福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告

云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告(送審稿)福貢縣國土資源局昆明麥普房產(chǎn)土地評估咨詢有限公司第一部分農(nóng)用地定級估價工作基本概況 1 1 2、意義 (二)農(nóng)用地定級估價工作任務(wù)及其來源 2(三)農(nóng)用地定級估價工作依據(jù) 2 2 2 2 3 4 4 54、從福貢縣農(nóng)業(yè)局獲取的數(shù)據(jù) 5 5 5(二)經(jīng)濟概況 7 9 9(二)農(nóng)用地估價結(jié)果摘要 9第二部分福貢縣農(nóng)用地定級技術(shù)報告 一、農(nóng)用地定級基本情況 (一)定級理論及原則 1、定級理論 2、定級原則 (二)定級技術(shù)方法 1、定級的三種技術(shù)方法 2、技術(shù)方法各自的特點 3、福貢縣定級技術(shù)方法的確定 (三)定級技術(shù)程序 (四)定級基礎(chǔ)圖件的制作與確定 二、農(nóng)用地定級過程 (一)定級資料的整理 (二)編制外業(yè)調(diào)查工作底圖 (三)外業(yè)補充調(diào)查 1、外業(yè)補充調(diào)查的內(nèi)容 2、外業(yè)補充調(diào)查的方法 3、外業(yè)補充調(diào)查的結(jié)果 (四)確定定級因素及權(quán)重 1、定級因素的概念及確定定級因素的原則 2、確定定級因素 3、確定定級因素權(quán)重 (五)計算因素分值并編制因素分值圖 1、計算因素分值 (1)土壤有機質(zhì)含量分值的計算 (2)有效土層厚度分值的計算 21(3)表層土壤質(zhì)地分值的計算 22(4)土壤剖面構(gòu)型分值的計算 (5)土壤pH值分值的計算 (6)海拔條件分值的計算 24(7)地形坡度分值的計算 25(8)排水條件分值的計算 (9)灌溉保證率分值的計算 (10)路網(wǎng)密度分值計算 29(11)耕作距離作用分值的計算 (12)田塊大小作用分值計算 (13)田塊形狀作用分值計算 (14)利用方式作用分值計算 (15)人均耕地作用分值的計算 (17)道路通達度分值計算 2、定級因素分值圖的編制 (六)劃分定級單元及定級單元定級因素分值的計算 1、定級單元的劃分要求 392、確定劃分定級單元的方法 3、計算定級單元定級因素分值 (七)計算定級指數(shù)及初步劃分土地級別 401、計算定級指數(shù) 2、初步劃分土地級別 (八)檢驗初步劃分的級別及農(nóng)用地級別的確定 421、檢驗初步劃分的級別 2、農(nóng)用地級別的確定 三、農(nóng)用地定級成果的檢驗與比較分析 43(一)農(nóng)用地定級結(jié)果檢驗 (二)農(nóng)用地定級結(jié)果與土地利用效益比較分析 (三)農(nóng)用地定級結(jié)果與分等成果比較分析 46四、農(nóng)用地定級成果的整理 (二)定級結(jié)果分析及整理 1、農(nóng)用地級別的數(shù)量分布 48 493、農(nóng)用地級別的分布規(guī)律 51 (二)圖件成果及數(shù)據(jù)庫成果 第三部分福貢縣農(nóng)用地基準地價評估 (二)估價原則 (三)估價技術(shù)方法 (四)估價技術(shù)程序 二、農(nóng)用地估價過程 58(一)農(nóng)用地估價資料的收集和整理 58 (二)確定土地利用類型 (三)投入產(chǎn)出樣點資料的調(diào)查與整理 1、樣點資料調(diào)查要求 2、樣點資料調(diào)查內(nèi)容 59 4、樣點資料的可靠性 60(四)利用投入產(chǎn)出樣點資料測算樣點地價 V1、樣點地價測算的方法 602、樣點純收益的計算 3、福貢縣農(nóng)用地還原利率的確定 4、用收益還原法測算樣點地價 5、樣點地價檢驗 6、福貢縣農(nóng)用地樣點數(shù)量及分布狀況說明 (五)建立定級指數(shù)與定級單元地價關(guān)系模型 1、構(gòu)建模型基本思路 2、基本模型的設(shè)定選擇 3、福貢縣各地類地價模型 (六)計算各級別基準地價 (七)基準地價的校驗 1、各級別農(nóng)用地基準地價的方差分析 2、定級指數(shù)模型法與樣點地價平均法兩種計算方法的對比 74三、農(nóng)用地估價成果的整理 (一)面積及基準地價統(tǒng)計 (二)估價結(jié)果分析及整理 1、基準地價的分別狀況 2、基準地價的變化規(guī)律 (三)、基準地價與區(qū)片綜合地價、統(tǒng)一年產(chǎn)值補償標準的銜接 1、相關(guān)概念及意義 2、農(nóng)用地基準地價、征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價三者間的關(guān)系 3、福貢縣農(nóng)用地基準地價與征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的銜接 四、農(nóng)用地估價提交的成果 (二)圖件成果及數(shù)據(jù)庫成果 (三)數(shù)據(jù)表格成果 五、農(nóng)用地基準地價修正體系 (一)建立基準地價修正體系的目的和意義 (二)建立基準地價修正體系的總體思路 (三)選擇修正因素 (四)修正因素權(quán)重的確定 (五)計算各因素影響地價幅度 1、級別修正幅度值的計算 842、影響地價各因素修正幅度的確定 (六)編制宗地地價影響因素說明表 六、基準地價修正系數(shù)表及定級指數(shù)模型在農(nóng)用地宗地評估中的應(yīng)用 (一)基準地價修正法的步驟及方法 (二)采用基準地價修正法評估農(nóng)用地宗地實例 90(三)定級指數(shù)模型法的評估步驟及方法 (四)采用定級指數(shù)模型法評估農(nóng)用地宗地地價實例 92(五)確定宗地最終價格的方法 第四部分福貢縣農(nóng)用地圖件匯編及數(shù)據(jù)庫建設(shè) 94一、定級、估價圖件編繪 (一)圖形數(shù)據(jù)的基本情況 (二)全縣農(nóng)用地圖件編繪 1、定級圖件編匯 2、估價圖件編匯 二、定級估價數(shù)據(jù)庫的建立 1、農(nóng)用地定級估價信息的基本特征 2、數(shù)據(jù)分類與編碼 3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建立 4、農(nóng)用地定級數(shù)據(jù)庫內(nèi)容 第五部分福貢縣農(nóng)用地成果應(yīng)用建議 一、農(nóng)用地定級估價工作與其他相關(guān)工作的銜接情況及其需要說明的技術(shù)問題 二、農(nóng)用地利用中存在的主要問題分析 (一)農(nóng)用地總量和人均農(nóng)用地占有量減少 (二)農(nóng)用地質(zhì)量有所下降 (三)農(nóng)用地利用地區(qū)差異大 (五)農(nóng)用地后備資源不足 (六)勞動力轉(zhuǎn)移使得務(wù)農(nóng)勞動力缺乏 (七)農(nóng)用地利用結(jié)構(gòu)不盡合理 (八)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)困難 (九)農(nóng)用地有效管理能力還有待加強 (十)農(nóng)業(yè)實用技術(shù)推廣不夠，農(nóng)業(yè)科技貢獻率低 (十一)未建立健全農(nóng)用地的信息技術(shù)系統(tǒng) 三、農(nóng)用地定級估價成果應(yīng)用及建議 (一)在土地利用總體規(guī)劃中的應(yīng)用 (二)在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用 (三)在征地補償制度改革中的應(yīng)用 1、計算農(nóng)用地質(zhì)量價格 2、計算社會保障價格 附錄：福貢縣定級估價相關(guān)圖件及照片 (一)福貢縣各級別景觀照 (二)福貢縣農(nóng)用地定級估價相關(guān)圖件 1(一)農(nóng)用地定級估價的目的和意義(2)科學(xué)量化區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地質(zhì)量及其分布；(3)為土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)用地估價及其他有關(guān)土地管理工農(nóng)用地定級估價工作，是法律賦予國土資源管理部門的一項重要職責，也是國土資源管理改革的重要內(nèi)容。發(fā)達國家管理保護土地資源，已經(jīng)跨過了數(shù)量管護、質(zhì)量管護兩個階段，正向生態(tài)環(huán)境管護的更高層次發(fā)展，而我國耕地數(shù)量管農(nóng)用地定級估價是國土資源大調(diào)查的一項重要基礎(chǔ)工作。切實搞好農(nóng)用地分等定級與估價工作，全面掌握和科學(xué)量化農(nóng)用地的質(zhì)量和價值狀況，對實現(xiàn)土地資源管理由數(shù)量為主，向數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)相協(xié)調(diào)管理的轉(zhuǎn)變，推動農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民富裕，建設(shè)社會主義新農(nóng)村和資源節(jié)約型社會具有十分重要意義；是國家和地方實施征地制度改革、耕地占補平衡、糧食綜合能力核算、土地利用總體規(guī)劃修編和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)等項工作的重要依據(jù)；是優(yōu)化配置土地資源、促進土地資源集約合理利用的基礎(chǔ)性工程。開展農(nóng)用地分等定級將為規(guī)范土地市場行為和(二)農(nóng)用地定級估價工作任務(wù)及其來源根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和經(jīng)濟屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進行綜合、定量評定，并劃分級別。在農(nóng)用地定級資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)縣政府的需要，針對農(nóng)用地2不同級別或不同均值地域，按照不同土地利用類型，分別評估確定的某一估價期農(nóng)用地定級估價工作是國家統(tǒng)一安排的全國國土資源大調(diào)查的一個部分，福貢縣農(nóng)用地定級估價屬云南省農(nóng)用地定級的一部份，為搞好云南省的農(nóng)用地定級(三)農(nóng)用地定級估價工作依據(jù)(1)《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人民代表(2)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號);土資用[2009]385號)(9)新一輪國土資源大調(diào)查相關(guān)要求。(1)技術(shù)委托協(xié)議；(2)外業(yè)調(diào)查及資料收集的相關(guān)成果。3本次定級的工作范圍為福貢縣(以下簡稱福貢縣)全縣的轄區(qū)范圍，定級的對象為全縣范圍內(nèi)的耕地。根據(jù)福貢縣第二次土地調(diào)查面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全縣耕地總面積為11443.03公頃。定級對象總面積為11443.03公頃。全縣所轄共7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括：上帕鎮(zhèn)、鹿馬登鄉(xiāng)、匹河怒族鄉(xiāng)、架科底鄉(xiāng)、石月亮鄉(xiāng)、子里甲鄉(xiāng)、馬吉鄉(xiāng)。其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)定級對象的面積見下表1-1所示：表1-1福貢縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)定級對象面積表單位：公頃序號鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱耕地面積定級對象的總面積12鹿馬登鄉(xiāng)3匹河怒族鄉(xiāng)4架科底鄉(xiāng)5石月亮鄉(xiāng)6子里甲鄉(xiāng)7馬吉鄉(xiāng)總計圖1-1福貢縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)定級估價對象面積表4表1-2福貢縣農(nóng)用地定級對象表水田面積(公頃)占全縣定級對象面積百分比圖1-2福貢縣農(nóng)用地定級估價對象地類面積分布圖福貢縣農(nóng)用地定級估價工作所涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括：福貢縣新一輪土地利用現(xiàn)狀圖、福貢縣2009年土地面積統(tǒng)計臺帳數(shù)據(jù)、福貢縣農(nóng)用地分等數(shù)據(jù)、福貢縣2007年——2009年社會經(jīng)濟基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、及全縣交通、水利、農(nóng)業(yè)等部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等。數(shù)據(jù)的收集主要是在福貢縣國土資源局的協(xié)助下，請各相關(guān)部門提供。數(shù)據(jù)的來源與年份情況如下：1、從福貢縣國土資源局獲取的數(shù)據(jù)(1)福貢縣1:1萬土地利用現(xiàn)狀圖與數(shù)據(jù)庫(二調(diào)2010年3月數(shù)據(jù))(2)福貢縣土地面積統(tǒng)計臺帳(2)福貢縣土地面積統(tǒng)計臺帳(3)福貢縣農(nóng)用地分等總報告及農(nóng)用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯編(2007年)(4)福貢縣1:5萬農(nóng)用地分等圖件(2007年)(4)福貢縣1:5萬農(nóng)用地分等圖件(2007年)5(5)福貢縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值補償標準(2(5)福貢縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值補償標準(2009年)(1)2007年福貢縣統(tǒng)計年鑒(1)2007年福貢縣統(tǒng)計年鑒(2)2008年福貢縣統(tǒng)計年鑒(2)2008年福貢縣統(tǒng)計年鑒(3)2009年福貢縣統(tǒng)計年鑒(3)2009年福貢縣統(tǒng)計年鑒(3)2007年——2009年農(nóng)產(chǎn)品價格數(shù)據(jù)及投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)(3)2007年——2009年農(nóng)產(chǎn)品價格數(shù)據(jù)及投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)(1)《福貢縣交通志》(2007年)(1)《福貢縣交通志》(2007年)(2)福貢縣公路現(xiàn)狀與規(guī)劃圖(2007年)(2)福貢縣公路現(xiàn)狀與規(guī)劃圖(2007年)(1)《福貢縣土壤志》(1985年)(1)《福貢縣土壤志》(1985年)(2)福貢縣土壤圖(1985年)(2)福貢縣土壤圖(1985年)(1)《福貢縣縣志》(2003年)(1)《福貢縣縣志》(2003年)(一)自然概況福貢縣位于云南省西北部，怒江東岸。地處滇西北橫斷山脈中段碧羅雪山和高黎貢山之間的怒江峽谷。東與蘭坪縣和維西傈僳族自治縣交界，南與瀘水縣相連，西與緬甸接壤，北與貢山獨龍族怒族自治縣相鄰。邊境線長142.218公里。位于東經(jīng)98°41′～99°02′,北緯26°28′～27°32′之間。南北最大縱距112公里，東西最大橫距23公里。全縣總面積2756.44平方公里。全縣地勢北高南低，怒江由北向南縱貫全境，形成一個從北向南狹長的字型谷地?？h內(nèi)最高點在碧羅雪山的嘎拉拍山峰，海拔4379米，最低點在與瀘水縣交界處的怒江江面，海拔1010米，相對高差達3369米?？h城駐地上帕鎮(zhèn)海拔6福責縣國土資源局福責縣國土資源局NN昆明麥普房產(chǎn)土地評估咨詢有限公司制圖時間：2010年6月1980西安坐標系1985國家高程基準圖1-3福貢縣地形地貌圖72、氣候福貢縣氣候垂直變化顯著,從南到北有南、中、北亞熱帶和南溫帶等氣候類型。受印度洋季風(fēng)氣候和太平洋季風(fēng)氣候的雙重影響，形成了春季和夏秋間兩個雨季的獨特氣候環(huán)境。2004年，縣城年平均氣溫16.9℃,年均降雨量1443.3毫米，年日照1479.9小時，相對溫度84%,無霜期267天。全縣屬高山峽谷地貌，水能資源極為豐富。境內(nèi)河流有怒江和從碧羅雪山、高黎貢山山澗注入怒江的木古甲、施底、亞母、利沙底、木克吉，木加甲等30條天然河，水資源理論蘊藏量為48.6萬千瓦，可開發(fā)利用量有6.04萬千瓦。福貢的峽谷主體氣候環(huán)境為生物的生長繁衍提供了良好的條件。境內(nèi)各種有小熊貓、野牛、巖羊、滇金絲猴、小熊貓、獼猴、鹿、麂、飛鼠、水獺、黑熊、尾梢紅雉、灰角雉環(huán)頸雉等國家I級、Ⅱ級、Ⅲ級保護動物39種。藥用植物有黃連、天麻、茯苓、貝母、牛夕、羌活等170余種。目前已初步探明境內(nèi)礦物資源有錫、沙金、鉛鋅、鎢、鐵、水晶石、云母、綠柱石、電氣石、石棉、密玉、綠簾石、硅、大理石、石灰?guī)r等礦種，其中大理石資源儲量為24.3億立方米。(二)經(jīng)濟概況近年來，福貢縣緊緊圍繞“生態(tài)建設(shè)立縣”的發(fā)展思路，堅持走“生態(tài)建設(shè)基地建設(shè)項目以后，該縣迅速組織有關(guān)部門和人員就可供造林地塊、現(xiàn)有經(jīng)濟林等在全縣范圍內(nèi)展開調(diào)查統(tǒng)計。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，結(jié)合全縣發(fā)展規(guī)劃，縣委、縣政府提出要結(jié)合生態(tài)建設(shè)工程、興邊富民工程和扶貧開發(fā)工程，針對境內(nèi)的氣候和土壤特點，選擇核桃、漆樹、花椒等幾個適生性強、生態(tài)和經(jīng)濟效益好、管理要求相對較低、群眾容易接受的干果樹種，用三年時間完成10萬畝核桃、10萬8畝漆樹、10萬畝花椒共30萬畝林果基地建設(shè)的目標任務(wù)，并把任務(wù)分解到全縣六迅速啟動了育苗基地建設(shè)，目前已培育種苗150萬株。為了確保30萬畝林果基地建設(shè)的順利實施，該縣制定了包括領(lǐng)導(dǎo)措施、組織措施、政策措施、職責措施、科技措施、宣傳措施、獎懲措施等一系列工作措施。該縣還啟動了10萬畝油桐改良工程，多次請省內(nèi)外專家“集體會診”,積極尋求解決10萬畝油桐樹齡老化和特色優(yōu)勢作物促進農(nóng)業(yè)增效。福貢縣境內(nèi)80%以上的國土面積是高山峽谷，10萬畝耕地中90%的土地坡度在25度以上。特殊的地形地貌形成了高山峽谷、立體氣候環(huán)境，為多種生物的繁衍提供了良好的條件?？h委、縣政府結(jié)合資源優(yōu)勢，堅持“圍繞增收調(diào)結(jié)構(gòu)、突出特色闖市場、依靠科技增效益”的方針，在依靠科技、提高單產(chǎn)、增加產(chǎn)量的基礎(chǔ)上優(yōu)化種植業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展馬鈴薯、蕎麥、雞腳稗、油菜以及無公害蔬菜等特色優(yōu)勢作物，同時積極構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品的加生態(tài)產(chǎn)業(yè)初具雛形。近年來，福貢縣在優(yōu)化種植業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、加快生態(tài)建設(shè)的進程中，積極尋求生態(tài)建設(shè)產(chǎn)業(yè)化的有效途徑。通過政府引導(dǎo)、農(nóng)戶參與、招商引資等方式，逐步構(gòu)建起生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。目前，全縣完成生態(tài)經(jīng)濟園建設(shè)32202畝，其中，藥材園24413畝，茶園3500畝，果園4289畝；完成魔芋種植200畝，木豆種植800畝，草果育苗基地1個。同時，該縣正在加快建設(shè)1000畝魔芋基地和以黨參、黃連為主的50000畝藥材種植基地，全縣生態(tài)建設(shè)正逐步走福貢縣通過扎實抓好林果基地建設(shè)、發(fā)展特色優(yōu)勢作物、培植生態(tài)產(chǎn)業(yè)，生(三)人口概況根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：全縣總?cè)丝?8127人。全縣有傈僳族、怒族、白族、納西族等20個少數(shù)民族，點總?cè)丝诘?8.6%,其中傈僳族有68498人，占總?cè)丝诘?4.3%,怒族有17485人，占總?cè)丝诘?9%。有5.99萬群眾信仰基督教，9(一)農(nóng)用地定級結(jié)果摘要經(jīng)過對福貢縣農(nóng)用地定級單元指數(shù)的計算分析，根據(jù)全縣實際情況，農(nóng)用地級別劃分為4個級別，具體情況如下表：表1-3福貢縣農(nóng)用地定級結(jié)果表農(nóng)用地級別一級二級三級四級定級指數(shù)面積(公頃)(二)農(nóng)用地估價結(jié)果摘要通過對估價資料整理、分析、計算，應(yīng)用定級成果均測算各級別、各利用類型的基準地價。將基準地價計算結(jié)果進行顯著性F檢驗及T檢驗，并與實際情況相比較、驗證，最終確定福貢縣各級別各利用類型農(nóng)用地無限年期基準地價，如表1-4所示：級別面積所占比例萬元/hm2萬元/畝I水田上帕鎮(zhèn)、鹿馬登鄉(xiāng)、架科底鄉(xiāng)匹河怒族鄉(xiāng)、子里甲鄉(xiāng)石月亮鄉(xiāng)鹿馬登鄉(xiāng)、上帕鎮(zhèn)、架科底鄉(xiāng)子里甲鄉(xiāng)Ⅱ水田上帕鎮(zhèn)、石月亮鄉(xiāng)、架科底鄉(xiāng)匹河怒族鄉(xiāng)、鹿馬登鄉(xiāng)子里甲鄉(xiāng)、馬吉鄉(xiāng)上帕鎮(zhèn)、鹿馬登鄉(xiāng)、架科底鄉(xiāng)子里甲鄉(xiāng)、匹河怒族鄉(xiāng)石月亮鄉(xiāng)、馬吉鄉(xiāng)Ⅲ水田匹河怒族鄉(xiāng)、上帕鎮(zhèn)、馬吉鄉(xiāng)石月亮鄉(xiāng)、鹿馬登鄉(xiāng)子里甲鄉(xiāng)馬吉鄉(xiāng)、匹河怒族鄉(xiāng)、上帕鎮(zhèn)石月亮鄉(xiāng)、子里甲鄉(xiāng)架科底鄉(xiāng)、鹿馬登鄉(xiāng)石月亮鄉(xiāng)、馬吉鄉(xiāng)匹河怒族鄉(xiāng)、子里甲鄉(xiāng)上帕鎮(zhèn)、鹿馬登鄉(xiāng)、架科底鄉(xiāng)(一)定級理論及原則(1)土地肥力理論農(nóng)用地質(zhì)量評價的主要理論依據(jù)是土地肥力原理。肥力是土地的本質(zhì)屬性和質(zhì)量標志。影響農(nóng)業(yè)用地肥力的高低不僅有自然因素，而且有社會生產(chǎn)因素。自然肥力在一定程度上是一種潛在肥力，只有通過農(nóng)業(yè)技術(shù)對土地的作用才能發(fā)揮出來。發(fā)揮的程度取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。人工肥力是在自然肥力的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是人類在耕作、施肥、播種等對土地發(fā)生作用的過程中產(chǎn)生的。人工肥力合成了一個整體，顯示著土地的質(zhì)量，是農(nóng)用地質(zhì)量評估評價的客觀依據(jù)。有效肥力，即經(jīng)濟肥力。經(jīng)濟肥力是自然肥力和社會勞動生產(chǎn)的統(tǒng)一體，是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平的肥力。隨著社會生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，肥力也在不斷提高。經(jīng)濟肥力分絕對肥力與相對肥力兩種。絕對肥力表示一定生產(chǎn)條件下農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)出量。相對肥力表示質(zhì)量不同的土地等差肥力。農(nóng)用地質(zhì)量定級就是評價質(zhì)量(2)級差地租理論馬克思在分析資本主義級差地租時，認為耕種較優(yōu)土地所獲得的，歸于土地所有者占有的超額利潤，因其與土地級別相聯(lián)系，稱之為級差地租。級差地租產(chǎn)生的條件是自然條件，是形成超額利潤的自然基礎(chǔ)，是較高勞動生產(chǎn)率的自然基礎(chǔ)，即與土地的質(zhì)量等級有聯(lián)系，它產(chǎn)生的原因是土地的有限性所引起的土地的經(jīng)營壟斷，它的源泉是農(nóng)業(yè)勞動者所創(chuàng)造的超額剩余價值，這部分超額剩余價值轉(zhuǎn)入土地所有者手中便成為級差地租。社會主義制度下的級差地租是在工人階級和全民所有制的工業(yè)支援下，在集體或國有的土地上，由農(nóng)民或農(nóng)業(yè)工人的勞動創(chuàng)造的。所反映的社會關(guān)系一方面是集體所有制經(jīng)濟內(nèi)部相互獨立的生產(chǎn)單位之間的經(jīng)濟差別；另一方面，是集體所有制經(jīng)濟與全民所有制經(jīng)濟之間的等價交換關(guān)系。它反映著全民所有制和集體所有制以及不同單位之間根本利益一致的基礎(chǔ)上的經(jīng)濟差別。社會主義制度的中國農(nóng)村也存在絕對地租。在土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的前提下，不同所有制之間存在的不同形式的絕對地租。對于社會主義經(jīng)(3)土地質(zhì)量觀對農(nóng)用地而言，土地質(zhì)量差異在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中通常是以土地的物質(zhì)生產(chǎn)能力大小來衡量的，嚴格的講應(yīng)當是以對土地作了等量投入后土地產(chǎn)出的多少為衡量的土地質(zhì)量對農(nóng)用地定級具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。對土地質(zhì)量的認識是農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)和前提。農(nóng)用地定級是以土地質(zhì)量評定為內(nèi)容的，是對土地質(zhì)量相對優(yōu)劣程度的劃分。土地質(zhì)量的復(fù)雜性和綜合性，決定了農(nóng)用地定級的基本思路，即綜合(4)區(qū)位理論土地是重要的生產(chǎn)與生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，是區(qū)位實現(xiàn)的場所。在各類土地利用中，不同位置顯示出的差異性，及其在空間上的分布，形成了土地級差，等級差別和不同的使用價值、地租、地價，影響土地的用途和利用效果。應(yīng)考慮的區(qū)位(5)系統(tǒng)理論農(nóng)用地是由土壤、氣候、地質(zhì)地貌、水文、植被、微生物以及人類活動等構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)，是人類與自然界進行物質(zhì)、能量、信息交流的場所和載體。構(gòu)成農(nóng)用地的各要素的相互影響，相互聯(lián)系，共同形成一個有機整體，并且具有提供物質(zhì)產(chǎn)品的特定功能。土地要素對土地質(zhì)量的影響不是單方面的，是多方面的，綜合性的，也是復(fù)雜的。系統(tǒng)理論有助于理解和認識農(nóng)用地質(zhì)量的綜合性、復(fù)雜性以及農(nóng)用地質(zhì)量變化的規(guī)律，對農(nóng)用地定級具有方法論上的指導(dǎo)意義。農(nóng)用地定級就是將農(nóng)用地視為一個由氣候、土壤、地形、區(qū)位、經(jīng)濟、環(huán)境等因素構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)，每個定級單元可視為一個子系統(tǒng)，通過定級單元子系統(tǒng)的綜合比較2、定級原則(1)綜合分析原則農(nóng)用地質(zhì)量是各種自然因素、社會經(jīng)濟因素綜合作用的結(jié)果，農(nóng)用地定級應(yīng)(2)主導(dǎo)因素原則農(nóng)用地定級應(yīng)根據(jù)影響因素因子及其作用的差異，重點分析對農(nóng)用地質(zhì)量及(3)土地收益差異原則農(nóng)用地定級應(yīng)反映土地自然質(zhì)量條件、土地利用水平、社會經(jīng)濟水平的差異(4)定量分析與定性分析相結(jié)合原則農(nóng)用地定級應(yīng)把定性的、經(jīng)驗的分析進行量化，以定量計算為主。對現(xiàn)階段難以定量的自然因素、社會經(jīng)濟因素采用必要的定性分析，并將定性分析的結(jié)果(二)定級技術(shù)方法(1)因素法：通過對構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟因素的綜合分析，確定因素因子體系及影響權(quán)重，采用因素加權(quán)求和計算定級指數(shù)，確定農(nóng)用地級(2)修正法：在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，選擇區(qū)位條件、交通條件、耕作便利度等因素計算修正系數(shù)，對分等成果進行修正，采用加權(quán)修正法計算定級指(3)樣地法：是以選定的標準樣地為參照，建立定級因素記分規(guī)則，通過比(1)因素法：獨立性強，自成體系，受等別指數(shù)干擾小，易于操作，但與分等成果銜接性差，等、級體系性不強。適用于無分等成果或分等成果不完善，內(nèi)(2)修正法：與分等成果的銜接性好，但受等別指數(shù)的影響大，并且定級成果與分等成果的合理性密切相關(guān)。等、級體系性強。適用于已有分等成果，定級范圍較大，內(nèi)部情況相對復(fù)雜，強調(diào)與等別和估價成果相銜接的縣級區(qū)域，受分(3)樣地法：不易于操作，根據(jù)試點縣的經(jīng)驗測算結(jié)果合理性不強。根據(jù)各方法的特點結(jié)合福貢縣的實際情況，作出了如下分析，具體情況見下表2-1福貢縣農(nóng)用地分等與定級基本情況對照表的項目的基本情況農(nóng)用地定級的基本情況對比分析的結(jié)果工作對象水田和旱地水田和旱地園地無分等成果無法通過修正分等成果工作底圖一調(diào)數(shù)據(jù)二調(diào)數(shù)據(jù)工作底圖的比例尺的差異以致無法精準的獲取等指數(shù)，故不綜上所述，本次福貢縣農(nóng)用地定級工作采用因素法作為定級的技術(shù)方法較合(三)定級技術(shù)程序圖2-1定級技術(shù)程序圖(四)定級基礎(chǔ)圖件的制作與確定結(jié)合福貢縣的實際情況，福貢縣定級工作的技術(shù)方法采用因素法測算定級指數(shù)確定農(nóng)用地級別，福貢縣農(nóng)用地定級工作單元劃分的方法主要采用地塊法，即直接(一)定級資料的整理(二)編制外業(yè)調(diào)查工作底圖農(nóng)用地定級工作單元劃分的方法主要采用地塊法，即直接將第二次土地調(diào)查圖件根據(jù)定級對象對現(xiàn)狀圖上的圖斑進行刪減，工作底圖上的圖斑僅保留定級對(三)外業(yè)補充調(diào)查(1)收集當?shù)剞r(nóng)民或熟悉情況的農(nóng)技人員對農(nóng)用地質(zhì)量的經(jīng)驗評價結(jié)果，用(2)對現(xiàn)勢性較差的資料進行校核修正。(3)重點調(diào)查最近3年的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量、價格、成本等經(jīng)濟因素。(4)對農(nóng)用地質(zhì)量有影響的自然因素，如土壤的基本屬性等；對農(nóng)用地質(zhì)量有影響的現(xiàn)狀區(qū)位條件，如城鎮(zhèn)中心影響度、交通通達度等；及對農(nóng)用地質(zhì)量有(5)近幾年的農(nóng)用地市場交易資料，如：征地價格及租地價格等。由福貢縣國土資源局安排各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管所人員及2名熟悉土壤和農(nóng)經(jīng)統(tǒng)計業(yè)務(wù)(1)我公司組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管所人員及農(nóng)科技術(shù)人員進行外業(yè)調(diào)查的培訓(xùn)，給他性的定級單元進行實地考察，以詢問的方式調(diào)查農(nóng)用地近3年的投入產(chǎn)出情況，(3)外業(yè)調(diào)查人員以行政村為單位，對影響該村土地質(zhì)量的自然因素、經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施狀況和區(qū)位狀況等情況通過現(xiàn)場勘察及詢問的方式進行了解并填寫相應(yīng)(4)對從相關(guān)部門無法獲取的資料及現(xiàn)勢性差的資料通過現(xiàn)場勘察的方式獲(1)各行政村樣點定級單元近3年的投入--產(chǎn)出調(diào)查表；(2)農(nóng)用地市場交易資料，如近幾年的征地價格和租地價格等；(四)確定定級因素及權(quán)重定級因素指對農(nóng)用地質(zhì)量差異有顯著影響的自然因素、區(qū)位因素和社會經(jīng)濟(1)主導(dǎo)原則：選取本地區(qū)對級別影響起主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素對(2)差異原則：定級因素對不同區(qū)域的影響應(yīng)有較大差異，因素因子指標值(3)相對穩(wěn)定性原則：所選取的因素應(yīng)有相對穩(wěn)定性，避免選取易變因素。(4)可行性原則：農(nóng)用地定級工作的深度應(yīng)與當?shù)噩F(xiàn)有資料和技術(shù)水平相協(xié)遵照以上原則，根據(jù)福貢縣農(nóng)用地的實際情況，結(jié)合《農(nóng)用地定級規(guī)程》上推薦的農(nóng)用地定級備選因素，再與相關(guān)專家充分研究并結(jié)合特爾斐法測定的基礎(chǔ)上，最終確定了福貢縣農(nóng)用地定級因素因子，共選取了3個一級因素、7個二級因素，17個三級因子建立了福貢縣農(nóng)用地定級因素因子體系，具體見表2-2。表2-2福貢縣農(nóng)用地定級因素因子表一級因素二級因素自然因素有效土層厚度剖面構(gòu)型地形坡度灌溉保證率路網(wǎng)密度耕作距離田塊大小田塊形狀區(qū)位因素區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度交通條件農(nóng)用地定級因素權(quán)重的確定，主要有特爾斐法、層次分析法、主成分分析法云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告和回歸分析等多種方法。福貢縣農(nóng)用地定級因素權(quán)重的確定采用較為普遍的特爾斐法，它是以一種客觀的綜合多數(shù)專家經(jīng)驗與主觀判斷的技巧。具體操作步驟如第一步：選擇專家選擇長期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、土地資源、土地利用方面研究和管理的人員組成專家組，主要人員構(gòu)成為技術(shù)專家、管理專家、研究人員、情報專家和高層決策人員，組織專家組對因素因子進行權(quán)重打分。本次調(diào)查過程選取20位專家進行打分。第二步：專家征詢和輪間信息反饋向?qū)＜野l(fā)放權(quán)重征詢表，并說明本次農(nóng)用地定級的任務(wù)，內(nèi)容、各項定級因素的含義、打分原則及技術(shù)規(guī)定等要求，由各位專家進行獨立打分。在每輪征詢之后，需要進行數(shù)據(jù)處理，我們求出各定級因素所有專家打分的均值和標準差，用均值表示最可能的權(quán)重值，用標準差表示不同意見的離散程度，根據(jù)均值和標準差就可以了解總體意見的趨向和離散程度，再將結(jié)果反饋給專家，專家根據(jù)第一輪的均值和標準差修改自己的意見，從而使意見的分散程度越來越小。經(jīng)過兩輪打分之后，各因素權(quán)重標準差均達到限差范圍之內(nèi)，說明專家意見已基本一致。定級因素權(quán)重的均值和標準差的計算公式如下：E——權(quán)重賦分均值n——邀請專家人數(shù)第三步：權(quán)重的確定：根據(jù)第二輪打分的結(jié)果確定最終的定級因素權(quán)重，具體情況如表2-3所示：表2-3福貢縣農(nóng)用地定級因素權(quán)重表一級因素二級因素綜合權(quán)重自然因素有效土層厚度剖面構(gòu)型地形坡度灌溉保證率路網(wǎng)密度耕作距離田塊大小田塊形狀區(qū)位因素區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度交通條件(五)計算因素分值并編制因素分值圖根據(jù)各定級因素對農(nóng)用地質(zhì)量的影響方式不同，將其劃分為擴散型影響因素和非擴散型影響因素兩種，根據(jù)各定級因素指標值的表現(xiàn)形式不同，將其劃分為數(shù)值型和語言型兩種，根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》的要求，不同的因素采用不同的(1)土壤有機質(zhì)含量分值的計算土壤有機質(zhì)含量是影響農(nóng)用地肥力的重要因素，有機質(zhì)含量越高，土壤肥力越高，其土地質(zhì)量也越高，反之，則土地質(zhì)量越低。有機質(zhì)含量是農(nóng)用地自然質(zhì)1)指標值的獲取云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告福貢縣土壤圖進行掃描，把掃描后的影像添加到arcmap中進行影像配準糾正。在影像圖上找到18個均勻分布并有明顯標識的控制點，對照福貢縣農(nóng)用地二調(diào)數(shù)據(jù)獲取這些控制點的實際坐標并錄入，檢查這些控制點坐標的殘值及均方差，對控制點進行修改直到符合要求，增加完所有控制點后，對影像進行矯正，采用雙線性內(nèi)插法對影像進行重采樣，將處理好的影像進行矢量化，并參考《福貢縣土壤志》賦上屬性。再將福貢縣定級單元與矢量化后的土壤圖進行疊加分析，從而獲取福貢縣定級單元土壤條件的相關(guān)指標值。2)分值的計算利用上述獲取的指標采用最大最小值法計算土壤有機質(zhì)含量分值。f;——第i個圖斑土壤有機質(zhì)含量分值x?——第i個圖斑土壤有機質(zhì)含量Xmax——所有圖斑中土壤有機質(zhì)含量的最大值(4.6%)Xmin——所有圖斑中土壤有機質(zhì)含量的最小值(2.3%)根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗法確定。(2)有效土層厚度分值的計算土壤有效土層厚度是影響農(nóng)用地肥力的重要因素，土壤有效土層厚度越大，越有利于耕作，土壤肥力越高，其土地質(zhì)量也越高，反之，則土地質(zhì)量越低。有效土層厚度是農(nóng)用地自然質(zhì)量好壞的重要指標。1)指標值的獲取有效土層厚度指標值獲取的原理與方法可參照有機質(zhì)含量的方法。2)分值的計算根據(jù)獲取的有效土層厚度指標值采用最大最小值法計算土壤有效土層厚度分值。云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告f;——第i個圖斑土壤的有效土層厚度分值x?——第i個圖斑土壤的有效土層厚度Xmux——所有圖斑中土壤的有效土層厚度的最大值(72cm)Xmin——所有圖斑中土壤的有效土層厚度的最小值(25cm)根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗法確定。(3)表層土壤質(zhì)地分值的計算1)指標的獲取表層土壤質(zhì)地指標值獲取的原理與方法可參照有機質(zhì)含量的方法。2)分值的計算表層土壤質(zhì)地是農(nóng)用地自然質(zhì)量好壞的重要指標。表層土壤質(zhì)地的指標值是屬于語言型沒有具體的數(shù)值來表示，根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》,語言型的因素可選取與各均值區(qū)有較高相關(guān)程度的土地質(zhì)量指標，通過對該土地質(zhì)量指標的計算來求取不同表層土壤質(zhì)地的分值。但是，項目組通過多次商討，發(fā)現(xiàn)無論是農(nóng)用地的產(chǎn)量還是農(nóng)用地的經(jīng)營效益跟表層土壤質(zhì)地的相關(guān)程度都不是直接的高度相關(guān)，因為農(nóng)用地經(jīng)營效益或者產(chǎn)量的高低是自然、社會、區(qū)位等多種因素共同作用的結(jié)果，在一定程度上土地的產(chǎn)量或者經(jīng)營效益是土地綜合質(zhì)量的代表。如果選擇經(jīng)營效益或者產(chǎn)量作為表層土壤質(zhì)地的相關(guān)性指標，那么計算出來的分值并不能合理反映表層土壤質(zhì)地之間的差異，故根據(jù)定級規(guī)程的要求，對無指標值表示的因素因子，可根據(jù)定性的判斷按各區(qū)域的因素因子狀況賦予一定分值，分值體系采用(0,100)的半封閉區(qū)間?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》中根據(jù)不同類型的表層土壤質(zhì)地已對表層土壤質(zhì)地劃分了級別，參考規(guī)程中“云貴高原區(qū)土壤指標分級及其分值表”的賦分情況，再結(jié)合福貢縣的實際情況，福貢縣表層土壤質(zhì)地的賦分情況和“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表如表2-4所示：表2-4表層土壤質(zhì)地“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表級別1級3級(4)土壤剖面構(gòu)型分值的計算1)指標的獲取2)分值的計算土壤剖面構(gòu)型是農(nóng)用地自然質(zhì)量好壞的重要指標。土壤剖面構(gòu)型的指標值也分等規(guī)程》中根據(jù)不同類型的土壤剖面構(gòu)型已對土壤剖面構(gòu)型劃分了級別，參考規(guī)程中“云貴高原區(qū)土壤指標分級及其分值表”的賦分情況，再結(jié)合福貢縣的實表2-5土壤剖面構(gòu)型“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表級別剖面構(gòu)型1級2級3級4級5級砂粘砂、壤砂砂6級粘砂砂、通體砂7級(5)土壤pH值分值的計算1)指標的獲取2)分值的計算云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告土壤質(zhì)量最優(yōu)、分值最高，大于或者小于此適度區(qū)間，土壤質(zhì)量由優(yōu)向劣方向發(fā)展，分值逐漸遞減。不同地類不同作物對土壤pH值的適宜程度不同，福貢縣的農(nóng)用地定級對象為耕地。根據(jù)外業(yè)調(diào)查，耕地主要以種植糧食作物為主。根據(jù)土壤對土壤pH值劃分的級別，并參考規(guī)程中“云貴高原區(qū)土壤指標分級及其分值表”“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表，具體如下表2-6所示：表2-6耕地土壤pH值“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表級別1級2級3級4級5級(6)海拔條件分值的計算1)海拔指標值的獲取后將高程圖和定級單元底圖進行疊加，獲得各單元內(nèi)的最大海拔、最小海拔、海2)海拔分值的計算海拔是影響農(nóng)用地質(zhì)量的重要指標，不同地類不同作物對海拔的適宜程度不同，福貢縣的農(nóng)用地定級對象為耕地。根據(jù)外業(yè)調(diào)查，耕地主要以種植糧食作物為主。耕地質(zhì)量分值與海拔高低的關(guān)系呈逆向型，即海拔指標值(即海拔高度)第一步：將海拔的指標數(shù)據(jù)進行聚類分析，選取分界點值，確定均質(zhì)區(qū)級別數(shù)，并計算出各均值區(qū)海拔的均值，具體取值如表2-8所示；云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告p:——第i級均值區(qū)海拔的作用分值b我——海拔最優(yōu)均質(zhì)區(qū)原始數(shù)據(jù)的均值b劣——海拔最劣均質(zhì)區(qū)原始數(shù)據(jù)的均值b;——海拔第i級均質(zhì)區(qū)原始數(shù)據(jù)的均值根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗法確定。表2-8耕地海拔均值區(qū)及其分值表級別均值區(qū)間(米)1級2級3級4級5級(7)地形坡度分值的計算1)地形坡度指標值的獲取利用福貢縣土地利用現(xiàn)狀圖上的等高線生成TIN,TIN再轉(zhuǎn)換成坡度圖，最后將坡度圖和定級單元底圖進行疊加，獲得各單元內(nèi)的最大坡度、最小坡度、坡度變動范圍及其平均值四個屬性，將平均值作為單元的坡度指標值。2)地形坡度分值的計算及質(zhì)量分關(guān)系表的編制地形坡度是影響農(nóng)用地耕作的重要指標，坡度越小，耕作越方便，地形坡度的分值越高，反之，則分值越低；坡度屬于逆向型的非擴散型因素，采用均值度法計算其計算分值，計算的步驟如下：第一步：根據(jù)云南省土地二次調(diào)查坡度分級的標準，將福貢縣的坡度劃分5個均值區(qū)間，并計算出各均值區(qū)間坡度的均值，具體取值見表2-10;第二步：根據(jù)上述所確定的均值區(qū)，利用公式計算作用分值：p?——第i級均值區(qū)坡度的作用分值根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土表2-10坡度“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表級別地形坡度1級3級5級(8)排水條件分值的計算排水條件是農(nóng)業(yè)耕作的重要影響要素，排水條件的好壞受田塊的地形坡度、田塊的排水設(shè)施完善程度、當?shù)赜昙镜慕涤炅康纫蛩囟加嘘P(guān)系。故排水條件不能以某一個單一的指標作為其排水條件好壞的指標值，他是多種要素共同作用的結(jié)1)指標值的獲取排水條件的指標值主要是通過外業(yè)的實地踏勘和訪問兩種方式來獲取。具體的操作為：以行政村為單位，向有經(jīng)驗的農(nóng)技人員詢問該村范圍內(nèi)在雨季時(特別是豐水期),是否受到洪澇災(zāi)害，及不同區(qū)域受洪澇災(zāi)害的嚴重程度，并將其情2)排水條件分值的計算排水條件無數(shù)值型指標值表示，對排水條件的表示只有定性的文字說明。鑒于此，根據(jù)規(guī)程要求該種因素可以直接按其因素狀況賦予一定分值，分值體系采用[0,100]的半封閉區(qū)間。參考《農(nóng)用地分等規(guī)程》排水條件的分級標準和福貢縣的實際情況，福貢縣排水條件的賦分情況和“定級因素一質(zhì)量分”關(guān)系表如表表2-11排水條件“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表排水健全，有健全的干、支、斗、農(nóng)排水溝，無洪澇災(zāi)害。備注：根據(jù)《農(nóng)用地分等規(guī)程》排水條件的分級標準，排水條件分為4級，包括：排水健全、基本健全、排水一般、無排水體系；結(jié)合福貢縣的實際情況，大部分地區(qū)都屬于山區(qū)和半山區(qū)，坡度也較大，不會出現(xiàn)完全無排水的情況，故福貢縣的排水條件分級只涉及3個級別。(9)灌溉保證率分值的計算水是農(nóng)業(yè)耕作的血脈，沒有水農(nóng)作物就無法生長。灌溉保證率是農(nóng)業(yè)耕作的重要指標，也是農(nóng)用地質(zhì)量好壞的重要影響因素。灌溉保證率的高低與水資源分布狀況，灌溉基礎(chǔ)設(shè)施的配套程度、農(nóng)田與水系或干渠之間的高差等因素都有關(guān)系。灌溉保證率為擴散型因素因子，在適合的海拔范圍內(nèi)，灌溉保證率的分值隨1)灌溉體系的確定及相應(yīng)規(guī)模指數(shù)和影響半徑的確定根據(jù)各類型水系的平均寬度，采用如下兩個公式分別進行計算各類水系規(guī)模指數(shù)及影響半徑，并結(jié)合外業(yè)調(diào)查綜合修正確定各類型水系的規(guī)模指數(shù)及影響半徑，具體的取值見表2-12。云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告影響半徑的計算公式如下：表2-12灌溉各類型水系規(guī)模指數(shù)及影響半徑表灌溉水系類型規(guī)模指數(shù)影響半徑(米)主要河流干渠支渠3)灌溉保證率分值的計算①灌溉有保障區(qū)域的確定農(nóng)田能否灌溉，不僅取決于是否有水資源，還有一個重要的方面即是農(nóng)田與灌溉水系之間的海拔關(guān)系，當農(nóng)田位于灌溉水系海拔以下的為有灌溉有保障的農(nóng)用地；當農(nóng)田位于灌溉水系海拔以上的為灌溉無保障的農(nóng)用地(即農(nóng)田灌溉靠天然降雨)。具體的確定方法如下：采用ArcGIS的地理空間分析功能，分析出灌溉水系與田塊之間的海拔高程差，以此為依據(jù)判斷出農(nóng)田是否有水系保障灌溉。②灌溉有保障區(qū)域分值的計算灌溉保證率分值采用線性衰減公式進行計算：M——第m類水系的規(guī)模指數(shù)云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告各定級單元灌溉保證率分值的取值原則：定級單元若受多個不同級別水系影響，取其最大作用分值。③灌溉無保障區(qū)域分值的確定灌溉無保障的區(qū)域，也不能視為其灌溉保證率為零，其農(nóng)田的灌溉主要是靠天然降雨，這類型區(qū)域灌溉保證率的分值，參考灌溉有保障區(qū)域的最低分值，且低于該最低分，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況綜合確定。(10)路網(wǎng)密度分值計算區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度反映某一地域范圍內(nèi)單位面積上擁有的各級道路的比例狀況，路網(wǎng)密度分值是反映該比例大小的相對數(shù)。路網(wǎng)密度的大小代表著對外交通便利程度。根據(jù)地理分析計算得到路網(wǎng)密度，采用最大最小值法計算得到路網(wǎng)密度的分值。a)路網(wǎng)密度指標值的計算路網(wǎng)密度的計算以行政村為單位進行，計算公式如下：p——第i個行政村的路網(wǎng)密度l,——第i個行政村的所有道路的長度s;——第i個行政村的轄區(qū)面積b)路網(wǎng)密度分值的計算f;——第i個行政村路網(wǎng)密度分值x;——第i個行政村的路網(wǎng)密度Xx——所有行政村中路網(wǎng)密度的最大值(3.38公里/平方公里)云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告Xmin——所有行政村中路網(wǎng)密度的最小值(0.02公里/平方公里)根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗法確定。(11)耕作距離作用分值的計算耕作距離指定級單元即田塊距村莊的距離，耕作距離的大小反映出農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)交通運輸?shù)姆奖愠潭取?)耕作距離指標值的計算采用Arcgis量算出各田塊到村莊的距離。2)耕作距離作用分值的計算耕作距離越大，其農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)交通運輸越不方便，耕作距離分值越小。耕作距離屬于逆向型面狀影響因素，耕作距離作用分值采用均值度法進行計算，計算第一步：將耕作距離的指標數(shù)據(jù)進行聚類分析，選取分界點值，確定均質(zhì)區(qū)級別數(shù)，并計算出各均值區(qū)耕作距離的均值，具體的取值情況如表2-13所示；第二步：根據(jù)上述所確定的均質(zhì)區(qū)，利用公式計算作用分值：p:——第i級均值區(qū)耕作距離的作用分值b我——耕作距離最優(yōu)均質(zhì)區(qū)原始數(shù)據(jù)的均值b劣——耕作距離最劣均質(zhì)區(qū)原始數(shù)據(jù)的均值b?——耕作距離第i級均質(zhì)區(qū)原始數(shù)據(jù)的均值根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗法確定。云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告表2-13耕作距離均值區(qū)及其分值表級別均值區(qū)間(米)1級2級3級4級5級(12)田塊大小作用分值計算田塊大小是代表農(nóng)用地耕作便利程度的一個重要因子，也是農(nóng)業(yè)能否實現(xiàn)規(guī)?；鞯闹匾笜恕Ｌ飰K面積越大，耕作越便利，為實現(xiàn)規(guī)?；鲃?chuàng)造良好的條件，田塊大小的分值越高；反之，則分值越低。田塊大小屬于正向型面狀影響因素，田塊大小采用最大最小值法進行分值的計算。具體的計算步驟如下所示：1)指標值的獲取采用Arcgis量算出田塊的面積。2)田塊大小分值的計算f;——第i個圖斑田塊大小的分值Xmux——所有圖斑中田塊面積的最大值(100.00公頃)Xmin——所有圖斑中田塊面積的最小值(0.08公頃)根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗法確定。(13)田塊形狀作用分值計算田塊形狀是代表農(nóng)用地耕作便利程度的一個重要因子。田塊形狀為正方形時即田塊形狀的系數(shù)為1時，最有利于耕作，田塊形狀的分值最高；當田塊形狀系數(shù)大于或者小于1時，耕作的便利程度都將下降，田塊形狀的分值也隨之下降。田塊形狀屬于適度型影響因素，其分值采用峰型函數(shù)模型進行計算。具體的計算云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告1)指標的獲取采用如下公式計算田塊形狀系數(shù)作為其指標值。k——田塊形狀系數(shù)L——田塊的周長2)作用分值的計算若田塊形狀系數(shù)k>1,則田塊形狀的作用分值若田塊形狀系數(shù)k≤1,則田塊形狀的作用分值f=k×100(14)利用方式作用分值計算土地利用方式指不同的土地利用類型，不同的土地利用類型其價值高低有所差異，這種差異是土地綜合質(zhì)量差異的體現(xiàn)。土地利用方式的指標值是屬于語言型沒有具體的數(shù)值來表示，根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》,語言型的因素可選取與其有較高相關(guān)程度的土地質(zhì)量指標，通過對該土地質(zhì)量指標的計算來求取土地利用方式的分值。經(jīng)項目組商討，不同地類的經(jīng)營效益是不同地類綜合質(zhì)量的體現(xiàn)，故選擇不同地類的經(jīng)營效益作為其相關(guān)指標，直接將經(jīng)營效益標準化后作為利用方式的作用分值。具體的計算步驟如下：1)指標值的獲取根據(jù)外業(yè)調(diào)查收集到的農(nóng)產(chǎn)品投入——產(chǎn)出資料，確定出不同地類的經(jīng)營效益。具體取值情況見表2-14。2)作用分值的計算計算公式如下所示：f;——第i個定級單元的土地利用方式的分值云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告表2-14土地利用方式“定級因素—質(zhì)量分”關(guān)系表經(jīng)營效益(元/畝·年)水田(15)人均耕地作用分值的計算人均耕地代表的是農(nóng)業(yè)作業(yè)耕作的精細程度，一般來說，人均耕地越小，農(nóng)業(yè)作業(yè)耕作越精細，人均耕地越大，農(nóng)業(yè)作業(yè)越粗放；同時人均耕地也代表著土地資源的稀缺程度，人均耕地越小，其資源稀缺程度越大，反之亦然。在全縣范圍內(nèi)各行政村的人均耕地差異較大。1)人均耕地指標值的計算以行政村為單位，收集各行政村人口數(shù)，通過面積臺帳得到各行政村轄區(qū)耕地面積，以此為依據(jù)計算得到各行政村人均耕地。計算公式如下：R——第i個行政村人均耕地r——第i個行政村人口數(shù)S;——第i個行政村轄區(qū)耕地面積2)人均耕地作用分值計算人均耕地越大，分值越小，人均耕地屬于逆向型面狀影響因素。人均耕地作用分值采用均值度法進行計算，計算的步驟與公式如下：第一步：將人均耕地的指標數(shù)據(jù)進行聚類分析，選取分界點值，確定均質(zhì)區(qū)級別數(shù)，并計算出各均值區(qū)人均耕地的均值，具體的取值情況見表2-15;第二步：根據(jù)上述所確定的均質(zhì)區(qū)，利用公式計算作用分值：根據(jù)《農(nóng)用定級規(guī)程》的要求，對最末一級的分值不按零考慮，而是根據(jù)土級別均值區(qū)間(畝/人)1級2級3級4級5級(16)中心城鎮(zhèn)影響度分值的計算中心城鎮(zhèn)作為工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的消費和集散地，具有服務(wù)中心和消費中心的雙重功能，它不僅直接影響農(nóng)產(chǎn)品的銷售，而且為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、技術(shù)1)中心城鎮(zhèn)體系及其指標值的確定福貢縣共有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，依據(jù)各中心城鎮(zhèn)的功能和規(guī)模，將中心城鎮(zhèn)分為2級：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模指數(shù)的確定遵循定量分析與定性分析相結(jié)合的原則，以各級最大規(guī)模為基準，比較各級別內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關(guān)經(jīng)濟指標、集鎮(zhèn)人口及集鎮(zhèn)面積，根據(jù)相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，結(jié)合調(diào)查到的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射能力的大小，最終確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)模指云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告表2-16中心城鎮(zhèn)影響規(guī)模的指標數(shù)據(jù)表級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)名(萬元)集鎮(zhèn)土地面積(公頃)一級二級鹿馬登鄉(xiāng)匹河怒族鄉(xiāng)架科底鄉(xiāng)石月亮鄉(xiāng)子里甲鄉(xiāng)馬吉鄉(xiāng)中心城鎮(zhèn)規(guī)模指數(shù)的計算公式：M;——第i個中心城鎮(zhèn)的規(guī)模指數(shù)Ajmax——同級中心城鎮(zhèn)第j個指標值的最大值中心城鎮(zhèn)規(guī)模指數(shù)按上述公式計算出初步值，再根據(jù)調(diào)查到的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射能力的大小，綜合分析最終確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)模指數(shù)。其中，地區(qū)生產(chǎn)總值所占比重為0.6,集鎮(zhèn)面積為0.4。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模指數(shù)見表2-17。第二：確定各級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最大影響半徑各級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)最大影響半徑的確定遵循定量分析與定性分析相結(jié)合的原則，具體操作步驟如下：a定量計算公式如下：云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告d;——第i級中心城鎮(zhèn)的影響半徑；n——第i級中心城鎮(zhèn)的數(shù)量。b定性分析的條件如下：(a)縣級中心城鎮(zhèn)最大影響范圍近似于縣級政府的最遠行政管轄距離。(b)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級中心城鎮(zhèn)的最大影響范圍近視于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最大服務(wù)影響范圍。根據(jù)上述公式及定性分析的條件計算得到各級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最大影響半徑。各級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模指數(shù)及最大影響半徑如下表2-17:表2-17福貢縣各級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模指數(shù)及最大影響半徑表級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)名影響半徑(KM)一級二級鹿馬登鄉(xiāng)匹河怒族鄉(xiāng)架科底鄉(xiāng)石月亮鄉(xiāng)子里甲鄉(xiāng)馬吉鄉(xiāng)中心城鎮(zhèn)影響度屬于點狀擴散性因素，根據(jù)其相應(yīng)的計算原則和計算方法進行計算。根據(jù)現(xiàn)場實地勘察的情況分析得到各定級單元不止受一個中心城鎮(zhèn)的影響，一般情況下都會受多個中心城鎮(zhèn)的影響，而且這些城鎮(zhèn)可能是同級別的也可能是不同級別的，鑒于此在計算中要遵循其計算原則“同級別取最大值、不同級別疊加”,即一個定級單元若受同級別不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的影響，其作用分值取其最大分值；若受多個不同級別鄉(xiāng)鎮(zhèn)的影響，其作用分值為不同級別作用分值疊加。中心城鎮(zhèn)影響度分值計算方法采用指數(shù)衰減法進行，具體的計算如下：fm——第i個定級單元第m級中心城鎮(zhèn)影響度分值dm——第m級中心城鎮(zhèn)到第i個定級單元的最短實際距離(由arcgis地理信息系統(tǒng)自動量算)(17)道路通達度分值計算道路通達度是指到達村莊居民點的交通運輸條件，便利的交通條件有利于提根據(jù)全縣道路的類型、質(zhì)量和功能，將道路分為三個級別，即主干道、次干各級別道路最大影響半徑的確定遵循定量分析與定性分析相結(jié)合的原則，將相應(yīng)的數(shù)學(xué)公式計算的結(jié)果結(jié)合實地勘察的情況最終確定各級別道路的影響半云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告各級別道路規(guī)模指數(shù)及最大影響半徑如下表2-18:表2-18福貢縣各級別道路規(guī)模指數(shù)及最大影響半徑表道路級別影響半徑(KM)主干道6次干道3交通通達度屬于線狀擴散性因素，根據(jù)其相應(yīng)的計算原則和計算方法進行計般情況下都會受多條不同類型道路的影響，這些道路都在不同程度上對農(nóng)產(chǎn)品的銷售和生產(chǎn)資料的購買起到各自的作用，農(nóng)用地的交通條件的好壞是不同類型的道路共同作用的結(jié)果。鑒于此在計算中要遵循其計算原則“同級別取最大值、不同級別疊加”,即一個定級單元若受同級別不同道路的影響，其作用分值取其最M,——第m級道路的規(guī)模指數(shù)d——第m級道路到第i個定級單元的最短實際距離以上所述均為福貢縣17個農(nóng)用地定級因素的計算過程。(1)采用與農(nóng)用地定級單元圖同比例尺的素圖為工作底圖；(2)將定級因素分值標注在工作底圖上；(3)標注定級因素、圖名及圖例等制圖要素；(4)用計算機系統(tǒng)生成定級因素分值圖。(六)劃分定級單元及定級單元定級因素分值的計算(1)單元之間的土地特征差異明顯，不同地貌部位的土地不劃為同一單元，山脈走向兩側(cè)水熱分配有明顯差異的不劃為同一單元，地下水、土壤條件、鹽堿(2)單元邊界不應(yīng)跨越地塊邊界；(3)單元邊界應(yīng)采用控制區(qū)域格局的地貌走向線和分界線，河流、干渠、道疊置法：將同比例的土地利用現(xiàn)狀圖與地形圖、土壤圖疊加，形成的封閉圖斑即為有一定地形特征，土壤性質(zhì)和耕地類型的定級單元。若圖斑小于最小上圖地塊法：以工作底圖上明顯的地物界線或權(quán)屬界線為界，將主導(dǎo)特性相對均一的地塊，劃分為農(nóng)用地單元。也可直接采用土地利用現(xiàn)狀圖中的圖斑作為定級云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告網(wǎng)格法：用一定大小的網(wǎng)格作為定級單元。網(wǎng)格大小以能區(qū)分不同特性的地塊為標準，可采用固定的網(wǎng)格，也可采用動態(tài)網(wǎng)格。網(wǎng)格法劃分定級單元適用于定級因素空間變化不明顯地區(qū)。多邊形法：將所有因素分值圖進行疊加，最終生成的封閉多邊形即為定級單元。多邊形法適用于所有定級類型和地區(qū)。根據(jù)福貢縣的實際情況，采用地塊法劃分定級單元。即直接以土地利用現(xiàn)狀圖上的耕地圖斑作為定級單元，全縣共有10576個定級單元。3、計算定級單元定級因素分值將定級單元圖疊置在定級因素分值圖上，采用計算機手段讀取定級單元中心點所在指標區(qū)域的作用分值，得到定級單元定級因素分值。(七)計算定級指數(shù)及初步劃分土地級別1、計算定級指數(shù)在確定了定級單元各定級因素分值后，按照各定級因素對土地質(zhì)量影響程度的權(quán)重采用加權(quán)求和法，計算得到定級單元的定級指數(shù)，再通過GIS中的多邊形疊加處理生成定級單元定級指數(shù)圖。計算公式如下：H——第i個單元的定級指數(shù)w,——第j個定級因素的權(quán)重f?——第i個定級單元第j個定級因素的分值2、初步劃分土地級別(1)劃分土地級別的原則①農(nóng)用地級別的高低與土地質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致②各級別之間的收益應(yīng)該有明顯的差異；③級別之間應(yīng)漸變過渡、相鄰單元之間土地級別不宜過大；④應(yīng)盡可能保持土地權(quán)屬單位即宗地的完整性；⑤級別邊界應(yīng)盡量采用具有地域突變特征的自然界線與人工界線。云南省怒江州福貢縣農(nóng)用地定級估價總報告(2)劃分土地級別的方法劃分土地級別的方法根據(jù)規(guī)程的要求，有三種即等間距法、數(shù)軸法、總分頻率曲線法。結(jié)合項目的實際情況，本項目采用“總分頻率曲線”來初步劃分福貢縣定級范圍內(nèi)的農(nóng)用地級別。總分頻率曲線法劃分土地級別的基本思路：將每個定級指數(shù)作為樣本，對其進行頻率統(tǒng)計，并繪制相應(yīng)的曲線，然后按土地優(yōu)劣實際情況，選擇若干頻率曲線突變處，結(jié)合野外調(diào)查與定性分析，確定土地級別間的界線值和總級別數(shù)。土地級別界線應(yīng)劃在頻率分布的空白區(qū)或頻率分布的低值區(qū)，不能將土地級別界線劃在頻率分布的最高點或相對最高點。(3)劃分土地級別的過程依據(jù)定級單元指數(shù)，利用Arcgis的分析功能，繪制定級指數(shù)頻率曲線圖，如圖2-2所示。0易留%定級分值定級分值0圖2-2福貢縣農(nóng)用地定級單元定級指數(shù)頻率曲線圖根據(jù)“總分頻率曲線”法劃分土地級別的基本思路可以得知，土地級別的劃分也是定量分析與定性分析相結(jié)合最終確定的。選擇若干頻率曲線突變處，結(jié)合根據(jù)“福貢縣農(nóng)用地定級單元定級指數(shù)頻率曲線圖”結(jié)合福貢縣農(nóng)用地在土地利用上存在著的差異。綜合考慮將福貢縣農(nóng)用地級別劃分為4級，初步劃分結(jié)果如表2-19:表2-19福貢縣農(nóng)用地定級劃分區(qū)間表農(nóng)用地級別一級二級三級四級定級指數(shù)區(qū)間(1)野外實測法檢驗在福貢縣所有定級單元中隨機抽取不超過總數(shù)5%的單元進行野外實測，將實測結(jié)果與定級結(jié)果進行比較。福貢縣所有定級單元數(shù)有10576個，分別從不同的級別不同的地類抽取了505個定級單元，將初步劃分的定級結(jié)果帶到野外進行實測比較，發(fā)現(xiàn)有個別定級單元與實際稍有不符，但與實際不符的單元數(shù)小于抽取單元數(shù)的5%。根據(jù)規(guī)程的要求，可以認為計算結(jié)果總體上合格，對個別不符合實(2)級差收益法檢驗通過測算各級別的土地純收益，比較不同級別土地收益的差異程度來校核劃表2-20福貢縣農(nóng)用地級差收益測算表農(nóng)用地級別一級二級三級四級純收益(元/畝)級間差收益從表2-20可以得知：初步劃分的定級結(jié)果各級別之間存在著明顯的差值，高級別的收益比低級別的收益高，符合土地級別作用的一般規(guī)律?？梢?，初步劃分綜合上述兩種方法對福貢縣農(nóng)用地定級結(jié)果進行檢驗，檢驗結(jié)果表明初步劃初步劃分的農(nóng)用地級別通過了上述檢驗之后，邀請相關(guān)專家及當?shù)赝恋毓芾聿块T領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)人員對級別初步劃分的結(jié)果進行反復(fù)論證，最終確定農(nóng)用地級別(一)農(nóng)用地定級結(jié)果檢驗將農(nóng)用地定級單元的定級指數(shù)與對應(yīng)的定級單元經(jīng)營效益進行相關(guān)性分析，首先，從全縣四個級別抽取共176個定級單元作為檢驗樣點，將各定級單元的定級指數(shù)與該單元的經(jīng)營效益作為兩組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過采用SPSS中的Correlations的功能如表2-21所示：定級指數(shù)經(jīng)營收益定級指數(shù)PearsonCorrelation1N經(jīng)營收益PearsonCorrelation1N②當roo<|r|≤r?時，則認為兩變量之間通過上表可以看出：定級指數(shù)與經(jīng)營效益存在正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)|r|(PearsonCorrelation)為0.952。查相關(guān)系數(shù)顯著性檢驗表得，當樣本數(shù)為176≤0.05,所以定級指數(shù)與經(jīng)營效益間的線性相關(guān)關(guān)系是特別顯著的。系數(shù)為105.9。經(jīng)經(jīng)營收益(元一畝年)定級指數(shù)與經(jīng)營收益線性回歸模型綜上所述，可以證明福貢縣農(nóng)用地定級指數(shù)與經(jīng)營效益之間存在相關(guān)性，即(二)農(nóng)用地定級結(jié)果與土地利用效益比較分析福貢縣農(nóng)用地存在2種利用類型，即水田和旱地。根據(jù)調(diào)查不同的利用類型在利用效益上存在差異，且同一種利用類型內(nèi)不同地塊之間在利用效益上也存在差異，因此農(nóng)用地定級成果應(yīng)該要反映出農(nóng)用地在利用效益上的差異，這樣農(nóng)用地級別才能客觀真實的反映土地質(zhì)量的差異。鑒于此，在對農(nóng)用地定級成果進行級差收益檢驗時，要考慮各利用類型在利用效益上的差異。檢驗的結(jié)果表如2-22單位：元/畝一級二級三級四級水田由上表可以看出，各級別在不同的利用類型之間存在明顯級差收益；在同一種利用類型不同級別之間也存在明顯的級差收益，可見福貢縣的農(nóng)用地級別反映出了土地質(zhì)量的差異，農(nóng)用地定級結(jié)果符合福貢縣農(nóng)用地的實際情況。水澆地的(三)農(nóng)用地定級結(jié)果與分等成果比較分析(一)面積統(tǒng)計以全縣定級對象的面積作為總控制，根據(jù)由下往上統(tǒng)計，自上而下平差的原則，開展各級別面積統(tǒng)計和匯總工作。面積量算結(jié)果表如表2-23、表2-24所示：表2-23福貢縣各級別農(nóng)用地數(shù)量統(tǒng)計表級別一級二級三級四級面積(公頃)比例(單位：公頃)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別比例一級二級三級四級面積比例二級比例面積比例面積比例鹿馬登鄉(xiāng)匹河怒族鄉(xiāng)架科底鄉(xiāng)石月亮鄉(xiāng)子里甲鄉(xiāng)馬吉鄉(xiāng)(二)定級結(jié)果分析及整理(1)全縣各級別農(nóng)用地數(shù)量分布情況圖2-4福貢縣農(nóng)用地級別分布圖所示。根據(jù)上圖可以看出，福貢縣農(nóng)用地一級地數(shù)量較少，所占比重不大，三級地比重最大，二級和四級地次之。福貢縣農(nóng)用地級別數(shù)量分布呈現(xiàn)出了“兩頭小中間大”的正態(tài)分布規(guī)律，質(zhì)量最好的農(nóng)用地數(shù)量不多，相對而言質(zhì)量最差的數(shù)福貢縣少數(shù)農(nóng)用地分布在土壤肥力高，經(jīng)營效益好，地勢平坦，耕作方便；土壤肥力相對低，排灌條件滿足程度較差，受中心城鎮(zhèn)的影響不大，交通便利程度較低。另外，福貢縣還有少數(shù)農(nóng)用地分布在海拔高、坡度大的地區(qū)，且遠離城(2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級別農(nóng)用地數(shù)量分布狀況按表2-24“福貢縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級別農(nóng)用地面積統(tǒng)計匯總表”所示，全縣四個級布很少，與鹿馬登鄉(xiāng)和上帕鎮(zhèn)相差很大；二級地以上帕鎮(zhèn)居多，鹿馬登鄉(xiāng)次之，其他各鄉(xiāng)均有分布且比較均勻；三級地各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有分布，以馬吉鄉(xiāng)最多，鹿馬登鄉(xiāng)最少，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)相差不大；四級地各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有分布，以石月亮鄉(xiāng)和馬吉鄉(xiāng)居(1)一級農(nóng)用地空間分布特點全縣一級地數(shù)量較少，共576.41公頃，僅占全縣定級對象總面積的5.04%。如圖2-5所示，全縣7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級地以鹿馬登鄉(xiāng)最多，其次為上帕鎮(zhèn)，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布很少，與鹿馬登鄉(xiāng)和上帕鎮(zhèn)相差很大。這兩個鎮(zhèn)交通便利，水利設(shè)施基本滿主要分布在區(qū)位條件最好的地方，且大部分位于主干道沿線，交通便利，便于農(nóng)(2)二級農(nóng)用地空間分布特點圖2-6福貢縣二級農(nóng)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布圖全縣二級地共2809.00公頃，占全縣定級對象總面積的24.55%。如圖2-6所示，二級地在全縣7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中以上帕鎮(zhèn)居多，鹿馬登鄉(xiāng)次之，其他各鄉(xiāng)均有分布且比較均勻。二級地的分布區(qū)域地勢也相對平坦，土壤肥力中等，產(chǎn)量較一級地相對偏低；排灌條件基本滿足，受中心城鎮(zhèn)的影響一般，主要受次干道的影響較(3)三級農(nóng)用地空間分布特點圖2-7福貢縣三級農(nóng)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布圖全縣三級地共5819.46公頃，占全縣定級對象總面積的50.86%,所占比例最大。如圖2-7所示，三級地三級地各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有分布，以馬吉鄉(xiāng)最多，鹿馬登鄉(xiāng)最少，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)相差不大。三級地主要分布在海拔及坡度相對較大，耕作不便，土壤肥力偏低，排灌條件一般滿足，或者很難滿足的地區(qū)。這些農(nóng)用地受主次干道的影響較小，受支路的影響較大。中心城鎮(zhèn)對農(nóng)用地的影響甚微，農(nóng)戶對農(nóng)產(chǎn)(4)四級農(nóng)用地空間分布特點全縣四級地共2238.16公頃，占全縣定級對象總面積的19.56%。如圖2-8所示，四級地各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有分布，以石月亮鄉(xiāng)和馬吉鄉(xiāng)居多。四級地土壤質(zhì)地差，光熱條件不足，作物產(chǎn)量低，經(jīng)營效益差；四級地大多分布在坡度大的山區(qū)，區(qū)位條件差，耕作不便，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性不高，土地利用方式粗放。此級通過對福貢縣農(nóng)用地定級成果的分析和研究，得出福貢縣農(nóng)用地級別呈現(xiàn)出(1)農(nóng)用地級別受海拔高度和地形坡度的影響很大，海拔越高，坡度越大，(2)以中心城鎮(zhèn)為中心農(nóng)用地級別呈圈層遞降，呈圈層式分布。離中心城鎮(zhèn)(3)以主次干道為軸，農(nóng)用地級別呈帶狀向兩側(cè)遞降，呈帶狀分布，距公路(4)以主干的水系為軸，農(nóng)用地級別呈帶狀向兩側(cè)遞降，呈帶狀分布，越接近主干的水系，其灌溉條件越好，土地質(zhì)量越高，土地級別越高。反之，則土地與級別成正相關(guān)。例如水田的經(jīng)營效益比旱地的經(jīng)營效益高，水田的級別比旱地(一)文字成果(二)圖件成果及數(shù)據(jù)庫成果(三)數(shù)據(jù)表格成果(一)基準地價內(nèi)涵界定土地價格是土地收益狀況的綜合反映，它是由各種自然條件和社會經(jīng)濟發(fā)展農(nóng)用地基準地價是指縣(市)政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。農(nóng)用地基準地價反映的是一個區(qū)域內(nèi)不同級別的農(nóng)用地在收益狀況上的差異，是各級別農(nóng)用地在現(xiàn)時土地條件下所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益的價值表現(xiàn)，而不是某一地塊的具體價格。同時，所評估的農(nóng)用地基準地價，是農(nóng)用地無限年期的使用權(quán)價格，是同一級別農(nóng)福貢縣農(nóng)用地基準地價測算是根據(jù)當?shù)赝恋毓芾砉ぷ鞯膶嶋H需要，依照《農(nóng)計算樣點地價并建立定級指數(shù)與樣點地價關(guān)系模型，利用此模型計算所有單元的單元地價，并利用單元面積進行加權(quán)平均，計算各級別、各利用類型農(nóng)用地的基本次農(nóng)用地基準地價評估基準時點為2010年1月1日，根據(jù)2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)基準地價評估基準日：2010年1月1日；土地用途：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)(水田、旱地)開發(fā)程度：農(nóng)用地開發(fā)水平設(shè)定為農(nóng)用地宗地實際具備的基本灌溉條件、通(二)估價原則根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》(TD/T1006-2003)的是指農(nóng)用地估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益是指農(nóng)用地評估應(yīng)以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、交易方式一致的農(nóng)用地交易實例的市場價格作為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地的是指在技術(shù)不變，其他因素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會出現(xiàn)下降。這一規(guī)律在農(nóng)業(yè)4、貢獻原則是指農(nóng)用地的總收益是由土地、勞動力、資本、經(jīng)營管理等各種投入要素共是指在一定的社會經(jīng)濟條件下，農(nóng)用地的利用方式應(yīng)能充分發(fā)揮其土地的效用，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，而且要保持土地質(zhì)量不下降，并對其周圍的土地利用是指農(nóng)用地價格是由各種價格影響因素互相作用而形成的，這些價格影響因7、供需原則是指農(nóng)用地估價應(yīng)以農(nóng)用地市場供需決定農(nóng)用地價格為依據(jù)，同時充分考慮(三)估價技術(shù)方法的技術(shù)規(guī)范要求，農(nóng)用地基準地價評估方法有樣點地價平均法，定級指數(shù)模型法和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以各樣點地價的平均值評估并確定農(nóng)用易地價資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級指數(shù)與地價關(guān)系模型，并利用該模型評估均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準地塊價格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準地塊的平均地價作為該均質(zhì)地域定級指數(shù)模型法具有有效性和可操作性強的特點，可直接用于農(nóng)用地宗地地價評估。針對福貢縣自然、社會經(jīng)濟條件和現(xiàn)有資料掌握情況，認真分析比較三種農(nóng)用地基準地價評估方法后，最終確定此次農(nóng)用地基準地價評估采用定級指數(shù)(四)估價技術(shù)程序定級指數(shù)模型法是在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級指數(shù)、農(nóng)用地市場交易資(8)、對計算出的基準地價進行校驗后，確定各級別不同利用類型的農(nóng)用地收益還原法合理圖3-1估價技術(shù)程序圖(五)估價基礎(chǔ)圖件的制作與確定福貢縣估價工作采用定級指數(shù)模型法進行基準地價的評估。福貢縣農(nóng)用地基準地價評估的對象和范圍與農(nóng)用地定級的對象和范圍一致，故福貢縣農(nóng)用地基準地價評估采用福貢縣農(nóng)用地級別圖作為基礎(chǔ)圖件，針對農(nóng)用地不同級別，按照不同利福貢縣農(nóng)用地級別圖由我公司在開展定級工作階段按相關(guān)規(guī)程的要求進行編制，將編制好的1:1萬農(nóng)用地級別圖作為福貢縣農(nóng)用地基準地價評估的基礎(chǔ)圖件。(一)農(nóng)用地估價資料的收集和整理(1)農(nóng)用地定級成果資料：包括福貢縣農(nóng)用地級別圖、福貢縣農(nóng)用地定級工作報告、技術(shù)報告及其他能用于農(nóng)用地估價的定級成果及資料，這些將作為估價(2)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料：包括福貢縣種植結(jié)構(gòu)、投產(chǎn)水平、農(nóng)副產(chǎn)品價格，及云南省2009年5月公布并在7月1日執(zhí)行的福貢縣統(tǒng)一年產(chǎn)值補償標準，農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、聯(lián)營入股等交易資料，農(nóng)用地征用的補償標準文件及實際支付(3)社會經(jīng)濟及土地利用資料：包括農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展狀況資料，2007—2010年福貢縣農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計資料，土地利用現(xiàn)狀、土地利用總體規(guī)劃、土地(1)把收集的資料以土地級別為單位，按土地級別進行歸類整理；(2)把調(diào)查收集資料選擇的樣點地塊按照實際位置標注到估價工作底圖上，(3)農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地收益資料中的(4)樣點調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。(二)確定土地利用類型根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時考慮規(guī)劃分區(qū)和土地用途管制，并結(jié)合第二次全國土地調(diào)查云南省土地分類，確定各級別的主要用地類型。根據(jù)福貢縣農(nóng)用地級別劃分結(jié)果并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，將福貢縣各級別農(nóng)用地的土地利用類型確定如下表3-1:表3-1各級別土地利用類型土地級別用地類型I級水田水田Ⅲ級水田IV級(三)投入產(chǎn)出樣點資料的調(diào)查與整理(1)調(diào)查單位為一定面積的地塊；(2)樣點抽樣按用地類型分別進行抽樣調(diào)查；(3)選擇有代表性、分布均勻的樣點，調(diào)查2007—2010最近三年連續(xù)的投投入產(chǎn)出樣點資料的調(diào)查按用地類型分別采用抽樣調(diào)查方式進行。選擇有代收集各樣點2007—2010連續(xù)三年的基本情況、投入費用和產(chǎn)出情況，并采用(1)基本情況，包括利用類型、樣點面積、種植的主要作物及熟制、套種作物(如蔬菜、烤煙、豆類、薯類等)。(2)樣點的投入費用主要包括物化投入和活勞動投入及其它費用。物化投入主要有種籽、農(nóng)藥、肥料(農(nóng)家肥、化肥)、水電、機械作業(yè)、固定資產(chǎn)折舊費用(3)樣點的產(chǎn)出情況主要包括主要農(nóng)作物的年產(chǎn)量、副產(chǎn)品年產(chǎn)量、套種作將所有調(diào)查數(shù)據(jù)按要求分別填寫到《農(nóng)用地投入--產(chǎn)出效缺少主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況又不容易補充的樣點進行剔除；將審查合格和補充調(diào)查合格的樣點分別按照土地級別、土地用途等在樣點資料的收集過程中，嚴格遵照樣點資料的調(diào)查要求，通過詢問、座談的方式向農(nóng)技人員、種植經(jīng)營戶等了解當?shù)貙嶋H情況，并實際走訪了樣點田塊。結(jié)合收集到的該縣自然、經(jīng)濟、區(qū)位等資料，認真整理樣點資料，確保樣點資料(四)利用投入產(chǎn)出樣點資料測算樣點地價樣點地價測算采用農(nóng)用地宗地估價的方法。根據(jù)中華人民共和國國土資源部市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進行比較，并對類似農(nóng)用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估農(nóng)用市場比較法適用于農(nóng)用地市場交易比較活躍的地區(qū)，應(yīng)用的前提是有大量的交易行為中還存在一些致使成交價格偏離正常價格的特殊因素，故此次農(nóng)用地估成本逼近法是指以新開墾農(nóng)用地或土地整理過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上