（資料）排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告

目武漢理工大學編制二00八年八月第1章項目總論 11.1項目概況 11.1.1項目名稱 1 11.1.3規(guī)劃選址 1 21.2編制指導思想 1.3項目所在地與開發(fā)單位簡況 31.3.1項目所在地仙桃市簡況 3 61.4研究依據(jù) 第2章項目建設背景與必要性分析 2.1中部崛起戰(zhàn)略與武漢城市圈的確立 2.2_生態(tài)旅游的興起 2.3假日經(jīng)濟給仙桃?guī)淼臋C遇 2.4仙桃經(jīng)濟與絲寶集團發(fā)展 2.4.1仙桃經(jīng)濟和人民生活 2.4.2絲寶投資理念與社會責任 2.5項目建設的必要性分析 252.5.2武漢城市圈構(gòu)的需要 2.5.5排湖生態(tài)建設的需要 第3章項目建設定位與可行性分析 3.1項目地理狀況 34 3.1.2占地面積 343.1.3地形地貌氣象條件 3.1.4工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件 3.1.5交通條件 3.1.6水電等供應條件 3.1.7環(huán)境保護條件 3.3.1市場現(xiàn)狀調(diào)查 3.3.2產(chǎn)品吸引力與競爭力分析 3.4.2綜合定位 69 4.1.2規(guī)劃要素 784.2.1用地規(guī)劃 4.2.4道路交通規(guī)劃 4.3.1A/B球場高爾夫會所.五星級精品酒店規(guī)劃 4.3.2觀光小鎮(zhèn)規(guī)劃 4.3.3球場C會所及五星級會議酒店規(guī)劃 97 4.4.2地源熱泵技術 4.6填土造地初步方案 第6章項目投資估算 第7章投資計劃與資金籌措 第8章項目財務分析與評價 第9章項目綜合效益與評價 第10章項目研究結(jié)論與建議 第1章項目總論排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目1.1.2項目性質(zhì)1.1.3規(guī)劃選址規(guī)劃的排湖國際生活度假區(qū)位于湖北省仙桃市境的西南部，距市治18公里。排湖東至九省通衢的經(jīng)濟中心武漢97公里(京珠、滬蓉與宜黃高速公路交匯),西抵江漢明珠荊州市132公里，北依漢水，南臨東荊河，地理位置適中，水陸排湖國際生活度假區(qū)位于仙桃市排湖漁場中部，東起泵站漁場，西止中南21.1.4項目主要經(jīng)濟財務(1)根據(jù)項目投資估算，本項目投入和效益情況為(計算期為15年):表1-1項目投入的總資金和效益情況表單位(萬投資總額自有資金利潤總額利稅總額投資利潤率投資利稅率投資凈利潤率資本金凈利潤率銀行貸款借款償還期動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期(2)主要技術和經(jīng)濟指標用地面積(畝)建筑面積(平方米)水域及重點生態(tài)保護用地生態(tài)體育公園-高爾夫用地酒店經(jīng)濟指標31.3項目所在地與開發(fā)單位簡況仙桃市位于湖北省中部的江漢平原，國土面積2538平方公里，其中城區(qū)4仙桃歷史文化悠久，經(jīng)濟充滿活力，是全國百強縣(市)、湖北首強縣5不少見，其中省級文物保護單位3個，市級文物保護單位15個，著名的有：新湖北省政府把仙桃納入武漢城市圈發(fā)展規(guī)劃，仙桃將依托武漢，全面對接，整61.3.2開發(fā)單位簡況絲寶集團是在香港注冊的國際性集團公司，中國總部位于湖北省武漢市，絲寶集團于1989年進入中國內(nèi)地發(fā)展實業(yè)，迄今已涉足化妝品、洗滌用品、衛(wèi)7幾年發(fā)展，十幾年輝煌，投資額由最初的100多萬元追加4億多元，實現(xiàn)了多元化、裂變式發(fā)展。1999年以來，絲寶集團實際上交稅收兩年翻了一番，由8(2)2003年，絲寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在積累多年項目開發(fā)經(jīng)驗的基礎上，正式啟動房地產(chǎn)商業(yè)化運作項目，投巨資開發(fā)了全長近600米的湖北省仙桃市文化步行街。它位于風景秀麗的仙下河畔。占地60余畝，建筑面積35000(3)2003年，絲寶集團進入酒店業(yè)，在湖北省仙桃市投資建設天怡大酒(4)2005年，絲寶集團在仙桃成立萬鉅投資有限公司，仙桃萬鉅投資有限公司位于仙桃市高新技術產(chǎn)業(yè)園，注冊資金為人民幣伍仟萬圓91.4研究依據(jù)(1)有關法律法規(guī)(2)規(guī)范、規(guī)程及標準●飯館(餐廳)衛(wèi)生標準(GB16153)①《湖北省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》(2001-2020年)②《湖北省“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》(2006年12月31日)③《武漢市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》(2006年12月12日)④《武漢城市圈整體規(guī)劃》(2006年7月29日)⑤《仙桃市城市總體規(guī)劃》(2006-2020年)桃市發(fā)改委)二0年遠景目標綱要》(仙桃市環(huán)保1.5研究內(nèi)容第2章項目建設背景與必要性分析2.1中部崛起戰(zhàn)略與武漢城市圈的確立東北地區(qū)等老工業(yè)基地戰(zhàn)略后，從我國現(xiàn)代化城市將不斷壯大中心城市和周邊中小城市之間的聯(lián)系及其影響將(4)GDP增長進入加速階段；由中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所組織完成的《2006跨國公司眼中最具投資價值中國城市》排名顯示：武漢開發(fā)區(qū)綜合實力排名第6。由中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所組織完成的《2006跨國公司眼中最具投資價值中國城市》排名顯示：武漢開發(fā)區(qū)綜合實力排名第6。琴上相家程高廣升山出tt1t大闡u閱山律4大比寧波；中部五個省，以武漢為代表的500強企業(yè)最多；武漢外資企業(yè)：5144家;武漢港澳臺企業(yè)：3424家地區(qū)地區(qū)湖北湖南河南安徽江西中部合計所屬經(jīng)濟圈長三角杭州長三角西部北京深圳珠三角安等中國大城市都在1000公里左右，是中國經(jīng)濟地理的"心臟",具有承國際航線西部區(qū)江西珠三角珠湖南速京飛機航線武漢仙桃及高鐵黃岡潛江和經(jīng)貿(mào)的往來；武漢周邊八個城市比較，仙桃與機場的交通聯(lián)系最順暢，機場到仙桃全程高速，1小時車程之內(nèi)；到2010年，武漢天河機場的國內(nèi)航線增加到160條，國際航線增加到32條，通達15個國家和地區(qū)；為了充分發(fā)揮“城市圈”在“中部崛起”戰(zhàn)略中的作用，兩年前，湖北省召開Xiuofan黃岡Xiuofan黃岡JieZhu成寧產(chǎn)業(yè)布局一體化，區(qū)域市場一體化，城鄉(xiāng)建設一體化。即到2007年，武漢通往就可以通過加快經(jīng)濟一體化進程形成區(qū)域經(jīng)濟格局。武漢在中部經(jīng)濟占有絕對優(yōu)勢，仙桃等城市將直接受益。仙桃正位于武漢大城市圈內(nèi)，通過城市圈輻射聚散功能的發(fā)揮，借武漢經(jīng)所用，加強區(qū)域內(nèi)城市之間的經(jīng)濟聯(lián)系以及與城市圈外城市間的經(jīng)濟聯(lián)系，更好地利用大城市圈的便利為自身發(fā)展創(chuàng)造更好2.2生態(tài)旅游的興起生態(tài)旅游源于20世紀80年代。它的產(chǎn)生和發(fā)展是由全球環(huán)境問題所引發(fā)的的兩個要點，其一是生態(tài)旅游的對象是自然景物；其二是生態(tài)旅游的對象不應引起巨大反響，短短十六年后的今天，生態(tài)旅游的概涵也得到了不斷的充實，針對目前生存環(huán)境的不斷惡化的狀況，旅游業(yè)從世界旅游組織認為，目前生態(tài)旅游收入占世界旅游業(yè)總收入的比例為15%至20%。仙仙桃經(jīng)(1)仙桃經(jīng)濟改革開放以來，仙桃經(jīng)濟社會得到長足發(fā)展。1991年躋身全國百強縣市行列，1992年以來綜合經(jīng)濟實力年年位居全省縣市之首。1997年被湖北省委、省政府授予全省首批小康縣市，2002年—2003年名列中國縣域經(jīng)濟基本競爭力35.85億元，增長4.0%;第二產(chǎn)業(yè)完成增加值72.07億元，增長14.2%;第三政業(yè)增長13.2%,批發(fā)和零售業(yè)增長11.6%,住宿和餐飲業(yè)增長17.9%,金融業(yè)增長11.1%,房地產(chǎn)業(yè)增長4.9%,其他服務業(yè)增長7.7%。目投資54.24億元，增長13.7%;房地產(chǎn)開發(fā)投資2.39億元，增長21.8%。全年境內(nèi)旅游人數(shù)47.62萬人，比上年增長16.1%;旅游收入29100萬元，增長26.5%。旅游外匯收入92.85萬美元，增長19.6%,星級飯店14家，比上年增加1家，客店總數(shù)1012間，增長180間。(2)人民生活2006年末全市戶籍總?cè)丝?47.64萬人，其中常住人口137.40萬人，全年出生人口11751人，出生率為8.0%;死亡人口7790人，死亡率為5.3%0,人城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8266元，比2005年增長9.5%;農(nóng)民人均純收入4190元，增長9.7%。2.4.2絲寶投資理念與社會責任(1)絲寶集團與仙桃的魚水情全方位進入仙桃，投資8000萬元收購改造花源酒店；投資8000萬元收購沔陽(2)絲寶集團將回饋社會視為自己義不容辭的責任收分別由1989年的110萬元、16萬元增長到2002年的22億元和1.2億元。2006年絲寶依然“一股獨大”,上半年上繳國稅收入8670萬元，占全市國稅征部門鑒定，絲寶集團建設范圍內(nèi)的水域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)陽性釘螺，但釘螺，為徹底消除隱患，絲寶集團斥資十幾萬人民幣開展治理工作，目前正積極與仙桃市血防辦溝通，建設血防治理示范工2.5項目建設的必要性分析元，年均增長15.96%。2005年，全省實現(xiàn)旅游業(yè)總收入473億元，相當于全省生產(chǎn)總值的7%。湖北省旅游業(yè)已逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增潛江等8個城市。圈內(nèi)旅游資源豐富，環(huán)境容量較大，對外交通便捷，具有十分以武漢為中心的綜合交通樞紐建設的機遇，大力推進圈內(nèi)城市旅游一體化發(fā)展。假需求的同時，積極開拓國內(nèi)外旅游市場，不斷提高旅游業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和水平。具體情況如下表所示：表2-2武漢城市圈內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展一覽表城市名稱旅游業(yè)發(fā)展方向武漢突出都市風情和濱江濱湖特色，加快大型主題公園、現(xiàn)代城市景觀和旅游集散功能建設仙桃仙桃、天門、潛江三市以武漢為依托，積極開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，大力發(fā)展“農(nóng)家樂”、江漢平原民俗旅游和特色美食旅游。潛江天門鄂州突出休閑旅游和三國文化特色，以“兩湖(梁子湖、紅蓮湖)兩山(西山、蓮花山)”為重點孝感紅色旅游系列景區(qū)黃岡突出大別山綠色生態(tài)旅游和紅色文化、名人文化和佛教文化特色黃石咸寧建設溫泉度假旅游區(qū)排湖國際生活度假區(qū)項目的建設符合仙桃市在武漢城市圈內(nèi)旅游規(guī)劃的定2.5.2武漢城市圈構(gòu)的需要表2-1九城市主導產(chǎn)業(yè)表城市名主導產(chǎn)業(yè)武漢市鋼鐵、汽車、機械、高新技術產(chǎn)業(yè)黃石市冶金、建材、機電、紡織服裝、輕工、化工、醫(yī)藥等綜合工業(yè)體系鄂州市冶金、機械、建材、紡織潛江市化工、輕紡服裝、冶金機械咸寧市輕工、紡織、機電、冶金、建材、造紙、醫(yī)藥、化工、電力仙桃市紡織、食品、機械、服裝、建材孝感市鹽磷化工、機電、食品、建材、紡織天門市目前尚無明確的主導產(chǎn)業(yè)黃岡市周邊城市在擁有良好的用地和環(huán)境資源的基礎上，要尋求與武漢的協(xié)作配套，根據(jù)仙桃市天然的地理位置和豐富的自然資源應將其定位為武漢“菜籃子”2.5.3仙桃市融入“1+8”武漢城市圈的需要2.5.4仙桃市打造“武漢后花園”需要仙桃附近交匯，區(qū)位交通條件十分優(yōu)越。2003年，湖北省政府把仙桃納入武漢資源不豐富，自然資源破壞嚴重，景點知名度不高，客源范圍小，客2.5.5排湖生態(tài)建設的需要(1)排湖溯源排湖水面，在建國前僅次于洪湖、大同湖。據(jù)民國10年(1921年)測圖，方公里。1954年中溝口堵筑，加上皇閘改建(現(xiàn)排湖閘),湖水位降低，面積為3塊，1972-1974年沿河筑堤，固定湖面23平方公里，成為水產(chǎn)養(yǎng)殖基地。(2)排湖現(xiàn)狀排湖漁場地處江漢明珠——仙桃市中心腹地，建場于1956年，是湖北省最大的淡水魚養(yǎng)殖基地。排湖漁場占地面積25000畝，水面18000畝，其中湖泊12000畝，池塘5000畝。排湖漁場屬平原湖區(qū)地貌，海拔22-24米，水源為(3)排湖生態(tài)旅游開發(fā)后的預期效果排湖生態(tài)得到恢復，保護及改善排湖國際生活度假區(qū)建成后，生態(tài)旅游景區(qū)將綠樹叢生，以常綠樹種和喬現(xiàn)，在本項目東南角地塊有珍惜鳥類棲息，數(shù)量可觀，項目開發(fā)過程中絲寶集促進仙桃市乃至湖北省旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增加仙桃當?shù)氐木蜆I(yè)機會第3章項目建設定位與可行性分析排湖漁場地處仙桃市素有百里排湖之稱得中心，是仙桃50萬畝特色水產(chǎn)板塊的核心區(qū)。場區(qū)周圍有5個鎮(zhèn)連片的精養(yǎng)魚塘20萬余畝，排湖漁場成為這一地區(qū)水產(chǎn)養(yǎng)殖的經(jīng)濟技術中心，交通發(fā)達，東距仙桃市城區(qū)20公里建有黃金通3.1.2占地面積排湖國際生活度假區(qū)位于仙桃市排湖漁場中部，東起泵站漁場，西止中南路，排南河、排北河分別為開發(fā)區(qū)南北分界。總占地面積871公頃。3.1.3地形地貌氣象條件(1)地形地貌及地質(zhì)構(gòu)造擬建場地為江漢沖積平原，場地內(nèi)無全新活動斷層及巖溶等不良地質(zhì)現(xiàn)象(2)氣象條件大陸性季風氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，步，秋冬陽光互補。全市太陽總輻射量為45.6-46千焦爾/平方米，平均日照時數(shù)為1997.8小時，平均溫度為16-16.4℃,無霜期260天，年平均降雨量11603.1.4工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件盆地，居上揚子臺坪和下?lián)P子臺坪兩個二級構(gòu)造單元的交匯部位，疊覆在前白性土與粘性土互層，為過渡層，工程性質(zhì)一般，下部16.0～22.5米為砂性地層，為良好樁基持力層，從整個場區(qū)來說分布較不均勻，但從部分區(qū)域來說分布較氣降水及地表水滲透補給；另一類為賦于⑤層及其下的粉土和砂類土層中的微3.1.5交通條件區(qū)20公里建有黃金通道，陸上為城區(qū)到排湖漁場的水泥公路直達場部，水路規(guī)劃的排湖國際生活度假區(qū)位于湖北省仙桃市境的西南部，東至九省通衢的經(jīng)濟中心武漢97公里(京珠、滬蓉與宜黃高速公路交匯),西抵江漢明珠荊3.1.6水電等供應條件(1)供電條件(2)供水條件(1)排湖名特水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園基地周邊無任何工業(yè)污染，亦無生活污染源，所(2)排湖名特水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園基地從事養(yǎng)殖以來，沒有對本基地及周邊環(huán)境產(chǎn)3.2項目旅游資源條件泊12000畝，池塘5000畝。(2)排湖水質(zhì)好，無污染(3)水產(chǎn)資源豐富排湖水產(chǎn)資源十分豐富，年產(chǎn)水產(chǎn)品20多萬噸，過去養(yǎng)殖以常規(guī)魚為主，湖有精養(yǎng)魚塘3000畝。這里環(huán)境優(yōu)美、水質(zhì)清新，是國家認定的無公害水產(chǎn)品300萬公斤，蓮藕1000萬公斤，龍蝦200萬公斤。(4)周邊規(guī)劃有保障3.2.2資源條件分析(1)景觀資源(2)人文資源(3)歷史資源花鼓戲的唱腔曲牌約有80余種，多為民間小調(diào)，唱腔優(yōu)美質(zhì)樸，鄉(xiāng)土味足，生(4)飲食資源(5)體育資源被多樣性普遍較低，品種包括長芒稗Echinochloacaudata、蓮子草水產(chǎn)漁業(yè)池各種對濕地野生動物的微生境。主要植被包括濕地草類長芒稗Echinochloacaudate,水燭Typhaangustifolia和闊葉草本如蓮子草Alternantherasessilis,場地內(nèi)的防護林帶主要植物是大概十五米高的水杉Metasequoia較高，林下植被多為耐陰性植物如風船葛(倒地鈴)3.2.3資源開發(fā)價值(1)排湖龐大的水系目前初步規(guī)劃排湖國際生活度假區(qū)水面面積約8000畝，如此龐大的水系(2)排湖地處江漢平原腹地仙桃地處江漢平原腹地，是有名的魚米之鄉(xiāng)，是國家第一批商品糧基地，(3)排湖天然無污染的水質(zhì)(4)排湖具有良好的運動氛圍和環(huán)境3.3.1市場現(xiàn)狀調(diào)查為給目標項目科學定位，我們就武漢及周邊旅游景點，度假酒店，高檔住(一)關于度假市場的調(diào)研表3-1現(xiàn)有景點調(diào)查分析序號景點名稱位置1武漢森林公園武漢市武昌區(qū)東湖北部以燒烤區(qū)、猴山、松鴿坪為特色2東湖公園武漢市東郊其他特色不明顯3木蘭天池武漢市黃陂區(qū)以天池和附近的木蘭山為主題4陸水湖風景區(qū)湖北省赤壁市以三國文化和民俗風情為主題5道觀河風景旅游區(qū)武漢市新洲區(qū)東部以悠久歷史和文物勝跡為主題6梁子湖湖北省鄂州以傳說、歷史人物和古建筑為主題木蘭湖東湖知音湖仙桃圖3-1武漢地區(qū)現(xiàn)有景點示意圖(1)度假項目輻射范圍窄，影響力不高了95%,外地游客少僅占5%,輻射范圍較窄，影響力不高。(2)景區(qū)特征不鮮明，景點檔次不高，導致消費群體外溢在調(diào)查過程中我們驚奇地發(fā)現(xiàn)，2003年江西九江天沐溫泉開業(yè)，廬山天沐溫泉度假區(qū)是中部地區(qū)為數(shù)不多的高端休閑度假區(qū)，距離武漢有260多公里，出中部地區(qū)對高端休閑項目需求強烈，中低檔休閑度假吸引力不足，激發(fā)不了城市群體度假的興趣，并且交通距離并不是主要的問題.關鍵是看度假項目的(3)景區(qū)內(nèi)及周邊配套設施不足(4)景區(qū)缺乏旅游、生態(tài)與經(jīng)濟綜合規(guī)劃的觀念現(xiàn)有旅游景點普遍環(huán)境破壞比較嚴重的弊端，景點的開發(fā)沒有與自然生態(tài)(二)關于度假酒店酒店黃陂區(qū)木蘭湖七星島大酒店(四星級)28幢別墅340床位會議室：入住客戶中，會議旅游占70%;快艇、慢艇；桑拿；木蘭湖中天山莊(準四星級)110套及2幢別墅沙灘浴場；快艇；垂釣；KTV;網(wǎng)球、乒乓球桌球、棋牌和高爾夫練習場；江夏區(qū)梁子島夢天湖生態(tài)山莊(準四星級)會議室：入住客戶中，會議旅游占50%;羽毛球、乒乓球、KTV等；武漢龍泉山邦臣度假酒店(準四星級)136套及2幢別墅會議室：入住客戶中，會議旅游占85%;天然溫泉SPA、垂釣、網(wǎng)球場、果疏園餐飲：300個餐位；應城湯池金港九輝國際大酒店(四星級)會議室：入住客戶中，會議旅游占45%;餐飲：1280餐位(三)關于高檔住宅項目的調(diào)查通過對F.天下，寶安.山水龍城，恒達盤龍城，羅納河谷，人信.千年美麗(1)武漢休閑度假型住宅尚處于啟蒙階段，目前還沒有一個引導休閑度假(2)單純以度假為目的而購買的郊區(qū)住宅的客戶并不多，多半是以投資或(4)市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品不多，高檔品質(zhì)別墅越來越受到關注。(5)受宏觀政策調(diào)控的影響，別墅的市場供應量越來越少。(6)湖景資源用地供應越來越有限，生態(tài)湖水資源項目將越來越受到購(7)別墅戶型主要以獨棟別墅、雙拼別墅和疊加別墅為主，戶型面積在270～360平方米最受市場追捧。(四)關于療養(yǎng)及SPA市場調(diào)研(1)通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢地區(qū)武漢現(xiàn)有療養(yǎng)院基本上位于市區(qū)，武漢市現(xiàn)(2)基本上保留內(nèi)部醫(yī)療及療養(yǎng)的功能，并對外開放，但限于服務水平和需求特點需求來源以較高教育水平群體為主，對保健和康體有一定的認識和追求；需求趨勢隨著國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，人均收入水平持續(xù)上升，中產(chǎn)階層的規(guī)模不斷擴大；隨著2003-2005年多次全球性大規(guī)模疫癥的發(fā)生，關注健康的觀療養(yǎng)院市場結(jié)論SPA行業(yè)市場的特點如下：高端市場●武漢的SPA市場發(fā)展狼快，很多美容院都有SPA項目服●SPA高端消費人群(平均月消費在1000元以上的劃為高端消費人群)在5000人以上。●SPA高端消費人群的消費總額大概在6000萬元左或大型度假項目內(nèi)開店?！窀叨薙PA的營業(yè)地效平均為1.5萬元平方米.年左右，大大高于中低端SPA0.3萬元平方米.年的營業(yè)地效?！裎錆h人的消費習慣是喜歡跟風，只要是新開的高檔SPA,都會去嘗鮮?！衩吭孪M次數(shù)為2次左右?！窀叨讼M者能接受的車程時間為1個小時左右。●25-45歲之間的女性占80%以上，25歲以下及45歲以上約占20●白領是基礎，占50%左右，私營企業(yè)主占30%,家庭責婦及“二奶”占20%。●預計未來武漢的高端SPA消費人群年增長30-50%以上。●與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)項目，武漢高端SPA市場相對滯后。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，未來有較大市場調(diào)查總體結(jié)論如下：(1)無論從市場角度，還是從社會效益角度出發(fā)，本項目面對大眾化的中低端度假市場存在著較多不利。1)中低端旅游市場可進入空間非常小，風險高.2)從社會效益角度考慮：面對中低端市場，存在以下幾大不利因素：地貯備的收入；對城市形象和品牌的拉升效應不大。(2)高端度假市場在中部地區(qū)尚屬一片藍海，面向度假高端群體開發(fā)旅游項目尚有較大優(yōu)勢。中端國內(nèi)度假20%中低端省內(nèi)度假80%1)高端旅游度假市場存在空間和機會。中部經(jīng)濟迅速崛起催生出高端度假需求；華中地區(qū)高端度假目前處于啟蒙發(fā)展階段；2)從社會角度考慮：面對高端市場有以下幾大好處：通過對已有項目的調(diào)查，我們果斷地決定，目標項目走差異化路線，以高表3-2現(xiàn)有項目與目標項目對比一覽表序號對比項已有項目目標項目1景點設置缺乏深度挖掘，景觀營造單調(diào)自然、運動、健康、人文于一體2項目檔次中低端市場高端市場3輻射范圍省內(nèi)武漢及周邊城市，中部地區(qū)4景區(qū)配套集功能，娛樂，飲食，休閑運動于一體5度假酒店檔次低，建筑元素單一五星級酒店，藝術氛圍濃厚6度假住宅優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品不多品質(zhì)高檔，生態(tài)節(jié)能綠色住宅7療養(yǎng)中心無現(xiàn)代療養(yǎng)院集醫(yī)療設施和娛樂設施于一體的現(xiàn)代療養(yǎng)中心8景區(qū)內(nèi)無高檔SPA場所引入大型高端SPA養(yǎng)生中心9競爭現(xiàn)狀紅海搏殺，搶拼有限市場藍海遨游，開創(chuàng)新領域消費類型體驗型需求、功能型需求價值型需求(1)戰(zhàn)略優(yōu)勢假區(qū)的建設順應了武漢城市圈旅游業(yè)發(fā)展一體化的需要，,順應了把仙桃建設(2)都市人周末旅游的好去處當下，周末旅游熱方興未艾，在繁雜的都市里忙了五天之后的都市人，利用周末的兩天與家人或朋友來到郊區(qū)，在一片真山真水間休閑一兩天，呼下新鮮的空氣，欣賞一下大自然的鳥語花香，在純自然的環(huán)境中或漫步或登山際生活度假區(qū)優(yōu)越的地理位置和景點規(guī)劃可以吸引武漢及周邊省市上(4)絲寶集團獨有的本土化開發(fā)經(jīng)驗自1989年絲寶集團扎根仙桃以來，不僅其主營業(yè)務取得了長足的發(fā)展，我們的調(diào)本項目爭奪的目標我們的調(diào)本項目爭奪的目標端群體0%會議市場是支撐目場的主要客戶群體.低端省內(nèi)觀光客20%序號客戶很高1高端個人觀光度假型很高2次之5中低端個人觀光型高中低6中低端個人休閑度假型高中低6中低端會議度假型不高中低消費群體.對項目的發(fā)展來說.風險是最小的。通過歸納分析.中部地區(qū)最有可型階層描述消費觀念理階層掌握國家權(quán)利政府消費、成本控制的激勵不強，模仿性強高檔，體現(xiàn)身份、放松的旅游消費，不喜歡太熱鬧景優(yōu)美的觀光、高檔休閑員階層掌握企業(yè)權(quán)利精明消費，要求等價交換，喜歡高品質(zhì)的折扣產(chǎn)品，模仿性強高檔，擴大社會交際的旅游消費，炫耀型、虛榮型旅游消費，消費是工作需要商務旅游、中高檔的個人或家庭自助旅游、海外旅游，團隊精神培訓型的旅游項目層掌握私有資產(chǎn)自由、肯花錢中檔-高檔讀可以，旅游目的是放松，或是商務交際需要除了博物觀類其他都可以高端會議旅游是指人均消費在700元/人天以上的會高端會議旅游中占會議旅游的30%。每年的高端會議旅游需求有4500組。高端會議旅游的住宿要求是高級酒店(至少4星級對于其它配套的要求休閑娛樂、餐飲等與高端會議的品位、身份等相匹配。時間與消費：旅程時間平均為2.5天接待經(jīng)銷商類50%,接待政府部門或者金融行業(yè)的領導類33%,其它17%。近兩年高端會議旅游需求的年均增長率估計為50%,預期未來3年仍將保持該增速高端旅游客戶有購買或者租賃高檔別墅作為長期的會議旅游住處的需3.3.3.2客源市場定位分析市圈內(nèi)的其他城市也具有很大的吸引力，因此武漢及其城市圈內(nèi)的游客將是排湖國際生(1)項目優(yōu)勢(strength)分析(2)項目劣勢(weakness)分析(3)項目機會點(opportunity)分析◆高端度假市場存在空間和機遇◆高端群體對環(huán)境、私密、靜文化等高品位項目有著強烈的追求(4)項目潛在威脅(threat)分析◆在爭取中低端客群的吸引力和競爭力不夠優(yōu)勢劣勢環(huán)境寧靜、優(yōu)雅生態(tài)資源保護良好私密和隱蔽性極高人文依托開發(fā)商品牌位置比較偏僻沒有非常獨特的旅游資源經(jīng)濟環(huán)境的影響在爭取中低端客群的吸引力和競爭力不夠以上SWOT分析表明，排湖國際生活度假景區(qū)項目機遇與挑戰(zhàn)并存，困建設該旅游項目，提高該項目的競爭力，走差異化路線，樹立特色鮮明的旅游低端客群中端客群高端客群通過市場調(diào)查和SWOT分析可以看出排湖國際生活度假區(qū)的市場出路在于3.4項目建設定位分析1.環(huán)境2.品質(zhì)3.服務3.附加值3.休閑度假因此，本項目目標定位：打造中部地區(qū)頂級的高端度假目的地，塑造終極目標：3.4.2綜合定位規(guī)劃項目用地12000畝，其中的1萬畝地萬鉅公司有50年經(jīng)營權(quán)，2000表3-4排湖國際生活度假區(qū)綜合定位高爾夫社區(qū)景觀住宅、高爾夫球場、會所、高爾夫練習場、精品酒店觀光小鎮(zhèn)“靜心”主題區(qū)、“靜養(yǎng)”主題區(qū)、“靜享”主題區(qū)生態(tài)旅游區(qū)濕地觀光、生態(tài)鷺鳥園高爾夫社區(qū)；以現(xiàn)代時尚運動高爾夫為主題建高爾夫生態(tài)公園。包括動但更多的是休閑和娛樂的氣息。目前中國高爾夫愛好者約110萬人，按每10人中高收入群體中，未來10年有1人參加高爾夫運動測算到2020年高爾夫愛(2)高爾夫球場：力邀國際知名高爾夫球場設計師設計，因地制宜，巧妙(3)高爾夫會所：會所是專為會員及高球愛好者(4)高爾夫練習場：內(nèi)設高爾夫?qū)W校和體驗式高爾夫球場。高爾夫?qū)W校供觀光小鎮(zhèn)：作為排湖國際生活度假區(qū)的配套區(qū)域，沿水岸發(fā)展，其中直接臨水岸的部份以一條水岸步道相連接，水岸提供戶外活動及餐飲空間，使得湖觀光小鎮(zhèn)的內(nèi)街則形成人性化的尺度，建筑之間的距離形成具有特色的小(1)濕地觀光：開發(fā)后的排湖環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)清新，湖光秀麗，景色怡人。盛夏時節(jié)，湖光瀲滟，風清荷香，水珠映日，晶瑩閃光，若蕩舟湖中，采蓮摘在排湖寬闊的水面上，讓游客在游樂現(xiàn)代水上競技運動的同時盡享人間歡落成，對周邊旅游和房產(chǎn)都將起到巨大的拉動作用，優(yōu)美開闊的高爾夫球場成設中，加快了資金的流動速度，減小了貸款壓力，縮短了還款期限，使資金充本報告以下涉及到的其它配套專業(yè)方案與投資估算均以此實施方案為基礎第4章項目建設方案設計4.1.1規(guī)劃原則全面協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各種開發(fā)建設活動，將全部開發(fā)建設項目納入總體規(guī)劃框架內(nèi)，以生態(tài)環(huán)境保護和合理利用的原合理安排便捷的對外交通系統(tǒng)和設施，建立密切的區(qū)內(nèi)各功能區(qū)交通聯(lián)系，圍繞環(huán)境特色開發(fā)休閑化的交通系統(tǒng)，立體的步行網(wǎng)絡與車行交通有機結(jié)合，應保證規(guī)劃結(jié)構(gòu)的彈性，在強調(diào)開發(fā)建設整體性的同時，與仙桃總體規(guī)劃(1)水(2)綠(3)村繼承古代的水鄉(xiāng)漁村建筑文化，汲取其精神內(nèi)涵，用自然的山水圍合出農(nóng)(1)“理性的秩序”:順應現(xiàn)狀，合理規(guī)劃，充分利用4.2.1用地規(guī)劃圖4-1用地規(guī)劃圖其中以水域及重點生態(tài)保護用地面積為最，其面積為493.82公頃，估總用地面積之56.64%,生態(tài)體育公園次之占29.45%,兩者合計再加上水岸防護用面積(畝)水域及重點生態(tài)保護用地Water&SensitiveEcological生態(tài)體育公園-高爾夫用地居住用地管理中心/設施用地商業(yè)-會所及150房五星級精品商業(yè)-觀光小鎮(zhèn)Commercial-TourismTown商業(yè)-會所及300房五星級會議酒店Commercial-Clubhouse&300-RoamsFive-StarHotelWaterfrontGreenBuf生態(tài)保護用地總計4.2.2規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖4-2功能結(jié)構(gòu)圖整體空間結(jié)構(gòu)以水域為主體占了中部/南部以及西部大部份的面積，體現(xiàn)了以湖體為核心的項目特色。其中位于基地的東南角更發(fā)現(xiàn)了大量的鷺鳥聚集而規(guī)劃為重點生態(tài)保護區(qū)。實質(zhì)的發(fā)展集中于北部及東部地區(qū)，分別由三個高爾夫社區(qū)構(gòu)成。區(qū)內(nèi)三個主要的核心區(qū)分別為主入口進來不久即抵達的觀光小鎮(zhèn)；由A/B球場共享的會所及五星級酒店，以及由C球場專用的會所及五星級酒店。三個核心區(qū)的分布充份考慮了球場及設計及湖景資源的最大化。4.2.3規(guī)劃總平面圖4-3規(guī)劃總平面圖規(guī)劃區(qū)有四個重要節(jié)點，分別為：五星級會議酒店及高爾夫會所及水上spa中心、五星級會議酒店及高爾夫會所、觀光小鎮(zhèn)、生態(tài)鷺鳥園。整個規(guī)劃的最主要是要體現(xiàn)出廣闊的湖面及具有特色水鄉(xiāng)環(huán)境，因此著重主入口進入本區(qū)時兩側(cè)都是水體，形成特殊的水鄉(xiāng)景觀，主入口的盡端即是廣闊的湖面，讓游客可以感受到然開朗的湖景。主入口于盡端分別往東西兩個方向形成兩條主干道，其中往東面馬上可以進入沿水岸發(fā)展的觀光小鎮(zhèn)，觀光小鎮(zhèn)主要采用主題式的發(fā)展，以休閑/娛樂/康體/消費及餐飲為主要發(fā)展內(nèi)容，大部份的區(qū)外游人將以此為活動據(jù)點。觀光小鎮(zhèn)的東面則以高爾夫會所及三百房的五星級酒店為端點，形成另一主入口往西則沿湖岸進入A/B高爾夫小區(qū)，其端點則以高爾夫會所及一百五十房的五星級精品酒店為端點，酒店直接面臨湖體的中心區(qū)并且在湖面伸展4.2.4道路交通規(guī)劃圖4-4道路系統(tǒng)圖圖4-5球車隧道規(guī)劃示意圖圖4-6道路斷面規(guī)劃圖由于本區(qū)的車流量有限，路網(wǎng)的絡構(gòu)采用簡單化的原則設計，其中主干道簡單的道路系統(tǒng)有助于減少道路的面積并且可以結(jié)合湖岸，形成具有景觀由于部份次要干道及小區(qū)道路穿過球道，因此在球場設計時也采用特殊的4.2.5空間景觀規(guī)劃(1)整合原生景觀將湖光山色引入排湖國際生活渡假區(qū)內(nèi)部，最大限度的借景于周邊自然山(2)塑造人工景觀圖4-7景觀示意圖4.2.6水域分布本規(guī)劃區(qū)的水域主要分為外部水域和內(nèi)部水域，其中外部水域為湖體本身，主要分布于規(guī)劃區(qū)的中部/西部及南部。水域南北最寬達到1.50公里，東西最寬達到4.20公里。內(nèi)部水域廣泛呈枝狀分布于規(guī)劃區(qū)的北部，其中大部份為高爾夫球場的灌圖4-8水域分布圖4.3節(jié)點設計4.3.1A/B球場高爾夫會所.五星級精品酒店規(guī)劃位于基地中部的重要節(jié)點是A/B高爾夫球場共享的高爾夫會所/五星級精圖4-9精品酒店設計圖4.3.2觀光小鎮(zhèn)規(guī)劃主入口一進入本區(qū)首先經(jīng)過的就是本區(qū)的三大節(jié)點之一的觀光小鎮(zhèn)，觀光小鎮(zhèn)沿水岸發(fā)展，其中直接臨水岸的部份以一條水岸步道相連接，水岸提供戶觀光小鎮(zhèn)的內(nèi)街則形成人性化的尺度，建筑之間的距離形成具有特色的小圖4-10觀光小鎮(zhèn)設計圖圖4-11觀光小鎮(zhèn)技術指標分區(qū)店鋪數(shù)靜心區(qū)靜心閣化齋房賞花園靜養(yǎng)區(qū)靜享區(qū)2412酒吧2品店小計排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究4.3.3球場C會所及五星級會議酒店規(guī)劃酒店的設計則盡可能的做到每一個房間都有其景觀特色，部份為球場景，圖4-11會議酒店設計圖根據(jù)專家的調(diào)查，在本區(qū)域有夜鷺/小白鷺/牛背鷺/池鷺/水雉/蒼鷺/大本規(guī)劃針對生態(tài)鷺鳥園，刻意的保留及改善當?shù)氐臐竦丨h(huán)境，其中一個重要的手段是采用工程手段維持既有的水位。在力水生極物高中低相互搭配，共同構(gòu)成完善的濕地生態(tài)植物體系，為該區(qū)域的動生態(tài)鷺鳥園有極高的生態(tài)研究價值，同時也有極高的生態(tài)教肯價值，未來其中鳥園的主要入口是一個小碼頭，定時定量的按環(huán)境容量接待游人，在碼頭上設有小型的管理中心及展覽中心，提供游人必要的設施。區(qū)內(nèi)也設有觀鳥亭及觀鳥塔，愛鳥人士可通過望遠鏡觀看濕地中的各種飛圖4-12生態(tài)鷺鳥園設計圖排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究4.3.5高爾夫球場區(qū)高爾夫球場區(qū)將高規(guī)格建設三個18洞高爾夫球場，配有高爾夫會所，高爾(2)林地式高爾夫景觀(3)花園式高爾夫景觀排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究模樣影響了建筑的觀瞻，以至于許多地區(qū)從整頓市容的過程中，由建筑師根據(jù)需求確定太陽集熱面積，在熱器特點，預先留有集熱器安裝位置并安排在與建筑一體化方面，除與屋頂相結(jié)合外，將集熱器與建筑遮陽結(jié)合，在集熱的同時起到遮陽與擋雨的作用；可在立排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究地源熱泵技術是一種利用淺層地熱資源的既可供熱又可制冷的高效節(jié)能的和夏季空調(diào)的冷源，即冬季從土壤中采集熱量借鑒美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，世界環(huán)境保護組織在一份有關空調(diào)未來的報告中得出結(jié)論；設計安裝良好的地源熱泵，可以節(jié)約30%～40%甚至更高的供4.4.3人工濕地技術排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究對濕地的盲目開發(fā)，大面積濕地退化和消失，野生生物棲息地遭到破壞，人類地可以防止海水入侵，防止土地鹽堿化；濕地濕地中，濕地保持生物多樣性的功能，是其他任何生起的生態(tài)處理法，它是為處理污水而人為地在有一人工濕地去除的污染物范圍廣泛，包括N,P,ss,有機物，去除率可達85%--95%,COD去除率可達80%以上，處理出水中BOD5的濃用地%容積率建筑面積(平方米)居住用地管理中心/設施用地酒店及水上SPA中心排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究酒店生態(tài)保護用地總計4.6.1指導思想排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究擇；缺點是水的比重較輕，且水載安全性較差(如潰堤危險),水載高度通常(1)低位真空預壓排水加固法水平濾管網(wǎng)排出，地基軟土發(fā)生壓縮固結(jié)，同時，泥(1)工程單元劃分整個場地劃分為一個加固分區(qū)，分區(qū)單元面積約為1.0萬m,可充分利用(2)設計參數(shù)的選擇與計算結(jié)果排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究根據(jù)提供的地質(zhì)資料，吹填所挖取的土方只涉及到(2)淤泥夾粉土(Q?al+pl)和(3)粘土(Q?al+pl)兩層，所以工程設計選取這兩層的參數(shù)進項目加固后強度設計值抗剪強度增長值期望固結(jié)度設計加固時間設計排水板間距最終沉降量剩余沉降量(3)施工工藝施工準備施工準備鋪設一層編織土]場地整形埋設并安裝監(jiān)測儀器和抽真開始現(xiàn)場監(jiān)測繼續(xù)進行沉降(4)施工監(jiān)測排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究效果，以判斷加固工程是否達到了預期的目的，從而(5)加固效果檢驗及工程驗收標準(6)工程工期及工程造價除去圍堰工程和吹填工程，工程總工期約為120天，其中前期準備10天，加固工程20天，監(jiān)測系統(tǒng)工程1天，密封工程1天(2)水載預壓法排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究(1)水袋式水載預壓法載預壓法的優(yōu)點是水袋可以回收和多次應用，水載高度大，人身安全性較好；(2)水箱式水載預壓法(3)水池式水載預壓法排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究第5章項目建設管理實施為確保該項目的順利實施，確保工程質(zhì)量，擬采用如下圖5-1所示的項目采購管理部采購管理部質(zhì)量檢查部現(xiàn)場財務部控制部技術部施工管理部綜合管理部表5-1各部門職責部部技術部控制部部部部辦公室人事安全/保衛(wèi)勞動關系培訓行政管理地方關系協(xié)調(diào)暫設工程后勤管理施工調(diào)度聯(lián)絡、協(xié)調(diào)分包合同管理圖紙資料施工方案質(zhì)量管理設計聯(lián)絡施工標準規(guī)范竣工圖計劃控制進度控制費用控制材料控制合同控制統(tǒng)計檢測報告施工預算財務管理會計核算收、付款項目結(jié)算施工監(jiān)督檢驗質(zhì)量問題記錄質(zhì)量確認材料接收現(xiàn)場采購管理施工機具管理5.2實施策略如下：前期準備階段前期準備階段施工階段⑨使用總設計審批審批施工圖預算①年度計劃排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究5.2.2工程招投標標。標。(1)勘察、設計和監(jiān)理：這些工作內(nèi)容都需要專門的技術能力才能圓滿地(2)建筑及安裝工程、重要材料：擬采用公開招標方式，這樣業(yè)主能取得(3)重要設備、管材等：由于符合條件的供應商很多，若采用公開招標方表5-2項目招投標情況一覽表項目類型招標方式公開招標議標建筑工程√安裝工程√材料采購√勘察√設計√√√√排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究組成，成員為5人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面專家修改合同部負責合約部報告開標情助5.3進度計劃項目的建設工期預計從2009年至2018年年底，共計十年。具體實施進度計劃詳見本項目的工作計劃進度表(參見表5-2)。項目建設分四期進行，項目前期準備從2005年5月至2009年6月。一期建設以湖景式高爾夫球場及其配套為主。從2009年至20011年年底，歷時三年。二期建設以林地式高爾夫球場及度假酒店為主，從2012年1月至2014年年底，歷時三年。三期以花園高爾夫的建設為主，從2015年到2017年年底，歷時三序號1前期準備2一期湖景式高爾夫及其配套部分住宅3二期林地式高爾夫及其配套部分住宅4三期花園式高爾夫部分住宅5生態(tài)旅游區(qū)排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究第6章項目投資估算6.1投資估算依據(jù)(1)國家、湖北省、武漢市相關的政策法規(guī)和基本建設收費標準；(2)鄂建[2000]176號文頒發(fā)《湖北省建筑安裝費用定額》(3)鄂建[2000]086號文頒發(fā)《全國統(tǒng)一建筑工程基本定額湖北省統(tǒng)一基(4)鄂建[2000]200號文頒發(fā)《全國統(tǒng)一市政工程預算定額湖北省統(tǒng)一基(5)鄂建[2000]200號文頒發(fā)《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額湖北省單位估(6)武漢市建設工程造價管理站發(fā)布的《二00七年第一期造價指數(shù)》;(7)周邊地區(qū)類似項目的工程預算統(tǒng)計資料。6.2投資估算方法排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究指標估算法估算土建工程費用，工程建設其他費用按6.3投資估算內(nèi)容6.3.1開發(fā)成本估算6.3.1.2前期工程費表6-1前期工程費估算表序號計算依據(jù)金額(萬元)備注1規(guī)劃設計費2可行性研究費3水文、地質(zhì)勘察費4籌建開辦費5吹填造地費6土方工程費合計6.3.1.3建安工程費(1)高爾夫球場區(qū)序號占地面積(萬m2)建筑面積(萬m2)金額(萬元)備注1高爾夫球場00排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究(2)有氧運動區(qū)序號占地面積(萬m2)建筑面積(萬m2)金額(萬元)備注1綜合會所2150五星級酒店3Spa中心4300五星級酒店5管理中心合計(3)休閑度假區(qū)占地面積(萬m2)建筑面積(萬m2)金額(萬元)1獨立別墅18(500套)2聯(lián)排別墅8.045(400套)3花園洋房4度假公寓5合計(4)漁鄉(xiāng)風情區(qū)表6-5漁鄉(xiāng)風情區(qū)建安工程費用表序號占地面積(萬m2)建筑面積(萬m2)金額(萬元)備注1水鄉(xiāng)商業(yè)街22荊楚民居園13美食風情屋4荊楚名人廣場0合計(5)生態(tài)旅游區(qū)表6-6生態(tài)旅游區(qū)建安工程費用表序號占地面積(萬m2)建筑面積(萬m2)金額(萬元)備注1濕地觀光2合計(6)建安工程費用匯總排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究表6-7建安工程費用匯總表序號金額(萬元)備注1高爾夫球場區(qū)2有氧運動區(qū)3休閑度假區(qū)4漁鄉(xiāng)風情區(qū)5生態(tài)旅游區(qū)合計6.3.1.4基礎設施費表6-8基礎設施費估算表序號金額(萬元)備注1詳見：排湖項目六通一平費用估算表234天然氣5合計6.3.1.5開發(fā)期間稅費表6-9開發(fā)期間稅費估算表序號1建設工程招標活動費2工程質(zhì)量安全監(jiān)督費3監(jiān)理費4其他費用合計6.3.1.6不可預見費不可預見費為以上五項之和的3%。不可預見費=5621萬元排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究開發(fā)成本=192980萬元。表6-10開發(fā)成本估算匯總表序號總額(萬元)備注1土地成本2前期工程費3建安工程費4基礎設施費5開發(fā)期間稅費6不可預見費合計6.3.2銷售收入和營業(yè)稅金及附加估算建筑面積全程單價(元)總額(萬元)備注1獨立別墅2聯(lián)排別墅3花園洋房4度假公寓合計(詳見表2銷售收入與經(jīng)營稅金估算表)6.3,2.2高爾夫收入經(jīng)過對中部地區(qū)高爾夫球場經(jīng)營情況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一個標準18洞球場每天的最大容量是280人次，每人打球平均消費800元左右，一年旺季4個月，占到了全年總收入的80%,即正常經(jīng)營全年收入為：280*4*30*800/0.8=3225.6排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究系數(shù)0.6,第二年乘以系數(shù)0.8,三年以后為正常經(jīng)營；花園式高爾夫球場建成后第一年乘以系數(shù)0.7,第二年以后正常經(jīng)營；趣味式高爾夫建成后第一年乘以系數(shù)0.8,第二年以后正常經(jīng)營。(詳見表2銷售收入與經(jīng)營稅金估算表)高爾夫球場的綜合收入為83545萬元。6.3.2.3酒店收入經(jīng)過調(diào)查顯示，高爾夫愛好者半數(shù)以上都會在高爾夫球場留宿一夜，五星級酒店會員價為380元/天，按6成打球的會員會留宿，收入共計為：23810萬元。6.3.2.4其他收入本項目其他收入為高爾夫愛好者在本旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的連帶消費收入，預計有6成會員，連帶消費為300/人次，共計18795萬元。(詳見表2銷售收入與經(jīng)營6.3.2.5收入?yún)R總表6-12收入?yún)R總表序號總額(萬元)備注1銷售收入2高爾夫收入3酒店收入4其他收入合計6.3.2.6稅金及附加(1)本項目銷售收入和其他收入按照營業(yè)稅率5%,城建稅及教育附加分別排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究為營業(yè)稅的7%和4%,土地增值稅按收入1%預征，營業(yè)稅金、土地增值稅及附加按照綜合稅率6.55%計算。(2)高爾夫收入按娛樂業(yè)收費，綜合稅率按23%計算。表6-13稅金及附加估算表序號基數(shù)(萬標準總額(萬元)備注1銷售稅金及附加2高爾夫稅金及附加3酒店稅金及附加4其他收入稅金及附加合計(詳見表2銷售收入與經(jīng)營稅金估算表)6.3.3開發(fā)費用估算6.3.3.1管理費用管理費用為6.3.1.1~6.3.1.5五項之和的3%。管理費用=5621萬元6.3.3.2銷售費用表6-11銷售費用估算表序號計算依據(jù)金額(萬元)備注1廣告宣傳及市場推廣費2銷售代理費3其他銷售費用合計6.3.3.3財務費用排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究開發(fā)費用=20134.4萬元。序號單位金額備注1管理費用萬元2銷售費用萬元3財務費用萬元合計6.3.4投資估算匯總表6-13總投資成本費用估算匯總表序號總額(萬元)備注一開發(fā)成本1土地成本2前期工程費3建安工程費4基礎設施費5開發(fā)期間稅費6不可預見費二開發(fā)費用1管理費用2銷售費用3財務費用三經(jīng)營資金四合計第7章投資計劃與資金籌措排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究啟動資金，另需向銀行貸款9845萬元用于投資，剩收入及其他經(jīng)營收入補充，項目總投資為275215萬元，其中1181萬元的銀行根據(jù)本項目的實際情況，擬將項目分四階段進行投資7.2一期計劃與資金籌措一期開發(fā)的時間為2009~2011年，考慮到提高項目知名度和投資回收期等因排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究一期開發(fā)的總投資約為64854萬元，資金來源于55000萬元的自有資本金及7.3二期計劃與資金籌措二期開發(fā)的時間為2012～2014年，繼7.4三期計劃與資金籌措三期開發(fā)的時間為2015~2017年，此期的開發(fā)內(nèi)容主要為趣味式高爾夫球場、部分住宅和有氧運動區(qū)，總投資約為175890萬元，7.5四期計劃與資金籌措總投資為117327萬元，投入的資金全第8章項目財務分析與評價8.1盈利能力分析序號指標類型指標名稱指標值備注1靜態(tài)指標投資利潤率基準收益率取貨款利率取投資利稅率投資凈利潤率資本金凈利潤率靜態(tài)投資回收期2動態(tài)指標動態(tài)投資回收期稅前財務內(nèi)部收益率稅后財務內(nèi)部收益率可以接受；動態(tài)指標中財務內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率8%,且凈現(xiàn)值均8.2貸款償還能力分析本項目其它各年的資金流入均大于資金流出，而2011年金缺口可通過其前期的盈余資金得到補充，并盈余資金即已經(jīng)能夠償還全部貸款的本息和(詳見附表-資金來源與運用表)8.3敏感性分析(財務內(nèi)部收益率和投資利潤率),分別計算經(jīng)營收入上下波動5%10%和建安工程費上下波動5%10%時，對經(jīng)濟評價指標影響。計算結(jié)果詳見以下敏感性分表8-2敏感性分析表全部投資基準方案經(jīng)營收入變動建安工程費變動值7財務凈現(xiàn)值升降幅度%%%率%%%%內(nèi)部收益率升率%%%%%投資利潤率升%當經(jīng)營收入下降5%、10%,將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降建安工程費上升5%、10%,將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降經(jīng)營收入下降5%、10%,將引起該項目的財務內(nèi)部收益率分別下降建安工程費上升5%、10%,將引起該項目的財務內(nèi)部收益率分別下降排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究5.6%11.5%;當建安工程費上升52.1%時，該項目財務內(nèi)部收益率等于基準收經(jīng)營收入下降5%、10%,將引起該項目的投資利潤率分別下降11.68%、23.36%;當經(jīng)營收入下降42.81%時，該項目投資利潤率到達臨界點，建安工程費上升5%、10%,將引起該項目的投資利潤率分別下降3.69%7.31%;當建安工程費上升136.48%時，該項目投資利潤率到達臨界點，8.4風險分析與評價(1)自然風險(2)政策風險(3)資金風險排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究(4)工程風險動的可能性較小，項目工程建設期較長，項目(5)投資估算風險(6)市場風險發(fā)啟動階段，在配套設施和景點都不完善的排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究序號風險因素名稱災難性1自然風險2政策風險3資金風險4工程風險5投資估算風險6市場風險8.4.2風險控制措施(1)通過加快進度來回避風險標的辦法和與承包商簽訂具有法律效應的承包合同，以保證項(2)通過市場調(diào)查來降低風險(3)通過加強管理來控制風險排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究第9章項目綜合效益與評價條件，人們更加重視生活的質(zhì)量，休閑的環(huán)境(包括自然環(huán)境和人造環(huán)境),適合人們居住生活和休閑旅游度假的良好的環(huán)境，本項目的開發(fā)建設無論對仙(1)提高了仙桃市的知名度排湖國際生活度假區(qū)落成后將填補湖北省高端旅從武漢及周邊城市擴展到中部地區(qū)甚至全國，一度。(2)促進仙桃市經(jīng)濟發(fā)展排湖國際生活度假區(qū)落成后，大批高爾夫愛好者(3)提供大量的就業(yè)機會排湖生態(tài)休閑區(qū)建好以后，要想維護本項目良好的自(4)明確了仙桃市在武漢城市圈中的作用排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究(5)湖北省旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步合理(6)積極推進了國家生態(tài)保護節(jié)能減排工作的進展排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究9.2項目經(jīng)濟效益與評價(1)項目本身經(jīng)濟效益財務內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率8%,且凈現(xiàn)值均大于零。還可通過加(2)項目的外部經(jīng)濟性排湖生態(tài)休閑旅游項目的外部經(jīng)濟性表現(xiàn)在兩面則是通過項目的建設來改善項目所在地(即仙桃)的環(huán)境，促使周邊環(huán)境的9.3項目環(huán)境效益與評價9.3.1建設地區(qū)的生態(tài)自然環(huán)境現(xiàn)狀排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究候的角度而言，是以候平均氣溫低于10℃為冬季，高于22℃為夏季，在10-為春季(約70天),5月下旬至9月中旬為夏季(約120天),9月下旬至11月中旬為秋季(約65天),11月下旬至次年3月上旬為冬季(約110天)。因數(shù)為1997.8小時，平均溫度為16-16.4℃,無霜期260天，年平均降雨量1160排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究但目前排湖湖面被分割成大小不等的魚塘，嚴格意9.3.2項目建設過程對環(huán)境的影響與對策9.3.2.1項目建設過程中對環(huán)境的影響評價過程中尚未開始施工，因此不能實際確定產(chǎn)生的各種污染源的排放情況，建筑施工噪聲主要機械設備推土機、挖掘機、裝載機、各種運輸車輛等打樁階段各種打樁或灌樁機、運輸車輛等結(jié)構(gòu)施工階段混凝土、攪拌機、振搗棒、電鋸、切割機各種發(fā)電機、材料運輸車輛等吊車、升降機、切割機、打磨機、電鋸及運輸車排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究表9-2各種主要施工設備的聲級范圍聲級范圍dB(A)打樁或灌樁機混凝土攪拌機電鋸吊車、升降機、振搗棒發(fā)電機2)在聲源和敏感建筑物之間設置人造或天然的隔聲屏障。對一些必須使用建筑垃圾排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究絕大部分建筑垃圾未經(jīng)任何處理，便被施工單位運往郊外或鄉(xiāng)村，露天堆管目前大部分建筑工地在建筑垃圾處理方面綜合處理利用處于初探階段，所以大多數(shù)建筑垃圾只是進行簡單的填埋，給周加上如此簡單的處理方式，長此以往，給周邊法是；垃圾填埋8米后加埋2米土層，但土層建筑廢水的污染排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究建筑粉塵的污染9.3.2.2項目擬采用的環(huán)境保護標準《電磁輻射防護規(guī)定》排湖國際生活度假區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究9.3.2.3環(huán)境治理方案動對四周居民造成的影響，送風管做成地下風建設項目的施工期和建成入住后(運營期)對域外環(huán)境的影