2017房產(chǎn)估價師《理論方法》仿真題及答案

2017房產(chǎn)估價師《理論方法》仿真題及答案一、單選題?1.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。?A.3816?B.3899?C.4087?D.4920?答案：D?2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為()萬元。?A.521?B.533?C.695?D.711?答案：A?3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為()。?A.7.78%?B.8.28%?C.13.21%?D.14.21%?答案：A?4.運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是()。?A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期?B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期?C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期?D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期?答案：C?5.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是()。?A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法?B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用?C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房?D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余?答案：C?6.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為()萬元。?A.766?B.791?C.913?D.1046?答案：D?7.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()方法進行測算。?A.平均增減量法?B.平均發(fā)展速度法?C.移動平均法?D.指數(shù)修勻法?答案：A?8.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。?A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在?B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料?C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動?D.ZF關于房地產(chǎn)市場調控的有關政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格?答案：A?9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為()m。?A.22?B.28?C.38?D.50?答案：B?10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。?A.23.4?B.28.6?C.33.4?D.46.8?答案：C?二、多選題?1.下列屬于土地使用管制的事項有()。?A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通?B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施?C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0(建設工程教育網(wǎng)提供)?D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路?E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)?答案：A.C.E?2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。?A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格?B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元?C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元?D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元?E.該房地產(chǎn)不存在名義價格?答案：D.E?3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格()。?A.賣方和買方掌握必要的市場信息?B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象?C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價?D.賣方和買方追求各自利益的最大化?E.賣方和買方急于完成交易?答案：A.D?4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。?A.與外部環(huán)境最協(xié)調?B.達到規(guī)模遞增?C.內(nèi)部構成要素的組合最適當?D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)?E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合?答案：A.C?5市場法中實物狀況比較和調整的內(nèi)容包括()。?A.環(huán)境?B.地形地勢?C.外部配套設施?D.內(nèi)部基礎設施完備程度?E.裝飾裝修?答案：B.D.E?6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。?A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)?B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費?C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費?D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率?E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)?答案：A.B?7.下列關于重新購建價格的說法中，正確的有()。?A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出?B.重新購建價格是在估價時點的價格?C.重新購建價格是客觀的價格?D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格?E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格?答案：A.B.C.D?8.在運用成本法時最主要的有()。?A.區(qū)分計劃成本和實際成本?B.區(qū)分實際成本和客觀成本?C.結合實際成本來確定評估價值?D.結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值?E.結合市場供求分析來確定評估價值?答案：B.E?9.建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有()。?A.功能落后?B.功能缺乏?C.環(huán)