《肥鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)項目行性分析報告》公開·課件設(shè)計

肥鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性分析報告農(nóng)學(xué)0801賀又波20083128基本框架■土地屬性研究通過縣城宏觀環(huán)境以及地塊微觀環(huán)境的深入研究,明確本地塊開發(fā)具備的各方面素質(zhì)條件。■市場環(huán)境分析通過對廣平縣住宅市場的深入分析,明確競爭市場中本項目的發(fā)展機會,為本項目定位提供依據(jù)。■項目定位結(jié)合項目土地屬性條件以及競爭市場環(huán)境分析,確立項目可能的發(fā)展方向、產(chǎn)品組合、價格策略。■經(jīng)濟測算結(jié)合項目的初步定位以及未來項目收益預(yù)計,對項目的開發(fā)價值進行評估?！?■2■3■4目錄n土地屬性n

研究n經(jīng)濟測算n項目定位n市場環(huán)境分析·宗地分析·交通分析·景色分析·發(fā)展前景·城市規(guī)劃·項目屬性小結(jié)項目位于廣平縣城西部——縣城發(fā)展主方向,毗鄰規(guī)劃中的政府機關(guān)和市政公園,占據(jù)縣城發(fā)展有利位置。土地屬性宗地位置■項目位置位于人民路（肥館線）以北,美利大道以西,西河堡舊村東南角?！鰠^(qū)域定位本區(qū)域是廣平縣規(guī)劃中的新的行政服務(wù)、商貿(mào)金融、文化教育中心,縣委縣政府及各大政府機關(guān)的搬遷將對本區(qū)域的發(fā)展起到極大的推動作用,這里將成為廣平縣最具活力的發(fā)展地帶。項目屬縣城西部區(qū)域,地,土地平整,有望發(fā)展成為有較大影響力的大型住宅項目塊方正,操作空間巨大。土地屬性地塊分析項目地塊現(xiàn)狀:地塊方正，土地平整。本項目用地指標(biāo)土地屬性交通情況■道路交通與老城區(qū)的交通聯(lián)系主要依托：1、人民路——東西貫通廣平縣城2.美利大道——縣城西環(huán)路，交通便捷■公共交通該項目附近有廣平到邯鄲、肥鄉(xiāng)的公交線路經(jīng)過。本案到縣城西部生活區(qū)只有1.6公里，交通極為方便南北向有美利大道,東西向有人民路等城市主干道,公共交通和私家車交通均較為便利,至縣城主要節(jié)點交通便捷,路況較好。土地屬性景觀資源■景觀環(huán)境近距離景觀:西環(huán)河景觀長廊:西環(huán)河西岸計劃建設(shè)不同特色的紫薇園、核桃園、石榴園、蘋果園、柿子園等集產(chǎn)業(yè)、休閑、觀光于一體的十里生態(tài)景觀長廊。。遠距離景觀:文化廣場:是集文化、休閑、娛樂、健身、科普、旅游、集會于一體的綜合性城市廣場項目周邊景觀資源豐富,東南側(cè)有大型的市政公園,距離文化廣場2-3公里。但內(nèi)部景觀資源未定,需要在內(nèi)部景觀上加大建設(shè)力度。本案市民廣場西環(huán)河本項目地處肥鄉(xiāng)東部,緊鄰廣平縣城,與廣平縣城經(jīng)濟聯(lián)系緊密,極有可能劃歸廣平,成為廣平縣城的一部分?！鰪V平三年大變樣最后一年,力度空前。今年廣平縣將重點實施“11168”工程,即拆遷10萬平米以上,推進10條主干道建設(shè),新增綠化面積100萬平方米,打造6大景觀節(jié)點,建設(shè)8大精品工程,做足“拆遷”、“筑路”、“綠化”、“碧水”、“景點”五篇大文章,著力打造“秀美鵝城、清宜廣平”。發(fā)展前景本案本項目地處肥鄉(xiāng)東部,緊鄰廣平縣城,與廣平縣城經(jīng)濟聯(lián)系緊密,極有可能劃歸廣平,成為廣平縣城的一部分。同時也是近期城市重點發(fā)展的方向,發(fā)展機會更上一層。城市規(guī)劃■廣平縣城重點發(fā)展方向本區(qū)域是廣平縣規(guī)劃中的新的行政服務(wù)、商貿(mào)金融、文化教育中心,縣委縣政府及各大政府機關(guān)的搬遷將對本區(qū)域的發(fā)展起到極大的推動作用,這里將成為廣平縣重點發(fā)展的方向地塊所在位置區(qū)位交通配套景觀土地屬性屬性綜述項目位于廣平縣城西部——縣城發(fā)展主方向,毗鄰規(guī)劃中的政府機關(guān)和市政公園,占據(jù)縣城發(fā)展有利位置。項目臨縣城主干道,對內(nèi)對外交通便利,至城市主要節(jié)點交通便捷。私車交通和公共交通條件均較為有利。項目周邊地段成熟,周邊生活、醫(yī)療、教育、市政等配套較為完善,具備生活功能、商務(wù)功能良好的發(fā)展背景。項目周邊景觀資源豐富,東南側(cè)有大型的市政公園,距離文化廣場2-3公里。但內(nèi)部景觀資源未定,需要在內(nèi)部景觀上加大建設(shè)力度。城市發(fā)展?jié)摿薮?本案位處城市發(fā)展核心地段,毗鄰市政府,地塊整體綜合素質(zhì)較好,其中地段、交通、配套等資源優(yōu)勢突出,項目規(guī)模大可操作性強。城市背景未來規(guī)劃起點高,發(fā)展藍圖看好,目前,經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)均有較大的潛力,未來市場前景看好。地塊項目屬縣城西部區(qū)域,地塊方正,土地平整,有望發(fā)展成為有較大影響力的大型住宅項目,操作空間巨大。目錄n市場環(huán)境n

分析n經(jīng)濟測算n項目定位n土地屬性研究·住宅市場分析住宅市場分析整體市場分析·整體走勢·價格走勢·未來研判房地產(chǎn)市場處于起步階段起步并每年保持小幅度上漲,價格整體處上漲通道.整體走勢□廣平縣絕大部分城鎮(zhèn)居民居住于低層住宅,成規(guī)模的小區(qū)剛開始。□從住宅價格上來看,廣平縣城住宅價格上漲明顯,尤其是09年下半年,漲勢強勁,整體平均漲幅保持在10%以上。□廣平縣2010年拆遷總量將達10萬平方米以上,共涉及群眾725戶,其中動遷戶達500多戶,形成了大量的住房需求,進一步刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！踹M入09年價格上漲明顯,09年6月份住宅均價突破1600元/平米,隨著土地價格上升,后市依舊有上揚的動力。廣平縣房地產(chǎn)市場處于起步階段,從06年開始進行多層小區(qū)的建設(shè),09年住宅需求旺盛,預(yù)示未來1-2年內(nèi)市場住宅供應(yīng)量將有所增加,后續(xù)市場空間巨大,長期看住宅市場發(fā)展看好,供求關(guān)系相對健康。廣平縣房地產(chǎn)市場走勢未來研判目錄n項目定位n經(jīng)濟測算·住宅定位n土地屬性研究n市場環(huán)境分析項目住宅建議·客群定位·戶型建議·景觀建議·立面建議·其他建議西部城區(qū)居民和拆遷戶是本項目客戶來源的最大區(qū)域。區(qū)域來源核心來源:西部城區(qū)居民；職業(yè):事業(yè)單位人員、公務(wù)員企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、個體私營戶；重點來源區(qū)域:城中拆遷戶職業(yè):分布比較廣泛游離來源區(qū)域:周邊各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè):私營業(yè)主、個體戶，主要以工作生活在廣平或在廣平縣工作的，投資客客戶定位客戶置業(yè)的特點:從本項目客戶群體,購房目的以改善型為主,結(jié)合城中的拆遷戶,主力需求面積主要集中于80-120平米?？蛻羧后w客戶定位根據(jù)客群定位,經(jīng)濟型三房和舒適型三房是本案客戶群體的主力需求。匹配的產(chǎn)品滿足生活需要(經(jīng)濟型兩居)歸屬的需要(舒適型三房、經(jīng)濟型四房)安全的需要(舒適型二房,經(jīng)濟型三居)贏得認同尊重

(大面積)自我

價值實現(xiàn)本案目標(biāo)客群,主要由處在金字塔中段的較大范圍人群組成大眾階層延展延展本案主力客群范圍客戶定位根根據(jù)據(jù)目目前前市市在在112200--114444平平場情情況況以以及及對對米,,同同時時考考慮應(yīng)客客戶戶的的定定位位本本案案規(guī)規(guī)模模較較,建建議議本本項項大產(chǎn)產(chǎn)品品線線不不目主主力力面面積積能過過于于單單一一,,配適當(dāng)?shù)拇髴粜秃蜕倭康男粜?。產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位戶型建議戶型配比建議:產(chǎn)品策略情況:通過戶型設(shè)計,提高產(chǎn)品的附加值,能超越市場同級競爭,達到更高的價值。產(chǎn)品定位戶型建議□建議設(shè)計成坡屋頂結(jié)構(gòu),立面豐富,實用性強,□設(shè)計手段和材料、色彩的變化搭配可實現(xiàn)高品質(zhì)形象；建議本項目外立面簡潔、現(xiàn)代、精致,具有品質(zhì)感,立面富有變化,利用 線條產(chǎn)生層次感,利用材質(zhì)的變化產(chǎn)生質(zhì)感；現(xiàn)代簡約風(fēng)格外立面體現(xiàn)簡潔時尚、現(xiàn)代、精致、具有品質(zhì)感產(chǎn)品定位立面建議景觀設(shè)計應(yīng)該充分考慮景觀的情趣性、參與性和融合性,營造成城市園林生活小區(qū)。產(chǎn)品定位景觀建議參與性情趣性融合性通過對市場的調(diào)研，廣平市場上的住宅頂層銷售不佳原因如下:1擔(dān)心頂層漏水，2擔(dān)心頂層隔熱層建議:頂層做成坡屋頂，可以解決保溫隔熱和漏水的問題，還可以豐富外立面，增加情趣。其他建議產(chǎn)品定位目錄n營銷分析·財務(wù)數(shù)據(jù)分析n土地屬性研究n市場環(huán)境分析n項目定位財務(wù)數(shù)據(jù)分析·單價測定·投資構(gòu)成·

經(jīng)濟效益財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測單價測定住宅銷售單價的測定本項目住宅銷售單價的測定，主要是利用市場比較法來測定其銷售價格的合理范圍:房地產(chǎn)定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。目前和項目可以進行比對的項目只有北平苑、江南苑和和平小區(qū)，多層銷售價格在1200元/㎡－1700元/㎡，經(jīng)過加權(quán)算術(shù)平均并取整后，結(jié)合本項目新農(nóng)村建設(shè)的性質(zhì)，得出我們對本案的價格測定，范圍在1350—1450元之間。財務(wù)分析投資構(gòu)成1、基本參數(shù)本項目占地面積30畝（20000㎡），總建筑面積約為30000㎡，按戶均110㎡可建270戶，一次性全部開發(fā)，歷經(jīng)12個月。2、土地成本地價按15萬/畝計算，15萬/畝X30畝=450萬元（地價包含土地征地、青稞賠償、國家稅收等主項）3、建安工程成本按600元的建安費計算，30000㎡X600元/㎡=1800萬元4、前期費用前期費用包括：項目規(guī)劃、勘探設(shè)計費用，以10元/㎡收取，30000㎡合計為30萬元。5.紅線內(nèi)、外工程及公建配套設(shè)施計劃紅線工程啟動后，首先建設(shè)外圍遮擋形象墻工程；公建配套設(shè)計初步擬建社區(qū)幼兒園、物業(yè)辦公用房、社區(qū)會所、以及園區(qū)內(nèi)的簡單健身器材。4500萬元×5.7%=256萬元30000㎡×40元/㎡=120萬元30000㎡×40元/㎡=120萬元30000㎡×40元/㎡=120萬元30000㎡×10元/㎡=30萬元30000㎡×10元/㎡=30萬元5、其他費用1）、稅收綜合稅5.7%2）、暖氣40元/㎡3）、小區(qū)配套費40元/㎡4）、電集資40元/㎡5）、小區(qū)綠化10元/㎡6）、銷售費用100萬元7）、財務(wù)費用（人工費、資金占用費、業(yè)務(wù)費、租金等）100萬元8）、工程監(jiān)理10元/㎡以上費用合計：876萬元6.不可預(yù)見費用本項目的不可預(yù)見費用按項目1~8項和的2%估算。2010年不可預(yù)見費用：100萬元；2011年不可預(yù)見費用：50萬元；合計：150萬元。7、項目總投資以上六項合加，計算本項目總投資為3300萬元。財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測投資構(gòu)成財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測經(jīng)濟效益預(yù)計銷售總收入本案可總建筑面積為，30000平方米住宅以平均銷售單價1400元/㎡，（一層車庫價格基本等同于住宅價格）30000㎡X1400元/㎡=4200萬元預(yù)計本案的總銷售收入為:4200萬元。本項目經(jīng)濟效益分析本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有多層住宅。由于本項