住宅精裝修的操作模式與發(fā)展研究方向

住宅精裝修的操作模式與發(fā)展研究方向住宅精裝修的操作模式與發(fā)展研究方向住宅精裝修的操作模式與發(fā)展研究方向論住宅精裝修的操作模式與進(jìn)展方向一、住宅精裝修已成為住宅進(jìn)展的必定趨勢建設(shè)部出臺《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》并在全國推行精裝修住宅，至今已經(jīng)有一年多了。據(jù)建設(shè)部有關(guān)官員透露，我國將在將來3到5年內(nèi)取消毛坯房，北京和上海目前已經(jīng)先行一步，相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，在今明兩年內(nèi)將基本取消毛坯房。住宅精裝修是市場成熟的進(jìn)展趨勢，不管在國外還是在國內(nèi)，住宅精裝修已普遍受到購房者的歡迎。例如，珠江地產(chǎn)、華新國際以及萬科等成功操作的系列住宅精裝修項(xiàng)目，都得到了寬闊購房者的極大認(rèn)可，并帶動了住宅精裝修在國內(nèi)的進(jìn)一步推廣和進(jìn)展。業(yè)內(nèi)專家把毛坯房比方為未安裝車輪的轎車，屬于半成品。把毛坯房銷售出去，讓一家一戶再加工，重新制作，是小生產(chǎn)觀念。而住宅精裝修直接向消費(fèi)者供應(yīng)完全裝修的“成品房”，不但節(jié)省選購成本、提高施工效率、避開裝修擾民、保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)免遭肆意破壞，而且規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序，樂觀推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場裝配化的程度和新技術(shù)運(yùn)用的范圍，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分，體現(xiàn)了集約化大生產(chǎn)的優(yōu)勢，符合住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)展要求。這種“成品化”的產(chǎn)品特點(diǎn)，逐漸贏得了大部分消費(fèi)者的認(rèn)同，也成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種新的競爭力，是精裝修取代毛坯房和初裝修的內(nèi)在緣由。（一）、住宅精裝修逐漸被消費(fèi)者認(rèn)同和接受住宅精裝修對消費(fèi)者具有以下好處：1、省心省事。業(yè)主不要為尋找和跟進(jìn)裝修公司而勞神費(fèi)勁，削減受那些不講信用的和低素養(yǎng)的裝修商蒙騙的可能；不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響；避開低水平裝修帶來的不平安問題（結(jié)構(gòu)破壞、水災(zāi)與失盜等）；買房時已可知道產(chǎn)品的最終效果（實(shí)際樣板房），避開因樣板房夸張化所帶來的錯覺。2、節(jié)省資金。裝修材料實(shí)施集團(tuán)批量購買，價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，能減輕業(yè)主開支；便利將裝修與住房一次性進(jìn)行按揭貸款，相對削減業(yè)主資金壓力；工藝過程中削減交叉破壞，總成本與總售價應(yīng)更合理。3、設(shè)計(jì)更專業(yè)?？上硎艿浇?jīng)過專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)之后的裝修效果，避開對室內(nèi)設(shè)計(jì)無知所帶來的負(fù)面影響（審美與品位局限）；隨著住宅精裝修開發(fā)的日益成熟和規(guī)范，加上國家建設(shè)部門的政策引導(dǎo)，消費(fèi)者逐漸認(rèn)同和接受精裝修這種一次到位的完全裝修的“成品房”。正如有人所說的，除了富翁、藝術(shù)家……大部分人還是需要精裝房?。ǘ⒆≌b修成為實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)新的競爭利器精裝修對于開發(fā)商來說，是一種投入多、風(fēng)險大、責(zé)任重的裝修方式。房屋造價增加和制造周期加長，如果消滅長時間銷售不出的“尾盤”或“死盤”現(xiàn)場，則將形成致命的資金壓力和投資風(fēng)險；同時開發(fā)商對裝修直接負(fù)責(zé)，無法將消費(fèi)者的投訴轉(zhuǎn)移到裝修商等等。另一方面，消費(fèi)者對住宅精裝修的認(rèn)可和接受則需要一個過程，他們關(guān)注裝修質(zhì)量的好壞、裝修材料的環(huán)保與否，另外對于精裝修帶來的總房款上升等問題還有肯定的抗性。所以很多開發(fā)商認(rèn)為精裝修可能會費(fèi)勁不討好，從而導(dǎo)致住宅精裝修在很多地方推動速度較慢。但是，對于那些實(shí)力雄厚的開發(fā)商來說，他們具有較強(qiáng)的資本和品牌優(yōu)勢，對項(xiàng)目本身的綜合素養(yǎng)布滿信心。在此基礎(chǔ)上推出消費(fèi)者滿意的住宅精裝修，自然可以贏得更大的市場。首先，住宅精裝修可促進(jìn)進(jìn)展商綜合素養(yǎng)的整體提高，不但形成住宅產(chǎn)品新的賣點(diǎn)，而且可以深化表達(dá)進(jìn)展商的審美追求；其次，在高門檻淘汰一批劣質(zhì)對手之后，高水準(zhǔn)的對手們可進(jìn)行更加有序的競爭，通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)，增大住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值和創(chuàng)新空間等等。另外，住宅精裝修體現(xiàn)了開發(fā)商的一種深度服務(wù)和良好社會責(zé)任感，對于銷售之后的物業(yè)管理和社會環(huán)境帶來了種種好處。1、不至于面對零散裝修所帶來的長期污染；2、減低社區(qū)保安工作的壓力；3、遏制低水準(zhǔn)裝修，提高裝修技術(shù)與藝術(shù)；4、建立健康的鄰里關(guān)系，改善生活方式和提高居住水平；5、優(yōu)勝劣汰，有序競爭，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體進(jìn)展。可以說，進(jìn)展商在將來市場要想生存進(jìn)展，必須更加努力變革和進(jìn)步，而這種利國利民的住宅精裝修成為這部分開發(fā)商的一種新的競爭利器。（三）、國家政策的引導(dǎo)與規(guī)范，加速了住宅精裝修的推廣2001年建設(shè)部要求全面取消毛坯房，提倡住宅一次裝修到位；2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心又出臺了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，對從裝修一次到位的全過程實(shí)施引導(dǎo)到裝修材料選擇與質(zhì)量檢查分別提出了要求，推舉給房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照執(zhí)行。明確了精裝修住宅在交房屋鑰匙前，全部功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。依據(jù)這一導(dǎo)則，精裝修的住宅被分為一般住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次。另外還在原則上要求開發(fā)單位為住宅裝修的第一責(zé)任人，擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，而不是由裝修公司或物業(yè)公司作為責(zé)任人；精裝修住宅要分為不同標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立樣板間由住戶來進(jìn)行選擇；房屋的售價中應(yīng)該包括房屋的工程成本和裝修成本兩個組成部分，并要在合同中標(biāo)明等等。這些政策的出臺，昭示了政府要求規(guī)范進(jìn)展商行為的決心，對全國數(shù)萬家房地產(chǎn)商的優(yōu)勝劣汰設(shè)了一道高門檻，促進(jìn)進(jìn)展商的整體進(jìn)步，規(guī)范住宅產(chǎn)業(yè)與市場，為住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)化明確方向，促進(jìn)正規(guī)的室內(nèi)設(shè)計(jì)業(yè)健康成長。另外還以國家康居示范工程作為突破口，建設(shè)部提動身展商申請康居示范工程３Ａ級住宅，必須一次性裝修到位。作為面對２１世紀(jì)的住宅升級換代產(chǎn)品，康居示范工程強(qiáng)調(diào)商品房一次性裝修到位同時滿意購房客戶共性化要求。這些政策和措施，都將成為住宅精裝修進(jìn)一步推廣的強(qiáng)大推動力。二、住宅精裝修開發(fā)的操作模式和流程（一）、模式的多樣性，體現(xiàn)了開發(fā)商責(zé)任與消費(fèi)者參加度之間的平衡關(guān)系住宅精裝修開發(fā)的簡略操作模式多種多樣，依據(jù)開發(fā)商擔(dān)當(dāng)責(zé)任以及消費(fèi)者參加度的不同，可分為以下幾種：第一種是開發(fā)商選好裝修公司供買房人選擇，但開發(fā)商不負(fù)責(zé)材料，這是最初級的一種做法；其次種是開發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到買房人手上的是成品房。第三種是菜單式，購房人只能在菜單內(nèi)選擇，以便開發(fā)商集體選購并施工。一般來說，開發(fā)商擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任越多，供應(yīng)的服務(wù)越精細(xì)，消費(fèi)者的參加程度也就越深，從而可以在統(tǒng)一精裝修的基礎(chǔ)上更多的發(fā)揮消費(fèi)者的共性，使精裝修得到更大范圍、更多層次的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。例如，近年來一些進(jìn)展商為客戶供應(yīng)二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務(wù)。但是由于眾口難調(diào)，以及材料的不同選擇和施工工藝的不同運(yùn)用，使得裝修的效率和質(zhì)量難以達(dá)到抱負(fù)狀態(tài)，同時也失去了精裝修原本的工廠化、集成化、裝配化要求?，F(xiàn)在人們越來越熟識到裝修和裝飾的不同，共性化往往依靠后期的家庭裝飾而不是大面積的裝修。因此在住宅精裝修開發(fā)模式上，統(tǒng)一的精裝修將成為近幾年開發(fā)商比較合理的選擇。（二）、流程基本相同，方案設(shè)計(jì)和材料選擇是關(guān)鍵。住宅精裝修開發(fā)的流程基本相同，一般如下：方案設(shè)計(jì)→材料選購→樣板示范→裝修施工→裝修監(jiān)理→質(zhì)量驗(yàn)收→保修和維護(hù)等。其中，導(dǎo)致不同模式產(chǎn)生的階段主要在方案設(shè)計(jì)和材料選購環(huán)節(jié)。如果是菜單式，則消費(fèi)者在這兩個環(huán)節(jié)的參加度就高，尤其在方案設(shè)計(jì)階段與消費(fèi)者之間的溝通與反饋活動比較常常，而且意見被接受的程度高；而對于統(tǒng)一的精裝修模式，則主要依靠設(shè)計(jì)師自身對市場和潮流的把握，設(shè)計(jì)出符合大多數(shù)人審美情趣的產(chǎn)品，消費(fèi)者可以反饋意見，但是意見被接受的程度則相對較低。因此，方案設(shè)計(jì)和材料選擇成為住宅精裝修開發(fā)的關(guān)鍵所在。1、住宅精裝修對設(shè)計(jì)師提出更高要求。方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)由由裝修設(shè)計(jì)師把握全局。裝修設(shè)計(jì)師應(yīng)該從一開頭就參加策劃、構(gòu)思、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)處理等過程。這樣，精裝修產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展對設(shè)計(jì)師個人要求首先熟識產(chǎn)品，即全面的了解住宅裝修中所用到的產(chǎn)品，了解產(chǎn)品的基本功能、適用范圍、施工方式、價格、風(fēng)格等；在對產(chǎn)品有了相當(dāng)了解和把握的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者參加裝修產(chǎn)品的選擇，設(shè)計(jì)師在肯定的產(chǎn)品范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)，搭配出功能合理、滿意風(fēng)格要求的完全可實(shí)現(xiàn)的設(shè)計(jì)方案，從源頭上保證消費(fèi)者得到滿意的、預(yù)期的居住環(huán)境和居住空間。另外，設(shè)計(jì)師要主導(dǎo)與面對產(chǎn)品的研發(fā)工作。把過去相互分離的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工以至銷售看成一個統(tǒng)一整體，由設(shè)計(jì)師統(tǒng)籌管理，作為整個過程的主導(dǎo)力氣。由于，住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、建筑涉及面廣，需要熟識住宅裝修中各類別的各種產(chǎn)品及其技術(shù)特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價、風(fēng)格等因素，供應(yīng)出類似菜單式的住宅裝修設(shè)計(jì)手冊。這種設(shè)計(jì)工作包括兩個方面：一方面是指作為部件的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。在這里，每件有用家居產(chǎn)品都被作為藝術(shù)品來設(shè)計(jì)，藝術(shù)深化到每件產(chǎn)品中，而不是為藝術(shù)而藝術(shù)。這些被賦與藝術(shù)性的產(chǎn)品將共同構(gòu)成將來家居空間的藝術(shù)性。另一方面是指由部件組成的整體家居產(chǎn)品設(shè)計(jì)。住宅裝修的主要目的不是為了光鮮、炫耀，而是實(shí)實(shí)在在滿意消費(fèi)者的根本需要。在這里，室內(nèi)溫、濕度的保持，空氣的干凈度、新奇度，合理的功能支配以及人體工效學(xué)、環(huán)境心理學(xué)，生態(tài)學(xué)等多方面的考慮和追求，使得平安、健康、舒適、美麗，環(huán)保成為現(xiàn)實(shí)。同時值得強(qiáng)調(diào)的是平安生命周期與清潔生產(chǎn)戰(zhàn)略這兩個格外重要的現(xiàn)代理念設(shè)計(jì)。2、住宅精裝修要求材料的綠色環(huán)保、標(biāo)準(zhǔn)通用與品牌保證。精裝修房屋使用的裝修材料是開發(fā)項(xiàng)目中最受人關(guān)注的一環(huán)，也是決定住宅產(chǎn)品室內(nèi)外風(fēng)格、檔次、品位的關(guān)鍵，不僅直接影響住宅產(chǎn)品質(zhì)量，而且在精裝修實(shí)施過程中常常會消滅成本與效果之爭。裝修材料的綠色環(huán)保，是裝修的基本要求。由于人們在室內(nèi)的空間相對較長，因此材料的選擇必須考慮各種健康和環(huán)保的需要。而品牌保證則是消費(fèi)者放心的又一條件，這是現(xiàn)代社會的一種誠信保證。而對住宅精裝修來說，標(biāo)準(zhǔn)化、通用化的開放體系的構(gòu)建是住宅裝修實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)、多樣化、共性化需求的根本保證，也是打破壟斷的重要手段。通用體系是各個廠商依據(jù)全國或地區(qū)通用的標(biāo)準(zhǔn)、尺寸、構(gòu)造等生產(chǎn)構(gòu)配件，用戶可依據(jù)需要選購，裝配成多種風(fēng)格的各種形式，以適應(yīng)規(guī)模小、分散的住宅裝修要求。有計(jì)劃地將門窗、小五金、衛(wèi)生間、廚房、采暖、通風(fēng)等設(shè)備，裝修材料及制品、連接件等都進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化生產(chǎn)，實(shí)行商品化供應(yīng)。其次，緊跟時代趨勢，盡早實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的“大規(guī)模定制化”生產(chǎn)，以更好的滿意消費(fèi)者共性化的需求，提升企業(yè)的競爭力。所謂大規(guī)模定制就是：將大規(guī)模生產(chǎn)和定制生產(chǎn)這兩種模式的優(yōu)勢有機(jī)結(jié)合起來，在不犧牲經(jīng)濟(jì)效益的前提下，滿意單個客戶的需求。三、住宅精裝修開發(fā)的三個難點(diǎn)及其對策（一）、如何解決降低裝修成本和滿意共性需求的沖突？消費(fèi)者是理性的，并且需求也是多方面的。從現(xiàn)實(shí)角度來考慮，開發(fā)商很難做到滿意消費(fèi)者方方面面的需求，因此開發(fā)商追求的應(yīng)當(dāng)是一種“滿意解”而不是“最優(yōu)解”。從精裝修市場的進(jìn)展?fàn)顩r上來看，市場的成熟需要一個過程，在當(dāng)前階段開發(fā)商應(yīng)當(dāng)定位于“最大程度的滿意消費(fèi)者需求”，而不是“滿意消費(fèi)者最大程度的需求”。進(jìn)展商做的精裝修應(yīng)該是大眾化的，比如地板、墻、廚房、潔具等。而客戶共性化的東西主要體現(xiàn)在裝飾和家居布置上，由于裝修的東西是一次到位更改不了的，裝飾和家居是可以調(diào)整的。所以我們首先必須分清裝修與裝飾的辯證關(guān)系。很多業(yè)主包括某些房產(chǎn)商未能分清共性與共性及裝修與裝飾的辯證關(guān)系，其實(shí)任何事物都既有共性也有共性，如住宅裝修除材質(zhì)、顏色變化外，門套只是飾線微小變化，門也只是造型變化，踢腳板、護(hù)角線等基本沒變化，其中有大量共性，若能解決相關(guān)技術(shù)問題，完全可工廠生產(chǎn)零件，組裝成部品，通過現(xiàn)場排列組合解決共性化問題，這樣，依據(jù)國外發(fā)達(dá)國家閱歷，輕裝修，重裝飾，即通過部品集成將廚房、衛(wèi)生間、門窗套、門、踢腳板、壁柜、隔斷等室內(nèi)三維空間項(xiàng)目一次性裝修，留下窗簾、燈具、活動家具、字畫等裝飾物品業(yè)主自選，這樣便可有效解決裝修共性化問題，大量削減裝修房銷售之風(fēng)險。（二）、落后的手工裝修施工帶來的如期交房風(fēng)險和售房風(fēng)險房產(chǎn)商承諾交房期限一般都較為緊張，若不能如期交房，業(yè)主將會索賠，而土建安裝工期拖延裝修便無法進(jìn)入。加之室內(nèi)裝修勞動密集用人多，一般裝飾公司很難在短期內(nèi)組織起足夠的隊(duì)伍。由于各工序用工多，工種繁雜，工作面有限，各工種交叉施工，交叉污染，相互影響，工期很難保證。另外，裝修房使開發(fā)商成為商品住宅裝修一次到位的第一責(zé)任人，而目前全國各裝飾公司施工手段均為手工現(xiàn)場施工，這種落后的施工方式必定產(chǎn)生大量質(zhì)量問題，加大業(yè)主對房產(chǎn)商投訴風(fēng)險。有手工就會有誤差，現(xiàn)場散料加施工的落后方式因工人技術(shù)、材料及施工手段等各種緣由會遺留大量難以克服的質(zhì)量隱患，而裝飾公司一般又是有活現(xiàn)找人，錢到手人就走，業(yè)主入住后準(zhǔn)時保修不易做到。按現(xiàn)行國家規(guī)定質(zhì)保期一至兩年，業(yè)主投資買房不行能只住一兩年，質(zhì)保期限與房屋使用壽命形成巨大反差，既使信譽(yù)好的裝飾公司在質(zhì)保期內(nèi)能準(zhǔn)時維修，保修期外就無法保證了。這不得不成為目前眾多房產(chǎn)商想做住宅精裝修而又遲遲觀望的主要緣由，解決的出路畢竟何在?唯一對策參照國外先進(jìn)閱歷，選擇代表先進(jìn)生產(chǎn)力，采納工廠扮裝修的裝飾公司來實(shí)施商品住宅精裝修。這樣，便可淘汰落后的手工現(xiàn)場施工，上述種種問題便可迎刃而解!（三）、住宅精裝修開發(fā)期盼標(biāo)準(zhǔn)化管理和掌握1、精裝修房缺乏簡略的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)從消費(fèi)者的顧慮上來看，有開發(fā)商本身的問題，同時也有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的問題。目前整個裝修行業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)很不完善，有關(guān)精裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)更是欠缺，開發(fā)商面對消費(fèi)者的時候，是作為一個商品房的生產(chǎn)者還是以裝修公司的身份來面對？精裝修應(yīng)當(dāng)屬于裝修行業(yè)的范疇，不應(yīng)當(dāng)由另一個行業(yè)來背這個包袱。可事實(shí)上從消費(fèi)者的角度很難接受這種形式，畢竟消費(fèi)者是直接與開發(fā)商打交道的。因此在責(zé)權(quán)利上就產(chǎn)生一種沖突。因此，大部分開發(fā)商認(rèn)為，精裝修市場本身應(yīng)當(dāng)有一套完整的標(biāo)準(zhǔn)可循，包括裝修的質(zhì)量、檔次劃分等等，作為解決消費(fèi)者與開發(fā)商沖突的一個動身點(diǎn)。既要制定開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、裝修施工單位和部品集成商之間的合作規(guī)章(包括設(shè)計(jì)管理、施工管理、售后服務(wù)等)，解決精裝修住宅動態(tài)聯(lián)盟之間的關(guān)系；同時，制定出一個被市場認(rèn)同的工業(yè)扮裝修的統(tǒng)一分類標(biāo)準(zhǔn)(設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品集成標(biāo)準(zhǔn)、性價比等)，便于業(yè)主和開發(fā)商之間在交房標(biāo)準(zhǔn)上達(dá)成全都。2、精裝修應(yīng)加強(qiáng)工程監(jiān)理《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》頒布以來，開發(fā)商開頭努力打造精裝修住宅。然而，很多號稱精裝修住宅的樓盤卻只用了簡潔的材料，部分木地板或瓷磚甚至連牌子都沒有。施工隊(duì)伍和監(jiān)理單位的整體素養(yǎng)和能力無法滿意市場的需求。由于精裝修住宅項(xiàng)目基本上是流水線作業(yè)，開發(fā)商主要進(jìn)行招投標(biāo)，如果消滅裝修事故，開發(fā)商對所招投標(biāo)的單位不太了解，或者對其資質(zhì)沒有很好的考察，這應(yīng)該是開發(fā)商的責(zé)任。即使考察，如果施工單位偷工減料，監(jiān)理部門沒有責(zé)任心，也會消滅問題。作為開發(fā)商、監(jiān)理部門和施工單位要常常溝通，嚴(yán)格依據(jù)工程設(shè)計(jì)要求施工，加強(qiáng)工程監(jiān)理，切實(shí)保證裝修施工質(zhì)量，防患于未然。四、齊魯·駿園住宅精裝修的探究和實(shí)踐（一）、初試菜單式裝修，提出完全UNI主義。齊魯置業(yè)有限公司在齊魯·花園推出全面精裝修之前，首先在齊魯·駿園開頭嘗試菜單式裝修。所謂菜單式裝修，是指房地產(chǎn)開發(fā)商售房時供應(yīng)裝修設(shè)計(jì)方案與材料設(shè)備菜單，置業(yè)者選定后統(tǒng)一裝修。交房的基本要求是：廚房、衛(wèi)生間、頂板、墻面、地面、門和門套一次裝修到位。為此，還格外提出了“完全uni主義”。“完全uni主義”包含三層意思：unit、union和unique；組合起來表達(dá)如下含義：1、完全unit（單位、單元）意即我們賣出的是完整的產(chǎn)品，不是半成品——擯棄毛坯房概念；2、完全union（聯(lián)盟、聯(lián)合）意即多工種、多元化聯(lián)盟為客戶全方位服務(wù)，該大聯(lián)盟包括設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、家裝顧問、營銷策劃公司；3、進(jìn)展商與業(yè)主共性選擇的完全unique（獨(dú)一無二）齊魯置業(yè)公司為客戶供應(yīng)裝修是服務(wù)的延長，是為了便利業(yè)主，滿意業(yè)主的要求，公司對此沒有利潤上的要求，因此對于置業(yè)者而言，選擇公司供應(yīng)的裝修服務(wù)是很合算的。對齊魯置業(yè)公司而言，菜單式裝修的好處是：一可以增加產(chǎn)品的附加值，作為項(xiàng)目的宣揚(yáng)亮點(diǎn)；二可以體現(xiàn)公司的服務(wù)精神，提升企業(yè)形象，塑造企業(yè)品牌；三可以為以后項(xiàng)目的開發(fā)積累閱歷。（二）、設(shè)計(jì)步驟與思路（1）確定標(biāo)準(zhǔn)協(xié)作開發(fā)商通過市場調(diào)查討論，結(jié)合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標(biāo)準(zhǔn)。其裝修水平至少應(yīng)達(dá)到購房者所期望的檔次和標(biāo)準(zhǔn)。裝修的多樣化，可表現(xiàn)在不同套型平面采納不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強(qiáng)調(diào)在同一檔次上的統(tǒng)一性和均好性，同時通過設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)者向裝飾共性化方向進(jìn)展。（2）供應(yīng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)圖紙完成后，應(yīng)向裝修施工單位進(jìn)行交底，說明施工中應(yīng)注意的問題和技術(shù)要求。家裝公司應(yīng)向開發(fā)商供應(yīng)以下圖紙資料：■裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業(yè)圖）；■概算。開發(fā)商應(yīng)向購房者供應(yīng)以下竣工圖：■套內(nèi)平面圖及使用面積；■選材和設(shè)備配置使用說明書；設(shè)備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積。裝修設(shè)計(jì)圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對比圖紙進(jìn)行驗(yàn)收。（3）指導(dǎo)施工首先指導(dǎo)施工單位做出樣板間，樣板間應(yīng)以實(shí)際交付為標(biāo)準(zhǔn)，以帶共性扮裝飾為輔，真實(shí)地反映出精裝修商品房的內(nèi)在質(zhì)量。設(shè)計(jì)人員要協(xié)作開發(fā)單位、監(jiān)理單位、施工隊(duì)伍，對材料進(jìn)行把關(guān)，現(xiàn)場解決在安裝集成過程中的問題，確保裝修按圖紙施工。（三）、裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)公司決定，暫定為四種：100元/M2、300元/M2、500元/M2、700元/M2，每種標(biāo)準(zhǔn)有不同的材料、風(fēng)格設(shè)計(jì)的方案2—3款。（四）、裝修施工三部曲第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時作隱蔽、暗藏式管道設(shè)計(jì)、設(shè)置管井等；其次步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標(biāo)準(zhǔn)化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次安裝到位；第三步：依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化全裝修，直至交付給業(yè)主。（五）、裝修的環(huán)保原則室內(nèi)裝修必須十分重視環(huán)保及防污問題。要在選材、施工用料方面堅(jiān)持如下原則，簡略由聘請的專業(yè)機(jī)構(gòu)對材料進(jìn)行簽定、監(jiān)測，并在營銷推廣中加以體現(xiàn)：■選用環(huán)保型裝修材料。■選擇無毒、無害、無污染環(huán)境、有益于人體健康的材料，宜采納取得國家環(huán)保標(biāo)志的材料。■使用能改善室內(nèi)空氣質(zhì)量的先進(jìn)技術(shù)及設(shè)備?！龇乐钩善芳揖邔κ覂?nèi)造成的污染。（六）、對各單位的簡略要求1、開發(fā)商開發(fā)商應(yīng)和家裝公司簽訂合同，合同中包括精裝修的套餐選擇和標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料等內(nèi)容。開發(fā)商和購房者應(yīng)依據(jù)國家和地方的有關(guān)規(guī)定簽訂合同，并在房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)置相關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。確立開發(fā)商為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，擔(dān)當(dāng)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。開發(fā)商必須向購房者提交裝修質(zhì)量保證書，包括裝修明細(xì)表，裝修平面圖和主要材料的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。2、監(jiān)理單位裝修工程監(jiān)理的目標(biāo)是：掌握投資、進(jìn)度和質(zhì)量，強(qiáng)化合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系。包括以下內(nèi)容：審核裝修合同、審核設(shè)計(jì)方案、審核設(shè)計(jì)圖紙、審核工程預(yù)算、查驗(yàn)裝飾材料和設(shè)備、驗(yàn)收隱蔽工程、檢查工藝作法、監(jiān)督工程進(jìn)度、檢查工程質(zhì)量、協(xié)助甲方驗(yàn)收裝修工程。工程監(jiān)理單位對裝修工程進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)格執(zhí)行每道工序格外是隱蔽工程的簽字驗(yàn)收制度，以保證對施工質(zhì)量的掌握。3、裝修施工單位裝修施工單位應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)章：■采納的裝飾材料不得以次充好，弄虛作假；■施工不得偷工減料，粗制濫造；■不得野蠻施工，危及建筑物自身的平安；■不得損害居民和開發(fā)單位的權(quán)益；■遵守國家和地方規(guī)定的有關(guān)規(guī)范和規(guī)章。裝修施工單位應(yīng)當(dāng)按月填寫單項(xiàng)工程匯總表，報(bào)開發(fā)商和監(jiān)理單位，以保證施工進(jìn)度。4、家裝顧問家裝顧問簡略工作職責(zé)表現(xiàn)在以下幾方面：■裝修常識的詢問；■簡略價格的把握，為簡略方案供應(yīng)市場數(shù)字依據(jù)；■客戶裝修套餐選擇的引導(dǎo)，格外是裝修風(fēng)格的建議；■對家裝公司的監(jiān)督，主要是質(zhì)量監(jiān)督；■針對簡略每一套住宅，室內(nèi)裝飾的建議；■全力協(xié)作開發(fā)商針對該計(jì)劃的全部工作，并提出切實(shí)可行的操作建議；■自2003年4月12日起，每周周末。家裝顧問公司必須支配1—2名熟知該計(jì)劃的專業(yè)設(shè)計(jì)師于項(xiàng)目營銷中心全天候接受家裝詢問。（二）、齊魯·花園精裝修模式的成功，堅(jiān)決了公司開發(fā)住宅精裝修的信心齊魯·花園作為濟(jì)南第一個完全精裝修交房的中高檔住宅，得到了寬闊消費(fèi)者的極大認(rèn)可和青睞。開盤不到3個月，銷售出推盤量的80%。盡管銷售火爆的緣由是齊魯·花園綜合素養(yǎng)好、性能價格比高，例如出色的健康主題園林、兒童益智會所等，但是精裝修應(yīng)該是其最大的賣點(diǎn)之一。齊魯·花園沒有連續(xù)實(shí)行菜單式的模式，而是實(shí)行了統(tǒng)一精裝的模式。淡化風(fēng)格意識，強(qiáng)調(diào)裝修的大眾化和基礎(chǔ)性，同時加強(qiáng)過程掌握和服務(wù)深度。并且結(jié)合健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)，制造出一種升級版“健康型精裝社區(qū)”的模式。格外體現(xiàn)在裝修材料的選擇上，不追求簡潔的高檔和奢華，而是在質(zhì)量和品牌保證的基礎(chǔ)上，講究材料的綠色環(huán)保。同時，對裝修公司嚴(yán)格把關(guān)，初步的資質(zhì)考察通過后，選擇5家單位進(jìn)行樣板間設(shè)計(jì)和裝修；然后，對其實(shí)際施工能力進(jìn)一步考察，同時充分聽取客戶的反饋意見，最終確認(rèn)2到3家進(jìn)行最后的大批量統(tǒng)一精裝修。這些過程的嚴(yán)格管理，充分保證了精裝修材料的環(huán)保性與施工的高質(zhì)量。由于齊魯•花園這種“健康型精裝修”消費(fèi)者讓消費(fèi)者極為滿意和放心，齊魯置業(yè)在模式創(chuàng)新的同時，還從理論內(nèi)涵上將精裝修延長出“精品工程、精細(xì)服務(wù)、精致生活”的開發(fā)新理念，要求房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)、各個階段都必須高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，產(chǎn)品的各個部件都必須是精品，各種客戶服務(wù)包括將來的物業(yè)管理都必須規(guī)范而關(guān)愛入微，除此之外項(xiàng)目管理的過程掌握同樣十分嚴(yán)格，只有這樣才能真正制造一種高尚的、文化的、精致的人居環(huán)境和生活氛圍。精裝修的操作過程中，齊魯•花園加強(qiáng)了對消費(fèi)者的觀念引導(dǎo)。大大弱化風(fēng)格意識，強(qiáng)調(diào)裝修的大眾化和基礎(chǔ)性。首先明確“裝修”和“裝飾”是兩個不同的概念，“裝修”是大面積、整體性的，“裝飾”則是業(yè)主參加程度深、細(xì)節(jié)的、共性化的。當(dāng)代人“輕裝修、重裝飾”，提倡簡約裝修風(fēng)格，把主要心思和精力用在家庭裝飾上，突出共性和品位，而不必拘泥于所謂的裝修風(fēng)格。然后，通過樣板示范房來聽取客戶的反饋意見，并以此對各裝修單位的實(shí)際施工能力進(jìn)行考察，最終確定2到3家裝飾公司，并針對不同戶型設(shè)計(jì)出不同的裝修風(fēng)格，同種戶型的風(fēng)格全都，爭取做到大多數(shù)人滿意。追求一種“滿意解”，是“最大程度的滿意大部分消費(fèi)者的需求”，而不是“滿意全部消費(fèi)者最大程度的需求”。這樣，設(shè)計(jì)方案則由裝修設(shè)計(jì)師全局把握。裝修設(shè)計(jì)師應(yīng)該從一開頭就參加策劃、構(gòu)思、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)處理等過程。室內(nèi)設(shè)計(jì)作為一項(xiàng)重要的藝術(shù)制造，不能開發(fā)商自己去組織，也不要讓建筑設(shè)計(jì)師去做，建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)是兩回事，不但要找專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，而且要進(jìn)行招標(biāo)。這樣的裝修效果才會有品位。因此設(shè)計(jì)師必須了解產(chǎn)品的基本功能、適用范圍、施工方式、價格、風(fēng)格等；在對產(chǎn)品有了相當(dāng)了解和把握的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者參加裝修產(chǎn)品的選擇，設(shè)計(jì)師在肯定的產(chǎn)品范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)，搭配出功能合理、滿意風(fēng)格要求的完全可實(shí)現(xiàn)的設(shè)計(jì)方案，從源頭上保證消費(fèi)者得到滿意的、預(yù)期的居住環(huán)境和居住空間。（三）、住宅精裝修的實(shí)質(zhì)是一種建立在誠信和責(zé)任基礎(chǔ)上的深度服務(wù)不管管毛坯房還是精裝房，開發(fā)商供應(yīng)的都是一種服務(wù)。只是不同的服務(wù)體現(xiàn)了開發(fā)商不同程度的責(zé)任感和誠信度。精裝修這種服務(wù)，開發(fā)商不但要擔(dān)當(dāng)住宅工程質(zhì)量責(zé)任而且要擔(dān)當(dāng)裝修質(zhì)量責(zé)任，是誠信經(jīng)營時代的一種深度服務(wù)。齊魯·駿園的菜單式裝修套餐和齊魯·花園的完全精裝修，雖然在裝修方案的選擇上不全都，但是都是操作過程都是同樣的嚴(yán)格和規(guī)范。通過公開招標(biāo)選擇綠色環(huán)保品牌材料和資質(zhì)優(yōu)良、閱歷豐富的裝飾公司，同時將邀請有關(guān)單位對精裝修進(jìn)行全過程的、規(guī)范化的工程監(jiān)理；設(shè)置樣板間，讓消費(fèi)者對精裝修看得見、摸得著，做到心里有底；至于裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修材料，絕不遮遮掩掩，都將用正式的書面材料向消費(fèi)者進(jìn)行公開說明，同時將邀請有關(guān)單位對精裝修進(jìn)行全過程的、規(guī)范化的第三方監(jiān)理。這樣公開、規(guī)范的操作自然讓消費(fèi)者比較滿意和放心。五、住宅精裝修開發(fā)的前景（一）、住宅精裝修將成為住宅市場的主導(dǎo)力氣。（二）、隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向進(jìn)展，但是消費(fèi)者參加度越來越高。（三）、在近幾年，以高水準(zhǔn)的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)加上高水準(zhǔn)的專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)和裝修，進(jìn)行統(tǒng)一的完全精裝修，將是開發(fā)商選擇的主要模式。因此，設(shè)計(jì)師和開發(fā)商的審美能力成為核心競爭力，審美標(biāo)準(zhǔn)、審美素養(yǎng)超越消費(fèi)者但又被消費(fèi)者所理解，是消費(fèi)者對精裝修感到滿意的關(guān)鍵所在。從個案看北京精裝修住宅市場北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年夏開頭開發(fā)精裝修城市高級公寓項(xiàng)目——UHN國際村，北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為該項(xiàng)目的全案代理參加運(yùn)作了開發(fā)的全過程，歷時兩年，現(xiàn)在項(xiàng)目的一期已經(jīng)于2003年底入住，項(xiàng)目的二期產(chǎn)品經(jīng)過全面升級之后，也將于2004年底入住，目前正處于準(zhǔn)現(xiàn)房的熱銷期，連續(xù)數(shù)月月均銷售額均在七、八千萬。通過對這個個案項(xiàng)目的運(yùn)作，我們對北京的精裝修住宅市場有了一些概況的了解，同時也積累了一些精裝修項(xiàng)目在目前市場狀況下的運(yùn)作閱歷，盼望通過這個簡潔的總結(jié)，與同業(yè)共享。第一部分：北京精裝修住宅市場概況1、精裝修住宅目前仍是肯定少數(shù)據(jù)調(diào)查，北京市的居民情愿買精裝修房的比例占到了60％以上，但市場上投放的精裝修房數(shù)量不多，居民買不到價錢適宜的精裝修一般住宅。2002年，北京房地產(chǎn)市場140多個新盤中，“精裝修”只占18％左右；而到2003年年底，北京市300多個在售樓盤中，精裝修項(xiàng)目只占到全年新推項(xiàng)目的1/3，基本上僅限于單價達(dá)到8000元/建筑平方米以上的所謂的“豪宅”或戶型面積在30到60多平方米的小戶型項(xiàng)目這兩類“極端產(chǎn)品”。雖然精裝修房數(shù)量逐年上升，但是，從總體市場來看，精裝修住宅目前仍是肯定少數(shù)。2、國家的政策引導(dǎo)方向明確，但北京缺少配套執(zhí)行細(xì)則依據(jù)2002年國家建設(shè)部提出的要求，2010年左右全國都將推廣住宅裝修一體化，不搞毛坯房。上海市住宅進(jìn)展局更是制定目標(biāo)，2005年上海市的新建住宅將基本實(shí)現(xiàn)全裝修。2001年北京市建委、規(guī)委、國土房管局聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅時，將家居裝修連同住宅主體結(jié)構(gòu)一體設(shè)計(jì)、施工到位后銷售，滿意購房人直接入住的要求。2002年5月，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心已經(jīng)頒發(fā)了由有關(guān)單位和專家編寫的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，這是全國出臺的第一個關(guān)于商品住宅精裝修的實(shí)施細(xì)則以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，目前還只是指導(dǎo)性意見。在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。上海住宅局從1999年開頭就著手對精裝修住宅的實(shí)施開展調(diào)查討論，并逐步進(jìn)行試點(diǎn)。并間續(xù)發(fā)布了關(guān)于裝修設(shè)計(jì)、裝修監(jiān)理、室內(nèi)環(huán)境檢測、竣工核驗(yàn)、優(yōu)良裝修產(chǎn)品推舉等11個文件。但在北京，這方面的工作尚有待推動。3、北京的精裝修住宅市場處于起步階段，尚未進(jìn)入成熟期。2001年國家政策出臺后，北京市的中高檔市場上消滅了一些精裝修樓盤，但其中由外地（尤其是南方）開發(fā)商開發(fā)的樓盤居多，北京屬地的開發(fā)商則反應(yīng)滯后。據(jù)一些房地產(chǎn)開發(fā)商反映，影響精裝修房開發(fā)的主要緣由：一是利潤小，成本高。裝修造價在總銷售價或總土建筑價中所占比例不大，但由于裝修行業(yè)環(huán)境簡潔，操作難度、管理成本會成倍擴(kuò)大，若銷路不暢，精裝修無疑是個不小的包袱。二是難操作。統(tǒng)一裝修不能滿意共性化要求，出力不討好，還不如毛坯交房；菜單式裝修又送“佛”沒送到西天，業(yè)主總會通過各種渠道改東改西滿意自己的意圖，大量的修改極易消滅工程失控現(xiàn)象。三是真正的成品房應(yīng)是設(shè)計(jì)、建筑、裝修一體化，但由于缺乏閱歷，設(shè)計(jì)、建筑、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象比比皆是，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補(bǔ)西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。而政府有關(guān)人士則認(rèn)為首先是開發(fā)商的意識制約了精裝修開發(fā)普及工作的推動，很多人還沒有意識到裝修的重要性（包括精裝修的社會價值和對樹立企業(yè)品牌形象的價值）。此外北京的市場環(huán)境較好，毛坯房買家也接受，造成開發(fā)商的動力不足。4、精裝修常見糾紛與成因分析盡管有各種制約因素，2004年北京樓市的精裝修項(xiàng)目仍然明顯增多，估計(jì)今年精裝修項(xiàng)目占新推盤的比例將有可能超過1/2，同時也將是精裝修引發(fā)糾紛最多的一年?？偨Y(jié)精裝修房常見糾紛，主要集中在以下四類：第一類是材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的沖突。尤其北京仍處于期房銷售市場，預(yù)售時精裝標(biāo)準(zhǔn)尚未明確，在裝修材料說明中常使用“進(jìn)口”或者“高級”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房時由于缺乏量化的評判標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)糾紛。據(jù)調(diào)查，這方面引起的精裝修糾紛占30%-40%，甚至更高。其次類是施工質(zhì)量問題。這方面引起的精裝修糾紛約占50%到60%左右。緣由是裝修行業(yè)沒有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修工人沒有經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，大量手工操作無法保證施工質(zhì)量。第三類是裝修工程和其他配套工程協(xié)作不好引起的問題。精裝修工程與結(jié)構(gòu)施工、設(shè)備設(shè)施施工等各環(huán)節(jié)都有緊密的聯(lián)系，需要高度協(xié)作，稍有不慎即會埋下隱患。比如說，裝修公司進(jìn)駐前，地面上的寬帶已經(jīng)布好并調(diào)試好，結(jié)果，一鋪地板，裝修工人把寬帶給砸斷了，等等。這類糾紛通常與施工質(zhì)量問題相互混雜，很難嚴(yán)格區(qū)分。第四類屬于客戶知識面不夠造成的糾紛，比如有些客戶對地板的分類不清楚，那染色地板的標(biāo)準(zhǔn)衡量非染色地板，認(rèn)為“木地板的花紋不全都，色差太大”，其實(shí)這是由木材的自然色差引起的。類似這樣的建材知識需要溝通，也需要等待消費(fèi)者自身的成熟。以上是精裝修糾紛的表象，對其形成的緣由進(jìn)行分析，還有以下三方面深層次的緣由：首先，消費(fèi)者“眾口難調(diào)”。由于絕大多數(shù)消費(fèi)者不具備鑒別精裝房質(zhì)量的專業(yè)知識和能力，再加上消費(fèi)者越來越關(guān)注住宅裝修的共性化，因此造成規(guī)?；a(chǎn)與共性化體現(xiàn)的沖突；其次，容易造成開發(fā)商“趕工期”。對開發(fā)商來說，推行精裝修意味著將比做毛坯房時面對更多的乙方和更多的環(huán)節(jié)，更難以掌握工期，任何一個環(huán)節(jié)的延誤都必須在交房日期之前消化，因而有相當(dāng)一部分精裝修質(zhì)量糾紛都源于“趕工期”；第三，上游產(chǎn)業(yè)成熟度低，尤其是家裝企業(yè)“力不從心”。目前整個家裝業(yè)進(jìn)展尚不成熟，裝修質(zhì)量難以保證，有實(shí)力可以同時進(jìn)行幾十套、上百套裝修任務(wù)的裝修公司難得有幾家。由于利字當(dāng)頭，各裝修公司在投標(biāo)時無不大包大攬，但最后的裝修質(zhì)量問題都需要開發(fā)商來面對購房者。5、北京精裝修房的操作模式自從建設(shè)部提出商品住宅裝修要求后，北京市建委、規(guī)委、國土房管局也聯(lián)合制定了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，其中提出開發(fā)商可以用四種不同方式為購房人供應(yīng)裝修房，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅時，將家居裝修連同住宅主體結(jié)構(gòu)一體設(shè)計(jì)、施工到位后銷售，滿意購房人直接入住要求；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在預(yù)售中，向購房人供應(yīng)裝修菜單及樣板間服務(wù)，按購房人意愿進(jìn)行家居裝修設(shè)計(jì)，連同住宅結(jié)構(gòu)一體施工到位后交用；三是購房人買房后進(jìn)行裝修的，如果與開發(fā)商或物業(yè)管理單位推介的裝飾裝修企業(yè)簽訂了裝修合同，開發(fā)商或物業(yè)管理單位與裝飾裝修企業(yè)擔(dān)當(dāng)質(zhì)量保修連帶責(zé)任；四是購房人未選用被推介的裝飾裝修企業(yè)的，可在購房人裝修前將裝修方案報(bào)物業(yè)管理單位備案，簽訂裝修管理合同。目前，北京市精裝修樓盤在裝修上的價格依據(jù)樓盤的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同，從400元/平方米到1000元/平方米甚至2000元/平方米以上都有。北京住宅市場中通行的精裝修操作模式有以下幾種：（1）單一方案、最多只有干作業(yè)面材可選的精裝修房簡略做法：全部房屋的裝修材料、裝修風(fēng)格和樣板間供應(yīng)的完全全都，尤其是廚衛(wèi)的材料設(shè)備完全全都，只有一種方案，最多供應(yīng)幾種壁紙、兩種地板供選擇。這種操作模式被很多高檔項(xiàng)目、尤其是有過精裝修運(yùn)作閱歷的進(jìn)展商所采納，優(yōu)點(diǎn)是濕作業(yè)設(shè)計(jì)施工和材料組織相對簡潔，易于操作，缺點(diǎn)是千屋一面的問題最為突出，尤其是當(dāng)項(xiàng)目本身的建筑風(fēng)格不突出時，精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格的選擇就成了無本之木。要么由于精裝修方案的共性突出限定了后期家具配飾的風(fēng)格，造成家居風(fēng)格難以突破裝修風(fēng)格；要么為了給后期配飾留有肯定的空間而造成精裝修設(shè)計(jì)毫無風(fēng)格可言。

（2）多個方案可選、但方案間不行互選的套餐式精裝修房簡略做法：依據(jù)不同的裝修風(fēng)格或統(tǒng)一風(fēng)格下供應(yīng)不同的顏色計(jì)劃來供應(yīng)2-3種方案的裝修示范，客戶依據(jù)自己喜好任選一種，但方案之間的材料、設(shè)備、包括顏色變化不行以互選，同時不同方案的精裝修檔次是全都的。這種操作模式一方面為客戶供應(yīng)了有限范圍內(nèi)的選擇余地，在肯定程度上照顧了對家居共性化的需求；另一方面通過肯定的限制措施避開了選擇的失控，將精裝修設(shè)計(jì)、施工、材料組織的難度限定在合理的范圍內(nèi)。因此這種模式正在被越來越多地采納，一方面是市場競爭的需要，精裝修房必須考慮客戶的共性化需求，另一方面也是進(jìn)展商服務(wù)意識提高的表現(xiàn)。（3）多個方案可選、方案可以升級的可變套餐式精裝修房簡略做法：業(yè)主可選毛坯房，或加上不同的裝修費(fèi)得到不同檔次的裝修。如風(fēng)林綠洲供應(yīng)的每平方米720元、750元、1000元、1180元的四種裝修，各檔次裝修材料全都，但客戶可把不同檔次間的材料搭配，在四種價位基礎(chǔ)上適當(dāng)加價和減價，獲得滿意自己共性的裝修。這種模式適合于中高檔社區(qū)，滿意由于客戶支付能力差距造成對精裝修檔次的共性化需求。但是“退裝修”的選擇肯定程度上打破了精裝修社區(qū)的概念，為后期的裝修擾民、物業(yè)管理留下了隱患，需要慎重采納。（4）完全可變的精裝修房簡略做法：業(yè)主支付相同的房價，然后與開發(fā)商選定的專業(yè)家裝公司協(xié)商，選擇不同的裝修材料、轉(zhuǎn)變標(biāo)準(zhǔn)的裝修方案，如方案修改、材料選擇的成本超額，則向家裝公司補(bǔ)齊價差。使用這種操作模式的項(xiàng)目很少，雖然肯定程度上明確了精裝修的責(zé)任主體，但是由于給了客戶過大的選擇余地之后，開發(fā)商的資源整合作用蕩然無存，客戶無法享受到規(guī)模化精裝修的價格利益，是否選擇推舉的裝修公司也變得并不重要，最后與家裝無異。這種模式原則上只適用于對裝修成本不敏感的豪宅社區(qū)，尤其是獨(dú)立式住宅。其次部分：UHN國際村的精裝修閱歷與教訓(xùn)在上述的北京精裝修住宅市場的大背景下，北京廣華軒房地產(chǎn)有限公司于2002年開頭運(yùn)作UHN國際村項(xiàng)目，同時金網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)作為項(xiàng)目的全案代理從定位階段就開頭參加了項(xiàng)目運(yùn)作的全過程。在進(jìn)行了充分的市場分析、地塊條件分析，尤其是考慮到廣華軒公司的品牌目標(biāo)，項(xiàng)目最終定位于服務(wù)城市左派精英人群的都市高級公寓，配送全套歐洲品牌精裝修。目前一期已經(jīng)入住，二期年底即將入住，并且一二期的精裝修方案有較大的調(diào)整，在這個過程中，運(yùn)作團(tuán)隊(duì)對于精裝修項(xiàng)目的個案操作積累了一些閱歷教訓(xùn)。一、UHN精裝修操作方案及效果評估1、一期精裝修操作方案：可變套餐式精裝修，方案間可以互選簡略做法：（1）精裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米，不行升級，不行退裝；（2）供應(yīng)現(xiàn)代、簡約、高雅三種風(fēng)格的三個方案，每種風(fēng)格下的地板、壁紙均有幾種選擇，三種風(fēng)格的區(qū)分主要體現(xiàn)為地板和櫥柜的風(fēng)格不同；（3）三個方案之間的材料可以互選。如此一來，相當(dāng)于客戶可以僅將三個方案作為指導(dǎo)性意見，但可以打破風(fēng)格的限制，在三個方案所供應(yīng)的全部材料中任意選擇。其帶來的可選余地是：地面：實(shí)木復(fù)合地板3種選擇，地磚1種選擇，且各廳室可以不同；墻面：壁紙6種選擇，乳膠漆2種選擇，且各廳室可以不同；櫥柜：3種選擇（對應(yīng)3種風(fēng)格）。實(shí)施效果：從交樓的情況來看，一期精裝修操作方案的可選性過于大膽，選擇余地過大。一方面各種可選性之間的成百上千種組合，不僅使操作的簡潔程度、管理成本大為增加，同時還減弱了規(guī)模效益，也使客戶（格外是缺乏專業(yè)和主見的客戶）陷入困擾，難以作出選擇；另一方面，這也表現(xiàn)出運(yùn)作團(tuán)隊(duì)對自己的項(xiàng)目還不夠自信，總覺得規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面的共性已經(jīng)很鮮亮白，加上做精裝修，已經(jīng)屏蔽掉一部分客戶，是不是精裝修方案的選擇余地應(yīng)該大一些，這樣可以更好的適應(yīng)客戶。事實(shí)上，這樣的想法是不夠成熟和自信的。很多有閱歷的精裝修項(xiàng)目進(jìn)展商都有過這樣的經(jīng)歷：一個精裝樣板間面世之初，由于項(xiàng)目還沒有建立鮮亮的市場形象，到訪的客戶構(gòu)成比較簡潔，更不行能有全都的審美傾向和裝修要求，因此對同一個樣板間的反應(yīng)肯定是褒貶不一的；但是經(jīng)過一段時間過濾之后，客戶的構(gòu)成和審美傾向就會漸漸比較趨同，尤其是那些風(fēng)格鮮亮、有人強(qiáng)烈喜愛、也有人強(qiáng)烈唾棄的項(xiàng)目，客戶趨同更加明顯。這是由于，隨著項(xiàng)目市場形象的建立和口碑傳播的深化，新到訪的客戶大多數(shù)都已經(jīng)是被這種風(fēng)格吸引來的。因此，我們認(rèn)為，精裝修項(xiàng)目不要在精裝環(huán)節(jié)試圖迎合全部人的口味，而應(yīng)該通過精裝設(shè)計(jì)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的特點(diǎn)，成為項(xiàng)目共性的延長，給客戶供應(yīng)統(tǒng)一風(fēng)格下的2-3種方案足矣。2、二期精裝修操作方案：在吸取一期精裝修閱歷及市場上眾多精裝修項(xiàng)目閱歷的基礎(chǔ)上，二期精裝修做出了較大的改進(jìn)：設(shè)計(jì)理念：更注意室內(nèi)裝修與整個項(xiàng)目（規(guī)劃、園林、建筑單體、公共空間等）的氣質(zhì)調(diào)性的協(xié)調(diào)統(tǒng)一?！帮L(fēng)格的前沿和語言的純粹”，使精裝修成為項(xiàng)目氣質(zhì)的自然連續(xù)。簡略做法：精裝修標(biāo)準(zhǔn)從一期的1000元/平米提升至1200元/平米，重點(diǎn)對廚房和衛(wèi)生間的材料設(shè)備進(jìn)行了升級，比如衛(wèi)生間選用的科馬臺盆和五金件，比很多萬元以上的精裝修項(xiàng)目還要高檔。但同時，也對客戶的精裝確認(rèn)行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范：方案之間嚴(yán)禁互選，不行退裝；二期供應(yīng)比一期更為前沿純粹的黑、白、灰三個裝修方案（分別命名為亮黑、深白、二分之一），并主推其中的深白方案。客戶在選定方案后，可選的地面至多只有一種地板、一種地磚共兩種選擇；墻面至多只有一種乳膠漆和6種壁紙供選擇；其余均按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定無選擇余地?？紤]到部分二期客戶購房時是參照一期精裝修而做出的購買決定，并以深色地板作為購房的必要條件，故在深白方案的基礎(chǔ)上，增加一種深色地板的選擇，作為滿意這部分客戶需求的備選方案（命名為“摩卡”）。實(shí)施效果：二期精裝修操作方案，與項(xiàng)目前沿純粹的氣質(zhì)調(diào)性更為協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對目標(biāo)客群的定位更為精確鮮亮。一方面減小了精裝修操作的簡潔程度、管理成本，更好地實(shí)現(xiàn)了規(guī)模效益和學(xué)習(xí)曲線效應(yīng)；另一方面，黑、白、灰三種風(fēng)格亦實(shí)現(xiàn)了共性化的不同需求與精裝修千人一面之沖突的有效規(guī)避，即以顏色的變化作為風(fēng)格多樣化選擇的界定。同時，進(jìn)展商分別選取三個方案的樣板間做了不同風(fēng)格趨向的配飾，通過家具和配飾營造出或豪奢、或浪漫、或雅酷的不同家居風(fēng)格，用事實(shí)告知客戶什么叫“裝修的高級”和“配飾的共性”，解決客戶對精裝修的一些深層次的關(guān)注。從5月22日實(shí)樓樣板間開放開頭進(jìn)行的精裝修確認(rèn)工作進(jìn)展十分順利，不到二十天時間，二期售出的400余戶的精裝確認(rèn)工作已經(jīng)全部結(jié)束，精裝確認(rèn)率百分之百，為材料組織、精裝修施工環(huán)節(jié)和年底按時交樓供應(yīng)了有力的保證。同時也用事實(shí)驗(yàn)證了我們對于客戶定位與裝修風(fēng)格、建筑共性與裝修風(fēng)格、客戶選擇與客戶規(guī)范之間關(guān)系的熟識，更加明確了項(xiàng)目三期精裝修方案設(shè)計(jì)的方向。二、關(guān)于精裝修設(shè)計(jì)的體會：1、規(guī)?；b修設(shè)計(jì)與毛胚房設(shè)計(jì)的區(qū)分：精裝修不是簡潔地將毛坯房加上裝修，要求必須將精裝修設(shè)計(jì)與土建設(shè)計(jì)相互連接，在住宅主體施工動工前進(jìn)行，對精裝修設(shè)計(jì)與土建設(shè)計(jì)進(jìn)行反復(fù)的調(diào)整。這就比單純進(jìn)行毛坯房設(shè)計(jì)要進(jìn)行多得多的設(shè)計(jì)考慮。在室內(nèi)的使用功能上，很多在毛坯房里容易被忽視的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)或瑕疵，在精裝修房里就很容易體現(xiàn)出來。比如房間或者衛(wèi)生間的間隔、門的朝向、空調(diào)的位置、插頭的位置、燈具的位置、暖氣管道和散熱器片的位置、窗簾滑軌的位置、家具擺放的位置等如果做得不合理，改起來就很麻煩，通常改一個地方就會引起連鎖反應(yīng)，“誅連九族”。所以要事先想好。2、規(guī)?；b修設(shè)計(jì)與家裝設(shè)計(jì)的區(qū)分：規(guī)?；b修設(shè)計(jì)：以滿意目標(biāo)客戶群體為導(dǎo)向，特點(diǎn)是規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、通用化、標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化；家裝設(shè)計(jì)：以滿意指定的客戶個體為導(dǎo)向，特點(diǎn)是離散化、共性化。規(guī)?；b修應(yīng)首先強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化，在此基礎(chǔ)上才是實(shí)現(xiàn)共性化的問題。至于共性化，更主要通過而且完全能夠通過后期的配飾來實(shí)現(xiàn)。3、規(guī)?；b修應(yīng)將精力和重點(diǎn)放在廚衛(wèi)上。一是廚衛(wèi)是家庭中功能最集中、使用最頻繁的場所,單個空間中的功能又很簡潔，設(shè)計(jì)難度相對較高；二是由于廚衛(wèi)的濕作業(yè)（防水、貼磚等）較多，主要設(shè)備系統(tǒng)都集中在廚衛(wèi)，這個空間客戶本身可以再創(chuàng)作的空間也很有限，在精裝修環(huán)節(jié)應(yīng)該考慮到位。至于其他部位的裝修，則應(yīng)給客戶留出更大的空間。4、規(guī)?；b修設(shè)計(jì)還必須考慮到材料組織、施工組織甚至營銷推廣等環(huán)節(jié)的操作。比如：材料的供應(yīng)、成本等是否可控，施工水平的客觀制約是否會使設(shè)計(jì)的效果大打折扣，精裝修方案是否能夠得到客戶的認(rèn)可等等。三、關(guān)于大規(guī)模材料組織的體會：1、對材料的歸類與統(tǒng)籌。通過系統(tǒng)支配，可削減供應(yīng)商數(shù)量，從而便于供貨管理和施工管理。比如：地板的翻修通常牽連到踢腳，這兩項(xiàng)由同一家供應(yīng)商（兼施工方）來做，會極大降低供貨管理、施工管理和后期整改的成本和難度。2、對材料的品牌（知名度、美譽(yù)度）、生產(chǎn)廠家、質(zhì)量、價格、供貨等進(jìn)行全面考查與選擇。比如：由于對材料的需求量極大，就要求不僅僅是某一個或者某一批產(chǎn)品的質(zhì)量合格，還要求不同批次的產(chǎn)品質(zhì)量具有穩(wěn)定性（尤其是地板、壁紙等面材）。又如：一個精裝修項(xiàng)目一般會有幾十個精裝修材料供應(yīng)商，其中某種供應(yīng)材料掉隊(duì)，都可能使整個工期受到影響。UHN作為“全歐洲品牌精裝修”項(xiàng)目，在選擇國際品牌時，就必須考慮這些品牌在國內(nèi)是否設(shè)廠，從國外進(jìn)口的話能否保證準(zhǔn)時供貨，等等。四、關(guān)于大規(guī)模精裝修施工組織、工程監(jiān)理：1、必須編制施工組織設(shè)計(jì)，規(guī)范流程和工序，明確責(zé)任人和協(xié)調(diào)人，才可能保證施工的秩序和效率。2、嚴(yán)格工藝標(biāo)準(zhǔn)：具備盡可能精確化、數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化的施工圖和施工工藝，削減目測、感覺的成分。3、材料設(shè)備盡量使用工廠化加工的成品，削減現(xiàn)場作業(yè)和手工作業(yè)。4、必須保證有數(shù)量足夠的、有裝修閱歷的監(jiān)理工程師，從審核圖紙、查驗(yàn)材料到工序、工藝、質(zhì)量、進(jìn)度、成品保護(hù)等都進(jìn)行監(jiān)督。五、營銷推廣環(huán)節(jié)的協(xié)作：1、推廣策略（1）通過精裝修價值分析、投資價值分析確立精裝修項(xiàng)目高性價比的市場形象；（2）通過廣告、樓書（《技術(shù)手冊》《生活讀本》《精裝手冊》）等宣揚(yáng)手段和銷售工具給予項(xiàng)目“全歐洲品牌精裝修”的鮮亮產(chǎn)品形象；（3）通過在售樓處設(shè)置“家居設(shè)計(jì)概念館”、售樓處樣板間、實(shí)樓樣板間乃至精裝樣板區(qū)等一系列動作將產(chǎn)品概念落到實(shí)處，加強(qiáng)現(xiàn)場鎖定能力；（4）增強(qiáng)說服力的幾種渠道：專家渠道：開展“精裝樣板區(qū)開放”暨“亞洲生活樣式展”O(jiān)PENDAY等一系列公關(guān)活動，通過業(yè)內(nèi)和專家渠道樹立本案在市場中的前沿形象和權(quán)威地位；人脈渠道：成立業(yè)主俱樂部“UHNerCLUB”，形成良性互動體系，加上系統(tǒng)性的精神與物質(zhì)激勵，老客戶紛紛帶來新客戶，熟人間的口碑傳播極大提高了項(xiàng)目的說服力和成交率。2、銷售組織與執(zhí)行（1）精裝確認(rèn)：及早進(jìn)行精裝確認(rèn)，為開發(fā)商的材料組織、施工組織供應(yīng)時間保證，一般確認(rèn)的截止時間要比交房時間提前5-6個月；并需要協(xié)調(diào)好精裝確認(rèn)工作和新客戶接待工作之間的關(guān)系，不要影響正常的銷售工作；（2）打磨產(chǎn)品：一線業(yè)務(wù)人員在銷售過程中不斷反饋客戶和市場意見，對精裝修方案和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提出調(diào)整意見，不斷完善產(chǎn)品；（3）裝修顧問：對業(yè)務(wù)人員進(jìn)行全面細(xì)致的培訓(xùn)，不但成為房地產(chǎn)銷售專家，還要成為裝修專家。以專業(yè)人士的身份和自信，主動對客戶進(jìn)行引導(dǎo)，增強(qiáng)客戶信心——所供應(yīng)的精裝修方案與客戶所喜愛的前沿純粹的項(xiàng)目形象氣質(zhì)最為吻合，最經(jīng)得起時間檢驗(yàn)，為體現(xiàn)共性化的后期配飾供應(yīng)了最多的可能性、最強(qiáng)的協(xié)調(diào)性和最大的空間；（4）入住排雷：在房屋交付前，銷售團(tuán)隊(duì)代替業(yè)主進(jìn)行預(yù)驗(yàn)房，提前發(fā)現(xiàn)問題，準(zhǔn)時進(jìn)行整改。精裝修如此好事多磨２００２年５月，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心正式推出《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，以強(qiáng)制性規(guī)范的形式供應(yīng)了解決長期以來困擾住宅裝修問題的途徑。從道理上講，對于取消毛坯房、實(shí)施精裝修，無論是開發(fā)商、家裝企業(yè)還是寬闊消費(fèi)者都會認(rèn)為是件好事。但是時隔一年多，記者卻發(fā)現(xiàn)“裝修一次到位”推行起來困難重重，除北京、上海等極少數(shù)城市外，其他地方更是舉步維艱?！叭齻€有利于”商品住宅精裝修的推出，目的是為了更好地滿意住房者的需要。由于毛坯房帶來了很多嚴(yán)重的問題，而消費(fèi)者對精裝修也有迫切的需求。但同時住宅精裝修是一個漸進(jìn)的過程，這個大市場需要不斷培育、完善。消費(fèi)者和開發(fā)商都需要引導(dǎo)，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的整體推動及開發(fā)商和消費(fèi)者的走向成熟，市場會最終認(rèn)可精裝修成品房，實(shí)現(xiàn)住宅裝修的產(chǎn)業(yè)化。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心示范工程處處長孫克放也曾說過，住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化必須從精裝修下手，精裝修住宅將成為住宅產(chǎn)品的主流。深圳市時代裝飾工程有限公司總經(jīng)理曲毅把精裝修歸納為有利于業(yè)主、房產(chǎn)商及整個社會的“三個有利于”：解除業(yè)主購房后自行裝修之煩惱，搬家即可入住，省時、省力、省錢，房產(chǎn)商必定多賣房，賣好價，提高售房率和利潤率，通過土建裝修設(shè)計(jì)一體化，可大量削減自行裝修所造成的浪費(fèi)，降低建筑、裝修總成本，使業(yè)主與房產(chǎn)商雙得益，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，采納裝飾工程工廠化、部品集成新工藝等先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行整樓裝修，可有效解決業(yè)主散戶難以解決的質(zhì)量、環(huán)保、售后服務(wù)等各種問題，為售房制造新賣點(diǎn)，也可以大大削減因裝修質(zhì)量所帶來的社會問題?！皺烟液贸詷潆y栽”建設(shè)部關(guān)于《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》推行已一年之久，目前全國市場除北京、上海等極少數(shù)城市外，其他地方的精裝修的普及率格外低。以上海為例，２００１年推出菜單式全裝修房３０００套，銷售率在８０％以上，２００２年推出此類房３萬套，占上海住宅總量的２０％，而今年計(jì)劃推出１０萬套，“十五”末基本在上海取消“毛坯房”。再如深圳，其推廣情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如上海，始終是住宅局在孤軍奮戰(zhàn)，項(xiàng)目基本上也是住宅局自己所建的福利房、微利房，像桃源村、彩田村等，商品房數(shù)量就格外少，而且在深圳旗幟鮮亮地推廣精裝修的企業(yè)只有時代和北新裝飾。雖然進(jìn)展商、寬闊業(yè)主及家裝公司都認(rèn)為推行精裝修是好事，也都知道推廣它的好處，但從實(shí)際執(zhí)行情況來看，提倡精裝修絕非易事。因此，有人形象地比方精裝修是“櫻桃好吃樹難栽”。記者在了解目前精裝修的市場推廣情況時，曲毅從四個方面談了他的看法。消費(fèi)者“眾口難調(diào)”。伴隨著生活水平的提高，人們也越來越關(guān)注住宅裝修的共性化，造成“眾口難調(diào)”的主要緣由在于：首先，落后的建筑施工手工作業(yè)較易實(shí)現(xiàn)共性化；其次，因手工施工競爭門檻低，使得裝飾公司以追求共性化為攬活手段。另外，老百姓不具備鑒別精裝房質(zhì)量的專業(yè)知識和能力，關(guān)注自己被開發(fā)商多賺錢、裝修質(zhì)量不過關(guān)等問題。開發(fā)商“成本增加”。推行精裝修，對開發(fā)商來說，并未獲得任何實(shí)際利益。首先是開發(fā)商在樓盤銷售中引進(jìn)裝修施工企業(yè)，向購房者供應(yīng)菜單式裝修方案，這只是表明開發(fā)商供應(yīng)了這一方面的服務(wù)而已，實(shí)際上對幫助樓盤銷售并沒有太大的促進(jìn)作用，真正做成精裝房再銷售的，總體成本和房價明顯上升，樓盤的市場銷售反而受到影響；其次實(shí)行精裝修交房后，開發(fā)商還因此而增加了一項(xiàng)裝修責(zé)任；第三推行精裝修使整個項(xiàng)目施工周期延長，無形中增大了開發(fā)商的投資風(fēng)險；第四如今裝修市場上很多裝修公司的素養(yǎng)和能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們的滿意度等等。家裝企業(yè)“力不從心”。其實(shí)對精裝修最感愛好的是家裝企業(yè)，但就目前的家裝業(yè)來說，大部分企業(yè)是“心有余而力不足”。目前整個家裝業(yè)進(jìn)展尚不成熟，裝修質(zhì)量難以保證。即使消費(fèi)者請正規(guī)的裝修公司，裝修公司請的也是這些所謂“雇傭軍”。據(jù)悉，目前國內(nèi)裝修市場中，８０％的裝修公司把工程轉(zhuǎn)包給了裝修隊(duì)，并從中抽?。常埃サ睦麧?。而有實(shí)力可以同時進(jìn)行幾十套、上百套的裝修任務(wù)的裝修公司更是難得有幾家。此外，開發(fā)商由建筑商墊資做工程，這在業(yè)內(nèi)已是眾人皆知的。精裝修是否會令裝修公司重蹈“墊資做工程”的覆轍，從而引發(fā)新的“墊資問題”，而有多少家裝公司有這個能力做，也還是一個未知數(shù)。政府“放任自流”。由于商品住宅精裝修是建設(shè)部的一個提倡性政策，而非行政手段強(qiáng)制實(shí)施。因此很多地方政府認(rèn)為目前住宅消費(fèi)呈多樣化趨勢，每個購房者都有他自己的共性和身份，因而，裝精修受到很大的抵觸。最重要的一點(diǎn)是，政府認(rèn)為現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，個人裝修完全是市場行為，政府不能干預(yù)。其實(shí)政府不干預(yù)并不等于不聞不問，而是應(yīng)該樂觀引導(dǎo)。從目前的現(xiàn)實(shí)情況來看，政府的推行力度對促進(jìn)精裝修起到了格外重要的作用?！按蜩F先得自身硬”精裝修是將來裝修業(yè)的進(jìn)展方向和目標(biāo)。住宅產(chǎn)業(yè)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的福利分房，到現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房體系，從福利分房時代的粗裝修到后來的毛坯房，再到住宅精裝修，完全是市場不斷進(jìn)展的結(jié)果。隨著市場的不斷進(jìn)展和完善，精裝修將逐漸被寬闊老百姓所接受。然而對于開發(fā)商而言，就必須向市場交出過得硬的產(chǎn)品，“打鐵先得自身硬”。首先要滿意健康的要求。在國家關(guān)于《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》十項(xiàng)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了人造板的甲醛釋放量，內(nèi)墻涂料、膠粘劑的有害物質(zhì)限量等。做精裝修，企業(yè)要使用國家認(rèn)可的、通過環(huán)保認(rèn)證的材料，同時要出具使用材料的品牌、產(chǎn)品的檢驗(yàn)證書，以便更加規(guī)范。再有還包括智能化。國家建立住宅小區(qū)智能化工程檢驗(yàn)規(guī)范中規(guī)定，智能化小區(qū)包括通信網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)平安系統(tǒng)和信息平安、建筑設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警和消防系統(tǒng)、平安防范系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、電子設(shè)備等等，都要符合國家規(guī)范。住宅精裝修要過五道“坎兒”-質(zhì)量體系需細(xì)化依據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)單位為住宅精裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，擔(dān)當(dāng)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)，對售后服務(wù)，開發(fā)商一般委托物業(yè)公司。但全裝修房的質(zhì)量涉及裝修施工企業(yè)的總包單位、室內(nèi)裝修的簡略施工單位、裝修材料和部分生產(chǎn)廠家等的質(zhì)量責(zé)任，這層層責(zé)任鏈如何制約？-驗(yàn)收過程要深化日前，《住宅建筑初裝飾設(shè)計(jì)、竣工核驗(yàn)規(guī)定補(bǔ)充意見》對精裝修商品房驗(yàn)收，已有了簡略的說明。但在完成工程件進(jìn)入室內(nèi)裝修的過程中，何時能組織核驗(yàn)，土建驗(yàn)收和精裝修房的室內(nèi)驗(yàn)收如何連接，室內(nèi)裝修是否需二次報(bào)審，裝潢施工在整體布局上很可能對土建施工圖做局部調(diào)整，調(diào)整后如何驗(yàn)收，格外是消防部門二次驗(yàn)收等問題，迫切需要相關(guān)部門的提前介入和指導(dǎo)。-主體與裝修要協(xié)作從些反映房地產(chǎn)方面問題和家裝問題的投訴來看，裝修后引發(fā)的沖突占有相當(dāng)大的比例，裝修入住后，發(fā)現(xiàn)墻體消滅了裂縫，開發(fā)商稱是裝修施工時使用的墻面膩?zhàn)硬环鸵?，而裝修公司認(rèn)為是項(xiàng)目土建時消滅的施工質(zhì)量問題，雙方的相互扯皮只會影響購房者的日常生活，而最終也是不了了之。此外，裝修中任意拆改房屋結(jié)構(gòu)，格外是拆改煤氣、暖氣、上下水的設(shè)施，會造成對鄰里的影響，有些不合理的建筑結(jié)構(gòu)，只有在進(jìn)行裝修時被發(fā)現(xiàn)，一旦調(diào)整，勢必消滅多方面的牽連。-裝修標(biāo)準(zhǔn)有待統(tǒng)一住宅精裝修首先是削減了開發(fā)商在項(xiàng)目前期土建和房型設(shè)計(jì)中遺留的一些問題，但也會消滅入住后的維修問題由誰來解決，作為裝修企業(yè)，可以在項(xiàng)目報(bào)批后進(jìn)入現(xiàn)場，與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員共同處理規(guī)劃中的一些問題。-市場需要合同、按揭新規(guī)精修房的購房合同(附件)中的裝修內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)、質(zhì)量、工藝、售后服務(wù)等內(nèi)容，哪些肯定要明確，哪些要約定，如何來約定，如何保護(hù)開發(fā)商和業(yè)主的利益等問題尚未確定。目前，一些精裝修房銷售樓盤，合同簽訂方式有：預(yù)售合同(附件)、預(yù)售合同＋開發(fā)商自制裝修合同、預(yù)售合同＋開發(fā)商指定裝修公司合同。哪一種合理，急需一份較好的合同樣本供參考或規(guī)范。漸成市場主流精裝修房離我們到底有多遠(yuǎn)精裝修房漸成市場主流多年來，房地產(chǎn)市場銷商品房基本是毛坯房，即半成品房。雖然銷售價格大大低于精裝修房，但二次裝修卻給購房者帶來了很多麻煩。消費(fèi)者買房后，要面對裝修公司、材料供應(yīng)商，而消費(fèi)者在這些群風(fēng)光前屬于弱勢人群，費(fèi)時、費(fèi)勁、費(fèi)錢卻不肯定能有質(zhì)量保證。此外，由于消費(fèi)者分散選購、分戶裝修，也在肯定程度上造成建材資源的浪費(fèi)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一就是內(nèi)銷毛坯房時代的結(jié)束。精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的要求所決定的，是成熟進(jìn)展商和成熟客戶共同的選擇。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，削減了精力和財(cái)力的浪費(fèi)，同時由于開發(fā)商集中選購，可以用同樣的價格選擇更好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主供應(yīng)最佳的性價比。此外，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實(shí)現(xiàn)即買即住即租即收益，省卻了毛坯房裝修期的“空置”。精裝修交房難在哪里精裝修是商品房進(jìn)展的方向，世界各國都在極力提倡。在我國，各級政府也在樂觀提倡用精裝修房逐漸取代毛坯房。然而，筆者在北京采訪中卻發(fā)現(xiàn)，毛坯房仍在商品房市場上大量存在。建設(shè)部制定的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，精裝修住宅在交房屋鑰匙前，全部功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。北京市制定的《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅時，將家居裝修連同住宅主體結(jié)構(gòu)一體設(shè)計(jì)、施工到位后銷售，滿意購房人直接入住的要求。然而，不少開發(fā)商都不情愿做精裝修房。據(jù)一些開發(fā)商反映，影響精裝修房開發(fā)的主要緣由：一是利潤小、成本高。裝修造價在總銷售價或總土建筑價中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)簡潔，操作難度、管理成本會成倍擴(kuò)大。二是共性扮裝修難操作。統(tǒng)一裝修不能滿意共性化要求，還不如毛坯交房；菜單式裝修業(yè)主又會通過各種渠道改東改西，以滿意自己的意圖，大量的修改極易消滅工期失控。三是真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建筑、裝修一體化，但設(shè)計(jì)、建筑、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補(bǔ)西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。誠信是市場經(jīng)濟(jì)的基石。目前內(nèi)銷住宅仍以毛坯房為主，這說明房地產(chǎn)市場仍不成熟。建設(shè)部和北京市正極力推動全裝修房，上海市已提出毛坯房限期退出市場，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)、銷售毛坯房，實(shí)質(zhì)上是對市場和客戶不負(fù)責(zé)任的做法或不成熟的表現(xiàn)。精裝修房呼喚技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)近年來，隨著毛坯房逐漸退出市場，精裝修房已被越來越多的消費(fèi)者接受。與此同時，業(yè)主與開發(fā)商之間因精裝修質(zhì)量等問題引發(fā)的糾紛也相應(yīng)增多。從北京部分已交付使用的精裝修商品房看，精裝修糾紛主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是進(jìn)展商事先沒跟購房人約定清楚材料的標(biāo)準(zhǔn)。這方面引起的精裝修糾紛占三分之一。二是裝修行業(yè)沒有施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修工人沒有持證上崗，手工干的活沒法保證質(zhì)量。由此引發(fā)的精裝修質(zhì)量糾紛約占一半以上。三是裝修工程和其他配套協(xié)作不好引起的問題。四是屬于客戶知識面不夠造成的糾紛。此外，工期支配太緊也是精裝修質(zhì)量無法保證的一個緣由。據(jù)一些購房者反映，現(xiàn)行購房合同中的裝修標(biāo)準(zhǔn)太籠統(tǒng)、不明確，如“高級地磚”、“進(jìn)口潔具”等，即便是寫了品牌的，也沒有寫清型號，而同一種品牌有各種不同檔次的產(chǎn)品。樣板間也不是實(shí)物樣板間，在售樓處搭建的樣板間衛(wèi)生間內(nèi)可能沒有管道，但收房時管道被包了起來，衛(wèi)生間小了很多。有的開發(fā)商審美不夠超前，盡管使用了很好的裝修材料，但裝修設(shè)計(jì)不符合審美潮流。目前，精裝修房缺乏簡略的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，合同內(nèi)糾紛與合同外糾紛無法用標(biāo)準(zhǔn)界定，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的仍是建筑的規(guī)范。其中參照的一些老規(guī)范，檢測方法還在實(shí)行“目測”、“手摸”等感覺上，而不是一個量化的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在大多數(shù)樣板間是共性化設(shè)計(jì)的，很多東西在交房時并沒有。按建設(shè)部新近作出的規(guī)定，樣板間必須在樓內(nèi)做，老百姓買到的房子，應(yīng)該跟樣板間一樣。建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)也應(yīng)力求一體化。有關(guān)人士認(rèn)為，應(yīng)盡快出臺精裝修驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。建筑行業(yè)中各工種都是持證上崗的，裝修行業(yè)也應(yīng)持證上崗，什么樣檔次和價錢的瓷磚應(yīng)由什么樣技術(shù)資質(zhì)的人來鋪，以此來保證工程質(zhì)量。施工也要講規(guī)范，將一個電源盒子從墻這邊移到那邊，必須先在墻上埋暗管，電線從暗管里走，不能只在墻上挖一槽，塞進(jìn)電線刮上膩?zhàn)泳屯晔?。移完后表面看起來一樣，但平安等級卻不一樣。裝修要盡量做到工業(yè)化生產(chǎn)，削減手工操作，現(xiàn)場盡可能避開用刨子、鋸子等，門、柜應(yīng)在工廠內(nèi)做好并刷完漆。開發(fā)商應(yīng)該更多地重視共性之外共性化的東西，以合適的方式給大家一個共性化的選擇。全裝修時代已來臨引發(fā)中國住宅產(chǎn)業(yè)3大變革用住宅裝修一體化(全裝修)來取代離散化的裝修，無疑是一種革新，其本質(zhì)是用科技密集型的規(guī)?；I(yè)生產(chǎn)取代勞動密集型的粗放的手工業(yè)生產(chǎn)，從而全面提升中國住宅裝修的檔次和品質(zhì)。全裝修住宅具有鮮亮的產(chǎn)業(yè)化特征，它不但打破了陳舊的裝修體制，更重要的是將住宅產(chǎn)業(yè)引向集約化建設(shè)的軌道，是一次質(zhì)的飛躍。全裝修住宅引發(fā)了購房者消費(fèi)意識上的變革，引發(fā)了裝修部品材料供應(yīng)方式的變革，引發(fā)了裝修生產(chǎn)方式的變革，“三大變革”托起了住宅裝修走向產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的一片藍(lán)天。消費(fèi)意識上的變革買毛坯房還是買裝修房，對于一般老百姓來說是一個消費(fèi)意識上的轉(zhuǎn)變。絕大部分消費(fèi)者在裝修方面是外行，這是他們的“弱項(xiàng)”，讓一個外行去發(fā)揮他的“弱項(xiàng)”怎么能不累呢？消費(fèi)者的“強(qiáng)項(xiàng)”恰恰是購物、是選擇用什么裝飾品、什么家具來裝飾自己的家。毛坯房這一“過渡性產(chǎn)品”讓購房者的消費(fèi)意識停留在傳統(tǒng)的“自給自足”的生產(chǎn)方式上。“公路裝修游擊隊(duì)”正適應(yīng)了這種陳舊的觀念，占據(jù)了初期的家裝市場，再加上裝修質(zhì)量問題層出不窮，給寬闊購房者留下了不良印象，影響了全裝修住宅的大面積推廣。隨著住宅量的增加和消費(fèi)者購房目的“差異性”增大，住宅不再是消費(fèi)者固守的居所，裝修也隨之成為“身外之物”。輕裝修、重裝飾日漸成為潮流，而迎合這一潮流的全裝修住宅也會成為市場的主流產(chǎn)品，在將來的住宅市場上將會大行其道。消費(fèi)者看到供應(yīng)應(yīng)他們的全裝修住宅質(zhì)量優(yōu)、價格宜、樣式多，自然就會擯棄舊的裝修方式，去買品質(zhì)上乘的全裝修房。這種消費(fèi)上的變革是基于兩種根本緣由：第一是價值取向的理性化，其次是全裝修住宅的優(yōu)質(zhì)化。據(jù)上海組織的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在欲購房人群中有80%的人認(rèn)為全裝修房是進(jìn)展的趨勢，其中有68%的人打算在兩年內(nèi)購買全裝修住宅，比去年增加20%。上海市不單在高檔住宅中推行全裝修房，也要在中低價位的住宅中推行，全裝修住宅不再是高檔房的專利。購房者消費(fèi)意識的變革是住宅向全裝修轉(zhuǎn)變的原動力。裝修部品材料供應(yīng)方式的變革裝修部品材料的質(zhì)量直接影響到全裝修住宅的工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。這是保證全裝修住宅高品質(zhì)的前提，因此，對于材料部品的來源和質(zhì)量認(rèn)定尤為重要。國內(nèi)的裝修材料的供應(yīng)方式多屬于攤位式的。攤位式的大型裝飾材料市場對于零散的店鋪銷售來說的確是進(jìn)了一大步，集中式的銷售給消費(fèi)者帶來了便利，對產(chǎn)品和材料的把關(guān)程度也有所提升，但是在材料、產(chǎn)品的進(jìn)貨渠道上，在價格的協(xié)調(diào)上和售后服務(wù)上，仍然缺乏統(tǒng)一性，難以形成產(chǎn)品集群的整體規(guī)模效益。在質(zhì)量管理環(huán)節(jié)也易消滅漏洞，經(jīng)營上也會受到制約?，F(xiàn)在這種狀況正在逐步改善，尤其是“建材超市”式的經(jīng)營模式開頭占據(jù)家庭裝修部品的半壁江山。這種先進(jìn)的裝修部品材料供應(yīng)方式具有如下的明顯優(yōu)點(diǎn)：(1)大資本支持；(2)大規(guī)模選購；(3)低價銷售；(4)產(chǎn)品材料銷售與裝飾企業(yè)捆綁在一起，質(zhì)量保證體系健全；(5)對進(jìn)入超市的產(chǎn)品和材料質(zhì)量給予認(rèn)定和保證；(6)形成品牌效應(yīng)，進(jìn)展連鎖經(jīng)營，產(chǎn)生規(guī)模效益；(7)采納現(xiàn)代物流管理手段，大大削減流通環(huán)節(jié)，讓利于民。與“建材超市”幾乎同時消滅在裝修領(lǐng)域的另一個亮點(diǎn)是“專業(yè)化集團(tuán)選購模式”，即以“團(tuán)購聯(lián)盟”的形式組織實(shí)施統(tǒng)一的部品市場準(zhǔn)入和選購活動。這是運(yùn)用市場機(jī)制建立起來的部品保證體系。在形成規(guī)模選購的同時，提高質(zhì)量，降低成本，這正是全裝修住宅的優(yōu)勢所在。裝修生產(chǎn)方式的變革從毛坯房過渡到全裝修房，這實(shí)際是一次生產(chǎn)方式上的變革，而工業(yè)扮裝修方式則是代表了將來裝修的進(jìn)展趨勢。很多開發(fā)企業(yè)和建材部品供應(yīng)商共同探究住宅全裝修之路，取得了不小的成果，值得大家去推廣。這些裝修模式包括：“一站式”選購裝修模式。即在超市中直接與設(shè)計(jì)人員一起選擇裝修部品材料，由設(shè)計(jì)人員和施工人員一條龍服務(wù)。百安居的裝修服務(wù)就是采納這種方式解決產(chǎn)品與施工之間的連接問題?！凹裳b修”模式。由住宅建設(shè)開發(fā)商、建材供應(yīng)商和裝修企業(yè)三大產(chǎn)業(yè)搭建一個平臺，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)施住宅集成裝修，達(dá)到多方共贏的目標(biāo)。參加平臺搭建的多是品牌企業(yè)，這種“品牌疊加”所產(chǎn)生的效應(yīng)使集成裝修更具市場競爭力，更能確保全裝修住宅的高品質(zhì)。集成裝修是建立在工業(yè)化生產(chǎn)和現(xiàn)代供應(yīng)方式的基礎(chǔ)上，而品牌的參加和加盟是在此基礎(chǔ)上提升了裝修產(chǎn)品的價值，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式所帶來的效益?！斑B鎖特許經(jīng)營”的裝修模式。這是以品牌、技術(shù)或商標(biāo)為知識產(chǎn)權(quán)的特許經(jīng)營方式。在裝修行業(yè)中獨(dú)樹一幟的成功經(jīng)營體系往往會進(jìn)展成連鎖特許經(jīng)營模式。這對裝修領(lǐng)域中生產(chǎn)方式的變革和生產(chǎn)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的提高具有深遠(yuǎn)的影響?！凹揖邔I(yè)整合”裝修模式。家具生產(chǎn)企業(yè)借助雄厚的機(jī)加工實(shí)力，直接給消費(fèi)者或開發(fā)公司服務(wù)，體現(xiàn)了工業(yè)化生產(chǎn)的優(yōu)勢，近幾年在家裝市場上異軍突起。全裝修住宅中的大件木工制品和機(jī)加工產(chǎn)品大都已由現(xiàn)場加工轉(zhuǎn)為工廠加工。家具廠上門免費(fèi)測量，拿回工廠加工，再到現(xiàn)場拼裝，省時省材保質(zhì)量，這種專業(yè)化的服務(wù)很快贏得了消費(fèi)者的青睞，與無加工場地的家裝公司相比具有明顯的優(yōu)勢。從現(xiàn)在開頭到2010年，是全裝修住宅進(jìn)展最為關(guān)鍵的五年，是住宅裝修方式大轉(zhuǎn)變的五年，是為毛坯房最終退出市場鋪平道路的五年。很多省市建設(shè)主管部門在制定當(dāng)?shù)刈≌a(chǎn)業(yè)化目標(biāo)時，都將實(shí)現(xiàn)住宅全裝修定在這五年的范圍內(nèi)，可見推行全裝修住宅已形成大氣候，實(shí)現(xiàn)住宅全裝修將是中國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的必由之路。談商品住宅裝修一次到位裝飾裝修是住宅產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，是商品房進(jìn)展的方向，世界各國都在極力提倡。隨著人們生活水平的提高，家庭的裝飾裝修已走人千家萬戶，成為一種潮流。2002年7月19日建設(shè)部[2002]190號文發(fā)出了關(guān)于印發(fā)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》通知，明確提出逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者供應(yīng)全裝修成品房的目標(biāo)。一、住宅二次裝修弊端住宅二次裝修盡管改善了居民家庭的住房環(huán)境，提高了住宅品位和舒適度。但也暴露出很多問題，產(chǎn)生了以下主要弊端：1、居民要為裝修住房耗費(fèi)大量的時間和精力，缺乏選擇裝修單位并進(jìn)行監(jiān)督的能力，消滅了很多低質(zhì)量的裝修，而且售后服務(wù)得不到保障。作為房主，即使每天盯在工地上監(jiān)工，也常常由于不了解施工工法，不了解建筑標(biāo)準(zhǔn)施工規(guī)范等，不能有效地進(jìn)行監(jiān)督。裝修工人大多沒有受過系統(tǒng)正規(guī)培訓(xùn)，有時則是為了圖省工，如帖瓷磚的水泥砂漿不實(shí)、空鼓，油漆削減遍數(shù)等。裝修的質(zhì)量很難保證。2、建筑材料浪費(fèi)嚴(yán)重。個人與開發(fā)商因裝修的花費(fèi)，好比零售和批發(fā)之間關(guān)系，個人裝修不能得到規(guī)模效益，個人裝修的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商大批量裝修的成本。二次裝修的方式，對消費(fèi)者而言，主要有兩種方式，一是“包清工”，房主自備材料，在省事和省材料之間，施工工人一般選擇浪費(fèi)材料。二是“包工包料”，裝修公司利用消費(fèi)者對各種各樣的建筑材料、建筑產(chǎn)品不了解，以次充好，甚至使用不合格的產(chǎn)品。3、裝修一個接一個，時間長，噪音大，吵得四鄰關(guān)注。再加上由二次裝修產(chǎn)生大量的粉塵，做防水、刷油漆等的刺鼻氣味，混合著彌漫在空氣中，影響周圍居民的空氣質(zhì)量，被寬闊居民稱之為“裝修公害”。4、由于主體設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)分別由不同的單位和人員進(jìn)行，不能有效連接，各有各的意圖。你裝你的，我裝我的，容易破壞建筑物的統(tǒng)一協(xié)調(diào)風(fēng)格。5、我國大部分住宅是集合式住宅，二次裝修損壞樓體結(jié)構(gòu)功能，影響的是公共居住環(huán)境，而不僅僅是自己家的房子。有居民在裝修時，不管是不是承重墻，看著不順眼就打掉，不論是否能承受，盲目給房子增重，破壞建筑成品、房屋結(jié)構(gòu)和性能的情況時有發(fā)生。破壞了建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，并容易發(fā)生其他事故。6、一家一戶的住宅二次裝修，不但增加了對建筑材料、施工質(zhì)量、施工人員的監(jiān)管難度，而且施工單位與居民的經(jīng)濟(jì)糾紛增多，消費(fèi)者合法權(quán)益得不到更好的保障，有