《君來房地產企業(yè)融資風險識別及解決方案設計》14000字（論文）

君來房地產企業(yè)融資風險識別及解決方案設計摘要房地產業(yè)作為特殊行業(yè)，在我國國民經濟中占據(jù)主要比重。不僅是行業(yè)本身，國家金融及經濟秩序的穩(wěn)定也會受到影響，因此頗受關注。房地產行業(yè)在資金方面要求較高，融資是房地產行業(yè)關鍵的一種經營方式，而融資風險是房地產企業(yè)面臨最嚴峻的風險因素。我國房地產企業(yè)皆有可能面臨資金鏈斷裂的風險，因而它在國家金融秩序及經濟發(fā)展中發(fā)揮著主導的作用。企業(yè)盲目擴張的發(fā)展模式難以為續(xù)，目前多數(shù)房地產企業(yè)的經營理念和缺乏對風險的認識不足以適應新時代市場發(fā)展及金融形勢影響，企業(yè)風險意識薄弱，內控制度不夠健全。且整個房地產行業(yè)尚未建立風險應對及防范機制。本文采用有效、科學化的風險分析及識別方法對房地產企業(yè)融資風險管理進行研究，具備著現(xiàn)實意義。本文運用文獻研究法、案例分析法，從房地產融資風險和相關風險控制理論入手，首先介紹引入了房地產融資風險的理論，其中包含了對融資風險的定義、并引入介紹了房地產融資風險理論基礎，此外概述了我國房地產企業(yè)的基本融資狀況，分析主要導致房地產企業(yè)融資風險成因。同時根據(jù)目前宏觀和微觀經濟環(huán)境、整體發(fā)展行業(yè)情況以及符合國家政策法規(guī)要求下，提出對于房地產企業(yè)進行有效的融資風險防范、預警和對策建議。關鍵詞：房地產企業(yè)；企業(yè)融資；融資風險目錄TOC\o"1-3"\h\u1261緒論 緒論1.1研究背景近十年來，房地產投資在國民經濟中起到了很大影響，房地產業(yè)務已經成為發(fā)展最迅速的支柱產業(yè)，房地產公司由于投資周期長，投資規(guī)模巨大，因此更多地以外部融資為主要途徑，并維持著一個較高負債率的杠桿發(fā)展模式。由于考慮到宏觀調控政策和市場的隨機變動的因素，還有國務院主導的房地產調控政策中對商業(yè)銀行等機構的嚴格約束，房地產行業(yè)企業(yè)的正常運營將會涉及到對大量資金的融資和運用，存在的融資風險也將相應上升。融資風險劃分為非系統(tǒng)風險和可避免風險，其中包括了股權及債權融資，關鍵的影響因素有債務規(guī)模范圍、利息費用、債務期限結構、公司現(xiàn)金流情況等等，對研究的重要性不言而喻。房地產行業(yè)融資目前是此產業(yè)本身風險的主要來源，同時其投資規(guī)模、范圍以及流動性等也對整體的宏觀經濟環(huán)境產生了極其重要影響。所以必須對其經營風險做出合理的評價與控制，才能為中國房地產業(yè)的健康發(fā)展與國民經濟平穩(wěn)運行提供保證。1.2研究意義理論意義：本文引用層次分析法和功效系數(shù)法,將定性方法和定量方法相結合，使融資風險量化問題層次化，減少了因單一標準評價而造成的評價結果偏差，也降低了主觀判斷的片面性，使融資風險量化結果更加客觀。此外，以湖北民營十強房地產企業(yè)為參照標準對君來集團的融資風險大小進行評價，通過與同行業(yè)相似規(guī)模間競爭企業(yè)對比，使企業(yè)對自身的融資風險有更加深刻的了解，有利于提高融資風險量化評價的精度。針對企業(yè)融資風險度量評價問題，本文基于層次分析法和功效系數(shù)法提供了一套關于風險量化評價的方法,可以用于其他類型企業(yè)的融資風險管理研究中?，F(xiàn)實意義：房地產業(yè)作為國民經濟的主導產業(yè)，不僅對經濟增長發(fā)揮著重要的作用，而且對人們的生活影響深遠。目前，房地產開發(fā)企業(yè)過于依賴債務融資方式，致使財務杠桿過高，資本結構不合理，存在較高的融資風險。如何降杠桿、避風險已成為房地產開發(fā)企業(yè)的重中之重，更是一道難解之題。本文通過對君來集團的融資風險進行識別、度量和評價，幫助君來集團了解自身融資狀況和管理不足，有助于優(yōu)化企業(yè)的融資結構，提高資金利用效率，增強規(guī)避融資風險能力,并為其他房地產企業(yè)管理自身控制漏洞提供參考，進而推動房地產行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。1.3研究現(xiàn)狀夏湘濤（2020）提出股權合作開發(fā)的融資模式，可以降低激進房企的負債比例，從而降低融資成本，還可以通過發(fā)行優(yōu)先股的形式增加股本金，優(yōu)先股兼具債券與普通股的優(yōu)點，還不會承擔剛性兌付的壓力。在金融“去杠桿”和“房住不炒”的調控基調下，房企必須從產品的市場接受度入手。邱緒霞（2020）推動房地產企業(yè)有序發(fā)展，企業(yè)需要建立完善融資風險把控機制，以便更好地對癥下藥，做好各項風險防范，減少企業(yè)再經營中出現(xiàn)風險的可能性。張蕾（2021）提出我國房地產正處于快速發(fā)展的進程，房地產企業(yè)在建設項目時需要大量的資金來支持，這就直接導致企業(yè)不得不依靠融資來彌補資金暫時的不足。企業(yè)進行融資時往往會增加其運營成本，企業(yè)面臨的風險也就越大。房地產企業(yè)只有通過選擇多元化融資渠道、創(chuàng)建風險防范系統(tǒng)、提升企業(yè)的風險防范意識、加強企業(yè)的資金管理、合理規(guī)劃融資計劃、理性融資、設計適銷的產品等方式才能有效地降低企業(yè)的融資風險，從而促進房地產企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。王思彤（2021）運用層次分析法計算出評價指標權重后，改進傳統(tǒng)系數(shù)功效法確定評價標準，劃分融資風險等級并為企業(yè)做出評價。何青山（2021）通過財務杠桿系數(shù)法與Z-score模型兩種融資風險評價方法對企業(yè)融資風險進行識別，財務杠桿系數(shù)越高，融資風險越高。楊劍勇（2021）對融資渠道單一化分析了成因，說明目前的房地產企業(yè)大部分不太選擇需要周期長的融資方式，通常選擇商業(yè)銀行貸款。并對建立風險預測系統(tǒng)和組建專業(yè)團隊強化企業(yè)資金管理來應對融資風險。徐如夢（2021）基于功效系數(shù)法的評估模型進行計算，根據(jù)融資風險等級的劃分得出評估結果。由財務風險進一步增大融資風險，融資風險呈上升趨勢。張閆（2022）提出對于房地產行業(yè)發(fā)展的限制，從融資的角度來看，過去過于依賴銀行信貸的融資模式也給房地產行業(yè)未來發(fā)展制造了一定的障礙，當外部政策環(huán)境發(fā)生變化，銀行額度降低時，房地產企業(yè)如何滿足資金需求成了企業(yè)發(fā)展時的核心問題。因此，對于企業(yè)來說，要積極地應對外部市場環(huán)境變化以及多元化融資去滿足企業(yè)的資金需求。同時，由于房地產行業(yè)業(yè)務資金規(guī)模較大，且本身對外部資金的需求也較高，因而在融資過程中要充分考慮融資成本，應當結合公司發(fā)展現(xiàn)狀以及市場變化,來對進一步融資需求做出清晰的判斷,避免盲目融資導致的債務危機。郭雨（2022）通過調查問卷的方法列出二十二個影響中小型房地產開發(fā)企業(yè)融資的潛在風險因素，通過融資風險評價模型得出企業(yè)內部風險對中小型房地產影響最大，宏觀環(huán)境風險緊隨其后，項目運營風險排在第三位，最后是市場環(huán)境風險。黃興國（2021）通過分析得出中小企業(yè)對風險包容率較低，發(fā)展戰(zhàn)略較為保守，未能隨行業(yè)環(huán)境的變化積極調整，錯過有利的發(fā)展機會。應拓展融資渠道，合理評估融資成本，提升公司管理運營水平。通過與政府配合共同保障行業(yè)健康發(fā)展來改善外源性問題?？傊?，國內學者對房地產企業(yè)融資風險開展了許多研究，給本課題的研究提供了指導意義。1.4研究方法(1)文獻研究法通過查閱相關書籍和整理國內外文獻，了解融資風險及風險管理的理論基礎和研究現(xiàn)狀，掌握風險管理的基本流程，學習量化風險的統(tǒng)計方法，梳理論文框架和思路，為研究奠定了理論和技術基礎。(2)個案研究法以君來集團為案例研究對象，對其經營情況、財務狀況和融資現(xiàn)狀進行具體分析，逐步識別風險是否存在、度量風險大小和評價風險成因，最后根據(jù)君來集團自身實際情況提出有針對性的風險控制對策。2相關概念界定及理論基礎2.1房地產融資的概念融資是一種普遍信貸方法，不僅促進和推動了社會的閑散資金的商業(yè)經濟活動，即自有資金相對充裕的人和有融資需要的人之間的相互交易活動，而有償正屬于這類經濟活動的主要特點。融資通常有固定的期限，原資金持有者在到期時不但能夠收回原始資金，還能夠從資金的出借中得到利息以及額外報酬。而需要融資資金的一方不僅要支付出資人的本金之外還包括利息以及額外報酬，這也是為了保證雙方各取所需經濟交易的連續(xù)性。融資是常見的流動資金活動，通過將從擁有資金一方手中轉移到有需求另一方，這種融資行為模式能夠延續(xù)因為它實現(xiàn)了增值的目的，雙方都可以盈利，房地產融資是以發(fā)展房地產業(yè)、促進房地產交易為主要目的的經營活動，采用不同的籌集資金方式來帶動房地產項目的發(fā)展。房地產融資是探討如何合理地運用融資資金的理論，并必須掌握資金流通方面及項目開發(fā)方面有關的基礎知識。融資使房地產公司能夠籌集需要的資金，是籌集和流通資金的主要工具。2.2融資風險含義融資風險是指企業(yè)在融資活動中，會給企業(yè)的財務成果產生不確定性因素，企業(yè)經由各種融資方式過程中取得的資金，可能產生不能按時償付、股權變更等不符合經營計劃的狀況，導致構成融資風險，企業(yè)、股東及債權人利益隨之受到影響。融資風險最主要受以下方面因素影響：宏觀經濟環(huán)境、資金供需市場、融資渠道結構、融資利息成本及融資時間成本等，融資風險被劃分成債務融資風險和股權融資風險。（1）股權融資風險指由于經營不善導致企業(yè)市值下降，股東權益也會受到損害。（2）債務融資風險指企業(yè)因經營不善導致不能按時償還債權人的利息或本金，損害債權人利益的行為。在應對融資風險發(fā)生時，要首先保證企業(yè)經營的穩(wěn)定發(fā)展，保護股東和債權人利益，必須對融資風險進行有效管理。融資風險管理就是要利合理規(guī)劃對企業(yè)、行業(yè)和監(jiān)管部門、手段和流程進行監(jiān)管，來消除風險的發(fā)生及降低風險造成的損失，是確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性及資金安全性的關鍵手段。融資風險的管理劃分成：尚未產生風險前的識別與預警，風險評估與定位，風險應對措施的制定和實施等，若融資是企業(yè)主要的經濟活動，那么必定要建立合理，科學的風險控制體系。識別及如何應對融資風險是首要問題，具體解決措施包含了獲得與整合市場信息，重視相關的國家政策及政府法規(guī)、企業(yè)財務報表的編制與管理，嚴格執(zhí)行企業(yè)內部規(guī)章制度以及掌握經營情況等。此外還要重點關注在對風險采取消除措施后的有效性。目前企業(yè)能通過財務管理模型的手段模擬風險，其中包括了壓力測試及自我評估，能有效檢測風險應對措施的效果，再對其完善和改進不足。2.3融資風險的相關理論2.3.1權衡理論Robichek（1967）和Mayers（1984）所研究的權衡理論，是有關公司資產構成的重要學說。根據(jù)這一理論，企業(yè)通過比較負債的優(yōu)劣勢再分配債務和權益融資的比例。負債有所得稅節(jié)約的優(yōu)點，若想達到最大化企業(yè)利潤，在考慮抵稅收益和財務困境成本的基礎上，通過比較負債的收益率與成本，然后再抉擇最科學、合理化的債務與權益融資比例。企業(yè)進行融資風險控制重點反映在其資產結構和負債結構的平衡上，通過調整分配債務結構和權益融資的比重，來達到降低一般企業(yè)籌資風險的目的。而房地產公司和一般企業(yè)籌資風險則主要在于資本和債務結構的失衡，一旦債務邊際效率越來越低,很可能導致邊際成本的反向增加，從而引發(fā)融資風險。所以企業(yè)在背負負債階段中要進一步優(yōu)化債務投資和股權投資配比，達到公司價值最優(yōu)化，減少融資風險且能提高資本利用率。2.3.2信息不對稱理論是指在市場經濟交易活動中，各種從業(yè)人員間出現(xiàn)了信息不對稱，把握市場信息較為豐富的人員，通常居于相對有利的地位，而消息不足的人則居于相對劣勢的地位。該理論指出:在交易市場上賣方往往比買方更熟悉關于產品的所有信息；擁有較多信息的一方往往能夠通過向信息不足的一方傳遞信息而從金融市場上獲利、而市場信息的顯示在一定程度上能夠克服市場信息不對稱的情況，如融資市場化渠道缺失，融資平臺狹窄。不少大公司都在股票交易市場掛牌，在債券市場發(fā)售過公司股票，所以利用共享銀行與其他金融機構信息系統(tǒng)資源的方法，可以促進企業(yè)獲取廣泛的信息內容。但是由于這些企業(yè)和融資市場之間缺乏密切聯(lián)系。金融機構能夠更加密切、不斷地監(jiān)視借款人需求和情況，但對小額貸款的借貸人來說，如此做法代價更加巨大。其他金融機構對信息基礎設施的欠缺也加大了信息不對稱問題。2.3.3控制權理論Aghion和Bolton在1992年提出控制權理論，該理論認為，控制權是企業(yè)籌集資金階段的核心內容。資本結構在控制體系中起著重要作用。差異化的籌資方法會影響到公司的所有者的控制權。在債務融資方面，當投資者持有公司的一定份額時，就能對公司的資產進行處置，這將會對公司的資產控制權產生很大影響。所以在房地產行業(yè)，股權融資通常是對具有投資資產專用性質較強，該特殊屬性的房地產公司進行投資的。3君來集團融資現(xiàn)狀及風險識別3.1君來集團財務狀況君來房地產公司財務狀況良好，近三年主要財務指標上漲幅度明顯。自2017年到2019年，君來公司的存貨為1630.00億、2473.89億、3319.73億，分別占據(jù)流動資產的66%、67%、69%，這主要是由于公司的主營業(yè)務為房地產開發(fā)所致。房地產企業(yè)由于樓盤的開發(fā)和交付間隔長，存貨積壓時間較長，公司應該加快存貨的周轉。除此之外，企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物占比逐年為11.4%、12.1%、12.3%，表明君來公司的資金實力良好。根據(jù)近三年數(shù)據(jù)可知，君來公司企業(yè)現(xiàn)金流逐步提高為項目的開發(fā)落實提供可靠的資金支撐，在此基礎之上不斷加大在房地產開發(fā)領域的投入。3.2君來房地產公司運營情況君來房地產公司運營情況根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產開發(fā)仍是企業(yè)主營收入來源，占比61.51%，毛利率為29.73%。而產業(yè)發(fā)展服務占公司整體收入的14%，毛利率達77.32%，這表明君來房地產公司收入主要依賴于房地產開發(fā)，房地產項目對君來公司的發(fā)展起絕對性作用。同時，君來公司在產業(yè)發(fā)展服務方面利潤相對較高具有很大的發(fā)展前景?？傮w上，君來公司的主營業(yè)務項目較少，集中在房地產開發(fā)和產業(yè)發(fā)展服務上，主營業(yè)務數(shù)量的缺失也意味著融資風險的集中化，君來公司急需開發(fā)其他項目降低融資風險。3.3君來房地產公司融資概況君來作為大型的房地產企業(yè)，其涉及到融資方式較多。由下圖所示，2018年融資金額超過了6000多億元，主要采用的仍以銀行融資、債券融資及信托融資為主。根據(jù)表中看出，銀行貸款和債券(票面)融資比例較高，債券融資達到了198億元，占28.02%，而銀行貸款則4693.471億元，占68.5%。而通過綠色債、中期票據(jù)獲取融資余額則達到了240.4億元，占3.48%。由此說明，君來公司融資主要形式是銀行貸款，對銀行依賴性強，間接說明君來公司融資形式相對單一。并且由圖可知，除銀行貸款以外，其他形式的融資規(guī)模小、形式少、難度大，這些問題是阻礙君來公司發(fā)展多元化融資的障礙。君來公司需要通過調整總體融資結構，擴大多形式的融資規(guī)模，降低單位融資成本，建立新的融資體系。圖3.1君來房地產公司融資結構情況4君來房地產企業(yè)融資風險識別4.1融資渠道不夠多元化因為房地產企業(yè)經營籌集資金的需求量較大，土地價格逐年上漲，君來集團持續(xù)性增加土地持有量并擴張經營范圍，若投資大筆資金購置土地后沒有立即開發(fā)項目，隨之伴隨的是高額的本息債務及開發(fā)成本，要承擔著資金鏈供應不足的風險。君來集團選擇債權融資和銀行借款作為主要的籌集資金方式，但融資渠道選擇狹窄會造成潛在的融資風險。分析國內房地產企業(yè)的融資現(xiàn)狀可以得出，該特殊行業(yè)的企業(yè)若能夠運用多元化融資模式去合理分配資源，就能達到消除或避免融資風險效果，比如典當融資、融資租賃、海外證券融資、房地產產業(yè)投資基金等等。君來企業(yè)融資策略中涉及到了銀行貸款、債務融資、股權融資及預先收取定金的渠道，仍和金融市場中多樣化的籌集資金渠道相比而言較為狹窄，持續(xù)采用較為熟悉的籌集資金方式可能降低公司的融資能力，君來集團應開拓多元化融資渠道，以便滿足公司的長期發(fā)展和持續(xù)擴大的資金需求量。4.2資本結構不合理君來集團資產負債率偏高，對外部融資的依賴程度高，因此一定程度上缺乏更合理、科學化的融資結構。從君來集團的債務體系可以得出，中長期負債占比比較低，短期負債水平高，企業(yè)需要承擔償還巨大的債務壓力。相對于君來集團將來在制定籌集資金策略時，必須注意到合理地平衡長期與短期負債之間的比重。圖4.1君來歷年資產負債率從圖4.1上述數(shù)據(jù)來看公司的負債水平有所上漲，但是其償債能力卻在逐年下滑，為避免一定償債風險，公司應盡快降低短期負債在總負債中的占比。君來集團自2016年至2020年五年期間的籌集資金過程中，2020年君來集團的資產負債率為79.20%，高于50%融資金額是從高融資效率、資金量龐大和借款期限較長的銀行中獲得，然而依賴銀行借款會影響融資結構的合理性，因為銀行會緊跟政府出臺的貨幣政策去調整貸款額度，如果貸款利率上升，很大概率會增加企業(yè)籌集資金的成本。當企業(yè)面對融資風險還不能從別的方式渠道中取得融資資金，就會存在極大的償債風險。所以只依靠外源性融資不利于企業(yè)的長期發(fā)展，還會使企業(yè)面臨極大的經營風險，股東權益也會接連受到損失，使企業(yè)籌資資金難上加難，這樣惡性循環(huán)現(xiàn)象是不利于公司健康長遠發(fā)展的應極力避免。4.3融資決策機制不健全君來集團的股東大會成員大多在公司內部擔任管理崗位，管理層在股東大會上毫無疑問地占據(jù)著重要地位，融資決策容易受到管理層的限制和影響，經營管理方面也是公司董事會需要關注的問題，涉及到決策機制不夠科學、缺乏具體的運作程序和規(guī)范等。企業(yè)管理層是制定籌集資金策略的主導層，企業(yè)整體融資情況不利于籌集資金過程中的透明化及公開化。所以君來集團在融資階段必須引入約束機制進行管理，采取更加規(guī)范化，科學的籌集資金的結構和渠道，不然企業(yè)將面臨高財務風險、并且陷入失去同行競爭力的困境。在具體運作流程中，由于董事會運作方式和選任制度不同，職工在進行投資決策時受相應的因素影響，如基層職工代表均屬于企業(yè)管理層下屬的工作人員，當公司管理層和職工在董事會中共同工作，管理層起到了關鍵的主導作用時，在為公司籌集資金階段則需董事會起到督促作用，基層職工發(fā)揮的主觀能動性作用也十分局限，此外基層職工在監(jiān)事中占比小，從而管理層占主導地位，融資決策必會受影響。5君來房地產企業(yè)融資風險解決方案短期來看，目前基本仍處于下行途中，公司憑借拿地及融資優(yōu)勢、保障房貸款管理放松、預售資金監(jiān)管調整是“穩(wěn)增長”的開端，有望進一步提升市場價值。從長期發(fā)展的角度而言，在中央政府的堅定"穩(wěn)地價和房價"等政策，房地產行業(yè)會由粗放型發(fā)展朝精細化經營轉型、從土地分紅向管理分紅、企業(yè)品牌優(yōu)勢、企業(yè)資金管控，平穩(wěn)發(fā)展運營將更符合未來產業(yè)發(fā)展，而且還為多元化格局下開拓出新的成長空間，并能夠逐步拓展產業(yè)的領先優(yōu)勢。5.1拓寬融資渠道談論關于企業(yè)融資生命周期理論，可以得出結論：處于不同成長階段的企業(yè)適用于相應合理的融資渠道及方式。君來的案例分析表明，在成長階段中的早中期，銀行融資及股權融資份額非常大，有必要積極拓寬籌集資金渠道，例如開發(fā)國內外資本市場、與金融機構發(fā)行債券、上市融資等直接融資方式籌集資金，還要主動開拓新領域如房地產信托或信托投資基金，讓它們變成籌集資金方式體系的備選選擇。雖然君來集團自成立來的融資方式與企業(yè)融資生命周期理論幾乎一致，但在融資渠道選擇方面必不可少地要綜合考慮企業(yè)的定位。君來要根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展階段和情況、房地產行業(yè)特點以及宏觀經濟形勢來篩選最優(yōu)的融資模式。房地產企業(yè)融資結構的靈活性能通過多元化的籌集資金方式得到增強，我國為維持國民經濟的可持續(xù)發(fā)展，往往會通過調整銀行利率或降低存款準備金率等此類宏觀調控的措施，來實現(xiàn)經濟穩(wěn)定發(fā)展和確保房地產行業(yè)趨勢朝著正確方向發(fā)展的目的。若房地產企業(yè)以銀行融資為主要的融資渠道，一旦宏觀政策變化將會對企業(yè)資金鏈造成影響和沖擊。建議君來集團開拓多元化的籌集資金渠道，一方面可以滿足企業(yè)的融資需求，讓企業(yè)的融資結構增加更加靈活性，還減少了宏觀調控對企業(yè)帶來的融資風險方面的影響，確保了資金渠道的穩(wěn)定。5.2優(yōu)化融資結構建議君來集團要采取科學、高效的措施來決定融資策略，將融資風險控制到最低水平。在融資初期階段，通過科學合理的方式預算項目的資金準備額、判斷金融市場的融資環(huán)境，都有利于企業(yè)做出最優(yōu)的資金規(guī)劃安排得到最完善的融資結構。5.2.1合理規(guī)劃長短期借款比例君來集團短期負債比率相較于長期負債偏高，確保資金鏈的穩(wěn)定的前提就得合理規(guī)劃兩者比重。房地產行業(yè)項目普遍開發(fā)周期長，資金會占用相對長時間，而長期負債有著財務風險小且還款期長的特點，利用長期借款方式籌集資金，能確保項目開發(fā)使擁有足夠的資金。若貸款期限可以延長到項目最終交付，企業(yè)的債務只要通過項目銷售款就能償還，避免資金短缺時要多次通過短期貸款的方式彌補。表5.1財務預測與估值由表5.1對君來未來財務狀況進行了預測與估值，結果是經過對理念的資產負債率與流動負債比率等因素權衡得出的合理預測值，合理規(guī)劃長短期借款比例十分關鍵，否則公司銷售收入增長率或凈利率等都重要指標都被影響，阻礙公司的盈利能力。5.2.2增強創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力君來集團需要提高其自身管理水平，例如加快企業(yè)資本的變現(xiàn)速度和提高產品的銷售能力。房地產行業(yè)無論從產品還是項目角度而言都屬于高端市場，因此與其他行業(yè)相比該市場的目標客戶非常局限，企業(yè)及時地做出正確的發(fā)展決策有利于擴大客戶范圍，能夠為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤奠定基礎。君來集團要對金融經濟市場和政策變化趨勢進行詳細的研究，掌握市場變化規(guī)律，完善好合理健全的企業(yè)經營策略，有利于增強創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力和確保企業(yè)經營發(fā)展期間資本流動的穩(wěn)定性，還能提升資產利用率產生額外收益。5.2.3加強經營活動的現(xiàn)金流管理在房屋銷售過程，要確?？蛻粲凶銐虻慕洕芰?，在合同簽署的期限內支付相應房屋款，有助于規(guī)避現(xiàn)金回流的風險。企業(yè)為了實現(xiàn)加快回籠資金的速度，一方面要管理開發(fā)周期長的項目，檢查施工速度督促早日完工，另一方面要盡可能出售已完工的項目，為了防止金融市場變動導致的不確定性后果和規(guī)避庫存積壓帶來的風險。不僅如此，企業(yè)還能通過完成各類項目后總結經驗，制定符合企業(yè)長期發(fā)展的租賃或銷售策略，以達到加強現(xiàn)金流管理的目的。若企業(yè)同一時間段進行多項項目，最好決策出適當比例分配到各個項目上所需的資金。5.2.4平衡債權融資與股權融資比例君來集團的兩種融資方式劃分為債權融資和股權融資。首先從融資涉及的成本看來，股權融資的重要性不容忽視，它通常相較于債權融資付出的費用和成本更高，這無疑增加了公司的財務壓力。當公司面臨巨大的經營壓力時，市場對于經營風險做出應急反應是不可避免的，所以接連導致股權融資成本的增長。因此企業(yè)通常采用選擇債權融資來降低融資成本，股權融資于債權融資有不同的優(yōu)劣勢，房地產企業(yè)無論大小規(guī)模要想實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須考慮自身經營的財務狀況和經濟市場環(huán)境，規(guī)劃適合未來發(fā)展目標的融資策略、分配好合理的股權和債權融資比例。5.3完善企業(yè)內部控制制度君來房地產企業(yè)在未來的發(fā)展中需要綜合考慮影響可能融資的因素，并建立較科學有效的融資活動內部控制體系，主要對融資流程的分析、監(jiān)督工作來進行管理和控制。必須基于自身融資特點和市場變化，嚴格遵循房地產行業(yè)部門頒布的政策，完善企業(yè)籌集資金方面的各項管理工作，實時監(jiān)控建設項目階段的融資進度和合法性。降低企業(yè)資金鏈脫節(jié)的風險；建議君來集團更新和完善財務管理機制與風險預警，重點防范、管理、識別和分析籌集資金階段的潛在風險，提高資金管理效率，并制定具體的實施方案以達到理想融資效果；還應適當協(xié)調貫徹各部門工作，完善企業(yè)內部監(jiān)管機制，不斷改善和優(yōu)化籌集資金過程現(xiàn)有的管理模式，減少因缺乏融資管理而帶來的風險的可能性。6結語6.1主要研究結論通過對融資風險理論的分析和君來房地產融資風險管理案例的研究，為了更有效地利用資金，實現(xiàn)高效率高質量的融資，完善我國房地產的融資機制提高風險防范的能力，本文研究得出以下幾項結論：（1）就國內房企業(yè)融資現(xiàn)狀和風險表現(xiàn)類型分析，其籌集資金方法較為豐富但具有一定上升空間，盡管規(guī)模不小但缺乏償債能力。房地產市場流動性逐漸下降的整體背景，主要由于政策風險、財務風險和融資渠道風險。而政策的變動加大了公司融資經營風險、公司現(xiàn)金流壓力不斷擴大、公司面臨銀行貸款困難及嚴格的風控要求增加融資成本都是發(fā)不確定性的原因。（2）針對目前房地產公司的金融管理策略，提出了強化防范，健全相關政策追蹤機制、構建防范風險體系；強化財務風險控制效應，提高整體內部財務監(jiān)督管理水平，及發(fā)揮外部審計監(jiān)督作用；通過多渠道融資的方式削弱對銀行的依賴，多元化融資如債券與權益融資同時進行。（3）本文從企業(yè)融資風險管理的宏觀風險及微觀風險角度分析，從企業(yè)財務風險指標出發(fā)建立了我國房地產行業(yè)融資風險管理評價體系，從模型建立、風險預測等方式進行定量計算，并結合了企業(yè)融資風險的分級評估等步驟，構建了國內房地產行業(yè)融資風險管理評估體系，根據(jù)房地產行業(yè)的企業(yè)財務指標與系統(tǒng)性風險指標進行量化，從而實現(xiàn)國內房地產公司的融資風險計量。6.2未來發(fā)展建議房地產行業(yè)是較為特殊行業(yè)，需要內部和外部環(huán)境的共同努力才能保持穩(wěn)定健康的發(fā)展水平，以下提出幾項對于我國房地產行業(yè)的未來發(fā)展建議：6.2.1實現(xiàn)多元化融資模式和個性化選擇通常來說，企業(yè)越依賴信貸融資也會面臨越高的財務風險。自房地產行業(yè)發(fā)展以來，由于銀行信貸作為主要融資渠道，一定程度上會產生不利于企業(yè)發(fā)展的后果，例如銀行與企業(yè)信用的關系僵化、銀行承擔巨大風險、風險聚集化等。而房地產企業(yè)持續(xù)性發(fā)展的前提就是避免過度依賴信貸的同時開拓高效的渠道籌集資金，這無疑是房地產行業(yè)迫在眉急該處理的問題。我國房地產企業(yè)的籌集資金規(guī)模在一定程度上由渠道所決定，因為房地產行業(yè)屬資本密集型，如圖6-1所示：該行業(yè)的項目普遍開發(fā)周期長，資金也會占用相對長的時間，如果只在同一個資本市場完成資金籌集，就無法應對持續(xù)增加的資金需求量。所以國內房地產公司要采用符合長遠發(fā)展戰(zhàn)略的籌集資金渠道組合，進一步開拓資本市場領域及多元化融資途徑，以吸收海內外資本市場的融資資金。圖6.1房地產項目開工流程開拓多種融資渠道還能加快資金使用率，因為它能整合項目建設期和融資期，像銀行等金融機構通常有固定的貸款期限，并且無法協(xié)調一致項目建設期和融資期。但多元化的融資渠道可以提供解決方案，可以根據(jù)項目的特征如期限時長、融資金額等靈活調整籌集資金的方式，不僅能維持高資金使用率，還能確保房地產企業(yè)穩(wěn)定長遠的發(fā)展。6.2.2優(yōu)化資本結構不同的房地產公司應該選取與企業(yè)規(guī)模相匹配的融資結構，在增加自身規(guī)模的同時，要全面地根據(jù)企業(yè)償債能力和獲利能力的實際情況，在債務融資和股權融資二者謹慎抉擇，而不要因為單純地要求擴張資產規(guī)模，導致財務杠桿的增加。若公司獲利能力與償債能力都偏強，則企業(yè)經營的總收益在償還完貸款本金與利息的情況下仍舊有結余，此時就可適當?shù)貙鶆杖谫Y作為首要抉擇；但若公司盈利狀況不好，無法及時獲得足夠的銷售回款，償還不了高額的欠款，那對該公司而言，最好的選項將是股權融資。因此房地產企業(yè)要在全面掌握自身公司特點及經營狀況的前提下，權衡利弊，抉擇出最佳的融資結構。房地產行業(yè)籌集資金，在大方向上應該區(qū)別出外源性融資與內源性融資，因為過于依賴其中任何一項融資渠道均會給企業(yè)發(fā)展帶來負面影響。若企業(yè)基本通過外源性融資來籌集資金，企業(yè)面臨財務風險就顯得較大。因此房地產企業(yè)要抉擇好外源性融資和內源性融資二者的比例，要求房地產行業(yè)在整個建設過程期間均具有較好的資金供應及償債能力的水平。抉擇最佳資本結構是房地產公司在融資開展之初所必須著重考察的方面，要與企業(yè)自身償債能力相符合，并合理運用好財務杠桿。為最大化利潤和優(yōu)化資本結構可以選擇引入間接作為負債的籌集資金方式，例如如明股實債，永續(xù)債，同股同權等。長期負債和短期負債適當結合，計息負債和不計息負債適當結合。房地產公司進行籌集資金的所有過程中，需要隨時調節(jié)最佳資本結構，以進行高質量高效率的融資。6.2.3完善房地產行業(yè)融資的法律環(huán)境房地產行業(yè)一方面要求企業(yè)彌補改善不足之處，另一方面還要有外部環(huán)境有關法律法規(guī)的協(xié)助保護，健完善的法規(guī)和良好的政府環(huán)境促進多元化戰(zhàn)略的有效執(zhí)行。就當前情況而言,中國針對房地產公司融資的立法不夠完善。企業(yè)在進行融資過程中，如果沒有法律去保障和約束融資行為，資本市場的秩序易受到擾亂。因此我國政府必須持續(xù)關注房地產融資有關的法律法規(guī)，給房地產行業(yè)融資創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境的同時，提供合理的法律指導及保障。為了完善房地產行業(yè)融資有關的法律法規(guī)，國家要全面建立健全的法律體系，企業(yè)也應當給予積極配合。首先，由于我國的金融體系基于房地產行業(yè)融資，企業(yè)將會受到國家金融體制變革的束縛與影響。在建立健全的宏觀金融立法時，房地產融資立法能相應地起到約束與規(guī)范功能。其次融資方式不同也會形成產生不同特點，比如融資風險水平高低不同、籌集資金效率有所差異等，無法建立一個完整適用于各種融資方式法規(guī)。所以銀行貸款、發(fā)行股票、典當融資等不同融資渠道，都必須有針對性的法律監(jiān)管。一方面政府能對現(xiàn)有法律法規(guī)的缺陷進行修訂和完善；另一方面通過分析與比較企業(yè)融資過程中頻繁出現(xiàn)的問題，政府會制定出臺全新的法律法規(guī)。法律建設，對于現(xiàn)在發(fā)育得并不充分的中國房地產資本市場而言有著十分巨大的現(xiàn)實意義。6.2.4加強金融監(jiān)管和穩(wěn)定房地產金融市場一個發(fā)展成熟的房地產融資市場前提是實現(xiàn)完整的、有效的金融監(jiān)管。但目前我國房地產金融市場就是缺乏有力的金融監(jiān)管，導致市場效率碰到壁壘無法得到提升，從而產生系統(tǒng)性金融風險。多元化融資牽涉到多個主體，融資過程中可能引發(fā)一些違反法規(guī)的行為。因此隨著房地產行業(yè)和金融市場的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，金融機構監(jiān)管的重要性日益突出。首先房地產企業(yè)必須保持對信貸的重視，并加大金融監(jiān)管力度。從國內房地產行業(yè)總體融資結構看來，信貸融資占很大比重。從中國房地產業(yè)興起至今三十多年，以房產開發(fā)信貸、住房消費貸款、土地儲備信貸和建筑公司流動性信貸為主體的房地產行業(yè)信貸，雖促進了整個產業(yè)的快速發(fā)展，但同時可能會迎來金融市場系統(tǒng)風險及房地產整個行業(yè)財務危機。因而監(jiān)管機構必須不定期對銀行信貸開展監(jiān)管工作，鼓勵監(jiān)督機制能產生良好效果。此外，也要提升總體銀行業(yè)工作人員的自律性，嚴格懲罰制度，對不管公司內部還是銀行產生的違規(guī)行為均對其實施責任追究，以此降低信貸帶來的經營風險。另外，市場監(jiān)督管理機構還要強化對金融中介組織的獨立性與公正性的監(jiān)管。金融中介組織是指專門從事將資金在需求者與供給者之間進行融通的媒介實體，還有會計事務所、律師事務所和投資評估中心等金融服務組織。這些中介機構通過提供各類專業(yè)服務提升企業(yè)融資行為的有效性。但在實際市場運行中，一些金融中介組織并沒有充分的獨立性和公正性，在謀求利潤同時，部分金融組織結構通過財務數(shù)據(jù)造假、提供虛假評價報表等違法行為，協(xié)助企業(yè)獲取資金。這是由于監(jiān)管的欠缺導致行業(yè)危機的頻繁發(fā)生。因而要求金融監(jiān)管部門強化監(jiān)管力度，從中介環(huán)節(jié)維持市場的穩(wěn)定有序。對于中介組織自身，也必須通過定期披露企業(yè)誠信情況及提供重要財務數(shù)據(jù)，以提高道德規(guī)范從而實現(xiàn)公司穩(wěn)定長久發(fā)展。我國要不斷完善在金融市場，風險規(guī)范管理方面的立法工作，有利于房地產公司融資構建更加完善的政府法律環(huán)境，并順應金融市場經濟國際化的趨勢。6.2.5構建融資風險預警體系眾所周知，房地產行業(yè)是一個高風險投資項目。整個房地產投資過程會利用不同功能的融資工具，這就導致房地產融資存在著潛在的風險，因此企業(yè)必須建立高效、嚴謹?shù)娜谫Y風險預警體系，最大限度地減少融資風險的發(fā)生。首先，房地產公司要構建有關宏觀經濟變量融資風險預警指標體系，并能夠督促檢查影響融資項目進度的所有關鍵指標以及運營與管理活動的進展情況，從分析中所獲取的數(shù)據(jù)能夠及時發(fā)現(xiàn)，籌集資金過程中的潛在風險，再采取適當措施避免。房地產企業(yè)一般對宏觀經濟變量和融資過程進行建模—房地產融資風險度量模式，該方式能衡量評估房地產融資風險水平，也包括宏觀經濟方面的影響。其次，完善房地產企業(yè)內控管理體系也十分重要。一方面有必要構建企業(yè)內部控制體系，以貫徹實施《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》，將內部環(huán)境、預測風險、評估衡量指標和信息溝通等方面結合起來構建完整的內控體系，并開設獨立的融資決策議事機構即董事會，建立責任分明的的風險管理部門，完善和調整出企業(yè)最佳組織結構，提升規(guī)避融資風險管理的能力。另一方面是健全企業(yè)內部審計機制。房地產公司要建立自身內審系統(tǒng)，有利于掌握和監(jiān)督不同業(yè)務部門的融資具體情況，隨機抽查部門能夠立刻分析風險，準確查明原因。通過制定風險防范措施，并檢查和監(jiān)管風險管理的有效性，就可以有效地將融資風險維持在適當?shù)乃?，?/p>