中國中鐵置業(yè)集團西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園北區(qū)N8地塊可行性研究報告

1 3 4 4 4 5 6 7 7 7 8 8 9 12 22 25 49 49 52 52 54 57 57 58 58 58 58 582 59 59 59 59 60 60 60 62 62 63 64 64 66 67 68第四部分項目發(fā)展方向及實施計劃 69 69 70 70 71 73 73第五部分經(jīng)濟效益分析 74 74 74 74 74 74 75 76 76 763摘要4567第一部分項目概況89第二部分市場研究分析西安火車站不僅是中國特等客運站之一,而且是歐亞大陸橋在中國境內(nèi)重要站點,如今西安的鐵路建設(shè)已日趨成為連接長江流域和隴海蘭新鐵路兩大動公路建設(shè)形成了一個以西安為中心,貫通全省、輻射周邊省市的高等級“米”路，繞鐘樓沿南大街至南門，穿越古城墻后，沿長安路經(jīng)南稍門、友誼0西安近年產(chǎn)業(yè)比重狀況86420第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）47.149.2第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第一產(chǎn)業(yè)增加值增長率第二產(chǎn)業(yè)增加值增長率 X第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率入第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第二產(chǎn)業(yè)增加值增長率（%）西安近年人均可支配收入情況002004年2005年ma城市居民可支配收入（元）增長率（%）5.367.147.85城市居民可支配收入（元）增長率（%）86420速度邁上一個新的臺階，呈現(xiàn)出突飛猛進的勢頭，增長率最高達到城鄉(xiāng)居民年末存款狀況002004年2005年800.86988.0423.3722.52城鄉(xiāng)居民年末存款余額（億增長率（%）城鄉(xiāng)居民年末存款余額（億元）增長率（%）50人口增長及構(gòu)成情況0城市總戶籍人口（萬人）增長率（%）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）增長率（%）非農(nóng)業(yè)人口所占比重（%）0城市總戶籍人口（萬人）增長率（%）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）增長率（%）非農(nóng)業(yè)人口所占比重（%）4.284.6城市總戶籍人口（萬人）增長率（%）非農(nóng)業(yè)人口所占比重（%）50u西安市總?cè)丝谠鲩L速度較慢，但非農(nóng)業(yè)人口近年來尤其是2u旅游收入在西安的國民生產(chǎn)總值里占相當大的比重，西安作為中國的十三朝古都，擁有著眾多的文化古跡，旅游資源得天獨厚，地方政府在大力發(fā)展旅游業(yè)的同時也有力的推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以古遺跡命名或與古文2007年1—11月份各區(qū)縣生產(chǎn)總值對比0地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）增長率（%）新城碑林蓮湖灞橋未央雁塔閻良0地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）增長率（%）新城碑林蓮湖灞橋未央雁塔閻良臨潼長安藍田周至戶高陵區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)縣縣縣縣48.14.8979.921.164.561.325.431.624.73.361.8316.733.712.65.817.125.114.814.218.820.529.630.614.13152.180604020地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）增長率（%）6050403020100影響：六次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。而受加息影響的不只是購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在應(yīng)當歸業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合政策名稱：《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通貸款首付款比例不得低于40貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同影響：新政要求，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，房貸款首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不可能令禁止，這一政策不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土用住房管理辦法》則詳細規(guī)定了經(jīng)濟適用房的建設(shè)管理、價格管理、準入及推的補充通知》明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)；無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當?shù)仄骄?。今后如果申請人提供虛假證明材料會被各地銀行業(yè)協(xié)會的“黑名結(jié)束了各商業(yè)銀行版本不一的混亂局面，以家庭為單位認定既符合現(xiàn)實又有利西安市發(fā)展定位為“具有歷史文化特色的國際性現(xiàn)代化大城市”?！笆怀?、城市公園廣場建設(shè)項目、城市線網(wǎng)落地整治建設(shè)工程等；“前期項目”西安固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資0026.79026.0325.5100房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資比例（%）固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資比例（%）5000000aa0年投資力度增速減緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達285.76億元，增幅減小，為150010005000西安房地產(chǎn)供求情況2001年2002年2003年2004年2005年2006年竣工面積（萬平方692.6330339.45210.81131.41199.5銷售面積（萬平方225.37256.7250.3209.4497.2621.5竣工面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）資料來源：陽光售房所公布2007年12月26日當天全市房屋銷售情況；且以大面積整層銷售為主。而一些類寫字樓售價約在4000元/平方米多一些。這當中，還不算一些之前開發(fā)的寫字樓項目。有資料表明，2002年，4162器（長鑫大（財富中無無中端及中高端寫字樓城內(nèi)售價普遍為4000—6500元/平米，高新區(qū)售價為因此酒店的淡旺季并不是十分明顯，據(jù)統(tǒng)計，客房入住率一般都能保持在西安長安城堡西安香格里西安索菲特標間門市價標間散客價無（自助早餐價無（自助早66/大會議室容項目/酒店西安豪華美居人民西安金石國西安金花豪生國際西安國際會議中心-曲江西安曲江惠賓苑賓館華清愛琴海國西安香格里拉大酒店量/標間面無（早餐無（早餐價無（自助/////5大會議室容納/////行政間以上的公寓集中分布在了城南區(qū)，銷售速度明顯高于寫字樓，年均銷量在/////曲江新區(qū)位于西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中旅游業(yè)的強勁蓬勃將大力推動曲江旅游業(yè)的強勁蓬勃將大力推動曲江★（1）道路構(gòu)成：區(qū)域內(nèi)道路主要有翠華路、雁南一路、雁塔南路、長安南）；/第三部分會展經(jīng)濟與區(qū)域房地產(chǎn)關(guān)系3.城市經(jīng)濟發(fā)展的“推手”和城市推介的“名片”等其他相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟帶動系數(shù)可達l:9。舉辦大型國際會展活動，不僅會展活動一般被認為是高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤率大約在20%～25%速發(fā)展的今天，會議和展覽的便捷性、集中性、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)專家預測，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)大約為1∶9，即會展活動有利于擴大區(qū)域市場規(guī)模和市場容量，使區(qū)域內(nèi)外市場相聯(lián)接,進和簽定協(xié)議場所。2001年杭州西博會上，杭州國內(nèi)經(jīng)濟合作洽談會簽約項徑。2008年奧運會的申辦成功，對于北京而言，必將為北京市民提供多方WTO，外國投資將大舉進入上海，上海會迎來更多的國際性會議和展覽，這2007年上半年，政府加大會展宣傳力度，利用大型戶外廣告，進行“發(fā)展今年西部國際裝備制造業(yè)博覽會吸引了多家世界五百強企業(yè)和近千家國內(nèi)層1萬平方米，二層0.6萬平方米。B館室內(nèi)展館面積約5萬平方米，分為由中國汽車工業(yè)協(xié)會、西安市人民政府共同主辦每年一屆的“西部汽博會”第四部分項目發(fā)展方向及實施計劃企業(yè)白領(lǐng)階層：這部分人大多為一次置業(yè)，這些消費人群為年齡在公務(wù)員：區(qū)域內(nèi)有部分國企以及行政事業(yè)單位的工作人員，這部分企業(yè)中高級管理人員：這部分消費人群一般購置物業(yè)具備投資與自用兩種用途，購置本項目一方面可作為第二居所，另一方面可享受商務(wù)人士：由于項目緊臨西安國際會展中心，不乏有部分需要有此n根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)不足項目百米的公寓項目現(xiàn)狀銷售價格為5400元/中國中鐵置業(yè)集團