估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編6

估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編6單選題（共35題，共35分）(1.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯誤的是()。A.判斷評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其（江南博哥）與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較B.估價(jià)會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有的評估價(jià)值都有誤差，因此可以說所有的評估價(jià)值都是近似值D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，判斷一個評估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較；BD兩項(xiàng)，不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度，即估價(jià)誤差要有個度，要有一個合理的誤差范圍；C項(xiàng)，所有的評估價(jià)值都有一定程度的誤差，即：評估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。(2.)某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被淹造成的損失為()元。A.49627B.57647C.65548D.65920正確答案：C參考解析：由題意，該住宅因被淹而造成的損失為：(3.)關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是()。A.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評估價(jià)值在后B.得出評估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以正確答案：A參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)又稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評估基準(zhǔn)日、評估期日，是指所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格對應(yīng)的某一特定時(shí)間。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是不斷變化的。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評估價(jià)值說成是某個時(shí)間的價(jià)值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)在先，得出評估價(jià)值應(yīng)在后，而不是有了“評估價(jià)值”之后，再把它定義為某個時(shí)間的價(jià)值。(4.)經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性在房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的()。A.相互影響性B.壽命長久性C.數(shù)量有限性D.保值增值性正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響；反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性又稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動時(shí)，對其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。外部性分為：①有利的外部性，又稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)；②有害的外部性又稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。(5.)某人年初以3000萬元購買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金3800萬元，當(dāng)年通貨膨脹率為5%，該商鋪的實(shí)際增值額為()萬元。A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90正確答案：C參考解析：依題意得，該商鋪的實(shí)際增值額為：3800－3000×（1+5％）=650（萬元）。(6.)在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評估()。A.掛牌底價(jià)B.正常市場價(jià)格C.競買人可承受的最高價(jià)D.最可能的成交價(jià)正確答案：C參考解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費(fèi)（簡稱出讓金等費(fèi)用）的行為。目前，主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。其中，當(dāng)采用掛牌出讓方式時(shí)，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)，即此時(shí)為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)是評估競買人可承受的最高價(jià)。(7.)在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評估的應(yīng)是()。A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失正確答案：B參考解析：保險(xiǎn)價(jià)值（insurablevalue）是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。如投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。(8.)某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為()元/m2。A.3439B.3473C.3508D.3608正確答案：B參考解析：期房價(jià)格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價(jià)格。期房價(jià)格的計(jì)算公式為：期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，則該期房目前的市場價(jià)格（單價(jià)）為：(9.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是()。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，包括：①位置，即房地產(chǎn)的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等；②交通條件，即房地產(chǎn)周圍的道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費(fèi)情況等；③外部配套設(shè)施，即房地產(chǎn)周邊是否有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及購物中心、休閑娛樂場所等配套設(shè)施；④周圍環(huán)境和景觀，即房地產(chǎn)周圍的大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等；⑤房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等。(10.)影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素不包括()。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層正確答案：D參考解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模，是指建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素；②外觀，包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響；③建筑結(jié)構(gòu)，即不同結(jié)構(gòu)的建筑物的價(jià)值會有所不同；④設(shè)施設(shè)備，是指建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好，對房地產(chǎn)價(jià)值有很大的影響；⑤裝飾裝修，是指裝飾裝修是否適合人們的需要，是非常重要的因素；⑥層高和室內(nèi)凈高，是指出于對空間的考慮，層高或凈高對房地產(chǎn)價(jià)值也有影響；⑦空間布局，是指空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響；⑧日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水，這些方面是否良好，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響；⑨維護(hù)情況和完損狀況等。D項(xiàng)，樓層屬于區(qū)位因素。(11.)某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是()。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)正確答案：B參考解析：最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象依法最高最佳利用下的價(jià)值。最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。A項(xiàng)，如果維持現(xiàn)狀，該物業(yè)的價(jià)值為5000萬元；C項(xiàng)，如果重新裝修，則其價(jià)值為：更新改造后房地產(chǎn)的價(jià)值－更新改造的必要支出現(xiàn)值－裝修期間凈損失現(xiàn)值=6500－800/（1+10%）0.5-500=5237（萬元）；B項(xiàng)，如果改變用途，則其價(jià)值為：改造后的價(jià)值－改造費(fèi)用現(xiàn)值－改造期間凈損失現(xiàn)值=8000－2160/（1+10%）0.5－500=5441（萬元）。因此，根據(jù)最高最佳利用原則，此房屋應(yīng)該改變用途。(12.)下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對象應(yīng)為未來狀況的是()。A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)正確答案：D參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。A項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對象狀況為過去狀況的估價(jià)，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中；B項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為過去狀況的估價(jià)，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中；C項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)，此種情形是目前估價(jià)中最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)等；D項(xiàng)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，而此種情形如評估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。(13.)運(yùn)用成本法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會在一定區(qū)間波動時(shí)，應(yīng)采用()的估計(jì)值。A.正常B.較低C.平均D.較高正確答案：B參考解析：謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要弄清“在存在不確定因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)；如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對該因素的樂觀、保守（或悲觀）和折中判斷或估計(jì)會導(dǎo)致對抵押價(jià)值的相對偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對抵押價(jià)值相對偏低的估計(jì)。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。(14.)關(guān)于市場法的說法，錯誤的是()。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的C.需要估價(jià)師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化正確答案：D參考解析：市場法是根據(jù)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。A項(xiàng)，由于市場法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價(jià)方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受；B項(xiàng)，市場法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值；CD兩項(xiàng)，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度。但由于許多因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑其估價(jià)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)以及對估價(jià)對象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查后作出判斷。因此，如果估價(jià)師沒有扎實(shí)的估價(jià)理論知識和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對估價(jià)對象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用市場法得出正確的估價(jià)對象價(jià)值。(15.)估價(jià)對象為一套建筑面積90m2的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3m2。選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價(jià)格為90萬元。若該陽臺封閉，則成交價(jià)格可達(dá)到92萬元。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格為()萬元。A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16正確答案：C參考解析：全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽臺，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算建筑面積。本題中，若該陽臺封閉，其建筑面積應(yīng)該為95+2=97m2，以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格為：92×90÷97=85.36（萬元）。(16.)為評估某估價(jià)對象2011年10月15日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長為0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是()元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670正確答案：B參考解析：由題意，該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值計(jì)算為：(17.)某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的是()A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%正確答案：A參考解析：A項(xiàng)，該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣1000×6.59=6590（元/m2）；B項(xiàng)，該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣1083×6.46=6996（元/m2）；C項(xiàng)，該房地產(chǎn)9月30日的價(jià)格為1000×（1+1%）8=1083（美元/m2）；D項(xiàng)，因?yàn)槿嗣駧艑γ涝膮R率一直在下降，說明人民幣在不斷的升值，所以以美元為基準(zhǔn)上漲1%，以人民幣為基準(zhǔn)，上漲幅度肯定要小于1%。(18.)某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會()。A.上升B.下降C.不變D.無法確定正確答案：A參考解析：可比實(shí)例的價(jià)格公式為：若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，則正常成交價(jià)格會上升。(19.)某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為()萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正確答案：A參考解析：由題意，報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=6%×（1+25%）=7.5%。該寫字樓目前的價(jià)格為：。(20.)某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值2%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。A.313B.329C.417D.446正確答案：D參考解析：由=7.59%，i=6%，得到（1+i）n=1.7905；房地產(chǎn)的價(jià)格；解得：P=446（萬元）。(21.)某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。A.159.56B.168.71C.169.39D.277.70正確答案：B參考解析：每年不變的凈收益=15.966（萬元）。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格=168.71（萬元）。(22.)某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為()萬元。A.500B.750C.800D.1000正確答案：C參考解析：該寫字樓用地的價(jià)格=（108－400×540/10000）/10.8%=800（萬元）。(23.)在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()。A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對象土地的原始取得途徑B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑正確答案：B參考解析：土地取得成本又稱為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有三個：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象中的土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。(24.)某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為()萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正確答案：D參考解析：設(shè)該寫字樓的價(jià)值為P，則有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16％P，解得P=20666.67萬元。(25.)關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯誤的是()。A.單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果正確答案：A參考解析：A項(xiàng)，單位比較法是以估價(jià)對象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）作為比較單位，調(diào)查在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，然后對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法；B項(xiàng)，在運(yùn)用分部分項(xiàng)法測算建筑物的重新購建價(jià)格時(shí)應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）；C項(xiàng)，工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力并需要其他專家（如建筑師、造價(jià)工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格；D項(xiàng)，指數(shù)調(diào)整法又稱為成本指數(shù)趨勢法，是利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價(jià)對象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)來求取估價(jià)對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法，其主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。(26.)某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%正確答案：B參考解析：采用直線法計(jì)算該房屋的成新率為：q=n/（t+n）×100%=40/（50－2）×100%=83.33％。(27.)某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A.1B.1.5C.2D.2.5正確答案：D參考解析：假如預(yù)測該商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為2年。但如果是該在建工程要被人民法院強(qiáng)制拍賣，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。(28.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是()。A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值正確答案：D參考解析：A項(xiàng)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。B項(xiàng)，投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率；在測算后續(xù)開發(fā)利潤時(shí)要注意利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率，它們的內(nèi)涵及計(jì)算基數(shù)有所不同，測算時(shí)要相互匹配。C項(xiàng)，在假設(shè)開發(fā)法測算中應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值（但在傳統(tǒng)方法中，將它們近似為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值）。D項(xiàng)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值，根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測。(29.)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，，折現(xiàn)率為15%，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為()萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62正確答案：C參考解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為：(30.)某類房地產(chǎn)2006—2010年的價(jià)格見表1，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為()元/m2。表1某類房地產(chǎn)2006—2010年的價(jià)格A.10300B.10400C.11165D.11265正確答案：C參考解析：2011年該房地產(chǎn)價(jià)格V5=P0?ti=3800×1.240555=11165（元/m2）。(31.)估價(jià)對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對象的單價(jià)為()元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200正確答案：A參考解析：最簡單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一法則（four—three—two—onerule）”。它是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖1所示。各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40％、30％、20％和10％。例如，一宗臨街深度為100英尺、臨街寬度為50英尺的土地，總價(jià)為100萬元，從街道方向算起，該土地四個等份的價(jià)值分別為40萬元、30萬元、20萬元和10萬元。該相鄰的臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：400×10000×（40％+30％+20％）×20/25/20/75=1920（元/m2）。圖1四三二一法則(32.)某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為()萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200正確答案：C參考解析：該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)P=5000×（8×40%×3000+8×60%×1000－1.0×800）/10000=6800（萬元）。(33.)明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師D.估價(jià)對象的權(quán)利人正確答案：C參考解析：估價(jià)基本事項(xiàng)是指估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象和價(jià)值類型，把弄清它們稱為明確估價(jià)基本事項(xiàng)。在實(shí)際估價(jià)中，一些估價(jià)師寄希望于委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師自己。(34.)房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由()見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師無利害關(guān)系的第三人C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D.人民法院正確答案：A參考解析：房屋征收估價(jià)應(yīng)按有關(guān)要求，由房屋征收部門、被征收人和實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。(35.)關(guān)于估價(jià)資料歸檔要求的說法，錯誤的是()。A.估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料B.記錄估價(jià)中估價(jià)師對估價(jià)結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一C.歸檔的估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式D.對未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期限不得少于1年正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，估價(jià)報(bào)告交給委托人后，應(yīng)由相關(guān)責(zé)任人按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)對估價(jià)報(bào)告以及在該估價(jià)業(yè)務(wù)中形成的其他各種文字、圖表、影像等不同形式的資料進(jìn)行集中清理，對其中有保存價(jià)值的資料進(jìn)行整理、分類，然后妥善保存起來，即估價(jià)資料歸檔。B項(xiàng)，歸檔的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告；②估價(jià)委托書；③估價(jià)委托合同；④估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄；⑤實(shí)地查勘記錄；⑥估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；⑦估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄；⑧估價(jià)報(bào)告交接單；⑨估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師認(rèn)為有必要保存的其他資料。C項(xiàng)，估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔歸檔，同時(shí)可采用電子文檔歸檔。紙質(zhì)文檔應(yīng)對每個估價(jià)項(xiàng)目專卷建檔，并至少保留一份與交給委托人完全相同的估價(jià)報(bào)告原件。電子文檔歸檔的，電子文檔應(yīng)與紙質(zhì)文檔一致。D項(xiàng)，對未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目的相關(guān)資料，應(yīng)參照要求進(jìn)行歸檔，至少保存1年。多選題（共15題，共15分）(36.)下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有()A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值正確答案：A、D參考解析：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個特性，而且房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，所以房地產(chǎn)難以自動形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而需要估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場的估價(jià)。(37.)下列房地產(chǎn)估價(jià)活動中，不符合職業(yè)道德的行為有()。A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D.估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告正確答案：A、C、D、E參考解析：A項(xiàng)，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對象有利益關(guān)系，就應(yīng)回避相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。B項(xiàng)，對估價(jià)所涉及的其他專業(yè)性問題，可以聘請相關(guān)專家，咨詢相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或者采用“分包”方式聘請相關(guān)專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見。C項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)保守在估價(jià)活動中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私。D項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)之所在及其程度。對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個人要求高估或低估的，要堅(jiān)守估價(jià)職業(yè)道德底線。E項(xiàng)，估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用；估價(jià)師不得以個人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。簽訂估價(jià)委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。(38.)房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高正確答案：B、D參考解析：房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時(shí)間的推移而自然增加（即自然增值）。A項(xiàng)，房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；C項(xiàng)，通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；BD兩項(xiàng)，外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值；E項(xiàng)，建造成本提高會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但不屬于房地產(chǎn)自然增值的因素。(39.)關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有()。A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評估B.評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率C.評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率D.評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評估投資價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的正確答案：A、B參考解析：A項(xiàng)，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評估——價(jià)值是預(yù)測的未來凈收益的現(xiàn)值之和，但對未來凈收益的預(yù)測和選取參數(shù)的立場不同。BC兩項(xiàng)，評估市場價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）；而評估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。DE兩項(xiàng)，評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅后凈收益；評估市場價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的預(yù)測是客觀的，或者說是折中的。(40.)關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有()。A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值有影響B(tài).抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估承租人權(quán)益價(jià)值C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變正確答案：A、B、C、E參考解析：A項(xiàng)，合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值沒有影響，但影響著出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的大??；C項(xiàng)，同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系一般為：無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值，在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評估價(jià)值可能大于也可能小于或等于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值；BD兩項(xiàng)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估出租人權(quán)益價(jià)值，房屋征收估價(jià)應(yīng)評估無租約限制價(jià)值；E項(xiàng)，如果合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會小于無租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是正的。如果合同租金高于市場租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會大于無租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是負(fù)的。(41.)判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有()。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸正確答案：B、C、E參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，因不同的用途而有所不同，具體為：①居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境；②商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等；③辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等；④工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。(42.)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價(jià)E.外觀正確答案：A、B、C參考解析：與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，又稱為估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。(43.)估價(jià)對象為一宗熟地，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.地役權(quán)設(shè)立情況B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.臨街狀況正確答案：A、B、D參考解析：進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象權(quán)益狀況下的價(jià)格。由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以在這種前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：①規(guī)劃條件(如容積率)；②土地使用期限；③共有情況；④用益物權(quán)設(shè)立情況；⑤擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況；⑥租賃或占用情況；⑦拖欠稅費(fèi)情況；⑧查封等形式限制權(quán)力情況；⑨權(quán)屬清晰情況等。CE兩項(xiàng)，屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。(44.)在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括()。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)正確答案：A、C、E參考解析：ACE三項(xiàng)，運(yùn)營費(fèi)用（operatingexpense），是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括：①房地產(chǎn)稅；②房屋保險(xiǎn)費(fèi)；③人員工資及辦公費(fèi)用；④保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）；⑤為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用（如清潔、保安費(fèi)用）等。BD兩項(xiàng)，運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。(45.)關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有()A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的實(shí)際支出B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格正確答案：C、D參考解析：A項(xiàng)，重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤；B項(xiàng)，重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格；C項(xiàng)，重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格，即重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，不是個別單位或個人的實(shí)際支出和實(shí)際利潤，而是必須付出的成本、費(fèi)用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動的平均水平，即為客觀成本而非實(shí)際成本；DE兩項(xiàng)，建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購建價(jià)格。因此，建筑物的重新購建價(jià)格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價(jià)和增價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中。(46.)引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括()。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損正確答案：A、C、E參考解析：物質(zhì)折舊又稱為有形損耗，是指建筑物因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：①自然經(jīng)過的老化?？煞Q為自然老化折舊，主要是隨著時(shí)間的流逝由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等。②正常使用的磨損。可稱為使用磨損折舊，主要是由人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用時(shí)間正相關(guān)。③意外破壞的損毀?？煞Q為意外損毀折舊，主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雷擊等；人為方面的，如失火、碰撞等。④延遲維修的損壞殘存?？煞Q為延遲維修折舊，主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或者修理不夠及時(shí)引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或者已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻面、地面有裂縫等。(47.)在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有()。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確答案：A、C、D參考解析：假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。(48.)長期趨勢法可以用于()。A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏正確答案：A、B、D、E參考解析：長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間順序分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：①用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益等；②用于市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整；③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力；④用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。(49.)某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地產(chǎn)總價(jià)值為600萬元，土地價(jià)值為200萬元。其中一層房地產(chǎn)價(jià)值是二層的0.85倍，二層房地產(chǎn)價(jià)值是三層的1.2倍。關(guān)于土地份額的計(jì)算，正確的有()。A.按建筑面積分?jǐn)?，一層占有的土地份額為33.3%B.一層按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~C.按房地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為37.3%D.按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為45.2%E.按土地價(jià)值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31.7%正確答案：A、C、D參考解析：具體計(jì)算過程如下：①按建筑面積分?jǐn)偟墓綖椋簞t一層占有的土地份額=1/3×100%≈33.3%。②按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟墓綖椋杭僭O(shè)三層的房地產(chǎn)價(jià)值為A，則二層的房地產(chǎn)價(jià)值為1.2A，一層房地產(chǎn)的價(jià)值為0．85×1.2A=1.02A，根據(jù)題意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354萬元，所以一層按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=1.02A/600≈31.68%；二層按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=1.2A／600=37.3%。③按土地價(jià)值分?jǐn)偟墓綖椋簞t一層占有的土地份額=（1.02A－400/3）/200≈28.37%，一層按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~高于按土地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~。二層占有的土地份額=（1.2A－400/3）/200≈45.2%。三層占有的土地份額=（A－400/3）/200≈26.50%。(50.)在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有()。A.隱含的估價(jià)對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價(jià)作業(yè)日期不同D.價(jià)值類型選取不合理E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象正確答案：A、B、E參考解析：當(dāng)不同的估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因，可從以下方面進(jìn)行檢查：①計(jì)算過程是否有誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤不同估價(jià)方法的估價(jià)對象范圍是否一致；⑥選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對象和估價(jià)目的；⑦是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則；⑧房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。判斷題（共15題，共15分）(51.)在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報(bào)告使用人，被征收人是評估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。()正確答案：正確參考解析：在房屋征收估價(jià)中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報(bào)告使用人。(52.)除獨(dú)立、客觀、公正原則外，評估房地產(chǎn)的在用價(jià)值時(shí)，還應(yīng)遵循合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則和最高最佳利用原則。()正確答案：錯誤參考解析：在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。現(xiàn)狀利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，評估房地產(chǎn)的在用價(jià)值時(shí)，可以不遵循合法原則和最高最佳利用原則。(53.)一般來說，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。()正確答案：正確參考解析：獨(dú)立使用性，指能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會越弱。(54.)甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價(jià)為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。()正確答案：正確參考解析：樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是將土地總價(jià)按土地上的建筑物面積（通常為建筑面積）均攤的土地價(jià)格，即：由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系：甲土地的樓面地價(jià)=3000/1.6=1875（元/m2），乙土地的樓面地價(jià)=3500/1.8=1944（元/m2）。顯然，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。(55.)稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。()正確答案：正確參考解析：增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。(56.)某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報(bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報(bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。()正確答案：錯誤參考解析：補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。對于改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于批準(zhǔn)變更時(shí)新舊規(guī)劃條件下的土地市場價(jià)格之差額。所以此題所指情況的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2011年5月9日。(57.)在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。()正確答案：正確參考解析：搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個基本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易對象基本狀況；②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等；③交易方式；④成交日期；⑤成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式、付款方式和交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等；⑥交易目的，如賣方為何而賣，買方為何而買，以及是否有急賣和急買等特殊交易情況。(58.)某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)算年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。()正確答案：錯誤參考解析：運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用（如清潔、保安費(fèi)用）等。運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。所以，其年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為100萬元。(59.)資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。()正確答案：正確參考解析：資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算），僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。(60.)某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報(bào)酬率為10％，則承租人應(yīng)選擇第二個方案。()正確答案：錯誤參考解析：重新裝修但不改變用途折現(xiàn)：重新裝修但改變用途折現(xiàn)：所以承租人應(yīng)該選擇第一個方案。(61.)在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場價(jià)值。()正確答案：正確參考解析：在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測算報(bào)價(jià)或出價(jià)，但不同的競買者所愿意支付的最高價(jià)格常常相差懸殊。當(dāng)然，各個競買者在測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能不同，因?yàn)槠錅y算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場價(jià)值。(62.)采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等。()正確答