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陽和啟蟄向光篤行中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)近期趨勢(shì)及展望仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)近期趨勢(shì)及展望3323中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望4市場(chǎng)需求體現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。,來自第三方物流比上漲48%;其中,華南五市凈吸納量同比上升179%,22%。其中,長(zhǎng)三角地區(qū)新增供應(yīng)同比上升39%,新增供應(yīng)占總存量的14%;京津冀地區(qū)新增供應(yīng)6%,新增供應(yīng)占總存量的20%;華南五市地區(qū)新增供應(yīng)同比上漲221%,新增供應(yīng)占總存量的20%;成渝地區(qū)新增供應(yīng)同比下降9%,新增供應(yīng)占總存量的3%。5全國(guó)24個(gè)主要城市2023年空置率及租金同比變化昆山沈陽蘇州廣州佛山杭州+0.7惠州+35.5寧波6中國(guó)物流業(yè)景氣水平波動(dòng)中復(fù)蘇71.2.1基本面積極因素正在積聚全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)億件億件02014201520162017201820192028各類電商“雙十一”期間市場(chǎng)份額變化傳統(tǒng)電商與新興電商倉儲(chǔ)需求特征遞企業(yè)合作。d9新舊動(dòng)能接續(xù)轉(zhuǎn)換,孕育新質(zhì)生產(chǎn)力面對(duì)新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革重構(gòu)全球創(chuàng)新版圖、重塑全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),優(yōu)化調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換,實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展成為應(yīng)有之義。以制造業(yè)為主體的實(shí)體經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“壓艙石”,推進(jìn)新型工業(yè)化是高質(zhì)量發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。展望2024年,推進(jìn)新型工業(yè)化將呈現(xiàn)百花齊放的良好態(tài)勢(shì),要素不斷向?qū)嶓w集聚。在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性的多項(xiàng)政策扶持下,頭部企業(yè)有望充分發(fā)揮“鏈長(zhǎng)+鏈主”,與腰部企業(yè)融通發(fā)展,共同新質(zhì)生產(chǎn)力以科技創(chuàng)新為核心,是適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展要求的重要生產(chǎn)力。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)代表新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革方向,是培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、獲取未來競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵領(lǐng)域。隨著“雙碳”戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn),新、光伏電池等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。作為其中的代表性產(chǎn)業(yè),新能源汽車產(chǎn)業(yè)深刻改變了原有汽車產(chǎn)業(yè)上下游供應(yīng)鏈模式,將進(jìn)一步促進(jìn)外部物流倉儲(chǔ)在一些新能源產(chǎn)業(yè)較為集聚的城市,如西安、重慶、武臨近主機(jī)廠的高標(biāo)倉進(jìn)行加工裝配和檢測(cè),將輕生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)整合到鄰近工業(yè)區(qū)的物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目中。這其中,有的是為滿足當(dāng)?shù)卣呱蠈?duì)提高本地配套率和生產(chǎn)集成,有的則是受惠于當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉較低的租戶端成在中游環(huán)節(jié),由于新能源汽車產(chǎn)業(yè)更多采用訂單式的生產(chǎn)模式,即先有銷售需求再向零部件廠商下單生產(chǎn)及裝配,導(dǎo)致產(chǎn)品全流程生產(chǎn)時(shí)間被大幅壓縮。在新能源汽車產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈復(fù)雜度較高的情況下,新能源車企越來越需要依賴額外第三方供應(yīng)鏈服務(wù)商來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)零部件企業(yè)和加強(qiáng)相關(guān)物流倉儲(chǔ)的管理,特別是在非頭部車企中在下游環(huán)節(jié),不同于傳統(tǒng)燃油車企多依賴4S經(jīng)銷商的模式,新能源汽車品牌往往采用了直營(yíng)模式,設(shè)立獨(dú)立的交付和維修中心,直接負(fù)責(zé)交付、售后維修等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。隨著新能源汽車的銷量增加,交付、售后維修的需求也。未來銷量排名居前列的新能源汽車品牌,都將有更多整車交付中心、區(qū)域售后零部件倉庫、維修中心的需求進(jìn)駐位于城市近郊的高標(biāo)倉,當(dāng)前,上游上游中游下游資料來源:仲量聯(lián)行研究部不僅新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提出新要求,重構(gòu)著物流倉儲(chǔ)需求結(jié)構(gòu),更多的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在形成新質(zhì)生產(chǎn)力的過程中也有著類似的需求。面對(duì)這一趨勢(shì),多地政府在紛紛提出“944”口,也在有限的建設(shè)用地供給情況下增加了面向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)制造需求的工業(yè)用地供給,旨在提高戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值在GDP,進(jìn)一步推進(jìn)這也導(dǎo)致物流倉儲(chǔ)用地供給無形中受到了一定程度的壓縮。根據(jù)圖7顯示,近十年全國(guó)主要城市的物流倉儲(chǔ)用地年新增供應(yīng)比重一直維持在10-15%左右,整體保持下各地政府在推進(jìn)新型工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的過程中,為了提高工業(yè)用地使用效率,加強(qiáng)了工業(yè)用地的出讓門檻和執(zhí)行管理力度。部分工業(yè)用地上蓋的倉儲(chǔ)設(shè)施的出租用途將受限于以輕工業(yè)為主的制造企業(yè)或滿足土地投資產(chǎn)出指標(biāo)的物流倉儲(chǔ)租戶,這將導(dǎo)致滿足合規(guī)要求和市場(chǎng)化的物流倉儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)量會(huì)比目前統(tǒng)計(jì)的所有工業(yè)中長(zhǎng)期來看,在新增物流倉儲(chǔ)用地供應(yīng)量持續(xù)減少、工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻不斷提高的情況下,需求穩(wěn)步復(fù)蘇將有助存量物流倉儲(chǔ)用地的供應(yīng)有序去化。未來,高工業(yè)用地出讓準(zhǔn)入門檻和管理要求,對(duì)于待出讓及圖72502014201520162017201820192020注:工業(yè)用地包括物流倉儲(chǔ)用地與普通工業(yè)用地,其中普通工業(yè)用地包含新型工業(yè)用地。以上數(shù)據(jù)為全國(guó)24數(shù)CREIS,仲量聯(lián)行研究部收集整理小結(jié)1.2.2中國(guó)物流地產(chǎn)租賃及投資市場(chǎng)蓄力復(fù)蘇在全國(guó)新增供應(yīng)中貢獻(xiàn)超40%,但同比而言,型。因此,以新興電商平臺(tái)(包括跨境電商平臺(tái))及高全國(guó)24個(gè)主要城市2024年空置率及租金同比變化預(yù)測(cè)昆山沈陽蘇州廣州佛山杭州惠州寧波長(zhǎng)三角地區(qū)非保稅物流地產(chǎn)市場(chǎng)歷史新增供應(yīng)及預(yù)測(cè)面積(千平方米)02017201820192020202120222在政策方面,長(zhǎng)三角將持續(xù)深化物流體系建設(shè),提升物供應(yīng)鏈韌性和安全水平》中強(qiáng)調(diào):將持續(xù)提升長(zhǎng)三角基在物流地產(chǎn)的新興需求方面,“雙碳”目標(biāo)下的國(guó)家及地方各項(xiàng)政策有望進(jìn)一步增加新能源及相關(guān)行業(yè)對(duì)倉儲(chǔ)步構(gòu)建高質(zhì)量充電基礎(chǔ)設(shè)施體系的指導(dǎo)意見》善對(duì)充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),進(jìn)一步支撐新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)額超過全國(guó)總量20%。我們預(yù)計(jì)第三方物流和電商等傳統(tǒng)需求來源將繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。值得提到的是,在一量的租賃策略,傳統(tǒng)需求將被進(jìn)一步釋放,包括來自于上下游企業(yè)等。這些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為長(zhǎng)三角物流地產(chǎn)圖10長(zhǎng)三角地區(qū)非保稅物流高標(biāo)倉項(xiàng)目分布圖圖11華北主要非保稅物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)總存量及新增供應(yīng)面積(千平方米)面積(千平方米)0一新增供應(yīng)(右軸)總存量(左軸)0中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)近期趨勢(shì)及展望從需求側(cè)角度來看,由電商、供應(yīng)鏈、制造業(yè)主導(dǎo)的需求結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)在2024年保持穩(wěn)定,生物醫(yī)藥、電子科技等新興需求有望繼續(xù)增加。此外,北京市政府大規(guī)模拆違也將持續(xù)為華北高標(biāo)倉市場(chǎng)帶來大面積新租需求。據(jù)仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計(jì),2023年因原倉儲(chǔ)場(chǎng)地拆違而向高標(biāo)倉遷移的租賃需求總計(jì)超20萬平方米,集中分布在供應(yīng)鏈、電商等行業(yè)。雖然此類需求轉(zhuǎn)化周期長(zhǎng)、轉(zhuǎn)化率較低,但由于基數(shù)較大,仍有可觀的新租需求將在未來中短期陸續(xù)落地。整體來看,華北物流市場(chǎng)的凈吸納量預(yù)計(jì)將在2024年達(dá)到135但是,在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏調(diào)整的背景下,租戶對(duì)租金的敏感度大幅提升,在倉儲(chǔ)租賃方面分撥的預(yù)算持續(xù)下降,北京物流市場(chǎng)中以成本為導(dǎo)向的搬遷置換和外溢需求日2023年,由北京向津冀地區(qū)外溢的需求達(dá)20萬平方米以上。在需求外溢的持續(xù)影響下,部分北京業(yè)主為保持項(xiàng)目穩(wěn)定的入駐水平,預(yù)計(jì)將在2024積極優(yōu)惠的租賃策略,包括降價(jià)續(xù)租,提供特價(jià)庫房及延長(zhǎng)免租期等。不過,隨著部分租戶遷址至性價(jià)比更高、存量更大的津冀區(qū)域,京津冀城市群中的需求流動(dòng)性將進(jìn)一步加強(qiáng),并有力帶動(dòng)廊坊、天津市的物流市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展,促進(jìn)以廊坊為代表的,兼具區(qū)位及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的物流節(jié)點(diǎn)獲得進(jìn)一步增長(zhǎng)潛力。華北三市非保稅物流高標(biāo)倉項(xiàng)目分布圖廊數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,MaplT州)非保稅物流市場(chǎng)錄得約235萬平方米凈吸納量,創(chuàng)境電商也開始大規(guī)模進(jìn)軍惠州,2024年1月,該行業(yè)幾乎圖13華南五市非保稅物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)總存量及空置率走勢(shì)02018201920202021數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部圖142023年華南四市非保稅高標(biāo)倉指標(biāo)與跨境電商租賃面積一覽面積(千平方米)面積(千平方米)空置率惠州0■新增供應(yīng)■凈吸納量■跨境電商租賃面積■跨境電商預(yù)租2024-2025年面積◆空置率中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)近期趨勢(shì)及展望我們預(yù)測(cè),2024年華南倉儲(chǔ)市場(chǎng)整體租金將穩(wěn)步修復(fù)。雖然短期市場(chǎng)需求端訴求仍偏謹(jǐn)慎,但在社會(huì)各界都致力于服務(wù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)大局的情況下,傳統(tǒng)的租賃需求有望保持平穩(wěn)。隨著供求的短期背離走勢(shì)扭轉(zhuǎn),成交規(guī)??缇畴娚填A(yù)租需求旺盛,有效提振業(yè)主議價(jià)能力;另一方面,主要服務(wù)傳統(tǒng)租戶的項(xiàng)目,租金降幅有望呈收斂金穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面,空置壓力逐步釋放預(yù)計(jì)也將促使個(gè)別城市扭轉(zhuǎn)租金頹勢(shì),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇。由于華南整體市場(chǎng)中短期的入駐率及租金走勢(shì)受跨境電商有力承托,華南倉儲(chǔ)市場(chǎng)需求及資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定性體現(xiàn)較強(qiáng)韌性,投資人預(yù)期長(zhǎng)期向好,市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。核心區(qū)位的成熟資產(chǎn)持續(xù)受到投資者熱點(diǎn)關(guān)切,而重點(diǎn)城市的開發(fā)型項(xiàng)目機(jī)會(huì)獲得內(nèi)外資投資者重點(diǎn)關(guān)注。更加均衡及穩(wěn)健的投資者結(jié)構(gòu),也將拉動(dòng)華南倉儲(chǔ)物流投資市場(chǎng)新一輪擴(kuò)容,促進(jìn)市場(chǎng)活躍度及資產(chǎn)流動(dòng)性明顯圖15數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,MaplT需求2:線上消費(fèi)-新興性價(jià)比電商增勢(shì)力壓傳統(tǒng)電商,商平臺(tái)GMV增長(zhǎng)乏力(2023年淘寶天貓錄得個(gè)位數(shù)負(fù)增需求3:實(shí)體零售-“消費(fèi)平替”,硬折扣食品商積擴(kuò)倉圖16華西主要物流城市空置率走勢(shì)注:*表示預(yù)測(cè)值。數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部西安中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)近期趨勢(shì)及展望5.2華西市場(chǎng)展望城市產(chǎn)業(yè)功能調(diào)整沖擊傳統(tǒng)核心物流子市場(chǎng)以成都、西安為代表的超大特大城市,核心城區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入日趨飽和,而近郊地區(qū)完善的公共交通、基礎(chǔ)設(shè)施正在成為商業(yè)外溢以及高附加值制造業(yè)的重要承載地。以
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