房地產(chǎn)測繪共有建筑面積分攤規(guī)則

房地產(chǎn)測繪共有建筑面積分攤規(guī)則異產(chǎn)毗連房屋權屬分割清晰，不存在共有共用部位的，各戶面積在各自范圍內(nèi)單獨計算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應進行共有建筑面積分攤計算。1.1公用建筑面積的分類公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分攤的公用建筑面積。被分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。1.1.1不被分攤的公用建筑面積1)地下室或半地下室中設計作為人防工程及中高層以上建筑的消防避難層(室)部分的建筑面積。2)獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨立的車位、車庫、雜物間等的建筑面積。3)建在棟內(nèi)，為他棟或多棟服務的設備用房、值班警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區(qū)服務的公用房屋及通道等的建筑面積。4)按規(guī)劃批建，層高在2.20m以上的技術(結構)轉換層，架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間的建筑面積。5)建設、開發(fā)單位自留、自用的房屋和物業(yè)管理公司的經(jīng)營辦公用房的建筑面積。6)用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的建筑面積。1.1.2共有建筑面積1)棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積。2)棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積。3)棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積。4)僅為本棟服務且設在本棟地下或地上的設備用房、值班警衛(wèi)室(包括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房,也包括為本棟服務的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達室,還包括自動報警控制中心和影像監(jiān)控室)，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元服務的，為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。5)套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半的建筑面積。1.2共有建筑面積的分攤原則1)共有建筑面積的分攤，應以棟為單位進行。非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟共有建筑面積不分攤到他棟。2)產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。3)無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進行分攤。4)共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權人在共有建筑面積上的產(chǎn)權界。1.3共有建筑面積分類根據(jù)共有建筑面積的使用功能，可分為以下四類：1)整棟共有建筑面積：指為整棟服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進行分攤。2)功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)分攤。3)層共有建筑面積：當各層的共有建筑不同時，應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層分別進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，按層各自分別進行分攤。4)其他共有建筑面積。1.4共有建筑面積計算及分攤的若干細則1.4.1列為不被分攤的公用建筑應視為一個產(chǎn)權單元，并參與分攤該棟相應的共有建筑面積。1.4.2設在棟內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等獨立使用的房屋，應為一個產(chǎn)權單元，參與分攤該棟相應的共有建筑面積。1.4.3有附屬層（或架空層，層高2.20米以上）的房屋，附屬層應劃分為獨立的功能區(qū)。1.4.4一棟由裙樓相連的、有多個塔樓的房屋，塔樓應劃分為不同功能區(qū)。1.4.5單一功能房屋存在多個單元時，一般以棟為單位統(tǒng)一分攤共有面積，但如有下列情況之一的，應劃分為不同功能區(qū)：1)有的單元設電梯、有的單元不設電梯，按設電梯和不設電梯的單元劃分功能區(qū)。2)有的單元為通廊式梯間、有的單元為單元式梯間，按梯間不同的單元劃分功能區(qū)。3)有的單元為多層、有的單元為高層，按多、高層單元劃分功能區(qū)。4)各單元每層的戶數(shù)不同，按不同單元劃分功能區(qū)。1.4.6地下室通道的建筑面積處理1)為整棟服務的出入口，列為本棟應分攤的共有建筑面積；否則，計入地下室應分攤的共有建筑面積。2)車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分攤。3)地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各戶進行分攤。1.4.7室外樓梯處理1)僅供一戶使用的，全部計入該戶套內(nèi)建筑面積。2)為不同功能區(qū)服務的，其面積列為相應功能區(qū)的共有建筑面積；僅為某一功能區(qū)服務的，計入該功能區(qū)共有建筑面積。1.4.8室內(nèi)樓梯處理1)為整棟服務的樓梯或電梯，整棟分攤（在個別樓層或部分樓層有門不開的，不影響整棟分攤）。2)樓梯按不同的服務范圍分功能區(qū)分攤時，屋頂樓梯間仍為整棟的共有建筑面積。3)因各層用途不同，在不同位置設置高、低不同的樓梯，但各樓梯之間所在某一層互通的，如圖6-1中的1梯至3梯，這些樓梯的梯間共有面積可合并為區(qū)間共有面積。如果某一層還設有專用梯，則按室內(nèi)專用梯處理。如圖6-2的第4層。圖6-1圖6-24)室內(nèi)專用梯（樓梯、電梯），其通過“不使用”樓層的梯間共有面積，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間共有面積；通過“使用”樓層的梯間共有面積為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)共有面積。1.4.9穿過房屋的通道處理若此通道只為本棟服務，則列為本棟應分攤的共有建筑面積；否則，列為不被分攤的公用建筑面積。1.4.10走廊的處理1)房屋除第一層(地面)外的其他各層的內(nèi)、外走廊，列為本層的共有建筑面積。2)位于建筑物第一層（地面）的外走廊、檐廊，符合如下條件的，列為不被分攤的公用建筑面積：a)走廊、檐廊緊臨街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間。b)走廊、檐廊兩端不能封閉，可在平行于街道方向上通行。不符合上述兩條件的，列為應分攤的共有建筑面積。第一層全部為商鋪且各商鋪均向走廊（或檐廊）開門時，走廊（或檐廊）的建筑面積列為第一層各商鋪應分攤的共有建筑面積。第一層為公寓、辦公用房時，也按此原則處理。除此之外，第一層外走廊、檐廊的建筑面積列為整棟應分攤的共有建筑面積。1.4.11當商場需要分割成通道和若干鋪位時，通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。1.4.12兩棟獨立建筑物之間的架空通廊列為不被分攤的公用建筑面積。1.5共有建筑面積確認在一棟建筑的計算數(shù)據(jù)進入計算系統(tǒng)之前，可按如下步驟對公用建筑面積進行分析確定:1)確定一棟房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱。2)將公用建筑面積劃分成應分攤的和不分攤的兩類。3)分析每一部分的應分攤公用建筑的服務范圍，并按共有建筑服務范圍確定其服務功能區(qū)。僅服務于某一功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內(nèi)共有建筑面積；服務于多個功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)間共有建筑面積。4)將區(qū)間共有建筑面積分攤后各區(qū)所得的分攤面積，分別加到相應的區(qū)內(nèi)共有建筑面積中，然后按本區(qū)內(nèi)的套內(nèi)建筑面積的比例進行分攤。即，先將從高級別分攤得到的共有建筑面積加到低級別的共有建筑面積中，分別計算分攤系數(shù)，逐級分攤。1.6共有建筑面積分攤1.1.1分攤公式按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算：＆Si=K×SiK=∑＆Si/∑Si式中：K—為面積的分攤系數(shù)，分攤系數(shù)取位至0.000001；Si——為各單元參加分攤的套內(nèi)建筑面積（m2）；＆Si——為各單元分攤所得的共有建筑面積（m2）；∑＆Si——為需要被分攤的共有建筑面積總和（m2）；∑Si——為參加分攤的各單元套內(nèi)建筑面積總和（m2）。1.1.2分攤方法1)整體分攤使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的房屋適用于整體分攤的方法。分戶分攤的共有建筑面積＝共有建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)＝共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和2)多級分攤不適用于整體分攤的房屋采用多級分攤。多級分攤應遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則。a)第一級分攤。根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區(qū)域進行劃分。各功能區(qū)間共有建筑面積，即棟共有建筑面積，按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積依比例分攤至各功能區(qū)。功能區(qū)分攤的共有建筑面積＝第一級分攤系數(shù)×該功能區(qū)自有建筑面積第一級分攤系數(shù)＝功能區(qū)間共有建筑面積÷各功能區(qū)自有建筑面積之和各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍水平投影面積之和減去作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分。b)第二級分攤。某一功能區(qū)通過第一級分攤得到的共有建筑面積加上本功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積，即為該功能區(qū)的共有建筑面積，依照第一級分攤的方法，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層。層分攤共有建筑面積＝第二級分攤系數(shù)×該層套內(nèi)建筑面積第二級分攤系數(shù)＝（第一級分攤得到的共有建筑面積+層間共有建筑面積）÷各層套內(nèi)建筑面積之和層套內(nèi)建筑面積為各層外圍水平投影面積減去層內(nèi)的層間共有建筑面積和作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分。c)第三級分攤。第二級分攤得到的共有建筑面積加上各層的層內(nèi)共有建筑面積，按層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)