建設(shè)工程法規(guī)-講述人 吳超49課件講解

建設(shè)工程法規(guī)講述人：吳超興9.4物業(yè)管理法規(guī)概述案例導(dǎo)入9－4

倪璐是上海市打浦路80弄海麗花園2號樓32層F座業(yè)主，辦理了海麗花園2號樓32層F座入戶手續(xù),并簽署了《住戶交納物業(yè)管理費承諾書》《海麗花園管理公約承諾書》,倪璐承諾愿按管理公約的規(guī)定,每月15日之前交納當月物業(yè)管理費。如逾期不交,按每逾期一日加付3‰的滯納金等。期間,中海物業(yè)管理(上海)有限公司受發(fā)展商上海海麗房地產(chǎn)有限公司委托對海麗花園進行前期物業(yè)管理。另查明，倪璐與上海海麗房地產(chǎn)有限公司簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》,該合同補充條款第3條約定:該物業(yè)交付之日起所產(chǎn)生的稅費、水電費及其他一切費用,其中包括《海麗花園管理公約承諾書》規(guī)定分攤的管理、維修、保養(yǎng)等費用均由倪璐負擔。后來,倪璐因家中寵物丟失,對中海物業(yè)管理(上海)有限公司的服務(wù)質(zhì)量表示不滿,故拒付半年的物業(yè)管理費。多次催繳無果后，中海物業(yè)管理(上海)有限公司將倪璐起訴至法院，請求判令倪璐繳納物業(yè)管理費及支付相應(yīng)滯納金。請問，法院會支持物業(yè)公司的主張嗎？案例導(dǎo)入9－4

分析：本案被告倪璐與上海海麗房地產(chǎn)有限公司所訂立的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》中明確約定按管理公約規(guī)定分攤的物業(yè)管理費用應(yīng)由倪璐承擔,倪璐拒付物業(yè)管理費無合法依據(jù),故對中海物業(yè)管理(上海)有限公司要求倪璐繳納物業(yè)管理費及支付相應(yīng)滯納金的請求應(yīng)予以準許。同時，在業(yè)主沒有與物業(yè)公司簽訂特殊的安保合同的前提下，要物業(yè)公司來承擔寵物保障的責(zé)任有點強人所難。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述一、物業(yè)管理立法概述

物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè),是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)。物業(yè)服務(wù)的好壞直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。為了規(guī)范物業(yè)管理活動,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，國家先后出臺了系列法規(guī)文件，后經(jīng)大量立改廢，目前生效的相關(guān)法規(guī)主要有：《物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)管理財務(wù)管理規(guī)定》等?！秶鴦?wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》(國發(fā)〔2017〕7號)和《國務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項的決定》(國發(fā)〔2017〕46號)明令廢止了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第164號),即物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再需要進行資質(zhì)認定,無資質(zhì)要求。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人之間依據(jù)法律規(guī)定或合同約定而確立的一種權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會。(一)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)(二)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(一)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)1.物業(yè)管理公司的權(quán)利(1)有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實際情況,制定小區(qū)物業(yè)管理辦法。依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理,既是行使權(quán)利,也是履行義務(wù)。(2)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。(3)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助。(4)有權(quán)選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務(wù)。(5)可以實行多種經(jīng)營,以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(一)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)2.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔的義務(wù)和應(yīng)提供的服務(wù)(1)履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營;(2)接受管理委員會和小區(qū)居民的監(jiān)督;(3)重大管理措施應(yīng)當提交業(yè)主委員會審議,并經(jīng)業(yè)主委員會認可;(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述

(一)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)2.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔的義務(wù)和應(yīng)提供的服務(wù)

物業(yè)管理公司提供的管理服務(wù)以物業(yè)服務(wù)合同的約定為準,一般來講,其提供的服務(wù)包括三種:

一是公共性服務(wù),如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù);

二是代辦性服務(wù),如代收水、電費等;

三是特約性服務(wù),如室內(nèi)維修、代送報紙等。目

前新興的個性化管理模式,如管家式服務(wù),可根據(jù)業(yè)主的具體情況定制各項服務(wù)類別,幫助業(yè)主解決很多生活方面的問題。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述物業(yè)服務(wù)一個性化管理模式具體包括以下內(nèi)容:(1)綜合管理,即小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)涉及公用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理;(2)房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施、設(shè)備日常維護;(3)綠化,包括小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后、道路兩側(cè)區(qū)域綠地;(4)保潔,包括小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)、業(yè)主戶門以外的區(qū)域;(5)公共秩序維護;(6)停車管理,包括機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)及停車位的管理;(7)消防管理,即公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理;(8)高壓供水的養(yǎng)護、運行、維修;(9)電梯的養(yǎng)護、運行、維修;(10)裝修管理服務(wù);(11)其他,如小區(qū)公共區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營管理。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(二)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)2.業(yè)主的義務(wù)(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金;(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)1.業(yè)主大會的職責(zé)與議事規(guī)則業(yè)主大會決定以下事項：（１）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（２）制定和修改管理規(guī)約；（３）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（４）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（５）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（６）籌集和使用專項維修資金；（７）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（８）改變共有部分的用途；（９）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（１０）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)1.業(yè)主大會的職責(zé)與議事規(guī)則管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：（１）物業(yè)的使用、維護、管理；（２）專項維修資金的籌集、管理和使用；（３）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；（４）業(yè)主共同利益的維護；（５）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（６）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（７）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)1.業(yè)主大會的職責(zé)與議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：（１）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（２）業(yè)主委員會的職責(zé)；（３）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（４）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（５）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（６）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（７）業(yè)主大會會議的表決程序；（８）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；（９）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；（１０）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；（１１）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主大會會議類型：定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（１）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；（２）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（３）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主大會會議形式：可集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)

業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；其他事項應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)2.業(yè)主委員會的職責(zé)與議事規(guī)則

業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（１）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（２）管理規(guī)約；（３）業(yè)主大會議事規(guī)則；（４）業(yè)主大會決定的其他重大事項。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)2.業(yè)主委員會的職責(zé)與議事規(guī)則

業(yè)主委員會成立備案、印章、變更及后續(xù)：

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)2.業(yè)主委員會的職責(zé)與議事規(guī)則業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：（１）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（２）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（３）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（４）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（５）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（６）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（７）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（８）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（９）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)2.業(yè)主委員會的職責(zé)與議事規(guī)則業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公布下列情況和資料：（１）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（２）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（３）物業(yè)服務(wù)合同；

（４）專項維修資金的籌集、使用情況；（５）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；（６）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；（７）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；（８）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)2.業(yè)主委員會的職責(zé)與議事規(guī)則

業(yè)主委員會會議召開、決議、記錄、公告經(jīng)１/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利和義務(wù)

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)2.業(yè)主委員會的職責(zé)與議事規(guī)則

業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：（1）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；（2）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；（3）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；（4）業(yè)主委員會選舉及備案資料；（5）專項維修資金籌集及使用賬目；（6）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；（7）業(yè)主的意見和建議。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述三、物業(yè)管理服務(wù)收費物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托,對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)管理單位進行物業(yè)管理服務(wù)收費,應(yīng)當遵循合理,公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。1.物業(yè)管理服務(wù)收費的管理2.物業(yè)管理部門在物業(yè)管理費方面的義務(wù)9－4物業(yè)管理法規(guī)概述三、物業(yè)管理服務(wù)收費1.物業(yè)管理服務(wù)收費定價(1)政府定價。政府定價主要適用于兩種情況:一是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù);二是以代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費。(2)政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價主要適用于對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū)的公共性和公眾代辦性服務(wù)收費。(3)經(jīng)營者定價。經(jīng)營者定價主要適用于物業(yè)管理公司為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求提供的特約服務(wù)。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述三、物業(yè)管理服務(wù)收費補充：住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費構(gòu)成①管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;②公共設(shè)施、設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)費;③綠化管理費;④清潔衛(wèi)生費;⑤保安費;⑥辦公費;⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;⑧法定稅費。其中第②項至第⑥項費用支出是工資及福利費以外的物資消耗補償和其他費用開支。9－4物業(yè)管理法規(guī)概述三、物業(yè)管理服務(wù)收費2.物業(yè)管理部門在物業(yè)管理費方面的義務(wù)(1)物業(yè)管理單位應(yīng)將經(jīng)物