我國房地產(chǎn)課稅評估現(xiàn)狀及估價行業(yè)所面臨的任務

PAGE4我國房地產(chǎn)課稅評估現(xiàn)狀及估價行業(yè)所面臨的任務[摘要]本文針對目前我國房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)稅收征管現(xiàn)狀，結(jié)合我國稅收制度的有關規(guī)定，指出房地產(chǎn)估價行業(yè)當前面臨的任務。[關鍵詞]房地產(chǎn)稅收估價房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)稅收中的運用叫房地產(chǎn)課稅估價，在國外，房地產(chǎn)課稅估價由于量大面廣，是房地產(chǎn)估價業(yè)務的重要組成部分。然而，在我國由于社會主義市場經(jīng)濟體制尚不完善，房地產(chǎn)課稅估價任重而道遠。一、我國現(xiàn)行需要進行房地產(chǎn)估價的房地產(chǎn)稅收

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、為課征營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅而進行的估價?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定：“納稅人銷售不動產(chǎn)明顯偏低又無正當理由，主管稅務機關可按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或納稅人近期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或成本加一定利潤，核定其營業(yè)額?！睜I業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額，企業(yè)所得稅、個人所得稅需要根據(jù)營業(yè)額計算確定。

核定營業(yè)額實際就是核定納稅人的房地產(chǎn)銷售收入，而該房地產(chǎn)銷售收入應與對該房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的估計比較接近。因此，在征管營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅時，當出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售價格異常情況，就需要進行房地產(chǎn)估價。

2、為課征土地增值稅而進行的估價《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定“納稅人有下列情形之一的，應按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的?！薄吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條、十四條更是對此條款進行了進一步細化。土地增值稅估價的關鍵是土地增值稅扣除項目金額的估算，對扣除項目的估算需要按成本法進行估算。對于納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場價格又無正當理由的，應對其轉(zhuǎn)讓價格進行評估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。3、為課征房產(chǎn)稅而進行的估價《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定”。房產(chǎn)稅計稅的依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金，對于沒有房產(chǎn)原值的，就無法確定房產(chǎn)余值，而此處的房產(chǎn)原值為房屋的建造時的復原重置成本。確定復原重置成本，就需要按成本法對房地產(chǎn)進行估價。

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、為課征契稅而進行的估價《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定：“土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權(quán)出售、房屋拍賣的市場價格核定；前款成交價格明顯你于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定”。契稅的計稅依據(jù)為成交價格(國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣行為)、市場價格(土地使用權(quán)贈與、房屋贈與行為)和交換差價(土地使用權(quán)交換、房屋交換行為)，當出現(xiàn)成交價格明顯與市場價格不合理時，就需要按照市場法對房地產(chǎn)進行估價。二、目前房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)稅收征管現(xiàn)狀1、稅收征管制度的缺陷，導致房地產(chǎn)稅收流失現(xiàn)象嚴重在需估價確定房地產(chǎn)價格或價值時，我國目前的稅收制度除《增值稅暫行條例實施細則》第十四條明確規(guī)定了應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)相同地段，同類房地產(chǎn)進行綜合評定外，其他稅收法規(guī)都規(guī)定由稅務部門核定房地產(chǎn)成交價格或價值。但稅務人員畢竟不是房地產(chǎn)估價的專業(yè)人士，不同地段，不同房產(chǎn)具有不同的價格，有的甚至相差很遠，稅務人員缺乏核定房地產(chǎn)成交價格或價值的專業(yè)能力，導致很多明顯不合理的房地產(chǎn)成交價格或價值沒有進行評估。目前，相當多的納稅人正是看到了上述稅收制度的缺陷，采用簽訂陰陽合同（向稅務部門申報的合同成交價格很低，實際成交價格則很高）的形式，開具虛假金額的發(fā)票，從而造成稅款的大量流失。例如現(xiàn)在全國大部分城市公布的二手房銷售平均價格與我國房地產(chǎn)課稅指標體系包括地價指標體系和房價指標體系，地價主要是現(xiàn)有的基準地價、標定地價和宗地地價；房價指標體系主要是依據(jù)當?shù)赜嘘P部門定期發(fā)布的信息資料，按照建筑物不同結(jié)構(gòu)、用途，制定的標準重置價格體系等。除此之外，還應充分利用現(xiàn)代化技術(shù)手段，建立房地產(chǎn)課稅網(wǎng)絡體系，如市場交易體系、房屋造價體系、地價體系、拆遷費體系等，以便對房地產(chǎn)實行動態(tài)評估。目前，各地稅務部門正在塑造陽光稅收工程，如深圳市為加強二手房交易稅收管理，地稅局與國土資源和房產(chǎn)管理局聯(lián)合開發(fā)了“二手房交易基準價格估算系統(tǒng)”，制定了深圳市二手房交易基準價格。該基準價格是依據(jù)稅收管理的要求，根據(jù)深圳市二手房市場交易情況、城市規(guī)劃、區(qū)位、地段、配套設施等因素，通過對市場交易情況的調(diào)查，采用一定的房地產(chǎn)估價方