漢中市某大廈建設可行性研究報告

漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設項目可行性研究報告二○一○年六月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章基本概況及項目申請理由 -1-第一節(jié)項目概況 -1-第二節(jié)項目建設單位概況 -1-第三節(jié)擬建項目概況 -1-一、項目背景 -1-二、項目基本情況 -2-三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 -3-四、主要建設內(nèi)容 -3-五、能源消耗 -4-六、投資估算和財務評價 -4-第四節(jié)項目申請報告編制依據(jù)及內(nèi)容 -6-一、申請報告編制依據(jù) -6-二、申請報告主要內(nèi)容 -7-第五節(jié)項目申請理由 -7-一、項目建設符合國家、行業(yè)及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 -7-二、項目建設符合國家鼓勵投資的產(chǎn)業(yè)政策 -7-三、項目建設符合城市規(guī)劃要求，土地資源利用合理 -8-四、項目符合環(huán)境保護要求，能源利用基本合理 -8-五、項目建設單位和擬建項目符合相關(guān)行業(yè)準入標準的規(guī)定 -8-六、項目資金籌措有保證，有較好的經(jīng)濟與社會效益 -8-第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 -10-第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 -10-一、我國國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃提出要提升輕紡工業(yè)水平 -10-二、項目符合國家紡織工業(yè)發(fā)展規(guī)劃 -10-三、項目符合XXX經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃與行業(yè)規(guī)劃要求 -11-第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 -12-第三節(jié)行業(yè)準入分析 -13-一、行業(yè)準入條件 -13-二、項目建設單位和擬建項目符合相關(guān)行業(yè)準入標準的規(guī)定 -13-第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 -14-第一節(jié)資源利用方案 -14-第二節(jié)資源利用及節(jié)約措施 -15-第四章節(jié)能方案分析 -17-第一節(jié)用能標準與節(jié)能規(guī)范 -17-一、相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)劃 -17-二、用能標準及節(jié)能設計規(guī)范 -17-第二節(jié)能源供應情況 -18-一、供水 -18-二、供氣 -19-第三節(jié)能源消耗情況 -20-一、能耗種類和數(shù)量 -20-二、能源消耗總量 -21-三、重點能耗工序分析 -22-四、能耗平衡分析 -22-第三節(jié)能源消耗指標分析 -23-一、單位產(chǎn)量能耗比較分析 -23-二、單位產(chǎn)值及工業(yè)增加值能耗比較分析 -24-第四節(jié)節(jié)能措施和效果分析 -26-一、主要障礙分析 -26-二、節(jié)能措施 -26-三、節(jié)能效果 -30-第五節(jié)結(jié)論 -31-第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析 -32-第一節(jié)項目選址及用地方案 -32-一、項目選址方案與建設地點 -32-二、廠址概況 -32-第二節(jié)土地利用合理性分析 -38-一、土地利用規(guī)劃的符合性 -38-二、占地規(guī)模合理性分析 -38-第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 -41-第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 -41-一、自然環(huán)境條件 -41-二、現(xiàn)有污染物情況 -44-第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 -44-一、污染物排放類型及排放量 -44-二、生態(tài)環(huán)境影響 -46-第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護措施 -49-一、廢水治理措施 -49-二、廢氣治理措施 -50-三、噪聲治理措施 -50-四、固廢防治措施 -51-第七章經(jīng)濟影響分析 -53-第一節(jié)行業(yè)影響分析 -53-一、我國紡織行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 -53-二、國內(nèi)外紡織行業(yè)發(fā)展前景分析 -56-三、我國針織行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景 -60-四、項目對行業(yè)的影響分析 -63-第二節(jié)區(qū)域經(jīng)濟與社會影響分析 -64-一、區(qū)域經(jīng)濟影響分析 -64-二、項目對當?shù)厣鐣挠绊?-65-附錄一項目建設方案 -66-第一節(jié)建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 -66-一、建設內(nèi)容與規(guī)模 -66-二、產(chǎn)品方案 -67-2、產(chǎn)品執(zhí)行標準 -67-三、原輔材料及動力消耗 -68-第二節(jié)工藝技術(shù)方案 -70-一、工藝技術(shù)方案 -70-二、主要工藝流程 -71-1、針織面料織造工藝流程， -71-一、設備選型要求 -73-二、主要設備選擇 -73-三、設備配置方案 -74-第四節(jié)總圖方案 -75-一、設計標準及依據(jù) -75-二、廠址位置 -76-三、總圖布置 -76-四、總圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標 -78-第五節(jié)建筑工程 -78-一、設計依據(jù) -78-二、土建工程 -79-三、項目建筑工程一覽表 -80-第六節(jié)公用輔助工程方案 -81-一、給排水 -81-二、供電 -85-三、供熱 -86-四、環(huán)保工程 -86-五、消防工程 -87-第七節(jié)人力資源配置 -89-一、項目管理組織機構(gòu) -89-二、生產(chǎn)制度和勞動定員 -89-第八節(jié)項目實施進度 -90-附錄二投資估算與融資方案 -92-第一節(jié)估算范圍及依據(jù) -92-第二節(jié)建設投資估算 -92-一、建筑工程費 -92-二、設備購置費 -93-三、安裝工程費 -93-四、工程建設其他費用 -94-五、預備費 -94-六、建設投資 -94-第三節(jié)流動資金估算 -95-第四節(jié)融資方案與建設期利息估算 -96-一、融資方案 -96-二、建設期利息 -96-第五節(jié)總投資及其構(gòu)成分析 -96-第六節(jié)投資計劃與項目資本金配比 -97-一、投資計劃 -97-二、項目資本金配比 -97-附錄三財務評價 -98-第一節(jié)評價說明 -98-一、目的及方法 -98-二、計算期及其構(gòu)成 -98-三、投產(chǎn)年生產(chǎn)計劃安排 -98-第二節(jié)財務效益與費用估算 -98-一、營業(yè)收入 -98-二、成本費用 -99-三、稅金及附加 -100-第三節(jié)盈利能力分析 -101-一、項目盈利能力 -101-二、資本金盈利能力 -101-第四節(jié)償債能力分析 -102-第五節(jié)財務生存能力分析 -102-第六節(jié)不確定性分析 -102-一、盈虧平衡分析 -102-二、敏感性分析 -103-第1章總論1.1項目背景1、項目名稱：威龍綜合大廈建設項目2、項目建設單位：漢中市漢臺區(qū)張萬營村3、項目提出的理由（1）按照漢中市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設，拉大城市骨架，擴展城市空間，增強中心城市聚集、輻射和帶動功能。威龍綜合大廈的建設符合漢中市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。漢中市“突破性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超100平方公里、城市人口達100萬的近期發(fā)展目標，該定位給威龍綜合大廈帶來人流、商流、活動流的廣闊市場空間。（2）在國家加大固定資產(chǎn)投資力度的大背景下，漢中市迎來了前所未有的投資高潮。在基礎設施建設力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下，漢中市的商業(yè)活動越來越活躍，帶來巨大的商機的同時，也帶來了眾多的外來商人。在提供商業(yè)用房的基礎上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營的良好舉措。威龍綜合大廈的建設，將極大的滿足商戶在經(jīng)營門面的同時，有著便利的居住設施，這一舉措必然吸引眾多商戶來當?shù)赝顿Y。（3）項目的地理位置和周邊環(huán)境適合商業(yè)開發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項目中的運用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學的角度看能發(fā)揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設將對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。（4）近來年，漢中城市規(guī)模越來越大，發(fā)展越來越好。但隨之而來的問題是由于大量土地被占用，許多農(nóng)民沒有工作，沒有收入。張萬營村二組的村民也存在著這樣的問題，為了妥善解決村民無收入的問題，提高本項目建設。綜上所述，威龍綜合大廈建設項目既符合漢中市城市發(fā)展規(guī)劃，符合商業(yè)人士對商業(yè)用房的需求，也將滿足外來人員的居住需求。該項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，開發(fā)的商業(yè)價值巨大，投資環(huán)境良好，開發(fā)條件具備，時機成熟，其必要性和緊迫性十分充足。1.2項目概況1、項目建設地點項目建設地點位于漢中市漢臺區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi)。該地段交通方便，基礎設施及公建配套設施完善。2、建設內(nèi)容及規(guī)模擬建項目總占地面積7.3畝，建筑面積11700㎡?？偨ㄖ娣e：11700㎡道路硬化：1416.18㎡綠化面積：1500㎡綠化率：30.83%容積率：2.4建筑密度：40.07%3、項目總投資本項目總投資2720.56萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金1720.56萬元，申請銀行貸款1000萬元。4、主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目完成后，可實現(xiàn)年銷售收入624.00萬元，利潤總額367.90萬元，銷售凈利潤率49.35%，投資利潤率16.97%。項目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值為200.32萬元，內(nèi)部收益率為13.08%，動態(tài)投資回收期19.49年，靜態(tài)投資回收期9.03年。第2章市場分析與建設規(guī)模2.1漢中市房地產(chǎn)市場分析1、漢中市簡介漢中市位于陜西省西南部，轄11個區(qū)、縣，總面積2.7萬平方公里，人口380.14萬。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟交往的陜西西南部中心城市，漢中市近年來經(jīng)濟得到持續(xù)快速的發(fā)展，2008年，漢中市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值352.61億元，增長12.5%；全社會消費品零售總額108.53億元，增長24.8%，成為陜西省經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時，漢中市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎建設方面也取得驕人成績，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，2008年固定資產(chǎn)投資達到163.63億元，增長36.3%?；A設施的大力投入使?jié)h中市招商引資環(huán)境進一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴張，為本市的房地產(chǎn)市場營造了巨大的發(fā)展空間。2、漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況分析漢中市自改革開放以來，在漢中市政府的帶領下，經(jīng)過380.14萬人民的努力，城市面貌經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展?！熬盼濉币詠?，漢中就一直著手房改工作，全市共有800多個單位的7萬多名職工參與了標準價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面積總計達到400余萬平方米，占可出售公有住房的95%，并將回收的2億多元用于支持住房建設和職工購房開支。同時，漢中市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎。2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資22.99億元，增長0.6%，其中：住宅16.92億元，增長7.9%；商品房屋銷售面積106.5萬平方米，降低1.03%，其中：住宅101.2萬平方米，降低1.0%；商品房銷售額20.6億元，增長8.6%，其中：住宅18.04億萬元，增長18.9%。資質(zhì)以上建筑企業(yè)93個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值25.09億元，增長22.6%；實現(xiàn)工程結(jié)算收入17.56億元，增長9.3%；實現(xiàn)利潤2065萬元,增長26.8%;房屋建筑施工面積420.32萬平方米，增長11.3%，竣工面積151.62萬平方米，降低4.2%。受國際金融危機快速蔓延和世界經(jīng)濟增長明顯減速的影響，目前我國經(jīng)濟運行中的困難增加，外部需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟增長下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。為了拉動內(nèi)需，國家加大基礎設施投資力度，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。據(jù)漢中市房管部門統(tǒng)計，目前漢中市180多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅漢臺區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為漢臺區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。漢中市2003～2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢如下：2003-2008年漢中市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2003-2008年漢中完成房地產(chǎn)開發(fā)面積2003-2008年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例全市固定投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例200361億元12.7億元20.82%200467億元13.37億元19.96%200575億元12.49億元16.67%200690.7億元13.93億元15.32%2007120.05億元22.85億元19.03%2008163.63億元22.99億元14.05%從2003-2008年漢中市房地產(chǎn)投資和開發(fā)形勢看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達到118.56%；受5.12地震影響，2008年竣工面積有所下降，比2007年下降10.77%，施工面積呈上升趨勢，同比增長10.78%。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)出上升的趨勢。而房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說明了房地產(chǎn)市場在整個固定資產(chǎn)投資中的重要性。以上數(shù)據(jù)說明，漢中市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，省、市對基礎設施建設投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對城市進行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進一步加強，城市經(jīng)濟發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著漢中經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口將不斷增長，預計到2015年將達到60萬，人口增長近3倍，由此帶動商品房、寫字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場。通過對漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預售率均在50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在98%左右。本項目地處漢中市城西，是未來發(fā)展的重點區(qū)域，是漢中市“一江兩岸”開發(fā)建設的重要組成部分。因此，項目具有較大的市場潛力。3、漢中市房地產(chǎn)市場分析（1）漢中房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述分區(qū)域歷史價格走勢漢中房地產(chǎn)在東、西、南、北各個板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。高速公路的開通及一江兩岸的長遠規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認可度。（2）漢中房地產(chǎn)市場宏觀分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占GDP的比重近9%，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體漢中房地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)：①宏觀經(jīng)濟形勢較好，漢中近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。漢中市經(jīng)濟以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。②漢中房地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，漢中房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場建設基本遵循“國六條”。③漢中房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域為中心，由高向低的分布特點：主要項目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從漢中市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價較高，城西、城東次之，城北最低。漢中高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。雖然大量外地開發(fā)商入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。④漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之，購買力亦相對不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應的絕對主流。⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過120平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。（3）漢中房地產(chǎn)市場宏觀市場研判漢中是聞名的旅游城市，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予漢中更多的機會和發(fā)展空間；近年來漢中的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯；漢中房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。住房消費持續(xù)擴大，消費水平不斷提高。住宅質(zhì)量、完好率、成套率不斷提高，配套設施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。漢中市經(jīng)濟中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域為主要發(fā)展方向。雖然大量外地開發(fā)商進入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。2.2漢中市商業(yè)用房市場分析1、漢中市商業(yè)用房布局分析根據(jù)漢中市總體規(guī)劃，結(jié)合漢中市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，漢中市未來發(fā)展的趨勢是，沿天漢大道兩側(cè)，陽安鐵路以南、橋北廣場以北的區(qū)域?qū)⒊蔀闈h中市的商業(yè)中心。商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿(mào)大廈、中國人壽、萬邦時代廣場等標志性建筑向南推移，以運達市場、義烏商場向北推移。隨著城市規(guī)模的擴大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展，漢中市商業(yè)用房以萬邦時代廣場為高檔商品聚集區(qū)，運達、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。2、商業(yè)用房的需求分析隨著漢中市經(jīng)濟的發(fā)展，漢中對外交流越來越頻繁，漢中市在大中國的經(jīng)濟“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。漢中市位于中國的中心，是南北經(jīng)濟、東西經(jīng)濟的交匯地，許多南方的企業(yè)在漢中投資建設分公司，以漢中市為基礎，逐步向西北擴張。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給漢中帶來了前所未有的發(fā)展機遇，這就要求漢中市有相當規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。3、市場競爭環(huán)境分析比較地域和規(guī)模，威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。2.3建設規(guī)模本項目擬開發(fā)建設一棟綜合商業(yè)用房，占地面積4866.18㎡，總建筑面積11700㎡，容積率2.4，建設密度40.07%。第3章場址選擇3.1建設地址及概況1、建設地址本項目位于漢中市城西，青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。本項目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。2、占地面積本項目總用地面積4866.18㎡（7.3畝）。3、漢臺區(qū)概況漢臺區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。全區(qū)轄7鎮(zhèn)2鄉(xiāng)7個街道辦事處，205個行政村，40個社區(qū)，總面積556平方公里，其中耕地面積24.5萬畝；人口51.6萬，其中非農(nóng)業(yè)人口24萬。（1）自然狀況漢臺區(qū)時國家級歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風光優(yōu)美。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國家級文物保護單位，古漢臺、拜將臺燈14處古跡被分別列為省級、區(qū)級文物保護單位。漢臺區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑，動植物生長環(huán)境得天獨厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。漢臺是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國重點文物保護單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽為國之瑰寶、書法寶庫。有省級重點文物保護單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、漢中府文廟、寶峰寺、天臺山、漢南書院。有區(qū)級重點文物保護單位6處。歷史文化名城紀念地8處。現(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古漢臺、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建筑有東塔、漢中府文廟、漢中府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等;風景名勝有天臺山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺山森林公園三座公園。（2）經(jīng)濟狀況漢臺區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程為重點，積極實施四大主導產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動戰(zhàn)略，同時對全區(qū)27萬畝耕地進行了合理布局，劃分了四個作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟秩序、將抗、快速發(fā)展。2003年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值31.72億元，比上年增長了8%。全社會固定資產(chǎn)投資總額16.1億元，增長5.2%。財政總收入達到2.73億元，其中地方財政收入1.83億元，同口徑分別增長11.3%和10.5%。城鎮(zhèn)居民可支配收入達到5395億元，農(nóng)民人均純收入達到2260億元，分別增長7.3%和6.1%。立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺山國家森林公園、褒河省級森林公園、拜將壇等景點建設，開發(fā)了鳳家溝田園風光旅游區(qū)、太陽島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟的拉動作用不斷增強。3.2建設條件1、地形、地貌條件項目地塊屬于漢中市區(qū)西北部的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦，北高南低，地面高程513.4～513.9之間。2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)漢臺區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚子準地臺的漢中斷凹兩個構(gòu)造單元。本項目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚子準地臺的漢中斷凹中部，基底構(gòu)造比較復雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。漢臺區(qū)屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程27.4公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量34.76億立方米，日均流量90.5億立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量1.66立方米/秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程27公里，年均徑流量15.8億立方米；另外有小河溝18條，總流域面積73.85平方公里，平均徑流量0.27億立方米。3、氣候條件漢臺區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔800米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫14.3℃，年最高平均氣溫19.2℃，年極端最高氣溫38℃；年平均最低溫度10.6℃，年極端最低氣溫-10.1℃。最冷月為元月，月平均氣溫2.1℃，最熱月為7月，月平均氣溫25.4℃。年平均降水量905.3毫米，年平均日照時數(shù)為1707.9小時。4、滿足城市規(guī)劃的要求項目用地位于漢中市區(qū)西北部，項目建設符合城市整體規(guī)劃要求。5、項目市政配套條件（1）給水：項目西側(cè)有漢中市城市自來水公司管網(wǎng)，城市生活用水管網(wǎng)接入方便，能保證晝夜連續(xù)給水。（2）排水：項目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項目西、北側(cè)引接排雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。（3）電源：項目用電可由城市供電網(wǎng)絡提供的10千伏中壓電網(wǎng)供給。（4）消防：項目住宅樓設計充分考慮消防設計，室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。（5）通信：項目周邊通信基礎設施條件良好，通信配套良好，可直接從項目四至道路接入。6、項目周邊環(huán)境項目位于漢中市區(qū)西北部，地處青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。第4章建筑方案4.1建筑設計指導思想與原則1、指導思想總體上，項目建筑風格應做到“建筑風格獨特，外形美觀大方”，在歐陸風格的基礎上，加入現(xiàn)代主義建筑符號。在總體規(guī)劃上建筑風格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風格上融現(xiàn)代與古典于一體。建筑外部用色鮮艷，突出個性；注重建筑外部建筑符號。2、建筑設計的原則功能性、連續(xù)性、和諧性、獨特性、經(jīng)濟性。（1）以高標準規(guī)劃、設計威龍綜合大廈；（2）突出其可持續(xù)發(fā)展；（3）建筑風格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨特，又要超前，更要符合當?shù)亟ㄖ裾{(diào)；（4）以最合理的方式，達到最恰當?shù)男Ч?，同時保證項目的時效性，在合理的翻新周期之內(nèi)，設計效果領先于同類型同地段的項目。從而以設計的超前性，來節(jié)約項目翻新的經(jīng)營成本。3、規(guī)劃定位（1）景觀與朝向?qū)⒏咝б娴膮^(qū)域盡可能多的設計于臨街的位置，最大限度地增強對城市景觀的視覺感受。（2）規(guī)模與設計分為兩個功能區(qū)，一、二層為商鋪，三層以上為公寓，總建筑面積為11700㎡。（3）建設與裝修高標準建設。針對本項目特點，將其建成漢中市區(qū)西北部獨具一格的綜合性商業(yè)用房。建筑采用框架結(jié)構(gòu)。裝修：根據(jù)威龍綜合大廈市場定位，裝修風格采用現(xiàn)代型，這種風格造型流暢，大量運用線條，喜歡用植物裝點各個角落，通過光和影的應用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。4.2項目總體規(guī)劃1、總平面布置和功能要求大廈整體呈“L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建。大廈一層：臨街商鋪；大廈二層：商業(yè)用房；大廈三層及以上：公寓2、建筑空間布局項目在建筑上考慮到客戶的視覺效果，設計構(gòu)思體現(xiàn)“歐式建筑”的原則，使客人在緊張之余能夠感受到輕松、愉快的心情，以緩解疲勞的工作?？臻g布局上吸取中國古老的風水特征，使辦公的客人能夠體會到人與自然的結(jié)合。3、道路系統(tǒng)布局結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設計與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造大廈外空間景觀。4、建筑風格的選擇在建筑風格上以歐式建筑為主，并應突出現(xiàn)代建筑的特點，充分運用現(xiàn)代建筑的基本符號，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點。5、環(huán)境設計：道路、給排水、照明、綠化依據(jù)漢中市規(guī)劃局整體規(guī)劃設計要求。4.3建筑方案1、概述根據(jù)總平面布置，威龍綜合大廈規(guī)劃總建筑面積11700平方米。2、建筑工程設計指標建筑工程等級二級耐火等級一級抗震設防烈度七度結(jié)構(gòu)設計基準年限五十年安全等級一級3、建筑工程（1）結(jié)構(gòu)部分采用筏板基礎，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為鋼結(jié)構(gòu)。（2）建筑部分①外墻面：外墻貼瓷磚；②內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚；③樓地面：鋪貼600×600、500×500高檔地板磚。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均鋪貼300×300防滑地板磚，并增設柔性防水卷材一道；④頂棚：采用為輕鋼龍骨礦石膏板吊頂，刷乳膠漆；⑤屋面：100厚水泥聚苯保溫板，SBS改性瀝青防水；⑥門窗：內(nèi)門為木門，外門窗為塑鋼節(jié)能密閉門窗。（3）給排水系統(tǒng)①水源：給水水源由城市公網(wǎng)引入，由市政網(wǎng)壓供水；②給水管網(wǎng)：給水管網(wǎng)采用生活、消防分開式供給，室內(nèi)給水管采用PP-R管熱接敷設；③排水管網(wǎng)：室內(nèi)用PVC塑料管粘接明設。整個大廈采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管。（4）電氣系統(tǒng)①電源：由10KVA供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。電負荷按二級負荷設計，但其中消防系統(tǒng)、疏散照明為一級負荷。②低壓供電：供電電壓為380/220V，由一層配電室的低壓配電屏經(jīng)電纜及電線穿管引入主樓內(nèi)各動力配電箱及各層單元配電箱內(nèi)。③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應急燈。疏散照明設置在大廳及主要出入口，疏散燈具設有指示標志，樓梯間每層設樓層指示燈。立面照明采用冷光照明、投光燈設在附樓四角，屋頂四周設置節(jié)日彩燈。④防雷及接地：本工程屬三類防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防雷電反擊等裝置組成。⑤消防：消防電源為單獨電源，由總進線箱送到消防中心，并配置應急電源且在末端交換，配電箱至設備為放射式配電。消防保護方式采用集中式報警方式。整個系統(tǒng)選用5800智能型火災報警系統(tǒng)。每層設消防廣播一個，控制中心設置系統(tǒng)圖形顯示屏，以利于疏散及現(xiàn)場滅火。（5）消防系統(tǒng)①合理布置消防車道和消防水源；②變壓器室、發(fā)電機房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應設置直接對外安全出口；③高層建筑每個防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設置。樓梯間應設為封閉防煙式，每層出入口處設乙級木質(zhì)防火門；④建筑內(nèi)應按防火規(guī)范有關(guān)要求設置消火栓，并安裝火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。（6）空調(diào)系統(tǒng)①冷源和熱源：選用YS型螺桿式冷水機組，夏季提供7℃/12℃冷水。選用間接式電加熱熱水機組，冬季提供50℃/60℃熱水；②冷熱源空調(diào)方式：采用全空氣系統(tǒng)的空調(diào)方式，頂部送風，頂部或側(cè)部回風，送風口在吊頂上或空調(diào)機房側(cè)壁上安裝；③材料選用及要求：空調(diào)風管自制靜壓箱采用鍍鋅鋼板制作。空調(diào)送風管、回風管、自制靜壓箱、空調(diào)風管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸毑Ａ拗破方^熱。空調(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán)管、信號管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補水管等一律采用無縫鋼管，并用超細玻璃棉制品絕熱。排風管、消防排煙管采用鍍鋅鋼板制作。4、綠化本項目在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎上，著意強調(diào)大廈整體綠化環(huán)境的塑造。項目建成后，綠化率將達到30%以上。第5章環(huán)境影響評價5.1環(huán)境質(zhì)量標準《建設項目環(huán)境保護管理條例》（1998年《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3096-2008）《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-2002）《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》（GB22337-2008）《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》5.2項目對環(huán)境的影響建設項目在施工期會對周圍環(huán)境造成一定程度的影響。項目施工期對環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的生活污水及施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水、施工人員的生活垃圾及施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚塵和施工機械設備排放廢氣等。5.3施工期間的環(huán)保措施1、施工噪聲環(huán)境影響及防治措施從噪聲角度出發(fā)，施工過程中以土石方和基礎施工階段對周圍環(huán)境影響最大。本項目施工應當嚴格控制施工時間，盡量避免在每日20：00—次日8：00時間段內(nèi)施工。2、施工期水土流失環(huán)境影響及防治措施本項目施工用地目前植被覆蓋率較小，施工過程中經(jīng)雨水沖刷，極易產(chǎn)生水土流失。因此，施工期應盡量避開雨季。3、固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩類。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期間的生活垃圾以有機類廢物為主，其成分為易拉罐、礦泉水瓶、塑料袋、一次性飯盒、剩余食品等。以上垃圾應按環(huán)保部門要求進行分類集中后運送指定地點處理。4、水環(huán)境影響及防治措施施工期間的生活污水主要是施工人員吃飯、洗衣、洗澡和糞便等過程產(chǎn)生。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。在施工期還將生產(chǎn)少量的生產(chǎn)廢水，主要是施工過程中使用商品混凝土產(chǎn)生的水泥漿水。另外，對施工機械設備的維修、清洗也將產(chǎn)生少量的廢水，其成分主要是油類污染。應分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。5、大氣環(huán)境影響施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚塵和施工機械設備排放的尾氣。由于項目用地開闊，在采用一定的污染防治措施的情況下，不會對周圍環(huán)境造成不良影響。5.4環(huán)境影響綜合評價本項目的在整個施工過程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環(huán)境污染物，均達到有關(guān)排放標準。在此情況下，可認為本項目環(huán)境保護評價是可行的。第6章勞動安全衛(wèi)生及消防為了保證員工的身體健康，應有完善的勞動衛(wèi)生和勞動安全規(guī)章制度，嚴格按照國家有關(guān)法律，法規(guī)和安全標準進行生產(chǎn)。6.1安全衛(wèi)生危害因素分析主要隱患部位：1、噪聲的危害；2、空氣中粉塵；3、配電設備可能產(chǎn)生的危害。6.2勞動安全設施及措施1、工程在施工中的勞動保護主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應由施工單位出臺詳細可行的施工人員及甲方人員勞動保護方案，包含施工人員現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動保險方案、施工機械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。2、在施工過程中采用噪聲小的機械，最大程度減少噪聲對生產(chǎn)工人的危害。3、制定嚴格的作息制度，保證施工工人的休息時間，避免施工工人因為過度疲勞而造成誤動作，保證工人人身安全。4、為確保人身安全，所有配電設備的金屬外殼必須良好接地。6.3消防本項目在建設過程中，將充分考慮有關(guān)消防要求，應做到建筑防火、消防給水、滅火系統(tǒng)、電氣防火及建立科學、嚴格的規(guī)章制度等幾個方面。

第7章項目管理漢中市漢臺區(qū)張萬營村作為本項目的建設單位，負責項目建設及全部債權(quán)債務，并組織承擔該項目的實施和建成后經(jīng)營管理。在項目建設過程中，嚴格執(zhí)行《投資項目資本金制度》、《項目法人責任制》、《建設項目招標投標制度》以及《建設工程合同制度》。成立以公司總經(jīng)理為組長的項目建設小組，根據(jù)分項工程的具體計劃，對項目資金、工程建設等各個環(huán)節(jié)科學、規(guī)范的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項目建設優(yōu)質(zhì)、有序進行。嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定及財務制度，項目資金封閉運行，加強資金管理和監(jiān)督，確保項目資金?？顚Ｓ?。嚴格把好工程質(zhì)量，每一批購進的建設材料必須符合設計要求，不合格材料拒絕使用；做好各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量檢查，嚴格按照設計驗收。

第8章項目實施進度計劃8.1建設工期根據(jù)本項目的實際工程量，并參考國內(nèi)同類工程建設的情況，設計本項目建設工期24個月。8.2項目招標根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目建設過程將實行嚴格、規(guī)范的工程項目招投標管理體制。為了鼓勵競爭，吸收先進技術(shù)，降低工程造價、縮短工期、提高投資效益，本項目的勘察設計、施工及工程監(jiān)理等均根據(jù)《陜西省建設工程施工招標投標條例》等有關(guān)規(guī)定采用招標方式進行。本項目的招標具體要求詳見下表。招標基本情況表招標組織形式招標方式不采用招標方式招標范圍委托招標自行招標公開招標邀請招標全部招標部分招標勘察√√√設計√√√建安工程√√√監(jiān)理√√√主要設備√√√重要材料√√√8.3項目實施進度安排1、項目進度安排的依據(jù)（1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量①及時完成有關(guān)的施工準備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：清理場地、設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等；②平整場地、鋪設管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個工程子項目的施工；③在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。（2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。（3）恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工在安排施工進度時，需要適當考慮雨雪的因素，確保工程按時完成。2、項目實施進度本項目工程周期為24個月，工程節(jié)點依次為：2010年6月開始報建、申領建設規(guī)劃許可證；2011年3月動工；2012年5月項目工程竣工，6月試運營。具體的進度計劃安排見下表：項目實施進度計劃表第一年第二年123456789101112123456789101112前期階段12項目審批立項3方案設計4建設階段5土建施工67附屬配套設施建設8人員培訓9組織驗收10試運營

第9章投資估算及資金籌措9.1投資估算依據(jù)建設方案及主要設備材料表；單位工程投資估算指標；設計參數(shù)；概算定額；本地材料、設備預算價格及市場價格；現(xiàn)行取費標準；現(xiàn)場情況。9.2建設投資估算1、建筑工程費本項目建筑工程費2162.49萬元。工程及費用估算表序號工程名稱概算值計算單位數(shù)量單價（元）總價（萬元）1大樓㎡11700.001800.002106.002道路及場地㎡1416.18240.0033.993綠化㎡1500.00150.0022.50合計2162.492、工程建設其他費用工程建設其他費用主要包括規(guī)劃、設計、地質(zhì)勘測、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設項目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費用。根據(jù)工程建設項目取費標準和當?shù)貙嶋H收費情況估算，項目前期費用為343.67萬元，詳見下表：建設工程其他費用估算表序號費用名稱費用金額（萬元）備注1建設單位管理費28.952設計費28.0824元/m23監(jiān)理費43.25建安造價×2%4地質(zhì)勘探費5.855元/m25測繪費1.171元/m26工程質(zhì)監(jiān)費3.513元/m27施工圖審查費1.171元/m28標底編制費6.49建安造價×3‰9定額測定費5.41建安造價×2.5‰10招標管理費4.32建安造價×2‰11抗震安評費1.171元/m212防雷審查費1.401.2元/m213消防審查費5.855元/m214人防費42.1236元/m215墻改費7.026元/m216城市配套費76.0565元/m217勞保統(tǒng)籌費76.77建安造價×3.55%18合同鑒證費2.16建安造價×1‰19消防配套費2.342元/m220定位放線費0.590.5元/m2合計343.673、基本預備費用按建筑工程費和工程建設其他費用總和的5%估算，基本預備費125.31萬元。4、建設期利息本項目擬申請銀行貸款1000萬元，項目建設期2年，建設期年利率5.94%，利息總計89.10萬元。經(jīng)估算項目建設投資額為2720.56萬元。建設投資估算表序號費用名稱投資額（萬元）占總投資的比例（%）估算說明1建筑工程費2162.4979.49%2工程建設其他費用343.6712.63%3基本預備費125.314.61%工程費用和其他費用的5%4建設期利息89.103.28%建設投資總額2720.56100.00%9.3資金籌措本項目總投資2720.56萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金1720.56萬元，申請銀行貸款1000萬元。

第10章財務評價10.1編制說明1、評價方法國家計委和建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》。2、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取（1）財務價格財務評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預測價格。預測計算期內(nèi)相對價格變動和價格總水平變動（通貨膨脹或通貨緊縮）不是很大，為簡化起見，生產(chǎn)運營期的投入品和產(chǎn)出品選用固定價格進行財務評價。（2）稅費本項目財務評價涉及的稅費主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設維護稅和教育費附加等。根據(jù)企業(yè)執(zhí)行的稅務征收政策，營業(yè)稅稅率為5%；城市建設維護稅為7%；教育費附加為3%；所得稅的稅率為25%。（3）項目計算期財務評價計算期包括建設期和經(jīng)營期。本項目建設期2年，房屋建筑壽命期為30年，綜合考慮各種因素，確定項目經(jīng)營期為20年，因此項目的計算期為22年。（4）財務基準收益率（ic）參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項目的風險因素，設定為12%。（5）固定資產(chǎn)殘值率按形成固定資產(chǎn)原值的5%計算。采用直線折舊法，年折舊率為9.5%。3、有關(guān)說明（1）計價貨幣為人民幣。（2）項目租金按每三年5%遞增；出租情況按前三年60%、80%、100%的情況估算。為了方便說明，文字中參考經(jīng)營期第三年數(shù)據(jù)。（3）在計算中，由于保留小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。10.2經(jīng)營收入1、二層商業(yè)用房租金收入租用面積1950㎡，按800元/㎡計算，年租金收入為156萬元。2、公寓租金收入租用面積7800㎡，按600元/㎡計算，年租金收入為468萬元。經(jīng)測算，本項目第三年經(jīng)營收入共計624萬元。10.3成本費用估算1、管理費用管理費用主要為組織策劃和管理本項目的經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。項目年管理費用按年經(jīng)營收入的10%估算為62.40萬元。2、折舊按30年計提折舊，年折舊費為86.15萬元。3、財務費用本項目申請長期貸款1000萬元，年利率5.94%，財務費用共計270.27萬元。10.4銷售稅金和利潤測算1、銷售稅金項目開發(fā)完成后，可出租房產(chǎn)建筑面積11700㎡，實現(xiàn)經(jīng)營收入624.00萬元。營業(yè)稅率按5%計算，向國家上繳營業(yè)稅31.20萬元。2、所得稅及企業(yè)留利項目預計可實現(xiàn)利潤總額367.90萬元，按25%的稅率計算，應納所得稅額為91.98萬元，項目凈利潤為275.93萬元。10.5現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在整個計算期（包括建設期和生產(chǎn)經(jīng)營期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出，計算項目投資的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等指標，考察項目投資本身所具有的盈利能力。經(jīng)估算，本項目的內(nèi)部收益率為13.08%，動態(tài)投資回收期19.49年（含2年建設期），靜態(tài)投資回收期9.03年（含2年建設期）。項目財務內(nèi)部收益率高于財務基準折現(xiàn)率12%，因此，項目財務上可行。10.6項目效益分析總投資利稅率=×100%=19.55%總投資利潤率=×100%=16.97%銷售收入凈利潤率=×100%=49.35%從以上分析結(jié)果看，項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟效益，投入產(chǎn)出比較高。項目開發(fā)經(jīng)濟財務方面總體可行。10.7償債能力分析按照《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項目償債能力分析計算了利息備付率、償債備付率以及資產(chǎn)負債率指標。1、利息備付率（ICR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（EBIT）與應付利息（PI）比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度，按下式計算：式中：EBIT——息稅前利潤；PI——計入總成本費用的應付利息。對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的利息備付率均大于1，說明項目具有償還銀行借款利息的能力。2、償債備付率（DSCR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于還本付息的資金（EBITDA-TAX）與應還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度，按下式計算：式中：EBITDA——息稅前利潤加折舊和攤銷；TAX——企業(yè)所得稅；PD——應還本付息金額，包括還本金額和計入總成本費用的全部利息。對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的償債備付率均大于1，說明在設定條件下項目基本具有償還銀行借款的能力。10.8財務評價結(jié)論經(jīng)測算，各項財務數(shù)據(jù)和評價指標表明，本項目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤，為國家增加一定的稅、費，同時具備較強的抗風險能力。全面衡量結(jié)果，認為本項目在經(jīng)濟上是合理的、可行的。

第11章社會評價1、本項目建成后，將會給漢中市城市面貌增添新的光彩，提高漢中城市品位，增強城市影響力。2、本項目集商鋪、公寓住宅為一體，建成后將在當?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應全市形象的進一步美化。3、通過本項目的實施，將有效節(jié)約集約用地，解決當前土地供需矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，實現(xiàn)財政持續(xù)增收，有效解決資金不足；從而加快推進房地產(chǎn)建設，有效解決農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和再就業(yè)狀況，快速帶動下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)升級，促進社會事業(yè)快速發(fā)展。4、項目建設規(guī)模較大，建設期可為當?shù)靥峁┐罅縿趧展ぷ魅諜C會，可增加地方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設需要大量建筑材料，對發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，提高人民生活水平作用也很大；項目建設需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項目建成后，將為當?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來商戶提供良好的公寓住宅。第12章研究結(jié)論本報告通過對漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設項目展開系統(tǒng)的可行性研究，具體內(nèi)容包括項目建設的背景和必要性、建設地址和建設條件、建設方案、項目涉及的環(huán)境保護、消防和實施進度安排、投資估算及資金籌措等方面的綜合分析，得出以下結(jié)論：1、本項目交通便利，地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景良好。項目所需各項市政工程配套條件，均可以便利解決，為項目順利實施和早日竣工創(chuàng)造了有利條件，項目在技術(shù)上是可行的。2、本項目總投資2720.56萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金1720.56萬元，申請銀行貸款1000萬元。投資結(jié)構(gòu)合理。3、項目建成后，可實現(xiàn)年銷售收入624.00萬元，利潤總額367.90萬元，銷售凈利潤率49.35%，投資利潤率16.97%，經(jīng)濟效益較好。4、經(jīng)估算該項目壽命期內(nèi)財務凈現(xiàn)值為200.32萬元，內(nèi)部收益率為13.08%，動態(tài)投資回收期19.49年，靜態(tài)投資回收期9.03年，項目抗風險能力較強，投資回收期合理，具有較好的投資價值。綜上所述，我們認為漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設項目的必要性理由充足，市場前景看好，建設條件成熟，社會效益和明顯，總體方案可行。附表1項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年一經(jīng)營收入14031.22374.40499.20624.00655.20655.20655.20687.96687.96687.96722.36722.36722.36758.48758.48758.48796.40796.40796.40836.22836.221商業(yè)用房租金收入3507.8193.60124.80156.00163.80163.80163.80171.99171.99171.99180.59180.59180.59189.62189.62189.62199.10199.10199.10209.05209.05出租面積(M2)1170.001560.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.001950.00單位年租金（元）800.00800.00800.00840.00840.00840.00882.00882.00882.00926.10926.10926.10972.41972.41972.411021.031021.031021.031072.081072.082公寓租金收入10523.42280.80374.40468.00491.40491.40491.40515.97515.97515.97541.77541.77541.77568.86568.86568.86597.30597.30597.30627.16627.16出租面積(M2)4680.006240.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.007800.00單位年租金（元）600.00600.00600.00630.00630.00630.00661.50661.50661.50694.58694.58694.58729.30729.30729.30765.77765.77765.77804.06804.06二經(jīng)營稅金及附加1403.1237.4449.9262.4065.5265.5265.5268.8068.8068.8072.2472.2472.2475.8575.8575.8579.6479.6479.6483.6283.621營業(yè)稅701.5618.7224.9631.2032.7632.7632.7634.4034.4034.4036.1236.1236.1237.9237.9237.9239.8239.8239.8241.8141.812城市維護稅491.0913.1017.4721.8422.9322.9322.9324.0824.0824.0825.2825.2825.2826.5526.5526.5527.8727.8727.8729.2729.273教育費附加210.475.627.499.369.839.839.8310.3210.3210.3210.8410.8410.8411.3811.3811.3811.9511.9511.9512.5412.54

附表2損益表單位：萬元序號項目合計2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年1經(jīng)營收入14031.22374.40499.20624.00655.20655.20655.20687.96687.96687.96722.36722.36722.36758.48758.48758.48796.40796.40796.40836.22836.222經(jīng)營稅金1403.1237.4449.9262.4065.5265.5265.5268.8068.8068.8072.2472.2472.2475.8575.8575.8579.6479.6479.6483.6283.623管理費用1403.1237.4449.9262.4065.5265.5265.5268.8068.8068.8072.2472.2472.2475.8575.8575.8579.6479.6479.6483.6283.624折舊1723.0286.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.1586.155財務費用270.2759.4052.2745.1437.7230.2922.8715.157.436利潤總額9231.68153.97260.94367.90400.29407.71415.14449.07456.79464.22491.74491.74491.74520.63520.63520.63550.97550.97550.97582.82582.827應稅利潤9231.68153.97260.94367.90400.29407.71415.14449.07456.79464.22491.74491.74491.74520.63520.63520.63550.97550.97550.97582.82582.828所得稅2307.9238.4965.2391.98100.07101.93103.78112.27114.20116.05122.93122.93122.93130.16130.16130.16137.74137.74137.74145.71145.719稅后利潤6923.76115.48195.70275.93300.22305.79311.35336.80342.59348.16368.80368.80368.80390.47390.47390.47413.23413.23413.23437.12437.1210累計稅后利潤115.48311.18587.11887.331193.111504.471841.272183.862532.022900.833269.633638.434028.904419.374809.855223.075636.306049.526486.646923.76銷售凈利潤率：49.35%投資利潤率:16.97%

附表3現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目建設期經(jīng)營期12345678910111213141516171819202122合計1現(xiàn)金流入374.40499.20624.00655.20655.20655.20687.96687.96687.96722.36722.36722.36758.48758.48758.48796.40796.40796.40836.221833.7615028.761.1銷售收入374.40499.20624.00655.20655.20655.20687.96687.96687.96722.36722.36722.36758.48758.48758.48796.40796.40796.40836.22836.2214031.221.2回收固定資產(chǎn)余值997.54997.542現(xiàn)金流出1632.341088.23113.37165.07216.78231.11232.97234.82249.86251