醫(yī)院物業(yè)設備維修養(yǎng)護

醫(yī)院物業(yè)設備維修養(yǎng)護

目錄

第一節(jié)日常維修養(yǎng)護...............................2

一、技術(shù)力量配備...............................2

二、制度保證...................................3

三、建立和完善維修檔案.........................3

四、預防性維修保養(yǎng).............................3

五、節(jié)能降耗...................................4

第二節(jié)公共設施設備維修養(yǎng)護.......................4

一、維修養(yǎng)護范圍...............................4

二、具體方式...................................4

第三節(jié)公共部分的維修養(yǎng)護.........................8

一、維修養(yǎng)護范圍...............................8

二、公共部分維修養(yǎng)護管理.......................9

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要點：

1.延長設備設施的使用壽命，使物業(yè)保值、升值

2.保證設備設施的正常運行，同時確保醫(yī)院的正常營業(yè)

3.節(jié)能降耗，設備永葆如新

4.降低管理成本支出，減輕客戶經(jīng)濟負擔

第一節(jié)日常維修養(yǎng)護

物業(yè)的公共部分和公用設施設備的維修養(yǎng)護是現(xiàn)代物業(yè)管

理的主要內(nèi)容之一，也是XX醫(yī)院這樣的綜合醫(yī)院的管理重點之

一。我們將堅持“因地制宜、科學管養(yǎng)”的方針，編制科學的

物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，力爭達到如下目的：延長

物業(yè)物質(zhì)壽命，滿足公共設施、設備的正常使用功能；延長物

業(yè)的經(jīng)濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減

輕客戶經(jīng)濟負擔。

我們將以建設部、XX市有關物業(yè)維修養(yǎng)護的相關法規(guī)、專

業(yè)標準、技術(shù)規(guī)范以及XX物業(yè)質(zhì)量保證體系中的相關操作規(guī)程

作為依據(jù)，做好XX醫(yī)院的物業(yè)維修養(yǎng)護工作。

一、技術(shù)力量配備

我們將從公司儲備的各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)熟悉土建、

機電、給排水及空調(diào)等專業(yè)的技術(shù)人員充實到醫(yī)院管理中心，

以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護的需要。

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同時，我們將加強維修技工的培訓工作。通過開展長期連

續(xù)的專項培訓，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌

握公共部分、共有設施設備維修養(yǎng)護的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標準

等。

二、制度保證

我們將嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及《XX市物業(yè)管理辦法》

等相關法規(guī)，并結(jié)合公司質(zhì)量管理體系的要求，根據(jù)現(xiàn)場實際

情況編制《房屋本體及設施設備管理程序》、《用戶房屋維修

管理程序》等程序文件和《設施設備管理工作手冊》、《維修

工作手冊》、《設施設備維修養(yǎng)護工作流程》等工作手冊及文

件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護的制度保證。

三、建立和完善維修檔案

我們將對物業(yè)的公用設施設備、共用部位進行統(tǒng)一編號，

建立相應的設備設施檔案卡片和臺賬（包括：檔案臺賬、分戶

臺賬、分類匯總臺賬），并輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段

進行登記、查詢和控制，全面掌握公用設施設備、共用部位的

運行使用狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護提供科學的參考。

四、預防性維修保養(yǎng)

根據(jù)設施設備臺帳，制定預防性維修保養(yǎng)計劃，對所有的

設施設備實施分級預防性保養(yǎng)，確保得到有效地維護，保證正

常的使用功能和延長其使用壽命。

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五、節(jié)能降耗

能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節(jié)減管理開

支中，節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據(jù)現(xiàn)場實際

和安排成立專題小組研究及監(jiān)管，由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)，監(jiān)督

日常運作，制定每月工作進度表，確保指定的工作如期完成。

第二節(jié)公共設施設備維修養(yǎng)護

一、維修養(yǎng)護范圍

共用設施設備包括電梯、變配電設備、消防設施設備、中

央空調(diào)設備、水泵房設備系統(tǒng)、真空泵房、氣泵房、中央監(jiān)控

系統(tǒng)、公共照明、弱電（電話、電視、網(wǎng)絡、廣播、音響、對

講等）、給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、園林綠化、通道溝渠、

停車場、路燈等。

二、具體方式

（一）給水設施

飲用水水池（箱）半年消毒1次，水質(zhì)每3個月化驗1次，

冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；保持泵

房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3

個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小

時巡查泵房1次，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月

檢查1次消防泵及管道閥門，每半年對共用明裝給水管道進行

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1次全面檢查維修，對輕度銹蝕將脫皮清理干凈；專業(yè)人員專

人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保

養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。

（二）排水設施

化糞池每年清理2次，每日巡查1次.出入口暢通，井內(nèi)

無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期

檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的

泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長的雜草；達到目視基本干凈

無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個月對地下

管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹

底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時，地面豎警示牌，

必要時加護欄，清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉

淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。每日

清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長的雜草；必

要時用洗滌劑擦洗排水溝。達到干凈無污漬、無青苔雜草、排

水暢通，無積水、臭味。

（三）供配電系統(tǒng)（在不移交供電部門的情況下）

建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、

安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安

全及交接班制度；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關柜進

行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低

壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應，限電、停

電按規(guī)定時間通知用戶（使用人）；每年檢測1次保安接地電

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阻；每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2

次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作

工具，并每年送供電部門檢測1次；每日填寫運行記錄，建檔

備查。

（四）弱電系統(tǒng)

操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗；工作時認真負責，精

神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切

實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)檢修及時；對相關設備、設施定

期進行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護有

記錄，特殊系統(tǒng)、設備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；分

系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定

期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。

（五）避雷接地系統(tǒng)

每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；

在大雷雨過后也要及時系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即

更換或緊固。

（六）道路、停車場、（車棚、車庫）及路燈等配套設施

加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按

照合同約定實施；保持道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；

道路、車場每天檢查1次；勸阻人為損壞路面，制止在路面焚

燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、停車設備完好無損，有大、

中、小修計劃；每日對道路、停車場進行巡檢，發(fā)現(xiàn)缺損立即

維護。對進入的施工單位，派人跟蹤，確保道路、停車場不受

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損壞。每2年對道路，停車場設施進行一次維護，每5年進行

一次大修。停車場內(nèi)照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要

的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和停放車輛。每

日對路燈進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換，發(fā)現(xiàn)損壞，及時通知

工程維修部。每月清潔燈具一次，每季檢修線路一遍，每年對

于破損燈具及老化線路進行更換。

（七）電梯

電梯采取外包的方式承包給專業(yè)電梯公司負責日常維護與

保養(yǎng)。具體要求按照國家相關強制性標準處理。

（八）中央空調(diào)系統(tǒng)

工程部專人負責對中央空調(diào)的日常維護和保養(yǎng)，并持證上

崗。制定了詳細周密的運行管理規(guī)程。每日隔1小時巡視1次，

巡視部位包括：中央空調(diào)主機，控制柜及管路，閘閥等附件。

檢查內(nèi)容包括電壓，高低壓力，油壓，冷凍水溫度，冷卻水溫

度，三相電流等并做好工程部中央空調(diào)運行記錄，出現(xiàn)異常立

即處理，對于處理不了的故障報修工程部主管處理。中央空調(diào)

水泵每兩小時檢查空調(diào)水泵軸承聲音，排除不正常漏水。每月

檢查主機漏油泄漏情況，風機盤管皮帶，過濾網(wǎng)清洗，冷凝水

管等。并填寫中央空調(diào)月度保養(yǎng)記錄。每季檢查保養(yǎng)空調(diào)水泵

軸承，檢查水質(zhì)。每年4月對中央空調(diào)系統(tǒng)進行大修，對系統(tǒng)

全面檢查，電機檢查絕緣，風機盤管是否漏水漏氣，管路檢查

等。空調(diào)機房保證干凈清潔，每日打掃，設備表面清潔?？照{(diào)

交接班記錄清楚完善，工程部為保證空調(diào)運行，保證醫(yī)院使用，

制定了中央空調(diào)緊急預案。工程部對電，氣消耗要求操作維修

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人員必須認真填寫。工程主管對每天消耗進行分析，減少不必

要的浪費。

（九）供暖系統(tǒng)

工程部對鍋爐操作人員進行培訓上崗，做到安全第一。鍋

爐操作人員必須有上崗證。工程部制定了鍋爐操作規(guī)程，鍋爐

運行及交接班記錄，鍋爐房管理規(guī)定等管理制度。要求鍋爐操

作人員認真執(zhí)行。工程部水暖維修工負責鍋爐維修與巡查工作，

鍋爐操作工發(fā)現(xiàn)問題及時報告工程部維修工進行處理。水暖維

修日常巡查內(nèi)容：換熱泵，循環(huán)水泵，及鍋爐的運行情況。檢

查內(nèi)容：水泵壓力，煤氣壓力，控制柜電流，電壓，水泵聲音

等，每月對水泵、保養(yǎng)加油，發(fā)現(xiàn)漏水及時處理。供暖系統(tǒng)維

修計劃制定，每年12月由工程部主管召集鍋爐操作工，維修水

工制定維修計劃及材料計劃。供暖季后，由工程部主管組織實

施。保養(yǎng)主要內(nèi)容：鍋爐燃燒室清理，燃燒頭保養(yǎng)清理，煙管，

煙道，風機，水泵大修，控制系統(tǒng)保養(yǎng)等。工程部對每天燃氣

消耗進行統(tǒng)計分析并按室外溫度調(diào)節(jié)鍋爐設定溫度。

第三節(jié)公共部分的維修養(yǎng)護

一、維修養(yǎng)護范圍

公共部分是指主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻

體、柱、梁、樓板等）、外墻、屋面、樓梯間、通道等。

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二、公共部分維修養(yǎng)護管理

（一）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案

日常維修

序項維修

實施

號目類別計劃方案標準

效果

（1）由于使用

不當造成結(jié)構(gòu)

日常每局部受損較

（1）周巡查輕，由工程部

局部一次，按房屋修繕規(guī)

房

受損；特別是定實施維修；（1）

屋

（2）在前期如局部受損較安全、

承

施工階段要重，應請公司《XX市城鎮(zhèn)正常

重

１質(zhì)量每天巡專業(yè)工程技術(shù)房屋修繕范圍使用；

結(jié)

原因視，發(fā)人員提出方和標準》（2）

構(gòu)

造成現(xiàn)問案，委托專業(yè)功能

部

的結(jié)題，立公司實施；完好。

位

構(gòu)問即處（2）如因施工

題。理、維質(zhì)量原因造成

修。結(jié)構(gòu)問題，應

報請建設單位

處理。

２外（1）每周檢由工程部有關（1）《城、鎮(zhèn)無鼓

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墻外墻查一修繕規(guī)程實施房屋修繕范圍無脫、

面面磚遍，發(fā)和標準》；無滲

起鼓現(xiàn)問（2）《房屋滲水、美

脫落題，及漏修繕技術(shù)規(guī)觀整

的修時維程》潔。

補；修。（cJJ62-95）

（2）

外墻

面局

部滲

漏；

（3）

外墻

面大

面積

滲漏；

（4）

外墻

面及

裝飾

面的

翻新

屋每月檢由工程部按相（1）《城、鎮(zhèn)（1）

３

面查一應作業(yè)規(guī)程實房屋修繕范圍無積

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遍，雨施維修，按照和標準》；水，無

季每周年度普查計劃（2）《房屋滲滲漏；

檢查，維修。漏修繕技術(shù)（2）

發(fā)現(xiàn)問規(guī)》cJJ62-95隔熱

題，及層完

時維修好無

損；

（3）

雨落

管暢

通、安

裝牢

固。

（1）（1）

公公用整潔，

共地面每周檢無缺

通的維查一損，無

道修改次，發(fā)由工程部按相霉跡。

4門造；現(xiàn)問應技術(shù)作業(yè)規(guī)（2）

廳（2）題，及程實施維修。扶手

樓公共時維完好，

梯信道、修。無張

間門廳貼痕

的墻、跡。

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天棚（3）

維護；門窗

（3）開閉

樓間自如

墻面、無破

扶手、損。

踏步

的維

護；

（4）

公共

門窗

的維

護。

（1）

接口

及砂

上

眼漏上、下

下用戶隨

水；由工程技術(shù)部水通

5水報

（2）負責維修暢，無

主隨修

管道滲漏

管

堵塞、

破裂；

（3）

12

固定

卡松

脫；

（4）

污水

檢查

口的

維護。

（二）公共設施日常維修計劃及實施方案

序項維修日常維修

號目類別計劃方案標準實施效果

路面每周檢由工程干整、無坑洼、

道路面修繕質(zhì)

１人行查一遍部專業(yè)無積水、無缺

路量標準；

道隨壞隨維修工損、完好率達

雨水砼道每周檢修。由實施工程（1）井內(nèi)無（99%1以上）井蓋完好

溝

口牙查一遍部專業(yè)積物，井壁率達100%有效

渠

２雨水發(fā)現(xiàn)問維修工無脫落；發(fā)揮功用，無滲

池

口題及時按作業(yè)（2）化糞池透；（2）無缺

井

污水維修。規(guī)程實出口及分隔損，少污跡；

園井綠每周檢施維修。園林綠地堵塞；（31）無堵塞。）綠化管理

公司《二級

林化糞地、查一遍化進行（3）井蓋上設施、設備齊全

３綠化養(yǎng)護標

綠池花發(fā)現(xiàn)問綠化補標志清晰。完好；

準》

地綠化草、題及時種園藝（2）綠化覆蓋

井樹木維修。維修。率95％以上，

閥門