《小區(qū)住宅面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范》文本附編制說明

ICS07.040

CCSA78

團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)

T/UNPXXXX—2024

小區(qū)住宅面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范

Technicalspecificationformeasurementofresidentialareasinresidential

communities

（初稿）

2024-XX-XX發(fā)布2024-XX-XX實(shí)施

中國(guó)聯(lián)合國(guó)采購(gòu)促進(jìn)會(huì)發(fā)布

T/UNPXXXXX—2024

小區(qū)住宅面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范

1范圍

本文件規(guī)定了小區(qū)住宅面積測(cè)算的術(shù)語(yǔ)和定義、住宅建筑面積測(cè)算范圍、住宅建筑面積測(cè)算要求、

共有建筑面積測(cè)算范圍、共有建筑面積的分?jǐn)偱c劃分、共有建筑面積的測(cè)算要求。

本文件適用于小區(qū)住宅面積測(cè)算。

2規(guī)范性引用文件

本文件沒有規(guī)范性引用文件。

3術(shù)語(yǔ)和定義

以下術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。

3.1

夾層interlayer

在一個(gè)樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式增設(shè)的局部樓層，為非自然層。

3.2

前室anteroom

設(shè)于樓梯間、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。

3.3

走廊corridor

建筑物內(nèi)設(shè)置的套外使用的水平交通空間。

3.4

功能區(qū)functionarea

根據(jù)房屋的房產(chǎn)測(cè)繪用途而劃分的使用范圍。

3.5

檐廊eavesgallery

設(shè)置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。

4住宅建筑面積測(cè)算范圍

4.1測(cè)算全部建筑面積

應(yīng)測(cè)算全部建筑面積的范圍如下：

a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，應(yīng)按一層測(cè)算建筑面積，多層房屋應(yīng)按各層建筑面積的總和測(cè)算；

b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯、樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位應(yīng)按其

水平投影面積測(cè)算；

c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，應(yīng)按一層測(cè)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，

層高在2.20m以上的，應(yīng)按其水平投影面積測(cè)算；

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d)室內(nèi)樓梯、樓梯間、電梯(含觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等應(yīng)按房

屋自然層水平投影面積測(cè)算；

e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，應(yīng)按其外圍

水平投影面積測(cè)算；

f)挑樓、封閉的挑廊，應(yīng)按其外圍水平投影面積測(cè)算；

g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，應(yīng)按各層水平投影面積測(cè)算；

h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，應(yīng)按其柱的外圍水平投影面積測(cè)

算；

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，應(yīng)按外圍水平投影面積測(cè)算；

j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，應(yīng)按其外墻(不包括采光井、防潮

層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積測(cè)算；

k)與房屋相連屬永久性的且有非獨(dú)立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，應(yīng)按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍

水平投影面積測(cè)算；

l)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，應(yīng)按其外圍水平投影面積測(cè)算，同

一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，建筑面積應(yīng)以主墻為準(zhǔn)測(cè)算；

m)屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等應(yīng)按柱的結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積測(cè)算；

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其高度在2.20m以上部位的外

圍水平投影面積測(cè)算；

o)與室內(nèi)任意一邊相通，并能正常利用的變形縫，應(yīng)按其水平投影面積測(cè)算；

p)斜面結(jié)構(gòu)屋頂，其層高在2.20m以上可正常利用的部分，應(yīng)按其外圍水平投影面積測(cè)算；

q)立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體停車庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層水平投影面積測(cè)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按

其層高在2.20m以上結(jié)構(gòu)層水平投影面積的總和測(cè)算；

r)室內(nèi)體育館建筑面積應(yīng)按實(shí)際層數(shù)測(cè)算，體育館(場(chǎng))看臺(tái)下方層高在2.20m以上并加以利用

的部分，應(yīng)按其外圍水平投影面積測(cè)算(多層的按多層測(cè)算)。

4.1測(cè)算一半建筑面積

應(yīng)測(cè)算一半建筑面積的范圍如下：

a)與房屋相連有上蓋及維護(hù)結(jié)構(gòu)無(wú)柱的走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半測(cè)

算；

b)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半測(cè)算；

c)未封閉的挑廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半測(cè)算；

d)無(wú)頂蓋的室外樓梯應(yīng)按各層水平投影面積的一半測(cè)算；

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，應(yīng)按外圍水平投影面積的一半測(cè)算；

f)有永久性頂蓋，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高在2.20m以上的，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的

一半測(cè)算。

4.2不測(cè)算建筑面積

不應(yīng)測(cè)算建筑面積的范圍如下：

a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室；

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、外墻裝飾面、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨

篷等；

c)房屋之間與上蓋相距超過二個(gè)自然層（含二層）的架空通廊、與上蓋相距超過一個(gè)自然層以上

的挑廊；

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d)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池、無(wú)頂蓋露臺(tái)、眺望間；

e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；

f)臨街樓房、挑廊下的底層不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，作為公共道路街巷通行的部分；

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房屋；

h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋；

i)獨(dú)立煙囪、亭、廊、塔、罐、池、地下人防干、支線；

j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫；

k)檢修、消防等用途的爬梯；

l)與室內(nèi)不相通的類似陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊；

m)樓梯已測(cè)算建筑面積的，其下方可利用的部分；

n)房屋的室外臺(tái)階、踏步，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分；

o)躍層房屋上層的挑空部分；

p)電梯井道下方設(shè)計(jì)為不可利用空間的部分。

5住宅建筑面積測(cè)算要求

5.1層高的測(cè)算

5.1.1層高應(yīng)取樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。

5.1.2一個(gè)樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁等形成的局部高度不足2.20m的部分，其

層高應(yīng)按所在樓層的層高值測(cè)算。

5.2不規(guī)則建筑空間面積的測(cè)算

5.2.1建筑墻體向外傾斜，超出樓板（底板）外沿的，應(yīng)按樓板（底板）外沿水平投影面積測(cè)算。

5.2.2建筑墻體向內(nèi)傾斜，應(yīng)按超過2.20m以上部位水平投影面積測(cè)算。

5.2.3挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，應(yīng)按底板外沿水平投影面積測(cè)算。

5.3墻體面積的測(cè)算

5.3.1房屋勒腳以上外墻的粉刷層（抹灰層）、貼面等外墻保護(hù)層，以及因建筑立面裝飾效果原因使

外墻體保溫局部增厚的部分不應(yīng)測(cè)算建筑面積，但復(fù)合墻體中的保溫層應(yīng)計(jì)入墻體面積。

5.3.2成套房屋的架空樓層、設(shè)計(jì)為無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的廠房、自然層局部架空部分、底層樓梯入口處、店

面或車庫(kù)的卷簾門等，其墻體面積可參照本層同面其它外墻或承重墻的厚度測(cè)算，本層無(wú)可參照的可依

柱結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積測(cè)算。

5.3.3地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計(jì)圖紙確定。

5.3.4成套房屋的外墻（包括山墻）、各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同

功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻，共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積應(yīng)以

權(quán)屬線為界按水平投影面積各自歸入相關(guān)面積中。

5.3.5陽(yáng)臺(tái)、室外樓梯、落地窗、櫥窗、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻，墻體厚度可

按該段其它外墻體厚度測(cè)算。

5.3.6墻體（外墻、共有墻）面積的測(cè)算應(yīng)取其水平投影面積，并通過取墻中線的方法進(jìn)行一半墻

體面積的測(cè)算，當(dāng)墻體（外墻、共有墻）中包含柱或其它承重結(jié)構(gòu)支撐體時(shí)，應(yīng)按墻體厚度測(cè)算。

5.3.7建筑物中空部位墻體面積的內(nèi)半墻應(yīng)計(jì)入中空面積；建筑物內(nèi)設(shè)置的夾層、插層，當(dāng)高度在2.20

m（含2.20m）以上時(shí)，夾層、插層部分外墻體面積的測(cè)算與自然層一致。

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5.3.8商場(chǎng)、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為外墻或共有墻的，墻體厚度應(yīng)取圍護(hù)構(gòu)架的

厚度測(cè)算，如系安裝于地面梁體或墻垛之上，墻體厚度應(yīng)取梁體或墻垛厚度測(cè)算。

5.3.9位于飄窗兩側(cè)的墻體，無(wú)論是否為結(jié)構(gòu)墻體均不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.3.10飄窗與陽(yáng)臺(tái)相鄰時(shí)，共有墻應(yīng)計(jì)入陽(yáng)臺(tái)面積中。

5.3.11屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的房屋，高度小于2.20m的外墻不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.3.12當(dāng)建筑物同層墻體出現(xiàn)上部與下部厚度不一致，應(yīng)取占比例大的部分墻體厚度水平投影面積

測(cè)算。

5.4幕墻面積的測(cè)算

5.4.1裝飾性幕墻不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.4.2當(dāng)圍護(hù)性幕墻內(nèi)緣至樓板邊有懸空距離時(shí)，此部分空間按上空測(cè)算；當(dāng)幕墻安放于梁體之上,

幕墻厚應(yīng)按梁厚測(cè)算，并相應(yīng)取半外墻；當(dāng)上下均由玻璃和其它材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻，應(yīng)以材

料框架的厚度作為墻厚，并相應(yīng)取半外墻。

5.5陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)面積的測(cè)算

5.5.1全封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按其維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積測(cè)算。

5.5.2未封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按其維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半測(cè)算。

5.5.3主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按未封閉陽(yáng)臺(tái)規(guī)則測(cè)算。

5.5.4作為消防通道（連廊）的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)劃為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

5.5.5無(wú)頂蓋、頂蓋與陽(yáng)臺(tái)非同期建造、頂蓋為非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、頂蓋為屋檐、頂蓋為鏤空、頂

蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的敞開式陽(yáng)臺(tái)，均不應(yīng)

測(cè)算建筑面積。

5.5.6陽(yáng)臺(tái)的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時(shí)，應(yīng)按上口外圍水平投影面積測(cè)算。

5.5.7一幢房屋中個(gè)別樓層不設(shè)陽(yáng)臺(tái)或隔層設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，形成陽(yáng)臺(tái)的上蓋距離該陽(yáng)臺(tái)內(nèi)底面高度大于或

等于兩個(gè)樓層的，不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.5.8半封閉陽(yáng)臺(tái)頂蓋投影面積小于維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積但大于或等于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平

投影面積一半時(shí)，應(yīng)按頂蓋水平投影面積一半測(cè)算。

5.5.9一幢房屋的上、下層半封閉陽(yáng)臺(tái)水平投影線不完全重疊時(shí)（即左右錯(cuò)開），如重疊部分投影面

積大于或等于陽(yáng)臺(tái)水平投影面積一半時(shí)，應(yīng)按重疊部分水平投影面積的一半測(cè)算，否則不應(yīng)測(cè)算建筑面

積。

5.5.10上層有陽(yáng)臺(tái)、具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且與上層陽(yáng)臺(tái)范圍一致的底層平臺(tái)，應(yīng)按陽(yáng)臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。

5.5.11露臺(tái)屬于一戶專用，且上方有專屬永久性頂蓋的，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的一半測(cè)算；如露

臺(tái)屬于公共露臺(tái)或露臺(tái)上方為屋檐，無(wú)論上方屋檐或頂蓋寬度為多少，均不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.5.12懸挑出主體結(jié)構(gòu)的陽(yáng)臺(tái)按陽(yáng)臺(tái)面積規(guī)定測(cè)算；在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)且與室內(nèi)直接相通的陽(yáng)臺(tái)按套內(nèi)建

筑面積規(guī)定測(cè)算。

5.6花池、空調(diào)機(jī)位面積的測(cè)算

5.6.1位于建筑物主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位及設(shè)備平臺(tái)不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.6.2位于陽(yáng)臺(tái)或建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)有蓋的花池、入戶花園、空中花園、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與其相連的建

筑空間一體測(cè)算建筑面積。

5.7樓梯、臺(tái)階、車道面積的測(cè)算

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5.7.1位于建筑物外墻或服務(wù)于功能區(qū)主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入口或入口平臺(tái)）的高

差不小于一個(gè)自然層，應(yīng)作為室外樓梯；位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，應(yīng)作為室內(nèi)樓梯。

5.7.2有頂蓋室外樓梯，頂層突出屋面部分不應(yīng)重復(fù)測(cè)算。

5.7.3室內(nèi)樓梯無(wú)論其本身如何設(shè)置樓梯踏步，均按其通過建筑物的自然層（不論自然層的高度）測(cè)

算建筑面積。

5.7.4上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，且有封閉圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，下層室外樓梯應(yīng)按有頂蓋

室外樓梯測(cè)算。

5.7.5穿越夾層、插層的樓梯間、電梯間，夾層、插層不使用的，不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.7.6室外臺(tái)階不應(yīng)測(cè)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)可以正常使用的，其層高在2.20m以上的部

分應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.7.7室外車道上蓋為非永久性頂蓋或?yàn)榉卿摻罨炷两Y(jié)構(gòu)的部分不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.7.8躍層房屋預(yù)留的樓梯、樓梯間、電梯間，應(yīng)依據(jù)規(guī)劃行政主管部門許可的設(shè)計(jì)圖紙按房屋自然

層測(cè)算建筑面積，但預(yù)留的樓梯、樓梯間、電梯間位于房屋中空部位的除外。

5.7.9錯(cuò)層建筑的室內(nèi)公共樓梯，應(yīng)按其服務(wù)區(qū)域的自然層測(cè)算建筑面積。

5.7.10住宅的室內(nèi)樓梯上下踏步之間間隔大于0.20m的部分，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的

室內(nèi)樓梯（包括扶梯）上下踏步間隔大于0.40m的部分，測(cè)算上一層樓梯間（扶梯占用空間）面積時(shí)，

應(yīng)按中空規(guī)則測(cè)算。

5.8飄窗、落地窗面積的測(cè)算

5.8.1飄窗不應(yīng)測(cè)算建筑面積，但在房屋主墻體以內(nèi)通過處理形成類似飄窗的空間不論層高均應(yīng)測(cè)算

建筑面積。

5.8.2落地窗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積測(cè)算。

5.9雨棚、門斗面積的測(cè)算

5.9.1僅有一邊與墻相連，由墻支撐的雨篷不應(yīng)測(cè)算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支

撐的應(yīng)按上蓋水平投影面積一半測(cè)算；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的應(yīng)按柱結(jié)構(gòu)

外圍水平投影面積測(cè)算（裝飾柱及墻體內(nèi)的構(gòu)造柱不算柱）。

5.9.2雨篷由兩面墻支撐的，不應(yīng)測(cè)算建筑面積；當(dāng)雨篷除由兩面墻體支撐外，還設(shè)置有一根柱子支

撐，應(yīng)按柱結(jié)構(gòu)外圍向墻體作垂線并與墻體圍成的水平投影面積一半測(cè)算。

5.9.3雨篷由三面墻體支撐，當(dāng)雨篷外邊線與左、右兩面墻體相交的，應(yīng)按上蓋水平投影面積的一半

測(cè)算；當(dāng)雨篷凸出左、右兩面墻體而使其外邊線懸空的，應(yīng)按左、右兩面墻體最外處的蓋板支撐點(diǎn)連線

與墻體圍成水平投影面積的一半測(cè)算（即懸空部分不計(jì)面積）。

5.9.4全封閉的門斗按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積測(cè)算，封閉不全的門斗參照雨篷的規(guī)則測(cè)算。

5.9.5因建筑物相鄰樓層間水平投影不同，形成的位于首層類似于雨篷、門斗的空間不應(yīng)測(cè)算建筑面

積。

5.9.64不封閉雨篷、門斗的高度超過二個(gè)自然層（含二層）以上不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.9.7當(dāng)封閉門斗超過首層層高以上2.20m（包含2.20m），且位于建筑主體以外，其上部平面對(duì)

應(yīng)的外墻體應(yīng)取門斗與主體墻體共用的墻體中線。

5.9.8當(dāng)封閉門斗超過首層層高但低于首層層高以上2.20m，且位于建筑主體以外，其二層平面對(duì)應(yīng)

的外墻體應(yīng)按二層主體外墻厚度測(cè)算。

5.9.9當(dāng)封閉門斗超過首層層高，且延伸至主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，其上層平面對(duì)應(yīng)的外墻體應(yīng)按門斗外墻

體厚度測(cè)算，超過首層層高部分按中空規(guī)則測(cè)算。

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5.10煙道、采光井、通風(fēng)井面積的測(cè)算

5.10.1供一戶專用的內(nèi)置煙道應(yīng)計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積；煙道外置時(shí)，不應(yīng)測(cè)算建筑面積，此處外

墻厚度應(yīng)按該段其它外墻厚度測(cè)算。

5.10.2位于陽(yáng)臺(tái)的煙道應(yīng)單獨(dú)測(cè)算，不應(yīng)計(jì)入陽(yáng)臺(tái)建筑面積中。

5.10.3多戶共用的煙道應(yīng)作為公用建筑面積。

5.10.4專為地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，其在地下部分應(yīng)按通過的自然層數(shù)測(cè)算建筑面積；

其在地上部分位于建筑物內(nèi)部時(shí)，地上部分應(yīng)作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e測(cè)算。

5.10.5一幢建筑中公用的通風(fēng)井、煙道，應(yīng)按其使用功能區(qū)的自然層數(shù)測(cè)算建筑面積，通過其它不使

用功能區(qū)的，應(yīng)作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e測(cè)算。

5.10.6建筑物主體外采光井無(wú)論是否有蓋均不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.10.7位于建筑物主體以外或附著于建筑物外墻體的煙道、通風(fēng)井均不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.10.8穿過夾層、插層及位于出屋面外墻體以外部分的煙道、電井、管道井、通風(fēng)井、排氣井等均不

應(yīng)測(cè)算建筑面積。

5.11通道面積的測(cè)算

5.11.1穿過建筑物的公共（消防）通道作為市政道路、小區(qū)公共道路的一部分時(shí)，該通道不應(yīng)測(cè)算建

筑面積。

5.11.2建筑物的首層設(shè)置公共（消防）通道，其地面標(biāo)高與首層標(biāo)高一致或設(shè)計(jì)為首層內(nèi)街的，其有

頂蓋部分應(yīng)測(cè)算建筑面積并按其服務(wù)的功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)?；但若該公共（消防）通道?nèi)含可供車輛通行部

分，則該部分應(yīng)劃為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e測(cè)算。

5.11.3位于獨(dú)立小區(qū)內(nèi)某幢建筑底層的入戶大堂、門廳、走廊等作為小區(qū)公共通道的，應(yīng)劃為不應(yīng)分

攤的公用建筑面積測(cè)算。

5.12閣樓面積的測(cè)算

5.12.1規(guī)劃行政主管部門審批的建筑面積中含具備使用功能的閣樓，其層高在2.20m以上的部分應(yīng)

測(cè)算建筑面積。

5.12.2規(guī)劃行政主管部門審批的建筑面積中不含閣樓面積，但閣樓具備正常使用功能，其層高在2.20

m以上的部分應(yīng)參與共有建筑面積分?jǐn)?，并在房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書中單獨(dú)列出。

5.13其他

位于建筑物中庭、中空、主體外的扶梯、觀光電梯均不應(yīng)測(cè)算建筑面積，但在自然層內(nèi)與之相聯(lián)通

的前室、前廳、緩臺(tái)等應(yīng)測(cè)算建筑面積。

6共有建筑面積測(cè)算范圍

6.1不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的范圍如下：

a)相關(guān)權(quán)利人有合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ臻g；

b)建筑物內(nèi)設(shè)置的用于消防避難的建筑空間；

c)獨(dú)立使用的地下室、半地下室、地下室或半地下室中獨(dú)立使用的車位、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、庫(kù)房等；

d)建在本幢內(nèi)，設(shè)計(jì)為它幢或多幢服務(wù)的設(shè)備用房、值班警衛(wèi)室、附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施

用房等；

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e)設(shè)計(jì)層高在2.20m（含2.20m）以上的技術(shù)層、設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等；

f)消防陽(yáng)臺(tái)、消防連廊；

g)架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間；

h)位于建筑物首層（地面層）與公共通道、公共開放空間相鄰，并可在平行于街道方向上通行的

柱廊、檐廊；

i)兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊。

6.2應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的范圍如下：

a)相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ臻g；

b)幢內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、扶梯占用空間、提物井、室外樓梯、管道井、垃圾道、風(fēng)井等；

c)幢內(nèi)共有的門廳、大廳、走廊、前室、過道、門廊、門斗等；

d)幢內(nèi)共有突出屋面的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等；

e)僅為本幢服務(wù)的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等；

f)套與公共建筑之間的分隔墻、外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

7共有建筑面積的分?jǐn)偱c劃分

7.1共有建筑面積分?jǐn)?/p>

共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行：

a)共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)以幢為單位進(jìn)行，非本幢的共有建筑面積不在本幢分?jǐn)?，本幢共有建?/p>

面積不分?jǐn)偟狡渌比ィ?/p>

b)共有建筑面積優(yōu)先級(jí)應(yīng)按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整幢共有面積

優(yōu)先級(jí)最高，層內(nèi)多戶共有面積優(yōu)先級(jí)最低，優(yōu)先級(jí)低的共有建筑面積必須參與分?jǐn)們?yōu)先級(jí)高的共

有建筑面積；

c)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；

d)無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關(guān)房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算；

e)凡列為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，一律不參與分?jǐn)偲渌墓灿薪ㄖ娣e；

f)功能區(qū)層內(nèi)建筑面積范圍中包含高級(jí)別公用建筑面積，不應(yīng)考慮高級(jí)別公用建筑面積的排他使

用功能，專為高級(jí)別公用建筑面積設(shè)置的樓梯間、電梯間、走廊、通道等一并計(jì)入高級(jí)別公用建筑

面積；

g)一幢建筑物僅有一位產(chǎn)權(quán)人時(shí)，如其不需分層或分戶，則建筑面積可取各層水平投影面積之和

測(cè)算，可不進(jìn)行共有建筑面積的劃分與分?jǐn)倻y(cè)算；

h)公用建筑面積的權(quán)利歸屬應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定執(zhí)行。

7.2共有建筑面積的劃分

根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積應(yīng)劃分成以下六類：

a)為整幢服務(wù)（包括不同功能區(qū)）的共有建筑面積劃分為全幢共有建筑面積，該面積應(yīng)在整幢范

圍進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算；

b)為一幢建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積劃分為功能區(qū)間共有建筑面積，該面積應(yīng)在相

關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算；

c)為一幢建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積劃分為功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積，該面積應(yīng)在該

7

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功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算；

d)為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的共有建筑面積劃分為功能區(qū)層間共有建筑面積，

該面積應(yīng)在相關(guān)的樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算；

e)為某一功能區(qū)內(nèi)單層服務(wù)的共有建筑面積劃分為功能區(qū)層內(nèi)共有建筑面積，該面積應(yīng)在單層內(nèi)

進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算；

f)僅由同一層內(nèi)的幾戶共同使用的共有建筑面積宜在這幾戶內(nèi)先完成分?jǐn)倻y(cè)算后再進(jìn)行單層內(nèi)

分?jǐn)倻y(cè)算，不宜再多劃分功能區(qū)。

8共有建筑面積的測(cè)算要求

8.1房屋幢應(yīng)按照下列規(guī)定進(jìn)行劃分：

a)獨(dú)立建筑的房屋(包括地下建筑)應(yīng)劃為一幢；

b)一幢建筑由多個(gè)塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應(yīng)裙樓之間以兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為

明顯界線，且各部分之間無(wú)共有面積的，則各塔樓及其相應(yīng)裙樓應(yīng)按多幢建筑物處理，否則應(yīng)劃為

一幢；

c)地面有多幢獨(dú)立的建筑，僅由一個(gè)地下室相連通（共用一個(gè)大地下室），當(dāng)規(guī)劃行政主管部門

批準(zhǔn)的多幢獨(dú)立建筑指標(biāo)中不包含地面多幢獨(dú)立建筑的地下部分，則地面多幢獨(dú)立建筑與地下建筑

應(yīng)視為多幢，通過多幢獨(dú)立建筑首層與地下建筑共用的門斗、雨篷、門廳及通道等可平均分?jǐn)偟降?/p>

上與地下建筑中,當(dāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的多幢獨(dú)立建筑指標(biāo)中包含地面多幢獨(dú)立建筑的地下部

分，則含地下部分的多幢獨(dú)立建筑與地下建筑應(yīng)視為多幢，多幢獨(dú)立建筑地下部分的樓梯間、電梯

間及首層門斗、雨篷、門廳及通道等可在本幢中分?jǐn)倻y(cè)算,如獨(dú)立建筑地下部分與地下建筑間存在

過度空間（如走廊、通廊、門廳等），應(yīng)確定為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；

d)以通廊、架空走（通）廊相連的房屋，應(yīng)各劃為一幢。

8.2單一功能房屋存在多個(gè)單元時(shí)，一般以幢為單位整體分?jǐn)倻y(cè)算，但有下列情況之一的，宜劃分為

不同功能區(qū)：

a)單元間的公共垂直交通設(shè)施布置明顯不相同，宜按不同單元?jiǎng)澐止δ軈^(qū)；

b)單元間的公共水平通道布置明顯不相同，宜按不同單元?jiǎng)澐止δ軈^(qū)；

c)單元間的層數(shù)不同，宜按不同單元?jiǎng)澐止δ軈^(qū)；

d)設(shè)計(jì)為非單元式住宅，樓（電）梯間分層分別布置，即某層或某幾層專用或共用一個(gè)樓電梯間，

e)宜按不同樓（電）梯間劃分功能區(qū)。

8.3設(shè)計(jì)為單元式住宅，首層個(gè)別套（戶）不使用樓（電）梯間及其前室，僅借用單元內(nèi)門廳入戶或

可選擇不通過單元入戶的，也不宜再劃分不同的功能區(qū)進(jìn)行面積分?jǐn)倻y(cè)算。

8.4功能區(qū)內(nèi)的樓（電）梯間因設(shè)計(jì)或管理需要，對(duì)部分樓層不開門（如躍層住宅）或不設(shè)停機(jī)（如

分單雙層設(shè)置經(jīng)停、分高低層設(shè)置經(jīng)停）時(shí)，其不影響功能區(qū)的整體分?jǐn)倻y(cè)算。

8.5超高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯間，應(yīng)整體考慮進(jìn)行面積分?jǐn)倻y(cè)算。

8.6含地下室建筑的車道、通道、坡道、樓梯間、電梯間的建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算：

a)為整幢服務(wù)的地下出入口，應(yīng)列為全幢共有建筑面積，否則應(yīng)計(jì)入地下室應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?/p>

積中；

b)車道和專門服務(wù)于車位的其它公共通道（包括施劃車位后不在車位范圍內(nèi)的部分），應(yīng)由地下

室各車位分?jǐn)倻y(cè)算；

c)服務(wù)于地下室的功能用房和為功能用房單獨(dú)設(shè)置的走廊、通道，應(yīng)在地下室范圍內(nèi)分?jǐn)倻y(cè)算；

d)下地下室的樓梯間、電梯間，當(dāng)該樓梯間、電梯間地面出口位于建筑物主體之外時(shí)，樓梯間有

永久性頂蓋及維護(hù)，其地上部分不應(yīng)測(cè)算建筑面積，其地下部分應(yīng)按其水平投影面積測(cè)算，樓梯間

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無(wú)永久性頂蓋及維護(hù)，其地下部分應(yīng)按其水平投影面積一半測(cè)算，電梯間地上部分應(yīng)按其水平投影

面積測(cè)算，其上部的檢修機(jī)房不應(yīng)測(cè)算建筑面積。

8.7下地下室的樓梯間、電梯間，當(dāng)該樓梯間、電梯間地面出口位于建筑物主體之內(nèi)時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)

定進(jìn)行測(cè)算：

a)該樓梯間、電梯間為地下功能區(qū)的專用樓梯間、電梯間，則地上部分應(yīng)計(jì)入地下室的共有建筑

面積中；

b)該樓梯間、電梯間為地下、地上不同功能區(qū)使用的，則地上部分可計(jì)入地上功能區(qū)，地下部分

可計(jì)入地下功能區(qū)，其前室、通道及出屋面（機(jī)房）可為地上、地下建筑平均分?jǐn)偅?/p>

c)該樓梯間在首層無(wú)前室、通道，而是借用首層上方樓梯的下方空間與室外直接相連的，則地上

部分面積可計(jì)入地上功能區(qū)，地下部分面積可計(jì)入地下功能區(qū)，但需在測(cè)繪報(bào)告書中首層樓梯間處

注明此處有地下室樓梯借用；

d)該樓梯間、電梯間為地下、地上同一功能區(qū)使用，則該樓梯間、電梯間應(yīng)計(jì)入功能區(qū)內(nèi)共用建

筑面積。

8.8商場(chǎng)、辦公樓等分層測(cè)算時(shí)樓梯間、電梯間及扶梯占用空間應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算：

a)樓梯間、電梯間設(shè)計(jì)不直接與首層室外相通，應(yīng)在首層劃出與室外相通的水平通道，無(wú)法劃出

的不應(yīng)進(jìn)行分層面積分?jǐn)倻y(cè)算；

b)扶梯不宜在首層劃出水平通道與室外相通，可作為聯(lián)系層間的通道進(jìn)行相應(yīng)的共有面積分?jǐn)倻y(cè)

算；

c)扶梯占用空間設(shè)計(jì)無(wú)明確范圍，應(yīng)按扶梯設(shè)計(jì)消防設(shè)施范圍的水平投影面積測(cè)算；

d)扶梯跨越超過兩個(gè)自然層時(shí)，應(yīng)按一遍扶梯占用空間水平投影的面積測(cè)算。

8.9走廊、商場(chǎng)分割后的過道的建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算：

a)一幢建筑除首層（地面層）外其它各層共用的內(nèi)、外走廊，應(yīng)按本層應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分

攤測(cè)算；

b)一幢建筑從某層開始以上有多個(gè)樓（電）梯間、單元，并在此層設(shè)有走廊，從室外樓（電）梯

間經(jīng)走廊進(jìn)入各樓（電）梯間、單元，則該走廊不應(yīng)作為此層的層內(nèi)共有建筑面積，應(yīng)按此層以上

建筑應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)倻y(cè)算；

c)商場(chǎng)分割成若干商鋪、門市或鋪位，分割后本層所形成的通道（不包括首層通往垂直交通的水

平通道）的建筑面積應(yīng)由本層與之直接相通的各商鋪、門市或鋪位按其套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?/p>

測(cè)算。

8.10專有的門廊、雨篷、門斗的建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算：

a)為一戶專有的門廊、雨篷、門斗，應(yīng)計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積中；

b)設(shè)置于幢出入口或樓（電）梯口等處的門廊、雨篷、門斗，應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)?/p>

測(cè)算。

8.11多幢獨(dú)立建筑之間的架空走（通）廊應(yīng)作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e測(cè)算。

8.12獨(dú)立使用的地下室、管理用房、會(huì)所用房、社區(qū)用房、作為人防工程的地下室的建筑面積應(yīng)作為

套內(nèi)建筑面積，并參與共有建筑面積的分?jǐn)倻y(cè)算。

8.13值班警衛(wèi)室、消防控制室、公廁的建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算：

a)為整幢服務(wù)的值班警衛(wèi)室應(yīng)作為全幢共有建筑面積分?jǐn)倻y(cè)算，在幢外獨(dú)立設(shè)置的值班警衛(wèi)室不

應(yīng)作為共有建筑面積分?jǐn)倻y(cè)算；

b)為整幢服務(wù)的消防控制室應(yīng)作為全幢共有建筑面積分?jǐn)倻y(cè)算，為多幢服務(wù)的消防控制室應(yīng)作為

不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e測(cè)算；

c)規(guī)劃行政主管部門相關(guān)文件中指標(biāo)單列的公廁應(yīng)作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e測(cè)算。

8.14設(shè)備用房的建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算：

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a)為整幢服務(wù)的設(shè)備用房應(yīng)作為全幢共有建筑面積分?jǐn)倻y(cè)算，為多幢服務(wù)的設(shè)備用房應(yīng)作為不應(yīng)

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e測(cè)算；

b)為整幢服務(wù)的配電室應(yīng)作為全幢共有建筑面積分?jǐn)倻y(cè)算，為多幢服務(wù)的配電室應(yīng)作為不應(yīng)分?jǐn)?/p>

的公用建筑面積測(cè)算；

c)設(shè)置于地下室的空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、換熱站、制冷機(jī)房、消防控制室、高低壓配電室、水箱間、

水泵房等設(shè)備用房，應(yīng)作為公用建筑面積并依據(jù)其相應(yīng)的服務(wù)范圍進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算，同時(shí)不應(yīng)在地下

室的范圍內(nèi)再劃出專用通道與設(shè)備用房相通，但專為設(shè)備用房設(shè)置的垂直、水平通道應(yīng)計(jì)入相應(yīng)的

設(shè)備用房建筑面積中；

d)設(shè)置于建筑物內(nèi)地下部分封閉的用作蓄水的空間，不應(yīng)測(cè)算建筑面積，但在獨(dú)立建筑空間放置

蓄水容器的除外。

8.15外半墻的建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行測(cè)算：

a)外半墻應(yīng)劃為全幢應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，但當(dāng)一幢建筑由多個(gè)塔樓和裙樓組成，或建筑底部

與上部水平投影面積相差較大，外半墻可按塔樓與裙樓、底部與上部的功能區(qū)劃分進(jìn)行面積分?jǐn)倻y(cè)

算；

b)自然層內(nèi)存在多個(gè)功能區(qū)的套內(nèi)建筑面積時(shí)，外半墻不應(yīng)再按功能區(qū)劃分進(jìn)行面積分?jǐn)倻y(cè)算；

c)當(dāng)建筑底部與上部按功能區(qū)劃分進(jìn)行外半墻分?jǐn)倻y(cè)算時(shí)，專為上部功能區(qū)設(shè)置的垂直、水平通

道可不參與底部外半墻的面積分?jǐn)倻y(cè)算；

d)整幢屬于獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人的建筑，可不取外半墻進(jìn)行面積分?jǐn)倻y(cè)算；

e)聯(lián)排別墅應(yīng)取外半墻分?jǐn)倻y(cè)算。

_________________________________

10

《小區(qū)住宅面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范》

團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)編制說明

一、工作簡(jiǎn)況

（一）任務(wù)來(lái)源

本標(biāo)準(zhǔn)由XX有限公司提出，中國(guó)聯(lián)合國(guó)采購(gòu)促進(jìn)會(huì)歸口。本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

了小區(qū)住宅面積測(cè)算的術(shù)語(yǔ)和定義、住宅建筑面積測(cè)算范圍、住宅建筑面

積測(cè)算要求、共有建筑面積測(cè)算范圍、共有建筑面積的分?jǐn)偱c劃分、共有

建筑面積的測(cè)算要求，適用于小區(qū)住宅面積測(cè)算。

（二）起草單位情況

本標(biāo)準(zhǔn)起草單位包括：。

（三）標(biāo)準(zhǔn)編制過程

（1）成立標(biāo)準(zhǔn)起草組，技術(shù)調(diào)研和資料收集

2024年1月，為保證制訂工作的順利開展、提高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量和可用性，

由起草單位和相關(guān)技術(shù)專家共同組建了標(biāo)準(zhǔn)起草組，負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)

和試驗(yàn)方法編制和技術(shù)確定。通過制訂工作方案，標(biāo)準(zhǔn)起草組進(jìn)一步明確

了目標(biāo)要求、工作思路、人員分工和工作進(jìn)度等。

標(biāo)準(zhǔn)起草組對(duì)當(dāng)前的小區(qū)住宅面積測(cè)算技術(shù)情況進(jìn)行了調(diào)研，搜集了

眾多小區(qū)住宅面積測(cè)算技術(shù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、文獻(xiàn)、成果案例等資料，著手標(biāo)

準(zhǔn)制定。

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（2）確定標(biāo)準(zhǔn)框架，形成標(biāo)準(zhǔn)草案

2024年1月，起草小組結(jié)合前期的調(diào)研和資料，多次召開內(nèi)部研討會(huì)，

形成標(biāo)準(zhǔn)大綱，并邀請(qǐng)了專家和相關(guān)企業(yè)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)《小區(qū)

住宅面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)編制工作重點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)制定依據(jù)和編制原則

等達(dá)成了共識(shí)，同時(shí)完成標(biāo)準(zhǔn)草案稿的撰寫。

（3）形成標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿，開展征求意見

2024年3月，標(biāo)準(zhǔn)起草組對(duì)標(biāo)準(zhǔn)草案進(jìn)行修改完善，包括調(diào)整基本原

則內(nèi)容、修改錯(cuò)誤用詞和格式等，在反復(fù)討論和論證的基礎(chǔ)上，修改形成

了標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿。

（4）形成標(biāo)準(zhǔn)送審稿

2024年4月，標(biāo)準(zhǔn)起草組根據(jù)收到的建議對(duì)標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿進(jìn)行修改

完善，包括調(diào)整基本原則內(nèi)容、修改錯(cuò)誤用詞和格