公司基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險識別及管理控制指引

編制說▓編制目的：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)涉及的空間范圍和時間范圍非常廣泛而長遠(yuǎn)，同時與千千萬萬的業(yè)主、非業(yè)主使用人及客戶的各個方面息息相關(guān)，決定了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險無時不在、無處不存。隨著公司管理規(guī)模的不斷擴大及物業(yè)管理工作的不斷深入，基礎(chǔ)物業(yè)管理中各類風(fēng)險不斷涌現(xiàn)，給公司造成損失的同時，嚴(yán)重影響了公司戰(zhàn)略任務(wù)的實現(xiàn)。為了培育公司內(nèi)部動力、完善內(nèi)部基礎(chǔ)物業(yè)風(fēng)險管理機制，提高風(fēng)險應(yīng)對能力，以最少的成本獲得最大的安全保障，把管理服務(wù)中“不確定”的“大”損失，轉(zhuǎn)化為“可確定”的“小”損失。品質(zhì)管理中心對公司基礎(chǔ)物業(yè)管理中風(fēng)險進行了全面識別，并▓風(fēng)險定義：本指引所提及風(fēng)險是指在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，在基礎(chǔ)物業(yè)管理過程中，由于公司內(nèi)部或外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財產(chǎn)、人身傷害等無法彌補損失的可能性。根據(jù)公司基礎(chǔ)物業(yè)管理現(xiàn)狀，將公司基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險分為：項目運作風(fēng)險、治安風(fēng)險、車輛管理風(fēng)險、消防管理風(fēng)險、設(shè)備風(fēng)險、公共環(huán)境風(fēng)險、內(nèi)部管理風(fēng)險、收費風(fēng)險和自然災(zāi)害?；A(chǔ)物業(yè)管理具有：客觀性和普遍性、偶然性和不確定性、可測性和可風(fēng)險識風(fēng)險識別作用：利用物業(yè)管理風(fēng)險的可預(yù)測性特點，識別出基礎(chǔ)物業(yè)管理的過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，通過對風(fēng)險的分析，實施全面的監(jiān)控并采取相應(yīng)預(yù)風(fēng)險識別更新：公司基礎(chǔ)物業(yè)管理識別更新采用定期更新和不定期更新兩種方式，每年初公司品管中心進行集中更新一次，同時根據(jù)需要住宅管理事項目運作項目在運作階段，由于物業(yè)本身具有的瑕疵或發(fā)展商與業(yè)主的矛盾、業(yè)主委員會等因素等造成損由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風(fēng)險，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)車輛管理在物業(yè)停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生消防管理物業(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和公共環(huán)內(nèi)部管收費風(fēng)自然災(zāi)風(fēng)險防項目運作車輛管理1、購買停車票時附帶購買停車保險。2、簽訂車位使用協(xié)議，明確車場管理內(nèi)容。3、在車場明顯位置注明停車須知，明確車場管理內(nèi)容及車主應(yīng)遵守的規(guī)定。45、取得車場合法經(jīng)營權(quán)。1、設(shè)置車輛行駛標(biāo)識和限速標(biāo)識。2消防管理風(fēng)險轉(zhuǎn)移與1、物業(yè)接管中明確要求消防已經(jīng)過驗收，并合格。2、在消防維保合同中明確管理責(zé)任。3、在治安消防安全責(zé)任書中明確業(yè)主管理責(zé)任。4、加強消防設(shè)施設(shè)備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。5、建立預(yù)案，加強人員培訓(xùn)和演練。1、加強裝修監(jiān)管，禁止破壞防水層。2、在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中明確責(zé)任。31、加強機房巡視。211、加強裝修監(jiān)管，嚴(yán)禁增加房屋附著物。21、加強巡視和維護。21、嚴(yán)格辦理相關(guān)證件。2、水箱上鎖并按規(guī)定定期清洗、檢測。3突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施1、加強供電局溝通，保證停送電信息準(zhǔn)確。2、加強設(shè)備巡視，保證設(shè)備運行正常。3、計劃性停電提前告知業(yè)主。4、建立預(yù)案，并加強人員培訓(xùn)。1、在電梯維保合同明確責(zé)任。21、提前告知。21、加強設(shè)施巡視，保證設(shè)施運行正常。2單元門口機對講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進單元121、加強巡視，及時檢修。21公共環(huán)境1、增加安全標(biāo)識。21、購買保險。2、明顯處設(shè)置游泳須知和禁止標(biāo)識。3、取得游泳池合法經(jīng)營證件。41、加強植物修剪。21、易滑處增加提示標(biāo)志。21、加強引導(dǎo)。2、要求業(yè)主寵物備案。3內(nèi)部管理1、加強人員培訓(xùn)和思想教育。21、加強企業(yè)文化建設(shè)。21、外墻清醒采用外委，在合同中明確責(zé)任。231、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。21、建立物業(yè)管理費拖欠預(yù)警機制，加強預(yù)警。21、注意氣侯變化。2、建立預(yù)案，定期組織培訓(xùn)和演練。311風(fēng)險處第一、控制風(fēng)險蔓第一、控制風(fēng)險蔓 第二、解決問 第三、善后修復(fù)處（包括向上級領(lǐng)導(dǎo)報告和報警）風(fēng)險預(yù)風(fēng)險控制重要性：對人體而言，對健康最好的辦法是預(yù)防為主，防病于未然。對基礎(chǔ)物業(yè)管理來講也是一樣，預(yù)防是風(fēng)險管理的一部分，也是風(fēng)險管樹立風(fēng)險意