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商業(yè)租賃合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范
梁安琳摘要:租賃是目前購物中心的運(yùn)營模式中最常見及重要的一種,尤其對(duì)于大型的購物中心,所引進(jìn)的品牌一般都是國內(nèi)外連鎖知名、有消費(fèi)群體基礎(chǔ)的實(shí)力大型商鋪,能夠強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益。商鋪經(jīng)營者,即承租方在進(jìn)駐購物中心前期,都需要與商場經(jīng)營者,即出租方進(jìn)行多次商業(yè)談判,最后雙方談判的結(jié)果均會(huì)體現(xiàn)在租賃合同之中。因此租賃合同的條款也就至關(guān)重要,亦起到防患未然的作用,本文主要從商鋪經(jīng)營者的角度出發(fā),對(duì)在商務(wù)談判及租賃合同中所涉及的法律問題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,采取防范措施,降低和避免風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞:商業(yè)租賃合同;商鋪經(jīng)營者;法律風(fēng)險(xiǎn)分析防范0引言一般租賃合同的框架包括雙方基本信息、租期和開業(yè)時(shí)間、租金和保證金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、場地交接、裝修和施工、轉(zhuǎn)租、保險(xiǎn)、退租和撤場、雙方權(quán)利義務(wù)、合同解除和違約責(zé)任、法律適用及爭議解決途徑等條款,條款約定如何能維護(hù)承租方的利益,由于篇幅有限,筆者主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。1開業(yè)日、計(jì)租日、裝修期或免租期對(duì)于出租方而言,通常在合同中對(duì)開業(yè)日、計(jì)租日、裝修期或免租期固定一個(gè)具體時(shí)間(段)。這樣對(duì)于承租方的不利在于:根據(jù)法律規(guī)定,商鋪經(jīng)營者在營業(yè)前需要取得營業(yè)執(zhí)照、消防驗(yàn)收和消防安全檢查等文件,如果涉及特定商品的,還需依法取得藥品經(jīng)營許可證、醫(yī)療器械經(jīng)營許可證、保健食品衛(wèi)生許可證、食品流通許可證等。同時(shí),裝修期從字面理解,就是裝修完成后不享有免租權(quán)利了。如果是非因承租方原因造成的承租方不能夠在固定時(shí)間內(nèi)完成證照辦理并開業(yè),那么將導(dǎo)致承租方在商鋪開業(yè)前產(chǎn)生租金損失。因此,合同增加非因承租方原因?qū)е卵b修期或免租期結(jié)束時(shí)未能開業(yè)的,裝修期或免租期順延這樣描述,并約定計(jì)租日自裝修期或免租期結(jié)束之次日為準(zhǔn),此日同時(shí)為開業(yè)日,從而避免承租方處于被動(dòng)位置。此外,由于在營改增后,免租期、裝修期內(nèi)“無償”提供租賃服務(wù)行為面臨按照增值稅體系下被認(rèn)定為“視同收租”的風(fēng)險(xiǎn),按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定,征收相應(yīng)的增值稅[1]。為防范視同收租的風(fēng)險(xiǎn),條款約定為考慮到裝修期或免租期等因素,出租方給予承租方租金總價(jià)款多少折扣,折扣后租金總額為多少。2出租方協(xié)助辦證義務(wù)各地工商局對(duì)于辦理營業(yè)執(zhí)照要求不盡相同,但一般均要求提供商鋪?zhàn)?cè)登記地址用房的租賃合同、出租方(或產(chǎn)權(quán)方)產(chǎn)權(quán)證明;對(duì)購物中心未取得產(chǎn)權(quán)證明的,需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表;對(duì)商鋪通過轉(zhuǎn)租取得的,需要產(chǎn)權(quán)方與出租方的租賃合同、產(chǎn)權(quán)方出具同意轉(zhuǎn)租說明。商鋪辦理消防驗(yàn)收及消防開業(yè)前安全檢查的,需要出租方(或產(chǎn)權(quán)方)建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書。實(shí)踐中,往往出現(xiàn)出租方未及時(shí)提供合乎辦證所需的證件,或產(chǎn)權(quán)證明存在瑕疵,導(dǎo)致承租方耽誤了辦理證照的時(shí)間,更嚴(yán)重的是到最后辦不了商鋪營業(yè)執(zhí)照,導(dǎo)致承租方承擔(dān)額外費(fèi)用,包括合同約定的承租方逾期開業(yè)的違約金等等。另一方面,承租方在未取得開業(yè)證照前就從事經(jīng)營活動(dòng),則會(huì)面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn),此時(shí)承租方就陷入了兩難的境況。因此,避免承租方在商鋪前期準(zhǔn)備工作中投入成本過高,在合同中約定出租方協(xié)助辦證義務(wù)及違約責(zé)任,承租方解除合同權(quán)利等條款就十分之重要了。3通過轉(zhuǎn)租取得的商鋪如果商鋪為轉(zhuǎn)租取得,如何避免產(chǎn)權(quán)方不同意另行書面確認(rèn)同意轉(zhuǎn)租,其后又以出租方未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租商鋪主張轉(zhuǎn)租合同無效的情形。實(shí)踐中,有三種較常見的情形:一是產(chǎn)權(quán)方與出租方的租賃合同(下稱上層租約)中無約定出租方可以轉(zhuǎn)租的條款,亦沒有禁止轉(zhuǎn)租的條款,是否可以視為出租方有權(quán)轉(zhuǎn)租。筆者認(rèn)為不一定,除非承租方能舉證產(chǎn)權(quán)人在知道或應(yīng)當(dāng)知道之日六個(gè)月內(nèi)沒有提出異議,按照法律規(guī)定則轉(zhuǎn)租合同有效,通常較可行的做法是,向產(chǎn)權(quán)方之營業(yè)執(zhí)照地址及經(jīng)營地址(包括上層租約約定地址)發(fā)送告知轉(zhuǎn)租的通知函,要求產(chǎn)權(quán)方如有異議限期提出,當(dāng)然重要是做好函件及快遞單證據(jù)保存,關(guān)鍵要寫好郵寄物品的名稱;二是上層租約中有約定禁止轉(zhuǎn)租的條款,筆者認(rèn)為這種情況除非產(chǎn)權(quán)方之后另行書面確認(rèn)同意轉(zhuǎn)租,否則法律上存在很大的風(fēng)險(xiǎn),將會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效,項(xiàng)目可能需要擱置;三是上層租約中約定同意轉(zhuǎn)租的整體物業(yè)面積限制在固定比例,超出為無效,是否可以認(rèn)定出租方有權(quán)轉(zhuǎn)租。筆者認(rèn)為并非全無風(fēng)險(xiǎn),關(guān)鍵要采取有效保護(hù)措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率,例如查證物業(yè)當(dāng)時(shí)整體出租情況并記錄在案,計(jì)算本商鋪承租面積是否包含在整體同意轉(zhuǎn)租的面積中,并要求出租方進(jìn)行書面確認(rèn),在舉證上應(yīng)通過多方面進(jìn)行證據(jù)的搜集。為了防范風(fēng)險(xiǎn),還應(yīng)對(duì)出租方喪失轉(zhuǎn)租權(quán)明確為出租方違約責(zé)任。4商鋪裝修損失合同法規(guī)定承租方對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物需經(jīng)出租方同意。出租方也往往會(huì)在合同中約定在租期內(nèi)承租方對(duì)商鋪的裝修需經(jīng)過出租方的同意。通常在商鋪交接時(shí)的開業(yè)裝修,出租方一般會(huì)認(rèn)可當(dāng)其時(shí)留存的裝修設(shè)施,但是,對(duì)于租賃期內(nèi)承租方重新裝修或添附他物后,租賃合同因?yàn)槌鲎夥竭`約而提前終止的,承租方如何主張裝修損失。如果承租方不能證明其進(jìn)行裝修、添附時(shí)有征得出租方同意,以及出租方亦未就添附的項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn);同時(shí),在承租方清退租賃物時(shí),不能證明就裝修、添附物拆除處理事宜通知出租方,法院可能會(huì)認(rèn)定承租方無法對(duì)裝修損失進(jìn)行核實(shí),從而不予支持承租方的訴求[2]。因此,合同中能約定承租方在提前通知出租方的情況下有權(quán)對(duì)商鋪進(jìn)行重新裝修最好,即使在施工隊(duì)可能需要經(jīng)物業(yè)管理方同意后才進(jìn)場施工,也不至于需要承租方承擔(dān)全部舉證責(zé)任,進(jìn)而增加勝訴幾率。若面對(duì)強(qiáng)大的出租方確實(shí)無法修改,也應(yīng)當(dāng)留存上述相關(guān)證據(jù),必要時(shí)進(jìn)行公證。5結(jié)語在審核商業(yè)租賃合同的實(shí)務(wù)中還存在很多值得注意的問題,例如產(chǎn)權(quán)證的用途是否可作商鋪使用等,尚未能一一提及,如何避免或者降低風(fēng)險(xiǎn),需要法律工作者根據(jù)具體的項(xiàng)目情況處理,關(guān)鍵是要專業(yè)、細(xì)心、耐性和嚴(yán)謹(jǐn)。參考文獻(xiàn):[1]《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》;[2]《(2014)鄂東西湖民商初字第00421號(hào)民事判決書》職工法律天地
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