【我國住房租賃的相關(guān)法律問題探究的文獻(xiàn)綜述3100字】

我國住房租賃的相關(guān)法律問題研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u29661我國住房租賃的相關(guān)法律問題研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 1295671.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 166891.1.1對政府規(guī)制住房租賃市場的研究 152041.1.2對保障承租人權(quán)益的研究 2326111.2國外研究現(xiàn)狀 313921.2.1對住房租金規(guī)制的研究 3248421.2.2對出租人房屋“適住性”擔(dān)保義務(wù)研究 3314001.2.3對房屋租賃登記的研究 419181.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀小結(jié) 41.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀保障性住房建設(shè)一直是政府工作的重點之一，國內(nèi)學(xué)者們也對公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等具有社會保障性質(zhì)的公有住房租賃進(jìn)行了較為深入的研究。我國私有住房租賃市場起步晚，發(fā)展慢，體量小，國內(nèi)學(xué)者們從法律領(lǐng)域?qū)ζ溥M(jìn)行的研究不多。隨著我國私有住房租賃市場規(guī)模越來越大，國內(nèi)的專家學(xué)者們也開始重視從法律領(lǐng)域?qū)λ接凶》孔赓U的研究，特別是對近幾年處于風(fēng)口上的“長租公寓”的研究。目前國內(nèi)專家學(xué)者們對住房租賃市場法律制度方面的研究主要集中于以下幾個方面：1.1.1對政府規(guī)制住房租賃市場的研究《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等法律法規(guī)、部門規(guī)章中明確規(guī)定了政府主管部門在房屋租賃合同登記備案、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員管理等方面的監(jiān)管職責(zé)。但由于相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定過于原則，實操性不強(qiáng)，難以落地，政府主管部門對租賃市場無法進(jìn)行有效管理，存在無法可依、監(jiān)管力度不夠等一系列問題。學(xué)者金朗、趙子健在其《我國住房租賃市場的問題與發(fā)展對策》中提出了要完善租賃信息備案登記制度，特別是將自稱成交的和“二房東”轉(zhuǎn)租交易的租賃信息納入登記備案范圍。同時，要加強(qiáng)租賃市場誠信體系建設(shè)，建立對“黑房東”、“惡租客”和“黑中介”的懲罰機(jī)制。參見金朗、趙子?。何覈》孔赓U市場的問題與發(fā)展對策[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2018（3）；80-85隨著“長租公寓”住房租賃模式的興起和發(fā)展，住房租賃市場與金融的結(jié)合日益緊密。學(xué)者劉勃男對住房租賃市場涉及的金融監(jiān)管問題進(jìn)行了研究，他認(rèn)為政府主管部門對住房租賃的金融監(jiān)管主要存在著市場準(zhǔn)入及運(yùn)行監(jiān)管法律制度缺失、監(jiān)管機(jī)構(gòu)主體及監(jiān)管權(quán)限不明、缺乏租賃金融信息披露制度等問題。參見劉勃男：我國住房租賃金融監(jiān)管法律制度問題研究參見劉勃男：我國住房租賃金融監(jiān)管法律制度問題研究[D].遼寧：沈陽師范大學(xué)，20201.1.2對保障承租人權(quán)益的研究在對承租人權(quán)益保障的研究方面，學(xué)者們主要從保障承租人優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)，次承租人相關(guān)權(quán)益保障、出租人權(quán)利限制等方面進(jìn)行了研究，強(qiáng)調(diào)對承租人給予傾斜性保護(hù)，以保護(hù)住房租賃市場中相對弱勢的承租人一方的權(quán)利，實現(xiàn)租賃當(dāng)事人在事實上的平等地位。學(xué)者張本明認(rèn)為，住房租賃關(guān)系中出租人和承租人存在著現(xiàn)實的不對等情況，現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)更關(guān)注雙方的平等和意思自治，需要對承租人權(quán)益進(jìn)行特別保護(hù)。參見張本明：住房租賃關(guān)系中承租人權(quán)益特殊保護(hù)研究[參見張本明：住房租賃關(guān)系中承租人權(quán)益特殊保護(hù)研究[D].北京：北京化工大學(xué)，2018學(xué)者孫峰認(rèn)為，目前的住房租賃市場中承租人權(quán)利難以保障，主要體現(xiàn)在了出租房屋自身質(zhì)量問題嚴(yán)重、租賃合同不盡完善、租房糾紛難以解決等問題。參見孫峰：構(gòu)建以住房承租人權(quán)利為核心的法律制度[J].西南民族大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2020（1）；80-86參見孫峰：構(gòu)建以住房承租人權(quán)利為核心的法律制度[J].西南民族大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2020（1）；80-86學(xué)者朱留虎提出了加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)的觀點。參見朱留虎：論加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)[J].安慶師范大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2019（12）；78-81參見朱留虎：論加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)[J].安慶師范大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2019（12）；78-811.2國外研究現(xiàn)狀由于歐美主要發(fā)達(dá)國家住房租賃市場發(fā)展起步早，住房租賃相關(guān)立法較為完善，住房租賃政策也比較豐富，對國外專家學(xué)者們在住房租賃方面的前沿研究進(jìn)行梳理闡述，從而發(fā)展我國在住房租賃市場方面的研究，意義重大。1.2.1對住房租金規(guī)制的研究對住房租賃租金規(guī)制的研究相對于其他方面爭議是最大的。美國阿列克斯·施瓦茨（AlexF.Schwartz）教授在其《美國住房政策介紹》（HousingPolicyintheUnitedStates）一書對美國的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了詳細(xì)介紹。他認(rèn)為“美國的房屋租金監(jiān)管社會化程度較高，一些州由于房屋租客比例急劇上升導(dǎo)致房屋租金價格不斷上漲，即使是對私房租賃市場這一自治化水平較高的領(lǐng)域，政府也通過立法參與其中，形成了較為系統(tǒng)的房屋租金監(jiān)管性法律?！眳⒁姲⒘锌怂埂な┩叽模好绹》空?陳中立，譯.北京：中國社會科學(xué)出版社，2012:105法國學(xué)者歐仁·阿書爾（Eugene·Ashour）在其1996年的著作《我知道什么：居住與住房》中詳細(xì)介紹了當(dāng)時法國的住房政策，在其第五章強(qiáng)制出租中認(rèn)為“政府控制房租是直接干預(yù)手段對于住房租賃市場的運(yùn)行會有很大沖擊，這項制度一般在特定情況下才會使用。為了保證這項制度實行的有效性，應(yīng)通過立法等手段對其嚴(yán)格限制，不能因政策的隨意變動而破壞市場的穩(wěn)定性。”Haffner,Marietta、Elsinge,Marija、Joris通過對歐洲六個國家私人業(yè)主和租戶住房政策的調(diào)查后認(rèn)為政府應(yīng)該放松對租金的管控參見參見Haffner.Marietta:Elsinge.Marja:Joris.RentRegulation:TheBalanceBetweenPrivateLandlordsandTenantsinSixEuropeanCountry.EuropeanJournalofHousingPolicy.Jun2008.Vol.8Issue2,p217-233p.3Charts.1.2.2對出租人房屋“適住性”擔(dān)保義務(wù)研究對出租人租賃房屋“適住性”擔(dān)保義務(wù)的研究也是國外學(xué)者們研究的重點?，敻覃愄亍ね柣∕argaret·Wilkie）教授在其2003年撰寫的《不動產(chǎn)租賃法》（《LANDLORDANDTENANTLAW》）一書中提到“英國判例法最早關(guān)于房屋適住性的案子來源于1843年史密斯訴馬勒博一案中，法院判決租賃房屋因受蚊蟲滋擾而不具有適住性。后來適住性范圍從原先房屋本身的居住條件擴(kuò)大到房東的維修義務(wù)。因此，在房屋租賃過程中，對于那些沒有對房屋盡到維修責(zé)任和管理義務(wù)的房東，政府會對其進(jìn)行處罰?！眳⒁姡ㄓⅲ┈敻覃愄亍ね柣?，戈弗爾·科爾.不動產(chǎn)租賃法（影印本）.北京：法律出版社，2003:59-61.參見（英）瑪格麗特·威爾基，戈弗爾·科爾.不動產(chǎn)租賃法（影印本）.北京：法律出版社，2003:59-61.美國學(xué)者達(dá)斯汀·默克維茨（Dustin·Moskovitz）在其1974年發(fā)表的《適住險擔(dān)保義務(wù)-產(chǎn)生新問題的一種新制度》一文中強(qiáng)調(diào)“19世紀(jì)，隨著美國的城市化速度加快，房屋租賃市場規(guī)模也不斷擴(kuò)大，在此產(chǎn)生的問題愈發(fā)嚴(yán)重使得美國的立法者們越來越意識到承租人自己應(yīng)該審慎原則已經(jīng)不適應(yīng)城市化進(jìn)程中的短期房屋租賃，于是可居住性默示擔(dān)保規(guī)則就成了美國住房租賃制度中已向重要規(guī)則?；诖?，很多州的房屋租賃立法中豐富在房屋租賃法律中要求出租人必須列出房屋居住環(huán)境是否滿足租客的居住條件?！?.2.3對房屋租賃登記的研究日本神戶大學(xué)平山洋介教授在其2012年出版的《日本住宅政策的問題：展望“自有房產(chǎn)社會”的將來》中主要闡述了日本的住宅政策，其中對日本的房屋租賃登記有專門的論述，他認(rèn)為“房屋租賃登記備案制度最大的功效在于對承租人權(quán)益的保護(hù)，特別是在租賃權(quán)因租賃房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、設(shè)立他物權(quán)等物權(quán)變動行時，得以保護(hù)承租人權(quán)益不受侵害，在此情形下發(fā)揮租賃對抗效力。同時，住房租賃主體對租賃房屋進(jìn)行了登記后主管部門則有了對其進(jìn)行專門的監(jiān)管的可能，從而保障了登記對抗效力的實現(xiàn)，進(jìn)而保護(hù)承租人的利益?！眳⒁娖缴窖蠼?日本住宅政策的問題：展望“自有房產(chǎn)社會”的將來.北京：中國建筑出版社.2012:78-85.參見平山洋介.日本住宅政策的問題：展望“自有房產(chǎn)社會”的將來.北京：中國建筑出版社.2012:78-85.1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀小結(jié)國內(nèi)學(xué)者們近幾年才開始重點關(guān)注私有住房租賃方面的研究，主要從政府的規(guī)制制度、承租人權(quán)益的保障等方面進(jìn)行了研究，也有個別學(xué)者對出租人權(quán)益保障方面的研究。在研究的具體能容上從落實優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)、限制出租人權(quán)利等方面都具有較為詳細(xì)的對策措施。除了這些“傳統(tǒng)”的問題仍待進(jìn)一步提出有效解決措施外，隨著住房租賃市場的快速發(fā)展，特別是“長租公寓”住房租賃模式的興