養(yǎng)老生態(tài)產(chǎn)業(yè)可行性研究報(bào)告

中國黃山國際養(yǎng)老度假中心可行性研究報(bào)告中國黃山國際養(yǎng)老度假中心可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱：中國黃山國際養(yǎng)老度假中心申報(bào)單位：地址：安徽省宣城市旌德縣廟首鎮(zhèn)申報(bào)日期：二○一五年五月十五日目錄第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.2項(xiàng)目建設(shè)背景1.3項(xiàng)目編制依據(jù)和范圍1.4建設(shè)目標(biāo)1.5項(xiàng)目可研主要結(jié)論第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性分析2.1項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2項(xiàng)目建設(shè)可行性第三章項(xiàng)目建成的市場優(yōu)勢3.1我國旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀3.2安徽省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3.3休閑養(yǎng)身度假產(chǎn)業(yè)市場狀況3.4中國黃山國際養(yǎng)老度假中心的市場狀況3.5項(xiàng)目優(yōu)勢第四章項(xiàng)目建設(shè)條件和資源特點(diǎn)4.1項(xiàng)目建設(shè)條件4.2項(xiàng)目資源特點(diǎn)第五章環(huán)境影響評價(jià)5.1編制依據(jù)5.2環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)5.3擬建項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀5.4工程對環(huán)境的影響5.5環(huán)境保護(hù)措施第六章消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能6.1消防6.2安全衛(wèi)生6.3節(jié)能第七章組織管理與勞動定員7.1組織管理7.2人員來源及培訓(xùn)第八章規(guī)劃土地設(shè)計(jì)和營銷8.1城市建設(shè)總體規(guī)劃8.2土地利用總體規(guī)劃8.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)8.4綜合營運(yùn)方案第九章投資估算與資金來源9.1投資估算依據(jù)9.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模9.3總投資估算9.4資金來源9.5投資使用計(jì)劃第十章經(jīng)濟(jì)效益分析10.1評價(jià)依據(jù)及說明10.2銷售和營業(yè)收入估算10.3投資利潤10.4財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析10.5敏感性分析10.6盈虧平衡分析10.7經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析10.8財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論第十一章建設(shè)計(jì)劃和資金營運(yùn)11.1建設(shè)計(jì)劃11.2營運(yùn)資金第十二章抗性預(yù)測第十三章結(jié)論13.1經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可行13.2生態(tài)效益指標(biāo)可行13.3社會效益指標(biāo)可行附表：附表01——《項(xiàng)目投資成本估算表》附表02——《銷售收入估算表》附表03——《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表04——《財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)表》第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.申報(bào)項(xiàng)目名稱：中國黃山國際養(yǎng)老度假中心2.項(xiàng)目地址：安徽省宣城市旌德縣廟首鎮(zhèn)3.項(xiàng)目申報(bào)單位：4.項(xiàng)目申報(bào)單位簡介：（1）（2）5.項(xiàng)目總投資：11.42億元6.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總用地面積：300001㎡（450畝）其中：①建設(shè)用地面積：230001萬㎡（345畝）。②農(nóng)林、水域用地：70001㎡（105畝）。總建筑面積：266255㎡。項(xiàng)目的輔助工程主要為養(yǎng)生保健中心、膳食中心、三甲醫(yī)院、康復(fù)中心、休閑度假中心、文化娛樂中心、商業(yè)配套及其他配套工程，旨在滿足老年人不同層次的物質(zhì)和精神需求。7.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：中國黃山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目主要由文化旅游餐飲購物和休閑度假酒店及養(yǎng)生養(yǎng)老山莊三個部分組成：（1）文化旅游餐飲購物部分：①徽文化展示部分：徽派牌樓、安徽名人紀(jì)念館、文房四寶堂、歷代徽籍名人雕塑群。②游樂部分：水上樂園、休閑養(yǎng)生會所。③餐飲購物：旅游購物中心：奇石根藝展示廳。(2)休閑度假酒店部分：①主題度假樓：精英度假苑、名人度假苑。②度假國賓公館：貴賓度假苑、國賓接待苑。③分時度假公館：家庭度假苑、園藝體驗(yàn)所。(3)養(yǎng)生養(yǎng)老山莊部分：①養(yǎng)生養(yǎng)老公館：高干養(yǎng)老公館、精英養(yǎng)老公館②養(yǎng)老養(yǎng)生公寓：敬老公寓、花園洋房。③老齡康復(fù)中心：老年醫(yī)院、健身中心。④在條件成熟情況下，建立三甲醫(yī)院及專業(yè)護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校（與國外合辦）8.項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃：本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自2015年12月1日起，至2018年12月31日止。包括土建、安裝、景觀綠化、高爾夫練球場、噴泉、水景等全部竣工完成。9.投資估算與資金來源：本項(xiàng)目總投資11.42億元。全部建設(shè)資金由建設(shè)單位(有限公司)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資及政府扶持資金、融資貸款資金、營銷資金回籠解決。1.2項(xiàng)目建設(shè)背景1.政策背景安徽省委省政府為“加快建設(shè)文化強(qiáng)省，大力提升文化軟實(shí)力，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀”，把文化旅游業(yè)培育成為全省國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，決定在黃山東線規(guī)劃建設(shè)四十公里的休閑文化旅游長廊，安徽省宣城市旌德縣政府抓住這一歷史機(jī)遇，依托旌德縣廟首鎮(zhèn)優(yōu)美的自然環(huán)境和良好的區(qū)位優(yōu)勢，由建設(shè)單位(有限公司)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資，規(guī)劃建設(shè)一座集名人藝術(shù)、珠寶珍稀、影視游樂、旅游休閑、居住孝老、慈善救助、生態(tài)觀光等為一體的大型國際旅游養(yǎng)老度假區(qū)——《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目》，為實(shí)現(xiàn)這一歷史機(jī)遇和市場機(jī)遇做出的明智之舉。中國黃山國際養(yǎng)老度假中心適應(yīng)時代需求的是明星項(xiàng)目。2.市場背景首先啟動的《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目》更是對東黃山旅游建設(shè)起到了龍頭帶動作用，是畫龍點(diǎn)睛項(xiàng)目，可創(chuàng)造較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，具有廣闊的市場前景：中國黃山是世界旅游名山勝地和世界文化遺產(chǎn)古鎮(zhèn)西遞和宏村所在地，每到節(jié)假日及周末都有3—5萬游客登臨黃山，現(xiàn)有的賓館根本滿足不了接待的需要，五星級的賓館更是無瑕應(yīng)接。本項(xiàng)目擬建成最豪華五星級國際連鎖度假酒店——暫定名稱（黃山東—溫德姆度假酒店），在黃山地區(qū)是唯一高檔大型國際五星級酒店，可滿足接待國內(nèi)、國際高端客戶群的需要，填補(bǔ)了黃山地區(qū)酒店業(yè)的空白。國際性的度假山莊的新亮點(diǎn)：世界文化遺產(chǎn)—黃山的風(fēng)景、文化傳承對人們具有永恒的魅力，能在這樣的地方擁有五星級全新國際管理模式的休閑、養(yǎng)生、獨(dú)家的住宅是全世界人們的向往?！吨袊S山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目》是一個國際性的度假山莊，其設(shè)計(jì)格局將是世界一流的。本項(xiàng)目建設(shè)單位已與WyndhamHotelGroup(溫德姆酒店集團(tuán))簽約，度假山莊將由溫德姆酒店集團(tuán)提供設(shè)計(jì)規(guī)范(技術(shù)要求)，屆時一座即具有皖南民居風(fēng)格、又有英倫風(fēng)格度假別墅，加上二種不同風(fēng)格的商業(yè)街(皖南文化和純正歐式文化)的建立，必將成為黃山旅游的新景觀。溫德姆度假酒店集團(tuán)是全球最大的酒店集團(tuán)。在全球6大洲65個國家擁有超過7150家酒店，15個品牌，609300間客房，每年為2億多旅客提供服務(wù)。溫德姆度假酒店分時度假是全球最大的分時度假企業(yè)，溫德姆RCI在全球100多年國家擁有4000多家加盟度假村，會員總數(shù)超過380萬名。溫德姆度假酒店集團(tuán)和RCI分時度假這樣的國際知名品牌，中國黃山（黃山東—溫德姆度假酒店）獲準(zhǔn)使用，建設(shè)單位(有限公司)已和溫德姆酒店集團(tuán)簽訂了《保密協(xié)議》和《委托管理協(xié)議書》不但可以提升本項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，還可以促進(jìn)項(xiàng)目的營銷進(jìn)度和廣度，贏得國內(nèi)、國際廣泛的旅游度假和投資的客戶群。中國黃山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目建設(shè)單位(有限公司)委托溫德姆度假酒店集團(tuán)進(jìn)行規(guī)范的酒店管理，也為項(xiàng)目完成后，酒店的正式開業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)和創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。3.消費(fèi)背景旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)新的增長點(diǎn)：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)收入不斷提高，旅游與養(yǎng)老事業(yè)一定會更加發(fā)展，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)作為新的增長點(diǎn)，項(xiàng)目必須更多地依附于當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、地域文化、民族特色來做文章，能夠把當(dāng)?shù)芈糜钨Y源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)的結(jié)合在一起，即實(shí)現(xiàn)了政府的整體宏觀規(guī)劃指導(dǎo)，又符合了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的做法就是積極發(fā)展旅游地產(chǎn)和養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)?！百Y源型”地產(chǎn)的新“標(biāo)桿”：通過特色地產(chǎn)的開發(fā)，將豐富的旅游資源轉(zhuǎn)化成積極的市場經(jīng)濟(jì)因素，最終實(shí)現(xiàn)利國利民的目標(biāo)?！吨袊S山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目》的開發(fā)是面對這樣厖大的消費(fèi)群體，最良好的消費(fèi)背景下的一個項(xiàng)目，，它運(yùn)用黃山這個資源實(shí)現(xiàn)“資源型”的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也成為東黃山旅游的“標(biāo)桿”項(xiàng)目。本項(xiàng)目面對的客戶群體將是在全球范圍招商以下消費(fèi)群體：①面向世界的旅游黃山群體②面向世界的養(yǎng)老群體③面向國內(nèi)的旅游黃山群體④面向國內(nèi)的養(yǎng)老群體由于建設(shè)單位(有限公司)的展旗山開法寺修復(fù)項(xiàng)目中具有20萬穴壁葬的設(shè)立，從長遠(yuǎn)來看到廟首鎮(zhèn)掃墓、旅游族，該群體就高達(dá)50～100萬人/年。1.3項(xiàng)目編制依據(jù)和范圍1.編制依據(jù)《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》國務(wù)院頒發(fā)的國發(fā)〔2009〕41號《關(guān)于加快發(fā)展旅業(yè)的意見》《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《社會保障“十二五”規(guī)劃綱要》；《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》；國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展健康服務(wù)業(yè)的若干意見》；《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》；《安徽省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《安徽省旅游總體規(guī)劃》《安徽省“十二五”旅游規(guī)劃》安徽省委、省政府《關(guān)于推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)大省建設(shè)的意見》（皖發(fā)〔2007〕17號）《宣城市“十二五”規(guī)劃綱要》宣城市人民政府頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見》（宣發(fā)〔2008〕9號）《旌德縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》旌德縣人民政府和建設(shè)單位(有限公司)關(guān)于投資建設(shè)《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目合同書2.編制范圍依據(jù)國家、安徽省、宣城市、旌德縣有關(guān)城市規(guī)劃、土地法、林業(yè)法、文化、旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃等法律、法規(guī)、政策，盡快編制《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目》可行性研究報(bào)告是必要和可行的。在市場分析與預(yù)測、項(xiàng)目建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、功能標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)、投資成本估算、銷售收入與資金籌措、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析等方面進(jìn)行了客觀、公正、科學(xué)的描述、研究和論證，從而得出項(xiàng)目建設(shè)在相關(guān)政策上、技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行。建設(shè)目標(biāo)《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心項(xiàng)目》擬開發(fā)建設(shè)成一個集“休閑養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游度假、文化交流、會議論壇”等為一體的綜合性旅游度假風(fēng)景區(qū)。作為黃山的東大門，承接黃山游客和吸引蘇、浙、滬、皖游客。以旅游項(xiàng)目為主題，突出文化休閑養(yǎng)生健康的功能。按照安徽省及宣城市旅游業(yè)的總體規(guī)劃要求，充分發(fā)揮項(xiàng)目旅游資源的優(yōu)勢，帶動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，壯大企業(yè)實(shí)力。項(xiàng)目可研主要結(jié)論《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目的實(shí)施，將會大大改善旌德縣旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施條件，提高旅游接待能力。形成與黃山對接、充分發(fā)揮黃山和徽派文化資源的優(yōu)勢。為提高旌德縣生態(tài)旅游文化內(nèi)涵、增強(qiáng)旌德旅游和徽文化在安徽省乃至全國的知名度，帶動旌德縣乃至宣城市旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，增加勞動就業(yè)做出重大貢獻(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著，項(xiàng)目建設(shè)可行。再則，《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目處在安徽省黃山東線生態(tài)休閑文化旅游走廊的大格局的核心區(qū)域內(nèi)，是符合宣城市和旌德縣經(jīng)濟(jì)旅游建設(shè)總體規(guī)劃的，是科學(xué)合理利用現(xiàn)有的自然寶貴資源，整合有效因素，充分發(fā)揮風(fēng)景資源及生態(tài)系統(tǒng)的功能，強(qiáng)調(diào)注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)的典范項(xiàng)目，其產(chǎn)生的生態(tài)效益也是顯而易見的，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性分析2.1項(xiàng)目建設(shè)必要性1.建設(shè)旅游強(qiáng)省的必要安徽省委、省政府主要領(lǐng)導(dǎo)在09年全省經(jīng)濟(jì)工作會議上指出：要把我省打造成全國重要的旅游目的地，并提出建設(shè)旅游強(qiáng)省的戰(zhàn)略目標(biāo)。省領(lǐng)導(dǎo)還強(qiáng)調(diào)，今年“要在抓好文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展上傾注更多的精力，實(shí)現(xiàn)更大的突破”。特別是旅游業(yè)，既要做好與經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合的文章，又要做好與文化融合發(fā)展的文章，將旅游產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)扶持發(fā)展的八大支柱產(chǎn)業(yè)之一，列入“861”行動計(jì)劃，并采取一系列政策和措施，激活旅游要素，完善旅游產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。擬建的項(xiàng)目在提高旌德旅游能力同時，延伸了地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)鏈，推動區(qū)域社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2.發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的必要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升三產(chǎn)比重，是全國及地區(qū)一致的目標(biāo)。旅游、休閑、會展等形成的泛旅游產(chǎn)業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)中占有較大的比重，以商務(wù)休閑接待、會議會展、觀光旅游、自駕休閑、康體療養(yǎng)、郊野運(yùn)動、鄉(xiāng)村休閑等為依托，包括城市商務(wù)旅游和家庭休閑旅游為主體的旅游產(chǎn)業(yè)，帶動了城市和鄉(xiāng)村多方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作用非常明顯。《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目對推動宣城市及旌德縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整提升三產(chǎn)比重有很大的促進(jìn)作用。3.提升我省旅游產(chǎn)品競爭力的必要隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)展態(tài)勢逐漸由單一產(chǎn)品向多元產(chǎn)品、小旅游向大旅游、自我發(fā)展向聯(lián)合發(fā)展、粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變。我省觀光游覽業(yè)發(fā)展比較成熟并在國內(nèi)領(lǐng)先，但會展商務(wù)業(yè)、休閑度假業(yè)發(fā)展相對滯后，具有民族性、地域性、特色性的文化項(xiàng)目相對較少且不能滿足游客的需求。《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目的建設(shè)也是對我省傳統(tǒng)景區(qū)的升華，促進(jìn)觀光旅游向休閑度假旅游的升級轉(zhuǎn)型，大大提升了我省旅游產(chǎn)品的競爭力。4.打造黃山東線生態(tài)休閑文化旅游走廊的必要旌德縣委縣政府根據(jù)黃山旅游存在的接待能力不足，基礎(chǔ)設(shè)施不完善等特點(diǎn)，高瞻遠(yuǎn)矚，規(guī)劃打造環(huán)山東線生態(tài)休閑文化旅游走廊是發(fā)展旌德縣經(jīng)濟(jì)、打造旅游旌德縣的重要舉措。旌德縣距黃山只有數(shù)十公里，205國道的直線拉伸后，從該縣到黃山的北大門乘車不過20余分鐘的時間。作為黃山的東大門，該縣圍繞“融入黃山圈，打響靈芝牌，做好徽文章”的總體思路，以“發(fā)展特色旅游，突出生態(tài)休閑，打造旅游強(qiáng)縣”為目標(biāo)，重點(diǎn)打造沿205國道黃山東線生態(tài)休閑文化旅游走廊，力爭把旅游業(yè)打造成全縣經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、富民產(chǎn)業(yè)，真正形成以對接黃山為重點(diǎn)、靈芝之鄉(xiāng)為代表，徽派文化為特色、田園風(fēng)光為依襯的縣內(nèi)縣外聯(lián)動的國內(nèi)知名旅游目的地。《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》則處于黃山東線生態(tài)休閑文化旅游走廊的核心部分，為打造黃山東線生態(tài)休閑文化旅游走廊起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。5.建設(shè)社會主義新農(nóng)村的必要《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目開發(fā)，將會考慮統(tǒng)一項(xiàng)目所在地和周邊地區(qū)的拆遷改造并與社會主義新農(nóng)村建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來。項(xiàng)目的實(shí)施將會有效帶動旌德農(nóng)民增收、增加就業(yè)崗位、有效開發(fā)農(nóng)林資源、提高農(nóng)產(chǎn)品附加值。6.廟首鎮(zhèn)旅游規(guī)劃的必要《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目所在地旌德縣廟首鎮(zhèn)目前旅游發(fā)展相對滯后，旅游景點(diǎn)相對不足，江村歷史文化名村與祥云生態(tài)等景點(diǎn)不能成為連片景觀，該項(xiàng)目的建設(shè)將大大改變廟首的這種獨(dú)特格局，提升廟首旅游的新檔次。2.2項(xiàng)目建設(shè)可行性1.符合國家旅游發(fā)展規(guī)劃國務(wù)院明確要求把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，陸續(xù)實(shí)施了《2004-2010年全國紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》、《加快發(fā)展旅游業(yè)促進(jìn)就業(yè)的意見》、《旅游業(yè)十二五規(guī)劃》也明確提出把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的總體定位，使旅游業(yè)成為推動國民經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2.符合安徽省“861”行動計(jì)劃安徽省委、省政府也對加快安徽旅游業(yè)發(fā)展給予了高度關(guān)注和重視，印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)“兩山一湖”地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策的通知》（皖政辦[2005]17號），將旅游業(yè)列入“861”行動計(jì)劃，努力將旅游大省培育成旅游強(qiáng)省。擬建的項(xiàng)目符合國家發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入規(guī)定。3.符合客觀政策發(fā)展要求近年來，旅游已成為國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的重要組成部分和全世界最大的產(chǎn)業(yè)之一，我國旅游業(yè)將在相當(dāng)一個時期內(nèi)處于發(fā)展的黃金期。省委、省政府高度重視旅游業(yè)在全省奮力崛起、跨越式發(fā)展中的帶動作用，并將其納入到了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體規(guī)劃。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促進(jìn)旅游業(yè)再上新臺階。4.符合我省旅游產(chǎn)品的開發(fā)方向休閑度假健康養(yǎng)生旅游產(chǎn)品是未來五年我省旅游產(chǎn)品發(fā)展的重點(diǎn)。我省“十一五”旅游發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃提出，要根據(jù)我省旅游資源特征，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)休閑度假旅游產(chǎn)品的開發(fā)。上海、浙江、江蘇、安徽三省一市參與制定的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃已經(jīng)啟動，這無疑對促進(jìn)安徽在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，基礎(chǔ)設(shè)施對接共用、空間協(xié)調(diào)發(fā)展、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，特別是旅游業(yè)發(fā)展等方面具有重要意義。5.旅游交通顯著改善，旅游可及性進(jìn)一步提高合銅黃、合六葉、合淮阜高速公路建成通車，形成了貫通皖南與皖中皖北、暢通我省與周邊重點(diǎn)客源地的旅游快捷大通道，而隨著徐福高速公路與京福高速鐵路的即將建成通車，距離京福高鐵黃山東站20公里，“合銅黃”高速譚家橋出口20公里，徐福高速白地出口2公里，緊鄰205國道，交通非常便捷。旌德縣為徐福高鐵黃山東站的重要站點(diǎn)，距“合——銅——黃”高速公路黃山區(qū)甘樘入口31公里，距績溪楊績高速39公里，京福高鐵穿境而過并有車站，205國道、217省道、323省道貫穿旌德縣境內(nèi)，特別是205國道雀嶺隧道貫通和即將開工建設(shè)的楊績高速黃山連接線縱貫旌德，途經(jīng)項(xiàng)目建設(shè)地白地鎮(zhèn)，到上海、南京、武漢、杭州、合肥等大中城市均在3——4小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。第三章項(xiàng)目建成的市場優(yōu)勢3.1我國旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀“十二五”時期，我國旅游業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)和預(yù)期指標(biāo)：一是市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。到2015年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33億人次，年均增長10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá)9000萬人次，年均增長8%；出境旅游人數(shù)達(dá)8300萬人次，年均增長9%。二是旅游消費(fèi)穩(wěn)步增長。到2015年，城鄉(xiāng)居民年均出游超過2次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的10%。三是經(jīng)濟(jì)效益更加明顯。旅游業(yè)總收入年均增長12%以上，旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到12%。四是旅游就業(yè)持續(xù)增長，每年新增旅游就業(yè)50萬人。五是旅游服務(wù)質(zhì)量明顯提高，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)。力爭2020年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達(dá)到世界旅游強(qiáng)國水平。3.2安徽省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1.安徽旅游經(jīng)濟(jì)狀況“十一五”期間，全省接待入境游客673.5萬人次，年均增幅25.33%，比“十五”增長198.67%；旅游外匯收入27.51億美元，年均增幅28.47%，比“十五”增長225.95%；接待國內(nèi)游客5.156億人次，年均增幅25.64%，比“十五”增長163.20%；國內(nèi)旅游收入3622億元，年均增幅30.54%，比“十五”增長228.08%；旅游業(yè)總收入3815.99億元，年均增幅30.15%，比“十五”增長209.71%。安徽省旅游局提供的數(shù)據(jù)顯示，“十一五”以來，安徽省旅游接待總?cè)藬?shù)年均增長31.5%，旅游總收入年均增長34.2%，增長幅度位居中部第一。2.2010年安徽旅游經(jīng)濟(jì)狀況“十一五”收官之年2010年全年，預(yù)計(jì)全省接待入境游客198.4萬人次，同比增長27%；旅游外匯收入8.2億美元，同比增長24%；接待國內(nèi)游客1.53億人次，同比增長25.11%；國內(nèi)旅游收入1095億元，同比增長26.8%；旅游業(yè)總收入1151億元，同比增長27%。3.3休閑養(yǎng)身度假產(chǎn)業(yè)市場狀況在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活環(huán)境下，隨著生活水平不斷提高，追求身心健康的人群有增無減，人們對休閑、養(yǎng)生、健康有著更為迫切的需求，健康養(yǎng)生旅游已成為保持人們身心休閑保健的文化形態(tài)。目前中國城市人口已進(jìn)入老齡化階段，40歲至60歲中老年人成為財(cái)富的最大擁有者。這群人有這樣一個特點(diǎn)，雖然事業(yè)上取得了不俗成績，但卻有60%以上的人處于生理或者心理上的亞健康狀態(tài)，傳統(tǒng)意義上的醫(yī)療保健已經(jīng)無法滿足這一部分富有族群的需求?；貧w自然，休養(yǎng)生息，卻又能在現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中融入健康養(yǎng)生的元素，把休閑、養(yǎng)生、健康內(nèi)涵貫穿到“吃、住、行、游、購、娛”各環(huán)節(jié)和旅游業(yè)發(fā)展全過程，是健康養(yǎng)生旅游的發(fā)展方向，健康養(yǎng)生旅游的產(chǎn)品開發(fā)要明顯突出多樣性與豐富性，體現(xiàn)出你中有我，我中有你的特點(diǎn)。3.4《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目的市場狀況1.目標(biāo)市場《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位為：休閑、旅游、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化研討、商務(wù)會議為一體的高尚消費(fèi)會所，為中外成功人士，文化藝術(shù)界名流，高級白領(lǐng)精英，個體工商業(yè)主，高干離退休人員提供休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、娛樂、觀光、交流會務(wù)的最佳場所。創(chuàng)造文化研討交流與養(yǎng)生度假相結(jié)合的最佳模式。2.項(xiàng)目輻射范圍世界級的養(yǎng)生、養(yǎng)老天堂享有天下第一山之稱，游客來自世界各處在飽覽黃山自然風(fēng)光之際，他們更需要領(lǐng)略黃山的徽文化深厚底蘊(yùn)和別樣的休閑度假方式，進(jìn)本項(xiàng)目就成為黃山游客的世界級度假會館了。國內(nèi)游客的旅游新目標(biāo)本項(xiàng)目地處皖南山區(qū)，黃山東北麓，地處安徽省“兩山一湖”中心地段，同時緊連蘇、浙、滬等沿江沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。黃山風(fēng)景區(qū)每年接待游客500萬人以上，沿205國道上黃山的游客占三分之二以上。黃山景區(qū)的接待能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足游客的過夜需求。蘇、浙、滬、皖地區(qū)總?cè)丝?.5億以上，根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)2014年來黃山及皖南山區(qū)來旅游的人數(shù)達(dá)4165萬人次以上，本項(xiàng)目依托黃山名勝景區(qū)，打造休閑、度假、文化觀瞻為一體的綜合旅游體，是國內(nèi)游客的旅游目標(biāo)。投資置業(yè)的目標(biāo)市場《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》是集休閑、旅游、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化研討、商務(wù)會議度假場所。既可以養(yǎng)生度假又可以享受物業(yè)升值和對外經(jīng)營的利潤分紅，是投資置業(yè)的最佳選擇。3.5項(xiàng)目優(yōu)勢1.選址優(yōu)勢《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》選址于安徽省政府立項(xiàng)、安徽省宣城市在黃山東大門規(guī)劃建設(shè)四十公里的黃山東線生態(tài)休閑文化旅游走廊內(nèi)，且得到安徽省發(fā)改委立項(xiàng)支持。項(xiàng)目建設(shè)得到可靠保證和用地支持。項(xiàng)目所在地安徽省旌德縣是“中國十佳休閑養(yǎng)生旅游縣”、“國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)縣”、“全國造林綠化百佳縣”、“全國綠色小康縣”、“中國靈芝之鄉(xiāng)”、“全國首創(chuàng)建設(shè)文明縣城工作先進(jìn)縣”全省首批“平安縣”。（3）項(xiàng)目所在地安徽省旌德縣廟首鎮(zhèn)是安徽省級“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范鎮(zhèn)”、省“擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)”示點(diǎn)鎮(zhèn)、“安徽省環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“安徽省優(yōu)秀旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。2.政策優(yōu)勢本項(xiàng)目是宣城市旌德縣的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，在基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)用地、用水、用電、通信、稅收、財(cái)政扶持等諸多方面，政府都給以了最大限度的政策優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)扶持。3.交通優(yōu)勢本項(xiàng)目緊鄰205國道，距徐福高速白底出口25公里，距“合銅黃”高速譚家橋出口20公里，距世界級旅游風(fēng)景區(qū)黃山主峰37公里，距皖贛鐵路35公里，距黃山機(jī)場90公里，距蕪湖海關(guān)外運(yùn)碼頭120公里，距徐福高速白地出口2公里，距京福高鐵黃山東站22公里，是高鐵黃山東站進(jìn)黃山東大門的必經(jīng)之道。4.環(huán)境優(yōu)勢生態(tài)環(huán)境優(yōu)美境內(nèi)石人山、小九華山、展旗山、金鰲山相對而立，擁有動物180余種、草本植物800余種，森林覆蓋率到達(dá)71.92%。素有“天然氧吧，清肺超市”之稱，天然氧吧達(dá)數(shù)千公頃，祥云生態(tài)森林公園，水上漂流項(xiàng)目吸引了眾多的游客?；瘴幕催h(yuǎn)流長底蘊(yùn)豐厚、徽墨、宣紙、徽菜名揚(yáng)中外，根雕奇石遠(yuǎn)近聞名，旌頜古道，馬屹紅軍墳，洋川生態(tài)園等流芳千古。5.人文優(yōu)勢“旌德”意寓“旌表賢能，彰揚(yáng)禮德”，是徽派文化的核心區(qū)域，歷代名人輩出。境內(nèi)有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位、5A級景區(qū)江村古建筑群及十余處省級文物保護(hù)單位。6.佛緣優(yōu)勢廟首鎮(zhèn)佛教文化源遠(yuǎn)流長，歷史上共建有十五座寺廟、有地藏王菩薩初入中原的小九華布道場、供奉地藏王菩薩興建的開法寺。后因歷史原因該寺廟幾建幾毀。現(xiàn)市、縣佛教協(xié)會和民政部門已批準(zhǔn)重修開法寺，項(xiàng)目建設(shè)方也是建開法寺的建設(shè)方，要在復(fù)建開發(fā)寺也為中國黃山旅游度假城的營運(yùn)增添了不可估量的市場機(jī)緣。為弘揚(yáng)佛法、彰顯善道，攜手各界同仁而不移余力！7.歸宿優(yōu)勢安徽省旌德縣是國務(wù)院土葬改革示范縣，在小九華地藏王菩薩庇佑下，開法寺山下有規(guī)模宏大的壁葬陵園，同時也可為一些鐘情土葬的老人找到理想的歸宿（安徽省極少數(shù)可批準(zhǔn)土地區(qū)）。8.成本優(yōu)勢本項(xiàng)土地、稅費(fèi)、建造費(fèi)、人工費(fèi)都較周邊和全國同類項(xiàng)目地區(qū)有絕對的競爭優(yōu)勢，建設(shè)成本大幅降低。9.市場優(yōu)勢本項(xiàng)目相當(dāng)多的優(yōu)勢決定了產(chǎn)品的優(yōu)勢，項(xiàng)目建設(shè)中和建成后必將成為黃山旅游的又一亮點(diǎn)，是人們爭相競覽的黃山旅游圣地。10.連鎖優(yōu)勢《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》擬選擇國際知名酒店溫德姆酒店集團(tuán)管理品牌和分時度假酒店品牌，委托經(jīng)營，創(chuàng)建國際知名連鎖經(jīng)營酒店，使業(yè)主可在國內(nèi)、國際數(shù)百家度假酒店，享受分時度假的高端服務(wù)和充分的旅游休閑新生活。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件和資源特點(diǎn)4.1項(xiàng)目建設(shè)條件旌德縣地處安徽南部、黃山北麓，距黃山風(fēng)景區(qū)36公里。建縣于唐寶應(yīng)二年（公元763年），昭示旌表賢能，彰揚(yáng)禮德?？h域面積904.8平方公里，是國家級生態(tài)示范區(qū)。2007年獲全國綠色小康縣稱號。2008年3月被國家命名為“中國靈芝之鄉(xiāng)”。旌德生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，自然資源豐富。境內(nèi)四季分明，氣候宜人，雨量充沛，山清水秀。大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家二級以上標(biāo)準(zhǔn)，大部分水體水質(zhì)符合國家地表水Ⅱ類以上標(biāo)準(zhǔn)。森林覆蓋率68％，是全國造林綠化百佳縣。稻米是傳統(tǒng)的大宗產(chǎn)品，古有“徽州糧倉”之美稱，苧麻生產(chǎn)歷史悠久，是全國七大苧麻基地之一；傳統(tǒng)特產(chǎn)茶葉、甘蔗、花生、香菇、木耳等品質(zhì)上乘，遠(yuǎn)近聞名。旌德文化底蘊(yùn)深厚，歷代名人輩出?；瘴幕谶@里有著深厚的積淀和繼承?？h城“一塔高聳、兩水迥瀾、三橋鎖翠、四峰拱秀”。旌德文廟，始建于北宋崇寧元年，是省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。位于白地鎮(zhèn)境內(nèi)的江村，具有1300多年的歷史，是中國歷史文化名村、國家4A級景區(qū)、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位，并列入了全國、全省紅色旅游精品線路。元代農(nóng)學(xué)家、旌德縣尹王禎在旌德寫成世界上第一部農(nóng)學(xué)專著《農(nóng)書》，主修并采用他自己創(chuàng)制的木活字，印刷了世界上第一部使用木活字印刷的書籍《旌德縣志》，矗立起世界農(nóng)學(xué)理論和印刷術(shù)革命的兩大豐碑。早期共產(chǎn)黨人譚梓生，是中國第一個縣級工農(nóng)政權(quán)井岡山根據(jù)地茶陵縣首任縣長。革命烈士江上青是皖東北抗日民主根據(jù)地的奠基人之一。廟首鎮(zhèn)位于皖東南宣城市旌德縣西南，距黃山風(fēng)景區(qū)37公里，是通往黃山的東大門。全鎮(zhèn)總面積95.8平方公里，轄6個村，總?cè)丝?.5萬人，農(nóng)業(yè)耕地1.7萬畝，山場8.2萬畝，森林覆蓋率62％。全鎮(zhèn)物產(chǎn)豐富，農(nóng)產(chǎn)品有優(yōu)質(zhì)糧油、苧麻、蠶繭、木竹、中國肉牛一號等，礦產(chǎn)品有鐵、鋅、石灰石、石煤等。4.2項(xiàng)目資源特點(diǎn)廟首鎮(zhèn)旅游資源十分豐富，緊鄰歷史文化名村江村，具有1400多年的歷史，村內(nèi)歷史文化底蘊(yùn)深厚，古牌坊、古祠堂、古民居融為一體，是徽文化研究和旅游觀光的勝地，2005年被國家評為“歷史文化名村”和“4A級風(fēng)景景區(qū)”，2006年被國務(wù)院公布為“全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位”。而且江村是原國家主席江澤民的祖居地，2001年5月21日江主席曾親臨視察并題字留念。全鎮(zhèn)隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，小城鎮(zhèn)建設(shè)已步入快車道，2003年先后被安徽省人民政府批準(zhǔn)為“中心建制鎮(zhèn)”和“重點(diǎn)中心鎮(zhèn)”，被宣城市環(huán)保局批準(zhǔn)為“環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。被政府授予“全國國家級生態(tài)鎮(zhèn)”、“安徽省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)”、“安徽省優(yōu)秀旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)”等稱號。在此環(huán)境里建設(shè)該項(xiàng)目是有得天獨(dú)后的條件的。第五章環(huán)境影響評價(jià)5.1編制依據(jù)1.《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；2.建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令253號）；3.《開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案管理辦法》；4.《開發(fā)建設(shè)活動環(huán)境管理人員行為規(guī)范》；5.2環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1.《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90）；2.《淮河流域水污染防治條例》；3.《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90）；4.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）；5.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297—1996）。5.3擬建項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于皖東南宣城市旌德縣廟首鎮(zhèn)，距黃山主風(fēng)景區(qū)37公里，在通往黃山的東大門，交通運(yùn)輸便利，自然條件優(yōu)越。項(xiàng)目所在地環(huán)境質(zhì)量良好,是安徽省環(huán)境質(zhì)量綜合評價(jià)優(yōu)質(zhì)區(qū)域，區(qū)內(nèi)的綠化覆蓋率達(dá)62%以上。1.地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀所在區(qū)域內(nèi)的主要地表水體為長江水系，地表水水質(zhì)良好符合GB3838-2002《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目實(shí)施之后，產(chǎn)生的雨水進(jìn)入附近溝渠后，最終進(jìn)入黃山區(qū)麻川河。生活污水排入污水管網(wǎng)，經(jīng)集中統(tǒng)一處理達(dá)標(biāo)后排放。2.空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)大氣現(xiàn)狀優(yōu)良，大氣環(huán)境中的SO2、TSP、NOx的污染物濃度均符合GB3095—96《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的二級標(biāo)準(zhǔn)。因此項(xiàng)目建設(shè)所在地的環(huán)境質(zhì)量良好,屬于整體無污染項(xiàng)目建設(shè)區(qū)，空氣質(zhì)量狀況良好。3.聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量基本滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-93)Ⅱ類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。5.4工程對環(huán)境的影響1.工程施工期對環(huán)境的影響本工程主要以建設(shè)綠色生態(tài)園林式的度假山莊為目標(biāo)，將項(xiàng)目建成立體生態(tài)的旅游度假景區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)將有利于周圍環(huán)境質(zhì)量改善。但是本項(xiàng)目建設(shè)過程中，景點(diǎn)的建設(shè)、景區(qū)建筑物及其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工對環(huán)境必將造成一定的不利影響，其影響主要是：工程占地和場地平整對土壤、植被及樹木的破壞；開挖的土方表面干燥后，風(fēng)蝕揚(yáng)塵對大氣環(huán)境和人體健康的影響；工程施工噪聲對周圍環(huán)境必然造成影響,工程施工噪聲源主要為風(fēng)機(jī)、推土機(jī)和振搗棒等施工機(jī)械。其噪聲可達(dá)100dB(A),影響范圍可達(dá)200m,甚至更遠(yuǎn)。2.工程建成后對環(huán)境的影響本工程的建設(shè)實(shí)施，將形成多種特色的生態(tài)園林系統(tǒng)，其中有溪流、綠地、高爾夫練習(xí)場特色景觀。項(xiàng)目建成將使本地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量更加優(yōu)越。工程建成后，示范區(qū)內(nèi)旅游度假活動也會產(chǎn)生一定量的廢水、廢氣及固體廢棄物，對周圍環(huán)境也會產(chǎn)生一定的影響。如：區(qū)內(nèi)游客和工作人員產(chǎn)生的廢污水，不經(jīng)處理直接排放會污染園區(qū)的地表水體；園區(qū)供熱系統(tǒng)，熱源選擇不合適會產(chǎn)生廢氣污染；示范區(qū)內(nèi)游客和工作人員產(chǎn)生的生活垃圾，也會污染環(huán)境。但項(xiàng)目建成后肯定改變整體環(huán)境，使項(xiàng)目環(huán)境較從前大為改善。5.5環(huán)境保護(hù)措施1.施工期環(huán)境影響的緩解措施工程施工中產(chǎn)生的廢渣石，應(yīng)本著因地制宜利用的原則，首先應(yīng)盡量為工程本身利用，以減少占地和節(jié)約工程費(fèi)用，其余部分也可以作為其他工程的建筑材料，對多余部分，應(yīng)由工程建設(shè)單位會同有關(guān)部門，為本工程的棄土制定處置計(jì)劃，選擇合適的地點(diǎn)作為棄場，盡量少占地和不占農(nóng)田，并應(yīng)注意防止水土流失。對較大的渣石棄物，應(yīng)覆土植草以減少對植被的破壞和對生態(tài)環(huán)境的影響。在工程施工過程中毀壞的樹木和植被，工程施工后必須盡快植樹造林，把植被覆蓋率迅速恢復(fù)到原有水準(zhǔn)，最大限度減少水土流失和土壤退化。道路和管道鋪設(shè)，應(yīng)盡量縮短施工時間。對裸露的地面和堆置的土方，適量灑水抑塵，或采取遮蓋和圍護(hù)等措施。剩余的土方需用專用車輛運(yùn)至指定地點(diǎn)堆存，并對存放點(diǎn)采取碾壓、綠化、灑水等防塵措施。運(yùn)輸車輛不能超載，防止運(yùn)輸過程中的土壤灑落。為減少施工噪聲對周圍居民的影響，工程在距居民區(qū)100m的施工區(qū)域不允許在夜間10時至次日早晨6時內(nèi)使用噪聲超標(biāo)設(shè)備施工，夜間施工時也要避免各種施工機(jī)械設(shè)備同時起動，最大限度減少聲源迭加影響。2.工程建成后環(huán)境影響的防治措施植被保護(hù)景區(qū)內(nèi)植被資源豐富多彩，分布較為廣泛。植被狀況的好壞直接關(guān)系到景區(qū)的存亡興廢，為此，必須做好全景區(qū)范圍內(nèi)的植被保護(hù)工作。A.在生態(tài)旅游景區(qū)內(nèi)，禁止隨便砍伐，提高森林保護(hù)意識。只允許必要的更新采伐，但要有嚴(yán)密的更新造林規(guī)劃；B.保護(hù)地帶性植物，特別是景區(qū)的主要風(fēng)景物種及種源基地，加以撫育，重點(diǎn)保護(hù)。C.山莊要建立健全森林防火和安全管理體制，設(shè)專人負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。配備充足的防火設(shè)施，在游步道和各景點(diǎn)安置防火警示牌，時時提醒游客，增強(qiáng)游客的防火意識。大氣污染防治山莊內(nèi)不新建燃煤鍋爐，以防止大氣污染。園區(qū)的供熱系統(tǒng)建議采用太陽能、天然氣、燃油或電加熱系統(tǒng)。景區(qū)內(nèi)禁止機(jī)動車行駛，防止機(jī)動車噪聲污染和尾氣污染。山石保護(hù)山石是山莊內(nèi)的另一大主要保護(hù)內(nèi)容。山莊內(nèi)山石不得任意開挖，破壞一山一石，確保景點(diǎn)完整與自然美。在山莊內(nèi)內(nèi)修建建筑物、道路等，須經(jīng)審查批準(zhǔn)。嚴(yán)防破壞旅游景觀以及盲目建設(shè)而引起的崩塌、滑坡、泥石流等坡地地貌災(zāi)害的發(fā)生。固體廢棄物加強(qiáng)固體廢棄物的管理，山莊內(nèi)所產(chǎn)生的生活垃圾和其它固體廢棄物必須妥善收集，定期送城市生活垃圾填埋場集中衛(wèi)生填埋處理。提高固體廢棄物的綜合利用率和處置率，以保護(hù)好景區(qū)的生態(tài)環(huán)境。景區(qū)環(huán)境衛(wèi)生山莊的環(huán)境衛(wèi)生與整潔，保持旅游區(qū)清潔、安全、舒適的旅游環(huán)境，是保持風(fēng)景區(qū)良好形象的重要因素之一。A.根據(jù)旅游入住者人數(shù)按一定距離在山莊內(nèi)設(shè)置垃圾箱，按照國家有關(guān)規(guī)定對生活垃圾定人定期處理。B.根據(jù)旅游客的分布和人數(shù)按一定距離在山莊內(nèi)設(shè)置水沖式廁所，保持廁所干凈，無異味。C.山莊內(nèi)應(yīng)建立衛(wèi)生清掃責(zé)任制，專人清掃，保持旅游景區(qū)整潔、干凈。D.根據(jù)旅游環(huán)境容量確定合理的旅游接待規(guī)模，有計(jì)劃地組織旅游活動，不得無限制地超量接納游覽者，以確保旅游景區(qū)原有的自然風(fēng)貌和避免造成過重的環(huán)境壓力。第六章消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能6.1消防1.山莊消防山莊內(nèi)的建筑物使用一、二級的防燃材料。所有建筑要設(shè)置消防栓、自動噴水、水霧消防供水、氣壓消防等設(shè)施，要盡可能做到最好。特別是賓館、餐廳、劇場等容易聚集游客的設(shè)施，設(shè)置自動噴水系統(tǒng)，將提高消防效率。內(nèi)部裝飾材料使用國家級基準(zhǔn)的防燃性材料，并且即使燃燒，也不會釋放有毒氣體或煙霧較少的材料。建筑物之間的距離要充分隔離開來，確保防火距離。2.山林火災(zāi)消防山林火災(zāi)的最重要的原因是香煙頭的丟棄和篝火的燃燒。香煙頭的丟棄占據(jù)了引發(fā)山林火災(zāi)的主要原因，隨著旅游度假區(qū)的完備、充實(shí)，游客的增加，山林火災(zāi)的危險(xiǎn)性也將大大增加。應(yīng)對措施有：在度假區(qū)內(nèi)設(shè)置消防隊(duì)；禁止步行吸煙；步行道一側(cè)割草2m——3m（為清除燃燒物）；在步行道各處設(shè)置消防栓、消火彈等；明確山林火災(zāi)發(fā)現(xiàn)時的聯(lián)絡(luò)場所（消防局）；日常的安全巡邏（為了去除危險(xiǎn)場所）；日常的教育啟蒙活動；（8）日常消防演習(xí)的實(shí)施；（9）熟悉山林區(qū)劃的編號；（10）進(jìn)行日常性水面及水量檢測。6.2安全衛(wèi)生1.突發(fā)事故及疾病的應(yīng)對入住量的增大，將帶來不能估量的各種事故、病患等情況的發(fā)生。病情較輕的患者可以在急救所休息，直到恢復(fù)，病情較重的患者則需要使用救護(hù)車送往醫(yī)院。項(xiàng)目區(qū)接待中心中設(shè)置了衛(wèi)生院，急救患者可以送往該處，進(jìn)行急救措施。2.食物中毒的防止急救規(guī)劃中食物中毒對于旅游度假區(qū)而言，尤為嚴(yán)重。食物的保存、保質(zhì)期限、廚師、廚房的衛(wèi)生狀態(tài)等有效衛(wèi)生管理，是防止食物中毒的有效保證。要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)衛(wèi)生管理措施。萬一不幸地發(fā)生了食物中毒事件，一定要徹底追求責(zé)任和原因，并制定防止再發(fā)生的制度。6.3節(jié)能1.節(jié)能編制依據(jù)（1）依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》（中華人民共和國主席令第72號）；《中華人民共和國可再生能源法》；《中華人民共和國清潔衛(wèi)生促進(jìn)法》；《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號）；《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》（國家發(fā)展改革委、國家環(huán)?？偩至畹?6號）；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（國家發(fā)改委令第9號）；《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）；《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年）；《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)[2007]15號）；《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資[2006]2787號）；《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估工作指南》（2010年本）；《安徽省節(jié)約能源條例》（2006年4月21日）；《安徽省人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的實(shí)施意見》（皖政〔2006〕117號）；《安徽省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查管理暫行辦法》（發(fā)改投資〔2007〕1393號）。（2）合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：《綜合能耗計(jì)算通則》（GB/T2589-2008）；《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26-1995）；《評價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T3485-1998）；《企業(yè)能耗計(jì)量與測試導(dǎo)則》（GB/T6422-1986）；《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）；《企業(yè)節(jié)能量計(jì)算方法》（GB/T13234-2009）；《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評價(jià)》（GB/T13471-1992）；《節(jié)能監(jiān)測技術(shù)通則》（GBT15316-2009）；《節(jié)水型企業(yè)評價(jià)導(dǎo)則》（GB/T7119-2006）；《企業(yè)能量平衡統(tǒng)計(jì)方法》（GB/T16614-1996）；《企業(yè)能量平衡表編制方法》（GB/T16615-1996）；《企業(yè)能源網(wǎng)絡(luò)圖繪制方法》（GB/T16616-1996）；《企業(yè)能源審計(jì)技術(shù)通則》（GB/T17166-1997）；《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）；《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）；《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）；《熱量單位、符號與換算》（GB2586-91）；《綜合能耗計(jì)算通則》JGT2589-2008。2.節(jié)能的設(shè)計(jì)原則堅(jiān)持節(jié)約與開發(fā)并舉，提高能源利用率，減少環(huán)境污染，走可持續(xù)發(fā)展之路。認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用能源，最大限度進(jìn)行綜合利用。積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后工藝。3.節(jié)能措施（1）設(shè)計(jì)節(jié)能：在規(guī)劃設(shè)計(jì)時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供熱等管道路徑，減少線路能耗損失。（2）充分利用地形，雨污水盡量采用自流管道。在不利的地形條件下，采用大管徑、小坡度，盡量減少埋深。充分使用太陽能，如使用太陽能路燈、太陽能熱水器等設(shè)施。盡可能使用節(jié)能建筑材料：A.墻體保溫構(gòu)造：外墻抹灰按照混合砂漿（20mm）+增壓加氣混凝土砌塊（240mm）+聚合物砂漿（20mm）+擠塑聚苯板（100mm）外墻涂料；外墻墻體設(shè)計(jì)平均傳熱系數(shù)K=0.676W/(㎡×K)。（有內(nèi)向外排序）。B.屋面節(jié)能保溫隔熱：屋面構(gòu)造為：水泥砂漿（20mm）+細(xì)石混凝土（40mm）+水泥砂漿（20mm）+粉煤灰陶?；炷粒?0mm）+鋼筋混凝（100mm）。屋面設(shè)計(jì)傳熱系數(shù)K=0.456W/(㎡×K)。C.樓地面保溫隔熱：地面構(gòu)造為：細(xì)石混凝土（40mm）+擠塑聚苯板（50mm）+水泥砂漿（20mm）+鋼筋混凝土底板；地面阻熱Ro=1.434(㎡×K)/W;地面設(shè)計(jì)傳熱系數(shù)K=0.697W/(㎡×K)。D.屋頂架空層構(gòu)造：架空層構(gòu)造為：細(xì)石混凝土（40mm）+鋼筋混凝（100mm）+擠塑聚苯板（50mm）+水泥砂漿（3mm）；部分坡屋面降低傳熱系數(shù)，架空層樓板阻熱Ro=1.754(㎡×K)/W，架空層樓板設(shè)計(jì)傳熱系數(shù)K=0.57W/(㎡×K)。E.節(jié)能門窗：本項(xiàng)目采用鋁合金窗或塑鋼雙重中空玻璃窗保溫隔熱、密封、遮陽技術(shù)與產(chǎn)品，節(jié)能門窗采用斷熱鋁合金框和低輻射中空玻璃，東、南、西三個朝向應(yīng)結(jié)合可調(diào)節(jié)外遮陽構(gòu)件；F.控制玻璃幕墻面積：1）總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)時注重朝向，同時組織良好的自然通風(fēng)。2)在總圖布置及車間工藝布置上，盡量做到緊湊合理，物流通暢，運(yùn)輸短捷，避免生產(chǎn)過程中的來回倒運(yùn)現(xiàn)象。3）控制建筑物的體型系數(shù)及窗墻比，圍護(hù)結(jié)構(gòu)采取節(jié)能措施。在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，與未采取節(jié)能措施前相比，采暖、空調(diào)能耗應(yīng)節(jié)約50%。G.生產(chǎn)節(jié)能和公共照明節(jié)能的方式：生產(chǎn)用機(jī)電設(shè)備選用無極變速電機(jī)和新型節(jié)能機(jī)電設(shè)備；增加公共場所的自然采光；本項(xiàng)目要按照白天全部采用自然光照明進(jìn)行設(shè)計(jì)；公共照明采用半導(dǎo)體節(jié)能燈具；同樣亮度下,半導(dǎo)體燈耗電量僅為白熾燈的十分之一,壽命卻是白熾燈的100倍；庭院廣場采用太陽能集成板照明燈具。本項(xiàng)目均選用國家推薦的高效、節(jié)能、低損耗產(chǎn)品，提高生產(chǎn)設(shè)備的負(fù)荷率，從提高效率的方面來達(dá)到節(jié)約能源的目的。采用數(shù)控設(shè)備，減少校正工作量，提高材料利用率。4.組織措施與節(jié)能管理在建設(shè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)中，成立專門節(jié)能管理部門，建立健全嚴(yán)格的管理制度及獎懲制度，指標(biāo)到人，獎懲及時兌現(xiàn)。建立健全長效的節(jié)能管理制度，以制度管理。加強(qiáng)節(jié)能意識教育，實(shí)行全區(qū)的節(jié)能管理，采用科學(xué)的節(jié)能獎勵和懲罰措施。激勵全體員工人人都參與到項(xiàng)目節(jié)能工作當(dāng)中來。5.節(jié)能評估本項(xiàng)目委托有資質(zhì)的節(jié)能評估咨詢公司，對本項(xiàng)目的節(jié)能方面進(jìn)行全面的評估論證，并組織專家進(jìn)行研討評估，再根據(jù)專家評審會的結(jié)果，進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。第七章組織管理與勞動定員7.1組織管理對現(xiàn)代旅游酒店業(yè)來說，軟件建設(shè)和硬件建設(shè)同樣重要。離開高水平的軟件建設(shè)，再高級的硬件設(shè)施也難以取得預(yù)期的營運(yùn)效果。建立科學(xué)、高效的經(jīng)營管理體制和建立一支高素質(zhì)的旅游從業(yè)隊(duì)伍，特別是經(jīng)營管理隊(duì)伍，是軟件建設(shè)的主要內(nèi)容。擬建項(xiàng)目的組織管理將按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范化組建和管理。在項(xiàng)目建設(shè)期間即實(shí)行項(xiàng)目法人管理，項(xiàng)目法人全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌建。在項(xiàng)目建設(shè)期間即實(shí)行項(xiàng)目法人制的管理。該公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、企管部、綜合辦公室、人力資源部、營銷中心、客服中心、項(xiàng)目中心、投資開發(fā)部等八個部門。公司組織結(jié)構(gòu)圖：7.2人員來源及培訓(xùn)市場的競爭說到底是人才的競爭。員工隊(duì)伍的素質(zhì)特別高層管理人員的素質(zhì)將是本項(xiàng)目投運(yùn)后能否實(shí)施高水準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效益關(guān)鍵所在。為保證人員素質(zhì)，本項(xiàng)目將采取就地選拔、培訓(xùn)和省內(nèi)外招聘、引進(jìn)相結(jié)合辦法，以合同制的方式組建職工隊(duì)伍。1.管理機(jī)構(gòu)：總經(jīng)理由董事會按德才兼?zhèn)涞脑瓌t考評后擇優(yōu)聘任，其他管理層及員工均面向社會公開招聘。在組建團(tuán)隊(duì)時應(yīng)考慮知識結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、工作經(jīng)驗(yàn)、處事技巧等諸方面因素，特別是中高層管理人員應(yīng)注重個人管理能力、組織能力和思想素質(zhì)、敬業(yè)精神。2.營銷隊(duì)伍：建立一支敬業(yè)、專業(yè)的山莊營銷隊(duì)伍和管理隊(duì)伍，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。必須堅(jiān)持先培訓(xùn)、后上崗制度，所有員工必須經(jīng)過企業(yè)文化和相關(guān)技能的專業(yè)培訓(xùn)，并考試合格后，方可上崗。其中：中高層管理人員可送往京滬寧津的對口部門進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)。第八章規(guī)劃土地設(shè)計(jì)和營銷8.1城市建設(shè)總體規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)用地符合安徽省宣城市和旌德縣關(guān)于建設(shè)黃山東線休閑文化旅游走廊的總體規(guī)劃。廟首鎮(zhèn)正在編制本地塊的建設(shè)總體規(guī)劃上報(bào)縣、市政府審批。8.2土地利用總體規(guī)劃1.本項(xiàng)目的建設(shè)符合旌德縣及廟首鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和土地利用規(guī)劃規(guī)定的用地性質(zhì)相符合。2.建設(shè)用地指標(biāo)由縣政府和北京瑞福祥投資有限公司簽訂了供地計(jì)劃，首批用地80畝已上報(bào)國土廳獲得批準(zhǔn)。二期用地在下半年也將陸續(xù)供應(yīng)到位。3.項(xiàng)目用地的容積率等各項(xiàng)控制指標(biāo)均符合旌德縣城市規(guī)劃要求，在規(guī)劃的控制指標(biāo)范圍內(nèi)有效地利用了土地資源。目前項(xiàng)目總平面圖正在通過規(guī)劃主管部門的審批。4.征地拆遷和安置方案本項(xiàng)目建設(shè)用地由政府提供，并進(jìn)行拆遷安置后交付政府部門會同項(xiàng)目單位依法組織實(shí)施。項(xiàng)目單位應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和宣城市、旌德縣相關(guān)拆遷管理?xiàng)l例執(zhí)行。一期工程不需要拆遷，二期項(xiàng)目內(nèi)，也只有幾戶人家需拆遷，其拆遷工作由鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)實(shí)施，實(shí)行房屋置換，異地還原。8.3山莊規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）；（3）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096—1999）；中華人民共和國《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（城鄉(xiāng)規(guī)劃、房屋建筑部分）；《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ11—89）；國家有關(guān)小康型居住區(qū)與住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定；建設(shè)方及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)本地塊規(guī)劃的預(yù)期建設(shè)方案和商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.設(shè)計(jì)原則規(guī)劃區(qū)內(nèi)部功能分區(qū)明確，相互關(guān)系連貫合理，綠化標(biāo)準(zhǔn)力求達(dá)到自然生態(tài)保護(hù)區(qū)的指標(biāo)，美化環(huán)境。小區(qū)內(nèi)建筑造型應(yīng)與地方特色相結(jié)合，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。充分把握建筑與環(huán)境的視覺效果，體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體思路和立意特點(diǎn)，能夠表現(xiàn)出全新的商業(yè)理念。優(yōu)化交通組織，在交通流的密度、速度、屬性等多方面嚴(yán)格控制和組織。統(tǒng)籌原居民與新區(qū)交通的不一致性，對交通出入口和內(nèi)部道路的規(guī)劃既符合人流、車流的交通要求，又能和綠化景觀合拍，且盡可能減少對住戶的干擾。有利于物業(yè)管理、交通安全和治安安全。針對項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)，要求酒店住宿及會所生活設(shè)施、社區(qū)文化體育設(shè)施以及保安設(shè)施配套齊全，并在質(zhì)量上和檔次上提出較高的要求。加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可操作性，保證規(guī)劃管理的順利進(jìn)行。3.平面布置本地塊《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》規(guī)劃總用地580畝，其中廣場與205國道連接部含商業(yè)街110畝；《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》280畝。其余為景觀、綠化和道路用地。廣場平面呈花生形，現(xiàn)稱“生花廣場”，酒店部分為菱形，似“金三角洲”。整體布局將住宅、商業(yè)﹑會所、停車﹑綠化園地﹑生活服務(wù)設(shè)施適當(dāng)集成，在滿足人們相互交往的同時，給住戶提供一個優(yōu)美安全﹑恬靜的生活空間。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)采用后現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格，外墻注重細(xì)部線條的組合和搭配，揉合現(xiàn)代建筑與徽派建筑進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，建筑外形簡捷大方，典雅美觀。廣場、綠化用地及景觀用地有機(jī)布置，廣場是迎賓接待及徽派建筑的展示區(qū)，并配備足夠的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和相應(yīng)的停車區(qū)，并結(jié)合綠化長廊和水景造型展現(xiàn)《中國黃山國際養(yǎng)老度假中心》豐厚的自然生態(tài)底蘊(yùn)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周圍環(huán)境，山莊內(nèi)部的道路充分考慮了車流與人流的分離，山莊內(nèi)設(shè)二級道路，山莊出口均設(shè)消防通道，縱橫交錯，盡量滿足項(xiàng)目區(qū)物流需要。區(qū)內(nèi)道路寬6——8米，宅間及綠地中的散步小徑為1.5——2.5米。整體方案設(shè)計(jì)新穎，布置疏密有致，分區(qū)合理，配套設(shè)施先進(jìn)齊全，交通流向清晰流暢，充分體現(xiàn)良好的環(huán)境效果。4.建筑設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)采用后現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格，整個建筑應(yīng)簡潔明快并有一定力度，力求徽派建筑的氣息，又體現(xiàn)時代感。剖面設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)建筑體形態(tài)因功能要求變化較多，且地形坡面較大，應(yīng)利用坡面塑造建筑。低洼地建筑總高度控制在20米以下，坡面上建筑高度控制在12米以下。除單體建筑大于2500平面的以外，其余建筑（含停車場）均不設(shè)地下構(gòu)筑。環(huán)水道路及建筑應(yīng)設(shè)在防排水位線以上。陸水差區(qū)設(shè)護(hù)坡及綠化帶。確保建筑及室內(nèi)外裝修的環(huán)保節(jié)能性。5.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ11-89)及國家地震局全國地震區(qū)烈度區(qū)劃圖，宣城地區(qū)基本地震烈度為不設(shè)防區(qū)。本工程應(yīng)考慮抗震設(shè)防，設(shè)計(jì)烈度為6度，并適度增加抗震措施。本工程主要設(shè)計(jì)荷載取值如下：樓梯：2.5kN／m2、室內(nèi)：2.0kN／m2、屋面：2.5kN／m2。上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)多層采用磚混結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆平板以增加建筑凈高尺寸?；A(chǔ)設(shè)計(jì)考慮本地區(qū)地耐力情況，可選用混凝土筏板基礎(chǔ)或帶形基礎(chǔ)。6.給排水及消防設(shè)計(jì)給水本規(guī)劃供水由旌德縣城市供水管網(wǎng)提供，只需設(shè)加壓水泵站一座，為本項(xiàng)目加壓，使本項(xiàng)目最不利點(diǎn)的水壓達(dá)到1.8mpa左右，確保住宅樓的生活用水需要。排水排水系統(tǒng)采用重力排水，按雨、污分流的原則設(shè)計(jì)。消防用水本工程每座樓內(nèi)應(yīng)按消防強(qiáng)制性規(guī)定設(shè)置消防系統(tǒng)。7.強(qiáng)電設(shè)計(jì)強(qiáng)電設(shè)計(jì)由當(dāng)?shù)毓╇姴块T做詳規(guī)。8.弱電設(shè)計(jì)電話根據(jù)本工程的使用功能，樓內(nèi)預(yù)設(shè)電話插座，可滿足用戶通訊要求。綜合布線系統(tǒng)A.電話和微機(jī)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)也可采用綜合布線方式，各層敷暗管埋設(shè)至各用戶信息插座。B.綜合布線采用超五類線，可同時滿足電話、寬帶使用，綜合布線系統(tǒng)設(shè)備及跳線架均由通信運(yùn)營商配備齊全。有線電視有線電視網(wǎng)絡(luò)可以覆蓋本小區(qū)，在建筑設(shè)計(jì)時應(yīng)預(yù)留預(yù)設(shè)有線電視接口至用戶室內(nèi)，線路由有線電視供應(yīng)商布設(shè)。避雷與接地設(shè)計(jì)A.本工程根據(jù)規(guī)范規(guī)定，按一級防雷考慮。要求整個建筑物的金屬結(jié)構(gòu)鋼筋連接為一整體，形成籠式避雷網(wǎng)。在主樓屋面墻上設(shè)置避雷帶，其網(wǎng)格不大于10xlOm，分別利用混凝土主筋作為引下線，基礎(chǔ)底板鋼筋網(wǎng)作為接地裝置。B.為防止側(cè)雷擊和起到均壓作用，考慮相應(yīng)措施，20米以上的金屬欄及門窗等較大金屬物體應(yīng)與避雷帶相連接。C.因避雷與其他接地共用接地裝置，故實(shí)測接地阻值應(yīng)小于1歐，否則應(yīng)增加人工地極進(jìn)行補(bǔ)償，達(dá)到要求為止。D.由室外引入住宅樓的上、下水等金屬管道均應(yīng)與避雷接地裝置連為一體。區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)：包括小區(qū)出入口、主要道路、室外廣場、周界、親水位置、地下車庫、兒童活動區(qū)等地設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)。機(jī)動車車輛出入管理系統(tǒng)小區(qū)車輛出入口設(shè)置道閘，業(yè)主采用遠(yuǎn)距離感應(yīng)卡認(rèn)證進(jìn)入園區(qū)。訪客進(jìn)園區(qū)采用發(fā)卡的方式，發(fā)卡時由保安刷卡，手動登記車牌號，出園區(qū)由保安收卡。9.采暖與制冷設(shè)計(jì)供熱酒店公共區(qū)域供熱采用集中供熱，別墅區(qū)住戶自理。允許裝太陽能設(shè)備。可自建沼氣設(shè)施。制冷酒店公共區(qū)域采用集中制冷，其他戶采可采用分體制冷設(shè)備，設(shè)計(jì)時應(yīng)在相應(yīng)位置預(yù)留空調(diào)插座。8.4綜合營運(yùn)方案本項(xiàng)目營運(yùn)方案采取氣勢磅礴、強(qiáng)攻快捷的方案入市：1.召開全國性的新聞發(fā)布會，以中國佛教城和中國黃山文化旅游度假城為前導(dǎo)，向全國、全球發(fā)布強(qiáng)力入市的消息。2.在合肥、南京、上海、北京設(shè)立營銷代理機(jī)構(gòu)，以高回報(bào)、高規(guī)格的度假山莊吸引全國、全球高端消費(fèi)人群。3.在旌德縣廟首鎮(zhèn)現(xiàn)場建設(shè)豪華的接待中心和樣板房，接待中外客戶、宣傳項(xiàng)目。4.以溫德姆世界連鎖品牌、完美服務(wù)推盤銷售，加快資金回籠。第九章投資估算與資金來源9.1投資估算依據(jù)1.設(shè)備費(fèi)按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估列。2.建筑工程費(fèi)參照《安徽省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估列。3.安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。4.其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按《2000年安徽省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至2012年價(jià)格水平。6.行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。9.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模規(guī)劃指標(biāo)：1.總用地面積：300001㎡（450畝）其中：建設(shè)用地面積：230001㎡（345畝）。農(nóng)林水域用地：70001㎡（105畝）。2.建筑面積：266255㎡。3.容積率：1.16。4.建筑密度：20%。5.綠地率：64%?？偼顿Y估算本項(xiàng)目總投資為11.42億元。其中投資成本含項(xiàng)目的前期費(fèi)用、企劃、規(guī)劃、勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、土地使用費(fèi)、建安、水電、裝飾、景觀、綠化、營銷、管理等全部費(fèi)用及工程造價(jià)在內(nèi)。詳見《項(xiàng)目投資成本估算表》。項(xiàng)目投資成本估算表表01序號項(xiàng)目名稱建筑面積成本單價(jià)合價(jià)（萬元）一、旅游度假山莊（分時度假酒店）（1）B區(qū)門廳大堂及會議廳(3棟)5185㎡7000元/㎡ 3630（2）B區(qū)餐飲娛樂會所(1棟)5060㎡7000元/㎡ 3542（3）B區(qū)主題分時度假樓(3棟)25300㎡6000元/㎡15180（4）B區(qū)國賓公館(4棟)3760㎡8000元/㎡ 3008（5）c區(qū)分時度假公館C-1、C-2(54棟)21510㎡6000元/㎡12906合計(jì)：60815㎡38266二、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓（1）A區(qū)旅游購物中心(11棟底層)、靈芝根石展廳(4棟)12075㎡4500元/㎡5434（2）D區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老會所(1棟)4665㎡7000元/㎡3266（3）D區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老公館D-1、D-2、D-3(51棟)22710㎡4000元/㎡9084（4）A區(qū)旅游養(yǎng)生公寓(11棟2-3層)11550㎡3500元/㎡4043（5）E區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老公寓(12棟、18層)154440㎡3500元/㎡54054合計(jì)：205440㎡75881總計(jì)（一、二項(xiàng)）：266255㎡114147資金來源本項(xiàng)目建設(shè)總投資約11.42億元，全部建設(shè)資金由建設(shè)單位(有限公司)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資，另可融資貸款或由土地一級開發(fā)和項(xiàng)目銷售資金回籠后投入。投資資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期三年，固定資產(chǎn)投資分三期投入，第一年約占30%,第二年約占40%，第三年約占30%。第十章經(jīng)濟(jì)效益分析10.1評價(jià)依據(jù)及說明1.財(cái)務(wù)評價(jià)方法按國家計(jì)劃委員會《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》進(jìn)行編制。2.本項(xiàng)目為旅游開發(fā)工程，因此本財(cái)務(wù)評價(jià)參照略高于當(dāng)前銀行長期貸款利率，以10%為財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，作為本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基準(zhǔn)對照指標(biāo)。3.本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為3年，計(jì)劃銷售期為4年，經(jīng)營計(jì)算期亦取4年。10.2銷售和營業(yè)收入估算1.銷售收入根據(jù)項(xiàng)目的市場預(yù)測和銷售計(jì)劃，預(yù)計(jì)銷售收入為：17.81億元。詳見《銷售收入估算表》。銷售收入估算表表02序號名稱單價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）合價(jià)（萬元）第1年第2年第3年第4年銷售比率20%40%30%10%一、旅游度假山莊（分時度假酒店）：1主題分時度假樓(3棟)9000253002277045549108683122772國賓公館(4棟)1200037604512902.41804.81353.6451.23分時度假公館C-1、C-2(54棟)980021510210804216843263242108合計(jì)：50570483629672.419344.814508.64836.2二、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓：1旅游購物中心(11棟底層)、靈芝根石展廳(4棟)80001207596601932386428989662養(yǎng)生養(yǎng)老公館D-1、D-2、D-3(51棟)850022710193043860.87721.65791.21930.43旅游養(yǎng)生公寓(11棟2-3層)7000115508085161732342425.5808.54養(yǎng)生養(yǎng)老公寓60001544409266418532.837065.627799.29266.4(12棟)合計(jì)：20077512971325942.651885.238913.912971.3總計(jì)（一、二項(xiàng)）：251345178075356157123053422.517807.52.營業(yè)(經(jīng)營)收入本項(xiàng)目餐飲娛樂會所和養(yǎng)生養(yǎng)老會所系自營項(xiàng)目，房產(chǎn)不對外銷售。按常規(guī)旅游度假山莊餐飲娛樂和休閑養(yǎng)生等消費(fèi)場所，扣除各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營成本后，以年?duì)I業(yè)利潤為1000元/㎡計(jì)，本項(xiàng)目餐飲娛樂會所和養(yǎng)生養(yǎng)老會所可營業(yè)面積為9725平方，預(yù)估年?duì)I業(yè)利潤為973萬元（1000元/㎡*9725㎡），先計(jì)算四年銷售期利潤應(yīng)為：3892萬元。合計(jì)：銷售和營業(yè)收入為18.2億元。10.3投資利潤（1）本項(xiàng)目的投資利潤：暫按產(chǎn)權(quán)式度假酒店可銷售房產(chǎn)利潤、餐飲娛樂休閑養(yǎng)生會所自營利潤、和政府優(yōu)惠政策稅收返利潤三項(xiàng)利潤計(jì)算，其他優(yōu)惠政策可得利潤暫未計(jì)算。實(shí)際可得利潤：①銷售房產(chǎn)、會所營業(yè)利潤：銷售收入-總成本18.2億元（營銷收入）-11.42億元（投資成本）=6.78億元②應(yīng)交稅金及附加：本項(xiàng)目銷售、營業(yè)收入18.2億元，應(yīng)繳納稅金約為：A.營業(yè)稅：18.2億元×5%=0.91億元；B.附加稅：0.91億元×10%=0.091億元；C.企業(yè)所得稅：18.2億元×1.36%=0.25億元(按優(yōu)惠政策計(jì)算)；D.應(yīng)交稅金：0.91億元+0.091億元+0.25億元=1.25億元③優(yōu)惠獎勵款：1.25億元×60%=0.75億元④合計(jì)可得利潤：18.2億元（營業(yè)總收入）-11.42億元（投資成本）-1.25億元（應(yīng)交稅金）+0.75億元（稅收獎勵）=6.28億元。靜態(tài)投資收益率：項(xiàng)目總收入-項(xiàng)目總支出內(nèi)部收益率＝×100%=54.99%開發(fā)成本投資利潤率：項(xiàng)目總收入-項(xiàng)目總支出投資利潤率＝×100%=34.5%銷售收入10.4財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析詳見《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元表03序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期12341現(xiàn)金流入189500379007580056850189501.1銷售收入182000364007280054600182001.2稅金返還75001500300022507502現(xiàn)金流出12670036760506803801012502.1建設(shè)投資1142003426045680342602.2銷售稅金及附加1000020004000300010002.3息稅前利潤67800214027120