拆遷致農(nóng)村宅基地買賣糾紛升級

拆遷致農(nóng)村宅基地買賣糾紛升級

拆遷致農(nóng)村宅基地買賣糾紛升級

【例一】

新浪網(wǎng)：《今日新聞快遞》訊（記者朱開云實習(xí)生張惠惠）

2010年4月1日，房山區(qū)法院對3起農(nóng)村宅基地買賣被判無效后拒絕歸還的住戶施行了強制執(zhí)行。新浪樂居+T,L7D,R

據(jù)房山法院執(zhí)行法官介紹，近期，隨著該區(qū)拆遷改造的展開，以前農(nóng)村村民變賣宅基地要求歸還的案子日益增多。多數(shù)農(nóng)村宅基地買賣由于缺乏法律支持，被判歸還原村民。新浪樂居9r%T(j#f/z#p2I

被告反訴被判獲得補償款新浪樂居論壇(Z%K)F

1999年，李立與李鳳簽訂房屋買賣合同，李立將從父母處得到的農(nóng)村私有房屋5間以及院落面積總共0.7畝出售給李鳳，價格為兩萬八千元，李鳳居住至今。近日，李立一紙訴狀將李鳳告上法庭，要求法院判決其買賣房屋的協(xié)議無效。房山法院根據(jù)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓轉(zhuǎn)讓，判定該協(xié)議書無效，房屋歸還李立。.};U,H-C5k1[

李鳳提出反訴并上訴到一中院。一中院認定，協(xié)議雖然無效，但李立作為賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%的責(zé)任，對該房產(chǎn)進行價值評估后，李立除返還李鳳購房款2.8萬元外，還應(yīng)給付李鳳經(jīng)濟損失45萬元。但李立對判決并未執(zhí)行。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇2M&c)j7Q6C4c

昨日，在強制執(zhí)行現(xiàn)場，李立稱自己原本沒想到李鳳會反訴并上訴，這些錢對他來說是個天文數(shù)字，作為普通教師的他無法拿出這些錢來，“早知這樣就不起訴了。”房山法院查封了該處房屋，并凍結(jié)了李立的銀行賬戶。%A;g8eX%M$z3D

涉及拆遷利益村民多上訴買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇0C!P-R)F

昨日，在房山區(qū)城關(guān)街道洪寺街發(fā)生的一起農(nóng)村宅基地糾紛中，強制執(zhí)行現(xiàn)場，被告劉德敏拒不愿意撤出其居住的房屋。據(jù)她介紹，其既是殘疾人又是低保戶，只有這一套房子，搬出去就沒地方住了。1996年，她花18000元從村民楊進平手里買了一處院子，半年前被法院判決歸還。劉德敏希望原告為其提供一套兩室一廳的房子作為騰出的條件。昨日，經(jīng)過執(zhí)行法官的調(diào)解，雙方初步達成協(xié)議。劉德敏騰出房屋，由原告楊進平為劉德敏辦理該村小產(chǎn)權(quán)房的購房資格，同時由楊進平一次性支付劉德敏11.5萬元。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇z&D6h1x3z5O&M

據(jù)房山法院執(zhí)行法官介紹，隨著該區(qū)拆遷改造的展開，以前農(nóng)村村民變賣宅基地要求歸還的案子日益增多。由于涉及拆遷利益，許多當(dāng)年賣房子的村民選擇了上訴。

3'+b-e8r(b由于買賣農(nóng)村宅基地是法律不允許的，多數(shù)被判歸還原村民。只有一種情況除外，那就是買方也是該村村民，且必須是沒有分到宅基地的村民。

打敗了官司的田女士一家認為自己在買房這件事上吃了個大虧，賣房的時候王鵬夫婦明明也知道城里人不能買農(nóng)村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給了自己。等房價上漲，就通過訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看著已經(jīng)漲起來的房價，田女士一家更加無力買房，也想通過訴訟的方式為自己討回點利益。

【例二】

北京物業(yè)管理招標(biāo)網(wǎng)發(fā)布時間：2009-6-1611:07:45

城里人買農(nóng)村房引來6次訴訟法院判退房退款“兩敗俱傷”

為賺錢出賣宅基地上的房子

2009年3月9日，北京市第二中級人民法院的一紙終審判決終結(jié)了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。

用一句話來概括這件事，就是“城里人”買了農(nóng)村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，結(jié)果兩家都“很受傷”。

1985年，北京市通州區(qū)村民王鵬(化名)夫婦將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮(zhèn)政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦打算賣掉房屋，賺點錢。

就在這時，家住北京朝陽區(qū)的田女士兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，田女士的哥嫂一家人又從新疆回京居住，房屋問題顯得非常急迫，田女士想在郊區(qū)農(nóng)村買一所房子以便安置兩家人。

經(jīng)多方打聽，田女士與王鵬夫婦取得聯(lián)系并協(xié)商買房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將上述房屋賣給田女士，價款56000元。在田女士付了錢后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。

然而，讓王鵬沒有想到的是，從2002年到2006年，北京的房價接連上漲。看著翻了好幾倍的房價，王鵬坐不住了，越來越后悔當(dāng)初賣房的舉動。

2006年，王鵬夫婦以田女士是城鎮(zhèn)居民戶口、無權(quán)購買農(nóng)民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

法院查明田女士確系城鎮(zhèn)居民戶口，而王鵬夫婦是農(nóng)村戶口，該房屋是在宅基地上建設(shè)的房屋。

法院審理認為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。目前，農(nóng)村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。因此，法院確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

田女士不服判決，提出上訴，后經(jīng)過二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。

房屋增值買賣雙方要“利益均沾”

一波未平，一波又起。協(xié)議無效的案件審結(jié)后，王鵬夫婦又起訴田女士及其哥哥一家人要求他們返還房屋。

由于田女士等入住后對房屋進行了內(nèi)部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設(shè)施，在院內(nèi)種植樹木。因此，法院委托評估公司對房屋等地上物的現(xiàn)值進行評估，結(jié)果為12萬多元。據(jù)此，法院判決田女士及其哥哥嫂子一家人將房屋院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士財產(chǎn)補償款12萬多元。判決后，田女士又不服，提出上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。

2008年4月，田女士以房屋賣買協(xié)議被確認無效的主要責(zé)任在王鵬夫婦一方，要求他們賠償締約過失損失款36萬余元。田女士要求的締約過失損失指的是宅基地區(qū)位價，故法院委托評估公司依法進行了評估。

法院經(jīng)審理后認為，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

王鵬夫婦與田女士所簽的房屋買賣協(xié)議已依法被認定無效?？紤]到王鵬夫婦作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償締約過失損失的訴訟請求，理由正當(dāng)。

對于田女士作為買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。就本案而言，田女士要求王鵬夫婦賠償其締約過失損失，由于房屋等地上物的損失已依法解決，故僅考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益的因素，參照王鵬夫婦出售房屋的宅基地區(qū)位價予以確定。

因此，法院對其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據(jù)評估結(jié)果給付田女士宅基地區(qū)位價的百分之七十。法院依法判決王鵬夫婦賠償田女士信賴?yán)鎿p失25萬余元。

判決后，王鵬夫婦提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官釋法——

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民在宅基地上建設(shè)的房屋無效

這起因城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋買賣合同糾紛案，有兩個焦點問題：一是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地房屋的效力問題；二是如果房屋買賣合同無效，農(nóng)民作為出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任，應(yīng)當(dāng)如何賠償買房人的損失。

第一個問題涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)問題。宅基地使用權(quán)主要有以下四個特點：1.身份性。只有擁有集體經(jīng)濟組織成員這一身份，才有權(quán)利享有宅基地使用權(quán)。2.無償性，宅基地使用權(quán)農(nóng)民可無償取得。3.有限性，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。4.無使用期限限制，在理論上，宅基地使用權(quán)一旦取得，使用權(quán)人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權(quán)因為自然災(zāi)害等原因滅失的，村民可通過重新分配獲得宅基地。

我國雖然禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村村民對宅基地上的房屋享有所有權(quán)并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓，但它可以隨著房屋一同轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉(zhuǎn)讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權(quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民不得享有，因此，一旦城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋，就會侵害集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。所以，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋糾紛，法院判決買賣無效。

在法律適用問題上，由于并沒有任何一部法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋，因此，在判決書引用法條時經(jīng)常出現(xiàn)尷尬局面，法官不得不援引合同法第五十二條關(guān)于合同無效的條款來制作判決。

不過，民法通則第六條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策?！本驼叨裕擎?zhèn)居民不得購買農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。比如，1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證