模塊3商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 第一節(jié) 定位策劃 2市場細分 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃與實務運營-葉 劍04課件講解

主講教師：葉劍峰模塊3：商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃

第一節(jié)定位策劃

2、市場細分房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學資源庫商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃與實務運營目錄01/市場細分的概念和程序02/市場細分標準及條件第一部分市場細分的概念和程序1.1市場細分概念市場細分概念市場細分是指企業(yè)按照“細分標準”，把某一類產(chǎn)品的整個市場劃分為若干個需要不同標準的產(chǎn)品和服務的消費者群的市場分類過程。1.2市場細分的程序選擇市場進行評估設(shè)計并組織調(diào)查選擇細分標準和具體變量初步市場細分篩選細分市場選擇目標市場，設(shè)計營銷策略分析細分市場市場細分程序圖市場細分標準及條件第二部分2.1市場細分標準地理環(huán)境國家、氣候人口密度、城鄉(xiāng)、地理位置、交通環(huán)境、城市規(guī)模等。人口因素年齡、性別、家庭人口及生命周期、收入、職業(yè)、文化程度。心理因素生活方式、性格興趣偏好、對各種營銷因素的敏感程度等。購買行為購買動機、購買狀態(tài)、使用者狀況、追求的利益等。消費者角度2.1市場細分標準生產(chǎn)者角度按行業(yè)類別分類酒店式商業(yè)地產(chǎn)（自管酒店、全權(quán)委托管理酒店、帶資管理酒店）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）辦公樓商業(yè)地產(chǎn)（甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓）服務式公寓商業(yè)地產(chǎn)（酒店式公寓、服務公寓、老年公寓）綜合體商業(yè)地產(chǎn)（綜合以上2種及2種以上類別的綜合模式）2.1市場細分標準生產(chǎn)者角度按市場范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）2.1市場細分標準生產(chǎn)者角度按照消費行為分類體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項目規(guī)劃計階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會影響整個項目的成功運營。單體建筑（商業(yè)項目獨立在特定