案例研究-奧特萊斯-中原-奧特萊斯商業(yè)模式專題

呈：長沙永祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奧特萊斯商業(yè)模式專項研究2

未必所有的奧特萊斯都必須在郊區(qū)，到奧特萊斯購物的人既具備一定的品位，又追求實惠。所以，選址問題不應(yīng)絕對化，應(yīng)看主體消費群的購物習(xí)慣而定。

奧特萊斯實際上并非以建筑為主，而是一個主題購物中心，強調(diào)購物的品位和實用性向結(jié)合，觀念才是主體。目錄PART1……奧特萊斯的起源和發(fā)展………04PART2……奧特萊的一般合作模式………11PART3……國內(nèi)奧特萊斯發(fā)展現(xiàn)狀………15PART4……國內(nèi)奧特萊斯典型案例………17PART5……盈利能力與相關(guān)運營成本……23PART6……國內(nèi)奧特萊斯發(fā)展趨勢及建議………………28CONTENTS

4什么是奧特萊斯：是一種零售商業(yè)業(yè)態(tài)，屬于購物中心的一種。整合各種零售業(yè)態(tài)的超業(yè)態(tài)平臺，屬于購物中心的類型之一。通常位于郊外和旅游區(qū)，商戶主要是由以折扣價銷售自己品牌的制造商組成。典型的OUTLETS沒有主力店，通常為沿街式商業(yè)布局，但也有一些是封閉的MALL形式，以及社區(qū)式的組團式布局。通常，50％或以上的租戶是直接制造商，剩下的租戶通常是餐飲、娛樂服務(wù)商。Outlets一、奧特萊斯的起源和發(fā)展5奧特萊斯的前世今生：起源于美國，近100年歷史，現(xiàn)已遍布全球。1970~1987第一階段第二階段第三階段1988~19961996~今特征散點式獨立營銷FactoryOutletStore

集聚經(jīng)營雛形初現(xiàn)FactoryOutletCenter規(guī)?；焖侔l(fā)展全球復(fù)制OutletCenter

以工廠倉庫為載體銷售尾單貨品一家工廠一個outletsstore多家品牌集中式Factorystore“名牌+低價”模式成為突出特征距離城市100-150公里，車程1小時Outlets開發(fā)商介入供貨渠道廣泛化功能更為齊全，休閑購物一體化與購物中心邊界模糊供貨渠道單一，由商品制造工廠單一供貨功能單一，以購物為主小規(guī)模經(jīng)營受眾范圍較小集中于美國發(fā)展商業(yè)模式成型，開發(fā)商規(guī)模化經(jīng)營供貨渠道廣泛，參與者增加：商品工廠、品牌持有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商、大型供貨商功能復(fù)合，休閑+購物+娛樂規(guī)模放大，幾萬至幾十萬平米6一般特點及經(jīng)驗超乎想象的低價奧特萊斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美價廉。頗具吸引力的品牌組合“名牌+實惠”是奧特萊斯的核心理念。品牌純正，質(zhì)量上乘，薈萃世界著名或知名品牌。選址非常重要基本遵循比較統(tǒng)一的規(guī)律：消費力旺盛的大城市和發(fā)達地區(qū)，郊外省際交通交會處，一般在多條高速公路的交叉點上，最大限度地吸引客流；距離都市中心45～90分鐘車程，滿足各種交通工具通行；自然風(fēng)景優(yōu)美的地段，有利于顧客放松心情；旅游線路的必經(jīng)之地。良好的購物環(huán)境購物環(huán)境舒適，主題多元化，集游購娛為一體，迎合多種愛好和多年齡層次的消費者偏好，也有助于延長消費者在店內(nèi)的停留時間。管理分工明確店外全部由開發(fā)商管理，店內(nèi)全部由經(jīng)營者管理，每個商店全部自主經(jīng)營。實行統(tǒng)一物業(yè)管理。7三大核心競爭優(yōu)勢

名牌商品+低廉價格+舒適周到的購物環(huán)境，滿足對名牌有所追求的多層級客戶群核心競爭優(yōu)勢名牌云集，貨真價實世界著名或知名品牌銷售下架、過季、斷碼產(chǎn)品令人心動的低廉價格低于百貨中心價格10%-60%與正價產(chǎn)品差異化，擴大銷售范圍花較少的錢消費名牌商品遠離名牌堆積的市中心，舒適的購物環(huán)境拉開與足價品牌專賣店的距離便捷的交通舒適的購物環(huán)境+餐飲娛樂配套1238消費群體：奧特萊斯消費群體定位于擁有較強品牌觀念的財富人群，客戶來源呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。消費群體：美國奧特萊斯消費群定位于擁有較強品牌觀念的多元化客戶群體。美國奧特萊斯客戶構(gòu)成3.周邊城市購物者1.當?shù)鼐用窨蛻魜碓炊嘣好绹鴬W特萊斯的客戶除了當?shù)氐木用?，更多的是周邊城市的購物者及旅游者。例如馬里蘭州經(jīng)營的奧特萊斯,他們當?shù)厝苏?0%,旅游者占25%,附近的城市購物者占65%。2.旅游者折扣店的出現(xiàn)正迎合了這部分群體的需求，受到了良好的市場認可。即使在08年金融危機影響下，仍保持了較好的銷售業(yè)績和出租率。關(guān)鍵特征：較高的收入及較強的品牌觀念，對于時尚和名牌產(chǎn)品具有較高的嗅覺敏感度經(jīng)濟上但尚不能稱為富有，對于商場里的頂級品牌雖有需求經(jīng)濟上卻難以承受9奧特萊斯汽車驅(qū)動型業(yè)態(tài)對停車場要求較高，普遍高于一般的商業(yè)中心，且近幾年有擴張的趨勢。奧特萊斯停車場在美國在中國在美國，OUTLETS都有面積巨大的停車場，這與美國的汽車普及率密切相關(guān)。OUTLETS停車場面積與營業(yè)面積的比例為4：1或5：1，這樣就能容納駕車購物的大量顧客，形成半小時至1小時、距離80－100公里的巨大商圈在中國，停車場數(shù)量較美國而言有所減少燕莎奧特萊斯一期建筑面積3.5萬平方米，二期達到10萬平方米,免費停車面積達到5萬平方米上海奧特萊斯商業(yè)建筑面積是11萬平方米，停車場初期是1200個車位，現(xiàn)在要擴大到8000個車位對于奧特萊斯汽車驅(qū)動型業(yè)態(tài)對停車場的要求較高，在美國停車場面積與營業(yè)面積的比例通常能夠達到4比1或者5比1。在中國數(shù)量有所減少，但普遍高于一般的商業(yè)中心，且近幾年有擴張的趨勢數(shù)量對比10奧特萊斯發(fā)展現(xiàn)狀：作為發(fā)源地，美國奧特萊斯大型運營商試圖在全球復(fù)制這種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。（1）迅速擴張Outlets發(fā)展迅速，開始逐漸風(fēng)靡全球，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，業(yè)態(tài)均已進入蓬勃發(fā)展狀態(tài)。在美國已有300多家，銷售增長率逐年大幅遞增。（2）與三大傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)平分市場在歐美國家的大型零售商中，Outlets已經(jīng)和百貨、超市、大型購物中心四分天下。在美國的商業(yè)企業(yè)銷售排行榜中，Outlets就占前五席中的三席。（3）經(jīng)營出現(xiàn)兩級分化、業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)化國外Outlets經(jīng)營出現(xiàn)兩極分化，企業(yè)集中度加大，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。美國排名前五位經(jīng)營Outlets的公司，共有139個分店，出租面積有3291萬多平方英尺。分別占美國Outlets中心總數(shù)的61.8%和59.9%。（4）品牌和模式的成功復(fù)制已成功實現(xiàn)品牌和模式的異地復(fù)制，WoodburyPremiumOutlets公司—美國最大的Outlets經(jīng)營公司，全球有51家分店，其中美國本土41家，日本8家，韓國墨西哥各一家。11奧特萊斯主要合作模式——聯(lián)營及租賃模式。聯(lián)營模式按照合作扣率比例收取銷售提成，便于匯集現(xiàn)金流，但運營成本較高；租賃模式主要以租金的方式獲得營業(yè)收入，前期運作資金壓力較大，投資回收期較長，但后期運營成本及管理壓力不大聯(lián)營模式1.特點：這種模式采用統(tǒng)一收銀方式，奧特萊斯商場按照合作扣率比例收取銷售提成，扣除銷售提成及必要費用后余款按合同約定日期返還廠商，合作雙方簽訂的是聯(lián)營合同。2.適用范圍：這種模式在大賣場式奧特萊斯以及百貨式奧特萊斯運用比較普遍。3.優(yōu)劣勢：優(yōu)勢是便于奧特萊斯商場迅速匯集大量現(xiàn)金流，合作雙方風(fēng)險共擔(dān)。劣勢是運營管理壓力比較大，運營成本也比較高。租賃模式1.特點：奧特萊斯租賃模式借鑒的是SHOPPINGMALL購物中心操作模式，將一個個店鋪租賃給品牌廠商，以收取租金的方式獲得營業(yè)收入。2.適用范圍:

這種模式在莊園式奧特萊斯以及城堡式奧特萊斯運用比較普遍。3.優(yōu)劣勢：其優(yōu)勢在于一旦招商成功，后期運營成本以及運營管理壓力不大；其劣勢在于商場前期運作資金壓力比較大，投資回收期比較長，對廠商的管理和控制力不強。二、奧特萊斯的一般合作模式12奧特萊斯輔助合作模式——自營及托管模式。兩者的優(yōu)勢在于擁有自主定價權(quán)和靈活的調(diào)動能力，但自營模式對眼光要求高，管理事務(wù)較繁鎖，托管模式帳務(wù)處理則較為繁鎖自營模式1.特點：輔助性質(zhì)的模式。很多奧特萊斯商場在開業(yè)招商初期為降低招商難度會購買一些國際大牌服裝作為標桿性品牌，以此吸引中高檔品牌的入駐。2.適用范圍：奧特萊斯商場往往也會自行代理或買斷一些品牌的庫存商品，一般所采買的商品要么用于補充招商品牌空缺，要么是預(yù)期毛利較高的庫存商品。3.優(yōu)劣勢：這種模式的優(yōu)勢在于擁有自主定價權(quán)以及靈活的調(diào)動能力，是填補空缺以及制造促銷熱點的佳品。其劣勢是對商場業(yè)務(wù)買手眼光要求較高，管理事務(wù)繁瑣。目前在國內(nèi)這種模式所占比重很小，而在美國著名連鎖折扣店塔吉特自營商品比重卻相對比較高。托管模式1.特點：輔助性質(zhì)的模式。由于主要目標合作商戶是品牌廠商，而很多廠商是在外地，這些品牌廠商主要工作重心放在發(fā)展代理商和百貨業(yè)務(wù)，無暇分身管理外地折扣店鋪，所以會委托奧特萊斯商場管理。其托管的范圍包括人員、貨品、定價、促銷等。廠商一般只負責(zé)提供貨品以及進價，其余由商場進行管理操作。2.優(yōu)劣勢：這種模式的優(yōu)勢在于商場擁有一定的自主定價權(quán)以及靈活的調(diào)動能力，可以根據(jù)商場的實際情況進行銷售管理；其劣勢在于帳務(wù)處理相對比較繁瑣，對商場的單品管理要求比較高。目前這種模式在奧特萊斯商場中所占比重更小，基本屬于零星操作。13奧特萊斯通過較低的租用成本和高成交額為商戶帶來利潤，但同時對于經(jīng)營實力要求較高，往往需要政府給予一定的支持。OUTLETS典型的租賃方式及租金：通常為3年到5年的固定租期。大的租戶通常租賃期限更長一些。OUTLETS的一個關(guān)鍵競爭優(yōu)勢是它的更低的租用成本，OUTLETS里所承受的租用成本通常要比其他形式的購物中心低，一是因為它們通常是開放式空間布局，另外也沒有需要補助的主力店租戶。OUTLETS的租用成本通常是銷售額的7％-9％，而MALL則通常是11％-12%。出租率和成交額：1997年至2008年，全美的OUTLET購物村均保持超過97%的商鋪出租率，單位成交額及物業(yè)評估價值名列全行業(yè)前茅。經(jīng)營實力要求：要做好奧特萊斯商業(yè)廣場需要較強的經(jīng)營實力以保證項目的持續(xù)發(fā)展。奧特萊斯涉及海外采購、談判、商品計劃、商品評估等專業(yè)性較強的領(lǐng)域，對于運營能力要求較高。政府給予的支持：由于奧特萊斯對于城市的貢獻，往往能夠得到政府的政策支持、資源支持、傳播支持以及消費支持。如上海奧特萊斯——青浦地方政府的支持力度大，土地成本20萬元一畝。較低的租用成本+高出租率高經(jīng)營實力+政府支持前期高運營成本往往需要政府給予一定的支持。14奧特萊斯的引入能夠提升城市形象，拉動經(jīng)濟增長并帶動城市消費，促進稅收及就業(yè)，對于周邊土地價值的提升將起到重要的作用。就業(yè)：每一萬平米奧特萊斯營業(yè)面積可以帶來200-250個就業(yè)機會奧特萊斯帶來的社會效益提升周邊土地價值：奧特萊斯商業(yè)形態(tài)可以和房地產(chǎn)開發(fā)以及城市運營相互結(jié)合。促進周邊的土地價格成倍的增長稅收：增加稅收；帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展帶動城市消費：奧特萊斯能夠吸引大量的本地及外地人口來此購物，促進消費促進經(jīng)濟增長，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：拉動城市消費，帶來大量的外地人口，從而促進城市經(jīng)濟的增長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展城市名片：提升城市知名度，世界城市標志15三、國內(nèi)奧特萊斯發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀（1）Outlets起步晚，開發(fā)熱情高中國奧特萊斯目前還處于起步和發(fā)展階段，自2002年北京燕莎首次將Outlets模式引入中國，由于其成功的示范效應(yīng)，在全國引發(fā)了Outlets開發(fā)熱潮。（2）對Outlets認識和理解參差不齊國內(nèi)對Outlets業(yè)態(tài)的經(jīng)營理念、運作方式、管理模式等方面的認識和理解參差不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有各種類型的Outlets店近200余家，但真正意義的Outlets非常少，屈指可數(shù)。（3）Outlets市場成熟度低，尚未產(chǎn)業(yè)化我國在經(jīng)濟水平、市場環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營流程等與國外差異較大，雖然國內(nèi)Outlets發(fā)展迅速，但成功案例少，零售業(yè)市場占有率更少，Outlets在國內(nèi)尚未形成產(chǎn)業(yè)化。（4）廠房式（MALL式）與花園式兩種形態(tài)并存北京燕莎和上海青浦是廠房式和花園式Outlets的典型代表，美國用了30年完成從廠房式到花園式的演變，在我國僅用3-4年就實現(xiàn)了，兩種模式的Outlets在中國都表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?6存在主要問題（1）盲目追求規(guī)模國內(nèi)項目策劃時動輒十幾萬甚至幾十萬平米，還以規(guī)模宏大作為賣點，對未來招商和經(jīng)營欠考慮。美國最大的WoodburyCommonsOutlets面積不超過8萬平方米，而且是幾十年共五六期擴建后的結(jié)果。（2）規(guī)劃設(shè)計能力有待提升由于建筑布局、交通入口、車位布置等規(guī)劃設(shè)計欠妥，導(dǎo)致不同區(qū)域商鋪招商困難，經(jīng)營冷熱不均，游客到達部分商鋪步行路線過長等問題。（3）開發(fā)商招商能力弱許多開發(fā)商缺乏國外知名品牌經(jīng)銷商的資源，招商介入的時機過晚，直接造成項目設(shè)計、經(jīng)營的困難。很多在建的Outlets中心拖延開業(yè)，開業(yè)后也存在大量空鋪，招商不力是直接因素。（4）缺乏低成本的進貨渠道一般的品牌經(jīng)銷商無法以低廉的價格直接從國外廠家獲得正牌特價商品，打完折之后的價格消費者依然很難接受，例如阿曼尼西服打折完1萬元，Prada包打完六折6500元；貨品少，補充慢。（5）誤用概念，名不符實其一，盜用概念，小型獨立折扣店號稱Outlets，例如云裳奧特萊斯；其二，有名無實，借Outlets之名開發(fā)項目，真正由品牌持有者或廠家參與的比例較低，甚至主業(yè)態(tài)不是Outlets。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有各種類型的Outlets店近200余家，但真正意義的Outlets非常少。17三、國內(nèi)奧特萊斯典型案例區(qū)位：坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，中心距離首都機場約25公里。規(guī)模：總建筑面積約9.5萬㎡，一期3.5萬㎡（A、B座），二期擴建6萬㎡（C座），車位1500個。開業(yè)時間：A座：2002年12月、B座：2003年11月、C座：2007年12月項目定位：以國際、國內(nèi)時尚品牌折扣服飾購物為主，集餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購物中心。國內(nèi)首家工廠式Outlets。銷售折扣：3—7折不等，經(jīng)常性的品牌熱賣會折扣1-5折商鋪租金：均價20元/平米/天，價格區(qū)間為4-25元/平米/天北京燕莎奧特萊斯18建筑風(fēng)格：Mall式Outlets，地下一層、地上三層功能分區(qū)：A座：歐洲精品、商務(wù)休閑、婦女兒童、家居用品以及太陽鏡、鐘表為主；B座：皮鞋、皮具、運動戶外商品為主；C座：國際一線服裝品牌、時尚商品、運動休閑品牌、餐飲服務(wù)為主共入住知名品牌近600個。主要客源：北京客源為主，津、冀、沈的駕車族以及旅游客源為輔19區(qū)位：距上海市中心人民廣場26公里規(guī)模：用地240畝16萬㎡，建面11萬㎡，商鋪面積從100到500㎡不等，停車場擁有車位1200個。開業(yè)時間：2006年4月投資額：4.7億元人民幣投資商：百聯(lián)集團和香港九龍倉（中國）項目定位：以國際、國內(nèi)時尚品牌折扣服飾購物為主，以餐飲為輔的大型綜合性購物中心。國內(nèi)首家花園式Outlets。經(jīng)營模式：全部持有,2006-2007年：90％扣率經(jīng)營，2008年：100％扣率經(jīng)營。招商策略：根據(jù)不同檔次的品牌，推出了代銷、扣率、租金、買斷等多種靈活的招商政策。上海青浦奧特萊斯20聯(lián)銷扣率：6%-20%，20％的很少，一般在16％左右，部分大品牌扣率6％、7％。商鋪租金：開業(yè)半年時間由3-4元/平米/天漲至16元/平米/天建筑風(fēng)格：美國花園式Outlets地上一層，局部二至三層規(guī)劃布局：由23棟造型別致的建筑群構(gòu)成，廣場總體布局采用了環(huán)狀連續(xù)空間，中部設(shè)水系，商鋪間以商業(yè)街形式相聯(lián)，預(yù)留前區(qū)廣場停車。功能分區(qū)：Ａ區(qū)國際一線服飾、Ｂ區(qū)國際運動休閑品牌、二線品牌以及國內(nèi)品牌。Ｃ區(qū)餐飲休閑娛樂區(qū)。共入駐品牌240多個。主要客源：上海及江浙車族最多、其次為周邊高端住宅客、旅游客源。21區(qū)位：重慶市北部新區(qū)經(jīng)開園北區(qū)奧特萊斯路一號，廣場距解放碑商圈車程僅20余分鐘，距觀音橋商圈車程僅10余分鐘，距離江北機場車程僅10余分鐘車程。規(guī)模：建面8萬㎡開業(yè)時間：2008年9月投資額：5億元人民幣項目定位：以國際國內(nèi)著名品牌折扣商品為主，集休閑、餐飲和娛樂為一體，體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化、時尚化的大型購物城。中國西部最大的奧特萊斯品牌直銷主題形象廣場。經(jīng)營模式：全部持有。商鋪租金：均價20元/平米/天。重慶太平洋西部奧特萊斯22建筑風(fēng)格：意大利風(fēng)格Mall式Outlets規(guī)劃布局：四周建筑呈半圍合狀，中心設(shè)水景T臺廣場，通過娛樂、促銷等活動吸引更多人氣，車位主要布置于廣場東南。功能分區(qū)：300多個國際國內(nèi)知名品牌，按照不同檔次、類別分為A-E共5個區(qū)。主要客源：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)高端住宅客源、城市車族高端客源、旅游客源周邊環(huán)境：項目位于400家外資企業(yè)（22家500強）入駐的北部新區(qū)，周邊是汽博中心和20000畝的高檔住宅小區(qū)，擁有政府特辟的機場高速出口，全程免費機場高速更加匯集旺盛人氣。23五、盈利能力與相關(guān)運營成本典型項目營業(yè)額分析項目名稱所在城市營業(yè)面積營業(yè)額備注2009年2010年2011年青浦奧特萊斯上海12萬平方米11.4億元16億元22.1億元3年收回注冊資本，4年還清所有貸款，資產(chǎn)升值4倍多。東方FOXTOMN上海6.7萬平方米/3億元/

和順奧特萊斯蘇州7萬平方米/1億元2.6億元采用2樓奧特萊斯，3樓百貨模式。京津奧特萊斯天津4.2萬平方米/2.2億元3.5億元重點開發(fā)意大利品牌太平洋西部奧特萊斯重慶4.3萬平方米6.3億元6.9億元8.1億元位于市區(qū)，08年開業(yè)。友阿奧特萊斯長沙///1.69億元品牌雜亂。國內(nèi)二三線品牌占有很大比例。24典型項目運營成本分析（以5萬平方米，自營模式為例）商場總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理經(jīng)理助理經(jīng)理助理市場經(jīng)營部招商推廣部物業(yè)服務(wù)部行政人事部財務(wù)部經(jīng)理客服主管客服助理*3市場管理主管區(qū)域管理員*8經(jīng)理市場推廣主任公關(guān)助理*2美工招商經(jīng)理招商專員*8經(jīng)理保安主管物業(yè)秘書工程主任機電工程*3建筑工程*3經(jīng)理人事助理*2接待文員*2經(jīng)理出納會計根據(jù)商場規(guī)模，暫定經(jīng)營管理架構(gòu)下設(shè)5個部門，共計編內(nèi)人員60名。收銀員*8人員架構(gòu)25

本架構(gòu)共設(shè)總經(jīng)理室、市場經(jīng)營部、招商推廣部、物業(yè)服務(wù)部、行政人事部5個部門組成；共配備人員60名；人員薪資成本及其它辦公室成本總計為每月人民幣84萬元；上述成本將在具體細節(jié)商定再做調(diào)整。薪資測算員工工資年度費用為725萬余元26推廣階段準備預(yù)熱期公開招商期開業(yè)期招商持續(xù)期廣告準備及投放道旗、橫幅、室內(nèi)展板、對旗、戶外廣告、外墻塊幅、現(xiàn)場指示系統(tǒng)、招商手冊、DM、VI視覺系統(tǒng)等制作印刷、DM派發(fā)、直郵、新聞晨報、公共汽車、出租車、樓宇廣告、POP海報投放開業(yè)慶典及促銷宣傳DM、開業(yè)軟裝飾報紙投放，外墻POP更換、DM廣告預(yù)算5%85%10%廣告總預(yù)算首年1000萬，次年及第三年為一年450萬廣告包裝及推廣費用27三年經(jīng)營管理財務(wù)成本表28六、國內(nèi)奧特萊斯發(fā)展趨勢及建議國內(nèi)Outlets開發(fā)建議（1）選址：消費力旺盛發(fā)達地區(qū)、1小時交通圈、周邊環(huán)境舒適且有大量高端住宅。（2）客源：城市客源為核心、旅游客源為主要，周邊客源為輔助。（3）規(guī)劃：建筑布局、步行流線、出入口、車位布置尤其關(guān)鍵。功能齊全，一站式。（4）分區(qū)：Mall式：各個分區(qū)功能可相對單一；花園式：各個分區(qū)功能相對齊全。（5）規(guī)模：體量不宜過大，應(yīng)與市場消費力相匹配，2-8萬平米足夠。（6）經(jīng)營：以扣率和租金為主，以買斷為輔；專業(yè)的管理經(jīng)營公司。（7）招商：必須先行，最優(yōu)狀態(tài)：指導(dǎo)設(shè)計、規(guī)劃、規(guī)模。（8）貨源：不斷拓展新的品牌經(jīng)銷商或直銷廠家、且維系好已有資源，爭取低成本貨源。（9）公關(guān)：一定要取得政府大力支持。29對照國外奧特萊斯發(fā)展狀況，總結(jié)國內(nèi)運作成功的奧特萊斯商場的特點，結(jié)合顧客消費心理和品牌商的市場運作，從中不難發(fā)現(xiàn)我國奧特萊斯未來發(fā)展的規(guī)律和趨勢。發(fā)展趨勢1、奧特萊斯的連鎖發(fā)展是大勢所趨連鎖是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢。從歐美的發(fā)展經(jīng)驗以及國內(nèi)的實際操作來看，未來奧特萊斯也必然和百貨一樣發(fā)展連鎖。美國PRIMEOUTLETS截至2008年12月發(fā)展了近200家連鎖店。國內(nèi)上海富克斯連鎖在上海、山東等地也發(fā)展了四家大型連鎖折扣店。從某種意義上來講，奧特萊斯發(fā)展連鎖要比百貨發(fā)展相對更容易。因為奧特萊斯運作的成本和對地理位置以及物業(yè)條件相比百貨而言要求要低，同時奧特萊斯的合作廠商更多的是一手廠商，相對而言，品牌的移植復(fù)制比百貨更為容易。2、奧特萊斯的功能性配套必不可少目前東部發(fā)達地區(qū)顧客消費理念已經(jīng)逐步從“購物休閑”向“休閑購物”進行轉(zhuǎn)變，也就是說顧客在選擇購物商場時將越來越注重商場的功能配套，包括餐飲、娛樂、休閑、購物等一站式服務(wù)。百貨商場周邊的功能配套一般相對比較齊全，而奧特萊斯商場由于地理位置不像百貨商場那么優(yōu)越，所以功能配套顯得更為重要，最低要求是必須配套與客層消費能力吻合的快餐類餐飲。303、各品牌商將逐步建立奧特萊斯店標準目前很多服裝品牌均有百貨店運作標準，標準范圍包括形象識別系統(tǒng)、道具裝修標準、陳列標準、員工績效考核標準、貨品配置標準等等。而對于奧特萊斯折扣店很多品牌還沒有形成針對性的標準，在很多方面還是參照百貨的標準在執(zhí)行，這樣使得奧特萊斯折扣店受到品牌自身的一些政策束縛還沒有將銷售潛力釋放出來。一些國際性品牌比如NIKE、ESPRIT均有針對工廠折扣店的獨特的標準。NIKE的