下半年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房產(chǎn)稅兩稅一費(fèi)的計(jì)算基數(shù)模擬試題

2016年下半年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費(fèi)的計(jì)算基數(shù)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格.一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、”五通一平"一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整.

A:給水、排水、電力、通信

B：給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C：排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D：排水、電力、通信、熱力

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的。(2009年試題）

A:替代性

B：發(fā)展性

C：地區(qū)性

D：復(fù)雜性

E：借款合同3、直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。

A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B．房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料

C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料4、房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在__的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值.

A．委托人

B．估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C．管理部門

D．中立5、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率__.

A．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

C．沒(méi)有實(shí)際意義

D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)6、建筑物凈收益=×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期）．【2003年考題】

A:建筑物重置價(jià)

B:建筑物現(xiàn)值

C：土地價(jià)格

D：房地產(chǎn)價(jià)格

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、下列在確定房屋貨幣拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，關(guān)于房屋“用途”的說(shuō)法不正確的是。

A：“用途”是指被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途

B:所有權(quán)證書(shū)未標(biāo)明用途的，以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的用途為準(zhǔn)

C：產(chǎn)權(quán)檔案未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)

D：實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定__.

A．最佳用途和最佳規(guī)模

B．最佳集約度

C．最佳規(guī)模和最佳集約度

D．最佳用途9、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是。

A:0。4、0.4、0.2

B:0。3、0.4、0。3

C：0.4、0。2、0。4

D：0。4,0。3、0.3

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0。625%，則該抵押貸款的實(shí)際年利率為。（2008年試題）

A：7。50％

B:7。56％

C：7。71%

D:7。76％

E：借款合同

11、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元,首付款為30％,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息,貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％.則其綜合資本化率為。

A：7。65％

B：8。75％

C：9.42％

D:10.19％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是(）。

A．在建工程抵押估價(jià)

B．房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

C．期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

D．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)13、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，工地重新取得成本為1000元/m2,正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6％，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為(）元/m2。

A．1840

B．2840

C．2966

D．300014、直線趨勢(shì)法公式Y(jié)=a+bX中，X表示.

A：價(jià)格

B：時(shí)間

C：常數(shù)

D:價(jià)格變動(dòng)率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、拆遷管理部門批準(zhǔn)拆遷的同時(shí),還應(yīng)將批準(zhǔn)決定及有關(guān)事項(xiàng)通知拆除房屋所在地的.

A：鄉(xiāng)人民政府

B：縣人民政府

C：拆遷管理部門

D：公安部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、是指一個(gè)國(guó)家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的一年內(nèi)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和.

A：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B：國(guó)民生產(chǎn)總值

C：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)凈值

D:國(guó)民收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng),并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為_(kāi)_年。

A．40

B．42

C．48

D．5018、房屋的成本租金不含__。

A．折舊費(fèi)

B．維修費(fèi)

C．保險(xiǎn)費(fèi)

D．稅金19、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān).據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A．27.6

B．28。2

C．29。0

D．29。920、房地產(chǎn)估價(jià)是一種關(guān)乎的切身利益乃至社會(huì)公共利益，較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

A:相關(guān)單位

B：個(gè)人

C:集體

D：相關(guān)單位和個(gè)人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作.

A．風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

B．風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

C．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

D．風(fēng)險(xiǎn)決策22、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是.

A:被拆除房屋的所有人

B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人

D：被拆除房屋的代管人

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、某種商品的用途越多,其.

A：需求彈性越小

B：需求彈性越大

C：越缺乏彈性

D:完全無(wú)彈性

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費(fèi)，若該消費(fèi)者增加對(duì)商品甲的消費(fèi)，則對(duì)商品乙消費(fèi)的邊際效用__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．可能增加也可能減少25、從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至出具估價(jià)報(bào)告后的估價(jià)資料歸檔止，包括：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng);③搜集估價(jià)所需資料；④擬定估價(jià)作業(yè)方案；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選定估價(jià)方法測(cè)算：⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;⑨審核估價(jià)報(bào)告：⑩出具估價(jià)報(bào)告；（11）估價(jià)資料歸檔。一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和工作步驟排序正確的是__。

A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11)

B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11）

C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩（11)

D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11)二、多項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5％的比例遞增，第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬(wàn)元.

A：11.41

B：11。49

C：12.41

D：12.49

E:借款合同2、會(huì)計(jì)要素主要包括__.

A．資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益

B．資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用

C．資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤(rùn)

D．資產(chǎn)、收入、利潤(rùn)3、對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，以下說(shuō)法正確的是.

A：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)

B：及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況

C：督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā)

D：督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按要求分期投入開(kāi)發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置

E:不能有效地防止樓盤(pán)“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生4、住房公積金屬于__所有。

A．繳存住房公積金的單位

B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同

D．住房公積金管理中心5、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為萬(wàn)元。

A:42.0

B：50。4

C：60.0

D：72.0

E：借款合同6、現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),在此估價(jià)中,估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為_(kāi)_時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。

A．現(xiàn)在

B．未來(lái)

C．過(guò)去

D．B和C7、提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有。（2006年試題）

A：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降

B：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升

C:加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

D：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

E：增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求8、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳的。

A:區(qū)位

B：用途

C:檔次

D：周圍環(huán)境

E：建筑規(guī)模9、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布從__下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化.

A．1996年

B．1997年

C．1998年

D．1999年10、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是.

A:吸納率分析

B：調(diào)查房地產(chǎn)存量、過(guò)去走勢(shì)及未來(lái)趨勢(shì)

C:家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

D：市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求

E：借款合同

11、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過(guò)對(duì)城市建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理和監(jiān)督。

A:建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C:建設(shè)工程開(kāi)工許可證

D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E:建設(shè)工程施工報(bào)告12、房地產(chǎn)交易管理是指政府管理部門及其他相關(guān)部門以__手段,對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)監(jiān)督等管理。

A．行政的

B．法律的

C．政治的

D．經(jīng)濟(jì)的

E．間接的13、是減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施。

A：附加

B：加成

C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點(diǎn)和免征額14、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析15、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是__。

A．投資利潤(rùn)率

B．投資回報(bào)率

C．貸款利率

D．成本利潤(rùn)率16、在用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一般采用的是同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目__。

A．投資者要求的最低報(bào)酬率

B．投資者要求的最高報(bào)酬率

C．社會(huì)一般正常利潤(rùn)

D．社會(huì)最低利潤(rùn)17、在求取建筑物折舊時(shí),如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，下列說(shuō)法中不正確的是__。

A．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。

B．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。

C．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照土地，使用期限計(jì)算建筑物折舊。

D．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際年齡加上土地使用權(quán)的剩余使用年限計(jì)算建筑物折舊。18、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行__工作.

A．客戶評(píng)價(jià)

B．項(xiàng)目評(píng)估

C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

D．貸款綜合評(píng)價(jià)

E．環(huán)境評(píng)價(jià)19、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的分配,但不能通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)的證券__。

A．股份

B．股票

C．股單

D．公司債券20、不屬于影響消費(fèi)者購(gòu)買因素的是（).

A．經(jīng)濟(jì)因素

B．社會(huì)因素

C．個(gè)人因素

D．理性因素21、下列屬于影響商品供給的主要因素包括.

A：消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

B:其他商品的價(jià)格

C：商品本身的價(jià)格

D：政府的政策

E：生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)和生產(chǎn)要素的價(jià)格22、增長(zhǎng)速度是反映現(xiàn)象增長(zhǎng)程度的相對(duì)指標(biāo)，