房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風險防范研究

近年來，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展對我國房地產(chǎn)行業(yè)的需求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要加強建設(shè)過程中的各項管理，還需要重視企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，面臨諸多管理風險如果不進行有效的解決就會直接影響著企業(yè)的收益，也會使企業(yè)的競爭力逐漸降低。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險的幾種表現(xiàn)（一）資金再籌集困難房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨諸多風險，首先，資金籌集困難是房地產(chǎn)企業(yè)當前經(jīng)營中的重要阻礙因素。房地產(chǎn)企業(yè)在運作過程中，主要是應(yīng)用項目滾動開發(fā)的形式，這種模式在運行過程中需要不斷地注入資金加強運作的效率和質(zhì)量，通過循環(huán)運作來將資金作為整個系統(tǒng)內(nèi)的支撐。一旦資金鏈發(fā)生斷裂，整個后續(xù)系統(tǒng)都會出現(xiàn)擱置，這樣就導(dǎo)致當前很多房地產(chǎn)企業(yè)存在著負債經(jīng)營的情況[1]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中系統(tǒng)比較龐大，任何環(huán)節(jié)都需要資金進行支持，無論是人工、材料還是機械設(shè)備的運轉(zhuǎn)都會增加至資金支出，在這樣的管理形勢下中普遍存在著連鎖籌資，一旦擔保鏈中間一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了斷裂，整個系統(tǒng)的籌資風險會進一步擴大，使企業(yè)的正常經(jīng)營面臨諸多困難。（二）債務(wù)償還更加困難當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)初期仍然存在著寬入嚴管的情況。在這樣的形勢下，國家和相關(guān)政府部門為了增加稅收對房地產(chǎn)企業(yè)進行吸入，很多房地產(chǎn)企業(yè)在前期資金充裕時進行開發(fā)，但是后期資金鏈斷裂導(dǎo)致很多工程建設(shè)到一半就發(fā)生暫停情況，這樣很多爛尾樓出現(xiàn)給當?shù)氐恼徒?jīng)濟發(fā)展都造成了很惡劣的情況。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)市場并不需要資金，本金大多數(shù)是通過負債的形式進入，通過這種方式房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金流動不順暢，自由資金的比例偏低，在后續(xù)進行支出過程中仍然也存在著很多資金支出沒有真正按照我國的資本金制度進行運行，房地產(chǎn)企業(yè)在高負債的情況下運行經(jīng)常會觸碰到安全警戒線，同時企業(yè)的還債風險也會大大增加。（三）利率變動風險國家通過宏觀調(diào)控來實現(xiàn)每一個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，但是在宏觀調(diào)控過程中難免會發(fā)生利率變動，國家政策不可能為某一個行業(yè)而服務(wù)，而是需要站在全局的角度加強頂層設(shè)計，對整個國家市場經(jīng)濟進行了解后再進行相關(guān)利率的適度調(diào)整。在這樣的變化下，利率的調(diào)整會直接影響著開發(fā)商的財務(wù)成本，房地產(chǎn)企業(yè)資金投量大，只要利率發(fā)生很微小的波動，財務(wù)成本就會發(fā)生巨大的變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)的利率風險很難把握，在前期也不可預(yù)測，如果在發(fā)展過程中不能正確地認識利率變動的風險則會導(dǎo)致企業(yè)虧本和預(yù)期收益降低[2]。二、房地產(chǎn)財務(wù)風險的成因（一）財務(wù)風險內(nèi)在成因很多房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金，而在資金回籠時速度較慢，整個資金鏈面臨較高的風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式導(dǎo)致其自有資金比例較低，大多數(shù)是通過融資和貸款的形式進行項目建設(shè)，在這樣發(fā)展的過程中就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在大量的融資和貸款下背負過大的壓力，一旦財務(wù)管理出現(xiàn)問題，就會出現(xiàn)嚴重的連鎖反應(yīng)。此外，風險防范機制也是財務(wù)管理中的重要一環(huán)，如果不能認識到風險防范的重要性，則無法地進行有效的成本控制，這樣在后續(xù)經(jīng)營過程中很難對成本和預(yù)算進行分析，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨來自內(nèi)部的沖擊。（二）財務(wù)風險外在成因除了內(nèi)部管理不善外，還有房地產(chǎn)企業(yè)外界的風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)稅是不能忽視的重要支出之一，如果我國金融政策處于收緊狀態(tài)，融資難度就會不斷增加。近年來我國不斷加強房地產(chǎn)行業(yè)的管理，在各項政策頒布實施之后我國貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)化為從緊態(tài)勢，在這樣的形勢中，房地產(chǎn)企業(yè)要想進行融資和貸款難度逐漸加大。此外，中央也不斷加大對土地和房地產(chǎn)泡沫的管理力度，房地產(chǎn)企業(yè)在當前面臨著諸多財務(wù)管理風險，價格風險、風險投資風險等外在因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)在當前在經(jīng)營過程中難度增加。三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險防范對策（一）加強資金管理，控制投資風險對于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資規(guī)模大的經(jīng)營特點來說，在項目投資過程中需要加強周圍環(huán)境的分析，通過對經(jīng)濟和社會環(huán)境的綜合管理來了解房地產(chǎn)項目存在的風險特征，這個過程中需要進一步加強資金的管理，保證投資風險得到有效的控制。此外，也要加強預(yù)算管理，對資金綜合把控，在前期制定完善的資金預(yù)算和項目預(yù)算方案，按照方案有序執(zhí)行，通過每一個財務(wù)流程責任到人，按照年度的規(guī)劃進行資金的支出，一旦出現(xiàn)風險要及時地進行把控，在前期進行有效預(yù)防[3]。（二）確定財務(wù)風險評價指標房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理過程中，要善于運用財務(wù)指標，通過科學合理的計算體系對當前財務(wù)管理風險進行分析，通過更加合理客觀的評價將當前的財務(wù)風險充分地反映在這個過程中，需要加強制定指標的系統(tǒng)性，通過更加科學合理的指標內(nèi)容，保證房地產(chǎn)企業(yè)有序開展財務(wù)管理。通過深入每一個環(huán)節(jié)加強分析對財務(wù)風險的各個數(shù)據(jù)進行把控，綜合對財務(wù)風險進行預(yù)測和調(diào)控，加強規(guī)劃了解當前風險水平，對各項指標內(nèi)容與財務(wù)風險進行核對保證償還能力，現(xiàn)金流量以及風險水平符合實際需求。（三）深化資金管理，確保周轉(zhuǎn)靈活暢通資金管理是財務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)采取集中式的管理模式，加強資金調(diào)配運用的科學性和全面性，避免資金鏈斷裂，保證資金在有限的狀態(tài)下進行使用。企業(yè)內(nèi)部要保障資金周轉(zhuǎn)靈活，通過規(guī)范和科學的管理方式，按照合同內(nèi)容進行資金結(jié)算，保證資金回籠的速度，實現(xiàn)資金在內(nèi)部管理的良性循環(huán)。此外，在財務(wù)管理過程中，也應(yīng)該盡量選擇最少的資金來推動項目，優(yōu)化項目形式，讓每一個項目在交叉管理中能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，把握收益穩(wěn)定，有效地對風險進行規(guī)避和化解[4]。（四）科學構(gòu)建資本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)在進行資本管理過程中，要重視資本結(jié)構(gòu)，從企業(yè)的角度和市場環(huán)境的角度綜合分析，避免因負債過多而給企業(yè)造成財務(wù)壓力，從而使企業(yè)的價值降低。所以，企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在開展財務(wù)管理過程中對負債經(jīng)營下可能存在的風險進行分析，并有針對性地進行控制。同時，在進行籌資的過程中，要對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略進行了解，合理安排籌資渠道，讓整個結(jié)構(gòu)在最小的風險下進行經(jīng)營。在開展融資活動時，也要制定合適的融資策策略，按照企業(yè)當前的環(huán)境和外部市場的情況合理的使用資金，并且適當?shù)某袚Y金成本，這樣也能夠避免長期負債而帶來的不良影響。（五）建設(shè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立健全完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，按照當前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，對每一個情況進行監(jiān)測，這樣能夠提高風險防范和控制水平。在建設(shè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)時，首先要對各種信息來源進行綜合分析，加強各種模型數(shù)據(jù)比例的相關(guān)應(yīng)用，也對事前、事中和事后的防控進行全面把控，在完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)下才能更好地對當前的經(jīng)營情況和市場的發(fā)展環(huán)境進行綜合把控，從而有針對性地制定投資戰(zhàn)略，避免融資失誤而帶來的經(jīng)營風險。此外，也要加強控財務(wù)危機的有效把控，