房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目申請(qǐng)說明報(bào)告

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1第二章發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 14第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 17第四章節(jié)能分析 21第五章建設(shè)用地分析 25第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 26第七章投資估算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 30第八章社會(huì)影響分析 36第九章結(jié)論和提議 39第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位1.1.1項(xiàng)目名稱：宿松縣陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目1.1.2申報(bào)單位：宿松縣華美房地產(chǎn)申報(bào)單位概況：宿松中豪房產(chǎn)開發(fā)含有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，法人代表：何國(guó)燈，企業(yè)實(shí)施董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)有工程建設(shè)開發(fā)部、物資供給部、綜合部、售房部和財(cái)務(wù)部，是含有高素質(zhì)人才和科學(xué)管理水平，有一定實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)本著“以人為本，質(zhì)量第一”經(jīng)營(yíng)宗旨，在全體職員共同努力下，在過去十二個(gè)月中取得了快速發(fā)展。我企業(yè)充足利用地理環(huán)境，使小區(qū)和周圍環(huán)境相融合，計(jì)劃設(shè)計(jì)將力圖營(yíng)造一個(gè)功效合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人人居環(huán)境，追求社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益整合，為宿松縣快速發(fā)展做出貢獻(xiàn)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1匯報(bào)編制依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)《相關(guān)公布項(xiàng)目申請(qǐng)匯報(bào)通用文本通知》發(fā)改投［］1169號(hào)；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》（第三版）；宿松縣國(guó)土局核發(fā)土地掛牌出讓成交確定書；宿松縣城鎮(zhèn)計(jì)劃管理局計(jì)劃設(shè)計(jì)條件；《中國(guó)建筑法》；國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》；國(guó)家相關(guān)防火、安全衛(wèi)生、勞動(dòng)保護(hù)和環(huán)境保護(hù)等規(guī)程和要求。1.2.2建設(shè)背景和市場(chǎng)調(diào)查分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還在發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)目前商品住房市場(chǎng)中最關(guān)鍵結(jié)構(gòu)是改善性需求，即換房居住需求。現(xiàn)在中國(guó)城市人均住房面積約26平方米，此數(shù)并不大，還有提升必需。而人均居住面積每提升1平方米，全國(guó)就會(huì)新增13億平方米住房需求。基于上六個(gè)月保定樓市消費(fèi)者心理調(diào)查分析認(rèn)為：（一）剛需是市場(chǎng)主體:31-40歲購(gòu)房者占了47%比重，改善住房條件為購(gòu)房關(guān)鍵原因；72%受訪人群年收入在5萬(wàn)或5萬(wàn)以下，首付不足或是影響置業(yè)主因；首次置業(yè)和改善性購(gòu)房群體是參與此次調(diào)查主體人群；（二）70%受訪者在購(gòu)房時(shí)承受范圍在40萬(wàn)元以下，62%受訪者可承受月還款額在1500元以下，在保定購(gòu)房者能承受房屋總價(jià)能力偏低，月還款能力偏低?，F(xiàn)在宿松縣住宅市場(chǎng)供給上,住宅面積在80-100m2以下占總量72%，住宅面積在101--120m2占總量20%，121--140m2占總量8%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，80m2--120m2住宅面積現(xiàn)在是宿松縣住宅市場(chǎng)上供給主力，另外，本項(xiàng)目所在宿松縣房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周圍關(guān)鍵樓盤，在住宅平均價(jià)格為3300元/平方米。購(gòu)房者所能承受價(jià)格在15-20萬(wàn)之間，百分比占到總量80%以上。高收入人群所占百分比為20%左右，其房?jī)r(jià)承受范圍較高。山水華庭、山水港灣小區(qū)住宅銷售均價(jià)在3300元/平方米左右，且銷售情況良好。從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況看，本項(xiàng)目地處縣城中心，地理位置優(yōu)越，交通便利，住房需求一定會(huì)更大。另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)置住宅金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提升。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加緊中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。依據(jù)市場(chǎng)情況及地域住宅需求分析，企業(yè)擬進(jìn)行陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。1.2.3建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)計(jì)劃本項(xiàng)目地點(diǎn)在破涼鎮(zhèn)，占地面積約11999.73平方米。依據(jù)宿松縣住建局下達(dá)計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住綜適用地（可兼容商業(yè)用地，兼容量≤10%），關(guān)鍵計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：容積率≤1.8，建筑密度≤30%，綠地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面積21490平方米，關(guān)鍵出入口方位為北側(cè)。1.2.4建設(shè)條件1.2.4.1區(qū)位概況育才花園三期工程開發(fā)項(xiàng)目所在宿松縣破涼鎮(zhèn)，破涼鎮(zhèn)集鎮(zhèn)緊鄰宿松縣工業(yè)園區(qū)，距縣城中心9公里，安慶130公里，九江80公里，合肥230公里。武漢220公里，南昌240公里。318高速105國(guó)道，合九鐵路穿鎮(zhèn)而過，合九鐵路宿松客貨站座落集鎮(zhèn)之中。距黃金水道長(zhǎng)江復(fù)興碼頭60公里，是本下縣陳漢、北浴、柳平、隘口、趾風(fēng)五鄉(xiāng)，二郎、涼亭兩鎮(zhèn)到縣城必經(jīng)之路，形成了完善、便捷客貨交通樞紐。1.2.4.2自然條件1.氣候當(dāng)?shù)貙賮啛釒駶?rùn)氣候區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，年平均氣溫16.6℃，年降水量1400mm，無霜期255天左右，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，夏季多西南風(fēng)。降水：年平均降水量為1236.4毫米,年最大降水量為1908.8毫米，常年雨季為6月下旬至8月中旬。2.地形地貌項(xiàng)目區(qū)域宏觀地貌單元屬長(zhǎng)江中下游沖洪積平原，微地貌屬長(zhǎng)江河漫灘。上部地層以第四系沖、淤積粘性土、粉土、粉細(xì)砂層組成，覆蓋層厚度大于30.00m。3.地理?xiàng)l件宿松縣古稱松茲侯國(guó)，建縣于西漢高后年間，約22歷史。屬安徽省安慶市管轄。宿松縣是皖鄂贛三省八縣結(jié)合部。據(jù)相關(guān)資料顯示，全縣耕地64萬(wàn)畝，山場(chǎng)73萬(wàn)畝，可養(yǎng)水面84萬(wàn)畝；境內(nèi)山區(qū)、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然資源豐富。宜漁淡水面積居全國(guó)第二、安徽第一，養(yǎng)殖條件優(yōu)越，名優(yōu)特水產(chǎn)品有較高著名度。據(jù)相關(guān)資料顯示，該縣棉花常產(chǎn)超出2.5萬(wàn)噸；有“長(zhǎng)江絕島”小孤山、“南國(guó)小長(zhǎng)城”白崖寨等，是皖西南旅游帶關(guān)鍵組成部分。1.2.5工程技術(shù)方案1.2.5.1工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《中國(guó)城市計(jì)劃法》建設(shè)部（2）《城市計(jì)劃編制措施實(shí)施細(xì)則》建設(shè)部1996年（3）《城市居住區(qū)計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）（修訂）（4）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-)（5）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-)（6）《給水排水工程管道結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（50332-)（7）《給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50268-）（8）《城市道路交通計(jì)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50220-95）（9）《城市用地分類和計(jì)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）（10）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）（）（11）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-）（12）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-）（13）《城市計(jì)劃行政執(zhí)法手冊(cè)》保定市計(jì)劃局（14）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JBJ3-（15）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-（16）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93（17）《屋面工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50207-（18）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（）（19）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-（20）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-（21）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-95（）（22）《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411-（23）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-（24）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-（25）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-（）（26）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-（27）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-（28）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》GB50079-（29）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-（30）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-（31）項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)資料1.2.5.2設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（1）建筑物平面設(shè)計(jì)依據(jù)各自功效不一樣而遵照不一樣設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保功效齊全，交通順暢，布局合理。（2）建筑物全方面突出表現(xiàn)形式和功效有機(jī)結(jié)合，盡可能簡(jiǎn)練、明快。（3）建筑物門窗設(shè)計(jì)以嚴(yán)格、安全為準(zhǔn)則，并滿足節(jié)能建筑需要。（4）建筑物照明及監(jiān)控線路隱蔽安裝以利安全。（5）建筑物內(nèi)飾以簡(jiǎn)練、素潔為主，地面鋪陶瓷地磚，墻面涂白色乳膠漆，屋頂鋪設(shè)高分子防水卷材。1.2.5.3計(jì)劃建設(shè)內(nèi)容計(jì)劃用地面積11999.73平方米，地下人防工程為地下室。輔助配套設(shè)施包含：發(fā)電機(jī)房、水泵房和門衛(wèi)室、物業(yè)管理、會(huì)所等，為磚混結(jié)構(gòu)。計(jì)劃總建筑面積21490平方米。1.2.6總圖部署1.2.6.1總圖部署標(biāo)準(zhǔn)（1）充足考慮城市長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，建筑物盡可能滿足布局合理、利用率高要求。（2）建筑物滿足采光、通風(fēng)、消防及管網(wǎng)部署要求。（3）滿足遠(yuǎn)近結(jié)合，功效區(qū)分明確，部署合理要求。1.2.6.2總平面部署標(biāo)準(zhǔn)（1）結(jié)合選址現(xiàn)實(shí)狀況，合理布局；（2）依據(jù)福利服務(wù)中心功效特點(diǎn)，按功效分區(qū)；（3）滿足工作生活要求，盡可能縮短電力、供（排）水管線，降低成本；（4）滿足消防要求，嚴(yán)格實(shí)施相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，節(jié)省能源；（5）合理進(jìn)行綠化建設(shè)，以達(dá)成降低污染、美化壞境目標(biāo)；（6）合適預(yù)留建設(shè)用地，確保老年公寓可連續(xù)發(fā)展。1.2.6.3總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)北部為生活區(qū)，部署有公寓樓、康復(fù)中心、門診部；南部為隸屬區(qū)，部署有洗衣房、變電所、泵房等。整體計(jì)劃科學(xué)，布局合理，功效明確，便于管理。1.2.6.4豎向計(jì)劃（1）豎向部署標(biāo)準(zhǔn)1)和總平面部署協(xié)調(diào)，為工程建設(shè)提供合理高程用地；2)滿足道路及管線敷設(shè)對(duì)高程要求；3)合理確定工程豎向標(biāo)高，使土方工程量最小；4)滿足各區(qū)間便利聯(lián)絡(luò)；5)保護(hù)生態(tài)環(huán)境。（2）豎向部署項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地科學(xué)設(shè)計(jì)，確保聚集雨水順暢流入縣城排水管網(wǎng)。場(chǎng)地地形控制標(biāo)高確實(shí)定關(guān)鍵取決于自然標(biāo)高、土方工程量和外側(cè)道路標(biāo)高要求。重視加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)環(huán)境美化、綠化。1.2.7公建配套工程1.2.7.1給排水1.設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)計(jì)劃》GBJ140—90；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87（修訂本）；《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15—88。2.設(shè)計(jì)范圍擬建小區(qū)在破涼鎮(zhèn)，已達(dá)成“五通一平”條件。市政自來水管道、天然氣管道已鋪設(shè)完成，有可靠水源供給，水質(zhì)符合國(guó)家用水標(biāo)準(zhǔn)。為滿足業(yè)主生活用水，主干網(wǎng)選擇DN200鑄鐵管，可確保均衡供水。生活污水排入宿松縣城城市地下污水管道。3.給水已達(dá)成“五通一平”條件。市政自來水主管道已鋪設(shè)完成，小區(qū)給水管網(wǎng)和市政供水管網(wǎng)連接，有可靠水源供給，水質(zhì)符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，最高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為150升/人·日，最高日用水量81.6m34.排水現(xiàn)有現(xiàn)實(shí)狀況DN2100毫米雨水管線和DN1800毫米污水管線，能夠就進(jìn)排入。1.2.7.2供暖本項(xiàng)目不包含供暖設(shè)計(jì)。1.2.7.3供電1.電力網(wǎng)絡(luò)電力連接城市電網(wǎng)，引接一路高壓電源，小區(qū)內(nèi)安裝有變壓器一臺(tái)，由宿松縣供電局統(tǒng)一供給，電力供給有保障2.負(fù)荷等級(jí)、電源小區(qū)內(nèi)生活用電負(fù)荷等級(jí)屬于二級(jí)。電源來自城管供電所，雙回路供電。電源由變配電系統(tǒng)引入住宅類內(nèi)配電柜。進(jìn)戶導(dǎo)線采取W22型0.6/1KV鎧裝電力電纜地下直埋引至室內(nèi)配電間，電壓為380/220V。變配電設(shè)備選擇1000KVA變壓器及輔助配套設(shè)備。照明配電方法采取樹干式和放射式相結(jié)合方法，照明配線選擇塑銅穿鋼管暗敷設(shè)。3.防雷和接地本設(shè)計(jì)中防雷裝置采取避雷網(wǎng)，局部高出層面設(shè)施采取避雷針，防雷電接地益和設(shè)備保護(hù)接地裝置共同接地極，此次設(shè)計(jì)接地系統(tǒng)TN—S系統(tǒng)。1.2.7.4通訊電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)均和市網(wǎng)連通。本項(xiàng)目估計(jì)需裝機(jī)容量為170門遠(yuǎn)程控交換機(jī)，擬由電信企業(yè)處理小區(qū)電話系統(tǒng)設(shè)計(jì)，寬帶網(wǎng)、電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。電話采取程控交換機(jī)，關(guān)鍵完成各業(yè)主日用電話和有特殊要求電話（隔音對(duì)講、錄音、可視、專線等要求）和采取技術(shù)方法。1.2.7.5供氣本項(xiàng)目住宅區(qū)前后道路、綠化和所需多種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均為企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，多種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)?，F(xiàn)在，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)成“五通一平”，其它配套設(shè)施將和住宅建設(shè)同時(shí)進(jìn)行1.2.8勞動(dòng)安全、衛(wèi)生擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防研究是在已確定技術(shù)方案和工程方案基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生不安全原因，并提出對(duì)應(yīng)防范方法。1.2.8.1指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建友好社會(huì)關(guān)鍵思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為關(guān)鍵，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，提倡安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長(zhǎng)久有效安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防和建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。1.2.8.2職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策和方法1.安全施工保障方法①選擇優(yōu)異、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，確保施工過程本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方法和手段，提升安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)搶救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)安全設(shè)施應(yīng)和建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2.職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策和方法①建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)工作場(chǎng)所，應(yīng)該符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)制，配置必需專業(yè)監(jiān)督和檢驗(yàn)裝備。③研究、推廣優(yōu)異職全危害控制技術(shù)，采取職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生情況改善。④落實(shí)相關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治和整改方法。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員勞動(dòng)保護(hù)、有效預(yù)防職業(yè)危害。⑥建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)職業(yè)病防護(hù)方法應(yīng)和建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。1.2.9消防設(shè)計(jì)1.2.9.1設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)1) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-]2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ140-90]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-]4) 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50016-98]5) 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50222-1995]本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是從總平面布局，建筑平面部署、細(xì)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全方面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)需要。1.2.9.2總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵照國(guó)家相關(guān)規(guī)范，首先滿足和相鄰建筑防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并確保大量人流快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充足考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等關(guān)鍵消防設(shè)計(jì)備可能性。1.2.9.3室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)《建筑物內(nèi)部裝修防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50222-1995）實(shí)施，依據(jù)功效和所處位置不一樣，采取不一樣裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求耐火極限。1.2.9.4消防道路設(shè)計(jì)住宅四面已經(jīng)有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)大于6米環(huán)狀道路。1.2.9.5水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室外消火栓用水量：25L/S自動(dòng)噴水用水量：30L/S1.2.9.6室外消火栓系統(tǒng)小區(qū)四面按規(guī)范設(shè)置室外消火栓，城市室外消火栓在范圍內(nèi)可記入。1.2.9.7室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采取SN65型室內(nèi)消火栓帶開啟按鈕，確保設(shè)置間距小于50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)成室內(nèi)任何部位。1.2.9.8自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫(kù)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。1.2.10項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及工程招投標(biāo)1.2.10.1項(xiàng)目進(jìn)度本項(xiàng)目工程計(jì)劃自10月開工，至10月完工，總工期2年。為了節(jié)省投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，估計(jì)每期推出商品房有50%可采取分期付款形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及企業(yè)開發(fā)能力、資金籌措可能性。工程實(shí)施進(jìn)度包含：項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)現(xiàn)在期工作、土建施工（地質(zhì)勘察、招投標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)等）、設(shè)備供給和安裝、試運(yùn)轉(zhuǎn)、完工驗(yàn)收。以下表所表示：序號(hào)季度進(jìn)度項(xiàng)目季度進(jìn)度（.10-.度累計(jì)8個(gè)季度）123456781項(xiàng)目調(diào)研2項(xiàng)現(xiàn)在期工作3土建施工4設(shè)備供給和安裝5試運(yùn)轉(zhuǎn)6完工驗(yàn)收1.2.10.2工程項(xiàng)目招投標(biāo)方案依據(jù)《中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全項(xiàng)目，包含項(xiàng)目標(biāo)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及工程建設(shè)相關(guān)關(guān)鍵設(shè)備、材料等采購(gòu)，必需進(jìn)行招標(biāo)。依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施情況，項(xiàng)目擬選招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用，必需符合《中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第十三條、第十四條要求條件，含有獨(dú)立法人資格和對(duì)應(yīng)資質(zhì)。招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)，是指招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)接收招標(biāo)人委托，從事編制招標(biāo)文件，審查投標(biāo)人資格，組織招標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)并答疑，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和提供招標(biāo)前期咨詢，協(xié)調(diào)協(xié)議簽署等業(yè)務(wù)所收取費(fèi)用。依據(jù)河北省招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目標(biāo)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)按差額定率累進(jìn)位計(jì)算。1.招投標(biāo)依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)增加招標(biāo)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行要求》；（2）《中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》。2.招標(biāo)內(nèi)容（1）建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和關(guān)鍵設(shè)備、儀器、材料等采購(gòu)活動(dòng)具體招標(biāo)范圍（全部或部分招標(biāo)）；（2）擬采取招標(biāo)組織形式為委托招標(biāo)或自行招標(biāo)。擬自行招標(biāo)，還應(yīng)根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)試行措施》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)）要求報(bào)送書面材料。（3）擬采取招標(biāo)方法為公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。國(guó)家關(guān)鍵項(xiàng)目和地方關(guān)鍵項(xiàng)目，擬采取邀請(qǐng)招標(biāo)，應(yīng)對(duì)采取邀請(qǐng)招標(biāo)理由作說明。1.2.11投資規(guī)模及資金籌措項(xiàng)目總投資3380萬(wàn)元；項(xiàng)目所需資金由宿松房地產(chǎn)開發(fā)自籌處理。表1-4關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1計(jì)劃總用地面積㎡11999.732計(jì)劃總建筑面積㎡214903道路及綠地㎡50004居住人數(shù)人——5居住戶數(shù)戶——6容積率≤1.87建筑密度%≤308綠地率%≥309項(xiàng)目總投資萬(wàn)元338010銷售收入萬(wàn)元5716.611繳銷售稅金及附加萬(wàn)元282.0512利潤(rùn)總額萬(wàn)元1576.613利稅率%4314利潤(rùn)率%27（稅后） 第二章發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展計(jì)劃分析《宿松縣十二五計(jì)劃》提出：加緊推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)輻射帶動(dòng)作用把加緊推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化作為全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展關(guān)鍵支撐，以更大氣魄、更大決心、更大力度，加緊人口、產(chǎn)業(yè)和各類生產(chǎn)要素向城鎮(zhèn)聚集，提升全市城鎮(zhèn)化水平。構(gòu)建梯次型城鎮(zhèn)體系。加緊水系、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育、醫(yī)療、公共交通、社會(huì)保障、戶籍制度等方面全方位對(duì)接。主動(dòng)推進(jìn)縣城向中小城市發(fā)展，加緊鄉(xiāng)改鎮(zhèn)進(jìn)程，打造一批特色中心鎮(zhèn)。加大城鎮(zhèn)戶籍制度改革力度，促進(jìn)更多農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變。陽(yáng)光家和苑項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)，完善了項(xiàng)目周圍地域基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)宿松縣整體城鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃建設(shè)起到主動(dòng)作用。企業(yè)不僅會(huì)實(shí)現(xiàn)本身利益，同時(shí)也將為城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，踐行社會(huì)責(zé)任。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析《國(guó)務(wù)院相關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)健康發(fā)展通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)健康發(fā)展，是提升居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要基礎(chǔ)要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增加，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速健康發(fā)展有力方法；是充足發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)有效路徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全方面建設(shè)小康社會(huì)，加緊推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化含有十分關(guān)鍵意義。起，為控制投資過快增加，央行121號(hào)文和國(guó)務(wù)院18號(hào)文相繼出臺(tái)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)其健康發(fā)展。，房地產(chǎn)宏觀政策以“國(guó)八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)行為和落實(shí)政府責(zé)任制。是實(shí)施宏觀調(diào)控政策延續(xù)年，從“國(guó)六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為專題。1、新舊“國(guó)八條”“舊國(guó)八條”將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)和用地供給結(jié)構(gòu)，增加一般商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供給；“新國(guó)八條”將“強(qiáng)化計(jì)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充足表現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)方面傾斜。2、“9070”政策“九部委新政”“9070”政策要求套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必需達(dá)成開發(fā)建設(shè)總面積70%以上，這一條迫使開發(fā)商產(chǎn)品關(guān)鍵定位中、小戶型商品房，對(duì)和未來住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生關(guān)鍵影響。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析為了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格限制、規(guī)范管理。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)計(jì)劃許可仍未開工項(xiàng)目，要重新進(jìn)行計(jì)劃審查。對(duì)不符合計(jì)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超出要求項(xiàng)目，不得核發(fā)計(jì)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)私自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出要求建設(shè)住房要依法給予處理直至沒收。切實(shí)整改房地產(chǎn)交易步驟違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處協(xié)議欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件私自預(yù)售商品房，責(zé)令停止并依法給予處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整改查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重，依法依規(guī)給經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，資金不足企業(yè)和項(xiàng)目不準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；嚴(yán)格項(xiàng)目審批，凡沒有資金起源或資金不落實(shí)，業(yè)主在申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)仍未結(jié)清拖欠工程款房地產(chǎn)項(xiàng)目，均不予同意立項(xiàng)；加大拖欠懲戒力度，要立即通報(bào)拖欠數(shù)額較大且不能按期償還房地產(chǎn)企業(yè)，不許可其開發(fā)新建設(shè)項(xiàng)目，不予辦理用地手續(xù)，不予貸款支持，不予核發(fā)計(jì)劃和施工許可證。為了加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，遏制部分過熱行業(yè)盲目投資和低水平反復(fù)建設(shè)。國(guó)家推出了一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)部分關(guān)鍵行業(yè)實(shí)施市場(chǎng)準(zhǔn)入制度；嚴(yán)格金融制度，規(guī)范金融管理；嚴(yán)格用地管理，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行專題全方面清理等。行業(yè)準(zhǔn)入限制加強(qiáng)，有利于愈加好規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻愈加規(guī)范化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理也愈加嚴(yán)格，這有利于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源分類及特點(diǎn)3.1.1資源分類廣義資源是泛指社會(huì)財(cái)富起源，既包含自然資源，又包含人力資源、信息資源和技術(shù)資源等社會(huì)資源。狹義資源是指人類用來發(fā)明社會(huì)財(cái)富自然資源，也即含有消費(fèi)價(jià)值或含有自然有用成份或含有自然環(huán)境特征資源。資源從不一樣角度可分為：1．可再生資源和不可再生資源可再生資源是指能夠經(jīng)過大自然作用不停地繁衍資源，包含漁業(yè)、森林等生物資源和水。不可再生資源又稱非更新資源或可耗竭資源，是指在人類可觀察時(shí)間程度不能自生恢復(fù)礦物資源，如金屬礦、石油、天然氣、煤炭和其它部分非金屬礦。2．可回收資源和不可回收資源資源產(chǎn)品效用喪失后，大部分物質(zhì)還能回收利用，稱為可回收資源，包含全部金屬礦物和除能源礦物以外多數(shù)非金屬礦物。使用過程不可逆，且使用以后不能恢復(fù)原狀資源是不可回收資源。3．物質(zhì)資源和生態(tài)資源物質(zhì)資源是指大家直接消費(fèi)和間接消費(fèi)資源，關(guān)鍵指礦產(chǎn)資源和生物資源。生態(tài)資源是指能保持生物圈生態(tài)平衡，從而確保人類正常生活環(huán)境，能完成一系列基礎(chǔ)生命關(guān)鍵職能物質(zhì)體系。通常將能容納人類活動(dòng)所產(chǎn)生廢物資源，如空氣、水和土壤等歸為生態(tài)資源。3.1.2資源特點(diǎn)1．資源有限性不管對(duì)資源怎樣進(jìn)行分類，在一定范圍內(nèi)資源全部是有限。尤其是礦產(chǎn)資源，需要在特定條件下，經(jīng)過漫長(zhǎng)地質(zhì)年代才能形成。開采和使用多少，其儲(chǔ)量就降低多少。即便是不可枯竭資源，如土地和水資源，在一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)也是有限。所以怎樣合理開發(fā)和利用有限資源，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展目標(biāo)，成為大家普遍關(guān)心問題，一樣也成為建設(shè)項(xiàng)目決議分析和評(píng)價(jià)關(guān)鍵內(nèi)容。2．資源分布不均衡性自然資源分布不均衡是不以大家意志為轉(zhuǎn)移客觀事實(shí)。這種不均衡不僅表現(xiàn)在中國(guó)，同時(shí)也表現(xiàn)在世界范圍內(nèi)。在對(duì)自然資源進(jìn)行開發(fā)利用過程中必需正視資源分布不均衡現(xiàn)實(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，制訂合理開發(fā)利用資源方案。3．關(guān)鍵自然資源自然資源通常分為以下幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源。3.2資源開發(fā)方案資源開發(fā)類項(xiàng)目，包含對(duì)金屬、煤礦、石油天然氣礦、建材礦和水（力）、森林等資源開發(fā)，本項(xiàng)目不屬于以上資源開發(fā)類項(xiàng)目，本項(xiàng)目直接占用資源是土地。土地作為不可再生資源在城區(qū)內(nèi)尤為珍貴。必需根據(jù)基礎(chǔ)國(guó)策要求讓土地資源利用，符合人民群眾根本利益，努力實(shí)現(xiàn)土地使用價(jià)值最大化，切實(shí)讓資源服務(wù)于人民群眾。本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，沒有占用關(guān)鍵資源、多金屬、多用途化學(xué)元素共生礦、伴生礦和油氣混合礦等資源，故對(duì)本節(jié)不做具體敘述。3.3資源利用方案投資項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)和運(yùn)行，要以資源花費(fèi)為基礎(chǔ)。資源利用合理性是建設(shè)規(guī)模合理性分析關(guān)鍵內(nèi)容。從資源利用合理性角度考察建設(shè)規(guī)模合理性，關(guān)鍵應(yīng)考慮資源利用可靠性、有效性和經(jīng)濟(jì)性。這里資源是廣義，包含物質(zhì)資源、人力資源和資金。該項(xiàng)目統(tǒng)一計(jì)劃建設(shè)配套設(shè)施，經(jīng)過合理設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，達(dá)成節(jié)省土地和資源、降低成本、提升效益、愈加有效地利用資源目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模還會(huì)受到外部條件制約，所以分析建設(shè)規(guī)模合理性必需考慮外部條件適應(yīng)性和匹配性。這里外部條件泛指項(xiàng)目之外全部方面，包含市場(chǎng)、原料供給和其它外部建設(shè)條件（包含物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境等）。該項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，投入物（包含自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供給穩(wěn)定，所處位置交通方便，項(xiàng)目建成后將極大改善周圍自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境。本項(xiàng)目在土地使用方面遵照了以人為本、計(jì)劃為先、價(jià)值第一標(biāo)準(zhǔn)。首先做到物盡其用，合理使用。其次，嚴(yán)格按計(jì)劃要求合理布局，使該住宅計(jì)劃指標(biāo)更趨于合理，使資源利用愈加科學(xué)。同時(shí)嚴(yán)格按計(jì)劃條件各項(xiàng)導(dǎo)引性指標(biāo)要求安排本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)規(guī)模、層數(shù)、停車位、綠化面積等，并充足利用現(xiàn)有公共配套，從而實(shí)現(xiàn)資源利用最大化。本項(xiàng)目采取市政供水方法供水，能夠滿足生活用水需要。供水管道、管件和閥門采取質(zhì)量可靠節(jié)能產(chǎn)品，加強(qiáng)管理，避免跑、冒、滴、漏發(fā)生。因本工程用水量不大，對(duì)當(dāng)?shù)氐叵拢ū恚┧Y源不會(huì)造成不利影響。以上資源節(jié)省方法，符合國(guó)家資源節(jié)省和有效利用相關(guān)要求。3.4資源節(jié)省方法1．在砼和砂漿中攙加粉煤灰，利用水泥活性，增強(qiáng)砼強(qiáng)度，提升砂漿和易性。2．在鋼筋連接方面，豎向鋼筋連接推廣應(yīng)用電渣打壓力焊，水平鋼筋連接采取閃光對(duì)焊和套筒冷擠壓、窄間隙焊等新技術(shù)，不僅能夠使鋼筋焊接質(zhì)量更有保障而且能夠降低鋼筋搭接長(zhǎng)度，節(jié)省鋼材用量。利用鋼筋和型鋼下腳料制作加工預(yù)埋鐵件、小型鋼構(gòu)件、支撐等，以節(jié)省鋼材。3．模板采取專用定性模板，依據(jù)工程特點(diǎn)加工使用定性模板，節(jié)省木材，組織合理流水作業(yè)，加緊模板周轉(zhuǎn)，降低施工成本，同時(shí)可確?，F(xiàn)澆混凝土基礎(chǔ)達(dá)成清水混凝土，降低施工抹灰工程量，可節(jié)省水泥，節(jié)省人工，加緊施工進(jìn)度，提前工期。4．充足利用鋼板、鋼筋及其它邊角余料，加工制作預(yù)埋件，節(jié)省材料用量。5．推廣使用砼表面養(yǎng)護(hù)劑，節(jié)省塑料布和草袋用量。（1）優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)方案，采取合理建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、合理安全系數(shù)，不過分裝修，提升節(jié)省材料效果。（2）優(yōu)先采取輕質(zhì)、高強(qiáng)、耐久建筑材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重和材料用量，延長(zhǎng)建筑物使用壽命。（3）建筑物高度、體積、結(jié)構(gòu)形態(tài)在適宜，以節(jié)省材料使用。（4）采取預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)，以節(jié)省鋼材、混凝土使用，減輕結(jié)構(gòu)自重。（5）采取可替換粘土磚新型保溫節(jié)能墻體材料，以節(jié)省粘土資源，降低能耗。（6）盡可能采取再生原材料生產(chǎn)建筑材料或可循環(huán)再利用建筑材料，降低不可再生材料使用率。第四章節(jié)能分析4.1設(shè)計(jì)依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn)4.1.1法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)在用能、節(jié)能方面嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)和政策實(shí)施，所依據(jù)法律法規(guī)等包含：《中國(guó)節(jié)省能源法》；《中國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《中國(guó)建筑法》；《能源標(biāo)準(zhǔn)管理措施》；《節(jié)省用電管理措施》；《節(jié)能中長(zhǎng)久專題計(jì)劃》。產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（本）；國(guó)務(wù)院相關(guān)加強(qiáng)節(jié)能工作決定（國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）；中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策綱領(lǐng)（計(jì)交能【1996】905號(hào)）；國(guó)家激勵(lì)發(fā)展資源節(jié)省綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)（發(fā)改委第65號(hào)）；“十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案。4.1.2設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50352-；《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ14-037-；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-；《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-；《用能單位能源計(jì)量器具配置和管理通則》；《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)方法節(jié)能專篇》—給水排水；《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)方法節(jié)能專篇》—電氣；《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)方法節(jié)能專篇》—建筑。4.2節(jié)能方案本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)行中將采取多個(gè)較為成熟可靠節(jié)能降耗方法，選擇節(jié)能型、節(jié)省型系統(tǒng)和產(chǎn)品，在提升項(xiàng)目品質(zhì)和舒適度同時(shí)，滿足國(guó)家和保定地域在節(jié)能和環(huán)境保護(hù)方面法律及法規(guī)要求。本項(xiàng)目各類建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和保溫設(shè)計(jì)均根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-中相關(guān)條文要求實(shí)施。本項(xiàng)目依據(jù)建筑類型選擇不一樣暖通空調(diào)、照明等方法，最大程度實(shí)現(xiàn)對(duì)清潔能源合理利用；在過渡季節(jié)充足利用室外新風(fēng)等技術(shù)手段。重視雨水和污水回用，有效降低了項(xiàng)目對(duì)自來水需求。4.3節(jié)能方法本小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)落實(shí)國(guó)家和地方相關(guān)節(jié)省能源法規(guī)和政策，嚴(yán)格實(shí)施《夏熱冬冷地域居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。確保舒適，健康室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效節(jié)能方法，改善建筑熱工性能，降低建筑整年能耗；主動(dòng)采取對(duì)環(huán)境污染小可再生能源，并提升采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)效率；最大程度地降低建筑對(duì)能源需求和對(duì)空氣污染破壞，以實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展目標(biāo)。4.3.1建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫材料選擇和結(jié)構(gòu)方案以下：屋面：選擇150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選擇產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采取保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：一般內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)4.3.2采暖系統(tǒng)保溫節(jié)能方法小區(qū)供熱采取高熱效率地源熱泵(熱效率為80%)、高密度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等方法，達(dá)成了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采取變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)整系統(tǒng)，可依據(jù)設(shè)定流量極值和室外溫度改變自動(dòng)調(diào)整流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采取高密度聚乙烯直埋保溫管，有效避免了在管網(wǎng)傳送中熱量損失。供暖系統(tǒng)采取上供下回雙管式。系統(tǒng)部署簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)各組散熱器單獨(dú)調(diào)整而不影響其它散熱器熱力工作情況，并為未來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)發(fā)明了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫改變自動(dòng)調(diào)整室內(nèi)溫度達(dá)成恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)整困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)整發(fā)明了條件。房間散熱器選擇鋁合金暖氣片。4.3.3建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝應(yīng)用地基處理采取CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采取聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采取UPVC管件；水嘴采取瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采取SBS防水做法；塑鋼門窗采取單框雙層中空玻璃；單元分門戶采取高級(jí)實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采取紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采取防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠扇GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采取ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采取高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。4.4節(jié)水方法依據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-，《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-選擇給水用水定額。1．經(jīng)過調(diào)查搜集和掌握正確水壓、水量及供水可靠性資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用供水壓力提供依據(jù)。2．各分區(qū)低層部分衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取合適減壓方法。3．設(shè)置地下水箱，回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采取滲水磚使雨水回滲。4．回收優(yōu)質(zhì)雜排水，經(jīng)中水處理后回用于沖廁及綠化、景觀用水等。項(xiàng)目建設(shè)范圍全部敷設(shè)中水管道。5．坐便器采取6升水箱，且分2第五章建設(shè)用地分析5.1項(xiàng)目選址及用地方案5.1.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目所需水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全，周圍建有電網(wǎng)、供水管網(wǎng)、燃?xì)夤艿?，可直接接入，供暖采取高效地源熱泵供熱?.1.2建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目計(jì)劃用地面積11999.73平方米，計(jì)劃總建筑面積24190平方米。輔助配套設(shè)施包含：發(fā)電機(jī)房、水泵房和門衛(wèi)室、物業(yè)管理、會(huì)所等，為磚混結(jié)構(gòu)。樓區(qū)主干道為6米寬水泥路面。建筑物周圍和道路兩側(cè)種草皮和行道樹。5.2土地利用合理性分析5.2.1土地獲取該地塊土地使用權(quán)經(jīng)過競(jìng)標(biāo)取得，編號(hào)為-38號(hào)地塊。該地塊面積為11999.73平方米，用途為商服、住宅用地，商服用地兼容量≤10%。5.2.2土地利用項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃嚴(yán)格根據(jù)宿松縣住房和城鎮(zhèn)建設(shè)局計(jì)劃設(shè)計(jì)條件實(shí)施，滿足各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)控制要求。第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1環(huán)境條件調(diào)查本項(xiàng)目依據(jù)“綠色生態(tài)小區(qū)”概念進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。在目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但現(xiàn)在中國(guó)景觀設(shè)計(jì)多采取噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采取有生命力活生生“軟質(zhì)景觀”，只重視視覺效果，而沒有營(yíng)造整體氣氛。陽(yáng)光家和苑項(xiàng)目標(biāo)設(shè)計(jì)方案不僅設(shè)計(jì)形成了層次分明景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，經(jīng)過小型景質(zhì)將人視線從高大建筑物上轉(zhuǎn)移，從而降低了人壓抑感。30%綠化率確保了周圍良好環(huán)境，建成后重視人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季清涼，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。6.2施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期噪聲關(guān)鍵起源于包含施工現(xiàn)場(chǎng)各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸交通噪聲。施工場(chǎng)地噪聲關(guān)鍵是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員活動(dòng)噪聲，各施工階段關(guān)鍵噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸交通噪聲關(guān)鍵是各施工階段物料運(yùn)輸車輛引發(fā)噪聲，各階段車輛類型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡可能避開居民樓。表6-1各施工階段關(guān)鍵噪聲源情況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板和結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功效木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85表6-2交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板和結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土多種裝修材料及關(guān)鍵設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵關(guān)鍵來自土方挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生廢水包含施工人員生活污水和施工本身產(chǎn)生廢水，施工廢水關(guān)鍵包含土方階段降水井排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，和多種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物關(guān)鍵為施工人員生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄多種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響依據(jù)噪聲污染源分析可知，因?yàn)槭┕?chǎng)地噪聲源關(guān)鍵為各類高噪聲施工機(jī)械，這些機(jī)械單體聲級(jí)通常均在80dB以上，且各施工階段全部有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)位置，同時(shí)使用率有較大改變，所以極難計(jì)算其確切施工場(chǎng)界噪聲，依據(jù)本項(xiàng)目施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段晝夜聲級(jí)見表。表6-3各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585嚴(yán)禁施工55(2)施工揚(yáng)塵影響因?yàn)橥潦竭^程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量大小和很多原因相關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量問題。經(jīng)過對(duì)施工期環(huán)境影響分析，施工期關(guān)鍵污染為噪聲和揚(yáng)塵，為降低其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵方法，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡可能選擇煙氣量較少內(nèi)燃機(jī)械和車輛，降低尾氣污染，施工道路常常保持清潔，濕潤(rùn)，以降低汽車輪胎和路面接觸而引發(fā)揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡可能平整，降低顛簸聲，以降低施工噪聲對(duì)居民生活影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)境保護(hù)要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)空氣污染，環(huán)境保護(hù)方法和工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)和項(xiàng)目標(biāo)專題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾立即清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，降低施工機(jī)械噪音。(3)施工期廢水本項(xiàng)目施工期間污水關(guān)鍵為工人生活污水和施工活動(dòng)本身產(chǎn)生污水。生活污水經(jīng)搜集后外運(yùn)；施工污水關(guān)鍵含泥沙、懸浮物等，經(jīng)沉淀池沉淀后用于潑灑地面抑塵。(4)施工期固廢本項(xiàng)目施工期間固體廢物關(guān)鍵為生活垃圾和施工中產(chǎn)生廢渣土。生活垃圾擬用垃圾箱搜集后由環(huán)衛(wèi)工人定時(shí)送到垃圾處理場(chǎng)處理。對(duì)施工中廢土、廢渣等立即清運(yùn)。6.3項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，所以污染源分析關(guān)鍵是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；2、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)①建設(shè)項(xiàng)目污染防治處理設(shè)施應(yīng)和主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市相關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，把產(chǎn)生多種污染降低到低程度。3、治理方法①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水由雨水管道排入市政雨水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必需時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)固體廢棄物關(guān)鍵是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾搜集點(diǎn)，部署在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理企業(yè)派專員負(fù)責(zé)搜集，送到城市垃圾站處理。6.4公眾參與本項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”目標(biāo)在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目標(biāo)多種意見、提議、和要求落實(shí)于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾和項(xiàng)目建設(shè)方相互了解，填補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在疏漏，制訂出嚴(yán)格環(huán)境監(jiān)管方法和實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)愈加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目標(biāo)綜合效益。公眾參與對(duì)象為周圍周圍居民、項(xiàng)目咨詢教授。6.5結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址周圍無污染及污染物排放，環(huán)境情況良好。不產(chǎn)生有害污染物，產(chǎn)生污染物關(guān)鍵為生活污水和生活垃圾，生活污水經(jīng)處理后可直接排入市政污水管網(wǎng)，生活垃圾統(tǒng)一外運(yùn)處理，既降低污染又可便于回收利用。所以，項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施對(duì)周圍環(huán)境影響較小。第七章投資估算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7.1建設(shè)投資估算7.1.1編制依據(jù)1.國(guó)家和相關(guān)部門頒布相關(guān)投資政策、法規(guī)；2.國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；3.國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；4.中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。7.1.2建設(shè)投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資3380萬(wàn)元，其中：土地出讓金1200萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)萬(wàn)元，其它費(fèi)用180萬(wàn)元。資金起源全部為開發(fā)商自籌。7.1.3估算說明（1）土地使用權(quán)：本項(xiàng)目土地出讓金1200萬(wàn)元，經(jīng)過摘牌取得，使用年限70年。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：項(xiàng)目建設(shè)單位管理費(fèi)按7.5萬(wàn)元計(jì)。（3）開發(fā)規(guī)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)和其它費(fèi)用等等，累計(jì)投資8萬(wàn)元。（4）勘察設(shè)計(jì)調(diào)研專業(yè)工作費(fèi)用：根據(jù)保定各專業(yè)市場(chǎng)平均收費(fèi)水平估算，包含可行性研究費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)、計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、文物勘察費(fèi)、環(huán)境保護(hù)測(cè)定費(fèi)等。計(jì)約為8萬(wàn)元。（5）建筑、安裝工程費(fèi)用（包含車庫(kù)）：結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)地質(zhì)情況和建筑結(jié)構(gòu)情況估算。（6）管理費(fèi)用：包含管理人職員資、酬金、獎(jiǎng)金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關(guān)等費(fèi)用。考慮到項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期可能跨度較長(zhǎng)（約為2年），本匯報(bào)按實(shí)際發(fā)生分項(xiàng)估算。（7）銷售費(fèi)用：本項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期估計(jì)2年，估量銷售投入約為銷售總收入2‰左右。（8）其它不可預(yù)見成本35萬(wàn)元。7.2銷售收入和稅金估算7.2.1銷售收入（1）項(xiàng)目銷售范圍及面積本方案計(jì)劃建筑面積24190平方米。除配套建筑設(shè)施不外，其它產(chǎn)品將全部經(jīng)過銷售路徑回收全部投資及其增值。其銷售范圍及面積分別為：（2）項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測(cè)依據(jù)本匯報(bào)市場(chǎng)研究結(jié)果，結(jié)合當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格水平和本項(xiàng)目定位檔次，匯報(bào)估計(jì)：本項(xiàng)目商品住宅部分主力價(jià)格可依據(jù)具體樓層和戶型根據(jù)均價(jià)2200元m2估算，地下室根據(jù)500元/m2銷售價(jià)格估算。（3）項(xiàng)目銷售進(jìn)度估測(cè)項(xiàng)目標(biāo)銷售進(jìn)度取決于樓盤推廣程度、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)培育程度、周圍小區(qū)成熟進(jìn)度等因子。（4）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估測(cè)本項(xiàng)目總銷售收入為5176.6萬(wàn)元。7.2.2營(yíng)業(yè)稅金及附加依據(jù)現(xiàn)行稅費(fèi)政策，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類稅收政策計(jì)算以下：①營(yíng)業(yè)稅（稅率5%）：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)業(yè)額×營(yíng)業(yè)稅率（5%）②城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率5%）：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅額×城市建設(shè)維護(hù)稅率（5%）③教育附加費(fèi)（稅率4%）：應(yīng)納費(fèi)用=營(yíng)業(yè)稅額×教育附加稅率（4%）表7-3營(yíng)業(yè)稅金及附加序號(hào)名稱計(jì)算公式稅率（%）稅額(萬(wàn)元)備注1營(yíng)業(yè)額5176.62營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額×稅率5258.83城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅額×稅率512.94教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額×稅率410.355營(yíng)業(yè)稅費(fèi)累計(jì)282.05本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加為282.05萬(wàn)元。7.2.3總成本費(fèi)用依據(jù)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資表，項(xiàng)目總投資為3380萬(wàn)元。7.2.4利潤(rùn)和利潤(rùn)分配1.本樓盤銷售收入為5176.6萬(wàn)元，扣除總成本費(fèi)用（3380萬(wàn)元）、營(yíng)業(yè)稅及附加后（282.05萬(wàn)元）即為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額。本項(xiàng)目利潤(rùn)總額為1294.6萬(wàn)元。2.所得稅（稅率25%）所得稅=利潤(rùn)總額×所得稅率（25%）=1294.6×25%=323.7萬(wàn)元3.純利潤(rùn)純利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅=970.9萬(wàn)元7.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)定（1）項(xiàng)目總利稅、總利潤(rùn)、純利潤(rùn)營(yíng)業(yè)總利稅=銷售總收入-總成本費(fèi)用=1576.6萬(wàn)元利潤(rùn)總額=銷售總收入-總成本費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅費(fèi)=1294.6萬(wàn)元純利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)總利潤(rùn)-所得稅=970.9萬(wàn)元（2）全部投資收益率①全部投資成本利潤(rùn)率（稅后）利潤(rùn)率=利潤(rùn)/總投資成本費(fèi)用=970.9/3380×100%=28%②全部投資年利潤(rùn)收益率（稅后）全部投資年利潤(rùn)收益率=利潤(rùn)率/開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期=28%÷2=14%③全部投資成本利稅率利稅率=總利稅/總投資成本費(fèi)用=1576.6/3380×100%=46%④全部投資年利稅收益率全部投資年利稅收益率=利稅率/開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期=46%÷2=23%（3）盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)金流量測(cè)算，能夠測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為44%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)金流量測(cè)算，在基準(zhǔn)收益率為10%前提下，可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為2836萬(wàn)元。依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)利潤(rùn)和損益測(cè)算，本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為1576.6萬(wàn)元、年均凈利潤(rùn)為970.9萬(wàn)元。7.4項(xiàng)目不確定性分析（1）影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)關(guān)鍵變量因子本項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，其可能變量因子較多，關(guān)鍵包含兩類因子：①成本類變量因子：這類因子有土地費(fèi)用、建安成本、貸款利息、環(huán)境費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、銷售費(fèi)用等。其估量正確程度直接影響到成本高低。②收入類變量因子：這類因子包含售價(jià)及其增加、銷售進(jìn)度等。其估量正確程度直接影響到銷售收入高低。（2）敏感性分析①第一個(gè)情況：收入不變，成本改變考慮到項(xiàng)目工期較長(zhǎng)，影響成本改變因子較多且不確定，假設(shè)成本費(fèi)用分別上下改變5%或10%。②第二種情況：成本費(fèi)用不變，收入改變考慮到項(xiàng)目工期較長(zhǎng)，影響房?jī)r(jià)改變因子較多且不確定，假設(shè)樓價(jià)分別上下改變5%或10%。經(jīng)測(cè)算，以上兩種情況分析結(jié)果均在可控范圍之內(nèi)。7.5資金需求及回收計(jì)劃依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作方案及市場(chǎng)形勢(shì)分析估算。資計(jì)劃和資金籌措估算依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間及各工作步驟發(fā)生估算各年資金需求情況進(jìn)行投資計(jì)劃和資金籌措。②資金回收計(jì)劃依據(jù)該地域市場(chǎng)發(fā)展形式估算，各年資金回收情況以下（萬(wàn)元）：銷售價(jià)格（元/平方米）第1年第2年總計(jì)（萬(wàn)元）單位進(jìn)度銷售收入（萬(wàn)元）單位進(jìn)度銷售收入（萬(wàn)元）住宅銷售均價(jià)22004025.61006.45032銷售進(jìn)度80%20%地下室銷售均價(jià)500115.550029144.6銷售進(jìn)度80%20%累計(jì)4141.11035.45176.67.6技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)定結(jié)論建成完工后，樓盤售完可實(shí)現(xiàn)銷售收入5176.6萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1576.6萬(wàn)元，上繳銷售稅金及附加282.05萬(wàn)元。項(xiàng)目投資利稅率為46%，利潤(rùn)率為28%。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提議：①深入提升容積率，擴(kuò)大有效銷售面積；②爭(zhēng)取政府對(duì)規(guī)費(fèi)及稅費(fèi)減免和優(yōu)惠；③主動(dòng)營(yíng)銷，立即實(shí)現(xiàn)銷售回籠。第八章社會(huì)影響分析8.1社會(huì)影響效果分析（1）項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆钣绊懕卷?xiàng)目果斷落實(shí)生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、文化標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)并重，努力爭(zhēng)取以