公積金交易流程表

公積金交易流程表

s具體按時間順序整理如下：1.看房（實際用時一個半月，運氣好1-3天即可）首先要確定自己的需求，最首要的是預(yù)算，首付能付多少，貸款（月供）能承擔多少，如果是公積金這邊夫妻貸最高120萬，超出部分都需要放在首付。這些都是可以先查詢計算好。二是需要什么樣的房子：我的要求是靠近地鐵站（步行15分鐘以內(nèi)），通勤時間控制在三四十分鐘，三房（房間再小也要三室，便于雙方父母同時居?。?，有電梯（沒有電梯真的分分鐘后悔，日常出行、購買大件物品、有孕婦老人都很不方便）、樓層中高（以三十層為例，至少要10樓及以上）、戶型通透（餐廳窗戶和客廳陽臺能對流）。條件越好當然價格越高，可以根據(jù)自己每項需求的重要性排個序，適當?shù)娜∩?。三是選房。網(wǎng)絡(luò)選房可以在貝ke看，房源真實可靠，但可能比實際的少。其他安ju客、5ba也可以參考，但是信息真實性就不能確保。在網(wǎng)絡(luò)上找到自己適宜的小區(qū)后，可以在前面提到的軟件直接聯(lián)系中介，或者去到相關(guān)小區(qū)的周邊找中介公司，說明自己的需求，他們收集符合要求的就會帶看。中介公司優(yōu)先選擇連鎖的，房源多、可靠但中介費高，或者去目標小區(qū)周圍找個門面光鮮亮麗的，找熟人推薦買過的中介也可以，中介公司都是可以在當?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)上查到注冊備案號的（一般總店有、分店沒有），不放心可以查一下。四是實地看房，了解房屋的基本信息。戶型、朝向、噪音、采光以及裝修情況，是否附帶家具電器，保養(yǎng)如何，這些看一遍基本上可以了解到。但是深入一點的，比如房子的防水如何、管線是否合理、有沒有滲水漏水，我這種裝修小白是看不出來的，如果有熟悉這些的親朋好友建議帶上一起去看。不放心可以多看幾次，看的詳細一點，一般業(yè)主和中介會配合的。二手房還要注意房齡和房產(chǎn)證的時間。房齡肯定是越短越好，十幾二十年的就要慎重考慮了。這邊房產(chǎn)證滿兩年需要交稅費（個稅兩個點，契稅一個點），滿五年唯一住房稅費低（無個稅有契稅）。這些最好看房的時候跟中介問清楚，直接影響預(yù)算的。我們看的小區(qū)比較新，選擇的基本上都是已滿兩年或者即將滿兩年，這樣手續(xù)辦到過戶環(huán)節(jié)也差不多滿兩年了。當然也可以提前簽合同，約定滿兩年過戶，不過中間就要等，風(fēng)險也隨之而來。還有就是房子貸款是否還清，沒有貸款的簽了合同是可以馬上過戶的，如果沒有就需要先贖樓（就是申請?zhí)崆斑€款把房產(chǎn)證先從銀行解押，后面詳細解說），需要一段時間辦手續(xù)如果通過擔保公司還會產(chǎn)生一筆贖樓費用。五是通過中介先約定雙方的主要條件，比如總價、稅費中介費贖樓等費用承擔、家具電器是否附贈、配合滿兩年過戶、是否需要擔保公司介入等關(guān)鍵條件?；具_成一致再見面。我的經(jīng)驗：想要了解的信息一定要先全部問清楚，雙方的條件也要基本上達成一致再約業(yè)主，不然坐下來才發(fā)現(xiàn)比預(yù)計的多了很多手續(xù)和費用，不能成交就是浪費大家的時間和感情。我第一次看中的一套就是沒經(jīng)驗，約了第一次只看了下房產(chǎn)證信息，提了下贖樓款由我們付首付給賣家、賣家再出一部分，第二次再約對方就不情愿來（已經(jīng)白跑了一次），最后雖然來了（遲到一個多小時）坐下來才知道賣方要求我們辦理贖樓手續(xù)并承擔費用，價格也不愿再談，大家不歡而散。這個過程我們確實做的不好，當然也有各種原因存在，雖然房子還是挺合適的但沒能成交（后續(xù)也沒再考慮這套，免得尷尬哈哈）。2.付意向金意向金（誠意金）這個不一定需要，一般看業(yè)主要求，有些業(yè)主在外地的為了有所保障會要求交了再面談，2000-10000不等，交了之后中介不再給其他客戶看房。當然除非已經(jīng)看好房子所有信息沒有任何問題，房子搶手的情況可以適當讓步，從買方角度來說，能不交就不交，否則談不成很難退回。要交的話交給中介，要求中介開發(fā)票，如果是直接轉(zhuǎn)給業(yè)主，一定是業(yè)主名下的銀行賬戶，發(fā)票和轉(zhuǎn)賬備注寫好購買**意向金（**是跟房產(chǎn)證匹配的詳細地址）。3.查檔、簽合同，付定金（當天）、中介費簽約前可以一同前往房管局查檔，用業(yè)主的身份證就可以，出來一份紙質(zhì)報告，會顯示貸款抵押情況、有無查封等等。沒有問題可以就尚未達成一致的問題再談，談妥后中介會按照談好的條件填寫居間買賣合同，逐條解釋給雙方，雙方均無疑問就可以三方簽字。一般中介公司都有自己的合同模板，條款基本一樣，該有的內(nèi)容都有，不放心可以自己提前在房管局、鏈jia等地方下載模板研究一番，網(wǎng)上也有法律專業(yè)人士關(guān)于條款的解釋。涉及到總價、稅費承擔、贖樓費承擔、付款方式、各種手續(xù)的辦理日期要求、違約條款這些要詳細確認無誤，如有合同沒有的條款可在后面附加。還需要簽一個中介服務(wù)合同，就是明確中介費的（成交價的1-3個點，想省錢的大型連鎖店就不要考慮了），內(nèi)容比較簡單易懂不再贅述。不同中介付款時間會有不同，大部分是在簽合同當天全額付款，也有先付一半過戶當天再付一半的，或者過戶當天全額付款。簽完合同當場付定金，定金收據(jù)業(yè)主簽名按手印，合同和收據(jù)三方各一份。4.擔保公司參與的情況重點說一下：擔保公司主要負責幫買家和賣家辦理房屋評估、公積金貸款、贖樓等一系列手續(xù)，基本上買賣雙方需要到場的環(huán)節(jié)很少，收取一定的費用（1.5-2萬）。有擔保公司一般手續(xù)時間會短一點（主要是因為比較熟悉申請條件、材料的要求，不容易被退件）。我這里有擔保公司可以有兩種流程。一種是擔保買家貸款，貸款下來之后一部分用來贖樓，剩下的是賣家應(yīng)得房款。另一種是擔保賣家貸一筆錢去贖樓，之后再過戶、貸款。前一種方式可以避免有些買家征信不良貸款未通過而造成前面的工作都白費了，我這次也是采用的這種