【投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探究9800字（論文）】

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究目錄TOC\o"1-2"\h\u2588投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究 125716摘要 115668[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式公允價(jià)值成本模式 15710一、前言 220701二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)理論 216325（一）投資性房地產(chǎn)的概念及特征 21726（二）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式 326738（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的影響因素 32668（四）相關(guān)理論基礎(chǔ) 520075三、投資性房地產(chǎn)計(jì)量的現(xiàn)狀及存在問題的分析 618198（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用現(xiàn)狀 62000（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用問題及原因分析 77005四、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的對(duì)策 97609（一）完善公允價(jià)值信息披露細(xì)節(jié) 925869（二）提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì) 1021386（三）完善企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等法律法規(guī) 1027547（四）選擇權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu) 109722（五）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái) 1010131五、研究的結(jié)論及啟示 1110071（一）研究的結(jié)論 115714（二）研究的啟示 1119136參考文獻(xiàn) 11摘要隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為了中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部門，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速興起對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有著非常重要的作用，成本模式的計(jì)量方式已經(jīng)無法準(zhǔn)確客觀反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因此我國(guó)逐漸開始引入公允價(jià)值的計(jì)量模式。本文首先梳理了公允價(jià)值和投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論基礎(chǔ)。然后對(duì)投資性房地產(chǎn)就選擇何種公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行探討，由此按照現(xiàn)有情況下的多種應(yīng)用方式對(duì)應(yīng)用的過程中表現(xiàn)出的缺點(diǎn)和不足進(jìn)行概括和分析，并進(jìn)一步提出在投資性房地產(chǎn)計(jì)量方面公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)這些問題，給出了相應(yīng)的解決方案。通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)行情況下在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的公允價(jià)值計(jì)量帶來的一系列影響作進(jìn)一步總結(jié)和分析，來達(dá)到更好優(yōu)化公允價(jià)值計(jì)量的目的。[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式公允價(jià)值成本模式一、前言隨著會(huì)計(jì)建設(shè)和國(guó)際準(zhǔn)則的發(fā)展，我國(guó)頒布了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，但在實(shí)施過程中存在一些困難。并非所有的實(shí)際問題都能在條例中找到。相關(guān)設(shè)備公允價(jià)值的評(píng)估必須由財(cái)務(wù)人員或第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)證，公允價(jià)值的計(jì)量應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行驗(yàn)證，但實(shí)踐中的專業(yè)判斷更多地嵌入了主觀判斷，在實(shí)踐中，有些公司不采用公允價(jià)值計(jì)量。當(dāng)被購(gòu)買方對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行報(bào)價(jià)或重新設(shè)計(jì)時(shí)，資產(chǎn)的賬面價(jià)值已嚴(yán)重偏離公允價(jià)值。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資價(jià)值很容易出現(xiàn)變化，這就導(dǎo)致了賬面價(jià)值與公允價(jià)值不一致的問題特別顯著。二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)理論（一）投資性房地產(chǎn)的概念及特征1、投資性房地產(chǎn)的概念我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確指出將投資性房地產(chǎn)定義為能夠在租金方面盈利或投資本錢增加，或者兩者都具備的情況下而獲得的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。涉及范圍主要有已經(jīng)租賃出去的但仍具備土地使用權(quán)利、具備土地使用權(quán)并計(jì)劃在增值后轉(zhuǎn)讓的情況、已租賃出去的建造完成后的設(shè)施。2006年，中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)分開，因此，根據(jù)擁有資產(chǎn)的原因，我們可以將其他活動(dòng)與投資性房地產(chǎn)區(qū)分開來，固定資產(chǎn)的屬性主要是由于非偶然性生產(chǎn)和行權(quán)活動(dòng)的影響，而投資性房地產(chǎn)的目的是為了獲取租金和改善未來的價(jià)值空間。這兩種現(xiàn)金流的方法也不同。若沒有另外的活動(dòng)之間的相互配合，單獨(dú)的固定資產(chǎn)不能對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行延續(xù)，但是房地產(chǎn)自身具備且能夠得到現(xiàn)金流。2、投資性房地產(chǎn)的特征投資性房地產(chǎn)具有投資性。投資性房地產(chǎn)可以出租，也可以在持有待增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從而具備了金融資產(chǎn)的一些特性，這是投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別。投資性房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期性。投資性房地產(chǎn)并不同于證券被視為流動(dòng)資產(chǎn)，可以在短期內(nèi)進(jìn)行處理，以滿足金融需求。一些有經(jīng)驗(yàn)的投資主體通常對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，通過出租或者在適時(shí)出售獲得利益最大化。因此，投資性房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期性。（二）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)有以下兩種計(jì)量模式，一是成本計(jì)量模式，二是公允價(jià)值計(jì)量模式。1、成本計(jì)量模式成本計(jì)量是指取得該資產(chǎn)時(shí)支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或取得該資產(chǎn)時(shí)支付的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值；負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照其現(xiàn)時(shí)義務(wù)實(shí)際收到的價(jià)款或者資產(chǎn)的金額計(jì)量，或者按照其現(xiàn)時(shí)義務(wù)實(shí)際收到的合同金額計(jì)量，或者他們?cè)谌粘；顒?dòng)中償還債務(wù)所需的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物計(jì)量。在計(jì)量成本的歷史方法中，企業(yè)需要了解資產(chǎn)的折舊或攤銷情況，這樣的情況下，不及時(shí)和不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)就不能反映交易市場(chǎng)上資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，也不能保證有關(guān)用戶得到準(zhǔn)確有效的信息，使投資者采用錯(cuò)誤的投資計(jì)劃。2、公允價(jià)值計(jì)量模式公允價(jià)值的定義為買方與賣方之間存在交易活動(dòng)的情況下，賣家面向市場(chǎng)對(duì)擁有資產(chǎn)進(jìn)行售賣或者負(fù)債時(shí)，買家應(yīng)該能夠向賣家提出買該資產(chǎn)所需多少資金，即出售價(jià)格。由此可見，公允價(jià)值不僅是一方當(dāng)事人的意愿，也是雙方當(dāng)事人的共同表達(dá)；然后，還會(huì)出現(xiàn)在兩種特定情況下的表達(dá)，也就是資產(chǎn)出售和債務(wù)轉(zhuǎn)移；再次是雙方自愿活動(dòng)。由于我國(guó)已經(jīng)開始采用公允價(jià)值模型，這就意味著投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值模型進(jìn)行計(jì)量。公司采用公允價(jià)值計(jì)量方法有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)投資所在地存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是經(jīng)營(yíng)企業(yè)的人能夠依據(jù)在大體一致或者相似的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的價(jià)格和額外市場(chǎng)行業(yè)獲取信息充分這些前提，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行公允價(jià)值預(yù)測(cè)。公允價(jià)值計(jì)量模型能夠反映交易市場(chǎng)上資產(chǎn)或負(fù)債的變動(dòng)情況。進(jìn)一步在該模型中反映出來的上述變動(dòng)和活動(dòng)情況具有的真正價(jià)值能夠盡快提供給所需用戶。因此，公允價(jià)值計(jì)量屬性更有利于上市公司或投資者了解相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的真實(shí)價(jià)值，更有利于上市公司的發(fā)展。（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的影響因素1、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為一種對(duì)公司會(huì)計(jì)核算進(jìn)一步合理的前提，在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，成本或公允價(jià)值量的計(jì)量方式都應(yīng)在此準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)下操作。目前我國(guó)的市場(chǎng)大背景下，具備合理的核算方式下，我國(guó)相關(guān)政策對(duì)成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行優(yōu)化。依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，成本計(jì)量模式可以滿足任何投資性房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)投資性房地產(chǎn)行業(yè)又可以選擇任意的計(jì)量模式。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求下，計(jì)量模式已經(jīng)選擇，不得隨意變更，當(dāng)在特殊情況下企業(yè)需要變更時(shí)需要在報(bào)表附注中進(jìn)行說明后才能對(duì)這類資產(chǎn)的計(jì)量模式進(jìn)行變更。對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算模式的調(diào)整，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則每一個(gè)計(jì)量模式給出了相應(yīng)的規(guī)定。在能夠符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，如果企業(yè)往常應(yīng)用的成本計(jì)量模式可以向公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行轉(zhuǎn)化。但反過來企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則卻規(guī)定禁止運(yùn)用從公允價(jià)值計(jì)量模式向成本計(jì)量模式進(jìn)行上一步轉(zhuǎn)化，這也就是說，國(guó)家準(zhǔn)則的大趨勢(shì)傾向于公允價(jià)值計(jì)量模式。伴隨著我國(guó)國(guó)家市場(chǎng)化快速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不僅僅限于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，許多企業(yè)的目標(biāo)已經(jīng)是國(guó)際化市場(chǎng)，而對(duì)于國(guó)際市場(chǎng)來看，許多國(guó)家加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用，因此，為了向國(guó)際化市場(chǎng)前進(jìn)，企業(yè)需要掌握并加以運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式，從而在于國(guó)外企業(yè)合作發(fā)展之時(shí)，運(yùn)用同樣的計(jì)量模式，可以準(zhǔn)備的橫向比較財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，為國(guó)內(nèi)企業(yè)的決策者在國(guó)際市場(chǎng)中提供強(qiáng)有力的信息支持，保障信息具有可比性。2、融資結(jié)構(gòu)的影響房地產(chǎn)行業(yè)最顯著的特點(diǎn)表現(xiàn)為投資范圍廣，資金回籠緩慢，經(jīng)受的財(cái)務(wù)方面風(fēng)險(xiǎn)大。對(duì)此為了解決上述問題，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)的公司往往采取融資的措施來是風(fēng)險(xiǎn)降低，以此能夠使企業(yè)資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)。企業(yè)通常有兩種融資方案，但是由于內(nèi)部融資獲取資金量有限，容易發(fā)生資金斷鏈，所以企業(yè)把目光投向了另一種融資方案--外部融資。按照外部融資的方式進(jìn)行存在三種情況，他們分別是發(fā)行新股、發(fā)行債券、銀行貸款。但是在三種外部融資的情況下也存在著一定的問題，例如發(fā)行新股、債券都要通過復(fù)雜的流程，并且要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，這并不能快速解決企業(yè)的資金問題。在現(xiàn)階段的融資過程中，大多數(shù)企業(yè)都會(huì)選擇向銀行貸款來完成融資，而銀行大量向外放款，會(huì)影響自己的利益和效益，所以銀行會(huì)在向外放貸的時(shí)候提高放貸要求。目前我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展迅速，在這種大趨勢(shì)下，公允價(jià)值計(jì)量模式更加受投資性房地產(chǎn)行業(yè)的青睞。這樣的模式不僅能夠向外部融資的主體展示更全面的會(huì)計(jì)信息，還能對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行完善能夠提升企業(yè)還請(qǐng)債務(wù)的能力，進(jìn)一步促進(jìn)了更優(yōu)質(zhì)的外部融資渠道，對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)了解更加清晰并使之更加優(yōu)化。3、管理層偏好的影響由于每個(gè)人的個(gè)性化差異，企業(yè)的管理者對(duì)于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的偏愛程度并不相同，這種差異會(huì)進(jìn)一步的影響到企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)決策。對(duì)于認(rèn)為在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中應(yīng)該處于保守式發(fā)展策略的管理者，往往會(huì)做出有利于企業(yè)在發(fā)展過程中穩(wěn)定的執(zhí)行決策。而采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，其財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)受到一定程度的影響，這給穩(wěn)健式管理者一種企業(yè)不穩(wěn)定發(fā)展的錯(cuò)覺，從而影響到管理者對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式的認(rèn)同。不同的是，認(rèn)為要保持在風(fēng)險(xiǎn)中激進(jìn)式發(fā)展的管理者，卻認(rèn)為將公允價(jià)值模式應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，既能平滑各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)、快速提升營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)以及獲得理想的利潤(rùn)，又能保持住房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。4、盈余管理需求的影響企業(yè)要順利取得公允價(jià)值，必須具備兩個(gè)基本條件：一是交易市場(chǎng)更加活躍；二是企業(yè)擁有專業(yè)知識(shí)豐富、綜合素質(zhì)高的財(cái)務(wù)管理人員。目前，我國(guó)雖然已經(jīng)構(gòu)建了相應(yīng)的公允價(jià)值評(píng)估管理機(jī)制和監(jiān)督體系，但公允價(jià)值評(píng)估還存在許多不足之處，有待完善。如果企業(yè)陷入發(fā)展困境，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模和外部融資都會(huì)受到不利影響。如果投資性房地產(chǎn)能夠以公允價(jià)值計(jì)量，可以從表面上改善企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。因此，充分發(fā)揮公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，可以滿足企業(yè)盈余管理的需要，避免企業(yè)自身的生存危機(jī)。（四）相關(guān)理論基礎(chǔ)1、會(huì)計(jì)目標(biāo)理論決策有用觀和受托責(zé)任觀是兩種目標(biāo)會(huì)計(jì)理論的核心觀點(diǎn)。決策有用觀的概念要求會(huì)計(jì)的目的是為信息使用者提供有用的信息。在會(huì)計(jì)核算中，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)尚未發(fā)生但對(duì)公司有重要影響的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。不僅顯示財(cái)務(wù)信息，與此同時(shí)也顯示非財(cái)務(wù)信息，更加強(qiáng)調(diào)了會(huì)計(jì)信息之間的相互性。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式最符合決策的效用要求，受托責(zé)任觀的概念更注重委托人與管理人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。意味著會(huì)計(jì)的作用是達(dá)到委托人與管理人之間相互關(guān)系的目的，對(duì)委托者相關(guān)承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督。在本文所提到的經(jīng)理和負(fù)責(zé)人分別代表了企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)者和所有者。為了準(zhǔn)確反映管理者的管理狀況，必須采用歷史成本計(jì)量模式。目前，我國(guó)采取上述兩種觀點(diǎn)相結(jié)合的方式。與之前的成本分析相對(duì)比，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式更能夠突出表現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并表達(dá)形式更加形象和精確。因此，從長(zhǎng)期來看，公允價(jià)值能夠反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，采用有用的決策視角更為合適。2、經(jīng)濟(jì)收益觀理論傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)收益計(jì)量是以企業(yè)的實(shí)際交易為基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)相對(duì)穩(wěn)定且可觀。然而，損益的評(píng)估仍有待完善，難以理解其定位，難以幫助會(huì)計(jì)信息做出決策。經(jīng)濟(jì)收益的計(jì)量方法既能反映實(shí)際交易中的客觀表現(xiàn)和計(jì)量成本，又能考慮標(biāo)的資產(chǎn)在未來?xiàng)l件下的變化，更加注重權(quán)益的真實(shí)性，經(jīng)濟(jì)績(jī)效的衡量不僅反映了一個(gè)公司在一定時(shí)期內(nèi)能夠確認(rèn)的財(cái)富數(shù)量的增長(zhǎng)，還包括不能用數(shù)量來衡量和確認(rèn)的財(cái)富的變化。公允價(jià)值模型能夠準(zhǔn)確反映當(dāng)前條件下公司資產(chǎn)的價(jià)值，理解公司業(yè)績(jī)與資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的關(guān)系。公允價(jià)值模型與經(jīng)濟(jì)收益概念相輔相成。公允價(jià)值計(jì)量模式是對(duì)經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行表達(dá)，而經(jīng)濟(jì)收益也是產(chǎn)生公允價(jià)值的主要因素。公允價(jià)值計(jì)量模式以經(jīng)濟(jì)收益作為核心思想，該模型能夠更加細(xì)致，多維度表達(dá)出市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)，更好地促進(jìn)企業(yè)決策并給出相應(yīng)的改善方法。三、投資性房地產(chǎn)計(jì)量的現(xiàn)狀及存在問題的分析（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用現(xiàn)狀近年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)上市公司大多應(yīng)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，在現(xiàn)實(shí)生活中，仍有許多公司采用歷史成本模型，這樣的選擇結(jié)果與預(yù)期結(jié)果有著巨大的差異。首先，從目前公允價(jià)值計(jì)量情況的量化分析來看，2007年至2018年，上市公司數(shù)量從1441家快速增長(zhǎng)至3508家，增長(zhǎng)率為143%。由此可見，中國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。投資性房地產(chǎn)公司由630家增加到1680家，增長(zhǎng)166%。數(shù)據(jù)是最強(qiáng)有力的說明，我們可以清楚地看出，我國(guó)絕大部分的上市公司對(duì)于房地產(chǎn)投資行業(yè)給予厚望。數(shù)據(jù)顯示，在2007年至2018年的時(shí)間內(nèi)，公允價(jià)值計(jì)量的使用公司從18家增加到89家，增長(zhǎng)率高達(dá)394%?？梢?，所有公司都認(rèn)同公允價(jià)值計(jì)量。但值得注意的是，2007年采用MS房地產(chǎn)投資公允價(jià)值評(píng)估的上市公司數(shù)量較少，僅占當(dāng)年上市公司的2.86%，2018年末僅占5.29%，似乎房地產(chǎn)企業(yè)并不認(rèn)同房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估，而且年下降率很低。超過90%以上的公司仍然停留在原來的成本模型來對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行衡量。因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資公允價(jià)值計(jì)量的效果并不明顯。其次，采用公允價(jià)值計(jì)量模型的房地產(chǎn)投資公司大多分布在沿海一、二城市。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模大。在城市內(nèi)部，即使有些企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量，其數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海和廣州，這也是市場(chǎng)活動(dòng)不平等的結(jié)果。（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用問題及原因分析1、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件限制根據(jù)適用于房地產(chǎn)投資的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，公允價(jià)值模型的應(yīng)用首先必須滿足以下條件：投資所在市場(chǎng)存在房地產(chǎn)資產(chǎn)；其次，企業(yè)能夠及時(shí)獲取建筑價(jià)格信息和相關(guān)市場(chǎng)信息，為公允價(jià)值的計(jì)算提供有效依據(jù)，保證公允價(jià)值會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)落后，沒有一個(gè)活躍的交易市場(chǎng)能夠獲得類似房地產(chǎn)的公平成交價(jià)格。這種對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的要求極大地限制了這些公司未來如何計(jì)量的選擇。2、公允價(jià)值難以確定我國(guó)當(dāng)前的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)只有在采用公允價(jià)值計(jì)量這一準(zhǔn)則的條件下，才可以取得公允價(jià)值。其次，公司可以獲得類似或相近的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息。為了保持投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做到最大限度內(nèi)的公平與合理，要始終遵循上述準(zhǔn)則。截止到目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)暴露出發(fā)展?jié)摿ι写l(fā)掘以及區(qū)域之間存在嚴(yán)重失衡等一系列弊端。我國(guó)范圍內(nèi)，處于大中城市以及沿海區(qū)域的相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)都已經(jīng)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。但在一些小城鎮(zhèn)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不頻繁，企業(yè)很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)上找到類似或相近的價(jià)格。此外，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，同一類型的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)采用相同的計(jì)量方法，即本公司持有的部分房地產(chǎn)投資能夠取得公允價(jià)值，但不能取得房地產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)值信息的，選擇公允價(jià)值計(jì)量是不可能的。3、信息披露不完全我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值的公司應(yīng)當(dāng)披露公允價(jià)值的確定方法、公司影響、估值報(bào)告等一系列信息，但仍有部分公司違反了準(zhǔn)則的規(guī)定。部分公司未披露后續(xù)計(jì)量模式變更后公允價(jià)值的確定方法，未在年報(bào)中披露公允價(jià)值確定的相關(guān)內(nèi)容。由于無法提供詳盡的應(yīng)用參數(shù)和假設(shè)信息的限制的存在，公允價(jià)值不具備一定的合理性和可靠性。一些上市公司只披露投資性房地產(chǎn)的總數(shù)量，沒有列出項(xiàng)目的詳細(xì)情況，這使得信息披露不夠清晰，給需要信息的人造成決策干擾。由于上市公司披露的信息對(duì)市場(chǎng)投資者造成了一定的干擾，導(dǎo)致其無法了解市場(chǎng)上真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。4、公允價(jià)值計(jì)量的成本較高由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展還沒有進(jìn)入非常成熟的階段，企業(yè)很難直接從市場(chǎng)上獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，這就要求企業(yè)運(yùn)用估值技術(shù)和公允價(jià)值水平對(duì)其持有的房地產(chǎn)投資進(jìn)行估值，在目前的實(shí)踐中，為了使公允價(jià)值更加可靠和可信，企業(yè)通常從具有評(píng)估資質(zhì)的第三方聘請(qǐng)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，而且估值是每年都要進(jìn)行的一項(xiàng)成本，造成估值成本較高。在實(shí)際操作中，很多公司都有投資性房地產(chǎn)，但其數(shù)量很少，占資產(chǎn)的比重很小。無論采用何種計(jì)量方法對(duì)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)信息影響不大，出于成本效益的考慮，公允價(jià)值的選擇并不是最佳選擇。房地產(chǎn)投資的公允價(jià)值評(píng)估對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求。如果企業(yè)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估和計(jì)量，企業(yè)往往需要聘用專業(yè)素質(zhì)較高的專業(yè)人員或培訓(xùn)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員，這也增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。5、會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)參差不齊由于公允價(jià)值難以取得，其取得方法難以量化，公允價(jià)值的確定很大程度上依賴于專業(yè)判斷，因此對(duì)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)要求較高。我國(guó)約有1200萬會(huì)計(jì)從業(yè)人員，約80%的被審計(jì)單位仍處于基礎(chǔ)會(huì)計(jì)階段，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)專業(yè)能力低下。采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，相關(guān)會(huì)計(jì)人員要做好本職的編制財(cái)務(wù)報(bào)表的工作，還要保證其信息的真是可靠性，為房地產(chǎn)投資進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估提供信息的支持。我國(guó)會(huì)計(jì)電算化發(fā)展水平低，導(dǎo)致大多數(shù)會(huì)計(jì)人員實(shí)踐能力低。公允價(jià)值的準(zhǔn)確運(yùn)用對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)難題。雖然會(huì)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)投資的方方面面都比較熟悉，但從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)到管理會(huì)計(jì)的過程比較漫長(zhǎng)，需要采用公允價(jià)值計(jì)量模式。會(huì)計(jì)人員在確定公允價(jià)值計(jì)量方法和選擇具體參數(shù)時(shí)，需要根據(jù)自身的知識(shí)和能力水平進(jìn)行判斷。對(duì)于大多數(shù)會(huì)計(jì)人員來說，他們主要從事技術(shù)工作，專業(yè)判斷能力不高，很難做出正確判斷。四、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的對(duì)策（一）完善公允價(jià)值信息披露細(xì)節(jié)1、財(cái)務(wù)信息披露新華聯(lián)集團(tuán)針對(duì)此次投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估給予了高度重視。根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表提供的信息，2013年至2018年新華聯(lián)集團(tuán)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，采用不同的評(píng)估方法對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。2013年，新華聯(lián)集團(tuán)委托中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該房地產(chǎn)投資進(jìn)行評(píng)估，采用市場(chǎng)法。由于當(dāng)時(shí)的主要資產(chǎn)位于北京，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，可以獲得相同或相似的資產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)法更為準(zhǔn)確。由于2014年新華聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于急速擴(kuò)張的狀態(tài)，導(dǎo)致一些信息相對(duì)落后的區(qū)域無法及時(shí)地獲取類似資產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)格，因此采用收益法進(jìn)行評(píng)估也是不可取的。最終會(huì)計(jì)人員所以提供的本期財(cái)務(wù)報(bào)告，無風(fēng)險(xiǎn)利率為3%，風(fēng)險(xiǎn)收益率為4.75%，總貼現(xiàn)率為7.45%；2015年依然采用中瑞進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)本期財(cái)務(wù)報(bào)告，無風(fēng)險(xiǎn)利率為1.50%，風(fēng)險(xiǎn)收益率為6.00%，總貼現(xiàn)率為7.50%。新華聯(lián)在2014-2016年年報(bào)中披露，公允價(jià)值分三級(jí)計(jì)量，符合國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。2017年至2018年，新華聯(lián)集團(tuán)采用中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估。對(duì)于投資產(chǎn)品的公允價(jià)值做出具體詳盡的披露，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者來說可以充分的了解公司房地產(chǎn)投資狀況，從而增強(qiáng)決策的科學(xué)性和合理性。同時(shí)，也有利于社會(huì)、政府和注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)公司進(jìn)行監(jiān)督，防止公司利用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)非法套現(xiàn)進(jìn)行利潤(rùn)操縱和利潤(rùn)管理。為了盡最大限度地做出與公允價(jià)值相關(guān)的披露數(shù)據(jù)的調(diào)整與完善，應(yīng)當(dāng)及時(shí)有效的補(bǔ)充利潤(rùn)表和損益表要素的內(nèi)容。在我國(guó)現(xiàn)有的對(duì)于損益表維護(hù)的框架組織下，控股公司積極采取有效的措施，將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“資產(chǎn)減值”等損益要素由原來計(jì)算在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)變到計(jì)入到稅前利潤(rùn)的范圍內(nèi)，增強(qiáng)企業(yè)控股和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的透明度，從而現(xiàn)行的公允價(jià)值信息的披露得到不斷的完善。2、非財(cái)務(wù)信披露采用公允價(jià)值模式的相關(guān)投資性房地產(chǎn)企業(yè)，首先應(yīng)該對(duì)于公允價(jià)值會(huì)計(jì)政策提供相應(yīng)的衡量依據(jù)，以及針對(duì)房地產(chǎn)公司所活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充分的依據(jù)。貼合并且進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部，主動(dòng)獲取市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部市場(chǎng)價(jià)格的具體信息，針對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估所采用的不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)以及所做出假設(shè)的不確定性、不科學(xué)性做出有力的披露。公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制溝通，主要由其公允價(jià)值進(jìn)行相關(guān)的報(bào)告的內(nèi)部系統(tǒng)程序、專業(yè)性學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的科學(xué)評(píng)估以及驗(yàn)證等證明程序所構(gòu)成。（二）提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)企業(yè)對(duì)專業(yè)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)要全面、高效，合格的會(huì)計(jì)人員不僅要有專業(yè)的會(huì)計(jì)技能、科學(xué)審慎的工作態(tài)度，還要有良好的職業(yè)道德?？陀^公正地向報(bào)表用戶提供報(bào)表數(shù)據(jù)。（三）完善企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等法律法規(guī)在我國(guó)現(xiàn)行制度下，公允價(jià)值計(jì)量模式仍存在諸多問題，因此，根據(jù)我國(guó)國(guó)情和行業(yè)發(fā)展的整體情況，完善和改革相關(guān)法律法規(guī)迫在眉睫。不照搬國(guó)外的制度，目前，公允價(jià)值在公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的應(yīng)用已經(jīng)得到了充分的確立，但僅限于此還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。仍有必要進(jìn)一步澄清某些詳細(xì)的規(guī)范，以確保準(zhǔn)則的執(zhí)行，并改進(jìn)準(zhǔn)則的有效運(yùn)作。因此，建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于營(yíng)造成熟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有十分重要的意義。（四）選擇權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)公允價(jià)值計(jì)量方法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值的工作中發(fā)揮著舉足輕重的作用，公司可以采用的評(píng)估方法也是靈活多變的，可以自行評(píng)估，也可以聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評(píng)估工作。雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有要求聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)，但建議公司選擇具有評(píng)估權(quán)限的評(píng)估機(jī)構(gòu)，在交易信息不夠透明的情況下，這在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不完善，評(píng)估機(jī)構(gòu)在各類評(píng)估業(yè)務(wù)中積累了豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。他們專業(yè)能力強(qiáng)，更容易保持獨(dú)立性，評(píng)價(jià)結(jié)果更容易被信息使用者接受。專業(yè)能力相對(duì)較強(qiáng)的企業(yè)以公司現(xiàn)行的公允價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)公司內(nèi)部的控制設(shè)計(jì)和相關(guān)實(shí)施進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)判，在此基礎(chǔ)上，相關(guān)的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)也以公允價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督并且衡量上市公司的運(yùn)營(yíng)能力、員工所具備的專業(yè)素質(zhì)。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)和第三方主管審計(jì)機(jī)構(gòu)能夠更公正地反映資產(chǎn)價(jià)值，增強(qiáng)公司信息使用者的公信力。（五）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮最可靠的一級(jí)投入價(jià)值。政府建立的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)共享平臺(tái)是未來公允價(jià)值計(jì)量的基礎(chǔ)。平臺(tái)的建立可以由城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、稅務(wù)局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等參與，評(píng)估機(jī)構(gòu)等部門可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的集成和共享，進(jìn)行公平、公正的評(píng)估房地產(chǎn)咨詢交易平臺(tái)，這樣的的目的是降低中期評(píng)估成本，要求公司獲得公允價(jià)值。企業(yè)在使用評(píng)價(jià)平臺(tái)時(shí)，可以有可靠的參考數(shù)據(jù)源；其次是通過開放的房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)，更加嚴(yán)格地推進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，最有可能通過規(guī)避房地產(chǎn)泡沫和高估風(fēng)險(xiǎn)來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。因此，為了將大眾傳媒的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化，處于當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的時(shí)代背景下，要充分利用大數(shù)據(jù)共享等先進(jìn)技術(shù)，政府部門首先要在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易信息的監(jiān)管與控制的基礎(chǔ)上，對(duì)交易數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合性地分類，對(duì)以后批量評(píng)估技術(shù)做好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管做好技術(shù)儲(chǔ)備。五、研究的結(jié)論及啟示（一）研究的結(jié)論綜上所述，公允價(jià)值計(jì)量模式涉及到投資性房地產(chǎn)中伴隨計(jì)量、轉(zhuǎn)換計(jì)量和處置計(jì)量的應(yīng)用等諸多方面。但是，國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)還不成熟，交易市場(chǎng)也不規(guī)范。公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)于采用相關(guān)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的企業(yè)設(shè)定了嚴(yán)謹(jǐn)且相對(duì)完善的準(zhǔn)則，因此由于這種限制的存在，只有很少一部分的公司會(huì)采用這種計(jì)量方法。為了盡最大化地拓寬公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)地域內(nèi)的適用范圍，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用的廣泛性，所以政府積極采取措施對(duì)現(xiàn)行的政策做出調(diào)整是當(dāng)務(wù)之急，降低企業(yè)的準(zhǔn)入門檻也是大勢(shì)所趨。其次，要進(jìn)一步完善公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等法律法規(guī)，以促進(jìn)成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的形成。最后，規(guī)范投資資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估