第2章-工程項目建設(shè)程序與全壽命周期一體化管理

第2章工程項目建設(shè)程序與全壽命周期一體化管理本章主要內(nèi)容：工程項目建設(shè)程序（政府資金投資的項目建設(shè)程序、社會資金投資的項目建設(shè)程序）；工程項目生命周期及一體化管理（工程項目全壽命周期管理系統(tǒng)的提出、工程建設(shè)項目全壽命周期的定義、工程建設(shè)項目全壽命周期一體化管理（PLMT）模型、建設(shè)項目全壽命周期一體化管理模式的項目運作流程、建設(shè)項目全壽命周期一體化管理價值分析）本章重難點：政府資金投資的項目建設(shè)程序；建設(shè)項目全壽命周期一體化管理模式的項目運作流程。2.1工程項目建設(shè)程序

工程項目建設(shè)程序是指工程項目從策劃、選擇、評估、決策、設(shè)計、施工到竣工驗收、交付使用和投入生產(chǎn)的整個建設(shè)過程中，各項工作必須遵循的先后工作次序，是遵循工程項目生命周期運行規(guī)律建立的管理程序。不管是政府投資項目還是企業(yè)投資項目，不管是國內(nèi)的項目還是國外的項目，他們都在推行或者是自覺執(zhí)行項目基本建設(shè)程序。我國在1951年3月由中財委頒布了《基本建設(shè)工作程序暫行辦法》，規(guī)定所有建設(shè)項目都必須按照基本建設(shè)程序管理規(guī)定進行。此后，隨著項目管理實踐經(jīng)驗的積累，我國項目建設(shè)程序管理制度得到了不斷發(fā)展和完善。到目前，總體上包括三個階段的管理制度：

一是項目前期工作階段。二是項目建設(shè)實施階段。三是項目竣工投產(chǎn)階段。

按照現(xiàn)行的項目基本建設(shè)程序管理規(guī)定，項目基本建設(shè)程序管理可分為兩類：一類是政府投資項目的基本建設(shè)程序管理（審批制）；一類是企事業(yè)單位投資項目的基本建設(shè)程序管理（核準制、備案制）。兩類項目基本建設(shè)程序基本一致，但政府主管部門管理的重點和具體要求有所區(qū)別。所以項目基本建設(shè)程序管理，第一步就是要分清項目是政府投資項目還是企事業(yè)單位投資項目。

2.2.1政府資金投資的項目建設(shè)程序

工程項目建設(shè)項目基本程序的主要分為前期工作階段、項目實施準備階段和建設(shè)項目實施階竣工驗收、后評價階段。

1前期工作階段

（1）項目建議書階段。項目建議書是要求建設(shè)某一具體項目的建議文件，是基本建設(shè)程序中最初階段的工作，是投資決策前對擬建的輪廓設(shè)想，項目建議書的主要作用是為了推薦一個擬進行功能建設(shè)項目的初步說明，論述建設(shè)的必要性、條件的可行性和獲利的可能性，以確定是否進行下一步工作。

項目單位遞交項目建議書及相關(guān)文件資料向發(fā)展改革部門申請立項批復。各級發(fā)展改革部門按權(quán)限審查，對符合要求的做出立項批復。需要注意的是：根據(jù)項目的不同特點和實際情況，項目審批部門可以簡化項目立項批復程序，對項目建議書和可行性研究報告進行合并審批。

（2）可行性研究階段。

項目建議書批準后，應(yīng)當編制可行性研究報告。項目可行性研究報告應(yīng)由取得相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)當對項目在技術(shù)和經(jīng)濟上是否必要、合理、可行以及社會效益、節(jié)能和資源綜合利用、生態(tài)環(huán)境影響等進行全面分析論證，落實各項建設(shè)和運行保障條件，按有關(guān)規(guī)定取得相關(guān)單位的許可、承諾、證明或者評估意見。項目單位遞交項目可行性研究報告及相關(guān)文件資料向發(fā)展改革部門申請批復。報批可行性研究報告時，須提供以下文件：項目建議書批準文件、經(jīng)批準的環(huán)境影響評估報告、國土資源和規(guī)劃部門出具的意見、資金證明（銀行貸款承諾）及規(guī)定應(yīng)提交的其他文件?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)批準后，不得隨意修改和變更。如果在建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、建設(shè)地點、主要協(xié)作關(guān)系等方面確需變動以及突破控制數(shù)時，應(yīng)經(jīng)原批準機關(guān)同意。經(jīng)批準的可研報告是確定建設(shè)項目進行初步設(shè)計的依據(jù)。

（3）前期階段其他程序要素

1）環(huán)境影響評價報告。在編寫項目建議書后，項目單位委托相關(guān)單位寫環(huán)評報告書，按照《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》、《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》等向環(huán)保部門申請批準手續(xù)。

2）用地規(guī)劃許可證。項目單位繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和改進城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的通知》，向規(guī)劃部門申請辦理用地規(guī)劃許可證。

3）辦理供地手續(xù)。根據(jù)國土資源部令第27號《建設(shè)項目用地預審管理辦法》，需人民政府或有批準權(quán)的發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項目，項目用地預審手續(xù)由該人民政府的自然源管理部門受理。同時，建設(shè)項目還應(yīng)依法取得國有土地使用證書（或國有土地劃撥決定書或有權(quán)機關(guān)批準的建設(shè)用地批準文件）。

4）水土保持方案審批。委托有資質(zhì)的公司做出水土保持方案，并由自然資源部門召集相關(guān)專家進行方案評審，提出各種意見后進行修改并上報等批復。

（4）初步設(shè)計階段

可行性研究報告經(jīng)批準后，項目單位應(yīng)當選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位，依照批準的可行性研究報告進行初步設(shè)計。初步設(shè)計應(yīng)明確各單項工程或者單位工程的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準、設(shè)計概算、用地規(guī)模、主要材料、設(shè)備規(guī)格和技術(shù)參數(shù)等，并達到國家規(guī)定深度。初步設(shè)計文件應(yīng)附有批準的可行性研究報告、選址意見、資源報告及氣象、水文、工程地質(zhì)等基礎(chǔ)資料，規(guī)劃、自然資源、環(huán)保等相關(guān)部門的批準文件及相關(guān)協(xié)議文件或認可手續(xù)。

項目單位遞交項目初步設(shè)計及相關(guān)文件資料向各行業(yè)建設(shè)行政主管部門申請初步設(shè)計批復。各級建設(shè)行政主管部門會同發(fā)展改革部門、相關(guān)行業(yè)主管部門按權(quán)限審查，對符合要求的做出批復。

根據(jù)《政府投資條例》項目審批部門在審核項目初步設(shè)計概算時，應(yīng)當組織有關(guān)機構(gòu)進行評審后核定。經(jīng)審核的初步設(shè)計概算應(yīng)作為控制投資的依據(jù)。概算應(yīng)當包括國家規(guī)定的項目建設(shè)所需費用。概算總投資超過可行性研究報告審定的估算總投資10%的，或建設(shè)單位、建設(shè)性質(zhì)、建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、工藝技術(shù)方案發(fā)生重大變更的，應(yīng)按規(guī)定報原可行性研究報告審批部門批準。2工程項目實施階段

（1）施工準備階段

1）施工圖審查。項目單位將施工圖報送建設(shè)行政主管部門，由建設(shè)行政建設(shè)主管部門認定的施工圖審查機構(gòu)按照有關(guān)法律、法規(guī)，對施工圖涉及公共利益、公眾安全和工程建設(shè)結(jié)構(gòu)安全和強制性標準、規(guī)范的執(zhí)行情況等內(nèi)容進行的審查。施工圖審查的內(nèi)容主要包括：建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)體系是否安全、可靠；是否符合消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、衛(wèi)生、人防等有關(guān)強制性標準、規(guī)范；施工圖是否達到規(guī)定的深度要求；是否損害公眾利益等內(nèi)容。

2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，項目單位攜帶相關(guān)資料到規(guī)劃部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程辦理《建設(shè)工程施工許可證》，進行規(guī)劃驗線和驗收，房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定要件。

3）招投標管理。依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》等法律法規(guī)，政府資金建設(shè)項目招投標應(yīng)向發(fā)展改革部門提出招投標事項核準申請，按照發(fā)展改革部門核準要求由項目單位自行組織或委托代理機構(gòu)組織項目招標投標活動。政府資金建設(shè)項目應(yīng)當確定招標管理機構(gòu)，按照擬定招標計劃，高效、公正地組織招標活動。招標管理機構(gòu)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的公司編制招標文件，確定合理的招標方案，發(fā)布招標信息或投標邀請函，有序地組織答疑、開標、評標、定標、合同的簽訂工作，并作好招標資料的收集、整理、歸檔、保存工作。

4）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，凡在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程的新建、擴建、改建等有關(guān)活動，建設(shè)單位在辦理施工許可證或開工報告前，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建設(shè)工程質(zhì)量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理。

（2）項目實施階段

1）建筑工程施工許可證

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《建筑工程施工許可管理辦法》等法律，我國施行建筑工程施工許可證制度。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

2)建設(shè)項目的實施

建設(shè)實施階段是根據(jù)設(shè)計圖紙進行建筑安裝施工。建設(shè)項目經(jīng)批準新開工建設(shè)，項目即進入了建設(shè)實施階段。施工前認真做好圖紙會審工作、編制施工圖預算、施工組織設(shè)計，明確投資、進度、質(zhì)量的控制要求；施工中按照施工圖紙施工，嚴格執(zhí)行施工驗收規(guī)范，確保工程質(zhì)量。生產(chǎn)準備。生產(chǎn)準備是項目投產(chǎn)前的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有：招收和培訓人員、生產(chǎn)組織準備、生產(chǎn)技術(shù)準備和生產(chǎn)物資的準備。

3工程項目竣工與后評價階段

（1）竣工驗收階段

項目建成后必須按照國家有關(guān)規(guī)定進行嚴格的竣工驗收，由驗收人員簽字負責。竣工驗收合格后，方可交付使用。

建設(shè)項目全部工程完工并基本符合驗收條件后，應(yīng)在一年內(nèi)辦理竣工驗收手續(xù)（行業(yè)有規(guī)定者除外）。辦理竣工驗收確有困難者，經(jīng)項目主管部門批準，可以適當延長期限，延長期一般不得超過一年。

（2）項目后評價階段

通過項目后評價，建設(shè)單位可以對項目活動實踐進行檢查和總結(jié)，確定項目預期的目標是否達到，項目或規(guī)劃是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現(xiàn)，從而找到項目成功失敗的原因。項目后評價主要包括項目效益后評價和項目管理后評價。2.2.2社會資金投資的項目建設(shè)程序

社會資金投資建設(shè)的項目類型較多，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、市政設(shè)施建設(shè)項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目等。從目前建設(shè)數(shù)量和建設(shè)規(guī)模上社會資金投資以房地產(chǎn)開發(fā)項目居多，因此，此部分內(nèi)容以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例進行簡單闡述。

1項目立項與可研

開發(fā)項目第一步工作是立項，即取得的政府主管部門（發(fā)改委）對項目的批準文件。此階段房地產(chǎn)商向發(fā)改委報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復，編制可行性研究報告報計委審批獲準,列入當年度固定資產(chǎn)投資計劃（國家計委已取消了立項制度，實行備案制）。

有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，直接報市管理辦公室，由其轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》，與其它申報材料一起上報。

發(fā)改部門收到申報資料后，對符合條件的，予以批復。屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由其負責轉(zhuǎn)報。2土地使用權(quán)的取得

（1）國有土地使用權(quán)手續(xù)的辦理

對于劃撥用地，開發(fā)商向所屬地區(qū)自然源管理部門提出申請并報送相關(guān)資料。凡各類經(jīng)營性用地（含建設(shè)），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式獲取。

（2）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理

開發(fā)商向所屬地區(qū)自然源管理部門提出土地登記申請，主管部門對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量、對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。

3.建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得

開發(fā)商向所屬地區(qū)自然資源局提交用地申請及相關(guān)申報資料（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖等），經(jīng)審查，符合條件的在7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時用地許可證。

4拆遷手續(xù)的辦理

開發(fā)商持拆遷申請書、項目立項批文、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件、國有土地使用證、建設(shè)拆遷臨時用地許可證、拆遷補償、安置資金證明、拆遷計劃和拆遷方案等資料向所屬地區(qū)拆遷辦申請。審查部門審查申請，并于規(guī)定時間內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。主要工作內(nèi)容包括：確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

3項目規(guī)劃程序

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得

開發(fā)商持所需材料向規(guī)劃部門提出申請，規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，15個工作日內(nèi)給予答復。對符合城市規(guī)劃的申請，簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑此向自然資源部門申請辦理建設(shè)用地計劃批準手續(xù)；對于需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》。

2.建設(shè)工程設(shè)計招投標程序

招標人或其代理機構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設(shè)計規(guī)劃要求通知書、設(shè)計任務(wù)書等）；填報《工程設(shè)計招標投標申報表》；發(fā)改部門審核項目情況及招標條件，登記備案。對招標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督，中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告，簽發(fā)《工程設(shè)計招標投標意見書》。應(yīng)注意的事項：關(guān)于招標方式，遵循我國的招投標法和實施條例。

3.施工圖設(shè)計消防審批

開發(fā)商領(lǐng)取并填報《建筑工程設(shè)計防火審核申報表》、《自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核申報表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火審核申報表》，并將申報表連同設(shè)計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計審批手續(xù)。公安消防部門自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點工程20個工作日內(nèi)審核完畢。

4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查

開發(fā)商領(lǐng)取、填報《開發(fā)商報審施工圖設(shè)計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站進行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計單位對審查意見進行答復；勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站向建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)《施工圖設(shè)計文件審查批準書》。所屬地區(qū)建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。5.地下人防工程設(shè)計與審查

對于開發(fā)項目涉及到地下人防工程的，其設(shè)計工作開發(fā)商應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔，達到人防保護等級，并辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費。

6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

開發(fā)商持申報書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）、1：500地形圖和已批準的詳細規(guī)劃材料向規(guī)劃局提出申請辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；規(guī)劃專家組評審；辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。

開發(fā)商補充《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報表、建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計單位證書專用章）、建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖、當年年度投資計劃、有關(guān)部門的審核手續(xù)、已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的須附土地使用權(quán)批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明、按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見等資料領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。4工程建設(shè)程序

（1）項目報建

開發(fā)商到項目管轄區(qū)域的建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。持投資計劃及申請表報建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項目報建證》。

（2）建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標

開發(fā)商委托招標代理公司或開發(fā)商自行的招標部門，進行建設(shè)工程施工和監(jiān)理招標。招標結(jié)束后按照《招投標法》的有關(guān)規(guī)定，在招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。

（3）造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)

造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結(jié)時限，1個工作日。

（4）建筑工程施工許可證的辦理

開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》，將三表連同報建證、計委立項批文、規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖、施工合同備案登記表、質(zhì)監(jiān)委托書、監(jiān)理合同鑒證、施工單位安全報監(jiān)書、總包單位中標通知書、建筑工程質(zhì)量責任卡、施工許可申請表等申報資料送建委窗口辦理審批手續(xù)；交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。

應(yīng)注意的事項：施工許可證實行一個單項建設(shè)工程，實行一份施工許可；施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。

5經(jīng)營程序

（1）房屋預售許可證的取得

我國實行商品房預售許可證，開發(fā)商應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)商持商品房預售申報表、土地使用權(quán)證書、按提供預售的商品房計算投入建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料、開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證、工程施工合同、預售商品房分層平面圖等資料向項目所在地拆遷辦申請，拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預售許可。（2）房屋權(quán)屬證書的取得

工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗收證明、房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）等資料進行登記。房管局對申報資料進行初審，并委托測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖。符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。

（3）住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書

開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。2.2工程項目生命周期及一體化管理

2.1.1工程項目全壽命周期管理系統(tǒng)的提出

開發(fā)管理（DevelopmentManagement，DM)、代表業(yè)主利益的項目管理(ProjectManagementonManagement，F(xiàn)M）通常是在項目不同階段進行的，各個階段之間雖有密切的聯(lián)系，但都是獨立的管理過程，項目參與各方只顧自身利益，從而忽略了項目的總目標，導致許多難以克服的弊端。

工程項目全壽命周期管理模式將3個相互獨立的管理過程DM、OPM和FM通過集成化和統(tǒng)一化形成一個新的管理系統(tǒng)，如圖2-1所示。集成化主要是指在管理理念、管理思想、管理目標、管理組織、管理方法和管理手段等方面的有機集成，并不是3個獨立子系統(tǒng)的簡單疊加。而統(tǒng)一化是指管理語言和管理規(guī)則的統(tǒng)一，以及管理信息系統(tǒng)的集成化。工程項目全壽命管理的目標是項目全過程的目標，它不僅要反映建設(shè)期的目標，還要反映項目運營期的目標，是兩種目標的有機統(tǒng)一。

圖2-1工程項目全壽命周期管理系統(tǒng)2.1.2工程建設(shè)項目全壽命周期的定義

1項目生命期

項目的不同階段大多是按順序完成的，但在某些情況下也會以交疊的方式出現(xiàn)。項目階段劃分的數(shù)量和必要性以及每個階段所需的管理方法，取決于項目的規(guī)模、復雜程度和潛在影響。把項目劃分為合理的階段進行決策控制有助于項目成功實施，這些項目階段總稱為項目生命期，如圖2-2所示。

圖2-2項目生命期2工程建設(shè)項目全壽命周期

（1）我國建筑業(yè)對工程項目建設(shè)生命期的定義

我國工程建設(shè)項目的生命期包括項目的決策階段、實施階段和使用階段，如圖2-3所示。國際標準化組織建設(shè)工程項目生命周期劃分為建造階段、使用階段和廢除階段，其中建造階段又進一步細分為準備、設(shè)計和施工三個子階段，如圖2-2所示。建設(shè)工程項目的全壽命周期包括前期決策階段、設(shè)計階段、實施階段和試運行及竣工驗收階段。

圖2-3我國建筑業(yè)對建設(shè)項目的生命期劃分（2）國際標準化組織對建設(shè)工程項目生命周期的定義

建設(shè)工程項目生命周期劃分為建造階段、使用階段和廢除階段，其中建造階段又進一步細分為準備、設(shè)計和施工三個子階段，如圖2-4所示。

圖2-4ISO對建設(shè)工程項目生命周期的階段劃分（3）英國皇家特許建造學會（CIOB）

英國皇家特許建造學會對工程項目建設(shè)程序劃分的流程如圖2-5所示

圖2-5CIOB建設(shè)程序的流程

2.1.3工程建設(shè)項目全壽命周期一體化管理（PLMT）模型

1建設(shè)項目全壽命周期一體化管理（PLMT）的必要性

首先，從工程項目建設(shè)的階段性角度。傳統(tǒng)建設(shè)管理模式中，決策、設(shè)計、施工和試運行四個階段在目標、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)時間等方面都相對分離，但項目管理的項目過程組之間并不是離散的、一次性事件，而是相互重疊，跨越階段相互影響和相互作用的。他們互相關(guān)聯(lián)、密切配合，互為前提和后果。相互分離的管理模式不利于項目目標的實現(xiàn)。例如，在項目全壽命期的不同階段，對項目費用的影響不同。大量的實踐表明，一旦項目設(shè)計完成，項目費用目標只有15%左右的影響空間。Wooten(1982)認為，現(xiàn)場勞動生產(chǎn)率每提高10%，僅影響合同總價的1%，他還指出要想獲得較好的可施工性就要及早考慮施工過程的需要。Gray(1983）發(fā)現(xiàn)，采用傳統(tǒng)的設(shè)計一招標一施工的方式，會限制節(jié)約工程造價的可能性。這就要求全壽命周期的四個階段打破服務(wù)時間、服務(wù)內(nèi)容上的界限，通過相互滲透，特別是施工階段向設(shè)計階段滲透，試運行階段向決策階段、設(shè)計階段滲透，充分發(fā)揮四個階段的綜合優(yōu)勢，建立全壽命周期過程一體化系統(tǒng)框架。其次，從工程建設(shè)項目各參與方一體化角度。工程建設(shè)項目在整個壽命周期內(nèi)涉及的參與方眾多，為相同的建設(shè)工程項目組織在一起、彼此依賴，各參與方之間業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)、存在著信息溝通和交流。但各參方與管理的目標、方式與手段，管理的范圍、內(nèi)容和側(cè)重點都存在著不同，項目實施過程中各職能部門和參與方之間的利益分歧往往促使個體利益凌駕于項目總體目標之上，使大量的費用、時間和精力被消耗在各種工作界面上；各實施主體只注重個別作業(yè)的效率提升、在某個階段顯示各自的專業(yè)優(yōu)勢，忽視整個項目的使命;同時，他們之間并不存在直接的溝通關(guān)系，造成建設(shè)工程項目參與各方在信息溝通和組織協(xié)調(diào)上的巨大困難，導致發(fā)包方對工程建設(shè)工程項目的管理缺乏整體性，成為發(fā)包方滿意度下降的根源。隨著項目進行過程中和各實施主體參與和執(zhí)行的重疊越來越多，要在全壽命周期發(fā)揮項目各參與方的綜合優(yōu)勢，使僅負責項目生命周期中某一階段或某一項工作的各方有機會有動力參與其他方的工作，促進相關(guān)各方的交流和合作，就必須實現(xiàn)各參與方的一體化。

第三，從項目管理內(nèi)容一體化角度。項目管理的具體內(nèi)容很細、很復雜，按照美國項目管理協(xié)會(PMT)的知識體系，項目管理內(nèi)容包括如下幾個方面：1）范圍管理：界定項目范圍，并在此基礎(chǔ)進行管理。由立項、范圍規(guī)劃編制、范圍核實和范圍變更控制組成。

2）時間管理：確保項目按規(guī)定時間完成。由工作定義、排序、持續(xù)時間估算、編制進度規(guī)劃和進度控制組成。

3）成本管理：確保在批準的預算內(nèi)完成任務(wù)。由編制資源規(guī)劃、成本估算、成本預算和成本控制組成。

4）質(zhì)量管理：確保建設(shè)工程項目將滿足所執(zhí)行的標準需要。由編制質(zhì)量規(guī)劃、建立質(zhì)量體系和質(zhì)量控制組成。

5）人力資源：使參加項目的人員得到最有效的使用。由組建項目經(jīng)理部，開發(fā)個人及項目組的技能組成。

6）溝通管理：確保建設(shè)工程項目信總恰當?shù)氖占?、分發(fā)。由編制溝通規(guī)劃、執(zhí)行報告和行政管理收尾組成。

7）采購管理：從執(zhí)行組織的外部獲得貨物或服務(wù)。由編制采購規(guī)劃、編制詢價規(guī)劃、詢價、供應(yīng)商選擇、合同管理和合同收尾組成。

8）風險管理：風險的識別、分析和應(yīng)對。由風險識別、風險量化、制定風險應(yīng)對措施和風險應(yīng)對控制組成。

9）綜合管理：使各個項目要素能夠恰如其分的協(xié)調(diào)。由制定項目規(guī)劃、項目規(guī)劃執(zhí)行和整體變更控制組成。需要強調(diào)的是，這些內(nèi)容之間是相互聯(lián)系、相互制約、具有內(nèi)在規(guī)律的。在項目的實施過程中，各方面的內(nèi)容均會直接或間接的影響到項目的成功，任何一個內(nèi)容的變化均會對項目的其他內(nèi)容產(chǎn)生影響。相互影響和關(guān)聯(lián)效應(yīng)的存在就要求在項目管理過程中充分、有效的協(xié)調(diào)與整合，開展項目管理內(nèi)容一體化，只有這樣，才能達到對項目進行綜合管理與控制的目的。

第四，從工程項目管理目標一體化的的角度。項目各參與方的需求總是不同的，各自的目標往往存在沖突;項目的各個目標相互制約，往往會有矛盾，例如，質(zhì)量、費用、進度三者在項目全壽命周期的不同階段有不同的權(quán)重:質(zhì)量是項目初始階段主要考慮的目標，費用是項目實施階段主要控制的對象，而進度往往在項目終止階段顯示出迫切性。只有對互相沖突、矛盾的需求和目標加以權(quán)衡，才能尋求各方面都可能接受、感到滿意的結(jié)果，這就要求必須實現(xiàn)項目目標的一體化。

綜上所述，只有將項目全壽命周期、項目各參與方和項目管理內(nèi)容作為LPMT模式的三個維度，不將其視為三個孤立的問題，充分考慮互相影響、互相促進的辨證聯(lián)系，各參與方從全局觀點出發(fā)，以整體來著眼點，以項目整體利益最大化為目標，通過實現(xiàn)建設(shè)工程項目各環(huán)節(jié)和層面的一體化，才能真正實現(xiàn)其項目管理的綜合效益，達到整體大于部分之和的目的。2建設(shè)項目全壽命周期一體化管理（PLMT）三維概念模型

1969年，美國系統(tǒng)工程學者霍爾提出的三維結(jié)構(gòu)體系是解決規(guī)模較大、結(jié)構(gòu)復雜、因素眾多的大型復雜工程組織與管理問題的思想方法，其核心內(nèi)容是最優(yōu)化。

這里借鑒霍爾的三維模型，提出以項目全壽命周期、項目各參與方和項目管理內(nèi)容為維度的PLMT三維概念模型，如圖2-6所示。

圖2-6PLMT三維概念模型

管理內(nèi)容綜合管理風險管理采購管理溝通管理人力資源管理質(zhì)量管理成本管理時間管理范圍管理發(fā)包方施工承包方專業(yè)分包方材料供應(yīng)方設(shè)備制造方項目其他參與方綜合管理咨詢方設(shè)計方項目全壽命周期決策階段施工階段設(shè)計階段試運行階段3建設(shè)項目全壽命周期一體化管理（PLMT）模式的特點

（1）整體性。PLMT模式下由項目主任負責，從決策階段開始就充分考慮建設(shè)工程項目的整個壽命周期，從全局出發(fā)，圍繞項目的整體目標進行管理和控制。

（2）共享性。該模式的共享性體現(xiàn)為各參與方信息的共享。信息的共享是指以信息集成為基礎(chǔ)，利用計算機網(wǎng)絡(luò)等輔助工具通過信息一體化平臺實現(xiàn)不同管理過程之間的信息傳遞和數(shù)據(jù)共享。

（3）協(xié)調(diào)性。該模式的協(xié)調(diào)性是指各參與方和管理過程的一體化。實現(xiàn)不同階段不同參與方的管理人員服務(wù)于一體，方便協(xié)調(diào)和溝通，達到及時動態(tài)調(diào)整和控制的效果。

（4）并行性。傳統(tǒng)項目管理模式為串行，前一階段的工作未完，后一階段的工作就無法展開。而該模式的管理過程是并行的，在決策、設(shè)計階段考慮實施、試運行階段的需求，減少真正的實施（試運行）階段對設(shè)計階段（實施階段）的更改反饋。4建設(shè)項目全壽命周期一體化管理（PLMT）模式的內(nèi)涵

工程建設(shè)項目全壽命周期一體化管理模式是指從各主要實施方中分別選出一至兩名專家（或負責人）與IPMT一起組成全壽命周期一體化項目管理組，在項目的策劃、設(shè)計、施工過程中充分考慮試運行的情況，將全壽命周期中各主要參與方、各管理內(nèi)容、各環(huán)節(jié)有機結(jié)合起來，實現(xiàn)組織、資源、目標、責任、利益等一體化，實現(xiàn)相關(guān)參與方之間的有效溝通和信息共享，向發(fā)包方和其他受益者提供價值最大化的項目產(chǎn)品。

全壽命周期一體化項目管理組是PLMT模式的實現(xiàn)機構(gòu)，是組織、控制和協(xié)調(diào)的核心，確保各參與者之間順利進行信息交換和協(xié)調(diào)，保障項目目標的實現(xiàn)。在該團隊中，各參與方的負責人可以直接與相關(guān)的參與方進行公開的交流和協(xié)商，共同討論項目相關(guān)部分的執(zhí)行方案。

一體化主要表現(xiàn)在三個方面：第一，發(fā)包方和項目管理方的一體化；第二，設(shè)計方、供應(yīng)方、施工方等所有實施方的一體化；第三，項目所有參與方、所有過程、所有管理內(nèi)容的一體化。其中，項目管理方處于承上啟下的位，對上與發(fā)包方組成IPMT，對下可與各實施方形成長期的合作伙伴關(guān)系，以項目伙伴理念和項目協(xié)作理念來處理和解決問題。該模式示意圖如2-7所示。

圖2-7PLMT模式示意圖

PLMT的核心在于項目的整體優(yōu)化控制和集成化管理，強調(diào)項目利益高于一切，他著眼于建設(shè)工程項目全局，從實現(xiàn)項目管理的高效化、參與方的一體化出發(fā)，強調(diào)全壽命周期中組織、過程、目標、責任體系的連續(xù)性和一致性，構(gòu)建一種柔性化的項目管理機制，使參與各方在共同目標下彼此認同、相互理解，有效溝通、相互配合形成一個和諧的超越傳統(tǒng)組織邊界的項目團隊;通過建立信息一體化平臺和各過程合理銜接，實現(xiàn)信息和重要資源的共享。他體現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，遵循了項目實施的客觀規(guī)律，符合投資主體對項目管理的新需求，將成為國內(nèi)外大型復雜項目建設(shè)管理的一種先進模式。2.1.4建設(shè)項目全壽命周期一體化管理模式的項目運作流程

1決策階段項目運作流程

項目管理方為主要責任和協(xié)調(diào)方，負責收集來自發(fā)包方、政府、設(shè)計方、市場、客戶等的信息，并及時對收集的信息進行分析、處理，及時將信息處理情況反饋給發(fā)包方和設(shè)計方；發(fā)包方根據(jù)自身資金實力、核心競爭力等情況，綜合考慮，確定最優(yōu)方案后，項目管理方對最優(yōu)方案進行細化和論證，征求設(shè)計方意見，同時及時對各種信息進行分析和整理，并將處理過程和結(jié)果經(jīng)相關(guān)參與方確認。如圖2-8所示。

圖2-8決策段項目流程圖2設(shè)計階段項目運作流程

設(shè)計方為主要協(xié)調(diào)人，以可行性研究報告、概念設(shè)計、規(guī)劃要求為主要設(shè)計依據(jù)，確定符合規(guī)劃的設(shè)計方案，獲得發(fā)包方的初步認可后，組織發(fā)包方、項目管理方、施工方、試運行方對設(shè)計方案進行討論，各參與方從項目建設(shè)的技術(shù)性、經(jīng)濟性、實用性等方面對設(shè)計方案提出修改意見并反饋給設(shè)計方，設(shè)計方及時對意見進行研究，并將結(jié)果提交給發(fā)包方;發(fā)包方在綜合權(quán)衡后給出具體意見，由設(shè)計方按照發(fā)包方的意見進行設(shè)計調(diào)整，并將調(diào)整結(jié)果反饋結(jié)果反饋給各參與方，經(jīng)反復討論和反饋形成一致意見后確認并執(zhí)行，同時將處理過程和結(jié)果提交信息集成中心。如圖2-