上海住房租賃市場月報（2024年3月）

場平穩(wěn)健康發(fā)展。（中國青年政治學院REITs（二202420246000（間1275（間明顯減少，保租房籌措高峰已過。1382、上海嘉定區(qū)2024年將籌措保租房6000套（間）嘉定區(qū)兩會進一步細化明確了嘉定區(qū)2024年經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標和主（間5930（間6000（間1275（間36%、78%。二、上海住房租賃市場溫度325.37%2019且郊區(qū)房租收入比與市區(qū)房租收入比的差距持續(xù)拉大，從側(cè)面驗證了上海郊區(qū)（126300R4351-2481.41、607上漲，虹口等9個區(qū)租金環(huán)比下跌。3202433政策效應(yīng)得到一定的體現(xiàn)，上海市二手房成交套數(shù)環(huán)比大漲170%，達到近一年來的最高。2019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.62023.72023.82023.92023.102023.112023.122024.12024.22024.32024348pts87.2/平/月，環(huán)比轉(zhuǎn)7%，8.2%，但跌幅有明顯收窄。套60000500004000030000200001000001401201008060402007220235%5-10%15%。2019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.11圖2019.12圖2020.12020.2圖2：2019年至今上海市平均租金月度走勢及同比全市每平方月均租金（元/㎡*月）2020.3圖2：2019年至今上海市平均租金月度走勢及同比全市每平方月均租金（元/㎡*月）2020.41：2019年至今上海市掛牌房源數(shù)及同比2020.51：2019年至今上海市掛牌房源數(shù)及同比2020.62020.72020.82020.92020.102020.11掛牌套數(shù)2020.12掛牌套數(shù)2021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.82021.92021.102021.11同比（右軸）2021.12同比（右軸）2022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.12數(shù)據(jù)來源:鏈家、易居研究院同比（右軸）數(shù)據(jù)來源:鏈家、易居研究院2023.1數(shù)據(jù)來源:鏈家、易居研究院同比（右軸）數(shù)據(jù)來源:鏈家、易居研究院2023.22023.32023.42023.52023.62023.72023.82023.92023.102023.112023.122024.12024.225020015010050-50-10040302010-10-20-302024.325020015010050-50-10040302010-10-20-30圖3：2023年至今上海各區(qū)域平均租金月度走勢元/㎡*月200180160140120100806040202023.12022023.12023.22023.32023.42023.52023.62023.72023.82023.92023.102023.112023.122024.12024.22024.3寶山 崇明 奉賢 虹口 黃浦 嘉定 金山 靜安閔行 浦東 普陀 青浦 松江 徐匯 楊浦 數(shù)據(jù)來源:鏈家、易居研究院表1：2024年3月上海各區(qū)域平均租金排名-5.4-5.42.4-23.726崇明165.3-1-6.23.529金山150.0-3.933奉賢14-2.5.7-157松江134.955.3.3-157嘉定12-7.8-7.7-0.463寶山110.81.8.1-169青浦10-7.0-3.72.980閔行9-6.61.3-10.791浦東8-7.1-6.1.4-198楊浦7-6.1-8.61.1100普陀6.6-10-2.6103虹口5-8.50.6-1.2-1123徐匯4-7.60.4-1-0.3128長寧3-6.4-7.22.5129靜安2-8.80.2163黃浦1相比23年均同比環(huán)比平均租金（元/平/月）區(qū)域排名數(shù)據(jù)來源:鏈家、易居研究院。數(shù)據(jù)說明：按照當月平均租金排序。從面積上看，本月掛牌房源的套均面積環(huán)比上升2.1980.9帶動套均租金環(huán)比提高了1.567056/套。其中，60平方米以下的租賃住房套數(shù)占比環(huán)比3.7pts39.4%；60-100平方米的租賃住房占比躍居首位40.2%3.2pts100-14012.6%，環(huán)比0.2pts；140平方米以上的占比7.9%，環(huán)比0.7pts。圖4：2023年至今上海掛牌租賃房源的面積段占比-按套數(shù)計60㎡以下 60-100㎡ 100-140㎡ 140㎡以上2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月數(shù)據(jù)來源:鏈家、易居研究院2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月225.37%2019房租收入比持續(xù)下降，性價比凸顯在房租下降及收入提高的作用下，2024年3月上海的房租收入比環(huán)比下降0.16pts至25.37%，為2019年以來的歷史最低，同比下降3.57pts。房租收入比從2023年11月至2024年3月連續(xù)5個月保持在相對合理區(qū)間（即房租收入比小于30%圖5：2019年至今上海房租收入比月度走勢相對過高嚴重過高相對合理相對過高嚴重過高相對合理504540353025月月月月月數(shù)據(jù)來源:鏈家、上海統(tǒng)計局、易居研究院。將上海與國際城市相比較，2024年3月，上海市中心房屋的房租收入比環(huán)比抬升0.3pts，在7個國際城市中仍處在最高位，而上海郊區(qū)的房租收入比環(huán)比下降2.5pts，在7個城市中居第二位。市中心與郊區(qū)的房租收入比差額攀升至6%，為2019年以來的最高，這也可以從側(cè)面驗證，上海郊區(qū)租金市場相對堅挺的原因——即郊區(qū)租賃住房性價比逐漸凸顯。圖6：2019年至今典型國際城市的市中心與郊區(qū)的房租收入比差額6.01.70.21.71.73.2-1.1-5.1-6.12019 2020 2021 2022H1 2022 2023H1 2023 2024年26.01.70.21.71.73.2-1.1-5.1-6.1上海 香港 新加坡 倫敦 東京 紐約 北京數(shù)據(jù)來源：NUMBEO、易居研究院33126300R42024年3月，上海新入市集中式租賃住房項目12個，入市房源合計6362間。相比上月，入市項目數(shù)量及房源數(shù)量均有明顯增加，與1-2月的規(guī)?？偤突鞠喈?。入市項目產(chǎn)品線以白領(lǐng)公寓為主，另有1個服務(wù)式公寓。有5個項目是R4新建租賃社區(qū)，房間套數(shù)合計5375間，項目數(shù)量及房間套數(shù)分別占本月新開項目的四成、八成。其他為存量改造項目。超過或近1000間的大型社區(qū)型項目有3個，均為R4新建租賃社區(qū)，均位于浦東新區(qū)。這3個項目分別是地產(chǎn)城方仁恒派世博璟尚社區(qū)、浦發(fā)有家康澤社區(qū)和LIN舍·臨港泥城服務(wù)式公寓，其中LIN舍·臨港泥城服務(wù)式公寓是上海臨港創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)有限公司首個自主開發(fā)的長租公寓項目。3市場一股重要力量。比如徐匯區(qū)的徐房集團“徐房悅庭”的首個保租房——徐房悅庭M社區(qū)入市，閔行區(qū)的閔房集團將舊住房成套改造為藍白領(lǐng)公寓的河東小區(qū)科創(chuàng)港灣公寓，浦發(fā)集團的“浦發(fā)有家”推出第三個大型保租房社區(qū)——康澤社區(qū)，陸家嘴集團“陸家嘴樂居（LHOME）”將文教大廈改造為白領(lǐng)公寓——浦電雍萃。表2：2024年3月上海新入市租賃住房項目匯總項目名稱產(chǎn)品線開業(yè)房源數(shù)(間)區(qū)域租金區(qū)間（/月）戶型一句話點評1上海靜安博鄰行政公寓服務(wù)式公寓278靜安區(qū)12000-2300055㎡單間、55-69㎡一房，102㎡二房2徐房悅庭M社區(qū)白領(lǐng)公寓721徐匯區(qū)3920-1283025-90㎡上海徐房集團住房租賃品牌“徐房悅庭”的首個保障性租賃住房社區(qū)3地產(chǎn)城方仁恒派世博璟尚社區(qū)白領(lǐng)公寓1898浦東新區(qū)5185-2418748-150㎡全生命周期戶型，共有六種選擇4浦發(fā)有家康澤社區(qū)白領(lǐng)公寓890浦東新區(qū)2582-486531-59平方米，一室戶，兩室一廳，三種房型浦發(fā)集團租賃住房運營品牌“浦發(fā)有家”推出的第三個大型保租房社區(qū)5和光寓遼源西路店白領(lǐng)公寓168楊浦區(qū)2975-983123-66㎡單間、一居室、loft、兩居室6河東小區(qū)科創(chuàng)港灣公寓藍白領(lǐng)公寓141（350張床位）閔行區(qū)1800-2300一居室單人間、一居室雙人間、兩居室三人間區(qū)屬國企上海閔房集團自主打造，借舊住房成套改造的契機，將河東小區(qū)的5棟樓通過市場行為租賃后，升級改造為藍白領(lǐng)精裝全配式公寓。7浦電雍萃白領(lǐng)公寓91浦東新區(qū)/55-145㎡一房至三房6個房型陸家嘴集團旗下租賃住宅品牌“陸家嘴樂居(LHOME)”中高端產(chǎn)品線，是老舊建筑文教大廈翻新改造而成8LIN舍·臨港泥城服務(wù)式公寓白領(lǐng)公寓1352浦東新區(qū)/35-70㎡的簡約一室、舒適一室和精致復(fù)式三種房型上海臨港創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)有限公司，旗下首個自主開發(fā)建設(shè)的長租公寓項目9建信·魔方田林精英社區(qū)白領(lǐng)公寓514徐匯區(qū)5166-851829-71㎡一居室10維澤自如寓Prime白領(lǐng)公寓120閔行區(qū)5199-1289925-60㎡一居室11南陳路自如寓Lite白領(lǐng)公寓169寶山區(qū)2690-319015-27㎡loft12昌邑路自如寓白領(lǐng)公寓20浦東新區(qū)4499-1050030、50、100㎡一居室數(shù)據(jù)來源：公開信息、易居研究院。數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計范圍為上海集中式租賃住房項目451-2481.42024年3月，上海成交5宗地塊涉及租賃住房，相比1-2月合計出讓地塊1.391-21-2355%作為公租房。表3：2024年3月上海新增租賃住房用地匯總數(shù)據(jù)來源：CRIC賃用地、配建或自持租賃住房。三、上海重點住房租賃企業(yè)動態(tài)（一）滑的情況下3月以長租公寓為代表的資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)將成為戰(zhàn)略重點之一；萬科的租賃住宅業(yè)務(wù)自2008年啟動以來，首次實現(xiàn)年度整體盈利；建設(shè)銀行旗下的建信住房通過管理75%60%的核心權(quán)益凈利潤貢獻率帶動集團整體利潤企穩(wěn)回升。1、招商蛇口：長租公寓是2024年企業(yè)戰(zhàn)略重點之一320日，招商蛇口召開2023年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會。隨著行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生根本性變化，招商蛇口在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，也著手培育圍繞資產(chǎn)運營和城市服務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)的“第二曲線”。資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)板塊涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會展、代建等業(yè)務(wù)。2023招商蛇口全口徑資產(chǎn)運營收入66.91億元，資產(chǎn)運營的營收占3.39%，同比大幅提升40.58EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）33董事長蔣鐵峰表示，集中商業(yè)、長租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)將是今年戰(zhàn)略重點。他強調(diào)，資產(chǎn)運營的核心是提升盈利能力?！耙D(zhuǎn)變思想，從過去賺快錢、賺大錢變成賺慢錢，賺持久、可持續(xù)的錢?！?、2023年冠寓租金收入同比增長6%至25.512.3萬間。3月22日，龍湖集團發(fā)布了2023年度報告。報告顯示，龍湖集團2023年運營及服務(wù)收入248.8億元，同比增長5.7%；在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達到60%以上。長租公寓及產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊顯示，龍湖冠寓已開業(yè)門店數(shù)達300多家，已開業(yè)房間數(shù)達12.3萬間，期末出租率達95.5%，6個月及以上房源出租率達96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元。在龍湖業(yè)績發(fā)布會上，管理層表示“目前，龍湖集團以商業(yè)、長租公寓構(gòu)成的運營業(yè)務(wù)的毛利率已經(jīng)達到75%，而服務(wù)業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理和龍湖龍智造未來也將維持30%的毛利率水平?！?6.834.623.333282023年年度報告，萬科的租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目2023年實現(xiàn)了整體盈利。2023年萬科租賃住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入34.66.8%。萬科旗下長租公寓品牌泊寓新獲取房間2.28萬間，凈新增開業(yè)1.352023年底，萬科泊寓共運營管理租賃住23.3318.0131202395.76%，繼續(xù)維持高位。萬科泊寓在北京、天津、深圳、廈門等23個城市納保147個項目，涉及房源10.15萬間，積極響應(yīng)國家保障性租賃住房政策。2023年，萬科泊寓自有渠道獲客占比超85%，同比提升5個百分點，整體渠道費率降費至0.6%以下。在此次財報披露后的業(yè)績說明會當中，萬科正式公布了保租房公募RETIs的推進時間表，擬申報的公寓REITs項目標的主要位于北京、天津、杭州等城市，均為表現(xiàn)優(yōu)異的保障性租賃住房。420239.573.35.6近日華潤置地發(fā)布2023年業(yè)績，長租公寓業(yè)務(wù)作為華潤置地的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)之一，輕重并舉，大力發(fā)展。2023年末累計在管項目60個，在營規(guī)模3.3萬間，管理規(guī)模（在營+儲備）5.6萬間，穩(wěn)定期出租率提升2個百分點至94%；期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)額7億元，按年增長9.5%。華夏基金華潤有巢REIT表現(xiàn)優(yōu)異，2023年，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司實現(xiàn)營業(yè)收入7749萬元，超上市時預(yù)測的8.5%，租賃住房出租率93.07%，超上市時預(yù)測2.59個百分點，經(jīng)營兌現(xiàn)上市承諾，預(yù)計全年現(xiàn)金分派率達5.03%。5、建信住房：建信住房管理房源15.95萬間，建信住房租賃基金投資規(guī)模118.89億，可提供長租公寓2.14萬套32920232023年末，建設(shè)銀行旗下的建信住房服務(wù)有限責任公司合共管理房源15.95萬間，開業(yè)運營“CCB建融家園”長租社區(qū)287個。建信住房租賃基金累計簽約收購項目25個，資產(chǎn)規(guī)模118.8966.31杭州等地，可向市場提供長租公寓約2.14萬套。與市場化主體共同投資設(shè)立子基金9支，總募集資金規(guī)模325億元。3月1日，建信建融家園租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式于上交所申報，且目前已獲得交易所受理。建信保租房REIT的底層資產(chǎn)為北京CCB建融家園星光項目、上海CCB建融家園幸福萊項目和蘇州CCB建融家園天薈項目，三個項目共計提供來自北京、上海、蘇州的1770套保租房房源。建設(shè)銀行2017年正式將住房租賃與普惠金融、金融科技確立為企業(yè)“三大戰(zhàn)略”，大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，2018年成立經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的主要平臺——建信住房，于2022年成立建信住房租賃基金，募集規(guī)模為300億元，主要用于收購房企自持住宅、商辦物業(yè)、低成本租賃用地項目等存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，還與萬科、北京保障房中心、首開集團、北京大型投資集團等共同投資設(shè)立子基金。經(jīng)過多年耕耘，建設(shè)銀行的租賃住房業(yè)務(wù)走向收獲期。這種運營管理平臺+金融服務(wù)體系的模式，推動建設(shè)銀行不斷完善集股權(quán)投資、融資支持、管理運營、REITs上市為一體的“投、融、管、退”服務(wù)閉環(huán)，在住房租賃行業(yè)具有鮮明的特色和獨特的優(yōu)勢。（二）2024據(jù)某機構(gòu)統(tǒng)計2024年一季度上海租賃行業(yè)在營規(guī)模榜和資產(chǎn)儲備規(guī)模榜，大部分運營商在傳統(tǒng)淡季減緩了長租公租入市節(jié)奏，上海各類長租公寓共新增房源1.7萬套，其中新增房源較多的有上海地產(chǎn)城方（新增房源3437套），浦發(fā)有家（2149、仁恒派（1898。由于入市項目較少、體量多為中小體量，一季度在營規(guī)模榜變化不大，整體呈現(xiàn)