【房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化探究：以保利地產(chǎn)為例10000字（論文）】

房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究—以保利地產(chǎn)為例目錄TOC\o"1-2"\h\u17080前言 218379一、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化概述 222459（一）資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵 229923（二）資本結(jié)構(gòu)影響因素 330514二、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 524801（一）保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)縱向?qū)Ρ确治?56193（二）保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)橫向?qū)Ρ确治?7667（三）保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題 92559三、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化 1030943（一）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo) 1021068（二）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化思路 1029772（三）靜態(tài)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的確定 1125124（四）動(dòng)態(tài)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的確定 1216644四、優(yōu)化保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的保障措施 1432604（一）加快資金周轉(zhuǎn)速度，降低流動(dòng)負(fù)債比率 1430423（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 1528305（三）增強(qiáng)盈利能力，提高內(nèi)部融資比例 1519412（四）開(kāi)發(fā)多元融資渠道，減少對(duì)銀行的依托 162541五、結(jié)束語(yǔ) 169319參考文獻(xiàn) 17摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著較強(qiáng)的推動(dòng)作用，但房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著多方面的風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)解決風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要保障?；诖耍疚囊员＠禺a(chǎn)為例，運(yùn)用案例分析研究與宏觀調(diào)控政策相結(jié)合的方法，從該公司的融資和經(jīng)營(yíng)方面出發(fā)，運(yùn)用靜態(tài)最有資本結(jié)構(gòu)和動(dòng)態(tài)最有資本機(jī)構(gòu)衡量的方法，識(shí)別保利地產(chǎn)資本機(jī)構(gòu)存在的差距，并針對(duì)性的提出資本機(jī)構(gòu)最優(yōu)化的保障措施，進(jìn)一步優(yōu)化保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)。關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn)；最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)；資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化前言2011年以來(lái)，我國(guó)為了控制房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)行了一系列規(guī)章制度和管制政策，而這一行為也對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)造成了一定的影響，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，如果企業(yè)外部環(huán)境發(fā)生較大的改變，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)又不甚合理，那么中國(guó)房地產(chǎn)公司將會(huì)陷入財(cái)政困難的狀況。并且，我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的選擇造成一定的影響。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身資本結(jié)構(gòu)的選擇具有一定的復(fù)雜性。資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題是房地產(chǎn)公司在融資管理中最重要的一環(huán)，它反映了房地產(chǎn)公司的生存和發(fā)展問(wèn)題，影響著公司的資金管理和價(jià)值導(dǎo)向行為。房地產(chǎn)公司與其他房地產(chǎn)公司在資本結(jié)構(gòu)管理方面存在風(fēng)險(xiǎn)管理的差異，合理有效的資本結(jié)構(gòu)可以降低房地產(chǎn)公司在資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠提高公司的價(jià)值。因此，下文以保利地產(chǎn)為例，對(duì)房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)深入探究，希望能夠給房地產(chǎn)公司提供其風(fēng)險(xiǎn)防范的方向。一、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化概述（一）資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)不同類型資本的構(gòu)成和比例，是企業(yè)資本長(zhǎng)期組合的結(jié)果。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)通常有兩個(gè)方面的定義，包括狹義資本結(jié)構(gòu)和廣義資本結(jié)構(gòu)。長(zhǎng)期資本結(jié)構(gòu)的定義是企業(yè)本身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的多種長(zhǎng)期資本的組成構(gòu)成及比例關(guān)系。而狹義資本結(jié)構(gòu)則定義為企業(yè)總資本的構(gòu)成及比例。因此，可以理解的是，狹義資本結(jié)構(gòu)應(yīng)在很大程度上包含在廣義資本結(jié)構(gòu)定義中，后者更具有代表性。基于此，本文采用廣義資本結(jié)構(gòu)定義進(jìn)行研究在計(jì)量基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)理論研究中，許多學(xué)者根據(jù)市場(chǎng)基礎(chǔ)的差別，將資本結(jié)構(gòu)又劃分為賬面價(jià)值資本結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)價(jià)值資本結(jié)構(gòu)。在我國(guó)市場(chǎng)上，因?yàn)樽C券市場(chǎng)還不夠完善，依然需要進(jìn)一步的發(fā)展，這也造成許多企業(yè)的債券發(fā)行不普遍，股票流通性很差，而市場(chǎng)價(jià)值資本結(jié)構(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的要求過(guò)于嚴(yán)格，不符合本研究的要求，因此我們選擇用賬面價(jià)值資本結(jié)構(gòu)的方法。（二）資本結(jié)構(gòu)影響因素企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素有很多，我們可以將其劃分為兩部分，即外部和內(nèi)部，外部影響因素通常指的是宏觀環(huán)境影響因素。而企業(yè)外部影響因素是指企業(yè)自身的特征給企業(yè)資本結(jié)構(gòu)帶來(lái)的影響，具體可分為企業(yè)規(guī)模、償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力以及成長(zhǎng)能力五方面。1、企業(yè)外部影響因素首先是政府的相關(guān)政策，政府對(duì)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企的資本結(jié)構(gòu)造成直接的影響，央行等國(guó)家政府部門(mén)為此出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策。例如對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中自由基金比例的規(guī)定、銀行向開(kāi)發(fā)商以及個(gè)人進(jìn)行房屋貸款核算的相關(guān)規(guī)定制度、以及新舊國(guó)八條等眾多的政策規(guī)定。相關(guān)緊縮的政策雖然減少了問(wèn)題發(fā)生的概率，但是同時(shí)也在一定程度上惡化了房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境，抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。其次就是通貨膨脹，我國(guó)整體上呈現(xiàn)通貨膨脹的趨勢(shì)，從一方面來(lái)說(shuō)通貨膨脹的現(xiàn)象會(huì)對(duì)房產(chǎn)成交的價(jià)格以及數(shù)量造成一定的影響，當(dāng)出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)時(shí)，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)期方面會(huì)產(chǎn)生一定的變化，這樣的變化可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，通貨膨脹現(xiàn)象會(huì)加劇企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的融資偏好隨之發(fā)生改變，這種改變會(huì)使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化。最后是利率水平的影響，作為反映市場(chǎng)資金價(jià)格的指標(biāo)，利率的變動(dòng)將會(huì)對(duì)企業(yè)的融資造成直接的影響。當(dāng)利率水平上升時(shí)，企業(yè)債務(wù)融資成本及風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大，為了應(yīng)對(duì)這些情況，在這種情況下，企業(yè)就會(huì)采用其他的融資方式來(lái)替代原本的債權(quán)融資，以此來(lái)降低企業(yè)債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)及成本。2、企業(yè)內(nèi)部影響因素第一是企業(yè)的規(guī)模。如果一個(gè)企業(yè)具備較高的規(guī)模，那么該企業(yè)也能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的分散，而在類似的債務(wù)水平中，高規(guī)模企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于小規(guī)模企業(yè)。因此作為高規(guī)模企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)可以在多角度拓展融資方式，用多元化的方式使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，企業(yè)也可以通過(guò)一體化經(jīng)營(yíng)的方式得到更加便捷的內(nèi)部交易以及低水平成本，這樣的方式同樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)。第二是公司的償還能力。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行融資的過(guò)程中，往往會(huì)向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，而銀行等金融機(jī)構(gòu)在決定是否借款時(shí)，會(huì)對(duì)企業(yè)的償還能力設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)一家公司的償債能力良好，達(dá)到或超過(guò)預(yù)期時(shí)，債權(quán)人更有可能收回資金。如果銀行愿意貸款給企業(yè)證明了該企業(yè)具備良好的信譽(yù)，這對(duì)企業(yè)之后的融資也會(huì)起到積極的作用。第三是企業(yè)的盈利能力。當(dāng)假設(shè)其他的條件穩(wěn)定的時(shí)候，盈利能力越高的企業(yè)更傾向于進(jìn)行大規(guī)模的負(fù)債融資，在這種情況下，企業(yè)能夠更加充分地運(yùn)用稅收避稅的好處。企業(yè)進(jìn)行良好融資的最佳順序應(yīng)當(dāng)首先考慮企業(yè)的內(nèi)源融資，也就是企業(yè)每年的留存收益，在這種模式下企業(yè)不會(huì)因?yàn)楣蓛r(jià)給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響，也能夠獲得成本相對(duì)較低的資金。只有企業(yè)每年的留存收益無(wú)法滿足企業(yè)對(duì)資金的需求時(shí)，才會(huì)考慮進(jìn)行負(fù)債融資，這就需要公司對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別[1]。第四是企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。一般情況下，若某企業(yè)有著較強(qiáng)的營(yíng)運(yùn)水平，那么我們基本上可以斷定該企業(yè)的資金管理處于較高水平。該企業(yè)在后期匯款的速度就會(huì)隨之加快，資金的周轉(zhuǎn)循環(huán)速度就會(huì)提升，換句話說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有強(qiáng)的資金運(yùn)營(yíng)水平，那它的資金占用成本也會(huì)相應(yīng)減少，企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低，企業(yè)獲取貸款的難度會(huì)相應(yīng)減小，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)維持在高水平。第五是企業(yè)的成長(zhǎng)能力。如果企業(yè)具備較高的成長(zhǎng)能力，即成長(zhǎng)性較強(qiáng)，則說(shuō)明該企業(yè)有很好的發(fā)展空間，企業(yè)需要更多的資金支持后續(xù)的發(fā)展，同時(shí)由于銀行等債權(quán)人更偏向于投資具備良好成長(zhǎng)能力的企業(yè)，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)因此提升。二、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀保利發(fā)展控股(集團(tuán))股份有限公司于1992年在廣州成立，以不動(dòng)產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，對(duì)多個(gè)產(chǎn)業(yè)方面進(jìn)行延伸。在1992年到2002年間，進(jìn)行創(chuàng)業(yè)起步，夯實(shí)了企業(yè)的基礎(chǔ)。在隨后的四年里確立了“和諧生活，自然舒適”的品牌戰(zhàn)略并且立足于廣州，將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó)范圍。至今，保利地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)七年獲得上交所信息披露最高A級(jí)評(píng)價(jià)：榮登2020年度《福布斯》全球2000強(qiáng)第73位。目前，該公司已在橫跨57個(gè)城市的廣州、北京、上海等地實(shí)施戰(zhàn)略國(guó)有化布局，擁有著292家控制子公司。其業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展到房地產(chǎn)以下的各個(gè)相關(guān)的行業(yè)，有著非常好的前景。（一）保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)縱向?qū)Ρ确治霰?保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表單位（億元）2017年2018年2019年2020年?duì)I業(yè)收入1090.561234.291547.521463.06營(yíng)業(yè)成本741.23824.531098.811008.72營(yíng)業(yè)利潤(rùn)349.33409.76448.71454.34營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率32.03%33.20%29.00%31.05%從上表我們可以看到保利地產(chǎn)在2017至2020年間的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率總體呈現(xiàn)的是一個(gè)波動(dòng)下降的狀態(tài)。在國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行了嚴(yán)厲的調(diào)控和競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的環(huán)境下，保利地產(chǎn)在2019年達(dá)到了自己的低谷期，雖然我們可以看到這一年的營(yíng)業(yè)收入有大幅度提高的跡象，但同時(shí)其營(yíng)業(yè)成本也隨之提高，導(dǎo)致2019年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率相比于2018年下降了4.2%。在2020年，受到營(yíng)業(yè)稅改增值稅和項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的影響，保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本均有下降，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率相比于2019年上升了2.05%，盈利水平有所回升。1、凈資產(chǎn)收益率分析表2保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率單位（億元）2017年2018年2019年2020年凈利潤(rùn)122.00123.48124.22156.26凈資產(chǎn)收益率21.65%18.63%15.53%16.32%從上表可以看出：在2017年到2020年，保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)是在逐漸增多的，尤其2020年增長(zhǎng)的幅度最大，高達(dá)25.29%。但凈資產(chǎn)收益率卻處于下降趨勢(shì)，且下降幅度較大。從這些趨勢(shì)我們可以看出，保利地產(chǎn)利用自有資產(chǎn)盈利的能力也在不斷的減弱。除此之外，公司股東權(quán)益規(guī)模的增加也在一定程度上致使凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)。不過(guò)，在2018年至2020年期間，凈資產(chǎn)收益率的波動(dòng)基本上都很小，可以看出保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況較好，企業(yè)收益趨于平穩(wěn)，資金使用效率也較為穩(wěn)定。2、成本費(fèi)用利潤(rùn)率分析表3保利地產(chǎn)成本費(fèi)用利潤(rùn)率2017年2018年2019年2020年成本費(fèi)用利潤(rùn)率20.99%22.55%17.53%20.99%從上表可以看出：在2017年到2020年，保利地產(chǎn)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率是處于波動(dòng)狀態(tài)，說(shuō)明保利地產(chǎn)近幾年經(jīng)營(yíng)成本不太穩(wěn)定。尤其在2019年下跌比較嚴(yán)重，下跌幅度高達(dá)22.24%，說(shuō)明在此期間成本和費(fèi)用出現(xiàn)了大幅度增加的情況。查看保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)2019年的成本出現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)，導(dǎo)致盈利能力較差，因此，保利地產(chǎn)需要對(duì)成本進(jìn)行更嚴(yán)格控制。3、資產(chǎn)負(fù)債率分析表4保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率單位（億元）2017年2018年2019年2020年總負(fù)債2848.933066.933498.955382.12總資產(chǎn)3657.664038.334679.976964.52資產(chǎn)負(fù)債率77.89%75.95%74.76%77.28%從上表可以發(fā)現(xiàn)：在2017年到2020年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直圍繞著75%左右上下波動(dòng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是在比較穩(wěn)定的水平范圍內(nèi)，說(shuō)明保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，前期投資額比較大，故而一般認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率的正常范圍為60%到70%。但在2017年至2020年，保利地產(chǎn)的比率均大于或接近于75%，均處于較高水平，說(shuō)明保利地產(chǎn)償還負(fù)債的能力較差，盈利風(fēng)險(xiǎn)較高。（二）保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)橫向?qū)Ρ确治鲈诹私饬吮＠禺a(chǎn)的基本資本結(jié)構(gòu)，我們選取了在我國(guó)已經(jīng)上市且房地產(chǎn)綜合實(shí)力前十的幾家企業(yè)作為參照，對(duì)于這些選中企業(yè)的一些財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行研究。為了更加深入的了解保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)也是為了能夠?qū)τ谖覈?guó)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化提出更多的建議。本文除了保利地產(chǎn)外，另外擇選了恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠城中國(guó)、綠城控股、華潤(rùn)置地、華夏幸福、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖地產(chǎn)這九家上市公司，在房產(chǎn)業(yè)的特殊背景下從產(chǎn)權(quán)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、非流動(dòng)負(fù)債比、流動(dòng)負(fù)債率這四方面入手分析其資本結(jié)構(gòu)。表5保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)與房地產(chǎn)十強(qiáng)對(duì)比表資產(chǎn)負(fù)債率（%）產(chǎn)權(quán)比率流動(dòng)負(fù)債率（%）非流動(dòng)負(fù)債率（%）恒大81.754.4863.3136.69萬(wàn)科77.543.4576.7023.30碧桂園86.206.2574.4825.52中國(guó)海外發(fā)展58.191.3971.6828.32綠城控股71.842.5558.0541.95綠城中國(guó)70.812.4366.4533.55華夏幸福62.411.6667.3932.61華潤(rùn)置地66.591.9972.3827.62融創(chuàng)中國(guó)62.381.6670.9029.10保利地產(chǎn)74.762.9671.6828.32均值71.252.8869.3030.70以上表的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，繪制出下圖，可以更加直觀的看到保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)十強(qiáng)的對(duì)比。圖1保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)與房地產(chǎn)十強(qiáng)均值對(duì)比圖1、負(fù)債結(jié)構(gòu)從表中我們可以看到我們所選取的十家房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)及其不合理。首先這些企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債比率與短期負(fù)債比率的數(shù)值相差甚遠(yuǎn)，且這些企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債比率均高于60%。（中國(guó)海外發(fā)展除外）我們計(jì)算得出的上市房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)負(fù)債均值為69.3%，十家企業(yè)中有四家的數(shù)值要低于均值，而萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債比率數(shù)值最高，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)企業(yè)的平均水平，且保利地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債率也高于均值兩個(gè)百分點(diǎn)，這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了保利地產(chǎn)對(duì)短期資金的需求要高于國(guó)內(nèi)許多同行業(yè)企業(yè)。2、債務(wù)比率上述10家上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債比率均超過(guò)60%，但中國(guó)海外發(fā)展有限公司除外，該公司在中國(guó)的總負(fù)債比率最低，僅為58%；而碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債比率最高，達(dá)到86%；10家上市房地產(chǎn)公司的平均比例為72%。然而，保利的資產(chǎn)負(fù)債比率為75%，比行業(yè)平均水平還要高出3個(gè)百分點(diǎn)。顯然，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債比率削弱了企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力，并導(dǎo)致更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題1、負(fù)債規(guī)模略有超標(biāo)我們可以從近年來(lái)的數(shù)據(jù)測(cè)算出保利地產(chǎn)的平均資本負(fù)債率約為77%，按照以往的文獻(xiàn)研究表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%到74%之間較為合適，而保利地產(chǎn)則超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率近7個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債規(guī)模明顯過(guò)大。同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率還可成為上市企業(yè)對(duì)于其負(fù)債水平的映射，資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)的支付能力和資本借貸比率水平之間有著非常密切的關(guān)聯(lián)性。因此，如果保利房地產(chǎn)的負(fù)債水平如果能夠得到適當(dāng)?shù)目刂?，那么該企業(yè)的杠桿效應(yīng)將會(huì)被更好地利用，會(huì)增加股東每股的凈利潤(rùn)，還能加大籌集和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金流和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，最大限度地提高企業(yè)的商業(yè)價(jià)值。2、負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理保利地產(chǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的優(yōu)秀代表之一，保利的負(fù)債結(jié)構(gòu)足以反映整個(gè)房地產(chǎn)上市企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也能讓我們更加深入了解保利房地產(chǎn)自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)。根據(jù)最近四年的數(shù)據(jù)來(lái)看，保利地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)極其不合理。長(zhǎng)期負(fù)債數(shù)值與短期負(fù)債數(shù)值相差甚遠(yuǎn)，其中流動(dòng)負(fù)債總額是長(zhǎng)期負(fù)債總額的兩倍不止，占負(fù)債總額的大半。從這些數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的融資方式主要依靠的就是短期銀行貸款，而這種方式也給企業(yè)增加了不少的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，保利地產(chǎn)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債之間的比例必須保持一定的平衡，不能過(guò)高也不能過(guò)低，應(yīng)該要保持一種適中的平衡狀態(tài)。3、融資方式存在缺陷融資金籌措能力即融資能力，是用來(lái)測(cè)定企業(yè)資金籌措水平的，特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響商業(yè)資金籌措和發(fā)展前景。隨著房地產(chǎn)業(yè)界的大量資本需求必須通過(guò)資金籌措的方式得到滿足，上市的房地產(chǎn)公司特別注重其資金籌措能力。而中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道僅依賴股權(quán)及合作伙伴、銀行貸款、銷售收益、信托、基金及注冊(cè)上市公司。根據(jù)本公司的發(fā)展做出籌資決定，保利地產(chǎn)的資金籌措渠道則主要是通過(guò)銀行貸款的方式。其短期負(fù)債占銀行貸款的絕大部分，長(zhǎng)期貸款則代表總貸款金額極小的部分，這種形式的資金籌措嚴(yán)重阻礙了保利房地產(chǎn)的事業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。三、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化（一）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)一般來(lái)說(shuō)，資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)有三類：一是企業(yè)利潤(rùn)最大化，這種資本結(jié)構(gòu)有利于社會(huì)資源的合理配置，實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富最大化。但同時(shí)也容易出現(xiàn)“黑心企業(yè)”，降低企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。二是股東財(cái)富最大化，但這種模式可能會(huì)加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)持有人可能會(huì)為了盲目的增加自己個(gè)人收入，過(guò)度追求短期收益，丟失大局觀。最后一種是企業(yè)價(jià)值最大化，也是本文所要探究的目標(biāo)類型。而采取這種資本結(jié)構(gòu)的話就要通過(guò)一系列數(shù)據(jù)的測(cè)算對(duì)比使求得的加權(quán)平均資本成本數(shù)值達(dá)到一個(gè)最低值，通常這個(gè)值所對(duì)應(yīng)的點(diǎn)我們也稱之為最優(yōu)融資點(diǎn)，企業(yè)一般也是通過(guò)這種測(cè)算方法來(lái)確定其融資方式和構(gòu)成。本文我們也采用加權(quán)平均資本成本最低法來(lái)研究保利地產(chǎn)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，為保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化做出自己的分析與建議。（二）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化思路為了研究房地產(chǎn)資本的最佳結(jié)構(gòu)，必須在靜態(tài)優(yōu)化的狀態(tài)下找到房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)點(diǎn)。權(quán)衡理論的資本結(jié)構(gòu)假設(shè)是：所有的其他因素不變，即企業(yè)內(nèi)部和外部因素均不變，如公司大小、經(jīng)營(yíng)狀況、政府政策等都不會(huì)發(fā)生變化，因此資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)點(diǎn)的可信性明顯下降也是由于這種方法需要非常嚴(yán)格的假設(shè)，這也大大降低了最佳資本結(jié)構(gòu)的可靠性。在研究企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)時(shí)，最重要的是應(yīng)當(dāng)充分考慮到公司自身的盈利能力、目前的發(fā)展階段等影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的因素。因此，應(yīng)當(dāng)著眼于企業(yè)當(dāng)前的情況并綜合考慮其內(nèi)外部的多種影響因素，在保證準(zhǔn)確性的情況下求得保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)點(diǎn)。（三）靜態(tài)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的確定下文選擇了羅林和孟建波教授以許多假想為根本創(chuàng)建最佳資本結(jié)構(gòu)定量模型，這個(gè)模型有大量的前提假象限制要求：首先，研究的企業(yè)必須是公然的掛牌企業(yè)，且這些企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)必須僅包含借入資本和股東權(quán)益，其次，他們的資本結(jié)構(gòu)必須只有借入的資本和股東的股權(quán)。最后，資本市場(chǎng)應(yīng)該被充分評(píng)價(jià)為自有成本的價(jià)值。其方程為:lnE=(Z+iL+I)方程中：V是企業(yè)資產(chǎn)總額，E是稅前利潤(rùn)總額，I是利息支出，Z是固定資產(chǎn)折舊，L是長(zhǎng)期負(fù)債，i是長(zhǎng)期債務(wù)利率，iL是長(zhǎng)期負(fù)債利息，F(xiàn)是企業(yè)固定成本，（固定資產(chǎn)折舊與長(zhǎng)期債務(wù)利息之和）b為企業(yè)最佳資產(chǎn)負(fù)債率。相關(guān)數(shù)據(jù)及其計(jì)算結(jié)果如下：表6最優(yōu)資產(chǎn)負(fù)債率單位（億元）年度2017年2018年2019年2020年固定資產(chǎn)折舊42.1348.6551.3658.96長(zhǎng)期負(fù)債利息89.6993.28100.16113.67財(cái)務(wù)費(fèi)用23.2625.8522.9712.19息稅前利潤(rùn)總額358.70429.23484.38568.57資產(chǎn)總額3635.664038.334679.976964.52當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債率77.89%75.95%74.76%77.28%最優(yōu)資產(chǎn)負(fù)債率60.23%58.65%57.49%59.84%(數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)報(bào)表及相關(guān)計(jì)算所得)從上表可知2017—2020年間保利地產(chǎn)的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率均遠(yuǎn)高于最優(yōu)資產(chǎn)負(fù)債率，其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中始終應(yīng)用的是不合理的資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取各種方式降低其資產(chǎn)負(fù)債率。（四）動(dòng)態(tài)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的確定能夠?qū)Ρ＠禺a(chǎn)資本結(jié)構(gòu)造成影響的因素有很多，借鑒以往的文獻(xiàn)研究，本文選取了企業(yè)規(guī)模、償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力以及成長(zhǎng)能力五個(gè)內(nèi)部影響因素進(jìn)行研究，并篩選出13個(gè)細(xì)類相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，其結(jié)果如下表：表7資本結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)體系及指標(biāo)一級(jí)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)企業(yè)規(guī)模投入資本利潤(rùn)總額償債能力流動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)權(quán)比率盈利能力銷售凈利率凈資產(chǎn)收益率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/利潤(rùn)總額（%）營(yíng)運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率次（次）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率次（次）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率次（次）成長(zhǎng)能力每股收益同比增長(zhǎng)率（%）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率（%）在應(yīng)用各指標(biāo)的具體數(shù)據(jù)之前，由于數(shù)據(jù)必須為其他數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，因此選擇數(shù)據(jù)必須得到確認(rèn)，以便成為數(shù)字分析的一部分。KMO測(cè)試可以檢查每個(gè)變量的相關(guān)性，當(dāng)您考慮是否將數(shù)據(jù)應(yīng)用于獲取方法時(shí)，KMO值從0到1不等，如果值大于0,5，則說(shuō)明數(shù)據(jù)通過(guò)了可行性檢驗(yàn)滿足因子分析法的要求，可以應(yīng)用于之后的研究分析之中。文中所選取的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果如表：表8KMO與Bartlett的檢驗(yàn)KMO取樣適切性量數(shù)0.637Bartlett球形度檢驗(yàn)近似卡方1684.982自由度210顯著性0由上表可知KMO的值為0.637大于0.5滿足因子分析法的要求，因此提取主因子，采用主成分分析法對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析?？傻孟卤恚罕?總方差解釋表成分初始特征值旋轉(zhuǎn)載荷平方和總計(jì)方差貢獻(xiàn)率累積%總計(jì)方差貢獻(xiàn)率累積%16.2329.6929.143.3916.0816.1123.9218.3245.323.3615.6833.6832.1210.5055.313.3416.3349.2941.617.6967.822.2712.5452.3751.537.3774.361.637.7364.3161.215.8981.751.436.8469.5871.064.9686.961.406.7281.4980.894.2789.3990.653.1191.48100.602.7993.21110.522.0197.66120.401.0598.87130.241.01100由表可知13個(gè)因素中影響較大的因子只有七個(gè)，且這七項(xiàng)主因子的累積貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到了80%，也就是說(shuō)這七個(gè)主因子可以替代整體的情況，能夠?qū)ζ髽I(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行解釋，因此我們將提取的因子數(shù)定為7。我們將各因子得分結(jié)果與前十名得分結(jié)果的均值進(jìn)行比較，可以利用差距以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的權(quán)重計(jì)算出保利地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整后的目標(biāo)分?jǐn)?shù)，得出對(duì)保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整數(shù)值，具體方法如下。首先A1至A7來(lái)表示保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的各因子得分，用B1至B7來(lái)表示前十均值的各因子得分，各項(xiàng)權(quán)重用W1至W7表示，各影響因子的得分調(diào)整數(shù)為Y1至Y7，總評(píng)分的調(diào)整數(shù)為Z，相關(guān)計(jì)算公示及計(jì)算結(jié)果如下：Yn=An?BZ=(Y1+Y2+Y表10各因子調(diào)整數(shù)值表F1F2F3F4F5F6F7總計(jì)保利地產(chǎn)1.22-3.35-0.650.280.13-1.201.31前十均值0.441.081.280.530.590.360.66差值0.78-0.14-1.92-0.25-0.46-1.560.65權(quán)重0.160.160.160.130.080.070.07評(píng)分調(diào)整數(shù)0.13-0.23-0.31-0.03-0.04-0.120.04-0.56綜上，Z值為0.56，所以我們可知保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整數(shù)應(yīng)0.56.用總評(píng)分的調(diào)整數(shù)除以資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)總評(píng)分的權(quán)重可以得出，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)當(dāng)下調(diào)4.7個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)為82.63%。四、優(yōu)化保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的保障措施（一）加快資金周轉(zhuǎn)速度，降低流動(dòng)負(fù)債比率資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化要求企業(yè)應(yīng)合理安排其債務(wù)資本與權(quán)益資本比例，對(duì)于籌資融資方式等重新進(jìn)行一個(gè)排列組合。保利地產(chǎn)債務(wù)融資借錢(qián)的時(shí)候，企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迅速增加，可怕的就是由于長(zhǎng)期負(fù)債比例總往上走，短期負(fù)債比例總往下走，這兩個(gè)長(zhǎng)期債務(wù)與短期債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡。經(jīng)過(guò)比較長(zhǎng)短期籌資，不難發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期負(fù)債具有債務(wù)償還期間長(zhǎng)，彈性大，風(fēng)險(xiǎn)小，成本高的好處，短期則有具有成本的下降，償還資金的期間相對(duì)短，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大的特點(diǎn)。保利地產(chǎn)規(guī)模、信譽(yù)，負(fù)債融資狀況等方面考慮。我認(rèn)為保利這樣一個(gè)比較大的國(guó)家企業(yè)，是可以把長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期負(fù)債輔助的方式進(jìn)行各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的。合理安排償還期限是規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。同時(shí)債務(wù)重組也不失為一種優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的好辦法，換句話說(shuō)，一些債券可以在不影響公司控制權(quán)的情況下轉(zhuǎn)換為股權(quán)。公司可與其債權(quán)人協(xié)商，將到期且無(wú)法償還的債務(wù)轉(zhuǎn)換為投資者實(shí)際向公司投入的資本，這樣不但能夠緩解企業(yè)的債務(wù)壓力，也能保障債權(quán)人的權(quán)益。（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)近幾年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力處于下降的趨勢(shì)，但與其他行業(yè)相比，盈利水平還是較高的。除了穩(wěn)定和提高盈利能力之外，保利地產(chǎn)還應(yīng)該特別注意資本結(jié)構(gòu)的合理化。資本結(jié)構(gòu)的合理化對(duì)于盈利能力的影響是非常大的。由于房產(chǎn)建造周期很長(zhǎng)，資金回籠較為緩慢，而房地產(chǎn)相較于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，一直都是有著非常高的資產(chǎn)負(fù)債比，這一特點(diǎn)又大大增加了企業(yè)資本周轉(zhuǎn)困難及外部融資失效的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，改變企業(yè)融資模式，降低債務(wù)杠桿，而內(nèi)部融資就是其中一種較為有效的且使用靈活措施[6]。企業(yè)將自有資本轉(zhuǎn)化為投資資本的過(guò)程叫做內(nèi)部融資。內(nèi)部融資也是企業(yè)生存和發(fā)展的重要組成部分。內(nèi)部融資在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，還能在一定程度上控制企業(yè)的流動(dòng)資金。所以保利地產(chǎn)可以運(yùn)用這種融資方式來(lái)優(yōu)化自身的資本結(jié)構(gòu)，降低盈利風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提升盈利能力。（三）增強(qiáng)盈利能力，提高內(nèi)部融資比例第一，必須考慮企業(yè)資本的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。即企業(yè)按各種投資比例不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)性投資方向，綜合分析決策各個(gè)投資的所占比例，降低企業(yè)單一經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。我們可以看到，近年來(lái)，保利地產(chǎn)不僅拓展了自己的房地產(chǎn)住房產(chǎn)業(yè)，而且還提高完善了自家物業(yè)的服務(wù)態(tài)度與質(zhì)量，增強(qiáng)了企業(yè)的軟實(shí)力，這無(wú)疑對(duì)保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資本優(yōu)化組合具有重要意義。第二，應(yīng)考慮到資本的結(jié)構(gòu)具有一定的空間性。企業(yè)在業(yè)務(wù)過(guò)程中不僅要考慮當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況、自然資源和經(jīng)濟(jì)資源的限制,還要根據(jù)公司的實(shí)力和戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)管理、資金的分配等因素來(lái)考慮分配資金。第三，資金具有時(shí)間價(jià)值。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)投資過(guò)程中，可能同時(shí)將進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目，合理建立所有投資項(xiàng)目，找出最難解決的問(wèn)題，還有一些后續(xù)項(xiàng)目的計(jì)劃，防止資金的損失或資本的浪費(fèi)。第四，進(jìn)行企業(yè)資本風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)的分析?？偟膩?lái)說(shuō)，高收益就意味著有著高風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的收益與風(fēng)險(xiǎn)總是呈現(xiàn)出正比的狀態(tài)。因此，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要學(xué)會(huì)分散自己的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)確保資產(chǎn)增值。（四）開(kāi)發(fā)多元融資渠道，減少對(duì)銀行的依托保利地產(chǎn)可以構(gòu)建多元化的融資方式，把債務(wù)性融資與權(quán)益性融資相結(jié)合，建立以銀行貸款為主、股票融資、債務(wù)融資和其他具有創(chuàng)新性的融資方式為輔的多元化的融資渠道，可以使企業(yè)在不同的發(fā)展時(shí)期都能具備快速獲得資金的能力，為公司的可持續(xù)發(fā)展助力。所以在企業(yè)的盈利過(guò)程中，建立完善的成本控制體系是極其關(guān)鍵的。另外成本核算可以視為成本計(jì)量的前提，因此保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提升本企業(yè)成本核算精確性。成本核算是進(jìn)行后續(xù)成本計(jì)量的基礎(chǔ)，一旦成本核算出現(xiàn)失誤，那產(chǎn)品的成本就會(huì)出現(xiàn)誤差，從而導(dǎo)致無(wú)法正確的結(jié)轉(zhuǎn)成本。由此可見(jiàn)，企業(yè)成本控制對(duì)于企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性有著極高的要求，而這對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化同時(shí)也有著重大的意義。五、結(jié)束語(yǔ)目前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司仍在不斷地發(fā)展與完善中，其資本結(jié)構(gòu)方面仍存留著許多問(wèn)題，這是由內(nèi)部和外部環(huán)境因素所致。資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化不論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的內(nèi)部資源優(yōu)化，還是對(duì)于企業(yè)未來(lái)的戰(zhàn)略性發(fā)展來(lái)說(shuō)，都具有非常深遠(yuǎn)的影響與意義