REITs投資手冊（一）：海外REITs篇

正文目錄

1.REITs——不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金...........................................................5

1.L什么是REITs?............................................................................................................................5

12REITs有何優(yōu)勢？...................................................................8

2.海外REITs投資表現(xiàn)怎么樣？............................................................9

2.LREITs可比基準(zhǔn)是FTSE地產(chǎn)系列指數(shù)................................................9

2.2.疫情前：高收益/低回撤，5年累計(jì)收益高達(dá)36.8%..................................................................9

23疫情后：受沖擊大于股指，近5年累計(jì)收益跌至2.1%............................................................10

2.4.REITs:價(jià)格“暴跌”，配置價(jià)值凸顯.................................................11

3?美國、中國香港、新加坡REITs有何異同？................................................12

3.1.美國市場——權(quán)益型REITs占主導(dǎo)，底層物業(yè)種類多樣...............................12

3.2.亞洲市場——REITs發(fā)展新藍(lán)海，綜合型物業(yè)成主流.................................13

4.海外REITs案例........................................................................16

4.1.凱德商用中國信托——標(biāo)準(zhǔn)REITs交易架構(gòu)..........................................16

4.2.越秀REITs——“前171號文時(shí)代“海外上市模式......................................17

5.風(fēng)險(xiǎn)提示：.............................................................................18

靖仔細(xì)閱讀在本報(bào)告尾部的重要法律聲明

圖表目錄

圖1：美國各類REITs產(chǎn)品數(shù)量（單位：只）..................................................................6

圖2:美國各類REITs產(chǎn)品市值（單位：億美元）.............................................................6

圖3:美國公募（上市/非上市）REITs、私募REITs占比（單位：個(gè)）..........................................6

圖4:公司型REITs基本交易架構(gòu)............................................................................7

圖5:契約型REITs基本交易架構(gòu)............................................................................7

圖6:UPREITs中物業(yè)資產(chǎn)由同一LP企業(yè)控制...............................................................8

圖7:DOWNREITs中物業(yè)資產(chǎn)由不同LP企業(yè)控制...........................................................8

圖8：FTSE美國REITs與股市、債市近三年回報(bào)對比（單位：%）.............................................9

圖9:疫情前FTSE全球REITs指數(shù)累計(jì)回報(bào).................................................................10

圖10:疫情后FTSE全球REITs指數(shù)累計(jì)回報(bào)................................................................10

圖11：疫情后全球REITs、FTSE以及非REITs情況對比（單位：%）.......................................10

圖12:發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單位：%）.........................................................11

圖13:歐洲發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單位：%）.....................................................11

圖14:北美發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單位：%）.....................................................11

圖15:亞洲發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單位：%）.....................................................11

圖16:197L2019年美國各類型REITs回報(bào)歷史數(shù)據(jù)（以1971年為基準(zhǔn)年：1971年所有指數(shù)為100）...........12

圖17:FTSE美國全權(quán)益型REITs各種類份額................................................................13

圖18:REITs各種類份額（單位：%）...................................................................13

國19:亞洲REITs市場各國市值份額（單位：%）...........................................................13

國20:亞洲各國發(fā)行REITs數(shù)量（單位：個(gè)）................................................................13

圖21：亞洲REITs市場物業(yè)類型（單位：%）................................................................14

圖22:港交所REITs....................................................................................14

國23:港交所REITs市值與股利收益率情況（單位：十億港幣，%）..........................................14

圖24:新交所REITs中21%投資我國物業(yè)（單位：%）......................................................15

圖25:新交所REITs中9個(gè)投資我國物業(yè)（單位：個(gè)）.......................................................15

國26:新交所REITs分紅收益率情況一覽（單位：%）.......................................................15

圖27：CRCT基本交易架構(gòu)..................................................................................17

圖28:越秀REITs基本交易架構(gòu).............................................................................18

表1:權(quán)益型、抵押型、混合型REITs對比...................................................................5

表2:美國可交易REITs與不可交易型REITs對比............................................................6

表3:傘型結(jié)構(gòu)與非傘型結(jié)構(gòu)的對比分析......................................................................7

表4:FTSE全球REITs歷史表現(xiàn)（單位：%）...............................................................10

表5:美國、新加坡、中國香港REITs設(shè)立相關(guān)規(guī)定.........................................................15

表6：CRCT項(xiàng)目基本信息..................................................................................16

表7：171號文主要內(nèi)容....................................................................................17

1.REITs——不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

LL什么是REITs?

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（英文全稱"RealEstateInvestmentTrusts”，以下簡稱

“REITs"）是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，是一種信托基金，通過發(fā)行收益憑證匯

集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收

益，按比例分配給投資者。REITs在上世紀(jì)五十年代起源于美國，1960年美國國會正

式頒布《美國1960年國內(nèi)稅法典》，進(jìn)而確立REITs的法律地位。經(jīng)過多年不斷改

善，全球REITs市場已日趨成熟，做至2020年4月，F(xiàn)TSEREITs全球指數(shù)凈市值已

達(dá)約1.04萬億美元，受新乳疫情的影響，較2020年初下降約25%。

上述FTSEREITs全球凈市值僅包含各國家和地區(qū)部分有代表性的REITs,其中

美國219只REITs中被納入122只，納入凈市值0.70萬億美元，納入的美國REITs凈

市值占全美REITs凈市值比例約為64.3%。假設(shè)其他地區(qū)納入比例也接近60%-70%,

倒推可得全球REITs凈市值約為1.49173萬億美元。

從投資形式來看，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REITs模式下，權(quán)益

受益人擁有或管理辦公樓、購物中心和公寓建筑等妝益性房產(chǎn)，并出租給承租人，投

資者的收益來自租金收益及股利分紅。抵押型REITs通過購買或發(fā)起抵押信貸或抵押

貸款證豢為收益性房地產(chǎn)提供融資,并從這些投資中獲利。抵押型REITs能夠幫助房

地產(chǎn)市場提供必要的流動(dòng)性，主要投資住宅抵押信貸和商業(yè)抵押信貸，以及住宅抵押

貸款證券（RMBS）和商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）o而混合型REITs是將權(quán)益

型和抵押型REITs相結(jié)合，擁有部分產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也進(jìn)行抵押貸款。根據(jù)美國房地產(chǎn)投

資信托聯(lián)合會（以下簡稱“Nareit"）數(shù)據(jù)顯示，由于受到新冠病毒疫情影響，REITs

的市值有所下降。截至2020年3月底，F(xiàn)TSE美國REITs凈市值為0.99萬億美元，

權(quán)益型市值為0?95萬億元，權(quán)益型REITs市值占比95.96%。

表1:權(quán)益型、抵押型、混合型REITs對比

分類標(biāo)準(zhǔn).投資冊式權(quán)益型抵押型混合型

直接或間接向不動(dòng)產(chǎn)所

有者或開發(fā)商提供融資

投資活動(dòng)直接控制收益性不動(dòng)產(chǎn)前兩者皆有

渠道（抵押信貸/抵押型

貸款支持證券）

是否轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)是否是

波動(dòng)性

較低較高中性

（不副除經(jīng)濟(jì)因素）

租金收人/不動(dòng)產(chǎn)增值/股

收益來源利息前兩者皆有

利分紅

比重較低（低于

市值占比比重較高（95.96%）比重較低（低于10%）

10%）

美國為代表的發(fā)達(dá)國家

其他存征通常將收入的90%以上--

作為股利分紅

資料來源：研究所整理

圖1：美國各類REITs產(chǎn)品數(shù)量（單位：只）

科禾源：Nareit,研九M科禾次：Nareit,初九即

從資金募集與流通方式來看，REITs可分為私募和公募。公募REITs以公開發(fā)行

的方式向公眾募集資金，需經(jīng)證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)注冊及審批，依照是否在股票交易所上市

又進(jìn)一步分為公募上市（可交易）和公募非上市（不可交易）兩種。而私募REITs則

是以非公開方式向特定投資者募集資金，通常不上市交易，也不需要在證監(jiān)會注冊。

Nareits官網(wǎng)REITs統(tǒng)計(jì)顯示目前美國公募上市、公募非上市、私募REITs公司數(shù)目分

別為191/32/19家，占比分別為78.9%/13.2%/7.9%,其中公募上市REITs公司占據(jù)主

導(dǎo)地位。

表2:美國可交易REITs與不可交易型REITs對比

類別可交易型REITs非交易型REITs（公募非上市、私募）

上市狀態(tài)股份可以在交易所上市股份不能在交易所上市

局限性：一部分股份在外發(fā)行時(shí)，可能每年都有贖

二級市場可交易：更易于投資者買賣

回股份，但贖回申請的價(jià)格可能低于購買價(jià)或現(xiàn)價(jià)

前端承銷費(fèi)以折扣形式存在，可能是發(fā)售所得款項(xiàng)

可能達(dá)股分的15%,包括銷售補(bǔ)償和費(fèi)用（不超

前端費(fèi)用的7%或者更多。在公開市場購買股份的投資者支

過10%）,以及其他發(fā)售和管理成本

付傭金費(fèi)用

根據(jù)REITs股份交易時(shí)的價(jià)格，投資者能夠獲取投資者能夠在一段時(shí)期內(nèi)獲取分紅收益。清算時(shí)資

回報(bào)來源

資本增值，同時(shí)REITs也可能支付分紅給股東本回報(bào)可能多于或少于初始投資（依據(jù)資產(chǎn)價(jià)值）

資料來源：美國金融監(jiān)管局，研■究所

圖3:美國公募（上市/非上市）REITs、私募REITs占比（單位：個(gè)）

資料耒源：Nareit,研究所祭理

從組織形式和參與方式來看，可以分為信托型和公司型REITs。信托型REITs也

叫契約型REITs,主要形式是依信托契約發(fā)行受益憑證，并以募集資金投資相應(yīng)物業(yè),

通常有信托公司（受托人）、托管人、投資者（信托人）等參與者，三方權(quán)利及義務(wù)

均由契約確定。公司型REITs是依《公司法》成立,并作為主體發(fā)行股份募集資金，

依照法律和公司章程投資物業(yè)。美國REITs主要為公司型，而亞洲市場更多的是信托

型。

圖4:公司型REITs基本交易架構(gòu)

原始權(quán)△人黃才入及證券市場

改必分配

資料來源：中債資信，斫究所

圖5:契約型REITs基本交易架構(gòu)

收露分派

管理人REITs信托/基金托管,普托管機(jī)構(gòu)

管理?■分

托管費(fèi)用

控股收卡分乜

房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)

W/4U4

物北管原費(fèi)

物業(yè)管理人物業(yè)資產(chǎn)

第及務(wù)

資料來源：中債資信，研究所

上世紀(jì)90年代，美國REITs進(jìn)入新紀(jì)元，發(fā)行規(guī)模加速擴(kuò)張，交易架構(gòu)更加靈

活，其中傘型結(jié)構(gòu)成為近30年來最主流的REITs結(jié)構(gòu)。與傳統(tǒng)公司型REITs相比，

傘型結(jié)構(gòu)增設(shè)合伙企業(yè)，具有遞延納稅，資產(chǎn)擴(kuò)充靈活等新優(yōu)勢?；谄洳煌馁Y產(chǎn)

控制情況，傘型結(jié)構(gòu)又可以分為UPREITs和DOWNREITs,UPREITs中物業(yè)資產(chǎn)由同

一LP企業(yè)控制運(yùn)營，而DOWNREH'S中不同物業(yè)資產(chǎn)分別由不同LP企業(yè)控制運(yùn)營。

表3:傘型結(jié)構(gòu)與非傘型結(jié)構(gòu)的對比分析

類別傘型非傘型

資產(chǎn)轉(zhuǎn)移成立有限合伙企業(yè)，以物業(yè)資產(chǎn)出資物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給REITs時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)

移移給合伙企業(yè)成為LP:REITs進(jìn)行轉(zhuǎn)移

IPO募集資金并換取份頷成為GP,達(dá)

成推遲資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的目的

稅收發(fā)生OP出售換取REITs份額時(shí)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移資產(chǎn)時(shí)需激納資本所得稅

才真實(shí)發(fā)生，數(shù)納資本所得稅

物業(yè)頁廣資r機(jī)鐵獷雄才目可滅擊貢廣發(fā)切不吸滅咕

資料來源：美國金融監(jiān)管局，研究所

圖6:UPREITs中物業(yè)資產(chǎn)由同一LP企業(yè)控制_______圖7:DPWNREITs中物業(yè)資產(chǎn)由不同LP企業(yè)控制

資料來源：中債資信，研究所資料來源：中債資信，研究所

L2.REITS有何優(yōu)勢？

REITs同時(shí)擁有金融屬性和不動(dòng)產(chǎn)屬性。（1）金融屬性：REITs是一種金融投

資產(chǎn)品，可將不動(dòng)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化，并可融入并購、融資等資本運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)

張；（2）不動(dòng)產(chǎn)屬性：REITs能夠投資且運(yùn)營不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，包括定期收益性不動(dòng)產(chǎn)以

及土地和在建工程舒。

REITs具備五大優(yōu)勢，已經(jīng)成為全球大類資產(chǎn)配置的重要選擇：

1）流動(dòng)性強(qiáng)：REITs證券化的形式能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)資產(chǎn)分割成較小的份額，實(shí)現(xiàn)了

不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性的增強(qiáng)，同時(shí)對于投資者來說，也得到了能夠投資地產(chǎn)的機(jī)會，更重要

的是投資者持有的股權(quán)能夠上市交易并轉(zhuǎn)讓，其流動(dòng)性及變現(xiàn)性強(qiáng)；

2）相關(guān)性低：REITs與債券和股票相關(guān)性較低（近25年FTSE全球REITs與標(biāo)

普500的相關(guān)系數(shù)為0.57,與巴克萊綜合債券指數(shù)相關(guān)系數(shù)0.29）,又能投資實(shí)物、

有形資產(chǎn)，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整受益；

3）透明度高：REITs通常參與經(jīng)營，因而公司治理與股東利益保持一致，且

REITs大都上市交易，審計(jì)報(bào)告定期跟進(jìn)，相關(guān)規(guī)定也相對透明：

4）分紅收益：不僅能夠獲取定期租金收入，通常投資者還能夠獲得90%以上的

應(yīng)稅收益作為分紅收益；

5）市場表現(xiàn)良好（疫情前）：市場表現(xiàn)良好，通常能夠優(yōu)于股市和債市，在過

去三年內(nèi)，REITs表現(xiàn)為三年累積回報(bào)高于羅素2000指數(shù)6.14個(gè)百分點(diǎn)，高于十年

期美國國債21.94個(gè)百分點(diǎn)。

圖8:FTSE美國REITs與股市、債市近三年回報(bào)對比(單位：%)

,三:皿推

資料來源：Nareit,研究所整理

2.海外R曰Ts投資表現(xiàn)怎么樣？

2.1.REITs可比基準(zhǔn)是FTSE地產(chǎn)系列指數(shù)

REITs的可比基準(zhǔn)是富時(shí)全球房地產(chǎn)系列指數(shù)(FTSEEPRA/NAREITGlobal

RealEstateIndexSeries),是全球最主要的房地產(chǎn)投資指數(shù)，由富時(shí)集團(tuán)、全美不

動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會Nareits,以及歐洲公共房地產(chǎn)協(xié)會EPRA共同支持。當(dāng)前該指數(shù)覆蓋國

家及地區(qū)有49個(gè)，主要有以下幾種分類：

(1)全球REITs指數(shù)和非REITs指數(shù)，非REITs包括除REITs以外的房企資產(chǎn)。

其中全球REITs指數(shù)凈市值1.04萬億美元，全球非REITs凈市值0.4萬億美元。

(2)按區(qū)域,劃分，可分為亞太、歐洲、美洲市場指數(shù)，凈市值分別為0.46萬億、

0.21萬彳乙和0.73萬彳乙。

(3)亦可分為發(fā)達(dá)國家市場指數(shù)及新興市場指數(shù)，其中發(fā)達(dá)國家市場指數(shù)凈市

值1.28萬億美元，新興市場指數(shù)凈市值0.16萬億美元；發(fā)達(dá)國家4場指數(shù)還可進(jìn)一步

分為發(fā)達(dá)國家REITs指數(shù)與發(fā)達(dá)國家非REITs指數(shù)，其中發(fā)達(dá)國家市場指數(shù)還可細(xì)分

為歐洲、美洲以及亞洲發(fā)達(dá)國家REITs指數(shù)和非REITs指數(shù)。

2.2.疫情前：高收益/低回撤，5年累計(jì)收益高達(dá)36.8%

回顧FTSE全球REITs指數(shù)在2019年的表現(xiàn)，2019年的年收益率高達(dá)24.4%,達(dá)

到近十年的新高，從2019年12月的數(shù)據(jù)來看，凈市值1.39萬億美元，5年年化波動(dòng)

率僅11.6%,表現(xiàn)穩(wěn)健；另外，2015年底至2019年底的五年累計(jì)收益率高達(dá)36.8%,

疫情爆發(fā)前，REITs市場表現(xiàn)穩(wěn)定，收益良好。

圖9:疫情前FTSE全球REITs指數(shù)累計(jì)回報(bào)

Dec-2014Dec-2015Dec-2016Dec-2017Dec-2018Dec-2019

Data.atnor*?nd

------------FTSEEPRANVMGobMREITs

資料來源：FTSE,研究所整理，截至2019年12月31日

2.3.疫情后：受沖擊大于股指，近5年累計(jì)收益跌至2.1%

截至2020年4月30日，F(xiàn)TSE全球REITs指數(shù)（簡稱“全球REITs"）5年累

計(jì)回報(bào)率跌至2.1%（以2015年4月為基數(shù)），近五年年化（復(fù)合）收益率跌至0.4%,

年化波動(dòng)率17.7%：凈市值總頷1.04萬億美元，較2019年年末縮水25%。總體來看,

自2020年以來，新冠疫情的沖擊使得FTSE全球REITs指數(shù)五年累計(jì)回報(bào)暴跌約36%。

圖11:疫情后全球REITs、FTSE以及非REITs情況對

圖10:疫情后FTSE全球REITs指數(shù)累計(jì)回報(bào)比（單位：％）

（USD）

Apr-2015Apr-2016Apr-2017Apr-2018川如9Apr-202

-----nSEEPRAteMGkJMREITs

資料來源：FTSE,研究所，注：截至2020年4月30日資料來源：FTSE,研究所，注：截至2020年4月30日

表4:FTSE全球REITs歷史表現(xiàn)（單位：%）

BtS累計(jì)回報(bào)（%）回報(bào)率（年化％）波動(dòng)率（年化％）

3年-5.9-224.8

1J年2.10.417.7

資料耒源：FTSE,研究所整理，注：截至2020年4月30日

與富時(shí)全球股票指數(shù)（簡稱“全球FTSE股指"）相比，在疫情爆發(fā)后，全球

REITs市場表現(xiàn)弱于全球股票市場。具體來看，五年累計(jì)回報(bào)率中，全球FTSE股指

為27%,而全球REITs僅為2.1%;五年年均復(fù)合收益率中，全球FTSE股指為4.9%,

全球REITs僅有0.4%;年化波動(dòng)率中，全球REITs為24.8%,高于全球FTSE股指的

I7.7%o

與FTSE全球非REITs指數(shù)（簡稱“全球非REITs”）相比，疫情對REITs市

場的影響也更為嚴(yán)重。具體來看，五年累計(jì)回報(bào)率中全球非REITs為6.5%,五年年

均復(fù)合收益率中全球非REITs為1.3%,非REITs年化波動(dòng)率為17.3%,總體情況仍略

好于REITs市場。

進(jìn)一步，從發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs指數(shù)來比較，發(fā)達(dá)國家在本次疫情中

REITs指數(shù)的表現(xiàn)總體略好于發(fā)達(dá)國家非REITs,但歐洲發(fā)達(dá)國家REITs指數(shù)表現(xiàn)顯

著筋于該地區(qū)發(fā)達(dá)國家的非REITs,其五年累計(jì)回報(bào)率為-26.5%,遠(yuǎn)低于非REITs的

43.2%,五年年均復(fù)合收益率為69%,波動(dòng)率為21.5%,說明歐洲發(fā)達(dá)國家的REITs

受到疫情影響尤其嚴(yán)重。

由于受到新鋁病毒疫情的影響，全球投資者都面臨較大的資金壓力，REITs基本

面受到了嚴(yán)重的打擊。本輪暴跌中全球REITs的跌幅明顯大于全球股票市場，主要

是由于各國防疫政策的實(shí)施對REITs的幾大主要板塊的沖擊明顯大于般票市場，主

要包括酒店、餐飲、辦公以及零售等行業(yè)，這些受影響的板塊約占REITs總投資的

三分之一。

圖12:發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單位：％）圖13:歐洲發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單位：％）

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資料來源：FTSE,""研究所資料來源：FTSE,研究所

圖14:北美發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單

位：%）圖15:亞洲發(fā)達(dá)國家REITs與非REITs對比（單位：％）

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資料來源：FTSE,研究所資料來源：FTSE,研究所

24REITS：價(jià)格“暴跌”，配置價(jià)值凸顯

綜上來看，在疫情爆發(fā)前，REITs市場表現(xiàn)穩(wěn)健，收益良好，具有高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)

的特征。當(dāng)前，新冠病毒的蔓延導(dǎo)致其所投資的酒店、餐飲、辦公、零售等板塊受到

較大沖擊，收益率大幅下降，部分市場年化收益率甚至為負(fù)，市場波動(dòng)率大于股票市

場。在各國紛紛降低利率以應(yīng)對疫情對經(jīng)濟(jì)沖擊之時(shí)，低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的REITs資產(chǎn)具

有一定的配置價(jià)值。預(yù)計(jì)疫情過后，隨著相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，REITs走勢也會出現(xiàn)

反彈。另外，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期推出新的REITs對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也有積極作用，是應(yīng)對疫情、

保重經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的助推劑。

3.美國、中國香港、新加坡REITs有何異同？

3.1,美國市場——權(quán)益型REITs占主導(dǎo)，底層物業(yè)種類多樣

作為全球最為成熟的REITs市場，截至2020年3月31日，F(xiàn)TSE美國REITs凈

市值達(dá)0.99萬億美元（包括219個(gè)REITs）,其中全權(quán)益型REITs市值達(dá)0.95萬億

美元，186個(gè)REITs可在紐交所交易，交易市值達(dá)8641億美元。

1）從FTSE美國REITs統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2019年總回報(bào)率為28.07%,價(jià)格貢獻(xiàn)回

報(bào)為22.95%,股利回報(bào)為4.06%。

2）權(quán)益類REITs累計(jì)回報(bào)率高于抵押型及混合型REITso

3）2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)REITs市場隨之受挫，其后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期，又分享了經(jīng)濟(jì)上

行帶來的回報(bào)反彈。

圖16:197L2019年美國各類型REITs回報(bào)歷史數(shù)據(jù)（以1971年為基準(zhǔn)年：1971

年所有指數(shù)為100）

資料來源：FTSE,研究所整理

美國REITs投資范圍廣泛，包括辦公、住宅、醫(yī)療、住宿、工業(yè)、零售、倉庫、

林地、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、以及多樣化種類物業(yè)和特定物業(yè)等。截至2020年3月

31日，美國全權(quán)益型REITs（占總投資的96%）中基礎(chǔ)設(shè)施類比重最大，達(dá)19.83%,

主要投資于交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、能源、水資源等。

S17:FTSE美國全權(quán)益型REITs各種類份額國18:REITs各種類份額（單位：%）

SectorHo.ofConsEquityMcap($)Wgt%

hdustrial13105.9939651426

Office1874,205.8939.99

Retal3285,836.5?011.55

ShoppingCenters1830,004.9274.04

Re?onaiM3nB621,0842042.84

FreeStandog834,747.4494.68

Resdentei21141.351.39319.02

Apartments1599.S01.32613.43

ManufacturedHomes322,4802403.02

SroteFamiyHomes319,069.8272.57

Dr/ersX1637,996.0705.11

lodgmg/Resocts1521,931.812295

HeathCart1778,102.16010.51

SelfStorage558,383.7437.86

Timber418,153.009244

hfrastrucUre5188,271.4672533

DataCente-s5104,430.93714.05

Speciaty11M921.8114.70

資料來源：Narcit,研究所資料來源：Narcit,研究所

3.2,亞洲市場——REITs發(fā)展新藍(lán)海，綜合型物業(yè)成主流

直到21世紀(jì)初期，亞洲REITs市場才真正發(fā)展起來，其中最早頒布法規(guī)并實(shí)現(xiàn)

REITs發(fā)行的國家和地區(qū)有新加坡、日本、韓國、馬來西亞、中國臺灣、中國香港。

根據(jù)《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》，截至2019年底，亞洲活躍

REITs共有178只，總市值達(dá)2924億美元，僅約為美國市場規(guī)模30%,仍有巨大發(fā)展

空間。亞洲REITs市場集中度較高，日本、新加坡及中國杳港的REITs總市值占全亞

洲比例高達(dá)93%。

圖20:亞洲各國發(fā)行REITs數(shù)量（單位：個(gè)）

資料來源：《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金研究》，研完所資料來源：《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金研究》，研究所

亞洲REITs市場主要物業(yè)類型包括酒店、寫字樓、零售、公寓、工業(yè)/物流、醫(yī)

療、以及綜合。不同于美國，亞洲