《我國房價(jià)虛高的原因及對策分析》5000字（論文）

我國房價(jià)虛高的原因及對策分析目錄TOC\o"1-3"\h\u19042我國房價(jià)虛高的原因及對策分析 120570關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房價(jià)；房價(jià)虛高；保障住房 15871我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 2163451.1區(qū)域發(fā)展不平衡 2287381.2房地產(chǎn)投資有所下降 2149111.3房價(jià)持續(xù)上漲 3182562我國房價(jià)虛高的原因分析 3104782.1國民收入水平的上升 3194042.2供給因素 495962.3政策因素 5177293控制中國房價(jià)虛高的對策 6175093.1建設(shè)保障住房 6155703.2優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) 6323683.3提高土地資源利用率 6213954結(jié)語 730248參考文獻(xiàn) 7摘要：“住房困難”、“看病困難”、“上學(xué)困難”被稱為中國的“三難”問題，引起了廣大人民群眾和社會各界的高度關(guān)注。房價(jià)水平對整個(gè)社會的發(fā)展有著重要的影響。近年來，房價(jià)上漲超出合理區(qū)間，給人民生活帶來了沉重負(fù)擔(dān)，產(chǎn)生了不少社會問題，影響了社會和諧發(fā)展。本文首先分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，其次從國民收入水平、供給因素、政策因素以及開發(fā)成本因素幾個(gè)方面分析我國房價(jià)虛高的原因，再次闡述了房價(jià)虛高帶來的危害，最后從建設(shè)保障住房、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)以及提高土地資源利用率等幾個(gè)方面來進(jìn)行改善，希望對我國的房價(jià)調(diào)節(jié)有一定程度的促進(jìn)作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房價(jià)；房價(jià)虛高；保障住房最近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場越來越火爆，創(chuàng)造財(cái)富奇跡接連不斷。在許多領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石。我國的房地產(chǎn)真正發(fā)展是從1998年開始，在短短的10余年間，我國的房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，房價(jià)也從1998年到現(xiàn)在翻了20多倍。2008年以來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格增長很快，2009年更是達(dá)到了一個(gè)高峰。房價(jià)的過快增長已經(jīng)嚴(yán)重影響到了我國社會以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響了人們生活狀況。為了控制房價(jià)的過快增長，國家不斷出臺各種調(diào)控政策期望可以穩(wěn)定房價(jià)。但是直到今天，房價(jià)依然在持續(xù)增長中，如何讓房價(jià)回歸理性，讓房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，是我國目前面對的一大難題。1我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.1區(qū)域發(fā)展不平衡房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型、規(guī)模效益高的行業(yè)，只有規(guī)模化才能實(shí)現(xiàn)大投資、高回報(bào)，才能形成競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展的不平衡主要體現(xiàn)在各區(qū)域的增速和發(fā)展量上。目前，我國東海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展較好。中西部這幾年也發(fā)展很快，但是地區(qū)之間的差距還是很大的。其次，城市居民生活水平存在較大差異。盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯著提高了全國城鎮(zhèn)人口的生活水平，但是西部地區(qū)的發(fā)展依舊落后于東部地區(qū)。東部省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，居民的收入水平也在穩(wěn)定的增長中，導(dǎo)致了該地區(qū)的房價(jià)也“水漲船高”。而西部地區(qū)的發(fā)展比較落后，居民的收入水平普遍不高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展緩慢，但是由于土地面積足夠大且人口比較少，人民的居住空間比較寬敞。中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，人口眾多，導(dǎo)致了居住空間嚴(yán)重不足。但是受到東部地區(qū)的快速發(fā)展的帶動，越來越多的人更喜歡躋身更發(fā)達(dá)的地區(qū)，導(dǎo)致大城市人口越來越多而小城市卻發(fā)展緩慢。從圖1可以看出，東部區(qū)域主要包括上海、北京等一線城市，顯而易見的是自2015年以后這些城市的漲幅越來越突出。。圖12005-2020年分區(qū)域房價(jià)差異1.2房地產(chǎn)投資有所下降2015至2020年我國房地產(chǎn)住宅投資額的發(fā)展趨勢如圖2所示，從10860.93億元增長到104445.73億元呈現(xiàn)了穩(wěn)定持續(xù)增長的良好態(tài)勢。同時(shí)，2015年的住宅投資增速0.38%達(dá)到歷史最低位，此后房地產(chǎn)住宅投資額的年均增速達(dá)到16.7%。而到了2011年則出現(xiàn)了峰值，即2011年住宅投資增速為32.84%。就近幾年來看，2015年出現(xiàn)重要拐點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了“觸底反彈”的效果，在2020年由于疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)影響使之出現(xiàn)了較大幅度的下降。圖22005-2020年我國房地產(chǎn)住宅投資額1.3房價(jià)持續(xù)上漲房地產(chǎn)總供給與總需求的不平衡，這通常體現(xiàn)在潛在實(shí)際供應(yīng)大于實(shí)際供應(yīng)，總需求高于實(shí)際需求。解決房地產(chǎn)市場問題的措施，但效果不明顯。有需求的購房者買不起房，貧富差距加大，兩極分化加劇。利用城市規(guī)劃的優(yōu)勢，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)值將繼續(xù)上升。一線城市房地產(chǎn)進(jìn)入了價(jià)格發(fā)展的后時(shí)代，有低價(jià)也有高價(jià)。一線片區(qū)樓價(jià)高達(dá)兩三千元/平方米；二、三類也在1000元左右，規(guī)劃建設(shè)成本已達(dá)到每平方米160-260元，建材的用工價(jià)格不斷上漲。原始最小擴(kuò)展開發(fā)成本可達(dá)2500-3000/平方米。除了開發(fā)商極低的利潤、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本和營銷成本外，二線城市的房地產(chǎn)也進(jìn)入了萬元時(shí)代。2我國房價(jià)虛高的原因分析2.1國民收入水平的上升人口收入決定購買力水平和總消費(fèi)水平。人均可支配收入的增加意味著國民生活水平的提高。可支配收入的增加導(dǎo)致人們在支付基本必需品后有更多的資源來購買房屋。同時(shí)，它增加了人們提高生活水平的愿望。這可以成為刺激房地產(chǎn)需求的現(xiàn)實(shí)，這在一定程度上助長了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此，房地產(chǎn)價(jià)格與人均可支配收入之間必然存在正相關(guān)關(guān)系。其次，企業(yè)的收入水平?jīng)Q定了積累的程度和擴(kuò)大生產(chǎn)的能力。再生產(chǎn)的范圍越大，對生產(chǎn)性財(cái)產(chǎn)的需求就越大，對生產(chǎn)性土地的大量需求立即提高了價(jià)格。地產(chǎn)開發(fā)商的投資和對低收入家庭的補(bǔ)貼。政府稅收收入越高，政府進(jìn)行的轉(zhuǎn)移和購買就越多。更多的住房補(bǔ)貼會增加居民的購買力，對住房的有效需求會增加。2021年我國GDP為1143670億元，比上年增長了8.1%，近兩年平均增長了5.1%。GDP的增長帶動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，使得人們的收入越來越高，從而增加住房需求，也提高了房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)的投資信心，進(jìn)而增加相應(yīng)的開發(fā)投資額，同樣會使房價(jià)產(chǎn)生一些波動。由圖1可以看出，東、中、西部地區(qū)的GDP均呈上漲趨勢圖32005-2020年東、中、西部地區(qū)GDP發(fā)展趨勢2.2供給因素竣工面積在某種意義上代表著房地產(chǎn)市場的潛在供應(yīng)量，如果竣工面積越大，同時(shí)代表房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的勢頭越強(qiáng)勁。從圖4可以看出，東、中、西部各區(qū)域在房屋竣工面積方面的趨勢圖與其他方面的趨勢圖有所不同，其房屋竣工面積的趨勢圖并不只是單純地上漲，東部地區(qū)依舊是遠(yuǎn)超過中西部地區(qū)。東部地區(qū)從2005年到2014年持續(xù)上漲，在2014年達(dá)到頂峰，其中2007年、2010年、2013年發(fā)展較快。2014年出現(xiàn)了下降的趨勢，一直到2020年波動不大，趨近于50000萬平方米。在2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的不增也在一定程度上影響了竣工面積的變化。中西部竣工面積變化的趨勢較為一致，均是先增后減，其中中部地區(qū)在2014年到達(dá)頂峰，而西部地區(qū)則在2016年到達(dá)頂峰，頂峰過后都出現(xiàn)了一定程度的下降，竣工面積的下降調(diào)整了市場供給，使房地產(chǎn)市場運(yùn)行地更加平穩(wěn)。圖42005-2020年東、中、西部地區(qū)房屋竣工面積趨勢2.3政策因素房地產(chǎn)政策可以分為兩個(gè)主要層面：制度政策和監(jiān)管政策。一是制度性監(jiān)管，它是房地產(chǎn)市場基本政策、憲法、法規(guī)、規(guī)章、制度和運(yùn)行方式的組成部分，是在較大的框架內(nèi)實(shí)施的。后者首先是指制度政策的基礎(chǔ)。以保證政策的實(shí)施促進(jìn)市場力量更加科學(xué)合理。它是在不同時(shí)期進(jìn)入的相關(guān)文件、方法、規(guī)則等之一，是在更具體層面上的詳細(xì)安排。首先，房地產(chǎn)政策的制定存在滯后性和不連續(xù)性的問題。政策制定中的延遲又進(jìn)一步細(xì)分為內(nèi)部延遲和外部延遲。內(nèi)部延遲是指從一種新的房地產(chǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)到管理層的認(rèn)可，到管理層的行動，再到最終房地產(chǎn)政策的制定的一段時(shí)間的延遲。外部延遲是指從政策宣布的那一刻到它開始在市場上發(fā)揮作用的那一刻的延遲。制度政策的制定是滯后的，在實(shí)踐中，立即引入監(jiān)管政策是不可避免的，但有時(shí)相對倉促的做法意味著，采用單一的監(jiān)管政策往往缺乏連貫性和連貫性。二是房地產(chǎn)政策沒有真正落實(shí)。例如，出資的最低比例由政策決定，保證住宅用地和開發(fā)商權(quán)益的最低比例大于項(xiàng)目總投資。在實(shí)際執(zhí)行中，由于利益沖突在很多方面被忽視，但在實(shí)際執(zhí)行中卻鮮有政策措施。這就解釋了由于缺乏系統(tǒng)而造成的混亂和實(shí)施困難，也解釋了過度理想化的監(jiān)管政策。如果沒有適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督管理機(jī)制來保障，那么再好的監(jiān)管政策再強(qiáng)大，也只能是看上去好看而不好用的繡花坐墊。然后，房地產(chǎn)政策對保障性住房的引導(dǎo)力度不夠，由于開發(fā)商沒有太多的盈利興趣，無法有效實(shí)施本已有限的保障性住房制度。這就大大降低了任何措施的效果。最后，房地產(chǎn)政策缺乏有效的監(jiān)控機(jī)制。有政策和對策，政策是一套，現(xiàn)實(shí)又是完全不同的一套。這在房地產(chǎn)業(yè)是不爭的事實(shí)，為了保護(hù)廣大購房者的切身利益，我們可能需要在法律上找到更多的突破，以確保房地產(chǎn)政策在執(zhí)行過程中得到適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督。3控制中國房價(jià)虛高的對策3.1建設(shè)保障住房經(jīng)濟(jì)適用房是指由國家規(guī)劃、地方政府由房地產(chǎn)開發(fā)商管理的住房，或建造的房屋，以負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格出售給城市中下層和中產(chǎn)階級，具有社會保障功能的商業(yè)地產(chǎn)，其特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)實(shí)用。經(jīng)濟(jì)意味著房價(jià)與同期的市場價(jià)格相比較為溫和。適合中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性是指住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)不能降低，必須達(dá)到一定的使用效果。首先，公共部門和行業(yè)必須以不同的方式，通過各種渠道，包括公共租賃房地產(chǎn)分銷的中央建設(shè)、重建、收購和經(jīng)紀(jì)。二是公租房建設(shè)要與住房市場整體供求關(guān)系和租賃市場健康發(fā)展相結(jié)合。因此，資金的長期積累和有效投融資機(jī)制的缺失，使得以公租房為代表的保障性住房建設(shè)和使用難以建立長期的ROI模型。公租房融資渠道不斷拓寬，包括政府財(cái)政投資、房地產(chǎn)投資、大企業(yè)長期投資、股票市場融資等。最后，必須確保相對較晚的交付、中途停留和退出機(jī)制。雖然經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量可以大幅增加，但它有助于在供應(yīng)端降低房價(jià)，并扭轉(zhuǎn)對商業(yè)空間的需求。降低需求，從而讓房價(jià)上漲的步伐有所放緩。3.2優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)由于房地產(chǎn)市場管理不完善、監(jiān)管體系不完善、開發(fā)商追求利益最大化的發(fā)展政策不完善，我國目前的住房結(jié)構(gòu)存在以下幾個(gè)方面的不合理之處，不合理的住房，比例不協(xié)調(diào)。其次，90歲以下家庭的比例不夠大。第三，經(jīng)濟(jì)適用房供給不足。針對上述情況，地方政府應(yīng)從以下幾個(gè)方面優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策法規(guī)，確保商品房開工建設(shè)。新經(jīng)濟(jì)住房概念的提出，最重要的是要增加社會住房制度的結(jié)構(gòu)。在接下來的部分，作者具體論述了社會住房制度的結(jié)構(gòu)。提高土地利用效率的戰(zhàn)略思路可以從以下幾個(gè)方面來看待：通過對土地利用情況和需求預(yù)測的分析，我國一流城市的礦產(chǎn)資源利用率一直居高不下。隨著經(jīng)濟(jì)的大規(guī)模發(fā)展，土地供需矛盾日益突出。尤其是節(jié)約土地資源和提高土地利用效率的三個(gè)途徑。二是利用當(dāng)?shù)氐拈_放空間，充分利用現(xiàn)有土地。三是增強(qiáng)國家發(fā)展?jié)摿?，加大發(fā)展力度。3.3提高土地資源利用率土地作為一種不可再生資源，無論需求如何變化，隨著城市化進(jìn)程的深入發(fā)展，供應(yīng)必須逐年減少。特別是對于一些地理位置較小的一流城市。首先，地方政府應(yīng)該建立一個(gè)合乎邏輯的分區(qū)計(jì)劃。例如，處理嚴(yán)重浪費(fèi)礦產(chǎn)資源的“地毯式”工作場所，合理規(guī)劃各種形式的土地利用。城市空間規(guī)劃是城市規(guī)劃的核心。它的構(gòu)成和管理水平直接關(guān)系到城市的整體效益和土地利用的范圍。據(jù)外部數(shù)據(jù)，如果工業(yè)用地區(qū)位合適，城市用地一般可節(jié)省10%-20%，輸電線路可縮短20%-4%，技術(shù)管線可減少10%-20%，其中10個(gè)可以節(jié)省20%。其直接經(jīng)濟(jì)意義在于，可以在不擴(kuò)大城市土地利用的情況下，降低和降低工業(yè)部門土地相關(guān)成本10-20%，縮小工業(yè)整體規(guī)模。可節(jié)省和減少生產(chǎn)和城市利潤10%-20%。最后，限制開發(fā)商以營利為目的的不合理土地利用規(guī)劃，對長期閑置的土地資源征收高額稅費(fèi)。作為企業(yè)家，開發(fā)商的目標(biāo)是盈利，而不是社會效益最大化。在他們的行動過程中，必然會出現(xiàn)與社會利益的沖突。這就要求政府采取更嚴(yán)格的措施來指導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)住宅。在土地管理過程中，注重土地資源的高效利用，強(qiáng)調(diào)土地和房屋的可用性，同時(shí)打擊長期購房空置的投機(jī)者。他們吞噬有限資源的同時(shí)，客觀上也推高了房價(jià)，導(dǎo)致住房資源枯竭。4結(jié)語目前，在一系列金融調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)很吃香。所以，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵部門，必須不斷尋求其在應(yīng)對市場動蕩中的作用，以抑制房地產(chǎn)業(yè)不必要的快速增長，或刺激房地產(chǎn)業(yè)的蕭條。我們國家人口多，土地少。因此，單方面出臺抑制房價(jià)上漲的政策和規(guī)定是不現(xiàn)實(shí)的。但如果你想要更公平，你需要相關(guān)政策和部門的合作，才能保持房地產(chǎn)業(yè)長期健康，不過可持續(xù)發(fā)展還是需要付出很大的努力。參考文獻(xiàn)[1]None.應(yīng)勇:我們不希望看到上海房價(jià)太高[J].城市開發(fā),2019(4):1.[2]鄒國棟.土地財(cái)政,地方政府債務(wù)對房價(jià)的影響研究[D].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué),2019.[3]任凱.基于消費(fèi)者購買力的房地產(chǎn)市場供需平衡分析[J].現(xiàn)代企業(yè),2020,No.412(01):86-87.[4]周穎剛,蒙莉娜,盧琪.高房價(jià)擠出了誰?——基于中國流動人口的微觀視角[J].經(jīng)濟(jì)研究,2019,v.54;No.624(09):108-124.[5]趙奉軍.低生育率陷阱與高房價(jià)[J].中國房地產(chǎn),2019,000(003):26-28.[6]王軍.淺談我國高房價(jià)對社會經(jīng)濟(jì)