種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

PAGEPAGE2目

錄TOC\o"1-3”\h\z\uHYPERLINK”"第一章公司簡(jiǎn)介及整體管理方案 1_Toc165527805"一、公司簡(jiǎn)介 1HYPERLINK”"三、物業(yè)用房經(jīng)營(yíng)及折舊方案 8HYPERLINK”"二、人員錄用、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲淘汰機(jī)制 12HYPERLINK””\l”_Toc165527846"三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn) 13_Toc165527873"第四章企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案 15\l”_Toc165527875"一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案 15二、公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案 15_Toc165527877”三、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案 16HYPERLINK””\l”_Toc165527878”四、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案 16HYPERLINK””\l”_Toc165527879”五、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案 18_Toc165527880"六、各類管理檔案的建立與管理 19HYPERLINK””\l”_Toc165527881"第五章社區(qū)建設(shè) 20HYPERLINK”"一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排 20HYPERLINK”"二、支持、配合業(yè)主委員會(huì)及社區(qū)居委會(huì)工作 21HYPERLINK””\l”_Toc165527888"第六章初期管理措施 22HYPERLINK””\l”_Toc165527889"一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案 22HYPERLINK”"\l”_Toc165527892”二、無(wú)償便民服務(wù)措施,有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 22HYPERLINK”"\l”_Toc165527895”三、入住公約、入住手續(xù)及相關(guān)工作等程序和制度 23第七章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施 26一、共用部位和共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及措施 26HYPERLINK””監(jiān)控系統(tǒng)安裝管理、維護(hù) 28HYPERLINK””\l”_Toc165527914”第九章企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 29HYPERLINK””\t”_blank"租房是指政府以HYPERLINK”/view/98406。htm”\t"_blank”租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房,屬福利保障性住房,居住群體三教九流過于復(fù)雜,管理難度大，投資回報(bào)率低，特別是前期投入較大。為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)和東苑小區(qū)的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,了解的基本情況如下:●已建成的種羊場(chǎng)廉租住房陽(yáng)光小區(qū)，毗鄰草海駕校，前靠城市道路，交通便利.總面積44100㎡,有8棟樓，共822套（均為住宅），分三道大門(崗)【見圖1—1】。東苑小區(qū)位于草海鎮(zhèn)塔山村鳳山寺下，環(huán)城路旁，目前正待完工,小區(qū)外即是小屯公交車站，交通也極為便利，總面積約67240㎡,住宅區(qū)及門面區(qū)共約40個(gè)單元，總有1236套;目前尚未修建圍墻，待圍墻修好后，擬分三道大門（崗)【見圖1—2】。圖1-1種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)圖1-2東苑小區(qū)●小區(qū)為多層建筑，容積率適中，主推戶型為面積適中的小戶型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)復(fù)雜，多是城市低收入群體，文化水平、思想認(rèn)識(shí)水平等都無(wú)法與商品房小區(qū)比。由此引發(fā)小區(qū)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理問題多而復(fù)雜?！穹N羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)業(yè)主基本屬于城鎮(zhèn)低收入階層,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來多元的居住理念，因此要求物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化及多元化，打造和諧健康文明示范小區(qū).三、管理目標(biāo)：構(gòu)建“文明社區(qū)"我們提出構(gòu)建“文明社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文明管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文明社區(qū)”的管理目標(biāo)。文明管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通,使“長(zhǎng)幼有序,睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念,進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度,提升管理效果。我們?cè)O(shè)想是：（一)倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作,例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范,全員消防"等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。（二）推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法,提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”.業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見,服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。(三）營(yíng)建“和睦親善"的社區(qū)文化社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍,以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠"。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶,建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把小區(qū)創(chuàng)建為“文明家園”.四、種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)管理模式我們確立種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)的管理模式是:●圍繞“服務(wù)質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心，提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品?！癯珜?dǎo)“以業(yè)主為中心”的流程管理，建立以流程為基石的客業(yè)主需求價(jià)值鏈?！裰铝τ谂c業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化.在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是：●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序●強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)●致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境五、擬采取的管理服務(wù)措施結(jié)合種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品的供給：（－）實(shí)施“服務(wù)質(zhì)量、成本雙否決"運(yùn)作機(jī)制我們公司每年通過與管理處簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書,把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績(jī)的兩頂最重要的指標(biāo)，且兩者是“或"與“否”的關(guān)系。（二）建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制在實(shí)踐中,我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。(三)實(shí)現(xiàn)與城市商業(yè)住宅區(qū)的資源共享種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)是政府開發(fā)的較大型廉租房社區(qū),這將成為我們不可或缺的一項(xiàng)管理資源，我們可以充分借助這個(gè)有利條件實(shí)現(xiàn)與城市商業(yè)余額住宅物業(yè)管理資源共享，以便更好地滿足業(yè)主的服務(wù)需求。(四）倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)均涉及業(yè)主、住戶日常生活的不同側(cè)面.物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好,必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在北城春色小區(qū)我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù),明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間的分工及配合.即：物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)自治自律管理、居委會(huì)承擔(dān)政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益服務(wù)。（五）致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)小區(qū)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù).共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。根據(jù)我們對(duì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修:以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）:以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）.在種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。第二章管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度一、機(jī)構(gòu)設(shè)置、組織框圖、工作流程、管理機(jī)制等（一)機(jī)構(gòu)設(shè)置1、公司設(shè)種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)管理處，管理處下設(shè)業(yè)主服務(wù)中心、物業(yè)管理部、工程維修部。2、各部門職責(zé)（1）業(yè)主服務(wù)中心主要職責(zé)：作為管理處的接待和協(xié)調(diào)中心，24小時(shí)有人值班接待業(yè)主來電、來訪、問訊和投訴，12小時(shí)專人接待和調(diào)度日常物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)；監(jiān)管各部門的工作質(zhì)量；辦理入住；文檔管理；出納收費(fèi);內(nèi)部行政人事；對(duì)外聯(lián)絡(luò)；物業(yè)用房管理；各種延伸服務(wù)項(xiàng)目的組織調(diào)度；社區(qū)文體娛樂活動(dòng)的策劃、組織。（2）物業(yè)管理部主要職責(zé):負(fù)責(zé)小區(qū)安全防范、消防管理、車輛管理和協(xié)助裝修管理；負(fù)責(zé)小區(qū)清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理;延伸服務(wù)項(xiàng)目的具體實(shí)施。（3）工程維修部主要職責(zé)：負(fù)責(zé)小區(qū)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施、各類共用設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收、交接、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理;家庭維修服務(wù)；裝修管理；公共能耗管理等。管理框架的組織框圖威寧衛(wèi)城物業(yè)威寧衛(wèi)城物業(yè)公司種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)管理處種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)管理處

工程維修部物業(yè)管理部業(yè)主服務(wù)中心工程維修部物業(yè)管理部業(yè)主服務(wù)中心①保安服務(wù)24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)；②清潔服務(wù)全天12小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化保潔；③維修服務(wù)24小時(shí)報(bào)修制，裝修管理；④社區(qū)文化活動(dòng)定期開展、節(jié)假日裝點(diǎn);⑤咨詢投訴接待、各類便民服務(wù)；⑥各類檔案建立管理；；⑦各崗位人員的培訓(xùn)考核；⑧星級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)。(2）各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)工作流程1）物業(yè)驗(yàn)收接管程序；2）辦理入住程序；3）住宅裝修管理程序；4)檔案建立管理程序；5）住戶投訴處理程序;6)各業(yè)務(wù)工種安全規(guī)范操作程序；7)物料控制程序；8）報(bào)修約修程序；9）設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序；10）文體活動(dòng)開展程序；11）治安交通管理程序；12）消防應(yīng)急程序；13)園林綠化管理程序；14)清掃保潔程序。（二）管理機(jī)制1、經(jīng)營(yíng)管理模式（1)經(jīng)營(yíng)管理模式根據(jù)組織框圖所形成的管理架構(gòu)可見，我們采用的經(jīng)營(yíng)管理模式是:小區(qū)管理處在業(yè)主監(jiān)督和公司領(lǐng)導(dǎo)下,實(shí)行以管理處為單位的，管理處主任負(fù)責(zé)的經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)責(zé)任承包制。財(cái)務(wù)方面，實(shí)行以小區(qū)為單位獨(dú)立設(shè)置帳目,管理處內(nèi)部獨(dú)立核算，每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用情況。(2）管理服務(wù)過程管理處管理服務(wù)工作以管理處主任開始展開，主任集指揮與監(jiān)督職能為一體，布置下達(dá)各項(xiàng)工作任務(wù)和安排,通過業(yè)主服務(wù)中心為核心帶動(dòng)其他各部門同步運(yùn)轉(zhuǎn)。業(yè)主服務(wù)中心在運(yùn)作過程中不斷接受各方面的信息，并據(jù)此對(duì)各部門的運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)管、協(xié)調(diào)和跟進(jìn)，各方信息通過反饋渠道回到管理處主任,供判斷、總結(jié)和及時(shí)校正.真正做到有布置、有落實(shí)、有檢查、有總結(jié).(3）多渠道信息反饋和及時(shí)處理①每年至少二次的業(yè)主懇談會(huì)；②半年一次發(fā)放服務(wù)評(píng)議表；③公司內(nèi)部各類考核檢查;④設(shè)立服務(wù)意見箱;⑤日常工作匯報(bào)；⑥月度工作小結(jié)；⑦員工談心活動(dòng)；⑧業(yè)主通過電話、網(wǎng)絡(luò)或上門申告和投訴；⑨上級(jí)和政府部門提出的意見、建議、批評(píng);⑩媒體報(bào)導(dǎo)、意見等反饋信息。各種反饋信息，由業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)收集整理并及時(shí)處理、解決和回復(fù)。需部門配合的，各部門在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成信息處理，將結(jié)果反饋業(yè)主服務(wù)中心,由中心負(fù)責(zé)回訪、上報(bào)和資料整理、歸檔。2、激勵(lì)機(jī)制

以人為本是物業(yè)管理公司重要的經(jīng)營(yíng)理念，也是企業(yè)文化的精髓。它堅(jiān)持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，以激勵(lì)員工上進(jìn)，實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)并營(yíng)造既相互尊敬，相互信任,又有明確行為規(guī)范這樣一種和諧有序的環(huán)境，保持員工隊(duì)伍的穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)制定的管理目標(biāo)。

針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理人員新加入，本身基礎(chǔ)條件較好,但無(wú)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的員工，我們將通過統(tǒng)一、分散等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)交流，依靠激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮員工的主動(dòng)性，創(chuàng)造性.

根據(jù)上述以人為本的理念，試行以下激勵(lì)機(jī)制：

目標(biāo)激勵(lì)：對(duì)新員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，并分配具體的工作任務(wù)，使其在工作中得到滿足感與成就感.

崗位激勵(lì)：根據(jù)各個(gè)員工性格的不同，安排合適的崗位，讓員工各盡其能.

效益激勵(lì)：對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的激勵(lì)，讓員工得到物質(zhì)上的滿足.

3、監(jiān)督機(jī)制：

在物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向總公司報(bào)告工作。檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并制定出日常工作計(jì)劃，分解量化到部門及各個(gè)崗位實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，并對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核.每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過程，按質(zhì)量體系建立原始記錄，通過現(xiàn)場(chǎng)檢查,部門自查，外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。

4、自我約束機(jī)制：（1）在物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則.

（2）巡視檢查制：由管理處對(duì)各班組員工進(jìn)行定期或不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題由管理層檢討并制定糾正預(yù)防措施。5、信息反饋及處理機(jī)制

寧波市五環(huán)房地產(chǎn)管理處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息,主要渠道有:

(1)業(yè)主、住戶的意見箱。

(2）業(yè)主、住戶意見征詢程序。

(3）管理處員工的反饋信息。

（4)新聞媒介

獲得反饋信息后，管理處分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出解決辦法并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿解決。二、管理規(guī)章制度、崗位標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法、落實(shí)措施及小區(qū)近遠(yuǎn)期目標(biāo)（一）管理規(guī)章制度規(guī)章制度是企業(yè)的行為準(zhǔn)則，公司根據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法律和規(guī)定,制定各類規(guī)章制度,力求管理的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,使種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)的物業(yè)管理運(yùn)作有章可循。同時(shí)引入業(yè)主“滿意第一”的服務(wù)理念，把企業(yè)文化及人性化管理的內(nèi)涵貫穿于整個(gè)管理規(guī)章體系中,體現(xiàn)管理嚴(yán)格、服務(wù)溫馨的酒店式服務(wù)的特點(diǎn)，通過激勵(lì)、監(jiān)督、反饋機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)范運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使物業(yè)管理處于較高水平。（二)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)合理的崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范的崗位工作要求，是實(shí)施規(guī)范化管理、嚴(yán)格考核制度和為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù),因此我們依照不同工作內(nèi)容制定了各崗位的工作標(biāo)準(zhǔn)。(三)考核辦法及落實(shí)措施按照公司“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”的原則，制定合理的考核辦法，推行“首問責(zé)任制”和“失職追究責(zé)任制”，實(shí)施質(zhì)量控制和過程的跟進(jìn)，動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量，公司領(lǐng)導(dǎo)及監(jiān)管部定期和不定期到管理處及各崗位進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理和整改.規(guī)章制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法因篇幅關(guān)系僅列出目錄，具體見《附表1》。（四）近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃1、種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)的管理目標(biāo)近期管理目標(biāo)（1-3年)(1）第一年，重點(diǎn)抓好裝修階段的管理，使小區(qū)設(shè)施、設(shè)備保護(hù)完好,運(yùn)行正常，小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞。具體措施包括：做好前期宣傳和資料發(fā)放工作，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，動(dòng)態(tài)巡檢，發(fā)現(xiàn)違章行為,及時(shí)制止。參加誠(chéng)信物業(yè)活動(dòng),并通過多種物業(yè)延伸服務(wù)，增加收入，達(dá)到盈虧基本平衡。(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動(dòng),利用網(wǎng)站論壇開設(shè)“小區(qū)管理大家談”專欄等多種方法,逐步增強(qiáng)業(yè)主參與管理意識(shí).充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營(yíng)管理上,奉行“業(yè)主滿意第一"的服務(wù)理念,在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，全方位提升服務(wù)質(zhì)量，使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時(shí)讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。3、遠(yuǎn)期規(guī)劃(1）按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)"的原則，在管理服務(wù)中動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量，不斷引入新的理念，強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn).盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當(dāng)使用物業(yè)造成的損失。（2)一方面充分利用種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)的現(xiàn)有資源，另一方面不斷引入高新科技，增加物業(yè)的附加值，保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管，形成種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)的物業(yè)管理特色，使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng)，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。三、物業(yè)用房、辦公設(shè)備、設(shè)施利用、經(jīng)營(yíng)及折舊方案（一）物業(yè)用房的配備和利用1、經(jīng)營(yíng)用房根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃環(huán)境以及業(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣,從方便業(yè)主出發(fā)，分階段開設(shè)各類商店。（1）裝修階段：開設(shè)建材五金、便利店、裝修服務(wù)展示廳等。(2)日常階段:與品牌商家合作，開設(shè)干洗、美發(fā)、便利餐館（條件許可時(shí)）、小超市等生活配套網(wǎng)點(diǎn)。2、管理用房和專業(yè)管理房的利用（1）

管理處辦公用房，會(huì)議室;其中辦公用房將在適當(dāng)位置，設(shè)立業(yè)主服務(wù)中心，除接待業(yè)主來訪，還將根據(jù)業(yè)主需要,開展各種代辦服務(wù)、家政服務(wù);（2）業(yè)主委員會(huì)辦公室;(3）開發(fā)商已在小區(qū)中配置了會(huì)所，社區(qū)活動(dòng)用房在物業(yè)用房中不再安排。3、會(huì)所的利用小區(qū)的會(huì)所，將成為區(qū)內(nèi)業(yè)主的活動(dòng)中心.我們將了解業(yè)主的共性和個(gè)性需求，設(shè)立商務(wù)中心、健身中心、四點(diǎn)半學(xué)校、書法班、棋牌室、咖啡屋、休閑活動(dòng)場(chǎng)所、閱覽室等,使區(qū)內(nèi)的業(yè)主，無(wú)論大小老幼,都能有機(jī)會(huì)滿足自己的愿望和提供互相之間的交流機(jī)會(huì)。4、物業(yè)設(shè)施的利用（1）充分利用小區(qū)設(shè)立的宣傳窗,做好物業(yè)管理宣傳工作,并用于國(guó)內(nèi)外重大新聞、節(jié)日問候、重要事項(xiàng)的通知等，其他如平面圖、各類標(biāo)識(shí)牌、警示牌、樓層分布圖等如開發(fā)時(shí)已設(shè)立應(yīng)充分使用,如未設(shè)立則由物業(yè)彌補(bǔ)。（2）小區(qū)共有六個(gè)入口（包括車行和人行）,24小時(shí)開放和保安值勤;（二）辦公設(shè)備配備(見下表)裝備名稱數(shù)量單價(jià)總價(jià)備注1電腦32500750021500050003電話機(jī)21503004辦公桌椅1035035005保險(xiǎn)柜1100010006會(huì)議室桌椅1500050007文件檔案柜101000100008電子計(jì)算器51005009照相機(jī)11200120010塑封機(jī)160060011對(duì)講子掛鐘210020013文具12000200014電錘11800180015手槍鉆220040016管道疏通機(jī)11300130017膠管6002120018梯子3350105019各項(xiàng)小工具12500250020風(fēng)防斧/扳手415060022橡皮警棍56532523萬(wàn)用表215030024500V兆表230060025應(yīng)急燈515075026綠化工具套件510050027垃圾車21500300028翻斗車230060029割草機(jī)150005000現(xiàn)在不購(gòu)置3031200360077445(三）辦公設(shè)備、設(shè)施折舊安排以上費(fèi)用在初期物業(yè)管理費(fèi)中列支，主要設(shè)施屬固定資產(chǎn)的，按照5年直線折舊計(jì)算，在綜合服務(wù)費(fèi)中列支。第三章

管理人員的配備和管理人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容(一)種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)人員配置表（總計(jì)為20人)管理處主任1人業(yè)務(wù)服務(wù)中心2人物業(yè)管理部工程維修部管理處主任1人業(yè)務(wù)服務(wù)中心2人物業(yè)管理部工程維修部萬(wàn)能工1人水電工1人工程主管1人管家服務(wù)業(yè)主接待受理投訴服務(wù)調(diào)度與質(zhì)量管理入住收費(fèi)與文檔管理

萬(wàn)能工1人水電工1人工程主管1人管家服務(wù)業(yè)主接待受理投訴服務(wù)調(diào)度與質(zhì)量管理入住收費(fèi)與文檔管理保安隊(duì)長(zhǎng)1人延伸服務(wù)1人班長(zhǎng)2人門崗監(jiān)控3人清衛(wèi)人員5人綠化養(yǎng)護(hù)1人保安隊(duì)長(zhǎng)1人延伸服務(wù)1人班長(zhǎng)2人門崗監(jiān)控3人清衛(wèi)人員5人綠化養(yǎng)護(hù)1人

說明：（1）人員配置安排共計(jì)20人，門崗、巡邏、監(jiān)控崗位實(shí)行24小時(shí)服務(wù)，人員實(shí)行3班2運(yùn)轉(zhuǎn)，保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班保安管理工作和巡邏崗，兼管地面和地下車庫(kù)巡視管理.業(yè)主服務(wù)中心和工程維修部工作時(shí)間為8：00——20:00（夏季服務(wù)時(shí)間延長(zhǎng)到22:00).（2）專業(yè)技術(shù)人員均持證上崗。（二）員工基本培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)類別培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容授課方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基本知識(shí)3天物業(yè)管理概念和理論、物公司考核了解掌握物業(yè)管理基本知識(shí)2禮貌禮節(jié)1天禮節(jié)禮貌規(guī)范（儀表、行為、態(tài)度）、服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、接待與處理投訴藝術(shù)。公司培養(yǎng)基本服務(wù)素質(zhì)3崗位適應(yīng)7天小區(qū)概況、崗位業(yè)務(wù)要求、崗位職責(zé)、公司規(guī)章制度、操作規(guī)范、規(guī)程等。公司考核4從業(yè)上崗證按規(guī)定市城鄉(xiāng)建委舉辦的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)市城建委考試確保持證上崗率打到80％以上5管理人員實(shí)務(wù)培訓(xùn)30天安排到物業(yè)顧問單位進(jìn)行管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)顧問單位考核使公司管理水平達(dá)到先進(jìn)水平6服務(wù)意識(shí)實(shí)習(xí)7天安排到公司系統(tǒng)內(nèi)培訓(xùn)跟班培訓(xùn)考核服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化二、人員錄用、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲淘汰機(jī)制（一）錄用1、管理層人員以內(nèi)部選調(diào)為主,結(jié)合招聘有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員到管理崗位上來,以確保較高的物業(yè)管理服務(wù)水平。2、工程技術(shù)人員，采用內(nèi)部選調(diào)具有敬業(yè)精神，樂意為業(yè)主服務(wù)的員工充當(dāng)骨干。3、一般人員公開招聘，擇優(yōu)錄用。優(yōu)先招聘有物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷或經(jīng)驗(yàn)者，經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用1-3個(gè)月，合格者正式錄用。（二）考核1、按市建委《物業(yè)小區(qū)管理處主任考核辦法》以及公司與管理處主任簽訂的年度《目標(biāo)管理責(zé)任書》,全面考核指標(biāo)完成情況，并與收入掛鉤。2、對(duì)管理處實(shí)行月度考核，考核工資與業(yè)績(jī)掛鉤。對(duì)清潔、綠化、保安等崗位，實(shí)施日評(píng)、周評(píng)、季評(píng)，增強(qiáng)考核力度，規(guī)范、激勵(lì)員工達(dá)到工作要求。3、推行“首問責(zé)任制”和“失職追究責(zé)任制”。即首位接待員工是第一責(zé)任人，由其給予督辦，如果首位接待的員工不予辦理或推辭受理,將追究其責(zé)任的制度。4、新員工試用期結(jié)束進(jìn)行全面測(cè)評(píng),未合格者視情況延長(zhǎng)試用期或不予錄用,延長(zhǎng)試用者，需繼續(xù)培訓(xùn)重新考核。5、員工實(shí)行崗位分級(jí)制，按級(jí)取酬，晉升時(shí)需評(píng)定,合格方予晉升。6、接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，管理處主任和員工的考核評(píng)議同時(shí)征求和參考業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督反饋意見.（三）員工獎(jiǎng)懲對(duì)員工的獎(jiǎng)懲，根據(jù)考核的情況進(jìn)行.具體內(nèi)容包括：1、與工資掛鉤。員工的工資收入分為兩部分:基木工資和考核工資，考核工資依據(jù)考核情況發(fā)放。2、根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)情況和員工表現(xiàn)、貢獻(xiàn)，設(shè)立月度獎(jiǎng)和年終獎(jiǎng)，以鼓勵(lì)員工努力工作.3、年終評(píng)比和表彰，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)集體和優(yōu)秀員工。4、制定嚴(yán)格的紀(jì)律和規(guī)章,并依照規(guī)定,對(duì)違紀(jì)違規(guī)的員工進(jìn)行處分。5、對(duì)于表現(xiàn)差、考核評(píng)定不合格者，實(shí)行再培訓(xùn)和淘汰制。既體現(xiàn)人性化管理又保持公司的活力。三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)(一)儀表1、按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，工作服整潔挺刮,衣、褲兜中不裝過多物品。2、男士前發(fā)不遮眼，不蓋耳，后發(fā)不及領(lǐng),不留小胡子與大鬢角。女士前發(fā)不遮眼，后發(fā)不過肩，不濃妝艷抹。維修人員與清潔工不佩戴任何飾物、留長(zhǎng)指甲.3、保安人員上崗期間穿黑色皮鞋，并保持光亮，不赤腳穿鞋。（二）行為1、以立姿工作的員工，正確的立姿為：雙腳與肩同寬,自然垂直分開，肩部平正，兩眼平視前方，挺胸、收腹。2、以坐姿工作的員工,須端坐在辦公臺(tái)前，不翹二郎腿，不將腿搭在座椅扶手上，不盤腿，不脫鞋。3、上班時(shí)間不吃東西、讀報(bào)刊雜志。4、面對(duì)住戶表現(xiàn)出熱情、親切、真誠(chéng)、友好，不卑不亢。和住戶講話時(shí)全神貫注,用心傾聽并注意說話藝術(shù)。5、在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主.6、來電話在三響之內(nèi)接聽電話，依次問好、報(bào)單位，說“請(qǐng)講”，以后問清事由,并做好記錄，如遇解決不了的或難以答復(fù)的問題，請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再作答復(fù),同時(shí)做好耐心解釋。如需其他工作人員接聽，先說“對(duì)不起，請(qǐng)稍等”，后通知該工作人員，不在遠(yuǎn)距離內(nèi)大聲喊叫。通話完畢,不先于對(duì)方掛機(jī)。7、處理投訴熱忱接待、認(rèn)真傾聽、詳細(xì)詢問、心平氣和、當(dāng)場(chǎng)記錄、尊重業(yè)主、忍耐克制。8、行走迅速，不要跑步，不挽肩搭背，不從業(yè)主二人中間穿行。同時(shí)進(jìn)出門，讓業(yè)主先行。請(qǐng)人讓路先講對(duì)不起。

9、維修人員舉止文明,憑維修單工作，進(jìn)入業(yè)主家中先換鞋,完工后清理完維修場(chǎng)地，不接受業(yè)主的任何饋贈(zèng).10、如有業(yè)主走近，立即示意,不無(wú)所表示，等業(yè)主先開口。業(yè)主離開時(shí)，說“您走好”.（三)態(tài)度1、禮儀：是員工對(duì)業(yè)主和同事的最基本態(tài)度。面帶微笑，使用敬語(yǔ),接聽電話時(shí)先說“您好”。

2、喜悅：最恰當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ??！拔⑿?是友誼大使，是連接業(yè)主的橋梁，它會(huì)使員工樂于敬業(yè)，并給人以親切和輕松愉快的感覺。3、效率:提供高效率的服務(wù).高效率地完成工作，急業(yè)主所急，為業(yè)主排憂解難，籍以贏得業(yè)主的滿意及管理處的聲譽(yù)。4、責(zé)任:無(wú)論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切務(wù)求得到及時(shí)圓滿的效果，給人以效率高和服務(wù)優(yōu)的印象。5、協(xié)作：是管理處管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間相互配合，真誠(chéng)協(xié)作，不自以為是，互相扯皮，同心協(xié)力解決疑難，維護(hù)管理處的聲譽(yù)。6、忠實(shí)：忠誠(chéng)老實(shí)是員工必須具有的品德,有事必報(bào)、有錯(cuò)必改不提供假情況,不文過飾非，陽(yáng)奉陰違.（四)員工著裝、標(biāo)志保安服裝、清潔綠化服裝、維修工服裝、管理員服裝管理處所有工作人員均佩戴帶有公司司徽的工作牌。相關(guān)物業(yè)設(shè)施帶有公司的司徽標(biāo)志（如垃圾箱、工具車、指示牌等)。第四章企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案（一)全面掌握相關(guān)情況房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查.（二）加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作1、通過落實(shí)巡回檢查制度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時(shí)聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn)，分輕重緩急,合理安排，實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌.2、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作.3、建立維修值班制度，公布值班/報(bào)修電話和報(bào)修聯(lián)系辦法，24小時(shí)受理報(bào)修，業(yè)主服務(wù)中心12小時(shí)專人接待業(yè)主來訪，還可以通過公司網(wǎng)站進(jìn)行報(bào)修。4、健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程.接待人員填寫報(bào)修單，并按維修項(xiàng)目緊急程度，安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),零修及時(shí)完成,急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成.電力、照明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫到達(dá)時(shí)間、實(shí)際維修時(shí)間、費(fèi)用情況，業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可；與業(yè)主約定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場(chǎng)地清.5、在保修期內(nèi),密切同政府的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。6、實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實(shí)做好回訪和記錄，接受業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量的監(jiān)督和評(píng)議.7、遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處理.8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級(jí)管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工,合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪四個(gè)環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量.二、設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案1、供電系統(tǒng)管理方案.根據(jù)我縣一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理,作為物業(yè)管理部門重點(diǎn)做好以下工作:（1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時(shí)與供電部門聯(lián)系。(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報(bào)修，并及時(shí)做出處理，如屬供電部門的,及時(shí)與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報(bào)修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。（3）做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。（4)制定《應(yīng)急預(yù)案》，并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。2、消防系統(tǒng)管理方案。（1）制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。（2）每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能,包括探測(cè)器、電源、防火門、消火栓.(3）每年一次全面檢查所有滅火機(jī),按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。3、給排水系統(tǒng)管理方案(1）

做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對(duì)供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無(wú)阻塞外溢。若遇臺(tái)風(fēng)或大暴雨過后，及時(shí)檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。(2）嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房?jī)?nèi)各水泵及其控制箱（柜）一一對(duì)應(yīng)編號(hào)，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視，水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無(wú)關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。（3）嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運(yùn)行.開泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水,應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開啟等。（3）

做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作.一般采取自行維護(hù)，故障報(bào)修的方法.每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容:聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對(duì)泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等.對(duì)于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn),運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于10分鐘,運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù),謹(jǐn)防發(fā)生事故。三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案(一）掌握情況全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。（二)建立設(shè)備管理臺(tái)賬在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對(duì)和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時(shí)更換設(shè)備。(三）日常維護(hù)建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細(xì)記錄,做到預(yù)防為主,并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率100％，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案（一）保潔設(shè)施根據(jù)開發(fā)商設(shè)計(jì),小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按4—5間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只.同時(shí)在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間.（二）保潔措施及考核1、保潔人員的安排：小區(qū)配保潔人員2名，其中1人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個(gè)小區(qū)的垃圾清運(yùn)，另1人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔.2、保潔措施及考核（1）推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行12小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔.按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國(guó)示范標(biāo)準(zhǔn)。(2）保持垃圾亭、垃圾桶清潔無(wú)異味，減少二次污染.實(shí)行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時(shí)間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車輛車容整潔，不污染道路，及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾,做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時(shí)，不將垃圾散落在樓梯和樓面上.（3)積極做好國(guó)家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98％以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場(chǎng)所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無(wú)蠅蛆，維護(hù)住戶健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識(shí)知曉率大于70%，健康行為形成率大于60%。(4)利用小區(qū)宣傳窗,設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。（5)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識(shí)，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者.（6）配合我縣開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài)教育,倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi),崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。3、清掃時(shí)間:實(shí)行12小時(shí)保潔制，從早上7時(shí)至晚上7時(shí)。沿街首次清掃,在8：00前完成，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在8:30左右，晚上在7：00左右清運(yùn),期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù).(三）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理加強(qiáng)宣傳工作，請(qǐng)商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時(shí)滾動(dòng)清掃保潔，及時(shí)清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年1次召集評(píng)選文明商戶活動(dòng)，積極配合政府部門對(duì)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門營(yíng)業(yè)，無(wú)亂貼、亂畫、亂丟垃圾。五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案（一)綠化管理方案、措施1、綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。2、制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度，制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實(shí)貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長(zhǎng)習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處。3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)，以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主，強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識(shí),防止人為毀壞。4、在綠化特色方面，重在營(yíng)造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，展示“北城春色小區(qū)”綠色文化.5、建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長(zhǎng)情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識(shí)，養(yǎng)護(hù)工作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載.6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場(chǎng)地,根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木,比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。(二)綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)1、割草:配置割草機(jī)一臺(tái)用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。2、清除雜草:每月1次，對(duì)草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。3、施肥：普遍施肥每年2-3次，根據(jù)生長(zhǎng)情況,安排好重點(diǎn)施肥.4、做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點(diǎn)。5、及時(shí)修剪整形，達(dá)到形狀整齊,造型美觀，層次分明。6、補(bǔ)苗。清除枯枝死樹，及時(shí)補(bǔ)栽,保證無(wú)缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達(dá)到98%以上.7、做好病蟲害防治工作.每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)對(duì)癥施藥，每季度全面防治。六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案安全防范管理方案1、保安隊(duì)伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗(yàn),熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊(duì)長(zhǎng)和班長(zhǎng)，新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤實(shí)習(xí),經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊(duì)長(zhǎng)、保安班長(zhǎng)、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗（班長(zhǎng)兼)，互相配合。具體安排見第三章。2、24小時(shí)執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實(shí)行24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù),3班2運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行保安隊(duì)長(zhǎng)日檢、現(xiàn)場(chǎng)主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字，明確各自職責(zé).4、建立多重安全防范體系，爭(zhēng)創(chuàng)無(wú)刑案小區(qū)。(1）按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。（2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤，必要時(shí)進(jìn)行盤查，對(duì)于違法行為錄下證據(jù)，并及時(shí)運(yùn)用無(wú)線對(duì)講機(jī)，紐織保安人員處置緊急事件.(3）重視第三道防線,將不速之客，拒之門外.(4）有效發(fā)揮可視對(duì)講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。(5)通過多種方式，積極開展宣傳活動(dòng),增強(qiáng)業(yè)主自防意識(shí)，學(xué)會(huì)合理有效地使用好室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開啟單元防盜門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。(7）制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動(dòng)應(yīng)急能力.5、裝修期間,加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。6、保安工作標(biāo)準(zhǔn)：（1）門崗:依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù);對(duì)外來人員進(jìn)行詢問、登記，禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費(fèi)；及時(shí)為進(jìn)出車輛開關(guān)大門/車閘，并用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗;對(duì)大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。（2)巡邏管崗：依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場(chǎng)地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、裝修場(chǎng)所、停車場(chǎng)及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理;接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告,將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問、檢查證件,必要時(shí)可帶到管理處或提交派出所處理.(3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對(duì)于重要證據(jù)及時(shí)刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對(duì)講機(jī)向班長(zhǎng)報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果,并作好記錄,遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向班長(zhǎng)報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主對(duì)講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄,根據(jù)需要向班長(zhǎng)報(bào)告;負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊;對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記.七、各類管理檔案的建立與管理（一)檔案分類按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類建立：包括小區(qū)驗(yàn)收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、配合街道居委會(huì)派出所工作、業(yè)主委員會(huì)概況、業(yè)主委員會(huì)與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、現(xiàn)代化管理、財(cái)務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化.上述檔案按年度建立和裝訂.建檔流程：收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲(chǔ)存一一入柜存檔一一匯總裝訂。(二)制定《檔案管理制度》，規(guī)范檔案管理工作。（三)檔案的計(jì)算機(jī)管理利用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢利用.可按照地址、姓名、電話等多種特征檢索查找。（四）業(yè)主檔案管理1、管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一檔；2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行；3、業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔；4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改；5、業(yè)主檔案內(nèi)容：入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約、裝修申請(qǐng)表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗(yàn)收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費(fèi)情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。（五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e;使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫(kù)使用情況等。（六）共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案第五章社區(qū)建設(shè)一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排社區(qū)活動(dòng)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、增強(qiáng)業(yè)住戶間的鄰里意識(shí)、和睦相處關(guān)系和提高人們生活品位的重要手段,是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤(rùn)滑劑。種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)社區(qū)文化的總體目標(biāo)是:建成安全、舒適、健康、文明的生態(tài)型住宅區(qū)。我們擬定，社區(qū)文化的主題：第一年為“種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與"。(一）文明社區(qū)創(chuàng)建工作1、積極參加社區(qū)共建理事會(huì),充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì),為文明社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會(huì)為主組織實(shí)施，管理處要參加共建理事會(huì)的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ).2、結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實(shí)處。在文明社區(qū)創(chuàng)建工作中，如“環(huán)境整潔優(yōu)美,治安秩序井然"等很多內(nèi)容,實(shí)質(zhì)上也是物業(yè)管理的日常工作和目標(biāo),管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo),做好本職工作,以實(shí)際行動(dòng)配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的目標(biāo)落到實(shí)處.3、開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動(dòng)，使創(chuàng)建工作豐富多彩。新型的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)復(fù)蘇被現(xiàn)代都市人所淡漠的人情味,盡量消除和減少業(yè)主之間隔閡、戒心、互不往來，這是文明社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。因此，管理處同社區(qū)居委會(huì)緊密配合，在管理預(yù)算中安排社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，使小區(qū)住戶團(tuán)結(jié)互助，和睦相處.4、設(shè)立社區(qū)文化活動(dòng)室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開展文化活動(dòng)的場(chǎng)地.業(yè)主服務(wù)中心將與社區(qū)居委會(huì)密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開展各類文體活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)的精神文明建設(shè)。（二）社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想及活動(dòng)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)想效果時(shí)間備注1棋牌活動(dòng)（比賽）內(nèi)容豐富、層次廣泛長(zhǎng)期文化活動(dòng)室2圖書閱覽讀書自修、擴(kuò)大視野長(zhǎng)期文化活動(dòng)室3紅十字會(huì)救護(hù)網(wǎng)絡(luò)健康保障，社區(qū)必備長(zhǎng)期社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)聯(lián)辦4社區(qū)體育比賽(拔河等)強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)5月居委會(huì)聯(lián)辦5夕陽(yáng)紅老年晨練強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)長(zhǎng)期居委會(huì)聯(lián)辦6社區(qū)歌詠比賽文藝活動(dòng)，陶冶情操5。1或7。1居委會(huì)聯(lián)辦7釣魚俱樂部（會(huì)員制）老少皆宜、修身養(yǎng)性不定期居委會(huì)聯(lián)辦8少兒暑期消防夏令營(yíng)豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián)辦9少兒暑期游泳培訓(xùn)班豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián)辦10世界環(huán)境日活動(dòng)人人保護(hù)環(huán)境,減少污染六月公司組織11世界無(wú)煙日做新世紀(jì)文明使者五月公司組織12地球日熱愛地球，保護(hù)環(huán)境六月公司組織13無(wú)償獻(xiàn)血獻(xiàn)愛心無(wú)償獻(xiàn)血，培養(yǎng)公德心不定期醫(yī)療機(jī)構(gòu)合辦14禁毒法制教育活動(dòng)普法宣傳，禁止毒害六月派出所合辦15消防知識(shí)培訓(xùn)提高安全防范意識(shí)不定期區(qū)消防大隊(duì)16金秋（國(guó)慶）綜藝活動(dòng)展現(xiàn)小區(qū)學(xué)苑文化主題中秋前后居委會(huì)合辦17幫困助殘、擁軍優(yōu)屬獻(xiàn)愛心長(zhǎng)期公司組織(三）社區(qū)活動(dòng)的制度為了規(guī)范社區(qū)文化行為朝著健康、有序的方向發(fā)展，我們制訂了《北城春色小區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約》等規(guī)定,制定了比較全面的社區(qū)工作運(yùn)行制度，如《社區(qū)文化工作制度》、《會(huì)所管理規(guī)定》以及籃球場(chǎng)、游泳池、圖書室等專項(xiàng)管理制度，這些制度的建立為社區(qū)活動(dòng)的良好運(yùn)作提供了有力的保障。（四）場(chǎng)地安排種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)作為“生態(tài)、環(huán)保、智能”的大型住宅區(qū)，社區(qū)文化的硬件設(shè)施配備也相當(dāng)完善，我們將在業(yè)主服務(wù)中心配備有特長(zhǎng)的人員,專門負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的組織和開展.1、開發(fā)商已配置了會(huì)所，給社區(qū)活動(dòng)的開展提供了一個(gè)很大的空間，會(huì)所中主要安排有健身中心、四點(diǎn)半學(xué)校、書法班、棋牌室、休閑活動(dòng)場(chǎng)所、閱覽室等。2、公共場(chǎng)所作為配套娛樂場(chǎng)所，并可組織各類文體活動(dòng)。3、利用戶外宣傳窗,經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)崇尚生態(tài)文化、張貼創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動(dòng)及有關(guān)新聞圖片等.4、倡導(dǎo)環(huán)保意識(shí),鼓勵(lì)全員參與環(huán)境保護(hù)工作.管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會(huì)合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動(dòng)，共同開展豐富多彩的環(huán)?；顒?dòng)。二、支持、配合業(yè)主委員會(huì)及社區(qū)居委會(huì)工作1、積極配合和支持業(yè)主委員會(huì),按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》履行職權(quán)。2、根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定的權(quán)利義務(wù),認(rèn)真做好物業(yè)的五大管理、三大服務(wù),每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用情況。3、支持、配合社區(qū)居委會(huì)工作。第六章初期管理措施一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案下列人員在項(xiàng)目中標(biāo)后,組成前期管理工作小組，進(jìn)行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場(chǎng)主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員：保安人員進(jìn)行培訓(xùn)和前期管理工作。介入方案由管理處主任負(fù)責(zé)起草,工程主管負(fù)責(zé)實(shí)施。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個(gè)方面展開：1、就設(shè)計(jì)中一些不合理或遺漏情況提出改進(jìn)意見和建議；出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。2、讓業(yè)主一跨進(jìn)小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛.如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。3、設(shè)想建立“種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)”的論壇，向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進(jìn)度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設(shè)計(jì)及物業(yè)管理的介入工作情況等。4、參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。5、完善管理方案及相關(guān)管理制度。(二)竣工驗(yàn)收配合及建認(rèn)方案1、熟悉房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；2、做好接管驗(yàn)收事項(xiàng)。驗(yàn)收小組按照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，認(rèn)真核對(duì)接管資料，查驗(yàn)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容.已驗(yàn)收的,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)查.對(duì)符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鑰匙。二、常規(guī)性委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容，便民服務(wù)措施，有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(一)常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容1、常規(guī)性服務(wù)的具體內(nèi)容:房屋及共有部位共用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)；公共區(qū)域及周圍12小時(shí)保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護(hù)管理；24小時(shí)保安管理、車輛、交通秩序管理;消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項(xiàng)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。2、委托性服務(wù)的具體內(nèi)容：代訂牛奶;代訂純凈水；代訂代送報(bào)刊雜志；代辦產(chǎn)權(quán)證；代繳各種費(fèi)用；代運(yùn)裝修垃圾;調(diào)節(jié)電視節(jié)目；代購(gòu)機(jī)票；代辦電話開戶、移機(jī)、有線電視開戶；代辦電腦網(wǎng)絡(luò)入網(wǎng)手續(xù)；代辦宴會(huì)、預(yù)定客房等;商鋪或房屋代為出租、管理；兒童4:30放心學(xué)校。3、特約性服務(wù)的具體內(nèi)容:預(yù)約上門維修水電管道、家政服務(wù)、商務(wù)助理、保健服務(wù)、鐘點(diǎn)工、地板打蠟、房間整理、送餐服務(wù)(如條件許可)、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)維修和網(wǎng)上購(gòu)物。(二)無(wú)償便民服務(wù)項(xiàng)目、有償便民服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都市人生活節(jié)奏快，時(shí)間對(duì)他們十分重要，在處理家居生活瑣事問題時(shí)，要以最方便和最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)"的經(jīng)營(yíng)方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對(duì)不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。１、調(diào)研我們公司對(duì)種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)。結(jié)果表明,種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)住戶以城鄉(xiāng)人員為主的服務(wù)對(duì)象，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求較為實(shí)際,并渴望種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)能夠繼續(xù)保持物業(yè)增值的良好勢(shì)頭。２、分析這種情況說明在種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)居住的業(yè)主是有著較好文化素養(yǎng)期望的群體，他們對(duì)待物業(yè)管理工作期望值較高，并對(duì)服務(wù)的質(zhì)檢會(huì)提出更高的需求，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：(1）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對(duì)財(cái)產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時(shí)候都是第一需求,同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理工作的第一要求.治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)地處鬧市周邊，來往車輛較多，周邊環(huán)境較復(fù)雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點(diǎn).（２)服務(wù)需求種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)住戶屬工薪階層中青年人士居多，文化水準(zhǔn)一般,他們注重個(gè)人權(quán)益的實(shí)現(xiàn),因此，他們對(duì)服務(wù)的要求將是全方位無(wú)缺陷的服務(wù),這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求質(zhì)檢完美。(３）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關(guān)心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識(shí)的加強(qiáng)，和居住環(huán)境觀念的更新，同時(shí)表明未來物業(yè)管理工作對(duì)環(huán)境美化的重要意義.（４)精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行"之外，住戶對(duì)住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高,因此,人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營(yíng)造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價(jià)值觀的文化大氛圍.(５)物業(yè)保值、增值的需求通過對(duì)物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護(hù)，營(yíng)造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務(wù)等，達(dá)到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的一項(xiàng)明確的需求。因此,在接管種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)項(xiàng)目后,我們將努力改變現(xiàn)狀，通過我們良好的服務(wù)和對(duì)園區(qū)全方位的投入,一定能夠把種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)建筑的優(yōu)秀質(zhì)檢展示出來,并在房屋出售和出租的價(jià)格上得以有力的體現(xiàn)。三、入住公約、入住手續(xù)及相關(guān)工作等程序和制度（一）入住公約（按建設(shè)部樣本）（二）入住管理方案通過設(shè)計(jì)合理的入住方案,使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項(xiàng)資料收集歸檔齊全。1、入住前準(zhǔn)備好以下文件：《房屋驗(yàn)收單》、《住戶手冊(cè)》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設(shè)施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。2、安排好入住辦理場(chǎng)地，準(zhǔn)備好辦公設(shè)施，并將有關(guān)入住流程的指示、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等公示的文件上墻。3、一般安排7—10天集中交房時(shí)段，組織較多的工作人員，開放多組流水作業(yè)通道。進(jìn)入正常時(shí)段后由業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé).4、《住戶手冊(cè)》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊(cè)分七個(gè)部分,主要內(nèi)容有:（1）前言。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡(jiǎn)介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說明等。(2)住宅使用說明書。包括房屋開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位,配套設(shè)施的配置，住宅內(nèi)配備的設(shè)施，注意事項(xiàng)等。（3)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡(jiǎn)介.包括物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置,物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn).（4）小區(qū)服務(wù)指南和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。(5）北城春色小區(qū)使用公約。（6)小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定.包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運(yùn)，公共設(shè)施管理制度、精神文明公約等。（7）其他。常用電話、小區(qū)平面圖、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。(8)重要提示。5、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度（1）入住手續(xù)流程：驗(yàn)證—發(fā)放資料-填表和簽協(xié)議-收費(fèi)—發(fā)放鑰匙—驗(yàn)房.（2）驗(yàn)證:交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應(yīng)具備的文件資料.（3）發(fā)放資料：《住戶手冊(cè)》、《裝修指引》（附裝修申請(qǐng)表）、《委托服務(wù)項(xiàng)目表》，請(qǐng)業(yè)主簽收。（4)填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設(shè)施維修委托協(xié)議》。(5）收費(fèi)：按物價(jià)局規(guī)定核收各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用。（6）發(fā)放鑰匙。(7）驗(yàn)房:工作人員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫《室內(nèi)房屋驗(yàn)收記錄單》一式二份。（8）保修。①告知業(yè)主應(yīng)在裝修之前申請(qǐng)保修，如已開始裝修并出現(xiàn)問題，則應(yīng)鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修時(shí)間、聯(lián)系電話等.③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。小修、急修當(dāng)場(chǎng)維修。④業(yè)主驗(yàn)收簽字確認(rèn)。維修人員也應(yīng)簽字。四、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作1、前期物業(yè)管理階段按照投標(biāo)書規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一年后根據(jù)小區(qū)價(jià)格聽證會(huì)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依照市物價(jià)局的樣板規(guī)定制作物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放置在小區(qū)宣傳窗內(nèi)。2、在管理處收費(fèi)辦公室或收費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)張貼（掛）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主說明收費(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3、如通過業(yè)主大會(huì)或社區(qū)居委會(huì)等，多渠道向業(yè)主做好收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的宣傳工作.五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施(一)依法管理裝修和違章搭建措施1、在簽訂《買賣合同》時(shí)，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時(shí)公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎(chǔ).2、把好入住辦理時(shí)宣傳交底關(guān)。辦理住戶入住手續(xù)時(shí),發(fā)給業(yè)主《住戶手冊(cè)》，手冊(cè)中包含《小區(qū)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責(zé)任，并加強(qiáng)口頭宣傳。3、把好裝修申請(qǐng)審核關(guān)。嚴(yán)格審核裝修申請(qǐng),對(duì)于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對(duì)于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關(guān)鄰里關(guān)系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā),提出合理化建議。4、把好檢查落實(shí)關(guān).加強(qiáng)巡查，切實(shí)執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。(1）嚴(yán)格裝修檢查、巡視。加強(qiáng)管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進(jìn)度,工程維修部每天到施工現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)了解施工情況,以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為,避免火險(xiǎn)險(xiǎn)情的發(fā)生.（2)加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責(zé)任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。(3）對(duì)違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設(shè)施，除賠償或恢復(fù)原狀外，必要時(shí)提交政府相關(guān)部門追究和處理。(4)對(duì)裝修重要事項(xiàng)的重點(diǎn)規(guī)定：①物品搬運(yùn)：業(yè)主承擔(dān)其所有聘請(qǐng)的搬運(yùn)工人在運(yùn)送物品過程中對(duì)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備破壞的賠償責(zé)任。裝修材料使用樓梯走廊進(jìn)行搬運(yùn)時(shí)應(yīng)避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺(tái)、燈具、開關(guān)及墻面等.②禁止損壞房屋結(jié)構(gòu)（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，開挖洞等)、公共設(shè)施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結(jié)構(gòu)、外觀、性質(zhì)、設(shè)計(jì)用途、功能布局等,侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚.電器線路必須從預(yù)留孔中通過,不可在框架梁上、樓面結(jié)構(gòu)層上穿洞、開槽安裝各類管道。公共管道不可擅自改道、搭接,不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔.不可封閉或暗設(shè)燃?xì)夤艿?拆改須由燃?xì)夤具M(jìn)行。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設(shè)施。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的電器、電話、有線電視等插座和給排水管道。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可破壞或隨意在樓宇外墻開孔、改變色彩。需在外墻增開孔的，須報(bào)管理處并經(jīng)書面同意后,在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機(jī)開孔。④空調(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機(jī)組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、顏色安裝，不可安裝花架。（二）外觀管理措施1、外觀管理措施結(jié)合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進(jìn)行,以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準(zhǔn)在外墻上附加設(shè)施以及隨意在外墻上開門開窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。2、將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或《業(yè)主臨時(shí)公約》中也作出約定，同時(shí)管理處事先制定對(duì)于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機(jī)的放置辦法、店鋪招牌的設(shè)置辦法等.3、工程維修人員每天一次對(duì)小區(qū)外觀進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)并配合有關(guān)單位采取措施盡快解決。六、車輛進(jìn)出、流動(dòng)人口、噪音控制等管理措施1、停車場(chǎng)及地面車輛管理方案（1）車庫(kù)車位使用門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)合保安巡邏進(jìn)行管理.做好車庫(kù)的日常照明、排水、門禁、監(jiān)視等系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。做車庫(kù)防火等工作，制定車庫(kù)管理制度，并張掛在車庫(kù)醒目處，做到交通標(biāo)志、標(biāo)識(shí)、車位號(hào)清晰，及時(shí)通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫(kù)內(nèi)車輛進(jìn)出、停放及意外等情況，每月統(tǒng)計(jì)整理車位使用情況。（2）機(jī)動(dòng)車出入小區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進(jìn)入小區(qū)（具體辦法按種羊場(chǎng)陽(yáng)光小區(qū)及東苑小區(qū)實(shí)際情況定).小區(qū)醒目處公布機(jī)動(dòng)車出入和停放規(guī)定。(3)建立業(yè)主車輛檔案，動(dòng)態(tài)掌握業(yè)主擁有車輛的數(shù)量狀況。業(yè)主自有車輛包月停放的，由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證，放于車內(nèi)擋風(fēng)玻璃后,確定固定車位，并以書面形式告知車主停車規(guī)定，按車位停放，簽訂車輛停放協(xié)議。（4）在小區(qū)主要出入口設(shè)有交通標(biāo)志，對(duì)車輛準(zhǔn)入、限速、禁鳴等作出規(guī)定。車輛進(jìn)出須登記（牌號(hào)、進(jìn)出時(shí)間等）。（5）地面停車場(chǎng)地劃線規(guī)劃停車位，按車位停放。(6)門崗對(duì)機(jī)動(dòng)車輛出入行駛進(jìn)行指引，巡邏車管保安負(fù)責(zé)車輛停放秩序和交通疏導(dǎo)，做到管理有序，排列整齊，不堵塞交通，不影響行人通行。(7）摩托車、助動(dòng)車、自行車或電動(dòng)自行車、其他非機(jī)動(dòng)車劃出集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)、停放整齊，場(chǎng)地清潔。（8）耐心勸導(dǎo)不遵守制度的車主，遇嚴(yán)重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應(yīng)急處理程序執(zhí)行。第七章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施一、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及措施（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃要求1屋面、外墻無(wú)堵塞,無(wú)滲漏每季度上屋面檢查一次,檢查各落水口及清掃屋面；小修/年;中修/4年；大修/8年、屋面、外墻滲漏，及時(shí)維修2排污、雨水管/井、化糞池?zé)o堵、漏、滲現(xiàn)象，無(wú)外溢,無(wú)缺陷,井（口)無(wú)缺蓋,完好率99%以上雨水管（口）1次/月清理疏通污物；化糞池1次/年清淤。檢修1次/年

3道路、停車場(chǎng)平整，無(wú)缺陷,無(wú)積水，無(wú)起砂,無(wú)開裂,完好率99%以上專項(xiàng)巡查2次/天，即壞即修,車庫(kù)、道路清洗1次/月；小修1次/年’中修/4年；大修/8年4樓梯、樓面及圍護(hù)整潔,無(wú)缺扶手，走廊燈，梯燈完好，開關(guān)無(wú)破損、脫落,墻體無(wú)亂張貼，亂涂寫,無(wú)脫落,無(wú)違章，