惠州某酒店項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一章酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查及分析(9)第二章酒店業(yè)調(diào)查及分析(17)第三章酒店式公寓調(diào)查及分析(25)第四章餐飲娛樂(lè)業(yè)調(diào)查分析(27)第五章產(chǎn)權(quán)式酒店調(diào)查及分析(30)第六章高星級(jí)酒店概述及分析(32)第七章高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估(37)本章廣泛收集了惠州有關(guān)政府部門、行業(yè)權(quán)威人士和消費(fèi)者對(duì)惠州酒店業(yè)的評(píng)第九章興建五星級(jí)酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)(43)本章借鑒深圳高星級(jí)酒店的發(fā)展歷史，同時(shí)參照《2002年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公第十章高星級(jí)酒店的未來(lái)走勢(shì)(45)第十一章酒店市場(chǎng)定位(50)第十二章酒店功能定位(56)對(duì)設(shè)備設(shè)施檔次進(jìn)行了定位。同時(shí)根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)分布情況和營(yíng)業(yè)部門的經(jīng)營(yíng)變第十三章酒店設(shè)計(jì)布局和風(fēng)格(61)第十四章酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃(65)第十五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)決策(71)第十六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施(93)第十七章可行性研究結(jié)論和SA0建議(96)受惠州新世紀(jì)花園有限公司委托，我公司為新世紀(jì)花園酒店(暫定名)進(jìn)行可行1.客觀性2.前瞻性3.清晰度項(xiàng)目簡(jiǎn)介3項(xiàng)目名稱：惠州新世紀(jì)花園酒店(暫定名)8建筑密度：建筑密度30%第一章酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查及分析1.1.2自然條件1.1.3交通條件1.1.4旅游資源1.2惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查及前景展望1.2.1歷史等一批著名企業(yè)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)18.3%,成功實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的1.2.2現(xiàn)狀進(jìn)入21世紀(jì)以后，隨著全國(guó)最大的中外合資項(xiàng)目一中海殼牌石化項(xiàng)目進(jìn)入據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上半年，惠州投資增長(zhǎng)率居全省之最，高達(dá)180.4%,遠(yuǎn)高于省內(nèi)增長(zhǎng)較快的韶關(guān)(67.8%)、東莞(52.7%)、云浮(52.7%)佛山(51.9%)。圖1-2003年廣東省部分城市投資增長(zhǎng)情況1.2.3第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，1988年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值還占GDP比重39.2%,1993年降至34.7%,2002年降至27.7%,說(shuō)明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產(chǎn)業(yè)和第比重平均為40.8%,其中廣州為52.6%,深圳為46.4%,都超過(guò)了英格爾現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)(即45%以上)?；葜菖旁谥榻侵蘧艂€(gè)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問(wèn)題從1993年起就引起了政府有關(guān)部門和各界有識(shí)人士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。惠州市政府辦公室在圖2-惠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖3-珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè)GDP比重情況1.2.4展望的增長(zhǎng)速度將達(dá)到13%-14%。1.3惠州旅游業(yè)調(diào)查及前景展望2002年，惠州全市接待國(guó)內(nèi)外游客次數(shù)比2001年增長(zhǎng)21.9%;旅游總收入比2001年增長(zhǎng)14.7%,兩項(xiàng)皆保持了一定的增長(zhǎng)速度。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展1.3.1.2接待人數(shù)少，收入水平低表1-惠州與其他城市旅游開(kāi)發(fā)配套比較表城市比較項(xiàng)目城市景觀12州22娛樂(lè)環(huán)境1223購(gòu)物條件1122可通達(dá)性2333服務(wù)設(shè)施1333開(kāi)發(fā)程度1222總體評(píng)價(jià)7注：1分為開(kāi)發(fā)配套力度低；2分為開(kāi)發(fā)配套力度中等；3為開(kāi)發(fā)配套力度高。(摘至廣東省社會(huì)科學(xué)院《惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》)表2-2002惠州年與相鄰地區(qū)旅游收入對(duì)比表1接待人次(萬(wàn)人次)605國(guó)際旅游收入(億元3(資料來(lái)源：各地政府統(tǒng)計(jì)報(bào)告，惠州市旅游局)1.3.2惠州旅游業(yè)發(fā)展展望“二湖”(西湖、白鷺湖)“三山”(羅浮山、南昆山、象頭山)的新旅游格局2)其他地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開(kāi)發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒(méi)有可供大規(guī)模開(kāi)發(fā)的資源(廣州、深圳、珠海等地);或者交通條件落后，缺乏開(kāi)發(fā)條件(粵北地區(qū));或者缺乏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，缺乏對(duì)旅游開(kāi)發(fā)的足夠支持(粵西地區(qū));3)惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開(kāi)發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以酒店建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的?；葜菽壳安环?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱2.1.惠州星級(jí)酒店發(fā)展?fàn)顩r及分析表3-惠州市星級(jí)酒店分布圖四三二區(qū)域五星數(shù)量星1星惠城區(qū)1721家0惠陽(yáng)區(qū)716大亞灣區(qū)2.1.2惠州酒店業(yè)規(guī)模分析表4-2002年與相鄰旅游發(fā)達(dá)地區(qū)星級(jí)酒店數(shù)量對(duì)比表區(qū)數(shù)量星星星星星深圳東莞珠?；葜?7511385533819721198152.1.3高星級(jí)酒店規(guī)模2.1.4高星級(jí)酒店規(guī)模分析就高星級(jí)酒店(指四、五星級(jí)酒店)規(guī)模而言，惠州一個(gè)市甚至比不上東莞市的擁有龍泉國(guó)際酒店(五星)、豪門大酒店(五星)和匯源海逸大酒店(四星)等(有關(guān)資料來(lái)自SA0現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查)2.1.5惠州及周邊地區(qū)GDP與酒店數(shù)量比較2.2惠州星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析圖5-惠州酒店住房率增長(zhǎng)情況圖6-深圳、惠州酒店住房率對(duì)比2.2.2房?jī)r(jià)水平2.2.3房?jī)r(jià)變動(dòng)情況2003年1-12月，深圳五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)比2002年同期下跌1.91%,四星級(jí)酒店下跌6.88%,三星級(jí)酒店下跌11.2%,同期東莞星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也在下跌，但2003年惠州的星級(jí)酒店房?jī)r(jià)卻在上升，其中四星級(jí)酒店上升10.66%,三星級(jí)酒店更是上升40.08%。酒店深圳景軒酒店火下以火下以44星銀湖度假村4星頭6924203標(biāo)準(zhǔn)3東莞55星尾980含含早6f星君爵酒店星厚街假日酒3準(zhǔn)星惠州待4批5星580503620含含早含早88282636三陽(yáng)酒店 標(biāo)星2.2.4房?jī)r(jià)折扣情況深圳、東莞星級(jí)酒店住房折扣率一般比較高，有時(shí)高達(dá)4.5折(散客),但惠州星2.3惠州星級(jí)酒店淡旺季情況及分析1)惠州酒店業(yè)的主要客源是商務(wù)客人，春節(jié)期間他們有部分人回家休息，造成2)餐飲、娛樂(lè)對(duì)客房依賴程度并不高。2.4惠州星級(jí)酒店分類2.4.2特色經(jīng)營(yíng)酒店2.4.3政府接待酒店2.4.4行業(yè)接待酒店2.5惠州酒店客源分布情況及分析表6-2002年惠州酒店中外客源分布表海內(nèi)外游客3019國(guó)外游6.0香港游17.臺(tái)灣游5.386莞的71%,接待人數(shù)約為東莞的63%。但東莞擁有五星級(jí)酒店7家，四星級(jí)酒店第三章酒店式公寓經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析3.1酒店式公寓概述三房?jī)蓮d等各種房型。房間售價(jià)普遍比較高，其中一房一廳(69平方米)折后價(jià)690元/天(含15%服務(wù)費(fèi)，下同);兩房一廳(119平方米)折后價(jià)1610元；兩房三廳(205平方米)折后價(jià)2688元。由于酒店采取購(gòu)買貴賓卡送住房，為所有顧3.2惠州酒店式公寓基本情況3.3康匯外商公寓情況周期，租賃價(jià)格6000—10000元不等，加15%服務(wù)費(fèi)。3.4大亞灣假日酒店情況期在20%左右。但公寓出租率卻達(dá)100%。公寓平均面積36平方米，作一臥室、3.5SA0結(jié)論第四章餐飲娛樂(lè)業(yè)調(diào)查分析低端市場(chǎng)指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡(jiǎn)易餐廳，中端市場(chǎng)指的是有一定規(guī)4.1.2高端市場(chǎng)情況宴會(huì)人均消費(fèi)在120元以上(不含酒水),如果菜單有鮑魚、龍蝦等高檔菜式，則往往在200元以上。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn)1800元(10—12人)以下4.1.3酒店餐飲情況4.2惠州娛樂(lè)業(yè)情況4.2.1經(jīng)營(yíng)方式4.2.2藝術(shù)氛圍4.2.3裝修水平4.2.4服務(wù)質(zhì)量4.2.5價(jià)格水平4.2.6上座率情況4.3SA0結(jié)論5.1湯泉高爾夫度假公寓項(xiàng)目調(diào)查及分析小業(yè)主只需支付30%約6萬(wàn)元首期款(后漲為7萬(wàn)),辦理7成20年按揭后即可獲得反響熱烈，銷售業(yè)績(jī)持續(xù)高漲，目前已銷售80%,球會(huì)和房地產(chǎn)公司都獲得了數(shù)5.2大亞灣康匯外商公寓項(xiàng)目調(diào)查及分析發(fā)商敢于承諾“返租8年，每年35%回報(bào)”,整個(gè)操作方案簡(jiǎn)單明了，開(kāi)盤后不久就售出80%,幾個(gè)月后尾盤也告售磬。購(gòu)房者部分是惠州本地人士，部分來(lái)自第六章高星級(jí)酒店概述及分析6.1惠州高星級(jí)酒店基本資料家四星級(jí)酒店都是由三星改造而成的，無(wú)論設(shè)計(jì)布或在硬件設(shè)施都存在許多缺6.2惠州高星級(jí)酒店設(shè)備設(shè)施和配套情況評(píng)價(jià)6.2.1設(shè)備設(shè)施6.2.2配套情況總之，惠州酒店的高星級(jí)酒店與其掛牌星級(jí)或所申報(bào)的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是有一定差距表7-惠州高星級(jí)酒店基本情況一覽表項(xiàng)目星級(jí)投資性質(zhì)待批五星國(guó)有管理集東方酒店管理有限公地理位置建筑規(guī)30000平方米模無(wú)四星私營(yíng)無(wú)惠城區(qū)環(huán)城西二惠陽(yáng)區(qū)陳江鎮(zhèn)仲懂25000平方米25000平方米大廈層高31層6層開(kāi)業(yè)時(shí)間2000年建筑風(fēng)格現(xiàn)代高層房間數(shù)313間房間面積25.22平方米24平方米24平方米房間設(shè)備低檔中檔裝修檔次低檔中檔行政樓無(wú)無(wú)無(wú)層中餐2個(gè)、西餐廳1個(gè)會(huì)議設(shè)課堂式容納250施人娛樂(lè)設(shè)卡拉OK施桑拿桑拿拿表8-惠州高星級(jí)酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表項(xiàng)目高星級(jí)要求惠州賓館三陽(yáng)酒店店商務(wù)樓有無(wú)無(wú)無(wú)層標(biāo)準(zhǔn)間不小于1.351.1米1.1米床墊米床墊質(zhì)偏軟很軟量家具質(zhì)高級(jí)配套家一般配套較差配套一般配套家具家具4平方米4平方米4平方米衛(wèi)生潔高級(jí)、品牌一般潔具較差潔具一般潔具注1:所謂高星級(jí)要求是由SA0結(jié)合國(guó)家星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和SA0酒店管理經(jīng)驗(yàn)綜合而成的注2:調(diào)查時(shí)間為2004年2月6.3惠州高星級(jí)酒店管理狀況6.3.1高星級(jí)酒店相關(guān)管理資料和SA0評(píng)價(jià)6.3.2天悅大酒店管理狀況6.3.3惠州賓館管理狀況6.3.4三陽(yáng)酒店管理狀況表9-惠州高星級(jí)酒店相關(guān)管理資料和SA0評(píng)價(jià)三陽(yáng)酒酒店天悅大酒店惠州賓館店國(guó)內(nèi)酒店管政府行政部聘請(qǐng)總管理模式理公司門管理經(jīng)理管理人員管理公司和自己培養(yǎng)自己培金鑰匙成員電話接聽(tīng)客房操作清潔衛(wèi)生維修保養(yǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷招聘3人好較規(guī)范較好差養(yǎng)當(dāng)?shù)卣衅笩o(wú)好較規(guī)范7.1天悅大酒店7.1.1經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀表10-天悅大酒店2003年經(jīng)營(yíng)情況表年度總收年度總費(fèi)稅前利5701(萬(wàn)3310(萬(wàn)772(萬(wàn)元)元)元)正餐入座率人均消費(fèi)毛利率73元48元7.1.2經(jīng)營(yíng)分析7.1.3競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)7.2惠州賓館7.2.2經(jīng)營(yíng)分析7.2.3競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對(duì)外部分也只有47%,這不排除表11-惠州賓館2003年經(jīng)營(yíng)情況年度總收年度成本稅前利3301(萬(wàn)3245(萬(wàn)56(萬(wàn)房?jī)r(jià)客房年收入220元毛利率收入40元注1:客房住房率為預(yù)估數(shù)注2:桑拿外包，不在統(tǒng)計(jì)范圍7.3三陽(yáng)酒店乏消費(fèi)能力很高的團(tuán)體和個(gè)人，也使酒店和餐飲、娛(康)7.3.2收入構(gòu)成7.3.3競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)第八章對(duì)酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià)8.1政府有關(guān)部門8.2業(yè)內(nèi)人士8.3消費(fèi)群體8.4SA0結(jié)論第九章興建五星級(jí)酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)9.2投資高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益更有保障一是檔次越高，住房率越高。全國(guó)星級(jí)酒店平均客房住房率為60.15%,其中五星級(jí)酒店的客房住房率為66.33%;四星級(jí)為64.59%;三星級(jí)為60.84%;二星級(jí)為56.47%;一星級(jí)為49.68%。由此可見(jiàn)，酒店星級(jí)從低到高，客房住房率呈的住房率則分別高出16.65%和14.91%。間以上的酒店平均客房住房率為68.05%;客房數(shù)在300-499間的酒店平均客房住房率為63.99%;客房數(shù)在200-299間的酒店平均客房住房率為62.49%;客房數(shù)在100—199間的酒店平均客房住房率為59.61%;客房數(shù)在100間以下的酒店平均客房住房率為56.52%。可見(jiàn)，規(guī)模越大的酒店，其住房率越高。其中，500上述統(tǒng)計(jì)包括經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。以惠州的情況來(lái)看，這些特點(diǎn)更加明顯。2003年，惠州的賓館酒店平均住房率為55.5%,星級(jí)最高，規(guī)模最大的天悅大酒店住房率達(dá)65%,高出平均住房十個(gè)百份點(diǎn)。9.3SA0結(jié)論10.1老牌高星級(jí)酒店10.2濤景度假村10.2.1濤景度假村基本情況占地面積1350(畝),建筑面積45000平方米，建有1810.2.2接待功能差異10.2.2.2私密性10.2.2.3配套項(xiàng)目獨(dú)立性10.3康帝國(guó)際酒店10.3.1康帝國(guó)際酒店基本情況“乙方(指惠州市投資管理有限公司)應(yīng)提請(qǐng)惠州市政府作出如下承諾：在甲方級(jí)酒店(不含會(huì)所),以保障甲方的合法權(quán)益?！?0.3.2新世紀(jì)花園酒店與康帝國(guó)際酒店的關(guān)系分析10.3.2.1相輔相成10.3.2.2相互競(jìng)爭(zhēng)1)康帝國(guó)際酒店以五星級(jí)商務(wù)、旅游酒店定位，而新世紀(jì)花園酒店也將以五星2)康帝國(guó)際酒店有大型的會(huì)議中心和小型會(huì)議室，與新世紀(jì)花園酒店一樣，都3)兩個(gè)酒店都有較好的自然環(huán)境；4)康帝國(guó)際酒店將設(shè)計(jì)千人宴會(huì)廳，與新世紀(jì)花園酒店一樣，將走大型餐飲的10.3.3兩酒店的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)10.3.3.1資金壓力10.3.3.2建設(shè)費(fèi)用10.3.3.3建筑風(fēng)格10.3.3.4周邊環(huán)境10.3.3.5交通條件10.3.3.6項(xiàng)目拓展性10.3.3.7結(jié)論第十一章酒店市場(chǎng)定位11.1惠州酒店未來(lái)客戶層構(gòu)成及分析11.2酒店客戶定位及消費(fèi)構(gòu)成11.2.1大、中型工業(yè)企業(yè)的團(tuán)體消費(fèi)表12-TCL消費(fèi)分布表接待對(duì)各級(jí)政府海外人士象消費(fèi)場(chǎng)高星級(jí)酒高星級(jí)酒接待對(duì)消費(fèi)場(chǎng)高星級(jí)酒高星級(jí)酒國(guó)內(nèi)合作企業(yè)國(guó)內(nèi)合作獨(dú)立酒樓銷售人其他銷售和其他獨(dú)立酒樓源之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛(康)樂(lè)活動(dòng)外，還要重點(diǎn)為他們商務(wù)11.2.2“三資企業(yè)”的高層管理人員與高級(jí)技術(shù)人員工業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的92.7%。其中LG公司被評(píng)為2001年全國(guó)11.2.3殼牌項(xiàng)目的商務(wù)客源新世紀(jì)花園酒店距殼牌核心工程僅40分鐘車程，可以吸引殼牌高層人員前來(lái)消11.2.4產(chǎn)權(quán)所有者和本地消費(fèi)者1)2003年以來(lái)，惠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)活躍。2003年1至9月，惠州商品房銷售面積29.89萬(wàn)平方米，比2002年同期增長(zhǎng)61.8%;2)有湯泉高爾夫項(xiàng)目和大亞灣康匯公寓項(xiàng)目的成功先例。11.2.5來(lái)自港、澳與珠三角其他城市的高端商務(wù)、旅游休閑人士務(wù)要求比較高。這部分客戶的消費(fèi)將集中在客房、餐飲和康樂(lè)部分。11.3酒店市場(chǎng)定位11.3.1園林式的酒店新世紀(jì)酒店依山而建，自然條件非常好，在經(jīng)過(guò)專業(yè)設(shè)計(jì)之后，將成為深、港、惠一帶高檔次、有品味的園林式酒店，同時(shí)還是惠州城區(qū)的標(biāo)志性建筑物。酒店自身帶來(lái)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力。11.3.2商務(wù)型酒店即根據(jù)未來(lái)惠州市場(chǎng)需要，產(chǎn)品及營(yíng)銷方向主要針對(duì)企業(yè)的商務(wù)接待。分，酒店以他們?yōu)橹饕繕?biāo)消費(fèi)群，提供各種配套服務(wù)，并突出商務(wù)接待功能。11.3.3功能齊備的酒店即在以客房經(jīng)營(yíng)為核心的同時(shí)，充分考慮惠州餐飲、娛(康)樂(lè)市場(chǎng)，增加餐飲、娛(康)樂(lè)等配套功能。定位依據(jù)：目前惠州高檔的餐飲、娛(康)樂(lè)場(chǎng)所比較少。酒店占地面積很大，餐飲、娛(康)樂(lè)完全可以以獨(dú)立的形象出現(xiàn)，只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，營(yíng)業(yè)收入將來(lái)自多個(gè)板塊，避免經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)失衡。11.3.4五星級(jí)酒店即酒店的設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)、管理都達(dá)到國(guó)家五星級(jí)酒店評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。定位依據(jù)：惠州酒店業(yè)發(fā)展滯后，市場(chǎng)對(duì)高檔、豪華酒店有較大的需求，建設(shè)五星級(jí)酒店，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位。第十二章酒店功能定位12.1住宿服務(wù)12.2商務(wù)接待12.2.1會(huì)議室12.2.2商務(wù)樓層12.2.3商務(wù)公寓12.2.4商務(wù)別墅12.3餐飲設(shè)計(jì)方案選擇12.3.1.1方案一12.3.1.2方案二12.3.1.3方案三3)設(shè)燕、鮑、翅餐廳一個(gè)。12.3.2其他餐飲服務(wù)12.3.2.1西餐廳12.3.2.2風(fēng)味餐廳12.3.2.3大堂咖啡廳12.4娛樂(lè)、康樂(lè)服務(wù)12.4.2卡拉0K12.4.3桑拿浴12.4.4其他康樂(lè)服務(wù)12.5銀行和商品服務(wù)12.6酒店設(shè)備設(shè)施檔次定位12.6.2客房和公寓1)選用1.35米以上的睡床，睡床質(zhì)量要好，床墊軟硬適中。床上用品選擇高檔3)選用品牌電器或質(zhì)量較好的電器。12.6.3餐廳12.6.4娛樂(lè)和康樂(lè)12.6.5公共區(qū)域第十三章酒店設(shè)計(jì)布局和風(fēng)格13.1主體建筑與自然環(huán)境心等)→輔助樓(包括中餐廳、桑拿、卡拉OK等)→公寓→別墅，形成層13.2環(huán)境改造2)建筑內(nèi)部建議以林為主，不做大面積的園；3)在主體建筑外圍設(shè)計(jì)園林燈光；4)夜晚對(duì)山坡進(jìn)行照明，突出地標(biāo)作用。13.3大堂和公共區(qū)域4)設(shè)置設(shè)備齊全的商務(wù)中心；7)設(shè)地下停車場(chǎng)，停車場(chǎng)可以通過(guò)不同通道直接進(jìn)入大堂、客房、餐廳、卡拉13.4客房設(shè)計(jì)3)客房面向樹(shù)林用大玻璃墻，洗手間使用半玻璃墻，使客人可以充分享受優(yōu)美5)洗手間面積8-10平方米，采用東莞高星級(jí)酒店普遍用的設(shè)計(jì)布局，即中間為8)每一間客房都布置迷你酒吧，并在酒吧11)公寓作躍式或其他超前設(shè)計(jì)。13.5會(huì)議設(shè)施13.6餐飲設(shè)施1)中餐廳、西餐廳和風(fēng)味餐廳有獨(dú)立的名稱、獨(dú)立的VI形象；2)中餐廳一定要有獨(dú)立的大門；4)風(fēng)味餐廳暫定為韓國(guó)餐廳和臺(tái)灣餐廳，餐廳設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)上述兩個(gè)地區(qū)的13.7娛樂(lè)設(shè)施1)卡拉0K和桑拿都有獨(dú)立名稱和形象；2)卡拉0K和桑拿都有獨(dú)立大門、在可能的情況下專設(shè)貴賓通道；3)卡拉0K借鑒東莞和深圳的成功模式設(shè)計(jì)，如深圳翡翠4)卡拉0K氣勢(shì)宏大；5)卡拉0K門面金壁輝煌，有足夠的燈光效果；7)卡拉OK房間設(shè)計(jì)和布置別致，突出新穎性；8)卡拉0K一定要由專門公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修。13.8公共設(shè)施1)公共泳池規(guī)模較大，利用屋頂和階梯地勢(shì)，建大型雨膜，達(dá)到引人注目的效2)建園林公共泳池，用樹(shù)蔭擋住大部分陽(yáng)光；4)公共泳池周圍留空地建酒吧；5)公共泳池和酒吧周圍留有足夠的空地，用于日后召開(kāi)大型池畔酒會(huì)和演唱會(huì)6)利用后面山林空間，設(shè)置登山慢跑和散步小路。第十四章酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃1)引入國(guó)外品牌管理公司；2)聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理；表13-SA0推薦模式與其他商業(yè)模式比較國(guó)外管理公SA0推薦模司式有充分保證存在風(fēng)險(xiǎn)資源豐富資源匱乏資源豐富資源豐富資源豐富資源匱乏資源豐富資源豐富風(fēng)險(xiǎn)較高風(fēng)險(xiǎn)較低控制作用不明顯無(wú)法聯(lián)動(dòng)作用明顯服務(wù)方式較差很好較好成本極高成本低成本較低比價(jià)格價(jià)格價(jià)格14.2酒店的自然優(yōu)勢(shì)14.2.1社會(huì)環(huán)境14.2.2交通環(huán)境14.2.3自然環(huán)境14.3酒店的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)1)領(lǐng)先于惠州甚至珠江三角洲地區(qū)的設(shè)計(jì)布局。2)新穎和合理的設(shè)備設(shè)施。3)以獨(dú)立形象出現(xiàn)而又相互補(bǔ)充、兼容性和拓展性較強(qiáng)的客房、餐飲、娛(康)14.4酒店經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略14.4.1客務(wù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略1)客房2)公寓3)別墅14.4.2酒店餐飲經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略1)獨(dú)立性2)品牌效應(yīng)3)出品選擇4)風(fēng)味餐廳14.4.3酒店娛(康)樂(lè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略卡拉0K和桑拿主要針對(duì)惠州本地娛(康)樂(lè)市場(chǎng)。要在惠州市場(chǎng)脫穎而出，除2)引進(jìn)深圳地區(qū)和其他地區(qū)娛(康)樂(lè)業(yè)先進(jìn)的接待程序和服務(wù)規(guī)范，在惠州14.4.4酒店會(huì)議經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略14.5酒店市場(chǎng)推廣及銷售戰(zhàn)略14.5.1規(guī)劃14.5.2品牌14.6配套項(xiàng)目外包的利與弊14.6.1外包的好處酒店的餐飲、娛(康)樂(lè)配套項(xiàng)目是經(jīng)營(yíng)費(fèi)用比較高，經(jīng)營(yíng)變數(shù)比較大的項(xiàng)目，14.6.2外包的弊端2)新世紀(jì)花園酒店作為惠州最高檔的酒店之一，配套項(xiàng)目外包，不利于樹(shù)立酒3)如果承包人經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，則不但租金難以收取，還會(huì)直接影響酒店其他部分的14.6.3建議第十五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)決策15.1.項(xiàng)目投資估算2)資本化利息：6,000,000.00元；3)酒店開(kāi)業(yè)物資：27,00,000.00元；4)籌備費(fèi)用：12,000,000.00元；5)項(xiàng)目總投資估算：255,435,644.00元(項(xiàng)目建設(shè)投資總額+資本化利息+酒店開(kāi)業(yè)物資+籌備費(fèi)用)。15.2項(xiàng)目15年經(jīng)營(yíng)預(yù)算2)投資利潤(rùn)率(ROI)為：12.08%;3)凈現(xiàn)值(NPV)為：18,239.84萬(wàn)元；4)凈現(xiàn)值率(NPVR)為：73.49%;5)獲利指數(shù)(PI)為：1.73。1)凈現(xiàn)值NPV>02)凈現(xiàn)值率NPVR>03)獲利指數(shù)PI>14)不包括建設(shè)期的項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期PP’<經(jīng)營(yíng)期的二分之一5)投資利潤(rùn)率>行業(yè)基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率(8%)15.4.項(xiàng)目資金籌措及現(xiàn)金流量分析15.4.1資金籌措1)通過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店操作方案籌措資金11451萬(wàn)元(根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作方案的指2)通過(guò)銀行融資5000萬(wàn)元；3)其他負(fù)債4049萬(wàn)元；4)自有資金5000萬(wàn)元。15.4.2經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量5每年均可按時(shí)支付產(chǎn)權(quán)酒店按揭款及小業(yè)主返利，每年支付金額為967.69萬(wàn)元，15年累計(jì)支付金額為14,515.34萬(wàn)元。分配利潤(rùn)47,248.83萬(wàn)元。表14-惠州新世紀(jì)花園大酒店項(xiàng)目投資估算表計(jì)位數(shù)元)AB12的預(yù)算費(fèi)用土建工程按土建面積計(jì)算外裝修工按該部份外墻表面裝裝飾總面積計(jì)算000噴淋消防0平平0程備安裝工程0按變壓器容量計(jì)算，如僅為配電設(shè)備(按2,82負(fù)荷計(jì)算)2.40米5.后備電按變壓器容量計(jì)算，如僅為配電，源、發(fā)電2280.4KW源、發(fā)電2280.4KW,乘以0.8的系數(shù)，則分成2臺(tái)X2.00組040,3平消防控制系統(tǒng)按該部份建筑面積計(jì)算6給排水系弱電設(shè)備宇自控系統(tǒng)等90平方平方米臺(tái)平方米元101112C1工程及安裝工按面積計(jì)算為6噸，分4臺(tái)1.5噸的鍋爐程污水處理工程設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)用按總投資額的1.5%計(jì)算00002煤氣工程按總投資額的0元3建設(shè)單位3內(nèi))等項(xiàng)項(xiàng)000其他配套D可行性報(bào)1施工圖預(yù)2算及標(biāo)底按設(shè)計(jì)費(fèi)的0.2%計(jì)算按建設(shè)費(fèi)的0.5%計(jì)算3工程質(zhì)量按建設(shè)費(fèi)的0.5%計(jì)算34報(bào)建費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)元項(xiàng)00設(shè)總投210,43資額：5,644.利息00用5、其他預(yù)見(jiàn)費(fèi)000.00用額1)給排水系統(tǒng)計(jì)算方法：450間房*3套*5000元/套，另加夜總會(huì)、中餐包房房房收入餐飲收入娛樂(lè)收入份客康體收入以及公共地方150套*3000元/套。2)自來(lái)水和煤氣工程之具體金額需根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭约敖Y(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況而定。表15-惠州新世紀(jì)花園酒店15年?duì)I業(yè)額預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元人民幣54637254637年其89合計(jì)09027.46總收入收入第3個(gè)5年在第2個(gè)5年的基礎(chǔ)上減少20%;餐飲、娛樂(lè)、康體及其他收入第1個(gè)5年2)客房、公寓共450間(套),平均房?jī)r(jià)450元，第一年入住率65%;每間客房每3)中餐大廳共40圍臺(tái)，平均每圍臺(tái)10人，人均消費(fèi)60元/人(包括茶市),翻臺(tái)系數(shù)為1.2;包房共40間，每間平均消費(fèi)1500元，翻房系數(shù)0.8。4)西餐餐位數(shù)為80位，每人平均消費(fèi)100元，翻臺(tái)系數(shù)1.5;風(fēng)味餐廳餐位數(shù)為率75%。6)桑拿包房共40間，平均每間包房平均消費(fèi)200元，翻房系數(shù)為2.5,其他康體表16-惠州新世紀(jì)花園大酒店15年經(jīng)營(yíng)預(yù)算預(yù)算/年份12345678910營(yíng)業(yè)總收5客房收入減：客房成本住店成本餐飲收入減餐飲成1,31,41,41,51,51,51,51,51,51,56,121,餐飲毛利2,22,32,32,42,52,52,52,52,52,510,34,娛樂(lè)收入減娛樂(lè)成本娛樂(lè)毛利康體收入792815840經(jīng)營(yíng)毛利毛利率營(yíng)業(yè)稅金8行政辦公535費(fèi)用工資福利1,61,71,31,41,4費(fèi)用78.64.其他費(fèi)用113117121126131131131131131131525開(kāi)辦費(fèi)攤銷利息所產(chǎn)生的費(fèi)用合計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)每年1%的速度遞增。7)維修保養(yǎng)費(fèi)頭1,2年按總收入2%提取，3-5年按3%提取，6-10年按5%提取，10-15年按7%提取。9)廣告宣傳費(fèi)用第1,2年按總收入5%核算，第3-5年按3%核算，第6-15年按10)固定水電暖等能源支出以每年650萬(wàn)計(jì)算，變動(dòng)水電暖費(fèi)用按總收入6%核11)固定工資福利費(fèi)用每年按650萬(wàn)計(jì)算，變動(dòng)工資及福利按銷售額的9%計(jì)算；12)固定行政辦公費(fèi)用以每年300萬(wàn)計(jì)算，變動(dòng)行政辦公費(fèi)用以總收入2%核算。13)折舊年限為15年，按直線法計(jì)提，預(yù)留10%殘值，開(kāi)辦費(fèi)按15年14)融資租賃稅金為房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫频曩Y產(chǎn)產(chǎn)生的內(nèi)部收入應(yīng)交的稅表17-惠州新世紀(jì)酒店投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)合計(jì)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)算期期現(xiàn)金流量5利潤(rùn)2000.0.1凈現(xiàn)金4076604.4.7.,241)假設(shè)投資款分2年在建設(shè)期全部投入。1)投資回收期為：5.41年3)凈現(xiàn)值為：18,239.84元5)獲利指數(shù)為：1.73表18-惠州新世紀(jì)花園酒店產(chǎn)權(quán)方案現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元人民幣銷售額首期銷售額首期每套按揭每套支付支出返利金額月年累每累計(jì)酒店需支出按揭及返利金額年15年年客房公寓別墅,000.00002銷售額小計(jì)費(fèi)用稅金7%合計(jì)5)產(chǎn)權(quán)客房為350套，均價(jià)5500元/平方米，平均面積45平方米/間，首期三6)產(chǎn)權(quán)公寓為100套，均價(jià)5500元/平方米，平均面積80平方米/套，首期三成，15年月供。按80%售出率計(jì)算。7)別墅8套，均價(jià)300萬(wàn)/套，不納入酒店經(jīng)營(yíng)范圍，但為之提供酒店式服務(wù)。按100%售出率計(jì)算。8)小業(yè)主15年返利總額為首期款的130%。表19-惠州新世紀(jì)酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元人民幣現(xiàn)金流量/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期計(jì)算期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)下的凈現(xiàn)金流量減：支付按揭款96967及小業(yè)主返利7..69減：支付利息300120合計(jì)合計(jì)減：歸還貸款本1,550減：歸還其他債1,11,1,5務(wù)減：項(xiàng)目投資方酒店年末現(xiàn)金789投資方累計(jì)分配利潤(rùn)項(xiàng)目總投資2.55億元元，資金來(lái)源為：2)銀行融資：5000萬(wàn)元15.5酒店盈虧平衡點(diǎn)分析(見(jiàn)表20)客房：2955.38萬(wàn)元娛樂(lè)：1217.78萬(wàn)元表20-惠州新世紀(jì)酒店年度盈虧平衡分析2保本點(diǎn)相應(yīng)的主要營(yíng)(消費(fèi)水平按正常情約44%中餐大廳翻臺(tái)率0.6風(fēng)味餐廳翻臺(tái)率0.7大堂吧翻臺(tái)率公共酒吧營(yíng)業(yè)額1000元/天翻房系數(shù)46%5包房翻房系數(shù)82%其他康體每日1500元61339.3721.8848614.5912.1648折舊及攤銷24374163157145731.577441融資租賃所產(chǎn)生的稅金固定成本合計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1130218.99001業(yè)收入分配。2固定成本中的折舊及攤銷、利息、稅金按投資額分配。15.6酒店經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)變動(dòng)分析15.6.1酒店經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)變動(dòng)分析本報(bào)告對(duì)三種不同經(jīng)營(yíng)形勢(shì)(樂(lè)觀、正常、保守)進(jìn)行財(cái)務(wù)比較。1)樂(lè)觀指宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境比預(yù)期更好，市場(chǎng)消費(fèi)能力大幅度提高，同星級(jí)酒店沒(méi)2)正常經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如本報(bào)告所分析，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步提高，經(jīng)營(yíng)環(huán)境正常，本3)保守指惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)不到預(yù)期，同星級(jí)酒店形成惡性競(jìng)爭(zhēng)或酒店周邊交通表21-各種經(jīng)營(yíng)形勢(shì)財(cái)務(wù)指標(biāo)比較(一)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目樂(lè)觀保守每年按11個(gè)月計(jì)算入住率55%大廳餐翻臺(tái)系數(shù)1.5翻臺(tái)系數(shù)1.2翻臺(tái)系數(shù)1.2位400位包房平均消費(fèi)1500元包房平均消費(fèi)1500元包房平均消費(fèi)1300元/包房40/間間間翻房系數(shù)1.1翻房系數(shù)0.8翻房系數(shù)0.7其他餐西餐人均消費(fèi)100元飲翻臺(tái)系數(shù)2翻臺(tái)系數(shù)1.5翻臺(tái)系數(shù)1.2西餐廳風(fēng)味餐廳人均消費(fèi)風(fēng)味餐廳人均消費(fèi)80風(fēng)味餐廳人均消費(fèi)80餐位80100元元元位翻臺(tái)系數(shù)1.5翻臺(tái)系數(shù)1.0廳80位翻臺(tái)系數(shù)2.5翻臺(tái)系數(shù)2.0翻臺(tái)系數(shù)1.5大堂吧公共酒吧營(yíng)業(yè)額每天公共酒吧營(yíng)業(yè)額每天公共酒吧營(yíng)業(yè)額每天40位2000元2000元2000元夜總會(huì)平均每間房按10人消平均每間房按10人消平均每間房按10人消包房50費(fèi)計(jì)算，翻房系數(shù)費(fèi)計(jì)算，翻房系數(shù)費(fèi)計(jì)算，翻房系數(shù)為間每間包房平均消費(fèi)每間包房平均消費(fèi)每間包房平均消費(fèi)180康體220元200元元桑拿包翻房系數(shù)為3翻房系數(shù)為2.5房40間其他康體收入每天其他康體收入每天其他康體收入每天3000元2000元2000元表22-各種經(jīng)營(yíng)形勢(shì)財(cái)務(wù)指標(biāo)比較(二)形勢(shì)樂(lè)觀指標(biāo)15年累計(jì)營(yíng)業(yè)232622.315年累計(jì)營(yíng)業(yè)65816.65正常5萬(wàn)元保守利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率萬(wàn)元萬(wàn)元元累計(jì)凈現(xiàn)金流66408.6545899.6029118.81萬(wàn)量投資回收期獲利指數(shù)累計(jì)支付的利還清銀行貸款還清其他債務(wù)時(shí)間第一次分配利潤(rùn)年度萬(wàn)元萬(wàn)元第二年萬(wàn)元萬(wàn)元630萬(wàn)元第三年元6.87年元第四年第五年累計(jì)分配投資67795.8747248.83方利潤(rùn)萬(wàn)元萬(wàn)元30252.03萬(wàn)元1)各部門的利潤(rùn)貢獻(xiàn)度為：客房：38.84%餐飲：17.35%娛樂(lè)：17.09%康體：16.57%其他：10.15%2)酒店經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)餐飲：3.12康體：1.58其他：1.79當(dāng)酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)20%時(shí)，酒店的利潤(rùn)將變動(dòng)52%,當(dāng)酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)10%時(shí)，酒店利潤(rùn)將變動(dòng)26%;各部門經(jīng)營(yíng)指標(biāo)變動(dòng)原理同上。表23-惠州新世紀(jì)酒店年度財(cái)務(wù)變動(dòng)分析項(xiàng)目/指標(biāo)客房餐飲娛樂(lè)變動(dòng)成本營(yíng)業(yè)成本377其他費(fèi)用4變動(dòng)成本率變動(dòng)成本率9940052054水電暖費(fèi)利息85融資租賃所產(chǎn)生的稅16.2120營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)(+20%)2.367.284營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)影響利510.227.%15.7酒店各種經(jīng)營(yíng)模式財(cái)務(wù)比較本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目作為在產(chǎn)權(quán)酒店和非產(chǎn)權(quán)酒店兩種投資模式的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分通過(guò)表25計(jì)算可見(jiàn)，非產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)優(yōu)于產(chǎn)權(quán)酒店方式相關(guān)指15.9財(cái)務(wù)分析結(jié)論表24-酒店各種經(jīng)營(yíng)模式財(cái)務(wù)指標(biāo)比較中餐、娛樂(lè)模式自主經(jīng)營(yíng)中餐外包娛樂(lè)外包外包指標(biāo)投資額需向銀行融資金額25500萬(wàn)23900萬(wàn)24000萬(wàn)元5000萬(wàn)元4049萬(wàn)元元4000萬(wàn)元3449萬(wàn)元元4000萬(wàn)元3549萬(wàn)元15年累計(jì)營(yíng)業(yè)179302.4額5萬(wàn)元15年累計(jì)利潤(rùn)萬(wàn)元利潤(rùn)率25.81%累計(jì)凈現(xiàn)金流45899.609萬(wàn)元萬(wàn)元3萬(wàn)元萬(wàn)元量投資回收期萬(wàn)元萬(wàn)元5.83年萬(wàn)元22400萬(wàn)元3000萬(wàn)元2949萬(wàn)元萬(wàn)元27623.49萬(wàn)元29213.32萬(wàn)元累計(jì)支付的利還清銀行貸款時(shí)間還清其他債務(wù)時(shí)間第一次分配利潤(rùn)年度萬(wàn)元第三年第四年累計(jì)分配投資47248.83萬(wàn)元第三年第四年萬(wàn)元第三年第四年7699.29萬(wàn)元第四年第四年元表25-產(chǎn)權(quán)酒店與非產(chǎn)權(quán)酒店方式財(cái)務(wù)指標(biāo)比較產(chǎn)權(quán)酒店非產(chǎn)權(quán)模需向銀行融資金額15年累計(jì)營(yíng)業(yè)179302.4元萬(wàn)元利潤(rùn)率25.81%累計(jì)凈現(xiàn)金流45899.60量投資回收期凈