統(tǒng)一股份香梨擬處置沙依東基地資產評估報告

統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的資產評估報告ChinaAllianceAppr日期：2024年6月25日地址：北京市豐臺區(qū)麗澤路16號院北京匯亞大廈28層中國資產評估協(xié)會資產評估業(yè)務報告?zhèn)浒富貓?zhí)中同華合同字(2024)0967號法定評估業(yè)務資產評估報告中同華評報字(2024)第021067號沙依東基地相關資產價值評估項目30,640,000.00元2024年06月25日北京中同華資產評估有限公司楊柏桐吳艦(資產評估師)會員編號：11000171會員編號：11180050(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據。備案回執(zhí)生成日期：2024年07月17日北京中同華資產評估有限公司統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告目錄聲明 1資產評估報告摘要 2 4 4 5 5 8 8六、評估依據 8 11 1 1.收益法 十三、資產評估報告日 11聲明一、本資產評估報告依據財政部發(fā)布的資產評估基本準則和中國資產評估協(xié)會發(fā)布的資產評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估師不承擔責任。三、資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分關注評估結論成立的假設前提、資產評估報告特別事項說明和使用限制及其對評估結論的影響。六、資產評估機構及其資產評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。七、評估對象涉及的資產清單及相關資料由委托人申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告2北京中同華資產評估有限公司2統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司：北京中同華資產評估有限公司(以下簡稱“中同華”或我公司)接受貴公司的委托，根據有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，采用公認的評估方法，按照必要的評估程序，對統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值在評估基準日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將評估報告摘要如下：評估目的：為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的相關資產的行為提供價值參考依據。評估對象：統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的沙依東基地相關資產價值。評估范圍：統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置沙依東基地相關資產，包括新疆沙依東基地下屬的存貨、生產性生物資產、固定資產及土地使用權等。評估基準日：2023年12月31日。價值類型：市場價值評估方法：收益法評估結論：本資產評估報告選用收益法評估結果作為評估結論。具體結論如下：截止評估基準日2023年12月31日統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的相關資產賬面價值為2,588.85萬元，評估值為3,064.00萬元，評估增值475.15萬元，增值率由于納入本次評估范圍的資產均為農業(yè)生產、儲存、銷售環(huán)節(jié)的相關資產，評估機構人員非專業(yè)性稅務從業(yè)人員，故本次評估結論未考慮資產組在交易過程中可能產生的增值稅及其他稅費因素的影響，具體以當?shù)囟悇諜C關核定的應納稅金額為準。本次評估結論不含增值稅。本資產評估報告僅為資產評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，評估結論的使用有效期原則上為自評估基準日起一年。如果資產狀況、市場狀況與評估基準日相關狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應當委托評估機構執(zhí)行評估更新業(yè)務或重新評 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告重大特別事項說明：1.截至評估基準日，納入本次評估范圍的房屋建筑物中，位于沙依東基地的宿舍尚未取得房屋所有權證，該宿舍建筑面積200m2,構建于2001年3月，委托人承諾以上房屋建筑物歸其所有，無權屬糾紛；無權證房產的面積是企業(yè)測量后申報的，評估人員進行了核實，未發(fā)現(xiàn)明顯差異，但評估機構非法定測量機構，如果未來權威機構測量結果與其有差異，需根據其測量結果對評估報告進行調整。2.本次評估涉及的沙依東基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機井設施等資產于歷史年度均通過外部托管的形式進行經營。《資產委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預期。根據資產的最佳使用原則及資產的實際性質，本次評估假設原托管協(xié)議到期后，上述資產轉為產權持有人自主種植、采摘、儲存、銷售的經營模式，考慮產權持有人在可預見的經營期內，對納入本次評估范圍內的資產組采用其他經營模式的情況對本次評估結論的影響。44L 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目中同華評報字2024第021067號統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司：北京中同華資產評估有限公司接受貴公司的委估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用收益法，按照必要的評估程對統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基況本次評估的委托人及產權持有人為統(tǒng)一低碳科技(新疆委托合同約定的其他資產評估報告使用人包括國家法律、法規(guī)(一)委托人及產權持有人概況企業(yè)名稱：統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)注冊資本：19,201.8934萬經營范圍：一般項目：潤滑油銷售；石油制品制造(不含危險化學品);專用化學技術推廣；碳減排、碳轉化、碳捕捉、碳封存技術研發(fā)；新材料技術研發(fā)；會議及展覽服務；信息咨詢服務(不含許可類信息咨詢服務);以自有資金從事投資活動；供應鏈管理服務；互聯(lián)網銷售(除銷售需要許可的商品);工業(yè)互聯(lián)網數(shù)據服務；數(shù)據處理和存儲支持服務；人工智能行業(yè)應用系統(tǒng)集成服務；信息 北京中同華資產評估有限公司5推廣服務；環(huán)保咨詢服務；銷售代理；采購代理服務；廣告發(fā)布；企業(yè)管理咨詢；食用農產品零售；食用農產品批發(fā)；水果種植；堅果種植；棉花收購；棉、麻銷售；土地使用權租賃；土地整治服務；普通貨物倉儲服務(不含危險化學品等需許可審批的項目);非居住房地產租賃；租賃服務(不含許可類租賃服務)。(除依法須經批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經營活動)(二)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人本資產評估報告使用人包括委托人、資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人，除此之外，其他任何機構和個人不能成為本資產評估報告的使用人。根據《新疆庫爾勒香梨股份有限公司總經理辦公會2022年第九次會議紀要》(2022年12月23日),統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置沙依東基地相關資產，需對涉及資產于評估基準日的市場價值進行評估，為上述經濟行為提供參考。三、評估對象和評估范圍評估對象是統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司持有的沙依東基地相關資產。評估范圍是統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司位于新疆巴音郭楞蒙古自治州庫爾勒市沙依東農業(yè)種植基地及冷庫廠區(qū)，主要資產為存貨、固定資產、生產性生物資產及土地使用權：一1存貨二1固定資產2生產性生物資產3無形資產三評估基準日及前3年經營數(shù)據如下： 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告北京中同華資產評估有限公司項目--減：銷售費用管理費用四、營業(yè)利潤----減：營業(yè)外支出--減：所得稅費用---六、凈利潤與受托人簽署的補充協(xié)議顯示，在2022-2023年，因受疫情封控、冰雹、病蟲害等因年的承包費，合計金額600萬元，故2022-2023年營業(yè)收入為零。(一)本次納入評估范圍的資產與委托評估時申報的資產范圍一致，委托人和產權持有人已承諾委托評估對象和評估范圍與經濟行為所涉及的(二)評估范圍內主要資產情況生物資產和無形資產—土地使用權，實物資產主要分布1.房屋建(構)筑物結構建成年月建筑面積1井房1999年11月21999年11月31999年11月4井房1999年11月 北京中同華資產評估有限公司7結構建成年月建筑面積51#機房2001年3月62#機房2001年3月73#機房2001年3月81#冷庫2001年3月92#冷庫2001年3月3#冷庫2001年3月2001年3月5#冷庫2001年3月2001年2月2001年2月庫房2001年2月庫房2001年2月2001年3月房屋建筑包括警衛(wèi)室、機房、冷庫等，主要房屋的結構為鋼混結構和磚混結構，基本構建于1999--2001年。申報房屋建筑無地基沉降，部分墻體存在輕微開裂現(xiàn)象，屋面防水維護良好，門窗開啟正常，墻面存在脫落現(xiàn)象。配套設施使用正常。構筑物共33項，包括水渠、道路、機井等農業(yè)配套基礎，基本構建于1999-2008年。申報的構筑物使用正常，基本可滿足農業(yè)生產需要。本次委估機器設備共計28項，主要為冷庫設備、貨架、叉車等，購置于1992年至2009年間。企業(yè)主要設備可正常使用，部分辦公和小型設備已閑置多年，存放于庫本次委估生產性生物資產為香梨園，面積5,673.75畝，據委托方介紹，大部分果樹種植于2000年左右，截至評估基準日處于盛果期。委估存貨為在用周轉材料，主要為周轉筐、U盤、喇叭、驗鈔機等，截至評估基準日，除周轉筐外，其他在用周轉材料均已閑置多年，無使用價值。5.無形資產—土地使用權納入本次無形資產-土地使用權評估范圍的為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司所屬的土地使用權，未進行抵押。詳細情況見下表： 序號面積(畝)1庫國用2000字第0131號出讓2號場果園出讓3號沙依東園藝場鄉(xiāng)級公路北二、出讓4號出讓冷庫上述沙依東生產基地的香梨園及配套的林路渠和輸電均以外部托管的方式經營，根據產權持有人與新疆巴州沙依 (原沙依東園藝場),合同期限至2023年12月31日止，產權持有人托管收益為300(四)引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數(shù)量和賬面金額本次評估采用持續(xù)經營前提下的市場價值作為選定的價值類型，具體定義如下：持續(xù)經營在本報告中是指委托人的生產經營活動會本項目評估基準日是2023年12月31日；評估基準日由委托人確定。確定評估基準日主要考慮經濟六、評估依據(一)經濟行為依據1.《新疆庫爾勒香梨股份有限公司總經理辦公會2022年第九次會議紀要》2022年12月23日； 北京中同華資產評估有限公司(二)法律法規(guī)依據1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);2.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議第二次修訂);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次4.《資產評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號，2019年1月2日財政部令第97號修改);5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議第二次修正);6.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2019年4月23日國務院令第714號《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修正);7.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年國務院令第691號);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2011年財政部、國家稅務總局令第65號);9.《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財政部、國家稅務總局財稅10.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號);11.《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);12.《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號，2020年11月29日國務院令第73213.《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》(國務院令第3年3月2日修訂);15.《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財政部第32號令，2016年6月24日);16.《金融企業(yè)國有資產評估監(jiān)督管理暫行辦法》(財政部令第47號，2007年); [2009]178號);[2011]59號);20.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會21.《監(jiān)管規(guī)則適用指引——評估類第1號》(2021年1(三)評估準則依據1.《資產評估基本準則》(財資〔2017)43號〕;2.《資產評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)〔2017)30號〕;3.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估程序》(中評協(xié)〔2018)36號〕;4.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》(中評協(xié)(2018)35號);5.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估委托合同》(中評協(xié)〔2017)33號〕;6.《資產評估執(zhí)業(yè)準則資產評估檔案》(中評協(xié)(2018)37號);7.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估方法》(中評協(xié)〔2019)35號〕;8.《資產評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協(xié)(2017)46號);9.《資產評估價值類型指導意見》(中評協(xié)(2017)47號);10.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協(xié)(2017)48號);11.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——無形資產》(中評協(xié)(2017)37號);12.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——不動產》(中評協(xié)(2017)38號);13.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——機器設備》(中評協(xié)(2017)39號);14.《金融企業(yè)國有資產評估報告指南》(中評協(xié)(2017)43號);15.《資產評估準則術語2020》(中評協(xié)(2020)31號)。(四)權屬依據(五)取價依據 北京中同華資產評估有限公司1.全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR);2.市場詢價資料；3.國家宏觀、行業(yè)統(tǒng)計分析資料；4.可比上市公司的相關資料；5.同花順iFinD金融數(shù)據終端；6.評估人員現(xiàn)場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料。(六)其他依據1.資產評估申報明細表；3.委托人相關人員訪談記錄；4.委托人提供的其他有關資料。七、評估方法(一)評估方法的選擇依據資產評估基本準則，確定資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產評估專業(yè)人員應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法。市場法適用的前提條件是：(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；(2)有關交易的必要信息可以獲得。收益法適用的前提條件是：(1)評估對象的未來收益可以合理預期并用貨幣計量；(2)預期收益所對應的風險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預期。成本法適用的前提條件是：(1)評估對象能正常使用或者在用；(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得；(3)評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算。本次評估選用的評估方法為：收益法。評估方法選擇理由如下：選取收益法評估的理由：納入本次評估范圍的主要資產為權及配套設施、設備，以上資產共同服務于香梨果園的農業(yè)生產。庫爾勒當?shù)叵憷娣N益期和收益額可以合理預測并可以用貨幣衡量；獲得預期收益所承擔的風險也未選取成本法評估的理由：納入本次評估范圍庫爾勒香梨為當?shù)靥禺a，受農作物種植的特殊模式和果園承包形式進行產權流轉，承包經營范圍多為果木、劃撥用地使用權等，無法獲取當?shù)赝愋拖憷婀举Y產(生產性生物資產)單獨的市場價值，故本次未選取市場法評估的理由：納入本次評估范圍用權及配套設施、設備。庫爾勒香梨為當?shù)靥禺a，受農作物種植的特殊模式和制，當?shù)叵憷娣N植規(guī)模常年保持穩(wěn)定，當?shù)厥袌鰺o相同或(二)評估方法簡介I.收益法全投資自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法中的現(xiàn)金流口徑為歸屬于整體r:折現(xiàn)率；n:預測期Ri=EBITDAi-營運資金增加i于2000年，根據查閱相關文獻以及產權持有人介紹，香梨樹種植12年后進入盛果期，約15年左右。綜合以上因素，產權持有人判斷香梨園最優(yōu)經濟壽命為種植后50年，即2049年為最后一年產梨年，考慮冷藏延期銷售的影響，資產組收益預測至20503.折現(xiàn)率r采用(所得)稅前加權平均資本成本(WACCBT)確定，公式如下：T:所得稅率。(1)無風險利率(Rf)我們通過同花順iFinD在滬、深兩市選擇從評估基準日至國債到期日剩余期限超過10年期的公開交易國債，并篩選(例如：去掉交易異常和向商業(yè)銀行發(fā)行的國債)北京中同華資產評估有限公司 獲得其按照復利規(guī)則計算的到期收益率(YTM),取篩選出的所有國債到期收益率的(2)股權市場風險溢價(ERP)超額收益即投資者投資股票市場所期望的超過無風險利率的溢多指數(shù)，能夠較好反映上海和深圳證券市場股票風險狀況參考樣本為滬深300指數(shù)，因此，我們確定以滬深300指數(shù)所對應的300只成份股作為計算股權市場風險溢價的具體樣本，考慮到證券市場股票波動的特性，我們具體計算方法是將每年滬深300指數(shù)成份股收益幾何平均值計算出來后，需要將300個股票收益率計算平均值作為本年幾何平均值的計算ERP結論，這個平均值我們采用加權平均的方式，權重則選擇每個成份股在滬深300指數(shù)計算中的權重。通過估算我們可以分別計算出計算年期內10年每年的市場風險超額收益率ERPi,剔除最大(3)可比公司選取根據委托人的主營業(yè)務、經營成果等情況，在本次評估素的影響，并且主營該行業(yè)歷史不少于2年。根據上述四項原則，我們利用同花順iFinD金融數(shù)據終端進行篩選，綜合考慮可(4)資本結構 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告收益法評估時采用的資本結構主要包括：●可比公司資本結構平均值作為目標資本結構；●資產組真實資本結構；●變動資本結構。我們通過分析委托人與可比公司在融資能力、融資成本等方面的差異，并結合委托人未來年度的融資規(guī)劃情況，最終采用資產組真實資本結構作為資產組的資本結構，在確定資本結構時是采用市場價值計算債權和股權的權重比例。(5)貝塔系數(shù)①我們通過上述可比公司確定標準選取確定的上市公司，選取iFinD公布的β計算②根據以下公式，我們可以分別計算對比公司的Unleveredβ:Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T將對比公司的Unleveredβ計算出來后，取其平均值作為委托人的Unleveredβ。③再將已經確定的委托人資本結構比率代入到如下公式中，計算委托人Leveredβ:Leveredβ=Unleveredβ×[1+(④我們估算β系數(shù)的目的是估算折現(xiàn)率，該折現(xiàn)率是用來折現(xiàn)未來的預期收益，因此折現(xiàn)率應該是未來預期的折現(xiàn)率，因此要求估算的β系數(shù)也應該是未來的預期系數(shù)。我們采用的β系數(shù)估算方法是采用歷史數(shù)據，因此我們實際估算的β系數(shù)應該是歷史的系數(shù)而不是未來預期的β系數(shù)。為了估算未來預期的β系數(shù)，我們對采用歷史數(shù)據估算的β系數(shù)進行Blume調整。Blume提出的調整思路及方法如下：(6)特定風險報酬率采用資本定價模型一般被認為是估算一個投資組合(Porfolio)的組合投資回報率，資本定價模型不能直接估算單個公司的投資回報率，一般認為單個公司的投資風險要高于一個投資組合的投資風險，因此，在考慮一個單個公司或股票的投資收益時應該考慮該公司的針對投資組合所具有的全部特有風險所產生的超額回報率。 北京中同華資產評估有限公司特定風險報酬率主要是針對公司具有的一些非系統(tǒng)的特有因素所產生風險的風險溢價或折價，我們通過對資產組的采摘損失風險、農產品價格波動風險、自然災害風險、資金周轉風險等因素進行分析，結合評估人員以往執(zhí)業(yè)經驗判斷綜合分析確定特定風險報酬率。(7)債權期望報酬率債權期望報酬率實際上是委托人的債權投資者期望的投資回報率。不同的企業(yè)，由于企業(yè)經營狀態(tài)不同、資本結構的不同等，企業(yè)的償債能力會有所不同，債權投資人所期望的投資回報率也應不盡相同，因此企業(yè)的債權投資回報率與企業(yè)的財務風險，即資本結構密切相關。我們在考慮委托人的經營業(yè)績、資本結構、信用風險、抵質押以及擔保等因素，參考全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR)為基礎調整確定債權期望報酬率。八、評估程序實施過程和情況(一)評估準備階段與委托人洽談，明確評估業(yè)務基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，訂立資產評估委托合同；確定項目負責人，組成評估項目組，編制資產評估計劃；輔導產權持有人填報資產評估申報表，準備評估所需資料。(二)現(xiàn)場調查及收集評估資料階段根據此次評估業(yè)務的具體情況，按照評估程序準則和其他相關規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式對評估對象涉及的資產進行了必要的清查核實，對產權持有人的經營管理狀況等進行了必要的盡職調查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬。(三)評定估算和編制初步評估報告階段項目組評估專業(yè)人員對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據和底稿；根據評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，選擇適用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產的初步測算結果和評估說明。審核確認項目組成員提交的各專業(yè)及各類資產的初步測算結果和評估說明準確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復和遺漏情況的基礎上，進行資產評估匯總分析，編制初步評估報告。北京中同華資產評估有限公司L (四)評估報告內審和提交資產評估報告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產評估準則和資產評估機構內部質量控制制度，對初步資產評估報告進行內部審核，形成評估結論；與委托人或者委托人許可的相關當事方就資產評估報告有關內容進行必要溝通；按資產評估委托合同的要求向委托人提交正式資產評估報告。(一)一般假設1.交易假設：假設所有待評估資產已經處在交易的過程中，資產評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。2.公開市場假設：假設在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。3.企業(yè)持續(xù)經營假設：假設產權持有人完全遵守所有有關的法律法規(guī)，在可預見的將來持續(xù)不斷地經營下去。(二)特殊假設1.本次評估以本資產評估報告所列明的特定評估目的為基本假設前提；2.國家現(xiàn)行的有關法律法規(guī)、國家宏觀經濟形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等外部經濟環(huán)境不會發(fā)生不可預見的重大變化；3.本次評估涉及的沙依東基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機井設施等資產于歷史年度均通過外部托管的形式進行經營?！顿Y產委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預期。根據資產的最佳使用原則及資產的實際性質，本次評估假設原托管協(xié)議到期后，上述資產轉為產權持有人自主種植、采摘、儲存、銷售的經營模式，并在經營管理模式，經營范圍、方式等與收益預測方向保持一致；4.假設公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎上，無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素對企業(yè)造成重大不利影響；5.產權持有人和委托人提供的相關基礎資料和財務資料真實、準確、完整；6.評估人員所依據的對比公司的財務報告、交易數(shù)據等均真實可靠；7.評估范圍僅以委托人及產權持有人提供的評估申報表為準，未考慮委托人及產權持有人提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債； 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告北京中同華資產評估有限公司8.本次評估假設資產組于年度內均勻獲得凈現(xiàn)金流。(三)評估限制條件1.本評估結論是依據本次評估目的，以公開市場為假設前提而估算的評估對象的市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮宏觀經濟環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影2.評估報告中所采用的評估基準日已在報告前文明確，我們對價值的估算是根據評估基準日企業(yè)所在地貨幣購買力做出的。本報告評估結論在以上假設和限制條件下得出，當出現(xiàn)與上述評估假設和限制條件不一致的事項發(fā)生時，本評估結果一般會失效。十、評估結論截止評估基準日2023年12月31日統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的相關資產賬面價值為2,588.85萬元，評估值為3,064.00萬元，評估增值475.15萬元，增值率由于納入本次評估范圍的資產均為農業(yè)生產、儲存、銷售環(huán)節(jié)的相關資產，評估機構人員非專業(yè)性稅務從業(yè)人員，故本次評估結論未考慮資產組在交易過程中可能產生的增值稅及其他稅費因素的影響，具體以當?shù)囟悇諜C關核定的應納稅金額為準。本次評估結論不含增值稅。本資產評估報告評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。十一、特別事項說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關事項，提請報告使用人予以關注：(一)權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形1.截至評估基準日，納入本次評估范圍的房屋建筑物中，位于沙依東基地的宿舍尚未取得房屋所有權證，該宿舍建筑面積200m2,構建于2001年3月，委托人承諾以上房屋建筑物歸其所有，無權屬糾紛；無權證房產的面積是企業(yè)測量后申報的，評估人員進行了核實，未發(fā)現(xiàn)明顯差異，但評估機構非法定測量機構，如果未來權威機構測量結果與其有差異，需根據其測量結果對評估報告進行調整。(二)委托人未提供的其他關鍵資料情況 (三)未決事項、法律糾紛等不確定因素(四)重要的利用專家工作及相關報告情況(五)重大期后事項(六)評估程序受限的有關情況、機構采取彌補措施及對評估結論影響的情況(七)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對象的關系(九)其他需要說明的事項1.本評估報告的評估結論是反映委托評估對象在持續(xù)經營、外2.本評估報告的評估結論未考慮委估資產可能存在的產權登記或權屬變更過程3.本評估報告是在委托人及產權持有人相關當事方提供與資產評估相關資料基礎上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、行必要的核查驗證和披露，不代表對上述資料的真產于歷史年度均通過外部托管的形式進行經營。《資產委托則及資產的實際性質，本次評估假設原托管協(xié)議主種植、采摘、儲存、銷售的經營模式，考慮產權持有 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的沙依東基地相關資產價值評估項目資產評估報告盡可能的情況下察看了建筑物內部裝修情況和使用情況，但并未進行任何結構和材質測試；在對設備進行勘察時，因檢測手段限制及部分設備正在運行等原因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和產權持有人提供的近期檢測資料及向有關操作使用人員的詢問等進行判斷。6.本次評估中，評估人員參考和采用了評估對象評估基準日的財務數(shù)據，對于未來預測參考了庫爾勒香梨協(xié)會發(fā)布的歷年指導收購