān)系，同時(shí)說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種不同影響。宏觀經(jīng)濟(jì)可能增長(zhǎng)，也可能緊縮，長(zhǎng)期利率或者其他因素能夠?qū)е路康禺a(chǎn)資產(chǎn)的需求發(fā)生變化。短期信貸可獲取性或地方法規(guī)的變化，能夠影響物業(yè)新增供給的成本。每種因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化將有不同的影響。在分析城市的競(jìng)爭(zhēng)力和房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)，他們開(kāi)發(fā)了簡(jiǎn)單的三部門(mén)模型：產(chǎn)出市場(chǎng)和兩個(gè)要素市場(chǎng)即勞動(dòng)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)。城市的競(jìng)爭(zhēng)力取決于產(chǎn)出市場(chǎng)的規(guī)模及增長(zhǎng)，城市產(chǎn)出取決于邊際收益和要素邊際成本。因此，勞動(dòng)力、房地產(chǎn)與城市產(chǎn)出（即區(qū)域需求）相互影響。但是三部門(mén)模型存在的問(wèn)題在于將房地產(chǎn)理解為生產(chǎn)要素，實(shí)際上房地產(chǎn)是要素也是產(chǎn)品，可消費(fèi)也可投資，有住宅也有商業(yè)工業(yè)地產(chǎn)，因此，三部門(mén)模型對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)關(guān)系的理解是片面的，這一模型是有缺陷的。二城市宏觀經(jīng)濟(jì)體系（一）城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)城市作為一個(gè)空間經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)和國(guó)家有許多相似之處，因此，分析城市經(jīng)濟(jì)可以借鑒國(guó)家的分析框架。但城市經(jīng)濟(jì)有兩點(diǎn)明顯不同于國(guó)家：第一，一般而言，區(qū)域（城市國(guó)家或者特別行政地區(qū)除外）沒(méi)有資金的貨幣供應(yīng)，城市當(dāng)局不能控制貨幣供應(yīng)，對(duì)各城市面臨相同的利率和匯率條件，貨幣供給的變化同時(shí)產(chǎn)生影響。國(guó)家貨幣等總體經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于不同城市房地產(chǎn)景氣的影響程度，將視總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需因素的影響而定。例如，貨幣供給的增加則使銀行貸款條件較為有利，不論是購(gòu)房者或是開(kāi)發(fā)商均可獲得較低成本的資金來(lái)源，房地產(chǎn)的需求與供給將同時(shí)增加，至于供需的調(diào)整過(guò)程與調(diào)整程度，主要視該地區(qū)需求與供給彈性而定。第二，理論上說(shuō)，區(qū)域或城市經(jīng)濟(jì)是完全開(kāi)放的，各城市之間產(chǎn)品、服務(wù)、勞動(dòng)力和資金流動(dòng)不存在任何法律障礙。除房地產(chǎn)等不可移動(dòng)外，各城市之間商品和服務(wù)高度流通。（二）城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)分析城市總體經(jīng)濟(jì)可以從城市的總供給和總需求入手。城市的總供給主要由城市的勞動(dòng)力、資本、土地房屋等生產(chǎn)要素的供給和生產(chǎn)技術(shù)水平的高低決定。城市的總需求則包括城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)需求、投資需求、當(dāng)?shù)卣枨蠛统鞘型饨?jīng)濟(jì)體對(duì)該城市產(chǎn)品和勞務(wù)的需求構(gòu)成。即：總供給Y=f（L，K，T）其中L表示勞動(dòng)力供給，K表示資本，T表示房地產(chǎn)生產(chǎn)要素?？傂枨驟=C+I+G+（X-M）其中，C表示消費(fèi)需求，I表示投資需求，G表示政府需求，（X-M）表示當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)主體對(duì)城市外區(qū)域需求和外部對(duì)當(dāng)?shù)匦枨蟮膬舨铑~。城市宏觀經(jīng)濟(jì)體系的六個(gè)主體包括：本地企業(yè)、政府、家庭和外地企業(yè)、政府、家庭。本地家庭通過(guò)向本地和外地要素市場(chǎng)提供要素，獲得收入，然后用收入向本地和外地產(chǎn)品市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品。本地企業(yè)通過(guò)向本地和外地要素市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)要素，支付費(fèi)用，然后用通過(guò)向本地和外地產(chǎn)品市場(chǎng)出售商品，獲得收入（見(jiàn)圖7-1）。圖7-1城市宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)系統(tǒng)（1）產(chǎn)品總需求：本外地居民（包括政府）需求的產(chǎn)品。其中，本地需求：E=C+I+M。C表示消費(fèi)，I表示本地投資，M表示本地居民、企業(yè)對(duì)外地消費(fèi)（進(jìn)口）。外地消費(fèi)：X表示對(duì)域外出口。其中，向城市外的出口是城市經(jīng)濟(jì)中最基本的需求，決定本地的投資和消費(fèi)。（2）產(chǎn)品總供給：本地企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品。其中，本地產(chǎn)出：Q=w+Π=C-M+I+X。w代表工資，Π租金和利潤(rùn)，C代表當(dāng)?shù)氐目傁M(fèi)，I代表當(dāng)?shù)赝顿Y，X代表當(dāng)?shù)貙?duì)外供給（出口），M表示域外產(chǎn)品對(duì)本地的供給。（3）要素總需求：本外地企業(yè)生產(chǎn)所需要的生產(chǎn)要素包括勞動(dòng)力、土地及資本品。供給取決于城市的生產(chǎn)要素（數(shù)量、質(zhì)量和價(jià)格）。（4）要素總供給：本外地企業(yè)生產(chǎn)所擁有的生產(chǎn)要素包括勞動(dòng)力、資本品和房地產(chǎn)。理論上，大部分要素是可流動(dòng)并且價(jià)格趨于一致，但是房地產(chǎn)、部分資本品和基本勞動(dòng)力是非流動(dòng)要素。（5）貨幣供求：貨幣供求分為兩部分，交易需求和供給在國(guó)家金融市場(chǎng)取得平衡，投機(jī)需求是個(gè)漏出量，由國(guó)家總貨幣市場(chǎng)的利率和貨幣供給決定。城市產(chǎn)品總需求、價(jià)格水平、產(chǎn)品總供給和城市要素總需求、價(jià)格水平、要素總供給，相互作用決定城市宏觀經(jīng)濟(jì)。城市經(jīng)濟(jì)同時(shí)也是由眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)構(gòu)成，由于歷史、自然、資源、經(jīng)濟(jì)、文化等原因，不同城市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成是不同的，但是一些體現(xiàn)城市基本功能的工業(yè)和服務(wù)業(yè)是必不可少的，并且要匹配合理地發(fā)展。三房地產(chǎn)的系統(tǒng)構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)龐雜的系統(tǒng)。從交易過(guò)程來(lái)分，房地產(chǎn)包括資產(chǎn)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)。從使用類(lèi)型來(lái)分，房地產(chǎn)包括住房、工業(yè)、商業(yè)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和其他等房地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)是由多個(gè)市場(chǎng)構(gòu)成，這些市場(chǎng)又相互連動(dòng)、動(dòng)態(tài)變化。實(shí)際上，房地產(chǎn)子市場(chǎng)之間通過(guò)供給、需求和價(jià)格相互作用，每一市場(chǎng)外生因素變化，都會(huì)通過(guò)內(nèi)生因素在子市場(chǎng)之間產(chǎn)生互相傳導(dǎo)。1.房地產(chǎn)三市場(chǎng)使用市場(chǎng)：在使用市場(chǎng)上，房地產(chǎn)包括正在使用的和暫時(shí)閑置的房屋和土地。由于房地產(chǎn)自然力、技術(shù)和人為等原因，房地產(chǎn)存量每年都存在折舊。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)屬于即時(shí)性消費(fèi)市場(chǎng)。資產(chǎn)市場(chǎng)：由于房地產(chǎn)屬一次性購(gòu)買(mǎi)和長(zhǎng)期性消費(fèi)，因此，房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品，房地產(chǎn)是消費(fèi)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩位一體的。房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)，是一種特殊的商品，可供于本身使用，可以出租獲得收入，也可以轉(zhuǎn)手出售獲得利潤(rùn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)還可分為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)際資產(chǎn)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)市場(chǎng)：在新房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上，新房供給實(shí)際上是住房開(kāi)發(fā)性投資，住房投資也就是新房供給的增加。2.三市場(chǎng)均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的標(biāo)志是實(shí)際空置率等于自然空置率。長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)向均衡狀態(tài)趨進(jìn)。假定三市場(chǎng)原來(lái)處在均衡狀態(tài)。當(dāng)租賃市場(chǎng)外生變量（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口）導(dǎo)致需求增加時(shí)（實(shí)際空置率小于自然空置率，市場(chǎng)處在非均衡狀態(tài)），資產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升（見(jiàn)圖7-2），導(dǎo)致開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供給量增加，（實(shí)際空置率小于自然空置率，市場(chǎng)處在非均衡狀態(tài)），進(jìn)而導(dǎo)致土地市場(chǎng)供給量增加。當(dāng)額外需求被滿(mǎn)足時(shí)（實(shí)際空置率等于自然空置率），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)被停止，市場(chǎng)重新回到均衡狀態(tài)。圖7-2房地產(chǎn)三市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制3.三市場(chǎng)非均衡短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡的標(biāo)志是實(shí)際空置率不等于自然空置率。短期房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于一些預(yù)期、調(diào)整過(guò)程問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)逆均衡的趨勢(shì)。假定三市場(chǎng)原來(lái)處在均衡狀態(tài)，當(dāng)資產(chǎn)市場(chǎng)上外生因素（預(yù)期因素）變化時(shí)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供給量增加，土地市場(chǎng)供給量隨之增加，但租賃市場(chǎng)需求不變，供給增加，導(dǎo)致實(shí)際空置率大于自然空置率，租金下降，市場(chǎng)短期內(nèi)處在非均衡狀態(tài)。4.房地產(chǎn)系統(tǒng)的擴(kuò)展為了分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系，我們通常簡(jiǎn)化房地產(chǎn)系統(tǒng)，實(shí)際上房地產(chǎn)系統(tǒng)不僅復(fù)雜，影響因素也十分復(fù)雜。要更全面地分析、預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需要構(gòu)建更為具體的分析框架。本報(bào)告還提出兩個(gè)分析框架（詳見(jiàn)第十一、十二章）。四城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系在城市宏觀經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)系統(tǒng)是從屬于多種相互交叉系統(tǒng)的一部分。（1）是投資的一部分。在產(chǎn)品市場(chǎng)上，由于房地產(chǎn)本身是一種耐用商品，當(dāng)其被建成或購(gòu)買(mǎi)之后，可以在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)使用折舊，因此房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)或新建是投資行為，構(gòu)成城市總體經(jīng)濟(jì)中投資的一部分。居民在住宅市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)新的住房，以供以后很長(zhǎng)一段時(shí)間居住或出租使用，屬于投資范疇，企業(yè)擴(kuò)大辦公場(chǎng)所、新建廠(chǎng)房或擴(kuò)大改裝原有廠(chǎng)房也屬于投資范疇。（2）是消費(fèi)的一部分。在產(chǎn)品市場(chǎng)上，住房和非住房房產(chǎn)當(dāng)年使用，相當(dāng)于固定資產(chǎn)的折舊是消費(fèi)。由于住宅是居民的生活必需品，無(wú)論居民是否擁有住房，但其必須有房可住，當(dāng)家庭或個(gè)人選擇在市場(chǎng)上租賃住宅，而不是購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，其行為就屬于消費(fèi)行為。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易也是消費(fèi)的一部分。（3）是要素的一部分。在要素市場(chǎng)上，土地、商業(yè)用房地產(chǎn)、工業(yè)用房地產(chǎn)均屬于重要的生產(chǎn)要素。企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)，必須要在一定的“場(chǎng)所”之內(nèi)，而該場(chǎng)所，就是房地產(chǎn)商品本身。零售需要店鋪，生產(chǎn)需要工廠(chǎng)，這些店鋪工廠(chǎng)就是構(gòu)成生產(chǎn)要素的房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)是要素的一部分。（4）是產(chǎn)業(yè)的一部分。從產(chǎn)業(yè)的角度看，房地產(chǎn)是城市產(chǎn)業(yè)重要的構(gòu)成部分。房地產(chǎn)從投資到出售有其獨(dú)立的投資者、開(kāi)發(fā)商、咨詢(xún)策劃企業(yè)、代理商，還有金融中介機(jī)構(gòu)、企業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等為其服務(wù)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)也有其特殊的監(jiān)管部門(mén)。因此，房地產(chǎn)本身構(gòu)成了一個(gè)龐大的、有很多分支的產(chǎn)業(yè)鏈，這些產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是城市產(chǎn)業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它幾乎涉及了整個(gè)城市發(fā)展的方方面面。（5）是金融的一部分。房地產(chǎn)一方面是投資品，可以保值增值，購(gòu)買(mǎi)后可以待價(jià)格上漲后出售獲得收益；另一方面其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)等環(huán)節(jié)都涉及大量的資金，因此房地產(chǎn)產(chǎn)品本身就具有了金融工具的特征。另外，由房地產(chǎn)本身衍生出來(lái)的一系列證券、債券等金融工具也形成了其獨(dú)特的金融市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融的一部分，但房地產(chǎn)金融是一個(gè)區(qū)域性的金融市場(chǎng)，其發(fā)展受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約和影響。當(dāng)然，區(qū)域性的市場(chǎng)也受到全國(guó)金融市場(chǎng)的影響，如房地產(chǎn)市場(chǎng)與貨幣供應(yīng)量、信貸規(guī)模、信貸政策和利率等宏觀金融變量存在高度的相關(guān)關(guān)系。五城市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)相互作用機(jī)制（一）城市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作用機(jī)制城市經(jīng)濟(jì)多種因素及其變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，其基本路徑是通過(guò)總需求、價(jià)格水平等影響房地產(chǎn)需求、供給和價(jià)格（見(jiàn)圖7-3）。圖7-3城市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)的房地產(chǎn)作用機(jī)制（1）當(dāng)本地實(shí)際GDP上升，利潤(rùn)和家庭收入會(huì)隨著GDP上升，失業(yè)率將下降，投資者和消費(fèi)者的信心增強(qiáng)。一方面，家庭消費(fèi)品增長(zhǎng)，導(dǎo)致住房消費(fèi)增長(zhǎng)，價(jià)格上升。另一方面，企業(yè)投資品增長(zhǎng)，帶動(dòng)勞動(dòng)力、工商業(yè)房地產(chǎn)資本品需求增長(zhǎng)，導(dǎo)致工商業(yè)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)及價(jià)格上漲。進(jìn)而住房需求增加，價(jià)格上漲。當(dāng)本地實(shí)際GDP的下降時(shí)，情況正好相反。（2）外地對(duì)本地產(chǎn)品的需求增長(zhǎng)，導(dǎo)致本地增加產(chǎn)品供給，勞動(dòng)力和工商業(yè)房地產(chǎn)需求增加，進(jìn)而導(dǎo)致住房需求增加，價(jià)格上漲。當(dāng)外地對(duì)本地產(chǎn)品的需求下降時(shí)，情況正好相反。（二）城市房地產(chǎn)對(duì)城市宏觀經(jīng)濟(jì)的作用機(jī)制由于人口增長(zhǎng)、收入水平、自然條件、城市化程度等不同，加上房地產(chǎn)預(yù)期的不同及變動(dòng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不同的供需條件，房地產(chǎn)發(fā)展又有自己的獨(dú)立性。房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。其基本路徑是通過(guò)房地產(chǎn)需求、供給、價(jià)格，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面（見(jiàn)圖7-3）。1.投資效應(yīng)房地產(chǎn)投資作為宏觀經(jīng)濟(jì)中投資的重要組成部分，投資通過(guò)其乘數(shù)效應(yīng)將帶動(dòng)產(chǎn)出和收入的增加，從而造成GDP上升。但是，由于預(yù)期等原因，過(guò)度住房投資，首先將導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲，進(jìn)而帶動(dòng)勞動(dòng)力價(jià)格上漲，導(dǎo)致城市總體產(chǎn)品成本上升；與此同時(shí)導(dǎo)致要素向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，扭曲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。過(guò)度工商業(yè)房地產(chǎn)投資，首先將導(dǎo)致其價(jià)格上漲，進(jìn)而帶動(dòng)要素價(jià)格上漲，導(dǎo)致城市總體產(chǎn)品成本上升；與此同時(shí)導(dǎo)致要素向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，扭曲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2.消費(fèi)效應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)作為宏觀經(jīng)濟(jì)中消費(fèi)的重要組成部分，對(duì)消費(fèi)的影響有5個(gè)方面的效應(yīng)：（1）兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。對(duì)于擁有房地產(chǎn)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來(lái)財(cái)富的增加，因此可以增加當(dāng)期的消費(fèi)。如果房?jī)r(jià)上漲后持有者可以通過(guò)再融資方式或者出售的方式來(lái)兌現(xiàn)資本收益的話(huà)，那么這種收益必定會(huì)對(duì)家庭消費(fèi)起到促進(jìn)作