沈陽寫字樓市場調(diào)研情況

沈陽寫字樓市場調(diào)研報告營銷部__市場研究組2012.9.16目錄1、沈陽寫字樓總體認(rèn)知2、高端寫字樓市場分析3、典型乙級寫字樓項目分析4、沈陽寫字樓市場客戶分析1、沈陽寫字樓總體認(rèn)知寫字樓現(xiàn)狀寫字樓格局新地中心財富中心方圓大廈皇姑區(qū)北站CBD卓越大廈新恒基大廈華潤大廈北方傳媒大廈遼寧報業(yè)大廈中街五里河沈陽目前寫字樓基本分布在四個片區(qū)：北站片區(qū)、中街片區(qū)、和平北大街片區(qū)，五里河片區(qū)。其余的較零散地分布于各區(qū)域。北站片區(qū)：屬于傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，中高端寫字間較為集中供應(yīng)，屬于傳統(tǒng)的商務(wù)聚集區(qū)，是政府規(guī)劃的金融中心。五里河片區(qū)：由于區(qū)域好，認(rèn)知度高，又有萬象城高端商業(yè)及萬豪等五星級酒店坐落于此，成為新的寫字樓聚集區(qū)。太原街商區(qū)：中華路兩側(cè)的南京街和和平大街區(qū)域；聚集有較多國際知名制作類公司以及商貿(mào)物流公司。皇姑區(qū)：高端寫字樓相對較少，一般多是商住兩用公寓類產(chǎn)品，檔次不高，主要集中在北行、黃河大街。中街及和平廣場片區(qū)也分布少量寫字樓。供應(yīng)量較小，分布極為分散，檔次普遍不高?？偨y(tǒng)大廈和平北大街中山廣場寫字樓現(xiàn)狀麗陽大廈啟運(yùn)大廈北行片區(qū)板塊現(xiàn)狀及未來規(guī)劃售價租金（目前）代表性項目在售（含待售）項目皇姑多以商住兩用的公寓充當(dāng)寫字間使用、檔次較低，入駐企業(yè)多為服務(wù)、培訓(xùn)、貿(mào)易等行業(yè)；10000-15000元/平————鳳凰國際商務(wù)中心、沈陽天地北站寫字間密集，商務(wù)配套成熟，各檔次寫字間林立；入駐企業(yè)多為金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)等行業(yè)；12500-13000元/平1000-1700元/平*年方圓大廈、卓越大廈、財富中心新地中心、恒隆市府廣場、裕景中心中街依托中街商圈、商業(yè)配套成熟寫字樓入駐企業(yè)多為貿(mào)易、百貨等行業(yè)；寫字樓空置率較高——1248元/平*年新恒基大廈——五里河沈陽城市發(fā)展中心南移，南金廊成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心；沈陽綜合體項目多集中于此片區(qū)，目前多未入市；金廊沿線綜合體項目體量較大，未來上市競爭激烈——1700-2200元/平*年華潤大廈、北方傳媒、嘉里中心、佳兆業(yè)中心、

茂業(yè)中心金廊一號、世茂五里河中山廣場—和平北大街依托太原街商圈，商業(yè)配套成熟；寫字樓入駐企業(yè)多為貿(mào)易、中介、培訓(xùn)等行業(yè)16000元/平1700元/平*年總統(tǒng)大廈——寫字間格局甲級寫字樓商圈主要分布在太原街商圈、五里河商圈和北站商圈。相對而言，北站和五里河區(qū)域是目前最好的高端寫字樓聚集地，主要吸引國內(nèi)外大型實業(yè)企業(yè)較多。2、高端寫字樓市場分析北站CBD五里河區(qū)域內(nèi)北站片區(qū)區(qū)域簡易圖區(qū)域現(xiàn)狀：北站片區(qū)含北站以南至市府廣場周邊區(qū)域，為政府規(guī)劃的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)。屬于傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，中高端寫字間較為集中，未來將發(fā)展為東北地區(qū)金融中心；中高端寫字樓項目：方圓大廈、奉天銀座、財富中心、銀河國際、卓越大廈等已經(jīng)入住,另有恒隆市府廣場、裕景中心等在建中，預(yù)計2013-2014年將迎來北站片區(qū)高端寫字樓的新一輪供應(yīng)高峰；區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀：目前各項目均已入住，個別在售項目已進(jìn)入尾盤銷售階段；以出售為主租售價格：主流寫字樓售價為12500-13000元/平，租金為1000-1700元/平.年；空置率：財富中心E座、卓越大廈、方圓大廈等高端寫字樓目前供不應(yīng)求，空置率低；而奉天銀座等中端寫字樓項目，由于硬件配置低無法吸引大中型企業(yè)進(jìn)駐，空置率接近50%。傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，寫字樓租售“兩級分化”嚴(yán)重沈陽北站財富中心新地中心方圓大廈惠工廣場華府新天地卓越大廈卓展購物中心君悅酒店凱萊酒店奉天銀座鑫匯國際重點(diǎn)寫字間項目區(qū)域內(nèi)周邊配套北站CBD商務(wù)圈銀河國際新華科技大廈項目硬件指標(biāo):建面：4萬平樓高：120米層數(shù)：29層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1558平層高/凈高：3.6米/2.8米大堂：500平方米，10米挑空大堂，大理石地面墻面電梯：進(jìn)口通力，6部，2.5米/秒空調(diào)：中央空調(diào)租金：1400元/平*年入住率：97%【財富中心E座】沈陽首批甲級寫字樓、純商務(wù)建筑集群，CBD核心位置幕墻外立面，是目前沈陽高端寫字樓通用外立面；10米挑高大堂氣勢稍顯不足；標(biāo)準(zhǔn)層侯梯廳（走廊）鋪設(shè)地毯、石材墻面、石膏板吊頂外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層侯梯廳電梯間：不夠?qū)挸?/p>

6部進(jìn)口通力電梯（1-16F3部，17-29F3部）

1000kg,13人大理石地面，玻璃+不銹鋼天花和墻面電梯間標(biāo)準(zhǔn)套內(nèi)，戶型方正10間，面積區(qū)間150、210平凈層高略低，僅2.8米（含吊頂、地毯）中國石油、西門子、大都會、畢馬威、安邦保險等重要客戶消化面積在整層及以上標(biāo)準(zhǔn)層平面圖電梯外衛(wèi)生間：昏暗、臟亂、狹小、降低寫字樓整體檔次大廈每層設(shè)有男女衛(wèi)生間各1間/層各設(shè)有2個座便、1個蹲便（男衛(wèi)生間另配小便器）各2個手盆，大理石化妝臺面石材地面墻面、科勒衛(wèi)具【財富中心E座】標(biāo)準(zhǔn)層、電梯、衛(wèi)生間，公共區(qū)域不夠?qū)挸髁痢矩敻恢行腅座】客戶情況：主要以外資、民營、股份制企業(yè)為主，從事金融投資、貿(mào)易、保險、制造行業(yè)居多，出租面積兩極分化，主要集中在150平、300-450平、1500平。14%17%14%11%3%3%14%保險制造金融、投資貿(mào)易銀行咨詢石油化工房地產(chǎn)其他25%14%33%民營股份制合資國有分支外企24%15%38%23%29%14%57%34%66%38%25%25%12%50%50%34%66%150平：13家300-450平：7家750-900平：3家1500平：8家2700-3000平：2家4500-6000平：3家按客戶數(shù)量計算項目硬件指標(biāo):規(guī)模：4.8萬平方米樓高：99.75米層數(shù)：22層標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平方米大堂：600平方米客梯：蒂森/4部/2.5米/秒空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)：新風(fēng)系統(tǒng)租金：1300元/平*年入住率：90%方圓大廈屬于單體寫字樓，“古錢幣”的外形使之成為北站片區(qū)的地標(biāo)性建筑。大廈內(nèi)部采用三段挑空空間結(jié)構(gòu)，最高挑空高達(dá)25米。12-17層空中花園，同聲傳譯會議室，新風(fēng)系統(tǒng)等配置較人性化。但由于其建筑年代較長，大廈內(nèi)部破舊，部分大型企業(yè)已遷出。雖然目前大廈的入住率較高，但是入住企業(yè)的面積需求較小。裝修情況：大堂、走廊等公共部分裝修采用石材，金屬鋁單板標(biāo)準(zhǔn)層平面圖【方圓大廈】沈陽首批甲級寫字樓，由于建筑年代較長大廈內(nèi)部較破舊項目硬件指標(biāo):規(guī)模：4.1萬平方米層數(shù)：28層標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平方米大堂：500平方米，10米挑空大堂電梯：芬蘭通力/8部/2.5米/秒空調(diào)：中央空調(diào)租金：1700元/平*年入住率：95%卓越大廈位于市府廣場北側(cè)，交通便捷，依托卓展購物中心以及高端的硬件配置，吸引了眾多時尚品牌公司以及服務(wù)型企業(yè)入駐，如卡迪亞、卡西歐、華為技術(shù)有限公司等?！咀吭酱髲B】高端商業(yè)配套、交通便捷，入住率較高項目硬件指標(biāo):規(guī)模：4.8萬平方米樓高：99.6米層數(shù)：26層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1870平方米大堂：300平方米/5米客梯：進(jìn)口三菱/8部/2.5米/秒空調(diào)：中央空調(diào)銷售價格：13000元/平銷售情況：30%【新地中心3#樓】2012年6月入市，供應(yīng)1.5萬，銷售1.3萬，成交均價1.3萬，去化率27%，月均4300平3#1#2#3#標(biāo)準(zhǔn)層目前3#供應(yīng)1.5萬（8-15層），銷售1.3萬平，主要以周邊私營企業(yè)自用為主，從事金融、貿(mào)易、服務(wù)、裝飾行業(yè)居多，主流銷售面積200-300平超高層59F、260米，只租不售，目前未竣工，尚未招租。未來將成為北站CBD商圈地標(biāo)性建筑，預(yù)計2013年入市。配套：（萬豪旗下）萬麗酒店和（自營）陽光百貨項目硬件指標(biāo):規(guī)模：4萬平方米層數(shù)：29層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400平方米大堂：180平方米/8.3米客梯：奧蒂斯/8部/3米/秒空調(diào)：中央空調(diào)售價：13000元/平物業(yè)費(fèi)：17元/平/月銷售情況：認(rèn)籌中189平189平189平189平145平145平186平186平【環(huán)球國際大廈】現(xiàn)房銷售，8月12日至今認(rèn)籌不足15組，由于硬件配置不高，還達(dá)不到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配套：近4萬平購物廣場現(xiàn)房銷售，8月認(rèn)籌至今約15組，銷售情況不樂觀。認(rèn)籌金5萬/套，開盤享98折優(yōu)惠，目前釋放價格13000-15000元/平。主流面積186平，受中小私營企業(yè)青睞，從事保險、金融、貿(mào)易行業(yè)較集中。26-29F出售給太平洋保險。戶型：較方正，浪費(fèi)面積較少裝修：大堂、候梯廳、走廊部分—石材墻面地面；室內(nèi)—吊頂、乳膠漆墻面、水泥地面；衛(wèi)生間—潔具TOTO品牌，諾貝爾地磚項目名稱

財富中心E座方圓大廈卓越大廈新地中心3#環(huán)球國際入市時間2006年10月2003年2009年6月2012年6月2012年8月認(rèn)籌規(guī)模4000048000410004800040000樓高/層數(shù)120m/地上29層100m/地上22層100m/28層99.6m/26層100m/29層停車位150平/個（共享700車位）160平/個（300個）200平/個（共享700停車位）220平/個（共享1000個）80平/個（共享1100個）平層面積1558㎡2000㎡2000㎡1870㎡1400㎡面積區(qū)間150、210100、140、240120、260、360120、240、330150、190層高3.6m3.6m3.6m3.4m3.4m凈高2.8m（含裝修）2.7m（含裝修）2.8m（含裝修）2.7m（毛坯）2.5m（含裝修）大堂配置10m挑高，面積500㎡18m挑高，面積600㎡10m挑高，面積500㎡7m挑高，面積300㎡8.3m挑高，面積180㎡空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)——新風(fēng)系統(tǒng)——————電梯進(jìn)口通力蒂森克虜伯進(jìn)口通力三菱奧蒂斯數(shù)量6部客梯6部客梯8部客梯8部客梯8部客梯運(yùn)行速度2.5m/s2.5m/s2.5m/s2.5m/s2.5m/s外墻石材+玻璃幕墻石材+LOW-E玻璃幕墻石材+玻璃幕墻石材+玻璃幕墻石材+玻璃幕墻主流面積300-450200200-400200-300140-190平客戶群主要以外資、民營、股份制企業(yè)為主，從事金融投資、貿(mào)易、保險、制造行業(yè)居多韓國韓亞銀行、韓國SK、日本伊藤忠、美國霍尼韋爾卡迪亞、卡西歐、華為技術(shù)中小私營企業(yè)，以金融、貿(mào)易、裝飾行業(yè)為主中小私營企業(yè)，以金融服務(wù)為主，大客戶太平洋保險租售水平（含物業(yè)）1400/㎡·年（含10元/平/月）1300/㎡·年（含10元/平/月）1700/㎡·年（含24元/平/月）13000元/平（另收17元/平/月）13000元/平（另收18元/平/月）等級評分A-A-ABB北站CBD片區(qū)寫字樓點(diǎn)對點(diǎn)分析：卓越硬件指標(biāo)等較高檔，其次是入市較早設(shè)施較破舊的財富、方圓，最差的是在售的環(huán)球國際和新地中心3#主要是硬件指標(biāo)和配置相對較低環(huán)球國際新地中心卓越大廈方圓大廈財富E座租金（元/平*年）售價（元/平）北站CBD片區(qū)：租售同舉，出租：卓越大廈租金價格較高、硬件配套較好，早期出租的財富和方圓價格相對較低，設(shè)施較老舊，但入駐率較高，租金1300-1700元不等，主流面積200-450平。出售：新地和環(huán)球雖為新入市項目，但硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較一般，銷售情況一般。售價13000元，主流面積200-300平?？蛻魞蓸O分化，財富方圓卓越（出租）較高于新地和環(huán)球（出售）?？蛻簦簝蓸O分化，出租的寫字間客群資質(zhì)較高于出售的。世界五百強(qiáng)、外資企業(yè)較集中，主要是此片區(qū)早期就已是較成熟的商務(wù)區(qū)。1、出租：主要是由主要以外資、民營、股份制企業(yè)為主，從事金融投資、貿(mào)易、保險、制造行業(yè)居多。2、出售：主要以中小私營企業(yè)為主，從事金融、服務(wù)、裝飾行業(yè)居多。規(guī)模：4-4.8萬停車位：150-200平/個標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800-2000平面積區(qū)間：100-150、200-240、330-360平層高：3.6米凈高：2.7-2.8米（含裝修：吊頂、地板或地毯）大堂配置：7-10米挑高、面積500-600平電梯：6-8部，2.5米/秒外墻：多以玻璃幕墻及石材為主主流面積：200-450平環(huán)球國際新地中心卓越大廈方圓大廈財富E座物業(yè)費(fèi)（元/平/月）區(qū)域現(xiàn)狀：五里河片區(qū)由于區(qū)域認(rèn)知度高，加之萬象城高端商業(yè)及萬豪等五星級酒店坐落于此，已成為高端寫字樓聚集區(qū)。中高端寫字樓項目：北方傳媒中心、華潤大廈、遼寧報業(yè)集團(tuán)大廈、華新國際大廈等項目已入住，茂業(yè)天地、佳兆業(yè)中心、嘉里中心、世茂五里河等項目在建中，預(yù)計2013-2014年入市。租售價格：主流寫字樓以出租為主，租金為1700-2200元/平.年，略高于北站片區(qū)。空置情況：五里河片區(qū)空置情況依然呈現(xiàn)兩極分化情況，高端寫字間項目空置率低，中低端寫字間空置率高；區(qū)域未來：沈陽未來3年寫字樓供應(yīng)大多集中于此片區(qū)，例如佳兆業(yè)、茂業(yè)天地、嘉里中心等，且形式均為都市綜合體。未來寫字樓供應(yīng)集中版塊，甲級寫字樓供應(yīng)量大五里河片區(qū)區(qū)域簡易圖華潤大廈北方傳媒華新國際皇朝萬鑫華陽國際遼寧報業(yè)世茂五里河嘉里中心佳兆業(yè)茂業(yè)天地春河里項目硬件指標(biāo):樓高：180米（33層）標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平層高/凈高：4.3米/2.8米大堂：12米挑空，大理石地面墻面電梯：迅達(dá)/高低區(qū)配置客梯各6部服務(wù)電梯2部/高區(qū)5m/s，低區(qū)3.5m/s空調(diào)：VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)系統(tǒng)：機(jī)械排風(fēng)方式新風(fēng)系統(tǒng)租金：2200元/平*年（含物業(yè)費(fèi)）入住率：40%【華潤大廈】硬件指標(biāo)較高，目前沈陽市場上唯一真正意義上的甲級寫字樓華潤大廈為商業(yè)綜合體項目，有萬象城、君悅酒店等配套設(shè)施，位于金廊核心位置，交通便利。2011年上市重點(diǎn)項目，硬件指標(biāo)較高，是目前沈陽市場上唯一真正意義上的甲級寫字樓。外立面雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻大堂不夠?qū)挸íM長，2F候梯大廳較寬敞，裝修高檔1-2F裝修以大理石為主，鋪設(shè)地面及墻面2F候梯大廳1F大堂電梯兩側(cè)電子屏顯示電梯將要停靠的樓層電梯內(nèi)部無樓層按鈕電梯內(nèi)部電子屏?xí)@示目前到達(dá)樓層電梯內(nèi)部異于其他電梯采用石材進(jìn)行裝飾標(biāo)準(zhǔn)層候梯廳電梯間寬敞明亮，高區(qū)、低區(qū)各6部客梯。電梯按鍵設(shè)置在電梯外部，分層叫梯，客戶可直接到該電梯前等候。（等候時間不超過30秒）通過對到達(dá)目的樓層的乘客分組，減少了中間停靠次數(shù)，比其它任何電梯系統(tǒng)都更快地保證乘客快速到達(dá)目的樓層，大提高了電梯系統(tǒng)的效率?！救A潤大廈】電梯廳內(nèi)外低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖走廊：凈高：2.6米，寬2米裝修：含吊頂、壁紙、地毯【華潤大廈】標(biāo)準(zhǔn)層及走廊面積區(qū)間：240、330、390、450、570，戶型較方正、浪費(fèi)空間少室內(nèi)裝修：金屬吊頂、乳膠漆墻面、網(wǎng)絡(luò)地板、玻璃門衛(wèi)生間：干凈、整潔、無異味，配有VIP行政間大廈每層男女衛(wèi)生間各1間，各設(shè)有四個座便，三個洗手盆，及VIP行政衛(wèi)生間1間。石材地面、瓷磚墻面、衛(wèi)具潔具均為伊奈（Linax）品牌、化妝臺為人造石材每個蹲位內(nèi)設(shè)有坐便圈，干凈衛(wèi)生。及兩個衛(wèi)生紙筒，避免由于單筒衛(wèi)生紙用完所產(chǎn)生的尷尬。茶水間：大廈設(shè)有茶水間，內(nèi)部干凈整潔。茶水間內(nèi)只有案板及水池，未設(shè)有微波爐等電器設(shè)備，并沒有為客戶提供全方位的辦公需求。配有座便圈【華潤大廈】衛(wèi)生間及茶水間3%6%14%3%8%19%3%3%3%醫(yī)療通訊其他金融、投資建筑機(jī)械咨詢房地產(chǎn)餐飲保險制造11%36%44%民營合資國有分支外企【華潤大廈】客戶情況：以大型外企、實力較強(qiáng)的民營企業(yè)為主，從事金融投資、房地產(chǎn)行業(yè)居多，240-620平為主流面積

企業(yè)性質(zhì)

行業(yè)29%71%33%33%17%17%80%20%30%70%25%50%25%240平：7家330-390平：8家450-620平：10家700-1000平：5家1500-3000平：6家按客戶數(shù)量計算項目硬件指標(biāo):規(guī)模：3.8萬平方米樓高：104米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平方米層高/凈高：3.6米/2.7米大堂：300平方米、14米挑空大堂電梯：三菱/4部/3.5米/秒空調(diào)：中央空調(diào)租金：1900元/平*年（含物業(yè)費(fèi)）入住率：98%北方傳媒為單體寫字樓，位于金廊核心位置，交通便利，相對高端的硬件配置以及物業(yè)服務(wù)吸引了眾多地產(chǎn)、IT等大型企業(yè)入駐，如五礦地產(chǎn)、億達(dá)、intel、微軟、聯(lián)想等?！颈狈絺髅酱髲B】處于金廊核心位置、高端硬件配置及物業(yè)服務(wù)吸引眾多大型企業(yè)入駐大堂雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻+石材大堂較寬敞，14米挑空。設(shè)有四個單人沙發(fā)以大理石為主，鋪設(shè)地面及墻面，裝修高檔【北方傳媒大廈】電梯電梯間采用柔和采光，同時有4個明亮點(diǎn)式光源，照明不刺眼進(jìn)口三菱電梯，扁平轎廂，準(zhǔn)載18人，電梯速度較快達(dá)3.5米/秒操控板無特殊品質(zhì)感轎廂內(nèi)部三側(cè)設(shè)置扶手公共區(qū)域?qū)挸髁痢颈狈絺髅酱髲B】標(biāo)準(zhǔn)層及走廊B240平A130平C100平D100平E140平F100平G240平挑空室內(nèi)花園東臨盛華苑可欣賞到園區(qū)中心景觀西臨青年大街，落地窗140平空中花園局部空中花園約140平每隔兩層設(shè)有室內(nèi)空中花園，花鳥魚香，大廈員工可在此休息室內(nèi)交付使用標(biāo)準(zhǔn)走廊室內(nèi)：金屬板吊頂、乳膠漆墻面、網(wǎng)絡(luò)地板走廊：吊頂、壁紙、地毯面積區(qū)間：100、140、240平，戶型較方正、浪費(fèi)面積較少【北方傳媒大廈】衛(wèi)生間干凈整潔，配置較高每層男女各1間，各設(shè)有2個座便及2個洗手盆及行政衛(wèi)生間1間（需刷卡進(jìn)入）石材地面、瓷磚墻面、TOTO手盆及石材臺面、松下自動馬桶衛(wèi)生間采用了松下自動沖洗式馬桶，沈陽市場較為罕見提供一次性馬桶座便圈，干凈衛(wèi)生衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置梳妝臺區(qū)域，并有吹風(fēng)機(jī)，人性化設(shè)計。但整理臺較為簡陋，對整體形象略有影響【北方傳媒大廈】茶歇室B240平A130平C100平D100平E140平F100平G240平每層設(shè)有1個茶歇室（吸煙室），免費(fèi)提供微波爐和凈水設(shè)備，可直接飲用。40%10%22%國有分支外企合資股份制民營5%2%10%5%14%14%5%投資石油零售業(yè)咨詢IT電子貿(mào)易制造廣告、影視房地產(chǎn)其他【北方傳媒】客戶情況：以大型外企為主，從事廣告影視、房地產(chǎn)、IT電子、制造行業(yè)居多，240-500平為主流面積33%11%56%19%19%13%6%44%13%25%25%38%17%17%17%17%33%33%33%33%100-140平：9家240-500平：16家580-1000平：8家1500平：6家2000-4000平：3家按客戶數(shù)量計算未來供應(yīng)【茂業(yè)中心】金廊上超高層建筑項目位置青年大街文萃路交匯處發(fā)展商深圳茂業(yè)集團(tuán)占地面積2.5萬平方米建筑面積40萬平方米物業(yè)類別購物廣場、五星級酒店、寫字間、公寓、住宅寫字間71層（7層裙房為茂業(yè)百貨、地下三層、56-71層JW國際萬豪酒店）8-55層為寫字間頂層設(shè)有直升飛機(jī)停車坪設(shè)有12部電梯開間面積：140-520平方米公寓54層（已封頂）住宅45層（已封頂）商場已投入使用；公寓產(chǎn)品9月8日開盤，屬商住兩用產(chǎn)品，銷售情況較差；寫字間在建中，正在招租中，具體信息未對外釋放。未來供應(yīng)【佳兆業(yè)中心】項目位置青年大街文萃路交匯處（茂業(yè)北）發(fā)展商佳兆業(yè)集團(tuán)占地面積約2.14萬平方米建筑面積30萬平方米物業(yè)類別購物商場、寫字間、公寓、住宅寫字間1棟35層寫字間9月2日公寓產(chǎn)品認(rèn)籌，市場認(rèn)可度高于茂業(yè)中心寫字間在建中，目前未對外釋放信息，預(yù)計2013-2014年入市未來供應(yīng)【嘉里中心】項目位置青年大街文藝路交匯處發(fā)展商嘉里（沈陽）地產(chǎn)占地面積17.27萬平建筑面積200萬平物業(yè)類別香格里拉酒店、會展寫字間、服務(wù)式公寓、購物中心及高級住宅項目招商引資的香格里拉酒店在建；超大體量綜合體，寫字樓項目預(yù)計2013年入市。項目名稱

華潤大廈北方傳媒中心入市時間2011年5月2007年規(guī)模7000038000樓高/層數(shù)180m/地上33層104m/地上26層停車位150平/個（共享2000車位）240平/個（130-160個）平層面積2220㎡1500㎡面積區(qū)間240、330、390、450、570100、140、240層高4.3m3.6m凈高2.8m2.7m大堂配置12m挑空，面積500㎡14m挑空，面積300㎡空調(diào)VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)遠(yuǎn)大中央空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)機(jī)械排風(fēng)方式新風(fēng)系統(tǒng)無電梯迅達(dá)進(jìn)口三菱數(shù)量高低區(qū)配置客梯各6部服務(wù)電梯2部4部客梯1部服務(wù)梯運(yùn)行速度高區(qū)5m/s；低區(qū)3.5m/s3.5m/s外墻雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻西南立面雙層呼吸式LOW-E玻璃幕墻、東北立面LOW-E玻璃幕墻主流面積240-600240-450

客戶群以大型外企、實力較強(qiáng)的民營企業(yè)為主，從事金融投資、房地產(chǎn)行業(yè)居多以大型外企為主，從事廣告影視、房地產(chǎn)、IT電子、制造行業(yè)居多租售水平（含物業(yè)）2200/㎡·年起租1900/㎡·年等級評分A+A五里河片區(qū)寫字樓點(diǎn)對點(diǎn)分析：華潤大廈去年入市，硬件設(shè)施較高端，且有萬象城做配套，提高整體檔次。北方傳媒雖入市較早，但大廈整體視覺上較好，每2層有室內(nèi)空中花園在沈城來說比較有特色。北方傳媒華潤大廈租金（元/平*年）售價（元/平）五里河片區(qū)：以出租為主，租金價格較高1900-2200元（含物業(yè)費(fèi)），主流面積240-600平。客群可承受較高租金，要求辦公環(huán)境舒適，以大型外企、較有實力的民營企業(yè)為主。從事金融投資、房地產(chǎn)、廣告、IT電子、制造業(yè)等行業(yè)居多?？蛻簦?、大型外企、實力較強(qiáng)的民營企業(yè)為主，從事金融投資、房地產(chǎn)、廣告、IT產(chǎn)業(yè)、制造行業(yè)居多。2、世界五百強(qiáng)、外資企業(yè)較集中，主要是高端寫字樓較集中。可承受租金較高，要求辦公環(huán)境舒適的企業(yè)。規(guī)模：3.8-7萬停車位：150-240平/個標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500-2000平面積區(qū)間：100-240、240-570平層高：3.6-4.3米凈高：2.7-2.8米（含裝修：吊頂、網(wǎng)絡(luò)地板）大堂配置：12-14米挑高、面積300-500平電梯：4-6部客梯，3.5米/秒（高區(qū)可達(dá)到5米/秒）外墻：雙層LOW-E玻璃幕墻主流面積：240-600平【鳳凰國際商務(wù)中心】6月末入市，兩棟寫字樓全部供應(yīng)，目前0成交，目前與華晨寶馬洽談?wù)麠澇鍪跙座寫字間整棟出售A座寫字間整層出售鳳凰飯店黃河大街公寓裝修情況室內(nèi)裝修：吊頂、乳膠漆大白、地板；大堂、公共走廊、電梯廳裝修：石膏板墻面、石材地面及電梯廳。（對外釋放五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)）外立面：玻璃幕墻+石材停車位：共享1100個（97平/個）物業(yè)費(fèi)：15-18元/平/月項目硬件指標(biāo):規(guī)模：7萬平方米樓高：70米層數(shù)：19層大堂：挑空7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1700/1890平方米層高/凈高：3.7米/2.95米客梯：蒂森/8部/3.5米/秒空調(diào)：中央空調(diào)銷售價格：15000元/平銷售情況：0%鳳凰國際商務(wù)中心位于北陵旁，黃河大街東側(cè)，交通便捷，依托鳳凰飯店，打造五星級寫字樓，今年6月份上市，0成交。目前A座8-9層省旅游局自留，B座與華晨寶馬東北總部洽談?wù)麠澇鍪?。預(yù)計2013年7月投入使用項目名稱

華潤大廈北方傳媒中心財富中心E座新地中心3#入市時間2011年5月2007年2006年9月2012年6月規(guī)模70000380004000048000樓高/層數(shù)180m/地上33層104m/地上26層120m/29層99.6m/26層停車位150平/個（共享2000車位）240平/個（130-160個）150平/個（共享700停車位）220平/個（共享1000個）平層面積2220㎡1500㎡1558㎡1870㎡面積區(qū)間240、330、390、450、570100、140、240100、150120、240、330層高4.3m3.6m3.6m3.4m凈高2.8m（含裝修）2.7m（含裝修）2.8m（含裝修）2.7m（毛坯）大堂配置12m挑空，面積500㎡14m挑空，面積300㎡10m挑高，面積500㎡7m挑高，面積300㎡空調(diào)VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)遠(yuǎn)大中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)新風(fēng)機(jī)械排風(fēng)方式新風(fēng)系統(tǒng)無無——電梯迅達(dá)進(jìn)口三菱進(jìn)口通力三菱數(shù)量高低區(qū)配置客梯各6部服務(wù)電梯2部4部客梯1部服務(wù)梯6部客梯8部客梯運(yùn)行速度高區(qū)5m/s；低區(qū)3.5m/s3.5m/s2.5m/s2.5m/s外墻雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻西南立面雙層呼吸式LOW-E玻璃幕墻、東北立面LOW-E玻璃幕墻石材+玻璃幕墻石材+玻璃幕墻主流面積240-600240-450

300-450200-300主要客戶百勝餐飲、華潤置地、越秀房地產(chǎn)、旺力集團(tuán)中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、億達(dá)地產(chǎn)、微軟、聯(lián)想中國石油、畢馬威、中美大都會、安邦、西門子、東亞銀行中小私營企業(yè)，以金融、貿(mào)易、裝飾行業(yè)為主租售水平（含物業(yè)）租：2200/㎡·年起租：1900/㎡·年租：1400/㎡·年售：13000元/平（另收17元/平/月）等級評分A+AA-B典型寫字樓硬件指標(biāo)：華潤大廈＞北方傳媒＞財富E座＞新地中心，A類出租，B類出售3、典型乙級寫字樓項目分析萬達(dá)公館A5#43FA4A3商務(wù)酒店【萬達(dá)公館】公寓包裝成寫字樓，高調(diào)入市。在售未售五星級飯店項目硬件指標(biāo):規(guī)模：5.2萬平方米樓高：120米層數(shù)：37層大堂：挑空4.5米，面積不詳標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400平方米面積區(qū)間：49、57、68、73戶型：24戶/層，衛(wèi)生間1間/戶層高/凈高：3米/2.8