房屋租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員崗位職責(zé)

房屋租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人

員崗位職責(zé)

目錄

第一節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu).............................3

一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的建立......................3

二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖...........................3

三、項(xiàng)目人員配備表...........................3

四、人員崗位職責(zé).............................7

第二節(jié)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)............................11

一、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)分類(lèi)........................11

二、建立項(xiàng)目組織的步驟.....................16

三、項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)............................17

第三節(jié)人員配置原則............................18

一、經(jīng)濟(jì)效益原則............................18

二、任人唯賢原則............................18

三、因事?lián)袢嗽瓌t............................18

四、量才使用原則............................19

五、程序化、規(guī)范化原則.....................19

六、因材起用原則............................19

七、用人所長(zhǎng)原則............................19

八、動(dòng)態(tài)平衡原則............................20

第四節(jié)人員管理及培訓(xùn).........................20

一、人員管理三要素.........................20

1

二、團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理重點(diǎn).......................22

三、項(xiàng)目人員培訓(xùn)............................24

四、物業(yè)人員培訓(xùn)內(nèi)容.......................30

五、項(xiàng)目保潔人員管理制度...................66

2

第一節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)

一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的建立

針對(duì)XX項(xiàng)目的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，我方將做到積極配合，為了

更好地服務(wù)于采購(gòu)方，本公司特設(shè)立了項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。

二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖

三、項(xiàng)目人員配備表

職務(wù)姓名職上崗資格證明已承擔(dān)項(xiàng)

3

其他管理項(xiàng)目人員履歷表

姓名性別年齡

職務(wù)職稱(chēng)學(xué)歷

參加工作時(shí)間從事負(fù)責(zé)人年限

服務(wù)期和已完成項(xiàng)目情況

合作單項(xiàng)目名項(xiàng)目開(kāi)始、完成是否在項(xiàng)目質(zhì)

位稱(chēng)規(guī)模日期服務(wù)期量

5

項(xiàng)目人員簡(jiǎn)歷表

姓名性別年齡

職務(wù)職稱(chēng)學(xué)歷

參加工作時(shí)

從事負(fù)責(zé)人年限

間

在建服務(wù)期和已完成項(xiàng)目情況

項(xiàng)目規(guī)開(kāi)始、完成U是否在服項(xiàng)目質(zhì)

合作單位項(xiàng)目名稱(chēng)

模期務(wù)期量

6

四、人員崗位職責(zé)

(-)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理配置的運(yùn)營(yíng)工作，抓好全局工作的計(jì)

劃性和協(xié)調(diào)性，定期召開(kāi)例會(huì)，總結(jié)前期與布置后期工作。

2.負(fù)責(zé)制定軟、硬裝配置的制度、工作流程等規(guī)范性文

件。

3.根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)及配置過(guò)程中出現(xiàn)的新情況，對(duì)現(xiàn)行配

置流程、制度作出適應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整。

4.指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目工作執(zhí)行情況，保證配置質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

5.根據(jù)項(xiàng)目有效地控制成本產(chǎn)生與費(fèi)用支出，做好月度

費(fèi)用總結(jié)及費(fèi)用預(yù)算。

6.管理好本部門(mén)員工，定期進(jìn)行相關(guān)技能知識(shí)培訓(xùn)，不

斷提高員工的綜合素質(zhì)。

7.協(xié)調(diào)本部門(mén)與其他職能部門(mén)關(guān)系。

8.在規(guī)定時(shí)間做好周計(jì)劃表以及周總結(jié)表匯總至行政

專(zhuān)員處。

(二)行政人員崗位職責(zé)

1.制訂行政人事系統(tǒng)年度、月度工作目標(biāo)和工作計(jì)劃，

經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

2.主持制訂、修訂本部門(mén)的工作程序和規(guī)章制度，經(jīng)批

7

準(zhǔn)后組織施行并監(jiān)督檢查落實(shí)情況。掌握行政人事工作情況

和運(yùn)作情況，適時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)。

3,負(fù)責(zé)公司重要會(huì)議、重大活動(dòng)的組織籌備工作，參加

總經(jīng)理辦公例會(huì)以及其他重要會(huì)議。及時(shí)、準(zhǔn)確傳達(dá)上級(jí)指

示并貫徹執(zhí)行。

4.負(fù)責(zé)公司行政人事制度執(zhí)行情況的檢查工作，匯總各

部門(mén)的反饋意見(jiàn)，整理分析后向總經(jīng)理匯報(bào)。

5.代表公司與外界有關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)并保持良好合

作關(guān)系。接待公司重要來(lái)訪(fǎng)客人，處理行政人事方面的重要

函件。

6,領(lǐng)導(dǎo)公司的后勤服務(wù)工作，創(chuàng)造和保持良好的工作環(huán)

境。

7.組織公司有關(guān)法律事務(wù)的處理工作，指導(dǎo)、監(jiān)督檢查

公司保密工作的執(zhí)行情況。

8,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司系統(tǒng)間的合作關(guān)系，先期調(diào)解工作中發(fā)

生的問(wèn)題，定期組織做好辦公職能檢查。按程序做好與相關(guān)

系統(tǒng)的橫向聯(lián)系，積極接受上級(jí)和有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督檢查，及

時(shí)對(duì)系統(tǒng)間爭(zhēng)議提出界定要求。

9.指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查所屬下級(jí)的各項(xiàng)工作，掌握工作情

況和有美數(shù)據(jù)，視情況填寫(xiě)過(guò)失單或獎(jiǎng)勵(lì)單，按程序辦理。

10.定期向總經(jīng)理述職，及時(shí)對(duì)所屬下級(jí)工作中的爭(zhēng)議

作出裁決。

11.向上級(jí)或有關(guān)部門(mén)提供政策性建議，受理直接下級(jí)

上報(bào)的合理化建議，按照程序處理。

8

（三）保潔人員崗位職責(zé)

1.依照公司規(guī)定安排上班時(shí)間，上班時(shí)間穿好工服，做

到服裝整潔。

2.負(fù)責(zé)所管樓棟的樓道清潔，樓上樓下的公共區(qū)域清

潔。

3,負(fù)責(zé)空置房的清潔工作

4.負(fù)責(zé)所管樓棟的樓梯扶手、電燈、公共設(shè)施設(shè)備、天

花板的定期清潔工作。

5.積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)的

清潔衛(wèi)生知識(shí)。

6.處理與保潔工作相關(guān)的其他事宜

（四）安保人員崗位職責(zé)

1.按規(guī)定著裝，準(zhǔn)時(shí)接班，認(rèn)真履行其職責(zé)，熱情為業(yè)

主（住戶(hù)）服務(wù)，加強(qiáng)房屋區(qū)域內(nèi)的安全防范。

2.熟悉租賃房屋區(qū)域內(nèi)的有關(guān)地形、樓號(hào)特征、門(mén)牌號(hào)

碼、樓層進(jìn)出口及消防通道是否通暢無(wú)阻，消防器材是否處

于良好狀態(tài)。

3.嚴(yán)防未經(jīng)許可人員、車(chē)輛物資擅自出入責(zé)任區(qū)域。

4.熟悉和牢記有關(guān)突發(fā)事件的處理辦法，正確果斷，靈

活機(jī)智地處置各種情況，準(zhǔn)確及時(shí)發(fā)出警報(bào)并迅速請(qǐng)示報(bào)

告。

5.熟悉消防器材性能和使用方法。

6.巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警隱患或不安全因素應(yīng)及時(shí)報(bào)告并積

極自救。災(zāi)情嚴(yán)重時(shí)，要及時(shí)撥打火警電話(huà)119,說(shuō)清起火

9

地點(diǎn)、路名、門(mén)牌、室號(hào)。

（五）維修人員崗位職責(zé)

L負(fù)責(zé)本轄區(qū)變配電系統(tǒng)、設(shè)備電氣控制裝置及照明系

統(tǒng)的維修保養(yǎng)和巡視工作。

2.嚴(yán)格執(zhí)行電氣設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，負(fù)責(zé)各塔

樓，各樓層強(qiáng)電井內(nèi)線(xiàn)路、電表箱、插接母排、插接開(kāi)關(guān)、

照明開(kāi)關(guān)及各塔樓事故照明總電源控制柜內(nèi)電氣元件檢查

與維修工作，定期對(duì)各類(lèi)配電設(shè)備用配電箱、控制箱（包括

模塊配電箱）進(jìn)行檢查維護(hù)，對(duì)不經(jīng)常使用的設(shè)備進(jìn)行點(diǎn)動(dòng)

試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取措施，并做好運(yùn)行記錄。

3.負(fù)責(zé)配電房、箱變、發(fā)電機(jī)房，通風(fēng)機(jī)，消防排煙風(fēng)

機(jī)，地下車(chē)庫(kù)，消防通道，各樓層走道及室外通道，辦公室,

等一切照明和照明線(xiàn)路及設(shè)備的檢查與維修工作.為業(yè)主及

時(shí)處理有關(guān)電氣維修方面的問(wèn)題。

4.嚴(yán)格執(zhí)行弱電設(shè)備的操作規(guī)程，不得私自更改系統(tǒng)程

序及設(shè)置。負(fù)責(zé)弱電井內(nèi)通信網(wǎng)絡(luò)、門(mén)禁防盜、消防報(bào)警、

電視監(jiān)控、通訊廣播、對(duì)講等系統(tǒng)線(xiàn)路、設(shè)備的維修保養(yǎng)和

定期巡視工作；督促檢查相關(guān)承包商維修保養(yǎng)驗(yàn)收記錄及評(píng)

估工作；配合中控室值班人員定期對(duì)各塔樓自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)

備進(jìn)行檢查試驗(yàn)。

5.負(fù)責(zé)每月定期抄寫(xiě)各住戶(hù)用電表數(shù)，并同時(shí)檢查電表

工作是否正常。

6.負(fù)責(zé)電氣設(shè)備的一般維修和監(jiān)護(hù)管理。

7.負(fù)責(zé)對(duì)本崗位工作范圍內(nèi)的隱患檢查及處理，處理不

10

了的問(wèn)題，填寫(xiě)維修協(xié)查處理單上報(bào)工程班長(zhǎng)（主管）并協(xié)

同一起完成。

8.及時(shí)有效地完成各項(xiàng)臨時(shí)維修任務(wù)并認(rèn)真填寫(xiě)維修

單。

9.負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具，公共工具，檢測(cè)儀表和電器材

料，不丟失損壞。

10.負(fù)責(zé)完成所管轄范圍內(nèi)的電氣設(shè)備及工作間安全清

潔衛(wèi)生工作。

11.嚴(yán)格遵守公司及工程部的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行交接

班手續(xù)，完成每天工作日志，完成工程班長(zhǎng)（主管）交辦的

其他工作。

第二節(jié)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)

一、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)分類(lèi)

項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)分為三種類(lèi)型：職能型、項(xiàng)目型和矩陣型。

（一）職能型組織結(jié)構(gòu)

職能型組織結(jié)構(gòu)是目前最普遍的項(xiàng)目組織形式。它是一

個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的金字塔型組織形式。

職能型組織結(jié)構(gòu)是一種常規(guī)的線(xiàn)型組織結(jié)構(gòu)。采用這種

組織結(jié)構(gòu)時(shí)，項(xiàng)目是以部門(mén)為主體來(lái)承擔(dān)項(xiàng)目的，一個(gè)項(xiàng)目

由一個(gè)或者多個(gè)部門(mén)承擔(dān)，一個(gè)部門(mén)也可能承擔(dān)多個(gè)項(xiàng)目，

有部門(mén)經(jīng)理也有項(xiàng)目經(jīng)理，所以項(xiàng)目成員有兩個(gè)負(fù)責(zé)人。這

11

個(gè)組織結(jié)構(gòu)適用于主要由一個(gè)部門(mén)完成的項(xiàng)目或技術(shù)比較

成熟的項(xiàng)目。

1.職能型組織

結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)如下：

（1）以職能部門(mén)作為承擔(dān)項(xiàng)目任務(wù)的主體，可以充分

發(fā)揮職能部門(mén)的資源集中優(yōu)勢(shì)，有利于保障項(xiàng)目需要資源的

供給和項(xiàng)目可交付成果的質(zhì)量，在人員的使用上具有較大的

靈活性

（2）職能部門(mén)內(nèi)部的技術(shù)專(zhuān)家可以被該部門(mén)承擔(dān)的不

同項(xiàng)目共享，節(jié)約人力，減少了資源浪費(fèi)

（3）同一職能部門(mén)內(nèi)部的專(zhuān)業(yè)人員便于交流、相互支

援，對(duì)創(chuàng)造性地解決技術(shù)問(wèn)題很有幫助。同部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員

易于交流知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目成員在事業(yè)上具有連續(xù)性和俁障

性

（4）當(dāng)項(xiàng)目成員調(diào)離項(xiàng)目或者離開(kāi)公司，所屬職能部

門(mén)可以增派人員，保持項(xiàng)目技術(shù)的連續(xù)性

（5）項(xiàng)目成員可以將完成項(xiàng)目和完成本部門(mén)的職能工

作融為一體，可以減少因項(xiàng)目的臨時(shí)性給項(xiàng)目成員帶來(lái)的不

確定性。

2.職能型組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)如下：

（1）客戶(hù)利益和職能部門(mén)的利益經(jīng)常發(fā)生沖突，職能

部門(mén)會(huì)為本部門(mén)的利益而忽視客戶(hù)的需求，只集中于本職能

部門(mén)的活動(dòng)，項(xiàng)目及客戶(hù)的利益往往得不到優(yōu)先考慮。

（2）當(dāng)項(xiàng)目需要多個(gè)職能部門(mén)共同完成，或者一個(gè)職

12

能部門(mén)內(nèi)部有多個(gè)項(xiàng)目需要完成時(shí)，資源的平衡就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)

題。

（3）當(dāng)項(xiàng)目需要由多個(gè)部門(mén)共同完成時(shí)，權(quán)力分割不

利于各職能部門(mén)之間的溝通交流、團(tuán)結(jié)協(xié)作。項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有

足夠的權(quán)力控制項(xiàng)目的進(jìn)展。

（4）項(xiàng)目成員在行政上仍隸屬于各職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，

項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目成員沒(méi)有完全的權(quán)利，項(xiàng)目經(jīng)理需要不斷地

同職能部門(mén)進(jìn)行有效的溝通，以消除項(xiàng)目成員的顧慮。當(dāng)小

組成員對(duì)部門(mén)經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理都要負(fù)責(zé)時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的管理

經(jīng)常是復(fù)雜的。對(duì)這種雙重報(bào)告關(guān)系的有效管理常常是項(xiàng)目

最重要的成功因素，而且通常是項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任。

（二）項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)中的部門(mén)完全是按照項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)置，是

一種單目標(biāo)的垂直組織方式。

在項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目經(jīng)理有足夠的權(quán)力控制項(xiàng)目

的資源。項(xiàng)目成員向唯一領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

1.項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)如下：

（1）項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目可以全權(quán)負(fù)責(zé)，可以根據(jù)項(xiàng)目需

要隨意調(diào)動(dòng)項(xiàng)目的內(nèi)部資源或者外部資源。

（2）項(xiàng)目型組織的目標(biāo)單一，完全以項(xiàng)目為中心安排

工作，決策的速度得以加快，能夠?qū)蛻?hù)的要求做出及時(shí)響

應(yīng)，項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)精神得以充分發(fā)揮，有利于項(xiàng)目的順利完成。

（3）項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目成員有全部權(quán)利，項(xiàng)目成員只對(duì)

項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，避免了職能型項(xiàng)目組織下項(xiàng)目成員處于多重

13

領(lǐng)導(dǎo)、無(wú)所適從的局面，項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目真正、唯一的領(lǐng)導(dǎo)

者。

（4）組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，易于操作。項(xiàng)目成員直接屬于同

一部門(mén)，彼此之間的溝通交流簡(jiǎn)潔、快速，提高了溝通效率,

同時(shí)加快了決策速度。

2.項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)如下：

（1）對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目型組織，資源不能共享，即使某

個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)用資源閑置，也無(wú)法應(yīng)用于另外一個(gè)同時(shí)進(jìn)行的

類(lèi)似項(xiàng)目，人員、設(shè)施、設(shè)備重復(fù)配置會(huì)造成一定程度的資

源浪費(fèi)。

（2）公司里各個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目型組織處于相對(duì)封閉的環(huán)

境之中，公司的宏觀政策、方針很難做到完全、真正地貫徹

實(shí)施，可能會(huì)影響公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（3）在項(xiàng)目完成以后，項(xiàng)目型組織中的項(xiàng)目成員或者

被派到另一個(gè)項(xiàng)目中去，或者被解雇，對(duì)于項(xiàng)目成員來(lái)說(shuō)，

缺乏一種事業(yè)上的連續(xù)性和安全感。

（4）項(xiàng)目之間處于一種條塊分隔狀態(tài)，項(xiàng)目之間缺乏

信息交流，不同的項(xiàng)目組很難共享知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目成員的

工作會(huì)出現(xiàn)忙閑不均的現(xiàn)象。

（三）矩陣型組織結(jié)構(gòu)

矩陣型組織結(jié)構(gòu)是職能型組織結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)

的混合體，既具有職能型組織的特征，又具有項(xiàng)目型組織結(jié)

構(gòu)的特征。

它是根據(jù)項(xiàng)目的需要，從不同的部門(mén)中選擇合適的項(xiàng)目

14

人員組成一個(gè)臨時(shí)項(xiàng)目組，項(xiàng)目結(jié)束之后，這個(gè)項(xiàng)目組也就

解散了，然后各個(gè)成員回到各自原來(lái)的部門(mén)，團(tuán)隊(duì)的成員需

要向不同的經(jīng)理匯報(bào)工作。這種組織結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵是項(xiàng)目經(jīng)理

需要具備好的談判和溝通技能，項(xiàng)目經(jīng)理與職能經(jīng)理之間建

立友好的工作關(guān)系。項(xiàng)目成員需要適應(yīng)于兩個(gè)上司協(xié)調(diào)工

作。加強(qiáng)橫向聯(lián)結(jié)，充分整合資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，提高反

應(yīng)速度等方面的優(yōu)勢(shì)恰恰符合當(dāng)前的形勢(shì)要求。這種組織結(jié)

構(gòu)適用于管理規(guī)范、分工明確的公司或者跨職能部門(mén)的項(xiàng)

目。

1.矩陣型組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)如下：

（1）專(zhuān)職的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目，以項(xiàng)目為中心，

能迅速解決問(wèn)題。在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)配人才，組成一個(gè)團(tuán)隊(duì),

把不同職能的人才集中在一起。

（2）多個(gè)項(xiàng)目可以共享各個(gè)職能部門(mén)的資源。在矩陣

管理中，人力資源得到了更有效地利用，減少了人員冗余。

（3）既有利于項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也有利于公司目標(biāo)方

針的貫徹。

（4）項(xiàng)目成員的顧慮減少了，因?yàn)轫?xiàng)目成員后，他們

仍然可以回到原來(lái)的職能部門(mén)，不用擔(dān)心被解散，而且他們

能有更多機(jī)會(huì)接觸自己企業(yè)的不同部門(mén)。

2.矩陣型組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)如下：

（1）容易引起職能經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力的沖突

（2）資源共享可能引起項(xiàng)目之間的沖突

（3）項(xiàng)目成員有多位領(lǐng)導(dǎo)，即員工必須要接受雙重領(lǐng)

15

導(dǎo)，因此經(jīng)常有焦慮與壓力。

二、建立項(xiàng)目組織的步驟

（一）確定組織目標(biāo)

項(xiàng)目目標(biāo)是項(xiàng)目組織設(shè)立的前提，應(yīng)根據(jù)確定的項(xiàng)目目

標(biāo)，明確劃分分解目標(biāo)，列出所要進(jìn)行的工作的內(nèi)容。

（二）確定項(xiàng)目工作內(nèi)容

根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)和規(guī)定任務(wù)，明確列出項(xiàng)目工作內(nèi)容，并

進(jìn)行分類(lèi)歸并及組合是一項(xiàng)重要組織工作。對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行

歸并及組合并考慮項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、項(xiàng)目復(fù)雜程度以及單

位自身技術(shù)業(yè)務(wù)水平、人員數(shù)量、組織管理水平等。

如進(jìn)行實(shí)施階段全過(guò)程項(xiàng)目管理，工作劃分可按設(shè)計(jì)階

段和施I階段分別歸并和組合。

（三）組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1.確定組織結(jié)構(gòu)形式。

2.合理確定管理層次。管理組織結(jié)構(gòu)中一般應(yīng)有三個(gè)層

次：

一是決策層；由項(xiàng)目經(jīng)理和其助手組成，要根據(jù)項(xiàng)目的

活動(dòng)特點(diǎn)與內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)化、程序化決策；

二是中間控制層（協(xié)調(diào)層和執(zhí)行層）。由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具

體負(fù)責(zé)規(guī)劃的落實(shí)，目標(biāo)控制及合同實(shí)施管理，屬承上啟下

管理層次；

三是作業(yè)層（操作層）。由現(xiàn)場(chǎng)人員組成，負(fù)責(zé)具體的

操作工作。

16

3.配置工作崗位及人員

4.制定崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)與考核要求

5.制定工作流程與考核標(biāo)準(zhǔn)

三、項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)

由于項(xiàng)目的一次性與獨(dú)特性的特點(diǎn)，在決定一個(gè)項(xiàng)目以

后，就需要根據(jù)這一項(xiàng)目的具體情況，建立項(xiàng)目的管理班子，

負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的費(fèi)用控制、時(shí)間控制和質(zhì)量控

制，按項(xiàng)目的目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目。項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目的管理組

織完成自己的任務(wù)，也就不復(fù)存在。

按照組織結(jié)構(gòu)的基本原理和模式，項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)也可

分為線(xiàn)性的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、職能的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和矩陣的項(xiàng)

目結(jié)構(gòu)等若干形式。項(xiàng)目管理組織的結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)上是決定了項(xiàng)

目管理班子實(shí)施項(xiàng)目獲取所需資源的可能方法與相應(yīng)的權(quán)

力，不同的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)產(chǎn)生不同的影響。

我公司本次項(xiàng)目組織采取矩陣式組織結(jié)構(gòu)，矩陣式組織

結(jié)構(gòu)是一種混合形式，它在常規(guī)的職能層級(jí)結(jié)構(gòu)之上“加載”

了一種水平的項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)。根據(jù)項(xiàng)目與職能經(jīng)理相對(duì)權(quán)力

的不同，實(shí)踐中存在不同種類(lèi)的矩陣體系，分別有權(quán)力明顯

傾向于職能經(jīng)理的職能矩陣，權(quán)力明顯傾向于項(xiàng)目經(jīng)理的項(xiàng)

目矩陣和傳統(tǒng)矩陣安排的平衡矩陣。

這種組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)在于：

一是和職能式組織結(jié)構(gòu)一樣，資源可以在多個(gè)項(xiàng)目中共

享，可大大減少項(xiàng)目式組織中人員冗余的問(wèn)題；

17

二是項(xiàng)目是工作的焦點(diǎn)，具有一個(gè)正式指定的項(xiàng)目經(jīng)理

會(huì)使他對(duì)項(xiàng)目給予更強(qiáng)的關(guān)注，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和整合不同單位的

工作；

三是當(dāng)有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行時(shí)，公司可以平衡資源以保

證各個(gè)項(xiàng)目都能完成其各自的進(jìn)度、費(fèi)用及質(zhì)量要求；四是

項(xiàng)目組成員對(duì)項(xiàng)目結(jié)束后的憂(yōu)慮減少，他們一方面與項(xiàng)目有

很強(qiáng)的聯(lián)系，另一方面他們對(duì)職能部門(mén)也有一種“家”的感

覺(jué)。

第三節(jié)人員配置原則

一、經(jīng)濟(jì)效益原則

組織人員配備計(jì)劃的擬定要以組織需要為依據(jù)，以保證

經(jīng)濟(jì)效益的提高為前提；它既不是盲目地?cái)U(kuò)大職工隊(duì)伍，更

不是單純?yōu)榱私鉀Q職工就業(yè)，而是為了保證組織效益的提

iWjo

二、任人唯賢原則

在人事選聘方面，大公無(wú)私，實(shí)事求是地發(fā)現(xiàn)人才，愛(ài)

護(hù)人才，本著求賢若渴的精神，重視和使用確有真才實(shí)學(xué)的

人。這是組織不斷發(fā)展壯大，走向成功的關(guān)鍵。

三、因事?lián)袢嗽瓌t

因事?lián)袢司褪菃T工的選聘應(yīng)以職位的空缺和實(shí)際工作

18

的需要為出發(fā)點(diǎn)，以職位對(duì)人員的實(shí)際要求為標(biāo)準(zhǔn)，選拔、

錄用各類(lèi)人員。

四、量才使用原則

量才使用就是根據(jù)每個(gè)人的能力大小而安排合適的崗

位。人的差異是客觀存在的，一個(gè)人只有處在最能發(fā)揮其才

能的崗位上，才能干得最好。

五、程序化、規(guī)范化原則

員工的選拔必須遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?？茖W(xué)合理地確

定組織員工的選拔標(biāo)準(zhǔn)和聘任程序是組織聘任優(yōu)秀人才的

重要保證。只有嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)辦事，才能選聘

到真正愿為組織的發(fā)展作出貢獻(xiàn)的人才。

六、因材起用原則

所謂因材起用，是指根據(jù)人的能力和素質(zhì)的不同，去安

排不同要求的工作。從組織中人的角度來(lái)考慮，只有根據(jù)人

的特點(diǎn)來(lái)安排工作，才能使人的潛能得到最充分地發(fā)揮，使

人的工作熱情得到最大限度地激發(fā)。如果學(xué)非所用、大材小

用或小材大用，不僅會(huì)嚴(yán)重影響組織效率，也會(huì)造成人力資

源計(jì)劃的失效。

七、用人所長(zhǎng)原則

所謂用人所長(zhǎng)，是指在用人時(shí)不能夠求全責(zé)備，管理者

19

應(yīng)注重發(fā)揮人的長(zhǎng)處。在現(xiàn)實(shí)中，由于人的知識(shí)、能力、個(gè)

性發(fā)展是不平衡的，組織中的工作任務(wù)要求又具有多樣性，

因此，完全意義上的“通才”、“全才”是不存在的，即使

存在，組織也不一定非要選擇用這種“通才”，而應(yīng)該選擇

最適合空缺職位要求的候選人。有效的管理就是要能夠發(fā)揮

人的長(zhǎng)處，并使其弱點(diǎn)減少到最小。

八、動(dòng)態(tài)平衡原則

處在動(dòng)態(tài)環(huán)境中的組織，是不斷變革和發(fā)展的。組織對(duì)

其成員的要求也是在不斷變動(dòng)的，當(dāng)然，工作中人的能力和

知識(shí)也是在不斷地提高和豐富的。因此，人與事的配合需要

進(jìn)行不斷地協(xié)調(diào)平衡。所謂動(dòng)態(tài)平衡，就是要使那些能力發(fā)

展充分的人，去從事組織中更為重要的工作，同時(shí)也要使能

力平平、不符合職位需要的人得到識(shí)別及合理的調(diào)整，最終

實(shí)現(xiàn)人與職位、工作的動(dòng)態(tài)平衡。

第四節(jié)人員管理及培訓(xùn)

一、人員管理三要素

1.角色清晰

要做好員工管理工作，首先要做的就是角色清晰，明白

在一個(gè)公司、一個(gè)部門(mén)中不同員工所扮演的角色是什么，只

要明白自己干什么，才能把自己的工作干好。模糊不清的角

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色分工會(huì)打亂原有的工作秩序，工作效率自然不高，出現(xiàn)抓

不住重點(diǎn)、分不清主次的情形。

2.建立制度

每個(gè)員工都渴望在公司中自由上下班，自由安排工作時(shí)

間，但這顯然是不切實(shí)際的。員工管理要做到制度先行，規(guī)

范有效的制度是做好員工管理的保障，有規(guī)則、有制度才能

去遵守，去執(zhí)行，如果員工管理沒(méi)有制定行之有效的制度，

員工就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可以參考，管理來(lái)就需花更多的時(shí)間和精

力。

3.及時(shí)行賞

對(duì)于優(yōu)秀的員工，就應(yīng)及時(shí)行賞。及時(shí)行賞可以在公司

中形成良好的工作氛圍，提高員工的工作積極性。

4.做好溝通

良好的溝通是做好員工管理工作必不可少的，有效的溝

通可以第一時(shí)間明白員工的想法，第一時(shí)間引導(dǎo)員工不斷成

長(zhǎng)。

5.保持信任

對(duì)員工信任是做好員工管理的關(guān)鍵，信任員工，員工才

能創(chuàng)造更大的價(jià)值。人員管理，就是要幫助協(xié)調(diào)好人員之間

的關(guān)系，建立積極向上的工作氛圍，為企業(yè)提供全方位的發(fā)

展。

在管理上我們要注意：

(1)走進(jìn)員工世界員工是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵人物。所以,

人員管理，首先應(yīng)該學(xué)會(huì)“傾聽(tīng)”，傾聽(tīng)他們?cè)诠ぷ髦杏龅?/p>

21

的問(wèn)題，傾聽(tīng)他們對(duì)企業(yè)的看法；其次，平時(shí)多與他們溝通,

積極解決他們遇到的困難。提高人員的忠誠(chéng)度，減少離職率。

（2）以身作則一個(gè)企業(yè)應(yīng)該制定完善的規(guī)章制度，讓

制度作為輔助手段。而管理者應(yīng)該以身作則，給下屬員工一

個(gè)好的榜樣。

（3）關(guān)心員工技能發(fā)展多搭建一些學(xué)習(xí)平臺(tái)，多組織

培訓(xùn)課程，讓員工的能力可以得到提升，讓員工看到自己的

技能能給企業(yè)帶來(lái)一定的促進(jìn)作用。從而，激發(fā)員工工作的

積極性，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有積極的推動(dòng)作用。

（4）尊重員工是管理的立足之本。因?yàn)榇蠖鄶?shù)員工有

著不同的生活習(xí)慣及不同的人生觀、價(jià)值觀。對(duì)人員管理應(yīng)

該多宣傳企業(yè)文化，讓他們?nèi)谌肫髽I(yè)文化、感受企業(yè)文化，

間接認(rèn)同企業(yè)的管理方式及方法。

（5）信任員工尊重是信任的前提，了解是信任的開(kāi)始。

管理者必須對(duì)員工，有足夠的了解，才能人盡其才，合理地

安排好員工崗位，能委以重任。同時(shí)，安排好的事情，不要

總是帶著懷疑的態(tài)度，要充分信任。

二、團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理重點(diǎn)

團(tuán)隊(duì)建設(shè)和管理很重要，任何一項(xiàng)業(yè)務(wù)都不能由一個(gè)人

獨(dú)立完成，因此不管是從營(yíng)業(yè)處這個(gè)小團(tuán)隊(duì)建設(shè)到公司的大

團(tuán)隊(duì)建設(shè)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理具有不可替代性。針對(duì)公司

實(shí)際，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理，應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)：

（一）注重自身素養(yǎng)

22

各單位負(fù)責(zé)人要注重自身素養(yǎng)的提高，做好團(tuán)隊(duì)建設(shè)與

管理的“頭”。

我們每個(gè)營(yíng)業(yè)處的負(fù)責(zé)人，應(yīng)該是負(fù)責(zé)營(yíng)業(yè)處的各項(xiàng)目

標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)共同進(jìn)步。他既是管理者，又是執(zhí)行

者；既是工作計(jì)劃的制定者，又是實(shí)施計(jì)劃的領(lǐng)頭人，作為

團(tuán)隊(duì)的“頭”，其個(gè)人素質(zhì)起著至關(guān)重要的作用。要做好這

支團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)頭羊，不僅要用平和之心客觀公正地對(duì)待營(yíng)業(yè)處

的每件事和每個(gè)人，更重要的是全面提高自身素質(zhì)。

（二）打造團(tuán)隊(duì)精神

打造團(tuán)隊(duì)精神，首先要提出團(tuán)隊(duì)目標(biāo)，抓好目標(biāo)管理，

沒(méi)有目標(biāo)，團(tuán)隊(duì)就失去了方向。因此，建立一個(gè)明確的目標(biāo)

并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解，同時(shí)通過(guò)組織討論、學(xué)習(xí)，使每一個(gè)單

位、每一個(gè)人都知道本

單位或自己所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、應(yīng)該努力的方向，這是團(tuán)

隊(duì)形成合力、勁往一處使的前提。

（三）營(yíng)造良好的工作氛圍

衡量一個(gè)公司管理是否走上正軌的一個(gè)重要標(biāo)志就是

制度、流程是否被公司員工了解、熟悉、掌握和執(zhí)行，是否

有監(jiān)督和保障措施。讓員工熟悉、掌握各類(lèi)制度、流程，不

但是保證工作質(zhì)量的需要，也是滿(mǎn)足公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和員工快

速成長(zhǎng)的需要。事實(shí)證明，沒(méi)有一套科學(xué)完整、切合實(shí)際的

制度體系，管理工作和員工的行為就不能做到制度化、規(guī)范

化、程序化，就會(huì)出現(xiàn)無(wú)序和混亂，就不會(huì)產(chǎn)生井然有序、

紀(jì)律嚴(yán)明的團(tuán)隊(duì)G所以，要從我們的小團(tuán)隊(duì)做起，要運(yùn)用各

23

種形式，加大學(xué)習(xí)力度，抓執(zhí)行力，抓落實(shí)兌現(xiàn)。

（四）積極有效的溝通

溝通是維護(hù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)整體性的一項(xiàng)十分重要的工作，也

可以說(shuō)是一門(mén)藝術(shù)。如果說(shuō)紀(jì)律是維護(hù)團(tuán)隊(duì)完整的硬性手段

的話(huà)，那么溝通則是維護(hù)團(tuán)隊(duì)完整的軟性措施，它是團(tuán)隊(duì)的

無(wú)形紐帶和潤(rùn)滑劑。溝通可以使團(tuán)隊(duì)建設(shè)中上情下達(dá)、下情

上達(dá)，促進(jìn)彼此間的了解；可以消除員工內(nèi)心的緊張和隔閡,

使大家精神舒暢，從而形成良好的工作氛圍。因此，作為各

單位負(fù)責(zé)人必須要保持團(tuán)隊(duì)內(nèi)部上下、左右各種溝通渠道的

暢通，以利于提高團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的士氣，為各項(xiàng)工作的開(kāi)展創(chuàng)造

“人和”的環(huán)境°

（五）考核激勵(lì)機(jī)制

績(jī)效考核是一種激勵(lì)和檢驗(yàn)。它不僅檢驗(yàn)每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員

的工作成果，也是向團(tuán)隊(duì)成員宣示公司的價(jià)值取向，倡導(dǎo)什

么，反對(duì)什么，所以它同樣關(guān)系到團(tuán)隊(duì)的生存和發(fā)展。

三、項(xiàng)目人員培訓(xùn)

在房屋租賃服務(wù)中我方需要提供對(duì)租賃房屋的保潔工

作，為了更好地服務(wù)于采購(gòu)方我方定期對(duì)項(xiàng)目人員進(jìn)行培

訓(xùn)。

（一）目的

為確保房屋租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目XX房屋區(qū)域的清潔衛(wèi)生

達(dá)到公司的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造一種干凈、整潔、舒適、文明、

安全的環(huán)境氛圍，展示XX物業(yè)企業(yè)形象。

24

（二）適應(yīng)范圍

適用于XX保潔培訓(xùn)工作。

（三）職責(zé)

保潔主管（領(lǐng)班）負(fù)責(zé)培訓(xùn)計(jì)劃的制訂和實(shí)施

（四）培訓(xùn)方案

1.理論培訓(xùn)

（1）每周二、五17：30-18：30進(jìn)行理論培訓(xùn)；

（2）內(nèi)容：公司概況、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、禮節(jié)禮

貌，指出工作中存在的問(wèn)題以及討論問(wèn)題的解決措施；

（3）參加人員：全體保潔人員（當(dāng)值人員除外）：

（4）檢驗(yàn)方法：保潔日常工作及崗位流程掌握情況考

核。

2.技能培訓(xùn)

（1）每周一、三、四16：00-17：00進(jìn)行技能培訓(xùn)；

（2）培訓(xùn)內(nèi)容：保潔技能、衛(wèi)生工具、設(shè)施設(shè)備的清

潔和使用等；

（3）參加人員：全體保潔人員（當(dāng)值人員除外）；

（4）檢驗(yàn)方法：日常工作考核。

3.培訓(xùn)計(jì)劃

（1）崗前培訓(xùn)計(jì)劃

授課部

培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)要求培訓(xùn)對(duì)象課時(shí)

門(mén)

了解公司的企業(yè)文

企業(yè)介紹保潔人員分公司2小時(shí)

化

25

項(xiàng)目樓盤(pán)了解項(xiàng)目的基本情項(xiàng)目營(yíng)

保潔人員2小時(shí)

概況況銷(xiāo)部門(mén)

項(xiàng)目的管

了解項(xiàng)目的管理目

理方案及保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

標(biāo)

目標(biāo)

物業(yè)管理了解物業(yè)的含義、性

保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

基本概念質(zhì)

物業(yè)管理了解《條例》的有關(guān)

保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

條例規(guī)定

物業(yè)管理

了解《規(guī)范》的內(nèi)容保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

行業(yè)規(guī)范

XX物業(yè)員

了解《守則》的內(nèi)容保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

工守則

員工職業(yè)

了解《規(guī)范》的內(nèi)容保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

道德規(guī)范

崗位職責(zé)

了解職責(zé)要求與制

與規(guī)章制保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

度內(nèi)容

度

崗位標(biāo)準(zhǔn)了解崗位標(biāo)準(zhǔn)操作

保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

操作程序程序內(nèi)容

物業(yè)設(shè)施

了解各系統(tǒng)設(shè)施的

及各系統(tǒng)保潔人員項(xiàng)目部2小時(shí)

性能

認(rèn)識(shí)

突發(fā)事件了解應(yīng)急方案內(nèi)容保潔人員物業(yè)保2小時(shí)

26

的應(yīng)急方潔部

案

物業(yè)管理

了解物業(yè)管理相關(guān)

相關(guān)法律保潔人員物業(yè)部2小時(shí)

法律法規(guī)

法規(guī)

禮節(jié)禮貌、

掌握形象、微笑、各物業(yè)保

儀容儀表保潔人員2小時(shí)

種姿勢(shì)的規(guī)范潔部

培訓(xùn)1

保潔的概

念和作用；

專(zhuān)業(yè)保潔

的意義；常了解保潔的意義、保物業(yè)保

保潔人員2小時(shí)

用的清潔潔使用的物品種類(lèi)潔部

劑、清潔工

具、機(jī)器設(shè)

備介紹

清潔劑、清

潔工具、機(jī)

器設(shè)備的掌握保潔物品的使物業(yè)保

保潔人員2小時(shí)

使用方法用潔部

和注意事

項(xiàng)

房間、公共掌握衛(wèi)生清潔的程物業(yè)保56小

保潔人員

區(qū)域的清序和標(biāo)準(zhǔn)潔部時(shí)

27

潔

污漬的處

理；家具保

養(yǎng)；地毯、掌握保潔的基本技物業(yè)保

保潔人員2小時(shí)

地面和墻能潔部

面的清潔

保養(yǎng)

不銹鋼和

掌握不銹鋼和銅制物業(yè)保

銅器清潔保潔人員1小時(shí)

物的保養(yǎng)方法潔部

和保養(yǎng)

物業(yè)保

案例分析防止出現(xiàn)保潔誤區(qū)保潔人員2小時(shí)

潔部

熟練掌握滅火方法

物業(yè)保

消防培訓(xùn)及消防器材的使用保潔人員3小時(shí)

安部

方法

注：新進(jìn)員工需接受96個(gè)小時(shí)(12天)的培訓(xùn)考核后

方可上崗。

(2)日常培訓(xùn)計(jì)劃

培訓(xùn)1授課部

培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)要求課時(shí)

對(duì)象門(mén)

每月

崗位職責(zé)與規(guī)熟練掌握崗位要保潔

物業(yè)部0.5小

章制度求與制度要求人員

時(shí)

崗位標(biāo)準(zhǔn)操作熟練掌握崗位標(biāo)保潔物業(yè)部每月

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程序準(zhǔn)操作程序人員0.5小

時(shí)

物業(yè)設(shè)施及各全面熟知各系統(tǒng)保潔物業(yè)工每月1

系統(tǒng)之認(rèn)識(shí)設(shè)施的性能人員程部小時(shí)

禮節(jié)禮貌、儀掌握形象、微笑、保潔物業(yè)保每月4

容儀表培訓(xùn)各種姿勢(shì)的規(guī)范人員潔部小時(shí)

房間和洗手間掌握衛(wèi)生清潔的保潔物業(yè)保每月4

的清潔程序和標(biāo)準(zhǔn)人員潔部小時(shí)

清潔劑、清潔

工具、機(jī)器設(shè)掌握保潔物品的保潔物業(yè)保每月4

備的使用方法使用人員潔部小時(shí)

和注意事項(xiàng)

污漬的處理；

家具保養(yǎng)；地

掌握保潔的基本保潔物業(yè)保每月4

毯、各類(lèi)地面、

技能人員潔部小時(shí)

墻面的清潔和

保養(yǎng)

不銹鋼和銅器掌握不銹鋼和銅保潔物業(yè)保每月4

清潔和保養(yǎng)制物的保養(yǎng)方法人員潔部小時(shí)

熟練掌握突發(fā)事

突發(fā)事件的應(yīng)保潔物業(yè)保每月2

件的應(yīng)急方案提

急方案人員潔部小時(shí)

高應(yīng)變能力

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四、物業(yè)人員培訓(xùn)內(nèi)容

（-）考勤制度

1.員工必須按時(shí)上下班。清潔工作時(shí)間為：上午7：00

—11：30,下午13：30—17：30o

2.上班時(shí)間應(yīng)堅(jiān)守工作崗位，不做與工作無(wú)關(guān)的事，如

睡覺(jué)、會(huì)客、瞧書(shū)報(bào)、聽(tīng)收音機(jī)等。

3.在工作時(shí)間內(nèi)，事先未經(jīng)管理人員批準(zhǔn)者，不得遲到、

早退、私自加班及長(zhǎng)時(shí)間擅離職守，不得擅自調(diào)換工作崗位

與私自請(qǐng)人頂替。

4.員工請(qǐng)假（包括病、事、婚、傷、喪、產(chǎn)假等）均按

《員工手冊(cè)》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行（請(qǐng)事假二天以上（含二天）得

須寫(xiě)請(qǐng)假單由經(jīng)理批準(zhǔn)，請(qǐng)事假一天得須寫(xiě)請(qǐng)假單由部門(mén)主

管批準(zhǔn)）。

（二）員工職業(yè)操守

1?遵紀(jì)守法，遵守員工手冊(cè)與公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。

2.遵守部門(mén)考勤制度與保潔操作程序，不得遲到、早退、

私自加班。

3.服從管理、明確責(zé)任、履行職責(zé)，爭(zhēng)創(chuàng)一流工作質(zhì)量,

為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

4.上班時(shí)間穿工作服、儀表整潔、精神飽滿(mǎn)。

5.文明服務(wù)，禮貌待人，虛心聽(tīng)取業(yè)主建議，盡量滿(mǎn)足

要求。

6.服務(wù)態(tài)度端正，有較強(qiáng)的奉獻(xiàn)精神，有良好的職業(yè)道

德。

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7.愛(ài)崗敬業(yè)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量完成任務(wù)。

8.服從上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事、互相幫助。

9.工作中主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、提出建議，糾正一切衛(wèi)生不良

習(xí)慣與行為。

10.愛(ài)護(hù)公物，損壞、遺失工具照價(jià)賠償。

11.未經(jīng)許可，不得擅入業(yè)主私人地方。

12.不得未經(jīng)批準(zhǔn)私配客戶(hù)、公司鑰匙。

13.不做有損公司形象的事，不收取業(yè)主或客戶(hù)的錢(qián)物。

14.拾金不昧，拾到財(cái)物立即上交或送還失主。

（三）常用工具操作制度

L使用前，要了解工具設(shè)備的性能、特點(diǎn)、耗電量。

2.操作前先清理場(chǎng)地，防止接線(xiàn)板、電機(jī)進(jìn)水或因電線(xiàn)

卷入正在操作的設(shè)備中而損壞設(shè)備。

3.擦地機(jī)、拋光機(jī)、地毯清洗機(jī)、吸水機(jī)、吸塵器等設(shè)

備均需按照使用說(shuō)明正確操作，正確使用。

4.設(shè)備使用后，按要求做好清洗、保養(yǎng)工作。

5.妥善保管清潔工具與用品，不得丟失與人為損壞，不

得將清潔工具與用品帶回家中使用。

（四）安全操作規(guī)程制度

1.牢固樹(shù)立“安全第一”的思想，確保安全操作。

2.在超過(guò)2米高處操作時(shí)，必須搭8腿腳手架，配備安

全人員地面幫扶，不得私自改變腳手架安裝方法，或簡(jiǎn)化腳

手架，影響安全性能，未按安全制度操作的后果公司不承擔(dān)

責(zé)任。

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3.在使用機(jī)器時(shí)，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。

4.不得私自撥動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開(kāi)關(guān)，以免發(fā)生故障。

5.在不會(huì)使用機(jī)器時(shí)，不得私自開(kāi)動(dòng)機(jī)器，以免發(fā)生意

外事故。

6.應(yīng)嚴(yán)格遵守防火制度，不得動(dòng)用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。

7.在使用開(kāi)水時(shí)，應(yīng)思想集中，以免燙傷。

8?在推垃圾車(chē)、上垃圾時(shí)，不要超負(fù)荷，應(yīng)小心操作，

以免傷及身體。

9.在操作與安全發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)先服從安全，以安全為

重。

（五）崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)樓道梯級(jí)、車(chē)棚（庫(kù)）、道路及公共區(qū)域的清掃

保潔。

2.負(fù)責(zé)樓道、扶手、門(mén)窗、標(biāo)示牌、樓道開(kāi)關(guān)、燈具等

得擦抹。

3,負(fù)責(zé)樓道雜物的清理，垃圾的收集、轉(zhuǎn)運(yùn)集中，垃圾

桶的清洗工作。

4.用地拖對(duì)地面進(jìn)行循環(huán)拖擦，維護(hù)與保護(hù)地面清潔。

5,拖地面應(yīng)按規(guī)定的路線(xiàn)進(jìn)行，每到終點(diǎn)，應(yīng)抖清依附

在拖把上的灰塵，然后再巡回進(jìn)行。當(dāng)拖桶內(nèi)的渾濁時(shí)注意

換水。

6.對(duì)扶梯與電梯應(yīng)經(jīng)常擦，電梯內(nèi)地毯干凈無(wú)污及雜

物，電梯內(nèi)的玻璃干凈明亮，保持干凈整潔。

7.維護(hù)與保持責(zé)任區(qū)域內(nèi)整體的環(huán)境衛(wèi)生，見(jiàn)到茶兒

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上，地面上有紙屑雜物，及時(shí)撿走擦凈。

8.清潔過(guò)程若發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象，如漏水、漏電與設(shè)備設(shè)施

損壞、故障等，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)積極協(xié)助專(zhuān)業(yè)人

員排除故障。

9.發(fā)現(xiàn)事故隱患與可疑跡象，立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并有

義務(wù)監(jiān)視事態(tài)過(guò)程或采取有效措施，控制事態(tài)發(fā)展。

10.認(rèn)真完成上級(jí)主管臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。

（六）衛(wèi)生要求

1.道路、走廊、平臺(tái)、停車(chē)場(chǎng)、綠化場(chǎng)地等無(wú)廢紙、果

殼、塑料袋、飲料瓶等明顯垃圾。

2.垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，不能長(zhǎng)時(shí)間的積存堆放，保證垃圾

桶也干凈整潔。

3.墻面無(wú)腳印手印、無(wú)亂涂亂畫(huà)、無(wú)污垢足跡、無(wú)明顯

灰塵。

4.公共配套設(shè)施、樓道、建筑物等外觀的亂涂、亂畫(huà)、

亂張貼廣告、標(biāo)語(yǔ)等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)清洗。

5.平臺(tái)、天井無(wú)積水、墻角無(wú)蜘蛛網(wǎng)、塵埃。

6.電梯門(mén)、扶手、玻璃門(mén)窗、欄桿、信箱、電表箱等定

期擦拭，清掃無(wú)塵土、潔凈明亮。

7.廁所地面潔凈無(wú)積水、無(wú)難聞異味，生活垃圾等廢棄

物、易堵塞物等及時(shí)清除，如發(fā)生管道堵塞現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。

8.對(duì)公共場(chǎng)所的地面進(jìn)行經(jīng)常性拖擦，維護(hù)與保護(hù)地面

清潔。

9.辦公設(shè)備、物品等需擺放整齊，經(jīng)常拭擦，無(wú)污漬，

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無(wú)異味。

10.對(duì)往樓下亂拋物的現(xiàn)象予以制止，并及時(shí)清除。

（七）環(huán)境衛(wèi)生評(píng)比制度

為了更好地保證責(zé)任區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生干凈，物業(yè)部每季度

組織一次衛(wèi)生評(píng)比檢杳，檢杳工作由公司品管部組織實(shí)施。

評(píng)比分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)。一年中得到四次“優(yōu)”

評(píng)比的保潔員，給予公開(kāi)表?yè)P(yáng)及獎(jiǎng)勵(lì)；一年中得到四次“差”

評(píng)比的保潔員，給予公開(kāi)批評(píng)及懲處。

1.優(yōu)：責(zé)任區(qū)內(nèi)干凈整潔，沒(méi)有紙屑、煙頭、痰盂等雜

物，垃圾桶干凈整潔，將垃圾及時(shí)處理，時(shí)刻保持地面、墻

面、門(mén)窗的干凈明亮。按時(shí)上下班，遵守員工守則，服從上

級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排，維護(hù)公司良好形象，提出建設(shè)性意見(jiàn)。

2.良：責(zé)任區(qū)內(nèi)基本干凈整潔，沒(méi)有紙屑、煙頭、痰盂

等雜物，垃圾桶干凈整潔，將垃圾及時(shí)處理，地面、墻面、

門(mén)窗干凈明亮，發(fā)現(xiàn)「3處不合格情況。按時(shí)上下班，遵守

員工守則，服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排。

3.中：責(zé)任區(qū)內(nèi)基本干凈整潔，有殘留紙屑、煙頭、痰

盂等雜物，將垃圾能及時(shí)處理，地面、墻面、門(mén)窗留有灰塵

污跡，發(fā)現(xiàn)3-6處不合格情況。經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有遲到早退，遵守

員工守則，服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排。

4.差：責(zé)任區(qū)內(nèi)基本干凈，有殘留紙屑、煙頭、痰盂等

雜物，將垃圾不能及時(shí)處理，地面、墻面、門(mén)窗留有多處灰

塵污跡，發(fā)現(xiàn)6T0處不合格情況。經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有遲到、早退、

擅離職守，不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排。

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（八）一般作業(yè)的操作程序與原則

總原則就是：從里至外，從上至下，從左至右，先易后

難。

1.掃地、拖地的程序就是：由內(nèi)到外，從邊開(kāi)始再中間

清潔。

2,抹物的程序就是：從上至下，由左到右，再清潔邊角。

3,垃圾桶的清理：室內(nèi)、室外垃圾不能超出2/3滿(mǎn)，不

能出現(xiàn)異味、較臟、破壞等現(xiàn)象要及時(shí)清理垃圾桶的垃圾。

4.推塵：沿地面直線(xiàn)成行操作。

（九）保潔過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)

L表情親切、熱情、永遠(yuǎn)保持微笑；在公共區(qū)域清潔工

作時(shí)應(yīng)臉部帶微笑，目光不能呆滯、東張西望或無(wú)精打采。

2.保持口腔清潔；談吐、口齒清楚，不大聲喧嘩、不講

粗話(huà)或不禮貌的話(huà)；上班時(shí)不可以用家鄉(xiāng)話(huà)交流，講普通話(huà),

如碰到講家鄉(xiāng)話(huà)的住戶(hù)，可以用家鄉(xiāng)話(huà)同住戶(hù)交流，上班前

不食用有異味的食物，無(wú)論就是住戶(hù)還就是訪(fǎng)客有事訊問(wèn)，

一定做到有問(wèn)有答，不懂學(xué)會(huì)禮貌拒絕。

3.禮貌禮儀：上班時(shí)應(yīng)與同事相互問(wèn)候，工作時(shí)遇見(jiàn)住

戶(hù)、領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)及時(shí)間好或點(diǎn)頭微笑；走路要穩(wěn)，不要跑跑跳跳,

不得大聲喧嘩，不得與訪(fǎng)客講一些與工作無(wú)關(guān)的話(huà)，與訪(fǎng)客

同乘電梯時(shí)，應(yīng)主動(dòng)讓訪(fǎng)客先出先進(jìn)。

4.儀容儀表：每天保持較好精神面貌與愉快心情工作，

臉部要保持干凈，頭發(fā)梳理整齊，著裝應(yīng)按照公司規(guī)定進(jìn)行

著裝，且必須著工衣，不得串季著裝，同時(shí)需保持干凈、整

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潔、不得有異味，不能有明顯皺痕、破損或掉扣現(xiàn)象；統(tǒng)一

在左胸佩戴工牌，不留指甲，女性盡量化淡妝，額前頭發(fā)不

能超出眉毛下，后腦勺頭發(fā)應(yīng)盤(pán)起來(lái)，男性不留胡子，頭發(fā)

不得過(guò)長(zhǎng)。

5.室內(nèi)清潔時(shí)，不得隨意翻閱辦公室物品，不得使用電

話(huà)、電腦、洗手間等，注意與住戶(hù)溝通內(nèi)容，注意作業(yè)效率;

室外清潔時(shí)，注意清潔的姿態(tài)、姿勢(shì)，遇到住戶(hù)應(yīng)主動(dòng)讓路。

6.在公共區(qū)域清潔時(shí)應(yīng)注意前后行人，速度要適當(dāng)放

慢，有3人以上同行的情況下，必須停下手中工作等行人路

過(guò)再開(kāi)始清潔。

7.清潔時(shí)應(yīng)注意保持現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生，一定不要忘記放溫馨提

示牌。

8.清潔后應(yīng)清洗工具，歸還到指定地點(diǎn)。工具擺放應(yīng)注

意：發(fā)給個(gè)人的工具隨人走，公共工具應(yīng)放回固定工具房，

所有工具不得隨意亂擺放。

9.2米以上作業(yè)時(shí)必須搭建8腳腳手架，地面安全員認(rèn)

真檢查腳手架安全性能，移動(dòng)腳手架時(shí)，腳手架上不得有人,

如有人在腳手架上，推動(dòng)腳手架時(shí)腳手架負(fù)重過(guò)大，容易倒

塌傾斜造成人員落架傷亡。

10.清潔后應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)清潔結(jié)果。

11,常用清潔劑的認(rèn)識(shí)與使用

（1）清潔劑按常規(guī)可劃分為：中性清潔劑、酸性清潔

劑、堿性清潔劑。

（2）中性清潔劑：就是一種溫與的清潔劑，在使用過(guò)

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程中不會(huì)對(duì)任何物品及人身造成任何的反應(yīng)與傷害。

（3）酸、堿性清潔劑：帶有氣味性與輕微毒性，在使

用過(guò)程中不當(dāng)，將會(huì)影響物品損害或人身傷害，使用時(shí)應(yīng)注

意做好防護(hù)措施°

（4）中性清潔劑有：

①綠水：用于拖地、抹物，特別就是拖瓷磚地面，有較

好清潔效果。

②洗潔精：用于清除物品表面、地面油跡多現(xiàn)象。

③潔而亮：用于清除所有白色臺(tái)面、墻面、地面、塑料、

玻璃、不銹鋼等表面嚴(yán)重污漬，用途廣泛。

@128萬(wàn)能起漬劑：用于清除質(zhì)地好的墻面、玻璃等難

以去除的血漬、油跡、油漆，棉布、毛地毯上的嚴(yán)重污漬。

（5）酸性清潔劑有：

①鹽酸：用于刷洗外圍白英石地面、硬堅(jiān)固的地面污漬。

使用后及時(shí)沖水。（屬?gòu)?qiáng)酸性，使用時(shí)要注意安全，開(kāi)荒時(shí)

要大量使用。）

②漂白水：用于漂較臟得毛巾、拖把或處理黃色污漬。

③紅水（洗廁靈）：用于刷洗洗手間便池及硬堅(jiān)固材質(zhì)

物品污漬。

（6）堿性清潔劑；

①洗手液：用于洗手間洗手。

②洗衣粉：用于清洗較臟毛巾、拖把、洗地等。

③燒堿：用于硬堅(jiān)固地面。

（7）使用酸、堿性清潔劑時(shí)得注意事項(xiàng)：

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①使用前應(yīng)戴手套或穿雨鞋做好防護(hù)措施，不能直接用

手接觸藥水，不慎沾在皮膚上應(yīng)及時(shí)用清水沖洗干凈。

②使用前必須查瞧現(xiàn)場(chǎng)材質(zhì)，大理石、瓷磚、不銹鋼等

不能用酸性清潔劑，容易腐蝕。

③所有強(qiáng)腐蝕性清潔劑在使用前先在物體表面淋上清

水，再用稀釋成一定比例的濃度。

④堿性清潔劑與酸性清潔劑不能混合使用，會(huì)發(fā)生中與

反應(yīng)，沒(méi)有清潔效果且會(huì)產(chǎn)生新的污垢與雜質(zhì)。例：鹽酸與

漂白水不能混合使用。

⑤如清潔劑使用量大，必須在環(huán)境主管的指導(dǎo)下操作。

（8）以下清潔劑未分類(lèi)，它們有得就是中性、酸怛或

堿性性質(zhì)，可分別清除在不同材質(zhì)物品上的污漬：

起蠟水、底蠟、面蠟、拋光蠟：用于大理石、瓷磚保養(yǎng)。

靜電吸塵油：用于推塵板推塵。

地毯水、地毯去污劑（堿性清潔劑）：用于清洗、清除

地毯污漬。

碧麗珠：用于保養(yǎng)皮具、石材、木板等物品。

空氣清新劑、噴香劑：用于洗手間排除異味，凈化空氣。

香球：用于男洗手間小便池除異味。

不銹鋼清潔劑：用于不銹鋼亞鋼清潔保養(yǎng)。

潔廁精（酸性）：就是高效快速除垢清潔劑，適用于衛(wèi)

生間潔具、瓷片、地磚、馬賽克、石料、塑料的清潔。使用

時(shí)注意安全，不要將藥水濺到周邊理石地面，以免腐蝕地面。

12常用工具的認(rèn)識(shí)與使用

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（1）掃把（膠掃把、豬毛掃、竹掃把）：室內(nèi)使用膠

掃把、豬毛掃，室外使用膠掃把、竹掃把，掃地應(yīng)從里到外

順序。（豬毛掃不能沾水）

（2）垃圾鏟：用于放垃圾，在使用時(shí)，應(yīng)一手拿掃把,

一手拿垃圾鏟同時(shí)進(jìn)行。

（3）拖把、拖桶：用于拖地使用，在拖地時(shí)拖把的水

分要擰干，防止水分過(guò)多容易滑倒行人，并將拖布散開(kāi)，增

大海洗面積，增大拖布的使用率。拖桶裝水不能超出2/3滿(mǎn),

在洗拖把時(shí)，用力輕些，并注意前后行人，防止水溢出影響

行人及拖把桿碰到行人。根據(jù)物品臟得程度及時(shí)更換清水并

放中性清潔劑一起使用。

（4）塵推：用于瓷磚、大理石、木地板地面，先推塵,

推完后噴塵推油，干10分鐘后再使用。

（5）水刮：用于洗地、雨天刮水。

（6）玻璃刮、涂水器：用于清潔玻璃、墻身瓷磚，從

上往下，從左往右的順序操作，在涂水時(shí)，扭去多余水分，

防止水分多在地面影響行人，工具用完后及時(shí)用毛巾擦干，

防止生銹。

（7）刀片、鏟刀：用于清除瓷磚、大理石、水泥地面、

白英石及墻身上表面上的膠印、口香膠及水泥污漬。

（8）地刷、洗廁刷：用于清洗水泥、白英石地面、地

毯，洗廁刷清洗便池。

（9）膠手套：用于洗手間操作或使用酸、堿性清潔劑,

做防護(hù)作用。

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(10)毛巾、方巾：用于擦拭物品表面灰塵、污漬。

(11)鏡干布：用于擦拭不銹鋼鏡面手印、灰塵或會(huì)議

桌面清潔，其作用就是無(wú)碎毛，較光滑。

(12)百潔布：用于茶水間清洗茶杯或擦拭物品表面嚴(yán)

重污漬。

(13)伸縮桿：同玻璃刮一起使用，主要清潔高位玻璃、

瓷磚、木板墻身°

(14)鋁梯：用于清潔高位處的衛(wèi)生工作。

(15)不銹鋼垃圾桶、紙簍等：用于放垃圾。

(16)常用清潔機(jī)械的認(rèn)識(shí)與作用

①洗地機(jī)：用于清洗室內(nèi)大理石、瓷磚、膠地板地面、

地毯，室外白英石、水泥地面，使用前注意底盤(pán)的安裝就是

否牢固，根據(jù)地面材質(zhì)選擇相應(yīng)得磨片。使用率很高，使用

前先放好指示牌，電線(xiàn)應(yīng)搭在肩上，避免電線(xiàn)卷入機(jī)器內(nèi)。

②吸水機(jī)：用于洗地、漏雨產(chǎn)生積水的情況。

③吸塵機(jī)：用于地毯、地面、槽縫吸塵作用，但不能吸

顆粒大垃圾，防止堵塞吸口，每用完一次要及時(shí)清理塵袋。

④高壓槍?zhuān)河糜跊_洗外圍地面，使用后必須將水管水放

清，沖洗時(shí)雙手緊握槍頭，以免高壓碰傷。

⑤拋光機(jī)：用于瓷磚、大理石保養(yǎng)，可增加地面的光澤、

明亮度，延長(zhǎng)使用壽命期限。

⑥烘干機(jī)：用于地毯清洗后吹干或漏雨造成應(yīng)急處理。

以上所有機(jī)械在使用前一定要檢查好電線(xiàn)就是否完好無(wú)破

損。

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（17）清潔工具的保養(yǎng)：清潔工具使用完后，都應(yīng)將工

具清潔、擦拭干凈。電動(dòng)清潔工具還應(yīng)將電源放置指定位置,

以備下次再用。清潔物品材質(zhì)的識(shí)別

地磚：大理石、拋光石、云石、瓷磚、白英石、地毯等。

地板：木質(zhì)地板、膠地板。

不銹鋼：鏡鋼、亞鋼。

墻面：木質(zhì)、布質(zhì)、玻璃、涂料、紙質(zhì)。

垃圾桶：不銹鋼、塑料、鐵皮、木質(zhì)等。拖把：棉質(zhì)、

布條。

掃把：塑料質(zhì)、竹葉質(zhì)、毛質(zhì)等。

玻璃：鏡面、鋼化玻璃，有機(jī)玻璃。

（十）保潔工作的基本操作

1.掃、拖地：掃，一手拿掃把，一手拿灰斗，邊掃邊往

灰斗內(nèi)裝；拖，拖地后退著拖，按地板、地磚的紋理進(jìn)行拖

洗，拖地每拖3m2進(jìn)行清洗一次拖把。

2.毛巾的使用：應(yīng)對(duì)折為8面，反正面可用16面。

3.玻璃門(mén)的清潔：

（1）用涂水器浸透沾有清潔劑的水逐塊對(duì)玻璃門(mén)進(jìn)行

擦洗；

（2）每塊擦洗后應(yīng)用玻璃刮刀從上至下刮去玻璃上的

余留清潔劑；

（3）玻璃刮刀每刮一次應(yīng)用半干濕毛巾對(duì)刮刀膠片進(jìn)

行擦拭，以抹去刮刀膠片上的清潔劑，然后再進(jìn)行下一次工

作；

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（4）清洗工作完成后應(yīng)將工具放回指定地點(diǎn)。

4.銅制品清潔：準(zhǔn)備兩條毛巾及銅亮劑。

（1）首先用干毛巾擦去灰塵；

（2）把銅亮劑噴在毛巾上順著條紋進(jìn)行擦拭（不得噴

過(guò)多、不能沾水）。

5.公用煙灰盅的清潔：

（1）將煙灰盅內(nèi)煙頭撿出，再將石米倒入篩網(wǎng)內(nèi)進(jìn)行

煙灰盅的清潔，洗凈擦干后換上干凈的石米；

（2）將篩網(wǎng)中得石米浸入水中進(jìn)行翻洗以洗去煙灰；

（3）將洗去煙灰的石米放入清潔用桶，加入清潔劑或

漂白水進(jìn)行反復(fù)搓洗；

（4）將洗好的石米曬于指定地點(diǎn)，曬干后及時(shí)收回放

于指定地點(diǎn)，以備后用。

6.洗手盆的清潔：將毛巾沾上潔而亮進(jìn)行清潔洗手盆，

每天至少用潔而亮清潔一次，然后再用清水進(jìn)行清潔，有物

質(zhì)特別難以去除的污漬用百潔布小心擦拭，最后用毛巾進(jìn)行

清擦。

7,便池的清潔：首先倒入潔廁水進(jìn)行刷洗，以洗去便池

上的污跡，然后再用清水進(jìn)行清潔。

8.馬桶的清潔：首先倒入潔廁水進(jìn)行刷洗。然后用清水

進(jìn)行清潔，最后用毛巾將馬桶周邊的水跡擦干。

9,垃圾的收集：每天早、晚各收集垃圾一次，樓層收集

垃圾時(shí)，選擇適宜的時(shí)間與通道，只能使用貨運(yùn)電梯或消防

電梯，不可使用客梯，并避免與住戶(hù)同乘一趟電梯；不能將

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垃圾散落在樓梯、樓面或路面上；傾倒垃圾后，用水或清潔

工具將各臨時(shí)盛裝垃圾的容器清洗干凈，再將垃圾袋套上；

垃圾車(chē)用完后要進(jìn)行清洗，再放回原處。

（十一）物業(yè)清潔保養(yǎng)工作的幾個(gè)重要階段

1.開(kāi)荒階段

開(kāi)荒重點(diǎn)：確定開(kāi)荒時(shí)間，查瞧開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)、確定開(kāi)荒天

數(shù)，組織開(kāi)荒人員，準(zhǔn)備開(kāi)荒物料及工具，人員動(dòng)員工作。

工作前人員分工、實(shí)施、監(jiān)督與檢查驗(yàn)收。開(kāi)荒項(xiàng)目：根據(jù)

現(xiàn)場(chǎng)情況而定。

開(kāi)荒注意事項(xiàng)：在環(huán)境主管、領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，聽(tīng)從指揮,

規(guī)范操作，合理使用清潔工具及清潔劑。

在工作實(shí)施中應(yīng)注意個(gè)人安全及因清潔不當(dāng)造成的物

品損壞。開(kāi)荒工作一定要將污漬徹底全面清理干凈，為使用

階段打好基礎(chǔ)。

（1）樓層開(kāi)荒：由上至下，三人一組，事先準(zhǔn)備梯子、

伸縮桿、玻璃刮、涂水器、拖布、拖桶、垃圾鏟、膠掃把、

小灰刀、云石鏟刀、指示牌、綠水、毛巾、香口膠溶劑等，

如條件允許每組在帶一個(gè)推塵布。先除塵、推塵，后去膠質(zhì)

等難以去除的污漬，最后用玻璃刮刮取墻面、玻璃、進(jìn)戶(hù)門(mén)

外門(mén)，拖洗地面，消防通道清潔，進(jìn)入下一樓層的清潔。樓

層開(kāi)荒最好人員集中，合作進(jìn)行，不要分成過(guò)多得組，小高

層每天清潔不少于4層，高層不少于5層。

（2）地面開(kāi)荒：五人一組，準(zhǔn)備洗地機(jī)（也可以用高

壓水槍?zhuān)⑴R時(shí)電源（或長(zhǎng)的電源線(xiàn)）、膠水管、地刷、大

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竹掃、指示牌、雨刮、鹽酸、天那水、洗衣粉、去污粉、洗

潔精、小灰刀等，此類(lèi)清洗班長(zhǎng)一定在現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，防止安全

事故，注意正確地使用機(jī)械。大堂的清潔可以劃歸此組清潔,

但大堂要先從玻璃開(kāi)始清潔，再清潔地面時(shí)一定注意地面的

材質(zhì)，不要用水過(guò)多，防止材質(zhì)受損，在所有地面的清

潔過(guò)程中一定注意清潔干凈，不要有藥品殘留，做好最

后的收尾工作，地面不要有積水殘留，以免水漬、藥漬滲透,

無(wú)法還原，要么不清潔，要清潔一定清潔徹底干凈。

(3)水景清潔：七人一組，準(zhǔn)備高壓水槍、水管、吸

污泵、臨時(shí)電源、鐵鍬、鐵扒、指示牌、老虎鉗、拖布、雨

鞋、鏟刀等，此類(lèi)清潔一定要班長(zhǎng)或主管在現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，注意

安全。先將水全部放完，將石子翻成幾條利于排水的排水溝,

幾人鏟除水景池邊的污垢結(jié)晶及難以沖洗的水景小品，水景

池就是不耐臟得理石或其它光滑表面材質(zhì)得，在清潔中一定

注意不要用藥水或不鋒利的刀片，以免造成材質(zhì)損壞，再進(jìn)

行全面沖洗。如水中有魚(yú)或水草，要先將其轉(zhuǎn)移，全部清洗

完后，再重新注入水，恢復(fù)原狀。在水景清洗過(guò)程中切忌工

作的計(jì)劃性，當(dāng)日放完水得一定要當(dāng)日清洗完畢，不能隔日

完成。

(4)地庫(kù)開(kāi)荒；同地面開(kāi)荒相向，但沒(méi)有地面要求得

高，如果地庫(kù)出入口就是玻璃得，注意清潔時(shí)的安全，且在

清潔過(guò)程中注意玻璃的防水性，再去除不規(guī)則玻璃膠時(shí)注意

整體的美觀性，也要注意不要破壞玻璃膠的防水性。在有車(chē)

位區(qū)域進(jìn)行清潔時(shí)，注意藥水的使用，不要搞花了車(chē)位的劃

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分線(xiàn)。

2.裝修階段

(1)電梯箱：在裝修前就要鋪好地面與電梯箱，做好

防護(hù)，每一層有裝修的要配合保安，要求每一層先裝修的要

及時(shí)鋪好地面，做好防護(hù)，日常清潔時(shí)注意加強(qiáng)裝修層的巡

視，不允許有煙頭或泥沙在電梯箱內(nèi)，配合保安不允許裝修

工人從大堂搬運(yùn)物料，裝修層不允許開(kāi)門(mén)施工，有破壞公共

設(shè)施設(shè)備的要及時(shí)制止并上報(bào)。

(2)地庫(kù)、樓層消防梯：一就是裝修材料運(yùn)送完后要

及時(shí)清潔，二就是裝修垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)衛(wèi)生得清潔與跟蹤，

做到日產(chǎn)日清，配合保安員要求裝修工將垃圾一定裝袋，不

可有散垃圾，如有要及時(shí)清理干凈。地庫(kù)可以一月清洗一次,

臨時(shí)堆放點(diǎn)可以?xún)扇諞_洗一次。

3,清潔的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

(1)外圍

地面：目視無(wú)垃圾、煙蒂、雜物、積水、香口膠。

垃圾桶：垃圾容量不能超出2/3滿(mǎn)，外部目視無(wú)灰塵、

污漬、油跡，附近地面、墻面無(wú)油漬。

休閑桌椅：無(wú)灰塵、無(wú)污漬，發(fā)現(xiàn)破壞及時(shí)匯報(bào)。標(biāo)識(shí)

牌；目視無(wú)灰塵、污漬。燈具：目視無(wú)灰塵。

污水、排水溝：無(wú)明顯雜物、無(wú)大量積水。

崗?fù)ぃ豪锩娴孛鏌o(wú)垃圾、無(wú)污跡，門(mén)窗玻璃光亮、潔凈。

綠化帶：目視無(wú)垃圾。

(2)樓層

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大堂：地面無(wú)明顯灰塵、無(wú)污跡、設(shè)施設(shè)備無(wú)灰塵，門(mén)

面玻璃、扶手無(wú)手印、污印。

注意事項(xiàng)：為減少住戶(hù)將室外塵土帶入室內(nèi)，大堂入口

處應(yīng)鋪設(shè)防塵腳墊，遇到下雨天，應(yīng)派專(zhuān)人清潔保養(yǎng)，隨時(shí)

保持衛(wèi)生干凈。大堂地面多為大理石、盜磚、地毯，應(yīng)根據(jù)

不同的建筑裝修材料采取不同的清潔保養(yǎng)方法。不銹鋼、銅、

鋁合金等裝飾物，容易受到腐蝕，清潔保養(yǎng)時(shí)要選用專(zhuān)用的

清潔劑、保護(hù)劑，保養(yǎng)時(shí)注意不要留劃痕。

電梯箱：電梯門(mén)無(wú)手印，地面無(wú)腳印、嬌箱無(wú)灰塵、手

印，天花無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、門(mén)槽無(wú)積碎物。

電梯間：地面無(wú)灰塵、明顯腳印。墻身：手摸無(wú)明顯灰

塵。

消防梯：臺(tái)階無(wú)垃圾、無(wú)明顯灰塵、污漬、水漬，角落

無(wú)蜘蛛網(wǎng)，扶手無(wú)灰塵。

（3）車(chē)庫(kù)