房地產(chǎn)項(xiàng)目成本科目設(shè)置和分?jǐn)傇瓌t指引

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本科目設(shè)置與分?jǐn)傇瓌t管理指引目的統(tǒng)一房地產(chǎn)成本科目和成本費(fèi)用的跨期分?jǐn)傇瓌t，制定成本目標(biāo)測算、動態(tài)分析和結(jié)算的基礎(chǔ)規(guī)則，使項(xiàng)目過程的成本費(fèi)用數(shù)據(jù)記錄清楚，便于跨項(xiàng)目的成本費(fèi)用對比，逐步加強(qiáng)項(xiàng)目成本測算的能力。適用范圍適用于成本科目設(shè)置和成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｐg(shù)語和定義3.1成本核算：把一定時期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的費(fèi)用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點(diǎn)，分類歸集、匯總、核算，計算出該時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生總額和分別計算出每種產(chǎn)品的實(shí)際成本和單位成本的管理活動。3.2成本核算對象：是指為了有利于成本費(fèi)用對比和預(yù)測，而需要單獨(dú)計算實(shí)際成本和單位成本的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象；同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象；同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。職責(zé)集團(tuán)成本管理部負(fù)責(zé)制定通用的成本費(fèi)用科目體系和分?jǐn)傇瓌t4.2項(xiàng)目公司成本部4.2.1根據(jù)通用的成本費(fèi)用科目體系和分?jǐn)傇瓌t，制定本項(xiàng)目的成本科目和具體的分?jǐn)傄?guī)則，進(jìn)行成本測算和分?jǐn)偓F(xiàn)有項(xiàng)目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系：標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司公司1公司2公司3營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購部預(yù)算部采購部材料管理部工作方法和過程控制成本費(fèi)用科目與核算內(nèi)容5.1.1成本費(fèi)用科目分為五個一級科目，分別是“開發(fā)成本、營業(yè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)”，下表是整個成本科目的詳細(xì)分級與單項(xiàng)核算內(nèi)容的示意：序號科目核算事項(xiàng)1.開發(fā)成本土地獲得價款政府地價土地出讓費(fèi)/轉(zhuǎn)讓費(fèi)/征用費(fèi)、土地勘界費(fèi)、土地評估費(fèi)、土地契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價等合作款項(xiàng)為獲土地收購公司費(fèi)用、為獲土地專項(xiàng)資本的利息、補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等紅線外大市政配套費(fèi)市政配套費(fèi)（交政府），紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)，接口補(bǔ)償費(fèi)等拆遷補(bǔ)償費(fèi)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等前期費(fèi)用勘察費(fèi)用水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費(fèi)、景觀設(shè)計費(fèi)、管線設(shè)計費(fèi)、改造設(shè)計費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)，方案咨詢及評審費(fèi)等。報批報建費(fèi)（1）報批報建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)，以及項(xiàng)目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的項(xiàng)目整體性報批費(fèi)。（2）增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計部工程部、、成本部、開發(fā)部、采購部或履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用、財產(chǎn)費(fèi)用；施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎等；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；工程保險費(fèi)；其他，如支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受為項(xiàng)目提供的諸如房地產(chǎn)評估、環(huán)境影響評估、房地產(chǎn)測繪等相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用咨詢費(fèi)。營銷設(shè)施建造費(fèi)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；銷售示范區(qū)建造費(fèi)：銷售示范區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費(fèi)；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費(fèi)用；售樓處建造費(fèi)：設(shè)計、工程、裝飾等；樣板間建造費(fèi)：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄；其他。物業(yè)管理費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。資本化利息直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出營業(yè)費(fèi)用指日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用：媒體廣告、策劃、推廣活動、代理傭金、品牌建設(shè)、售樓書等營銷費(fèi)用；政府收取的各項(xiàng)房屋交易費(fèi)用；完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等；應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補(bǔ)償?shù)仁酆蠓?wù)費(fèi)用；班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項(xiàng)目折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷售承諾費(fèi)；營銷部以及銷售賣場服務(wù)部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)用、財產(chǎn)費(fèi)；財務(wù)費(fèi)用在該項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分期完工后發(fā)生的借款手續(xù)費(fèi)用管理費(fèi)用公司以下部門和人員的人工費(fèi)用（工資、獎金、社會勞動保險等）、行政費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等），以及公司的財產(chǎn)費(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費(fèi)用：項(xiàng)目公司部門經(jīng)理以上人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財務(wù)等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動費(fèi)，上級單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等。不可預(yù)見費(fèi)5.1.2對“配套設(shè)施費(fèi)”的進(jìn)一步解釋說明：“配套設(shè)施費(fèi)”是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。5.1.3成本費(fèi)用的發(fā)生和責(zé)任管理部門：“土地獲得價款”的支付在項(xiàng)目公司成立前由集團(tuán)投資運(yùn)營部負(fù)責(zé)，集團(tuán)財務(wù)管理部進(jìn)行監(jiān)控和支出審核，在項(xiàng)目公司成立后，由項(xiàng)目公司開發(fā)部負(fù)責(zé)，對該費(fèi)用的監(jiān)控和支出審核由項(xiàng)目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)?！扒捌谫M(fèi)用”中的“勘察費(fèi)”和“臨時工程費(fèi)”由工程部發(fā)生，“規(guī)劃設(shè)計費(fèi)”由設(shè)計部發(fā)生，“報批報建費(fèi)”由開發(fā)部支出，統(tǒng)一由項(xiàng)目公司成本部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核。從1.3的“主體建筑安裝工程費(fèi)”到1.6的“公共配套設(shè)施費(fèi)”，費(fèi)用的發(fā)生部門是項(xiàng)目公司工程部（工程費(fèi)）、采購部（材料設(shè)備費(fèi)），由項(xiàng)目公司成本部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核?！伴_發(fā)間接費(fèi)”中除“行政管理費(fèi)”和“資本化利息”由項(xiàng)目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)支出外，其余均由成本部負(fù)責(zé)支出審核和過程監(jiān)控。“營業(yè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用”三個一級科目由項(xiàng)目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核。成本費(fèi)用的分?jǐn)?.2.1成本費(fèi)用分?jǐn)偟幕驹瓌t是：按受益原則計入各期，如屬各期受益的設(shè)施按各期可售面積分?jǐn)?。也可根?jù)項(xiàng)目收益需要，就具體費(fèi)用制定特殊成本分?jǐn)傄?guī)則。如果在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施”等各期設(shè)施建造費(fèi)用，應(yīng)該遵循受益原則，根據(jù)成本預(yù)算，按照本期的可售面積進(jìn)行預(yù)提。5.2.2土地獲得價款按占地面積計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時的分配方法：將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積計征（或補(bǔ)償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?.2.3開發(fā)前期費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積分?jǐn)?，同時按可售面積計算單位費(fèi)用；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?，并按占地面積計算單位成本配套設(shè)施費(fèi)按可售面積在各期分?jǐn)?.2.4“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”在不同項(xiàng)目之間的分?jǐn)偅盒姓芾碣M(fèi)按各項(xiàng)目（區(qū)）季度末在建可售面積平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)偅毁Y本化利息按各項(xiàng)目（區(qū)）當(dāng)期凈資金占用加權(quán)平均數(shù)的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.3案例：××××項(xiàng)目跨期成本分?jǐn)傇瓌t說明土地獲得價款政府地價、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：為全期收益，按占地面積在各期分?jǐn)?。本期各產(chǎn)品也按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘查設(shè)計費(fèi)、三通一平費(fèi)：按受益原則計入各期，如屬各期受益的合同按可售面積分?jǐn)偂@林環(huán)境工程費(fèi)：入口形象改造工程：為全期受益，按可售面積在各期進(jìn)行分?jǐn)偅蝗肟趶V場工程：為全期受益，按可售面積在各期進(jìn)行分?jǐn)?；風(fēng)景大道工程：為全期受益，