公積金交易流程表

公積金交易流程表

s具體按時(shí)間順序整理如下：1.看房（實(shí)際用時(shí)一個(gè)半月，運(yùn)氣好1-3天即可）首先要確定自己的需求，最首要的是預(yù)算，首付能付多少，貸款（月供）能承擔(dān)多少，如果是公積金這邊夫妻貸最高120萬(wàn)，超出部分都需要放在首付。這些都是可以先查詢計(jì)算好。二是需要什么樣的房子：我的要求是靠近地鐵站（步行15分鐘以內(nèi)），通勤時(shí)間控制在三四十分鐘，三房（房間再小也要三室，便于雙方父母同時(shí)居住），有電梯（沒(méi)有電梯真的分分鐘后悔，日常出行、購(gòu)買大件物品、有孕婦老人都很不方便）、樓層中高（以三十層為例，至少要10樓及以上）、戶型通透（餐廳窗戶和客廳陽(yáng)臺(tái)能對(duì)流）。條件越好當(dāng)然價(jià)格越高，可以根據(jù)自己每項(xiàng)需求的重要性排個(gè)序，適當(dāng)?shù)娜∩?。三是選房。網(wǎng)絡(luò)選房可以在貝ke看，房源真實(shí)可靠，但可能比實(shí)際的少。其他安ju客、5ba也可以參考，但是信息真實(shí)性就不能確保。在網(wǎng)絡(luò)上找到自己適宜的小區(qū)后，可以在前面提到的軟件直接聯(lián)系中介，或者去到相關(guān)小區(qū)的周邊找中介公司，說(shuō)明自己的需求，他們收集符合要求的就會(huì)帶看。中介公司優(yōu)先選擇連鎖的，房源多、可靠但中介費(fèi)高，或者去目標(biāo)小區(qū)周圍找個(gè)門面光鮮亮麗的，找熟人推薦買過(guò)的中介也可以，中介公司都是可以在當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)上查到注冊(cè)備案號(hào)的（一般總店有、分店沒(méi)有），不放心可以查一下。四是實(shí)地看房，了解房屋的基本信息。戶型、朝向、噪音、采光以及裝修情況，是否附帶家具電器，保養(yǎng)如何，這些看一遍基本上可以了解到。但是深入一點(diǎn)的，比如房子的防水如何、管線是否合理、有沒(méi)有滲水漏水，我這種裝修小白是看不出來(lái)的，如果有熟悉這些的親朋好友建議帶上一起去看。不放心可以多看幾次，看的詳細(xì)一點(diǎn)，一般業(yè)主和中介會(huì)配合的。二手房還要注意房齡和房產(chǎn)證的時(shí)間。房齡肯定是越短越好，十幾二十年的就要慎重考慮了。這邊房產(chǎn)證滿兩年需要交稅費(fèi)（個(gè)稅兩個(gè)點(diǎn)，契稅一個(gè)點(diǎn)），滿五年唯一住房稅費(fèi)低（無(wú)個(gè)稅有契稅）。這些最好看房的時(shí)候跟中介問(wèn)清楚，直接影響預(yù)算的。我們看的小區(qū)比較新，選擇的基本上都是已滿兩年或者即將滿兩年，這樣手續(xù)辦到過(guò)戶環(huán)節(jié)也差不多滿兩年了。當(dāng)然也可以提前簽合同，約定滿兩年過(guò)戶，不過(guò)中間就要等，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。還有就是房子貸款是否還清，沒(méi)有貸款的簽了合同是可以馬上過(guò)戶的，如果沒(méi)有就需要先贖樓（就是申請(qǐng)?zhí)崆斑€款把房產(chǎn)證先從銀行解押，后面詳細(xì)解說(shuō)），需要一段時(shí)間辦手續(xù)如果通過(guò)擔(dān)保公司還會(huì)產(chǎn)生一筆贖樓費(fèi)用。五是通過(guò)中介先約定雙方的主要條件，比如總價(jià)、稅費(fèi)中介費(fèi)贖樓等費(fèi)用承擔(dān)、家具電器是否附贈(zèng)、配合滿兩年過(guò)戶、是否需要擔(dān)保公司介入等關(guān)鍵條件。基本達(dá)成一致再見(jiàn)面。我的經(jīng)驗(yàn)：想要了解的信息一定要先全部問(wèn)清楚，雙方的條件也要基本上達(dá)成一致再約業(yè)主，不然坐下來(lái)才發(fā)現(xiàn)比預(yù)計(jì)的多了很多手續(xù)和費(fèi)用，不能成交就是浪費(fèi)大家的時(shí)間和感情。我第一次看中的一套就是沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，約了第一次只看了下房產(chǎn)證信息，提了下贖樓款由我們付首付給賣家、賣家再出一部分，第二次再約對(duì)方就不情愿來(lái)（已經(jīng)白跑了一次），最后雖然來(lái)了（遲到一個(gè)多小時(shí)）坐下來(lái)才知道賣方要求我們辦理贖樓手續(xù)并承擔(dān)費(fèi)用，價(jià)格也不愿再談，大家不歡而散。這個(gè)過(guò)程我們確實(shí)做的不好，當(dāng)然也有各種原因存在，雖然房子還是挺合適的但沒(méi)能成交（后續(xù)也沒(méi)再考慮這套，免得尷尬哈哈）。2.付意向金意向金（誠(chéng)意金）這個(gè)不一定需要，一般看業(yè)主要求，有些業(yè)主在外地的為了有所保障會(huì)要求交了再面談，2000-10000不等，交了之后中介不再給其他客戶看房。當(dāng)然除非已經(jīng)看好房子所有信息沒(méi)有任何問(wèn)題，房子搶手的情況可以適當(dāng)讓步，從買方角度來(lái)說(shuō)，能不交就不交，否則談不成很難退回。要交的話交給中介，要求中介開(kāi)發(fā)票，如果是直接轉(zhuǎn)給業(yè)主，一定是業(yè)主名下的銀行賬戶，發(fā)票和轉(zhuǎn)賬備注寫(xiě)好購(gòu)買**意向金（**是跟房產(chǎn)證匹配的詳細(xì)地址）。3.查檔、簽合同，付定金（當(dāng)天）、中介費(fèi)簽約前可以一同前往房管局查檔，用業(yè)主的身份證就可以，出來(lái)一份紙質(zhì)報(bào)告，會(huì)顯示貸款抵押情況、有無(wú)查封等等。沒(méi)有問(wèn)題可以就尚未達(dá)成一致的問(wèn)題再談，談妥后中介會(huì)按照談好的條件填寫(xiě)居間買賣合同，逐條解釋給雙方，雙方均無(wú)疑問(wèn)就可以三方簽字。一般中介公司都有自己的合同模板，條款基本一樣，該有的內(nèi)容都有，不放心可以自己提前在房管局、鏈jia等地方下載模板研究一番，網(wǎng)上也有法律專業(yè)人士關(guān)于條款的解釋。涉及到總價(jià)、稅費(fèi)承擔(dān)、贖樓費(fèi)承擔(dān)、付款方式、各種手續(xù)的辦理日期要求、違約條款這些要詳細(xì)確認(rèn)無(wú)誤，如有合同沒(méi)有的條款可在后面附加。還需要簽一個(gè)中介服務(wù)合同，就是明確中介費(fèi)的（成交價(jià)的1-3個(gè)點(diǎn)，想省錢的大型連鎖店就不要考慮了），內(nèi)容比較簡(jiǎn)單易懂不再贅述。不同中介付款時(shí)間會(huì)有不同，大部分是在簽合同當(dāng)天全額付款，也有先付一半過(guò)戶當(dāng)天再付一半的，或者過(guò)戶當(dāng)天全額付款。簽完合同當(dāng)場(chǎng)付定金，定金收據(jù)業(yè)主簽名按手印，合同和收據(jù)三方各一份。4.擔(dān)保公司參與的情況重點(diǎn)說(shuō)一下：擔(dān)保公司主要負(fù)責(zé)幫買家和賣家辦理房屋評(píng)估、公積金貸款、贖樓等一系列手續(xù)，基本上買賣雙方需要到場(chǎng)的環(huán)節(jié)很少，收取一定的費(fèi)用（1.5-2萬(wàn)）。有擔(dān)保公司一般手續(xù)時(shí)間會(huì)短一點(diǎn)（主要是因?yàn)楸容^熟悉申請(qǐng)條件、材料的要求，不容易被退件）。我這里有擔(dān)保公司可以有兩種流程。一種是擔(dān)保買家貸款，貸款下來(lái)之后一部分用來(lái)贖樓，剩下的是賣家應(yīng)得房款。另一種是擔(dān)保賣家貸一筆錢去贖樓，之后再過(guò)戶、貸款。前一種方式可以避免有些買家征信不良貸款未通過(guò)而造成前面的工作都白費(fèi)了，我這次也是采用的這種