土地招拍掛制度,收入

土地招拍掛制度,收入

篇一：關(guān)于土地招拍掛制度的幾點(diǎn)想法

關(guān)于土地招拍掛制度的幾點(diǎn)想法

自招拍掛以來(lái)，土地出讓收益年年創(chuàng)新高。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，20XX

年至20XX年間，地方政府的土地出讓金收入為9100億元，約占同

期全國(guó)地方財(cái)政收入的35％；20XX年全國(guó)土地出讓金高達(dá)5894億

元，占同期地方財(cái)政收入的％；20XX年在國(guó)家緊縮“地根”

的情況下，土地出讓金總額仍有5505億元；20XX年為7677億元；

20XX年高達(dá)萬(wàn)億元。20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，有10％左右

的土地流標(biāo)流拍，勾地、變相退地的現(xiàn)象在增加，但地方政府仍獲

得了9600億元土地出讓收益，其中，9551億元來(lái)自招拍掛。土地

收益已名副其實(shí)成為“第二財(cái)政”。從經(jīng)濟(jì)特性上講,土地是一種有

限的不可再生的自然資源，稀缺性決定了其供給彈性小于其他要

素，其價(jià)格上漲的幅度就快。從物理特性上講，其獨(dú)特的地理位置

及異質(zhì)性必然會(huì)影響地上房子的價(jià)格。將土地劃撥和協(xié)議出讓改革

為招拍掛，這在土地資源分配上是一種進(jìn)步，是防治“暗箱操作”

產(chǎn)生腐敗的有效辦法。土地招拍掛源于土地私有制度，在我國(guó)，土

地屬于國(guó)家，是公共財(cái)產(chǎn)，必須惠及所有國(guó)民。因此，決不能把土

地招拍掛與基本的土地制度割裂開(kāi)來(lái)。我國(guó)土地的特殊屬性，使得

地方政府作為賣(mài)方居于高度壟斷的強(qiáng)勢(shì)地位，土地買(mǎi)賣(mài)并不是完全

競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，現(xiàn)有的土地招拍掛屬于供給

壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型。這種供給壟斷與需求競(jìng)爭(zhēng)并存的模式，必然造

成需求方惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致地價(jià)不斷暴漲。

為抑制土地財(cái)政、土地投機(jī)和土地金融推動(dòng)地價(jià)非理性上揚(yáng)，完

善招拍掛制度勢(shì)在必行。建議：

一、參與招拍掛的企業(yè)及其管理者的經(jīng)營(yíng)紀(jì)錄、資歷和征信應(yīng)作

為制度組成部分，對(duì)那些只炒地不蓋房、囤地“磨洋工”的不良企

業(yè)實(shí)施進(jìn)入限制。

二、作為涉及公共利益的土地交易，不能搞“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，必須

嚴(yán)格事后監(jiān)管，既要讓囤地、炒地者無(wú)所遁形，更要限制、杜絕那

種“先拿地，再調(diào)整規(guī)劃”的行徑。決不能讓約定容積率、配套設(shè)

施、公共用地及開(kāi)竣工時(shí)間等變成“松緊帶”。

三、必須堅(jiān)持健全信息公開(kāi)制度，從土地供應(yīng)計(jì)劃到竣工驗(yàn)收和

違法違規(guī)用地查處信息，要全程公開(kāi)，解決信息不對(duì)稱問(wèn)題。要做

到主管部門(mén)信息上網(wǎng)、社區(qū)信息上墻，使土地利用和建設(shè)規(guī)劃成為

大眾規(guī)劃。采取措施改進(jìn)土地交易方式，控制非理性土地競(jìng)價(jià)，設(shè)

立地價(jià)合理區(qū)間、增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等作為

土地競(jìng)買(mǎi)條件，有助于制度的完善。

四、繼續(xù)堅(jiān)持土地有償使用的基本原則，但對(duì)不同用途的商業(yè)用

地應(yīng)采取不同的招拍掛方式。應(yīng)細(xì)化商業(yè)用地的用途，對(duì)酒店賓館、

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價(jià)高

者得”的招拍掛方式；但對(duì)普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標(biāo)招拍

掛方式，即綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信

譽(yù)、以往業(yè)績(jī)（開(kāi)發(fā)面積、房屋質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用）、消

費(fèi)者評(píng)價(jià)、納稅情況和社會(huì)責(zé)任等多種指標(biāo)，選拔出真正能為消費(fèi)

者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。綜合指標(biāo)的測(cè)算可像大

學(xué)生考試答卷一樣，采取電腦計(jì)分法，以避免人為因素。同時(shí)，要

認(rèn)真貫徹[國(guó)發(fā)31號(hào)]文，落實(shí)工業(yè)用地招拍掛出讓制度，對(duì)節(jié)能

環(huán)保、集約用地的企業(yè)給予政策傾斜，引導(dǎo)企業(yè)改變?cè)鲩L(zhǎng)方式。政

府辦公用地也應(yīng)逐步實(shí)行有償出讓制度，以限制政府行政辦公費(fèi)用

的膨脹和奢靡之風(fēng)盛行，讓納稅人的錢(qián)用在刀刃上。

五、實(shí)行“收支兩條”線，嚴(yán)格土地出讓收益的管理。對(duì)土地出

讓金實(shí)行“收支兩條”、專戶和比例管理，首先要明確與民生相關(guān)

的公共服務(wù)的支出的重點(diǎn)項(xiàng)目和所占的比例。例如，土地凈收益用

于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，以促政府職能按照“十

七大”的精神，向服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)化。對(duì)土地出讓收益使用和分配

應(yīng)實(shí)行公示制，接受地方人大、審計(jì)、監(jiān)察和社會(huì)的監(jiān)督，以確保

土地收益的使用和分配更加公開(kāi)、公正和合理，真正從制度上保障

國(guó)有土地全民所有，為民所用，為民造福。

六、提高政策制定的科學(xué)性，增強(qiáng)執(zhí)法的力度。近年來(lái)，國(guó)家為

抑制房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)企業(yè)“囤地、曬地、倒地”出臺(tái)的政策很多。

但多是粗線條的，前期的調(diào)查、研究、論證不夠，囤地與合理儲(chǔ)備

界定不清，閑置與分期開(kāi)發(fā)界定不清，各地有法不依，執(zhí)行不嚴(yán)。

導(dǎo)致出臺(tái)的諸多政策法規(guī)形同虛設(shè)，失去了其應(yīng)有的嚴(yán)肅性。應(yīng)在

完善現(xiàn)行法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)閑置土地嚴(yán)格按出讓時(shí)地價(jià)征收20％土

地閑置費(fèi)，或征繳增值地價(jià)；對(duì)于不開(kāi)發(fā)、專門(mén)囤地倒地、哄抬地

價(jià)的企業(yè)更要有專項(xiàng)治理措施，以規(guī)范市場(chǎng)秩序。對(duì)于地方政府的

“變通”行為，國(guó)家可通過(guò)審計(jì)、監(jiān)察和稅務(wù)稽查部門(mén)等組成聯(lián)合

督察組代為征繳，或直接在財(cái)政轉(zhuǎn)移支付中扣除。

七、強(qiáng)化部門(mén)間的政策協(xié)調(diào),增加可支付住房的供給。如果我們認(rèn)

定一個(gè)社會(huì)合理的收入分配結(jié)構(gòu)是中間大兩頭小的“橄欖”形，如

果我們認(rèn)定廣大中等收入群體租得起買(mǎi)得起房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的

健康可持續(xù)發(fā)展不竭的源泉，那么，政府就應(yīng)旗幟鮮明地大力發(fā)展

可支付住房，使之成為住房市場(chǎng)的主打產(chǎn)品。所謂的可支付住房。

即一般中等收入群體（包括中央公務(wù)員）租買(mǎi)得起的住房，在國(guó)外。

可支付住房支出占家庭月收入比在30％左右，考慮中國(guó)收入多元化

和透明度低，住房支出與家庭收入比可略有提升。大力發(fā)展可支付

住房需要中央與地方住房與土地部門(mén)步調(diào)一致，政策協(xié)調(diào)。政府要

有開(kāi)發(fā)可支付住房的總體規(guī)劃，每年供地總量中可支付住房用地應(yīng)

占合理的比重，嚴(yán)禁將綜合指標(biāo)招拍掛出讓的可支付住房用地挪作

他用，政府還應(yīng)從開(kāi)工許可和項(xiàng)目審批源頭上，增加可支付住房的

供給，優(yōu)化其空間分布和嚴(yán)格工程質(zhì)量進(jìn)度，并借助信貸和稅收政

策引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)增加可支付住房供給，作為企業(yè)，特別是國(guó)有企

業(yè)應(yīng)堅(jiān)持追逐利潤(rùn)與社會(huì)責(zé)任并舉。

總之，深化土地制度改革，完善招拍掛的基礎(chǔ)工程建設(shè)。要從根

本上解決招拍掛中的問(wèn)題，還應(yīng)從深化土地制度改革入手，具體包

括：一是從產(chǎn)權(quán)制度入手，建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、

可實(shí)施的產(chǎn)權(quán)制度，這是構(gòu)建多元真實(shí)市場(chǎng)參與主體的基礎(chǔ)工程；

二是在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，讓更多的農(nóng)村建設(shè)用地和“城中村”土

地,以有償出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃、聯(lián)營(yíng)、抵押等方式出讓。

早日進(jìn)入土地市場(chǎng)，加快建立多元主體的土地供給體系，改變“一

口進(jìn)一口出”的市場(chǎng)壟斷格局；三是按照十七大“政企分開(kāi)、政資

分開(kāi)、政事分開(kāi)”的精神，改變政府在土地市場(chǎng)上既當(dāng)“裁判員”

又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”的角色，限定政府權(quán)力為產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息公示、調(diào)

控總量、土地用途、結(jié)構(gòu)管制和維護(hù)市場(chǎng)秩序等，真正從根本上解

決合理地價(jià)的形成機(jī)制問(wèn)題，抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)的非理性上揚(yáng)。

篇二：土地招拍掛制度與高房?jī)r(jià)相互關(guān)系的反思

土地招拍掛制度與高房?jī)r(jià)相互關(guān)系的反思

【摘要】土地招拍掛制度：是指國(guó)家土地資源出讓、買(mǎi)賣(mài)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度的簡(jiǎn)稱，該方式是目前我國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的指定方式。土地是國(guó)家和社會(huì)最大的資源和財(cái)富，是生產(chǎn)要素中價(jià)值最高的資產(chǎn)。國(guó)有土地使用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓制度（簡(jiǎn)稱招拍掛）充分地體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，但我國(guó)土地招拍掛出讓制度實(shí)施還存在若干問(wèn)題，制度完善的緊迫性日益凸現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】土地招拍掛制度高房?jī)r(jià)改善

1國(guó)土地招拍掛制度的由來(lái)及演變

招拍掛制度最初起源于歐美，后來(lái)在新加坡、香港廣泛推廣使用。我國(guó)目前土地的招拍掛的制度，正是以香港的土地拍賣(mài)規(guī)則而參照制定的。

經(jīng)過(guò)近三十年的改革，我國(guó)逐步形成了土地出讓政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度。

2土地招拍掛制度的利與弊

土地招拍掛制度的優(yōu)點(diǎn)

（1）實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲(chǔ)備制度的建立，使土地供應(yīng)的信息公開(kāi)化，土地出讓規(guī)劃的科學(xué)化，杜絕了以往通過(guò)行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致的國(guó)有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當(dāng)造成的寶貴土地資源的浪費(fèi)。

（2）實(shí)施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象。實(shí)行土地招拍掛制度，正是建立土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制方式，完善土地出讓制度，真正的引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使土地的真實(shí)價(jià)格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。

（3）實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。

目前中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓中存在的問(wèn)題

（1）土地招拍掛令地方政府依賴土地財(cái)政現(xiàn)象日益嚴(yán)重。房產(chǎn)市場(chǎng)土地招拍掛以來(lái)，土地變成了地方政府的搖錢(qián)樹(shù)，根據(jù)國(guó)土資源部公布的官方數(shù)據(jù)顯示，20XX至20XX年，全國(guó)土地出讓金達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35%。20XX年中國(guó)土地總收入達(dá)萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政

篇三：土地招拍掛制度特點(diǎn)

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌三種出

土地招拍掛的共同特點(diǎn)是采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制顯化土地的真實(shí)價(jià)格，“出價(jià)高者得地”是招拍掛共同的游戲規(guī)則。然而，社會(huì)各界人士對(duì)土地拍出的“天價(jià)”頗有異議。那么，如何才能使土地招拍掛制度發(fā)揮最佳效果呢？在當(dāng)前形勢(shì)下，招標(biāo)出讓是回歸理性的較為有效的手段，畢竟最高的土地價(jià)格不是土地供應(yīng)的唯一目的。

掛牌出讓的優(yōu)缺點(diǎn)。掛牌出讓的最大優(yōu)點(diǎn)是如果只有一人參加報(bào)價(jià)同樣可成交，可以由一人一次報(bào)價(jià)、多次報(bào)價(jià)，也可以由多人多次報(bào)價(jià)，具有很強(qiáng)的靈活性和操作性。缺點(diǎn)是容易受掛牌設(shè)定的限制條件、信息公開(kāi)程度等因素影響，往往會(huì)出現(xiàn)不公開(kāi)、不公平、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)的情況，給土地市場(chǎng)秩序帶來(lái)負(fù)面影響。掛牌出讓的缺點(diǎn)是較多地考慮土地的價(jià)值，而較少顧及政府對(duì)資源的配置職能。拍賣(mài)出讓的優(yōu)缺點(diǎn)。土地拍賣(mài)出讓給我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)和活力。“出價(jià)高者得地”是拍賣(mài)出讓的最顯著特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分顯現(xiàn)。土地拍賣(mài)出讓的缺憾是過(guò)分追求土地的市場(chǎng)價(jià)值，政府無(wú)法控制市場(chǎng)成交價(jià)，更談不上充分發(fā)揮政府對(duì)資源的調(diào)控職能。招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點(diǎn)。在招標(biāo)的評(píng)估過(guò)程中，地價(jià)作為確定中標(biāo)與否的一個(gè)因素，但不是主要因素，外界環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)才是衡量投標(biāo)方案優(yōu)劣的更重要的因素。而且，評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，更能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。因此，招標(biāo)出讓不但能真正體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場(chǎng)機(jī)制與政府職能的割裂。招標(biāo)方式的不足是容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會(huì)演化成暗箱操作。

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)出讓是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)功能和政府職能的最佳結(jié)合點(diǎn)

土地資源要物盡其用，除了按市場(chǎng)的要求進(jìn)行配置外，還要求政府實(shí)施有效的干預(yù)。實(shí)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)出讓，是在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的形勢(shì)下，健全土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、完善政府社會(huì)公共管理職能的最佳選擇。

嚴(yán)格限定商品房銷售價(jià)格。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房不同于純粹市場(chǎng)意義上的商品，其銷售價(jià)格構(gòu)成主要為土地成本（包括出讓金、拆遷安置費(fèi)等）、開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等四部分，影響銷售價(jià)格的可變因素很多。因此，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)將商品房的銷售價(jià)格控制在土地取得前期，即在土地評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)專家必須將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房銷售價(jià)位的承諾作為判斷投標(biāo)方案優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)，杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商私自抬高房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房等行為。

科學(xué)確定土地出讓金。土地招標(biāo)以“出價(jià)最優(yōu)者得地”來(lái)確定土地使用者。在土地招標(biāo)出讓前期，國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)擬招標(biāo)地塊的地價(jià)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，確定出讓土地的底價(jià)和最高限價(jià)，中標(biāo)者的地價(jià)必須在底價(jià)和最高限價(jià)的區(qū)間內(nèi)。因?yàn)椋陀诘變r(jià)的，不符合土地有償使用的原則；高于最高限價(jià)的，開(kāi)發(fā)商不可能獲得更多的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，勢(shì)必影響限價(jià)商品房的建筑質(zhì)量，不利于人民居住安全。

高度重視建筑設(shè)計(jì)要素。建造普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是滿足人民的居住要求，改善人民的生活質(zhì)量，因此，政府部門(mén)必須在土地招標(biāo)出讓時(shí)對(duì)商品房的套型、面積、層高、結(jié)構(gòu)以及建筑容積率、綠化率、公共設(shè)施配套功能等建筑設(shè)計(jì)要素提出要求，以提高普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑品位。

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)出讓是實(shí)現(xiàn)政府公共管理職能的較為有效的辦法

政府配置土地資源。在出現(xiàn)住房?jī)r(jià)格居高不下、中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的情況下，地方政府應(yīng)及時(shí)調(diào)整住房建設(shè)格局，明確土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并確定開(kāi)工和竣工時(shí)間，盡快向社會(huì)推出土地招標(biāo)公告，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

保障“居者有其屋”。居住是人類生存的最基本的條件，保障“居者有其屋”是各級(jí)政府必須具備的基本職能。政府部門(mén)應(yīng)對(duì)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招標(biāo)過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作出合理的選擇，不是“出價(jià)高者得地”，而是“出價(jià)最優(yōu)者得地”，防止房?jī)r(jià)虛高，使社會(huì)中低收入階層買(mǎi)得起住房。

創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。良好的人居環(huán)境是以人為本執(zhí)政理念的體現(xiàn)，土地資源利用效率的提高促進(jìn)了人與自然的和諧共處，推動(dòng)整個(gè)社會(huì)走上生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。政府要?jiǎng)?chuàng)造良好的人居環(huán)境，就必須在土地招標(biāo)公告中明確商品房的環(huán)境設(shè)計(jì)和景觀布局要求，從源頭上防止出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中“只見(jiàn)房子不見(jiàn)綠化”等不良現(xiàn)象，真正為人民創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境。弊端主要表現(xiàn)在如下三點(diǎn)：

1、資源價(jià)格該市場(chǎng)化的未市場(chǎng)化，導(dǎo)致價(jià)格的市場(chǎng)化形成部分占比偏低。這是資源價(jià)格形成機(jī)制最突出的問(wèn)題。截至20XX年底，“招拍掛”出讓土地面積占全部出讓土地面積的比例只有35％。特別是經(jīng)營(yíng)性土地該市場(chǎng)化而未市場(chǎng)化的問(wèn)題比較突出，工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地，大部未按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。

2、“已化”與“未化”兩部分并存，形成價(jià)格“雙軌制”。這種價(jià)格雙軌制導(dǎo)致了套利的機(jī)會(huì)主義傾向：以“非經(jīng)營(yíng)性用地”的名義，通過(guò)協(xié)議出讓甚至行政劃撥方式，低價(jià)或無(wú)償取得土地，之后再全部或部分轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，套取高額的利潤(rùn)。

3、即使有償交易部分，權(quán)力部門(mén)處于“雙重壟斷”地位。在中國(guó)當(dāng)前的土地市場(chǎng)中，權(quán)力部門(mén)實(shí)際擁有“雙重壟斷”的權(quán)力：一方面，面對(duì)土地的擁有者（特別是農(nóng)民的土地），權(quán)力部門(mén)是“壟斷買(mǎi)方”，土地要轉(zhuǎn)換性質(zhì)，必須首先“賣(mài)”給政府。這種強(qiáng)制力使權(quán)力部門(mén)與農(nóng)民之間存在一種不對(duì)等的交易（關(guān)于在這一過(guò)程中農(nóng)民的利益被嚴(yán)重?fù)p害的問(wèn)題，