朝陽國際公寓推廣方案

朝陽國際公寓推廣方案

一、項目概況

1、規(guī)劃情況

?建筑用地面積6E,396M2

?總建筑面積337,217M2,其中地上建筑面積270,257M2

?住宅建筑面積267,033M2

?容積率4.一三

?綠化面積27,882M2

?綠化率42.6%

?總居住戶數(shù)1,646戶

?停車位1,841個，小區(qū)基本早圍合布局,地下車庫集中設(shè)置于中央綠地方下

2、建筑分期

?地塊分基本三期建設(shè)，南部2、3、4號樓為一期，1、5號樓為為二期，6號公寓

樓為三期，會所設(shè)于二期。一期估計于2004年5月交用。

?一期住宅由三棟高層建筑構(gòu)成，層數(shù)由26、27-32層不等，總建筑面積一三02一

五獷，共有大約848個住宅單位（不含復(fù)式），全面情況見表1。

>開發(fā)一期中2居、3居在套型比例中各占34%,4居比例也相當(dāng)大，占總戶數(shù)

的24.1%以上，但4居面積比例則更大。

>2居面積范圍97—120M：總價范圍為60萬一80萬；3居室面積范隹一三

4—141M）總價范圍82—90萬元：四居室面積范圍一八2—194M2,總價在120

萬兀左右。

棟號項目一居二居三居四居合計

套數(shù)420120204348

2#、4#樓一八2、

面積范圍78112141

194

套數(shù)64268168500

3#樓一三2-

面積范圍44-7797-120

三9

套數(shù)68288288204848

總計一八2、

面積范圍44-7897-120

2-141194

套數(shù)比例8.0%34.0%34.0%24.1%

表1-1朝陽國際公寓2、3、4號樓戶型分析

?二期住宅為二座高層建筑，總建筑面積82314M2,大約有422個單位。其中2居2

一三套、三居一八9套、四居20套。

>開發(fā)二期基本是2居與3居。

>2居面積范圍基本在126——三0M、總價范圍為83萬左右；3居室面積都在

一五o\（以上，總價超過loo萬元，最大一套的總價大約在一三o萬元左右。

棟號項目二居三居四居合計

套數(shù)19264256

1#樓126--三

而積范圍173

0

套數(shù)2112520166

5#樓

面枳范圍144一五0-191206

套數(shù)2一三一八920422

總計面積范圍126-144-五0--19I206

套數(shù)比例50.5%44.8%4.7%

表1-2朝陽國際公寓1、5號樓戶型分析

?三期公建總建筑面積81—八8M2,其中公寓58688M2,公建22500M，

二、項目分析

1、區(qū)域市場分析（周邊項目分析）

?價（格分布）本項目從表2T中能夠看出，周邊競爭項目基本分為兩類：8000、乃至

10000元/平方米以上的高檔公寓與5500-7000元/平方米的普通住宅。

?（裝修標(biāo)準）高檔項目全部是精裝修，其中珠江帝景的裝修標(biāo)準報價高達2000元/

平方米，藍堡在裝修之外還配備白家電。普通公寓項目也有多個項目使用精裝修，比

如遠洋天地一半毛壞、一半精裝；精裝修是珠江地產(chǎn)的一貫作風(fēng)，珠江羅馬連續(xù)了這

一作風(fēng)，其全套裝修標(biāo)準與珠江駿景類似，大約在500元/平方米左右；金港國際則

提供裝修套餐。

?（入住時間）從入住期來看有兩個高峰，一個是2003年中，一個是2003年底到2004

年初。

?（建筑類型）從建筑類型來看，高檔項目中高層塔樓占了很高比例，新建項FI棕相泉、

珠江帝景、藍堡全部是有塔有板，老項目都會國際與朝陽園則全部為塔樓；但在中檔

項目中，板樓占據(jù)了絕對優(yōu)勢，除了遠洋天地與珠江羅馬是有塔有板，其它清一色為

板樓。

?（形象定位）在形象定位上，幾乎所有的項目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、

珠江羅馬與遠洋天地之外，每一個項目都采取突出一個概念的推廣手法。珠江與遠洋

之因此例外在與開發(fā)商本身的品牌效應(yīng)與號召力，這兩個企業(yè)的手法是突出集團的規(guī)

模優(yōu)勢，強化品牌優(yōu)勢。

項目名稱位置項目性質(zhì)規(guī)模均價

入住時間

方曲元/m2

棕桐泉朝陽公園南側(cè)外銷公寓302003年12月11000（精）

珠江帝景大望路現(xiàn)代城南2000米外銷公寓902004年初10000（精）

都會國際朝陽路十里鋪外銷公寓4.662002年9月8600（精）

共50萬

朝陽園n朝陽路青年路外銷公寓28二期2002年10月入住7800（精）

藍堡公寓光華路現(xiàn)代城對面內(nèi)銷公寓202003年4月9500（精）

住邦2000慈云寺橋東南角內(nèi)銷商住50一期2003年6月10700

地帶來較高市場知名度。

開發(fā)分期

整個項目分五期開發(fā)，一期10株板樓、1株塔樓，1000余套，現(xiàn)己入住600

多戶。二期7棟30層塔樓，共約一五00戶，估計2003年6月全部入住。社區(qū)

西南角的三期尚在規(guī)劃之中，四期一轉(zhuǎn)讓給住邦2000,第五期是社區(qū)西部外圍

臨四環(huán)路的公建與寫字樓。

推廣分期

遠洋天地于2001年出開盤，一期推廣時推出了1棟塔樓與7棟板樓，共700余

套，現(xiàn)已全部售罄（開發(fā)商保留了一期工程的3棟板樓到現(xiàn)房階段發(fā)售），板樓

均價約6600元/平方米。二期分批推出了5棟塔樓與2棟現(xiàn)房板樓，共約一三

00套，現(xiàn)2棟板樓與1棟塔樓已基本售罄，另外4棟塔樓的銷售率在50%左右。

估計在2個月后再推出1棟現(xiàn)房板樓與2棟塔樓,約550套.3期估計還有700

套。

銷售進度

截止到目前為止推出的2000套總銷售率在75%左右。

裝修標(biāo)準

為習(xí)慣不一致客戶的需要，遠洋天地有精裝修與毛坯房兩種規(guī)格可供選擇，裝

修房比毛坯房貴450元/平方米。精裝修房與毛坯房分別集中在不一致樓座，如

不選擇開發(fā)商提供的樓座，但乂要選擇開發(fā)商提供的裝修標(biāo)準，須另加配合費,

費用按裝修總費用的8刷攵取。

價格

推廣初期，開發(fā)商執(zhí)行低價策略，每平方米凈利潤在200元左右，板樓精裝修

均價6600元/平方米，塔樓最低價不到500c元，在市場上一炮打響。取得市場

認同后，開發(fā)商逐步調(diào)高售價，8月24口遠洋工地又一次調(diào)價后，現(xiàn)房板樓均

價已高達7250元/平方米（毛坯），塔樓均價基本保持在5800-5900元/平方米。

戶型

主力戶型為二居、三居，面積在1一五一140平方米之間，其中一三6左右的三

居占40機

市場定位與推廣包裝

遠洋天地以25—30歲的年輕白領(lǐng)為要緊訴求對象，具廣告形象使用了??群極普

通的、甚至丑陋的年輕人，十分引人注目。FI前一期已經(jīng)入住，贏得良好口碑,

配套的遠洋藝術(shù)館為項目提供了極好的社區(qū)文化氛圍。

整個項目的包裝與客戶定位十分吻合，從售樓處、樣板間、樓書與DM等印刷品,

都表現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、干凈與程式化的特點。

核心操作？

遠洋天地2001年1月開盤至今20個月，成交大約一五00套，平均每個月成交

70-80套，四期（住邦2000）項目轉(zhuǎn)讓出手。這樣的業(yè)績確實可說十分成功。

這樣一個項目賣點當(dāng)然很多，比如它的規(guī)劃設(shè)計、藝術(shù)中心、立面色彩、板樓

戶型等等，但從推廣運作的角度，有兩個核心要素很值得借鑒：

令價位（提價策略成功）

遠洋天地開盤時，相當(dāng)?shù)囟蔚臉潜P售價都在8000以上，遠洋不求一期的高

利潤,把相對更容易得到市場認同的產(chǎn)品（一期要緊為板樓）以塔樓不到

5000,板樓精裝6600推出，具有極大的殺傷力，保證了一期快速清盤，贏

得了市場。推盤時分期分批，小幅提價，并保留部分好樓座在現(xiàn)樓階段再出

手，制造更高利潤，20個月時間，均價上漲了1100元（一八%）。今天，遠

洋天地現(xiàn)房板樓的價位（經(jīng)裝修后7700元/平方米）已經(jīng)與朝陽園二期不相

上下。當(dāng)然，塔樓的價格依然較低，期房均價5800元/平方米。

小項目定位與社區(qū)文化

遠洋天地的以CBI）年輕白領(lǐng)為要緊客戶群，定位為青春白領(lǐng)的自由家園。

其推廣各個環(huán)節(jié)在兩年的時間里都一直緊緊圍繞這一核心定位。

廣告用語“年輕的天地，我們的生活”一語中的，同時給人廣闊的想象空間。

最為人熟悉的一大群年輕人普通得大概是鄰家男孩，更加強了親切感。

賣場、樣板間、樓書、印刷品都十分簡潔、明快、精巧、時尚，但絕非高不

可攀，這一切都是買家口常的工作與生活。

提倡環(huán)保，欣賞先鋒藝術(shù)，把廠房改建成藝術(shù)中心，實驗話劇，搖滾樂……

所有這些被現(xiàn)代都市年輕人崇尚的行為與物品，都在遠洋天地得到表現(xiàn)，同

時走得更遠。

所有這一切推廣動作都源于開發(fā)商試圖制造出只為年輕人服務(wù)的社區(qū)文化，

使遠洋的生活成為年輕人的榜樣，它挖掘了年輕人在精神層面的一切需求，

同時在精神與文化層面打動人心。這證明，北京的客戶買房不僅是在乎房子

本身，更在乎”生活方式二難怪有人認為：房子首先是精神的蔽所，其次

才是身體的蔽所。

2）珠江羅馬花園

＞位置

位于朝陽路延長線，朝陽路以北600米，青年路西側(cè)，毗鄰北京知名的外銷物

業(yè)朝陽園，距本案約2公里。

＞規(guī)模

項目占地21公頃，地上建筑面積41萬平方米。社區(qū)采取圍合式布局，由貫穿

社區(qū)的東西走向的綠化景觀走廊與南北走向的秋景大道（要緊交通干線）將社

區(qū)分為四個組團。

＞建筑類型

建筑類型為要緊為板樓與板塔結(jié)合，建筑層數(shù)為22層，局部17、一三、12、9、

8層。開發(fā)商充分利用意大利方面的支持，是筑設(shè)計、園林設(shè)計均頗得意大利風(fēng)

格的神韻。

＞社區(qū)配套

社區(qū)配套完善，規(guī)劃有雙語幼兒園、國際小學(xué)，甚至設(shè)有意大利使館簽證的咨

詢處。

＞推廣分期

一期推出的是社區(qū)西北角的陽光那波里，共5棟板樓、2棟塔樓。目前該項目尚

未開盤，估計9月8日正式開盤。

＞售價

價塔樓精裝修6300元/平方米（毛坯大約5900左右），板樓精裝修7000元/平

方米，基本上與遠洋天地持平。

＞推廣與包裝

宣傳推廣力度頗大，特別是固定媒體公布：朝陽路沿線路牌、國貿(mào)東三環(huán)沿線

的廣告牌。

項FI定位為純正意大利風(fēng)格，強調(diào)國際化生活品質(zhì)，同時在廣告方面主打“投

資珠江羅馬，搶占CBD”的概念。

作為珠江旗下樓盤，本身就具有了強大的號召力。圍繞著CBD核心區(qū)，珠江地

產(chǎn)有帝景、羅馬、綠洲、國際城4個項目，均是40萬平方米以上的規(guī)模，其價

位分別為：帝景10,000、羅馬7,000、綠洲5,500、4,500。覆蓋了需求層面的

高、中、低檔，大有把CBD客戶群一網(wǎng)打盡之勢，與本案競爭最直接的就是珠

江羅馬花園。

售樓處氣勢宏大，裝修成歐式5星級酒店大堂的風(fēng)格，配有身著制服的門童（不

是保安）與保潔工人，給客戶造成一定壓力。

精裝修是珠江傳統(tǒng)作法，2套樣板間風(fēng)格迥異，一套古典、一套現(xiàn)代，展示了不

一致的裝修標(biāo)準。

＞銷售進度

目前該項目銷售勢頭良好，據(jù)稱一周7天認購60余套（2萬元定金）。

3）金港國際花園

＞位置

項FI位于現(xiàn)代城路南500米，西大望路以東，百子灣路以北。

＞規(guī)模與建筑風(fēng)格

占地面積7萬平方米，總建筑面積28萬平方米，總套數(shù)約一五00戶。

板式小高層，圍合式布局，歐式風(fēng)格。

＞推廣分期與戶型分布

該項目于2002年4月底開盤，推出5棟板樓與2棟點式樓（板塔），板樓除以

東17—14層外，層數(shù)都在10層下列。總套數(shù)共約660套，其中一居超過200

套、2居100套，3居200余套，4居100套。

＞價格

毛坯均價6700元/平方米，提供裝修菜單，分為每平方米500、600、800元等7

種風(fēng)格與標(biāo)準，但目前還未有明確標(biāo)準。

＞銷售進度

1居、2居基本售完，銷售總套數(shù)在300套左右，但3居、4居基本無成交。

＞推廣包裝策略

突出CBD概念，主打廣告語為“CBD生活街區(qū)NO.1

金港國際大、小戶型的銷售表現(xiàn)可說是兩重天，一方面是1居、2居的熱鏤到幾

乎供不應(yīng)求，另一方面3居、4居滯銷，幾乎沒有成交。

這充分說明CBD區(qū)的確有強大的市場需求，但與此同時CBD沒有被認為是一

個適合家庭居住的地方，同時市場的實際消費能力有限。因此金港國際這一定

位顯然起到了正反兩方面的作用。

3、優(yōu)勢與機會分析

?地利優(yōu)勢

?本案位于朝陽路與東四環(huán)交匯處的慈云寺橋西南角，東臨東四環(huán)路，北臨朝陽

路；

令緊鄰CBD核心區(qū)，去往國貿(mào)CBD、燕莎等商務(wù)區(qū)十分便利，朝陽路改造后將使其

交通優(yōu)勢更加凸顯；

令公共交通發(fā)達，有多公交線路在鄰近停靠，如112、342、382、康恩專線、1一

五等，地塊東北側(cè)有輕軌?？空荆?/p>

令朝陽路是已被公眾認可的高檔公寓“扎堆”的地段，是CBD最佳臥城。

?規(guī)劃優(yōu)勢

O除北側(cè)一角，地塊全部被周邊樓宇遮蔽，既保證了物業(yè)形象包裝的需要，又給

社區(qū)營造了幽靜的居住環(huán)境；

令高層、圍合式設(shè)計，保證了整個小區(qū)開闊的空間感與社區(qū)的私密性：

令5棟住宅樓自成一體，與沿街的商業(yè)建筑截然分開，既保證了居住品質(zhì)，又保證

項目推廣有更大的靈活性；

?車位充足，地下車庫集中設(shè)置.于中央綠地之下，獨具特色。

?綠化優(yōu)勢

?中央集中綠地面積超過2萬平方米；

令地塊東側(cè)獨有7()米寬、720()平方米綠化帶；

令地塊內(nèi)現(xiàn)有相當(dāng)多成年樹木，如加以適當(dāng)利用可使園林更有特色，并具備很大

推廣賣點。

?戶型優(yōu)勢：2.9米層高，部分戶型層高更可達到3.05米，競爭對手難以匹敵。

?會所優(yōu)勢：會所可按功能性質(zhì)分開布置在5#樓、6#樓與配套商業(yè)中，面積大，內(nèi)容

更為豐富，分區(qū)更為合理，由于6#樓可對外經(jīng)營，亦降低了會所經(jīng)營成本。

?教育配套優(yōu)勢：社區(qū)內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全。

?開發(fā)商優(yōu)勢：實力雄厚，整個項目基本同期開發(fā)，可支持客戶信心，削弱開發(fā)商知

名度低的不良影響。

?朝陽路馬上拓寬改造，必將使這一區(qū)域成為市場熱點。

?CBD白領(lǐng)的購房需求隨著經(jīng)濟增長與收入增加而不斷上升。

?城市改造力度加大，未來3-5年拆遷規(guī)模900萬平方米，需要大批安置用房，其中

也會有我們的客戶群。

?目前北京房地產(chǎn)市場中項目空白點較多，因此在項目定位上有更多的選擇余地。

4、劣勢與市場威脅

?2004年才可入住，屬于遠期樓花，會影響買家信心。

?開發(fā)商知名度不高，而北京的買家愈來愈成熟，關(guān)于開發(fā)商的實力與知名度十分關(guān)

注。

?項目四周皆為破舊民宅，影響項目形象

?西南側(cè)熱力廠有污染。

?基本上是塔樓，好朝向少，出房率低，與板樓相比競爭力弱。

?周邊樓盤多為國外名家設(shè)計，而中國人的習(xí)慣是崇洋，相對而言我們在規(guī)劃設(shè)計方

面缺少賣點。

?4居比例過大，套數(shù)比例在一期總戶數(shù)中占24%,而據(jù)統(tǒng)計選擇四居的客戶只占客戶

總量的3-蜴左右。

?同區(qū)競爭項目日益增多，分薄了客戶資源。

?位置最近的遠洋天地、珠江羅馬是最為強勁的這手，相對本案，不管是開發(fā)商知名

度，價格，容積率，規(guī)劃（都有塔樓、板樓多種戶型能夠選擇）等各方面都處于優(yōu)

勢，具有強大競爭力，它們同樣以CBD的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶群體，必將起到直

接攔截與分流作用。

?遠洋二期、橙色時光將于明年中入住，由于價位相差不多，市場定位類似，必將對處

于期房階段的本項目構(gòu)成嚴重威脅。

?曾開發(fā)今典花園（空間蒙太奇）的張寶全已簽下北京啤酒廠，開發(fā)規(guī)模60萬平方米,

擬開發(fā)50-100平方米的小戶型項目，預(yù)期全精裝均價最終為8000元/M2,估計年底

開盤，開盤價定為6500-6800元/M2。由于單套總價低，降低了置業(yè)門檻，相信會吸

引大批年輕客戶群與投資客戶。

?珠江羅馬周邊近期還有兩個30萬平方米以上的項目推出，其中之一是曾開發(fā)星河灣

廣州開發(fā)商，競爭加劇。明年東四環(huán)將有京棉一廠、國美家園兩個大盤推出，其規(guī)

模都在100萬平方米以上，單價不超過5000元/平方米，極可能帶動樓市跳水。此

外朝陽路以北幾大工廠馬上拆遷，有大片土地供應(yīng)。估計朝陽路沿線供應(yīng)規(guī)模超過

1000萬平方米。

三、目標(biāo)市場分析

1、社會購買人群分析（人群分析）

按照收入水平與文化層次兩個指標(biāo)，以低、中、高三個水平層次，能夠?qū)⑸鐣巳?/p>

劃分為9個組群。

1、島收入、島文化的頂級貴族階層

2、高收入、中文化的社會精英階層

3、高收入、低文化的庸俗暴發(fā)戶階層

4、中收入、高文化的知識英才階層

5、中收入、中文化的高級白領(lǐng)階層

6、中收入、低文化的普通市民階層

7、低收入、高文化的前衛(wèi)另類階層

8、低收入、中文化的清貧工薪階層

9、低收入、低文化的社會底層

關(guān)于本案來說，不一致組群的作用是不一致的：

?高文化、中收入階層：是最核心的骨干階層，規(guī)模最大，是我們項目主力戶型

產(chǎn)品的要緊購買者，也是社區(qū)文化與生活方式的要緊參與者、促進者。是本案

的標(biāo)準客戶。年齡在35歲左右，是一期中等戶型（主力戶型）的要緊購買者。

職業(yè)以高級專業(yè)人才（特別是自由職業(yè)者）、高級管理人才（特別是職業(yè)經(jīng)理人）

與高級公務(wù)員為主。購買動機為常住型。

?高文化、低收入階層：是項目品牌與生活方式的追捧者與標(biāo)榜者，年齡在32歲

下列，收入不太高，但年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方

式，屬于超前消費一族，是項目中小戶型的要緊購買者。購買動機為過渡型。

令高收入、中文化的社會精英階層：數(shù)量不多，但購買力強，落定迅速，是一期

大戶型的要緊購買者，對產(chǎn)品檔次、品牌形象形成強有力的提升與拉動。購買

動機為自住型。

O中收入、中文化的高級白領(lǐng)階層：隨著市場推廣力度的加大與社區(qū)品牌效應(yīng)的

擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大。

＜中收入、低文化的普通市民階層：數(shù)量少，其作用是補充性的，是小戶型的購

買者（一居），其中多以投資購買為要緊動機。

?高收入、高文化的頂級貴族階層：數(shù)量很少，是項目后期4居超大戶型的購買

者，購買力極強，強調(diào)享受，注重社區(qū)品牌、文化。購買動機多為享受型。

?高收入、低文化的庸俗爆發(fā)戶階層：數(shù)量少，是超大戶型的購買者，購買力強、

市場跟進心理強，看重社區(qū)的品牌與購買人群，以滿足其攀龍附鳳、顯示身份

的心理。注重享受。購買動機為享受型。

結(jié)論：本項目的購買階層要緊是中產(chǎn)階級及部分富裕階層，他們經(jīng)濟收入穩(wěn)固、注重

教育、健康，崇尚個性、自由，追求時尚，注重社區(qū)的生活環(huán)境與文化氛圍，

關(guān)心社區(qū)的設(shè)計規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。因此，項目在建筑上應(yīng)該表達中

國的居住文化價值觀，包含朝向、通風(fēng)、合理使用的結(jié)構(gòu)；在開發(fā)上追求新穎、

時尚的建筑風(fēng)格、注重社區(qū)布局與樓盤質(zhì)量、講求周邊配套、居住環(huán)境舒適與

有一定的生活品位；講求現(xiàn)代的生活方式與生活體驗、崇尚環(huán)保、注重健康；

在廣告上關(guān)注品牌的創(chuàng)立與加強知名度、美譽度與差異性宣傳。

2、目標(biāo)買家分析

?買家特征分析

從購買高檔商品房人群的年齡、職業(yè)、家庭年總收入、私車擁有情況等方面分

析下列這一人群，我們得出這一買房群體的下列特征：

——買家年齡：30-45歲占主力

30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力，為被調(diào)查人數(shù)的54.3%。他們中75%

的買家目前己經(jīng)擁有商品房或者其他形式的自有住宅，他們在年輕時購置的商

品房或者房改房己經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè),

此外也有很多目前租住公寓的人，大多數(shù)是外企或者合資企業(yè)的高級職員。

—買家職業(yè)：外企、合資、民營企業(yè)員工占76.9%

有能力購買較高檔次樓房的買家要緊為三資企業(yè)的工作人員，：其余為小老板或

者政府公務(wù)員（特別是身在灰色收入較多的重要部門領(lǐng)導(dǎo)），或者者是醫(yī)生、律

師、會計師等收入較高的專業(yè)人士。在對職業(yè)性質(zhì)與職務(wù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，外企、

合資性質(zhì)企業(yè)人員占到了被調(diào)查人數(shù)的42.1%。其次是民營、私營、合作經(jīng)營性

質(zhì)企業(yè)人員，所占比例為34.8%。這說明，外企、合資性質(zhì)的企業(yè)薪金水平與住

房福利體系領(lǐng)先于其他性質(zhì)的企業(yè)，同時也證實了民營、私營、合作經(jīng)營企業(yè)

關(guān)于拉動國民經(jīng)濟的增長所起到的促進作用在與日俱增，大有與外資企業(yè)一爭

而低的氣勢。在這些購房者中，公司或者企業(yè)的決策人員與管理人員占總調(diào)查

人數(shù)的70.1%,

—受教育程度：受過高等教育，價值觀念較新，追逐潮流時尚，崇尚生活個

性化，講究居住的文化氛圍與高尚品位。

——性格特征

?工作壓力大，節(jié)奏快，閑暇時間短，因此有回歸、親近自然的渴求，關(guān)注

自然環(huán)境，注重環(huán)保；

?事業(yè)處干上升階段，有較大進展空間；

?追求生活情趣與格調(diào)，即所謂“小資情調(diào)”比較明顯；

?考慮社區(qū)的環(huán)境與居住的社會地位象征意義，附庸風(fēng)雅或者攀龍附鳳心

理；

?希望給家庭一個安全的、舒適的與良好的生活環(huán)境；

?關(guān)心老年人與孩子的生活。

—買家家庭年總收入：家庭年收入基本在一五一20萬元以上

家庭年總收入是與購買能力最為緊密有關(guān)的因素之一。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠承受

單價7000元/平方米、總價70—100萬以上的購房者，其家庭年收入大多集中于

一五-20萬元以上，占到被調(diào)杳總?cè)藬?shù)的68.8%,而國家住房金融行政政策的大

力支持與住房消費意識的轉(zhuǎn)變，使得越來越多的人有辦法、有能力購買高檔商

品房。（1.5-2倍于家庭收入）

——私家車擁有情況：有車族占69.3%

在被調(diào)查的購買人群中，已經(jīng)擁有私家車與單.位配車的人占總?cè)藬?shù)的69.3%,這

與北京市政府鼓勵個人購車的政策作用密切有關(guān)，高檔社區(qū)的車位是否充足也

成為衡量社區(qū)品質(zhì)的標(biāo)準之一，在這種社區(qū)中，車位與住宅按1:1的比例建設(shè)

估計有不足之嫌。

?買家居住情況分析：86.6%的購房者與父母、子女同住

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有86.6%的購房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住，也有7.9%

的人選擇了獨居。

?買家面積選擇情況分析：38.7%的購房者選擇大戶型

有88.7%的購房者所選擇的購房面積在100平方米以上，其中選擇單元面積在一

五0平方米以上的人占38.7%,其余則有11.3%的購房者回選擇100平方米下列

的戶型。

?買家戶型選擇：57.1%客戶選擇三居與更大套型。

關(guān)于房屋套型的選擇上，則以三居室與躍層式住宅居多，二者所占比例為57.1%,

其次為對兩居室的選擇，被選擇率為20.1%。由此可見，關(guān)于高檔住宅而言，購

房者對大面積戶型需求盯盛的同時,獨居者與投資型買家成為小戶型住宇的中

力客戶群體。

?影響買家購房的因素：41.2%的人首選環(huán)境

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有環(huán)境、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、教育條件與鄰里素養(yǎng)等起決定

性作用，而其中尤以環(huán)境對買房人的影響最大，被選率達到41.2%。城市人口密

度的加大與污染的加劇，使得舒適、清新的生活環(huán)境來之不易，這也是目前市

場上位于近郊的低密度住宅與TOMNHOUSE俏銷的原因之一。相對而言，城區(qū)

內(nèi)的高檔公寓商品房，因其建筑密度大、綠化較少，從而使社區(qū)里的生活環(huán)境

則顯得更加至關(guān)重要。

3、項目目標(biāo)客戶定位

?目標(biāo)客戶劃分

針對本項目的面積，從單位面積上劃分目標(biāo)，則可分為如下三大部分：

一一97-120m2：要緊以投資買家為主

------三0--五0n?：這一面積段自住、投資兩相宜。

———五0—170m2：這一面積段由于受總房價的影響，投資買家的數(shù)量會相對小

面積的戶型少。購房者則多以用家為主，這批汨家則要緊以外企高級員工、IT業(yè)

等高收入人士為主。

------八0m2以上：由于戶型面積大，總價會比較高，因而會令投資買家為之卻

步。這面積段則要緊以用家為主，這批用家多數(shù)為集團總裁、私營企業(yè)老板為要緊

購買力。

?目標(biāo)客戶的生活需求

一一外企高級員工及IT業(yè)等高收入人士

?日常高度緊張的工作，下班后很需要一個足可讓他們放松的空間。在現(xiàn)有的

CBD公寓中，“戰(zhàn)場”的感受十分強，無法讓人能夠松弛下來?！凹兙幼　钡?/p>

公寓正是他們欲找尋的居所。

令由于工作的原因，以令他們無暇打理家中細務(wù)，因此周到細致的家居服務(wù)已成

為他們必不可少的一環(huán)。

?受高等的教育，收入豐厚，因此對生活有所要求，與眾不一致的、高格調(diào)的生

活方式是他們所要找尋。

一一商界人士（包含私營企'山家/國營、中外合資、集團之總裁、總經(jīng)理、CEO等）

令平常日理萬機，很想找一個能讓他們充分享受的地方

?他們交游廣闊，因此家中常有很多客人到訪。豪華尊貨的府邸才能表達主人

的身份與地位。

<貼身周到的管理服務(wù)，免卻日常雜務(wù)煩擾.可令他們更加盡情享受生活c

令他們家庭觀念十分強，對子女的教育及成長尤為關(guān)心，因此他們希望能讓其

子女獲得優(yōu)良的教育。

一一投資買家

令這些買家目前手頭上至少會有1-2間物業(yè)在收租，已對要投資物業(yè)的要求有較

深懂得，是屬于最理智的買家

<他們明白，住戶對居住的環(huán)境十分講究，擠逼的生活空間無法讓租戶同意。

令便利的交通與地理位置，能夠令物業(yè)租金叫價比其他樓盤高，因此投資買家

會選擇擁有優(yōu)越地理位置的項目作為投資對■象。

?同時投資買家明白租戶喜歡完善的生活配套設(shè)施與優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，因

此若小區(qū)內(nèi)若設(shè)有諸如設(shè)施設(shè)備的會所、星級酒店服務(wù)等的物業(yè)，便能很快

出租。從而提高投資買家效益。

四、營銷策略

1、市場定位

本案為CBD輻射區(qū)，緊鄰朝陽路、東四環(huán)，交通十分便利，乘公交車（甚至騎自行

車）去往國貿(mào)、燕莎僅需十余分鐘，目標(biāo)客戶無疑應(yīng)立足于兩大商圈的中、高層白

領(lǐng)，私營企業(yè)老板及外籍人士。盡管本案具有先天的地理優(yōu)勢，但我們也看到CBD

周邊類似定位的項目為數(shù)眾多，僅在東四環(huán)沿線相同價位（根據(jù)成本分析，本案住

宅售價大約在6000-7000元/M2之間）的項目就有遠洋天地、珠江羅馬、金港國際、

橙色時光、東潤楓景、亮馬水晶等多個知名樓盤，其中有3個樓盤使用了與本案近

似的歐式風(fēng)格—珠江羅馬、珠江帝景、金港國際。在這樣的情況下，如何的形象定

位才能在市場中脫穎而出呢？

人們購買一件商品并不是由于商品本身，而是由于需要這一商品提供的“功能:買

房子同樣如此。我們賣什么？我們畢竟提供給客戶什么利益？務(wù)必認識到，我們賣

的絕不是一個單純的建筑物，而是七十年的時間與空間，是生活方式，是一個“家”。

擁有與美的家庭，才是人們買房子的初衷。那么：

■如何幫助客戶擁有與美、幸福的家庭？

■我們要為客戶營造什么樣的生活方式？

■如何在期房階段就讓目標(biāo)消費群感受到這種生活方式？

■如何將這種生活方式表達在推廣中？

■如何用一切手段來闡釋這種生活方式？

■如何引導(dǎo)目標(biāo)消費群懂得這種生活方式對其的重要性？

這就是我們的市場定位要解決的問題。

項目命名：朝陽國際公寓

形象定位：北京東區(qū)、適合全家居住的、國際化社區(qū)

推廣主線：朝陽.國際.家

主打廣告語：東區(qū)故事（家住東區(qū)）

北京東區(qū)的家

1.1項目命名

>本項目戶型較大，一期中4居占了較大比例，3居、4居總套數(shù)大約500套，套數(shù)比

例占一期總套數(shù)的58舟，主力戶型面積在一三0一190平方米，這決定了本案客戶群

相對層次較高。

>在中檔價位段本案面臨著較大的競爭，為取得競爭優(yōu)勢，應(yīng)保持價格的競爭力，同

時務(wù)必盡可能躲開猛烈的市場競爭，因此我們力圖在形象上與對手拉開檔次。與藍

堡、棕桐泉、朝陽園等高檔項目相比，本案的價格具有很強的競爭力，我們并不懼

怕與高價位項目比較。

>基于以上原因，項目形象定位的一個出發(fā)點是要將市場形象提高。案名是傳達項目

定位最直接的途徑，“朝陽國際公寓”這一名稱無疑能夠起到突出項目品質(zhì)、提升市

場形象的作用。

1.2形象定位

>形象定位的核心是“家庭”。人們買房子是買一個家，家庭才是房子的本質(zhì)。具有關(guān)

資料統(tǒng)計分析，購置較高檔次物業(yè)的客戶86%以上選擇與家人同住，其中三代居占

了很高比例。這種居住方式?方面是中國人的傳統(tǒng)，另一方面也確實為年輕夫婦帶

來了實惠。這樣的定位無疑能夠在最深的層次打動客戶。

>目前北京市場上沒有一個項目突出宣傳家庭的概念，周邊項目全部是面向“白領(lǐng)”、

“金領(lǐng)”、“貴族”等等，已經(jīng)同“CBD”一樣成了最爛俗的名詞。定位白領(lǐng)之類，必

定淹沒在一片類似定位的項目中，甚至令相當(dāng)一批客戶產(chǎn)生逆反心理?！凹彝ァ钡母?/p>

念則能夠獨樹一幟，塑造項目的唯一性，

>“適合家庭”的社區(qū)當(dāng)然是純居住。純居住是目前是市場熱炒的一個概念，“家庭”

則在此基礎(chǔ)上進一步提升，同時也區(qū)別于CBD內(nèi)熱炒的另一類型項目一投資，以此

樹立項目特殊的形象。

>“東區(qū)”把項目與熱炒的CBI）概念區(qū)分開來，能夠在市場中樹立更加鮮明的形象。

因案名已經(jīng)明確了項目地段，當(dāng)然能夠吸引CBD、燕莎等區(qū)域的客戶，而“東區(qū)”

的概念又擴大了客戶群。

北京東區(qū)在北京人的印象中是賽特、是國貿(mào)、是燕莎、是使館區(qū)、是五星級酒店、

是各類各樣高檔娛樂場所、是工體……。東區(qū)是高貴的與時尚的，它代表著北京的

高尚生活。因此“東區(qū)”的概念就象征著項目的高品質(zhì)與價值不菲。

>“東區(qū)”的概念比CBD更有文化品位與人性味，有利于我們展開更加人文化的宣傳

與表述，比如“東區(qū)的故事”，“家住東區(qū)，因此我能夠如何如何”，更能夠使北京客

戶有歸屬感，易引發(fā)客戶共鳴，建立深入人心的項目形象。

>國際化社區(qū)。國阮化是品質(zhì)的象征，這一定位是為了更直接的表述項目品質(zhì)，建立

與中檔項目的形象差異，抬高客戶心理價位。這一定位將重點炒作下列題材：

?本案是內(nèi)、外銷并軌之前政府批準的最后一個（批）外銷房，最后的貴族，

?本案是內(nèi)、外銷并軌之后第一個內(nèi)外銷并舉的項目。

?國際化品質(zhì)。

1.3主流客戶

>我們的客戶主流仍會是在CBD、燕莎上班的外資企業(yè)的高級職員、各個私營或者外

資企業(yè)的老板等人士，是社會上對生活有較高期望的一群，其要緊特征表現(xiàn)為：

?年齡界于于28—42歲左右；

?通常為三口之家，家中至少有一個小孩；

?很可能與父母同??；

?受過高等教育；

?社交廣泛；

?考慮購買的房子總價在70700萬之間。

1.4推廣主線

>推廣將依照東區(qū)［朝陽路的地段地段）、國際（品質(zhì)）、家這樣的路線，有層次地闡

述項目的形象定位。家庭的概念是核心，地段與品質(zhì)是陪襯。

>這個項目給人的印象應(yīng)該是：它是屬于北京的，地段很好，品質(zhì)很好，同時最難能

可貴的是它重視家庭，關(guān)心家庭，住在這里舒心、放心。

>塑造出“重視家庭”的社區(qū)文化氛圍，社區(qū)的每一個人都熱愛自己的家庭，突出“買

房子，買的是?個家”的概念，讓市場認識到住在朝陽國際更能擁有美滿的家庭。

>中國的核心家庭模式是三代居。每個家庭不一致成員的根本需要是：老人的健康、

孩子的教育、夫妻的與睦。要樹立“適合家庭”的形象，務(wù)必由此三點著手攻破客

戶的心理。項目形象不僅要重點通過戶型、綠化、會所、教育來表達，特別是要通

過物業(yè)管理與服務(wù)表現(xiàn)出來。

>值得注意的是，周邊項目幾乎不提供適合三代居的“雙主臥”戶型，本項目戶型較

大，特別是戶型調(diào)整后的3-4個雙主臥戶型更適合一家三代居住。這更加適合我們

表述“家庭”的概念?！半p主臥”、“適合全家每一個人”，這將會是本案一個要緊賣

點。

1.5特異性推廣手法

＞在業(yè)主中評選“社區(qū)形象特使家庭”，給以高額獎勵（比如開發(fā)商代交全部按揭

款，或者白送一套房），用一個來自買家當(dāng)中的一個普通、與美的家庭作為項目

的形象代言人，能夠充分表達我們的開發(fā)理念，并具有巨大的市場轟動效應(yīng)，

更是一個強大的促銷武器。

＞成立客戶服務(wù)部，不間斷地為客戶組織各類類型的社區(qū)服務(wù)，以社區(qū)服務(wù)與活

動帶動整個推廣。

＞房地產(chǎn)的后產(chǎn)品時代一服務(wù)時代。

五、產(chǎn)品定位

本項目市場定位為“北京東區(qū)適合全家居住的國際化社區(qū)”，在日后項目的包裝策

略上亦應(yīng)遵循此定位的意識形態(tài)，對本項目的園林、會所、物業(yè)管理、智能化、戶

型設(shè)計、櫥衛(wèi)精裝標(biāo)準等各個方面加以包裝，務(wù)求令本項目的“家庭”與“服務(wù)”

形象更加突出，讓買家留下深刻的印象。

1、園林一27000平方米原生林

＞本案容枳率為4左右，相對較高，園林環(huán)境會成為本案的一個弱點，而目前的客

戶已經(jīng)越來越注重社區(qū)有好的環(huán)境，好的園林綠化。這兩點要求本項目務(wù)必突出

園林特色，變劣勢為優(yōu)勢。

＞由于社區(qū)采取了圍合狀規(guī)劃，社區(qū)集中綠地面積達到了2萬平方米以上，保證了

較好的空間感，加上1萬平方米社區(qū)道路用地，與代征7300平方米東四環(huán)綠化帶

的優(yōu)勢，本項目在綠化上有較大發(fā)揮空間。

＞最好的園林綠化是原生林，原生樹木在環(huán)保方面的作用品然是小型樹木與草坪無

法比擬的，同時它帶給人的感受更是草坪與小型樹木不可能替代的，試想社區(qū)里

的有幾棵結(jié)滿果實的棗樹、核桃樹、果樹的感受，這不正是人們心中夢想的家嗎？

嘉銘苑保留了原有的100米法國梧桐林蔭路，成為項目特殊賣點，更變案名為嘉

銘.桐城。

＞北京正在進入大規(guī)模舊城改造時期。舊城改造最為惋惜的是拆除了原有的、具有

歷史意義的建筑，而原有社區(qū)內(nèi)的成年樹木也大多被砍伐，極大破壞了原有的生

態(tài)環(huán)境。如何保護原有建筑已成為廣受爭議的大眾話題，相信如何保護原有的生

態(tài)與樹木將必定成為未來北京城市建設(shè)的一個熱門問題。

＞本案地塊內(nèi)現(xiàn)有上百株成年大型樹木。考慮到以上因素，建議充分利用這一獨有

優(yōu)勢，及早作出規(guī)劃，或者保留現(xiàn)狀，或者另行移植就位，一方面利于形成特殊

賣點，另一方面更可配合社會熱點，倡導(dǎo)環(huán)保意識，吸引公眾關(guān)注。實際操作中

可籍此組織專家研討會，引發(fā)社會輿論，為項目爭取更多曝光機會。

＞為配合這一點，園林設(shè)計應(yīng)側(cè)重于接近自然的風(fēng)格。日本園林一向以貼近自然著

稱，這與我們倡導(dǎo)環(huán)保的概念卜分契合，而日本園林注重使用功能與文化品位的

特色也于本案底貴典雅的市場定位吻合。

＞園林在全世界無非兩大流派一歐洲與中國，遺憾的是中國人普遍有崇洋的心理，

對中式園林并不同意，目前北京的園林設(shè)計中，要么使用歐洲風(fēng)格，要么無風(fēng)格。

實際上中國園林更為強調(diào)文化韻味，而由于歷史原因，中國人自己卻極為缺乏對

自身文化的傳承，這直接導(dǎo)致我們的園林設(shè)計喪失了應(yīng)有的風(fēng)格特色。相對而言

日式風(fēng)格是在中國流派卜進展變化而來,同時目前在北京也還沒有項目使用日本

風(fēng)格，如能把中式、日式、環(huán)保這三個概念綜合利用，將對推廣工作十分有利。

＞由于中心園林是在地下車庫上覆土建成，很難有水景的表現(xiàn)，會使園林表現(xiàn)略顯

單調(diào)，因此園林的設(shè)計應(yīng)盡量在局部制造出起伏的地面效果，使整個空間更加活

躍。

＞集中車庫是本案的一大特色，建議將車庫與園林結(jié)合，在社區(qū)內(nèi)辟出一隅建造陽

光溫室花房，同時為車摩提供自然采光。

＞按照工程進度，地下車庫可能在明年開春完成地下部分，因此中心園林有條件提

早實施一部分。提早實施綠化，對客戶心理是很大的沖擊，也能是客戶感受到開

發(fā)商的雄厚實力。這將是我們競爭的一大利器。

＞考慮到北京的氣候條件，園林綠化應(yīng)不追求四季常綠，而應(yīng)配合社區(qū)休閑項目，

突出有用性與可參與性，比如小品、健身空間、緩步徑、兒童游樂場等。

＞園林應(yīng)充分表達社區(qū)對老人與孩子的關(guān)心，在項目設(shè)置上充分照顧他們的需要，

突出“家”的氛圍。

2、會所包裝

2.1市場現(xiàn)狀

——會所面積：目前北京房地產(chǎn)的會所面積通常都是在2000平方米左右，較大型

的社區(qū)會所面積則相對大一點，大約在5000平方米左右。

——會所功能：北京楂盤里會所的功能設(shè)置均較為大路，多是以室內(nèi)恒溫游泳池、

健身房、桌球室、閱覽室等基本配置，小區(qū)占地面積稍大的，則會在戶外多加

一個網(wǎng)球場°

一一會所主題：較少在北京的項目里看見有主題性的會所，多數(shù)項目都是抱著人有

我有的心態(tài)做便算了，因此在這方面為本項目的會所包裝提供了一個較大的空

間。

2.2功能設(shè)置原則：

除設(shè)有務(wù)必的標(biāo)準游泳館之外，應(yīng)根據(jù)不一致性別、年齡、生活習(xí)慣與喜好，與其開

放程度（僅對社區(qū)開放還是內(nèi)外兼顧）將其劃分為不一致主題的分會所，如：男士會

所、女士會所、兒童會所、家庭會所、康體會所、商務(wù)會所等。

2.3會所定位：

全北京市內(nèi)功能最全、分區(qū)最為合理、面積及大（5#樓、配套商業(yè)、6#樓合計超過

10000M2）的家庭會所。

2.4會所命名：

根據(jù)對應(yīng)人群、開放程度分別命名，比如面向老人的命名為長者之家，商務(wù)娛樂性

質(zhì)的命名為國際會。

2.5主題會所功能設(shè)置

?“男士會所”

設(shè)置功能：雪茄紅酒吧、視聽室、桌球室、茶藝館、酒吧

設(shè)置原因：如上述買家分析所述，他們?nèi)绽砣f機，在家中若能有一個讓他們身心放

松，享受生活的地方，是一件賞心悅目的事。同時，設(shè)置上述這些功能均為較多有

品位男士所喜歡的項目，在社區(qū)里跟志同道合的住戶一起分享雪茄經(jīng)、紅酒、茶道

等，是他們工作之余的一大樂事。

令“淑女會所”

設(shè)置功能：宮廷式Spa、美容纖體中心、香熏減壓按摩、桑拿浴室、健美舞室、興

趣學(xué)習(xí)班（烹飪、插花等）

設(shè)置原因：

--女士愛美乃是人知常情，在社區(qū)的會所內(nèi)設(shè)置她們平常在市面上很少接觸到的

香熏按摩及美容設(shè)施，讓她們接觸目前北京亦是國外最先進的美容設(shè)備與方法,

以吸引這批“愛美神”。

一?同時在注重外在美之余，會所設(shè)右關(guān)學(xué)習(xí)班提升女士的內(nèi)在美，這是每個女士

及其丈夫（或者男朋友）所渴望的。

--在上述兩種因素的推動下，眾女士就會給“掏錢人”很多關(guān)于本項目正面的意

見，以加快他們的購買決定。

?“兒童會所”

設(shè)置功能：國際少兒潛能開發(fā)營、電腦培訓(xùn)中心、兒童游樂天地、微型賽車道、EQ

音樂天堂、小精靈畫廊、貝多芬音樂集訓(xùn)營、玩具圖書館、幼兒托管所。兒童會所

可與幼兒園綜合考慮。

設(shè)置原因：本項目的買家相信有接近80%的家庭會有小孩子，他們對其子女的進展

與成長十分關(guān)心，除了為他們找尋高素養(yǎng)的學(xué)校之外，同時亦希望其子女在課外能

得到健康的教育，而社區(qū)內(nèi)的兒童活動設(shè)施則最會令他們關(guān)注。若在社區(qū)有外國的

教師向其子女提供多元化的教育，讓小朋友同意一些在課堂內(nèi)無法學(xué)到的知識，以

提高小朋友的心料進展。因此設(shè)置各類兒童設(shè)施，寓教于樂，相信會受很多為人父

母者所青睞。

令長者之家

舉步可達，親切宜人，設(shè)置老人大學(xué)、閱覽室、醫(yī)療保健室，更能夠征求業(yè)主需要

靈活設(shè)置功能，充分表達了人文關(guān)懷的細致。

?康體會所

功能：多功能活動場（網(wǎng)球場、籃球館、羽毛球室）、壁球室、攀石壁、多用途健身

房、25*一五米游泳館、中醫(yī)保健、腳底按摩。

建議安排目前國內(nèi)較少見的擊劍、劍道等高檔次的對抗性項目。這類項目特殊性強,

包裝形象好，能突出項目品質(zhì)。

令“商務(wù)會所

功能：多功能娛樂室、商務(wù)/票務(wù)中心、醫(yī)療健康診所、餐廳、家政中心、洗衣店、

美發(fā)廊、棋藝室、圖書館。

3.物業(yè)管理

建議邀請知名的物業(yè)管理公司負責(zé)項目的管理，為區(qū)內(nèi)業(yè)住提供24小時全天候管家

式的服務(wù)，并提供貼身私人秘書或者助理般的服務(wù)。并注重:建設(shè)與諧的社區(qū)文化。

事無大小，皆有專業(yè)且細心的物業(yè)專員細意安排，讓住戶免卻日常雜務(wù)之憂，在享

受天倫之樂的同時，也能夠盡情享受“國際化社區(qū)的尊貴生活二

令代理服務(wù)

a.代訂各類娛樂場所/餐館訂座、訂位

b.代辦購物

c.代辦票務(wù)（鐵路、公汽、航空、海運）

d.代取送物品

e.代訂報到、牛奶

f.代接送小孩

g.代繳費（水、電、煤氣、電話費等）

設(shè)立上述服務(wù)的原因：

一一買家日常工作繁忙，關(guān)于家中的事物可能無暇照顧，推出有關(guān)的代理服務(wù)，可

計他們用心T作.無須在為家中瑣碎的事務(wù)煩惱,免除了“城中新貴”的后顧之憂

令家政服務(wù)

a.美食到會（五星級酒店廚師出租、菜式設(shè)計、安排宴會、職業(yè)服務(wù)員等）

b.洗衣（水洗、干洗）

c.家居清潔服務(wù)（打掃拖洗地板、抹試家具、門窗、家具打蠟、吸塵等）

d.裁縫服務(wù)（縫補、代改）

e.看護服務(wù)（老人、病人、兒童）

f.個性化的家政服務(wù)，提供通過培訓(xùn)的保姆、鐘點工，提供高品質(zhì)的家政服務(wù)。

設(shè)立上述服務(wù)的原因：

——從住宅使用者的角度上來看，不管是業(yè)主還是住戶，他們物業(yè)管理公司提供的

家政服務(wù)越細致、越多、他們就會生活得越輕松。

?商務(wù)服務(wù)

a.臨時秘書服務(wù)

b.傳真

C.打字

d.翻譯

e.代擬文件、合同

設(shè)立上述服務(wù)的原因：

——日理萬機的公司總裁、老板難免會在住所中處埋?些突發(fā)性商務(wù)情況，若在社

區(qū)內(nèi)亦能提供如自己公司秘書一樣的服務(wù)處理有關(guān)事務(wù)，會令他們能更加無后顧之

憂。

?醫(yī)療及康體服務(wù)

a.家庭醫(yī)護服務(wù)（上門診療"呆健按摩）

b.各類康體運動陪練、教練

設(shè)立上述服務(wù)的原因：

——家中的老人與小孩的小病痛時有發(fā)生，若社區(qū)內(nèi)邀請有豐富經(jīng)驗的醫(yī)生上門診

治，猶如私家醫(yī)生一樣，足能表達本項目住戶的尊員。

——本項目會所內(nèi)設(shè)有多種康體設(shè)施，個中并不是每個人皆熟知的。設(shè)教練或者陪

練服務(wù)，可讓住戶在各類康體運動的技術(shù)上得到提高，好讓在他們朋友面前大顯身

手。

?家居維修服務(wù)

a.物業(yè)養(yǎng)護

b.家居水、電、煤氣維修

以上兩項為物業(yè)管理中務(wù)必擁有的服務(wù)。

?門童與禮賓師服務(wù)

a.行李搬運

b.每戶大堂設(shè)禮賓師接待到訪的客人

設(shè)立上述服務(wù)的原因：要表達酒店式的服務(wù)，行李搬運與接待是最基本的內(nèi)容。通

過這些服務(wù)，讓住戶到訪的客人亦能得到尊貴的服務(wù)，簡單來說是讓住戶更加有“面

子”。

?社區(qū)文化服務(wù)

由進展商設(shè)立社區(qū)文化基金，支持業(yè)主成立諸如社區(qū)足球隊、籃球隊、圍棋會、攝

影協(xié)會、旅游協(xié)會、讀書會、（長者、少兒、青年）藝術(shù)團等社團組織及活動，并定

期舉辦社區(qū)文化活動，如社區(qū)運動會、文化節(jié)、新春嘉年華會、文藝表演等豐富多

彩的社區(qū)活動。

?會所管理

會所管理是海外最近流行的一種新服務(wù)，是指充分利用會所的資源，使之能得到最

有效的分配,并因應(yīng)會所的設(shè)施，不定期推出迎合住戶需求的主題活動。管家并不

可能24小時跟著主人走，因此通過高質(zhì)素的會所管理服務(wù)，住戶亦可得到細致入微

的恩勤服務(wù)。在香港,有一家名叫“美國會”（AmericanClub）的的公司,現(xiàn)正為香

港高尚住客會所提供優(yōu)質(zhì)的會所管理服務(wù)。

本項目會所總建面積逾1萬平方米，功能十分豐富，因此有必要一個經(jīng)驗豐富的會

所管理公司對此實施完善的管理計劃。同時，引入這個新鮮的理念，又能夠成為項

目宣傳炒作的一個工具。

4.智能化

社會已經(jīng)進入數(shù)字化的時代，人類家居的進程亦是如此，人居環(huán)境的提高與改善都

將會與“數(shù)字化”息息有關(guān)。

建議制造I-Home智能生活社區(qū)，以滿足住戶對“數(shù)字智能化”的需求。

4.1家居智能化系統(tǒng)

一一三表遠傳自動計量

--------^通

一一可視對講

——I00M寬頻用戶終端接入

——衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

——安防系統(tǒng)（下列各類報警器材均可通過聯(lián)網(wǎng)“布防”，直接接駁小區(qū)保安中心

及公安局，來實現(xiàn)家居安防）

?門/窗磁開關(guān)?煤氣池露報警器

?震動傳感器?溢水檢測器

?紅外線探測器（當(dāng)陽臺有非法侵入時?煙霧報警器

系統(tǒng)自動報警）?緊急按鈕

?紅外線移動探測器?玻璃破碎探測器

——家電遠程遙控（建議）

通過電話實現(xiàn)異地遠程遙控家電的開啟

--VOD點播

一一公共廣播及背景音樂體統(tǒng)（建議）

4.2小區(qū)局域綜合信息管理平臺（建議）

——網(wǎng)絡(luò)遠程教育（建議）

令通過信息平臺實現(xiàn)與清華大學(xué)網(wǎng)絡(luò)平臺整合，將清華教育搬到小區(qū)家庭住戶，

充分發(fā)揮清華教育資源的優(yōu)勢。

?提供從小學(xué)初級教育到大學(xué)高等教育，從成人學(xué)歷認證到繼續(xù)教育的