《房地產企業(yè)稅務風險問題及對策探究-以X企業(yè)為例》12000字（論文）

房地產行業(yè)是國民經濟的重要組成，該行業(yè)由于具有資金規(guī)模大、業(yè)務周期長、投資風險高等業(yè)務特征,從籌備環(huán)節(jié)到銷售環(huán)節(jié)均存在涉稅風險點，房地產行業(yè)涉稅數(shù)額較大，一旦產生了稅務風險，對企業(yè)所造成的經濟損失是不可估量的，這就要求房地產企業(yè)必須加強稅務風險管理，防范可能的稅務風險。本文選取X房地產企業(yè)作為典型案例，重點分析了X企業(yè)在土地取得階段、建筑施工階段以及銷售階段產生的比如發(fā)票管理不善、稅會差異較多、稅款上繳不及時等稅務風險，進一步探討了稅務風險的成因，最后提出了完善稅務風險識別與評估、加強稅務風險管理制度建設、完善稅務籌劃管理、完善企業(yè)涉稅信息溝通與反饋以及建立稅務檢查應對機制等防范房地產企業(yè)稅務風險問題的對策建議。關鍵詞：房地產企業(yè)；稅務風險；風險識別目錄1引言 61.1研究背景與意義 61.1.1研究背景 61.1.2研究意義 61.2國內外獻綜述 61.3研究內容與方法 71.3.1研究內容 71.3.2研究方法 72稅務風險管理的概述 82.1稅務風險的定義 82.2稅務風險的表現(xiàn) 82.3稅務風險管理的目標 82.4稅務風險管理的基本方法 83X房地產企業(yè)發(fā)展概況及業(yè)務特征 93.1X房地產企業(yè)簡介 93.2X房地產企業(yè)業(yè)務特征 93.3X房地產企業(yè)涉稅情況 93.3.1取得土地階段涉稅情況 93.3.2.建筑過程中涉稅情況 103.3.3銷售階段涉稅情況 103.3.4X房地產公司清算階段的涉稅情況 104X房地產企業(yè)稅務風險表現(xiàn)及其成因 114.1X房地產企業(yè)稅務風險分析 114.1.1土地取得階段的稅務風險 114.1.2建筑施工階段的稅務風險 124.1.3銷售階段的稅務風險 134.2X房地產企業(yè)稅務風險成因 154.2.1外部政策因素 154.2.2內部管理因素 165X房地產企業(yè)稅務風險的防范建議 165.1重視稅務風險識別與評估 165.2健全稅務風險管理制度建設 175.3完善稅務籌劃和管理 175.4加強企業(yè)涉稅信息溝通與反饋 185.5加強企業(yè)涉稅信息溝通與反饋 18參考文獻 201引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著稅收管理日益規(guī)范化以及稅務稽查日益常態(tài)化，企業(yè)對稅務風險問題越來越重視，企業(yè)的納稅行為也日益規(guī)范，但稅務風險依然存在。諸如企業(yè)的業(yè)務流程不流暢，涉稅的信息溝通的不快速等因素，均會引起企業(yè)不必要的稅務風險。中國的房地產企業(yè)是在本世紀初中國經濟快速崛起而快速發(fā)展的，發(fā)展周期相較其他行業(yè)較短，并在2008年經濟危機，國家出臺四萬億刺激政策后快速成為國民命脈之一，因此隨之而來的稅務風險也越來越重。由于房地產企業(yè)在其業(yè)務流程環(huán)節(jié)的所要繳納的稅種較多，比如契稅，企業(yè)所得稅、房地產稅、印花稅、土地增值稅等多個稅種，導致隨之而來的稅務風險也越來越大，因此本文研究的問題對于房地產企業(yè)規(guī)范納稅行為、長遠良性發(fā)展、避免稅務風險等方面意義重大。1.1.2研究意義本文以X房地產企業(yè)為典型案例，針對房地產企業(yè)稅務風險問題進行研究，一是能夠實現(xiàn)公司科學決策，高效管理的目的，二是能夠更好的實現(xiàn)公司經營利潤最大化的目標，三是本文以X企業(yè)為案例，更具有一定的針對性，可以對房地產企業(yè)稅務風險管理與防范提供一些可行的借鑒和建議。1.2國內外獻綜述近年來,隨著稅收大數(shù)據的運用和稅務部門稅收征管能力的提升，稅務風險問題越來越受到重視，針對稅務風險的相關研究也日益豐富，從主要內容上來看，可以歸納梳理為如下角度：首先是對稅務風險的內涵的研究。早在2003年，阿林?克里姆?彼仁就提出了企業(yè)的稅務風險的概念，認為稅務風險隸屬于財務風險，但是是一種具有法律特性的財務風險。國內許多學者也將稅務風險歸屬為財務風險的一種。其次是稅務風險的成因。巴拉諾夫（2004）認為導致稅務風險的主要原因是經營活動不當，除此之外，外部條件的變化也是導致企業(yè)稅務風險的重要原因，如企業(yè)所處外部環(huán)境的變化，企業(yè)面臨的法律法規(guī)或稅收政策的變化，這些客觀因素也會造成稅務風險。邱爽,潘偉(2021)指出企業(yè)稅務風險的根本原因是企業(yè)的經營行為不當，因此企業(yè)的稅務風險管理是對于企業(yè)經營活動中的不確定性因素進行管理。駱宣亦(2021)指出稅務風險從屬于企業(yè)的財務風險，是財務風險的重要體現(xiàn)，企業(yè)在日常經營活動中出于利潤最大化的考慮，其不合規(guī)的涉稅操作必然會帶來稅務風險。方紅(2020)提出對企業(yè)進行稅務風險防范管理十分必要，稅務風險的防范即運用合理的管理方法對企業(yè)的具體涉稅活動進行規(guī)劃和整體、系統(tǒng)的管控，最終實現(xiàn)降低稅務風險的目的。最后是對企業(yè)稅務風險的防范對策。國外學者對稅務風險給企業(yè)帶來的不良影響認識較為深刻，提出應將稅務風險管理提高到企業(yè)戰(zhàn)略高度。國內學者近年來隊稅務風險的認識也在逐步深入，如段愛平(2020)提出企業(yè)稅務風險管理對于企業(yè)十分重要，是一種自上而下的系統(tǒng)的、全局性的管理活動，不僅僅是基層財務、稅務人員的責任，還需要企業(yè)內部的各部門以及各層級管理人員的整體介入，協(xié)同治理，才能夠有效的降低企業(yè)的稅務風險。已有文獻對稅務風險的定義、具體風險管理和防范進行了較為翔實的研究，針對具體行業(yè)的研究相對較少，本文在已有研究的基礎上，以房地產行業(yè)為研究對象，選取X房地產企業(yè)為典型案例對房地產企業(yè)稅務風險進行針對性的探討，主要是結合前文針對X房地產企業(yè)存在的稅務風險問題的分析，提出了一系列具體的、具有可操作性的提議。1.3研究內容與方法1.3.1研究內容本文主要研究內容如下：第1章為引言，借用國內外對稅收風險的研究和定義初次闡明房地產企業(yè)稅務風險的定義和內涵，以及國內外對企業(yè)稅務風險的相關研究。第2章是稅務風險管理的理論依據，主要包括進行稅務風險的定義、表現(xiàn)以及稅務風險的防范目標和基本方法的闡述。第3章是簡要介紹案例X企業(yè)的發(fā)展狀況業(yè)務特征及其基本情況。第4章主要是對案例X房地產企業(yè)在其土地取得階段、建筑施工階段、銷售階段等環(huán)節(jié)的稅務風險的分析并詳細說明因果，接著又提出了引起房地產企業(yè)稅務風險的內外部因素。第5章主要提出了五大措施來防范房地產企業(yè)稅務風險。1.3.2研究方法對比分析法：通過對比相關稅務風險、房地產企業(yè)、稅務管理等相關論文來對比分析，并借助數(shù)據等工具，從而得出結果。案例研究法：在闡述稅務風險基本理論和方法的基礎上，以X房地產企業(yè)為典型案例，結合具體案例針對房地產企業(yè)稅務風險管理問題進行分析。2稅務風險管理的概述2.1稅務風險的定義就稅務風險的內涵和本質而言，稅務風險也屬于財務風險的一種。稅務風險的產生原因有二，首先是企業(yè)財務人員對稅收稅法相關規(guī)定不熟悉導致沒有按照相關規(guī)定來繳納稅款履行法定納稅義務。其次是企業(yè)財務人員操作不當使企業(yè)產生不必要的稅務風險，而受到稅務機關的懲罰的結果。2.2稅務風險的表現(xiàn)稅務風險的表現(xiàn)形式諸多，主要的稅務風險表現(xiàn)如下，首先是業(yè)務實質與形式有本質差別，比如企業(yè)可能利用法律漏洞來進行偷漏稅行為。其次稅法自身有缺陷，比如稅法規(guī)定與征管實際想脫節(jié)、與經濟常態(tài)想脫節(jié)等等，不能合理的服務于企業(yè)。最后是企業(yè)非正常業(yè)務操作明面化處理等，均會產生稅務風險。2.3稅務風險管理的目標企業(yè)稅務風險管理的目標與企業(yè)實現(xiàn)利益最大化的經營目標相一致，企業(yè)稅務風險管理的主要目標如下，首先是企業(yè)在適用相關稅法合理的情況下，使企業(yè)更加長遠可持續(xù)地發(fā)展。其次是企業(yè)在符合稅法規(guī)定的前提下，使它的利潤達到最大化。最后是是在從事其合法經營活動的過程中，使企業(yè)所受到的稅務風險降到最低。2.4稅務風險管理的基本方法稅務風險管理的方法對一個企業(yè)的長遠健康發(fā)展至關重要，企業(yè)稅務管理的基本方法主要如下，首先是企業(yè)自身要遵守相關的稅法法律法規(guī)，一切財務稅務問題都要在合理合法的情況下進行；其次是企業(yè)的財務人員要提高財務稅務的專業(yè)知識，企業(yè)要積極培養(yǎng)財務稅務人員識別和處理稅務風險的能力；然后是我國稅務部門要及時修訂稅收相關法律法規(guī)，及時完善稅法，及時填堵稅收法律漏洞，更好地服務于經濟社會發(fā)展。最后是稅務機關要建立較為完善的稅務稽查體制，更好的服務于經濟的快速發(fā)展，把企業(yè)的稅務風險降為最低。3X房地產企業(yè)發(fā)展概況及業(yè)務特征3.1X房地產企業(yè)簡介X房地產公司總部位于北京，成立于2002年，法定注冊資本為6000萬，并于2008年上市，完成首輪融資。X本企業(yè)開發(fā)過將近20個樓盤，樓盤售賣比例高，得到了廣大消費者的喜愛。X房地產企業(yè)自創(chuàng)辦以來，使得社區(qū)的生活環(huán)境更加迷人，能讓居家生活更有品質，持續(xù)推出了多個讓消費者滿意的小區(qū)，這些小區(qū)有著過硬的基礎設施、物業(yè)服務水平較高，使居住在這里的人能感到舒心、溫馨，得到了社會的普遍贊譽并獲得許多榮譽稱號。未來幾年X房地產公司將立足實際，放眼長遠，致力于把企業(yè)打造成具有一定區(qū)域性影響力的房地產企業(yè)。3.2X房地產企業(yè)業(yè)務特征X房地產企業(yè)具有業(yè)務較為復雜，其主要業(yè)務特征如下：首先是項目有比較大的投資金額。因為在一個房地產開發(fā)項目上，需要融資貸款數(shù)目巨大，所以房地產具有大量的投資性特質，比如在獲取土地方面需要投入較高的成本，在建設過程中要投入足夠的資金購買材料，在規(guī)劃設計方面也要投入資金等。所以，開盤認購成為當前多數(shù)房地產項目回籠資金的重要手段，資金有所收回之后再進行開發(fā)建設。其次是業(yè)務周期較長。目前的房地產項目，其土地利用性質有工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地等，其中工業(yè)用地規(guī)定使用年限為40年，商業(yè)用地規(guī)定使用年限為50年，居住用地年限最長，規(guī)定使用年限最高為70年。接著是投資風險較高。由于進行房地產項目的過程中需要耗費大量的資金，往往需要巨額貸款等等，導致房地產企業(yè)前期投入風險很大，并且特別是在初始投入資金沒有回流的情況下，隨時都有破產的可能，因此具有投資風險高的特點毋庸置疑。然后涉及稅種復雜。房地產企業(yè)要涉及繳納企業(yè)所得稅、契稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等10個左右稅種。最后是涉稅環(huán)節(jié)較多。比如房地產企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、工程建設開發(fā)環(huán)節(jié)等多個涉稅環(huán)節(jié)。3.3X房地產企業(yè)涉稅情況3.3.1取得土地階段涉稅情況在表3-1中介紹了X企業(yè)取得土地階段主要涉及的稅種，詳情如下。表3-1獲取土地階段的涉稅情況表稅種稅率依據備注城鎮(zhèn)土地使用稅地表占用面積具體各地有差異印花稅0.5‰合同所載金額契稅3%支付的土地價款契稅實行幅度稅率，范圍在3%-5%,目前北京契稅稅率為3%3.3.2.建筑過程中涉稅情況X房產公司各項成本費用形成的主要過程，即投入人力物力財力進行建筑商品房的過程中，其中舉例比如X房地產公司在工程建設過程中一旦使用了甲供材料模式，就會在合同上征收印花稅、增值稅等，具體稅率見表3-2。3.3.3銷售階段涉稅情況X房地產企業(yè)主要以銷售房屋為利潤的主要來源渠道，X房地產公司在銷售房屋時采用預售款的形式。預收款金額與X房產公司在銷售環(huán)節(jié)所繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等稅種的計稅依據有關。表3-2銷售環(huán)節(jié)的涉稅情況稅種名義稅率計稅依據增值稅9%增值額城市維護建設稅7%增值稅稅額地方教育費附加2%增值稅稅額教育費附加3%增值稅稅額企業(yè)所得稅25%企業(yè)利潤總額土地增值稅30%-60%增值額印花稅0.5‰應稅憑證金額3.3.4X房地產公司清算階段的涉稅情況房地產企業(yè)清算階段要繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，其中企所得稅稅率為25%，計稅依據是企業(yè)利潤總額，土地增值稅實行超率累計稅率。表3-3土地增值稅-四級超率累進稅率增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）比率≤50%3050%<比率≤100%40100%<比率≤200%50比率>200%604X房地產企業(yè)稅務風險表現(xiàn)及其成因4.1X房地產企業(yè)稅務風險分析本文選取了X房地產公司2019-2021年度重要財務數(shù)據，并結合X房地產公司財務數(shù)據，就土地取的階段、建筑施工階段和銷售階段所面臨的主要稅務風險進行詳細分析，詳情見表4-1。4.1.1土地取得階段的稅務風險總的來說，土地取得階段的稅務風險有傭金等支出沒有取得正規(guī)合法發(fā)票，導致利潤虛增，稅負加大；沒有簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天申報契稅；虛增拆遷安置費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；以收購股權方式取得的土地使用權，溢價部分無法列支土地成本等。表4-2X房地產企業(yè)2019-2021年稅金及附加單位：元項目201920202021稅金及附加22954661.2655441181.1655076077.21增值稅11992842.9328419593.2044435799.23城市維護建設稅604531.231428456.822628150.21教育費附加605598.241322371.292285377.26土地增值稅9751688.2624270759.395435477.24從表4-1可以看出，2019年X房地產企業(yè)的稅金及附加為2295.47萬元，主體稅種中增值稅為1199.28萬元，城建稅60.45萬元，教育附加60.56萬元，土地增值稅為975.17萬元，其中稅金及附加在企業(yè)稅負中占比最高，其次為增值稅和土地增值稅。2020年稅金及附加為5544.19萬元，比2019年增長3248.72萬元，增值稅為2841.96萬元，比2019年增長1642.48萬元，土地增值稅為2841.96萬元，比2019年增長了1642.48萬元，增幅236.97%。2021年稅金及附加5507.61萬元，比2020年增長2363.49萬元，增幅達到97%。從三年來X房地產企業(yè)稅金及附加、增值稅和土地增值稅三類主要稅種的變動趨勢來看，稅金及附加變動較大，三年間增長了近700萬，變化率為395.39%，對上表中的數(shù)據進行對比，發(fā)現(xiàn)增加幅度比較大的是稅金與附加這部分，變化率達到了142.26%，這所以會出現(xiàn)如此之大的改變，是因為2020年房地產項目中的一部分實施了結轉銷售額。X房地產企業(yè)在土地取得階段需要用與政府合法的購買合同，以法律允許的方式獲取了土地使用權。這一階段的稅種主要有土地使用稅、契稅。從土地使用稅方面看，財政部、國家稅務局已經提出了要求，房地產企業(yè)在合同生效的下一個月，需要按相關規(guī)定繳稅。X公司與政府于2019年9月正式簽署了購地合同，合同額度為13337萬元，用這部分資金購買某處商業(yè)用地，印花稅在10日之內繳足，稅率為0.5。不久之后，由于政府沒有按照合同約定的時間交付給X企業(yè)使用，X企業(yè)就未及時對城鎮(zhèn)土地使用稅進行上繳。結合稅務機關做出的規(guī)定，需要對購地合同簽訂相應的補充條款，而且要備案，以此為據指定繳納土地使用稅的日期。由于A公司稅務專員在合同修改方面不需要跟進，備案時間被錯過，土地使用稅未及時上繳。稅務機關于2020年在組織評估時發(fā)現(xiàn)了這一問題，認為該公司在2019年有未繳土地使用稅這一問題存在，公司及時進行公關，問題勉強解決。盡管X公司未因此遭到罰款，及時化解了稅務風險，但由此耗費了人力與物力，企業(yè)也受到了損失。4.1.2建筑施工階段的稅務風險總的來說，房地產企業(yè)建筑施工階段的稅務風險主要有總體規(guī)劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；企業(yè)多列支出、少列收入，減少企業(yè)所得稅繳納；異地建筑施工，少繳或者不繳城鎮(zhèn)土地使用稅、地方教育費附加等稅；虛開錯開發(fā)票，稅收管理制度混亂導致稅務風險等。從表4-2可以看出，2019年房地產企業(yè)營業(yè)收入約為121744萬元，營業(yè)成本約為100964.67萬元，銷售費用為8797.86萬元，管理費用為5587.04萬元，財務費用為-3035.17萬元，營業(yè)利潤和所得稅為17410.19萬元，利潤總額為17526.08萬元，所得稅費用為4156.6839萬元，凈利潤為13369.3916萬元。2020年相比2019年營業(yè)收入為67665.90萬元，比2019年減少幅度將近一半，營業(yè)成本為53547.91萬元，減少幅度將近一半，銷售費用為9690，增加幅度10%左右，管理費用為4972。81萬元，降低幅度為10%左右，財務費用為-287744.23增加了部分幅度，利潤總額為313087.96萬元，增加幅度約為40%左右，凈利潤為22904.77萬元，比上年增加了97%，增幅較大，但到了2021年，由于國家出手一些政策法規(guī)加上疫情的影響，導致我國房地產市場降溫，當年的利潤總額，所得稅費用，凈利潤等等都變?yōu)樨摂?shù)。結合表4-2了解到，該公司的所得稅到2020年明顯比一年之前有了增加，變化率達到了396.21%,之所以會出現(xiàn)如此之大的改變，就是因為企業(yè)在2020年有項目補償收益。表4-2X房地產企業(yè)2019-2021年主要財務數(shù)據單位：元項目201920202021營業(yè)收入1217448252.96676659021.21285304050.03營業(yè)成本1009646867.38535479116.70234909427.03銷售費用8795869.459690166.209627632,42管理費用55870483.0649728108.2150711798.02財務費用-3035.176.62-287744.23-200571.30營業(yè)利潤174101877.6622622433.92130172752.62利潤總額175260.756.63313087957.92-129473135.16所得稅費用41.566.839.8484050187.24-28185202.66凈利潤133.693.916.30229.037770.40-101287932.40該公司在施工階段，成本主要來自于安裝設備與建筑兩方面。相比而言，這兩項成本較為穩(wěn)定。根據我國的總體情況，安裝住房的成本通常占房地產開發(fā)成本的70%，而其他房地產價格和稅收在房地產總價中的占比為三成。從該公司的總體情況看，與中國其他企業(yè)較為相似，最高的成本分別為土地與建設安裝，稅費第三重要。在“甲方供貨材料”模式下，公司與建材供應商保持著重要的業(yè)務關系，涉及多種供貨和付款方式，也提供了與之相對應的發(fā)票。出于減輕稅收負擔的目的，該公司在發(fā)票管理方面采取了放寬的做法，致使對方提供了與標準不相符的發(fā)票，甚至出現(xiàn)了偽造發(fā)票的現(xiàn)象。與此同時，在對這些有問題的發(fā)票進行管理時，耗費了一定的財政資源，也浪費了相關人員的精力，施工出現(xiàn)了延誤。在建設項目期間，由于2020年沒有統(tǒng)一的管理表格上的特定商業(yè)發(fā)票和缺乏專業(yè)部門審查和核實,稅務局樓下找到了同若干談判后,材料供應商來取代稅務發(fā)票后發(fā)行合規(guī)發(fā)票,我們還必須保持及時聯(lián)系稅務局，這也會對項目造成影響。與原計劃相比，工期拖延了半年，由此承受著嚴重的損失。4.1.3銷售階段的稅務風險X房地產企業(yè)在銷售階段涉及很多的稅務風險，見表4-3列示了房地產企業(yè)銷售環(huán)節(jié)可能引發(fā)的稅務風險點。表4-3銷售環(huán)節(jié)可能引發(fā)的稅務風險點主要風險點分析預收款與內部銷售只是提供了收據卻沒有出具相應的發(fā)票要對預收款提供相應的發(fā)票，要將此納入應稅所得之中預收款沒有及時申報繳納增值稅只要獲取了收款，當日都要將其納入收入之中，屬于應納稅所得預售合同沒有上繳印花稅預售合同簽訂之后，印花稅稅率為萬分之五以陰陽合同的方式達到偷稅目的杜絕陰陽合同購房者需要向企業(yè)繳納裝修費，這部分收入未申報納稅裝修收入也要繳納相應的稅款預征率未達到預期，預繳土地增值稅和企業(yè)所得稅在納稅時間與預征率兩方面都要符合稅法規(guī)定，上繳所得稅與土地增值稅回購房沒胡申報納稅或是與市場公允價不相符拆遷房在申報納稅方面要及時、與市場公允價相符表4-3的主要稅務風險點會影響表4-4中X房地產企業(yè)營業(yè)收入、銷售成本，三項費用等指標變動。表4-42020年X房地產企業(yè)指標值指標變動率（%）計算方法營收79.93取本期與基期營收之差，除以基期營收成本88.34取本期與基營業(yè)成本之差，除以基期營業(yè)成本費用4.23取本期與基期費用之差，除以基期費用利潤669.23%取本期與基期利潤之差，除以基期利潤借助于上述四項指標實施配比分析，并獲得表4-5：表4-52021年X房地產企業(yè)配比率指標配比項目配比率（%）公式營收與利潤變動率11.82營收與利潤變動率營收與成本變動率90.25營收與成本變動率營收與費用變動率1889.37營收與費用變動率成本與利潤成本變動率13.25成本與利潤成本變動率對上表4-5中的數(shù)據實施配比分析，由此對A公司財務風險進行評估：對營業(yè)利潤與營收變動率進行評估。一般而言，收入與利潤的變化是同向的，如果風險比較低，配比率與1較為接近；如果風險比較高，則這一指標比1大。要對兩者的增長率進行對比，如果收入增長率較高，而利潤增長率較低，這說明收入增長不是由利潤增長實現(xiàn)的，存在著風險，一般多列成本費用的問題回到這出現(xiàn)這種情況。X房地產公司2021年營收與利潤變動配比率達到了11.82%，與1相比明顯偏低，但是利潤增長明顯快于收入增長，分析原因為公司2020年有一筆7.56億元的房地產項目結轉營業(yè)收入，從這一結果看，該公司的稅收違法風險系數(shù)較低。對營收與成本變動的評估。通常情況下，營收與成本的變化趨勢是相同的，如果配比接近于1，表明不存在較大的風險，如果與1相差較大，表明風險比較高。要意識到，當收入增長率高，而成本增長率明顯偏低，或許存在刻意多稅前扣除成本費用的狀況;在成本沒有太大變化的前提下，如果收入快速增長，就意味著有些成本沒有被列入，在這種情況下需要分析會計處理意愿，或是否存在著無法入賬的單據。X公司在2021年營收與成本變動率配比率達到了90.25%，與1較為接近，表明承受著較低的稅務風險。正常情況下，營收與費用的變化應該是相同的，配比重的計算結果如果將要達到1，表明風險較低，如果明顯高于1，說明風險較高。如果出現(xiàn)了收入快速增長，而費用增長則比較低，表明有些收入實現(xiàn)了增長但費用卻沒有增加，這種情況出現(xiàn)之后將會出現(xiàn)三項費用被多列的現(xiàn)象，由此給企業(yè)帶來稅務風險。X公司在2020年營收與費用變動率分別為79.93%、4.23%，兩者的配比重達到了1889.37%，出現(xiàn)這種情況，就是說納稅風險是存在的。由于該公司可能出現(xiàn)稅前扣除額擴充的情況，或是多列了管理、財務、銷售費用，要及時開展風險預警，在財稅部門的引領之下對這一年度之內或是賬期之中的重點科目中已經報支的單子與合同進行對比，細致地進行核查，識別稅務風險清單之中的風險點，分析主要原因，把書面風險評估報告提供給決策層，避免稅務風險出現(xiàn)升級的情況。對營業(yè)成本與利潤變動率進行評估，一般情況下這兩項指標的變化是保持同向的，配比率如果與1較為接近，風險就比較低，如果其高于1，表明風險比較高。要意識到一點，營業(yè)成本、利潤如果分別為正值與負值，意味著增加了成本，而利潤卻下跌了，有可能存在著多利成本的方式，以達到偷稅漏稅的目的。2020年X公司成本與利潤變動率配比率達到了13.24%，與1相比明顯偏低，這是因為當年之中該公司把房地產項目之中的7.56億元轉入營收，利潤增加了，由此可見，該公司的稅收違法發(fā)生幾率較低。4.2X房地產企業(yè)稅務風險成因4.2.1外部政策因素外部政策因素是導致X房地產企業(yè)稅務風險的一個主要原因，它主要包括如下：首先是稅收法律法規(guī)不完善導致的納稅風險。我國稅收法律體系尚不完善，稅收法定性有待提高，是導致企業(yè)稅務風險的客觀原因。首先，稅法中部分內容和條款不清晰，納稅人容易產生誤解，進而造成稅收漏洞。其次，房地產市場近年來實現(xiàn)了繁榮發(fā)展，政府在對其實施管控的過程中，不斷對基金結構進行調整，也出臺了多部管理條例，房地產行業(yè)相關法規(guī)變動較大，部分企業(yè)難以適應，進而帶來稅務風險。其次是稅收征管缺位導致的納稅風險。我國稅收征管缺位也是導致房地產企業(yè)納稅風險的又一原因。首先，由于我國房地產企業(yè)較多，規(guī)模大小參差不齊，導致各個規(guī)模的房地產企業(yè)納稅能力和意識也有所差距。其次，由于我國稅務系統(tǒng)大數(shù)據征管的普及度、執(zhí)行度、稅務稽查力度各地區(qū)也有差別，導致稅收征管缺位，進而引發(fā)稅務風險。最后是政策變動導致的稅務風險。2016年我國實施了全面的營改增，對于房地產企業(yè)而言，繳納營業(yè)稅還是增值稅，存在著明顯的差異。所以，這項改革必定會影響到企業(yè)的支付與繳納方式。首先，企業(yè)財務人員還不太熟悉近年來頒布的新的增值稅法。其次是營業(yè)稅改征增值稅以后，會在市場上形成不可預測的投資或者其他的風險，導致商品房銷售價格的變動趨勢不明朗。最后稅制改革后房地產的稅負是否加重，這個問題還需要具體實際檢驗。在對營改增的意義進行分析時，需要關注多個維度，也要長時間進行。所以，房地產企業(yè)稅務風險必定存在且會逐漸提升。4.2.2內部管理因素內部管理因素是引起X房地產企業(yè)稅務風險的又一個重要原因，它主要包括如下：首先是稅收方面未形成強烈的法律意識。公司稅收法制意識淡薄、管理層沒有過多了解稅收法律政策，并且有時候有過于追求短期利益的麻木傾向，從而導致稅務風險。其次是崗位職責不明確，缺乏稅收風險管理制度。X房地產企業(yè)各個崗位的人員崗位職責不明確，大多數(shù)崗位的人員更多的精力主要在工程建設方面。而在稅收方面，由于企業(yè)內部溝通不暢通，財務人員、稅務人員高級管理人員缺乏溝通，沒有大局觀念，從而使該公司受到稅務風險。最后是企業(yè)財務人員業(yè)務水平有待提高。由于稅費差異是普遍存在的，稅務專員業(yè)務能力卻不高，在計算納稅調整時沒有形成強烈的稅務規(guī)劃意識，多繳與少繳的情況都有可能發(fā)生，在核算成本時也會出現(xiàn)混亂，不能準確地把握住稅款，這些情況都不利于稅務風險管理，甚至會引發(fā)嚴重后果。5X房地產企業(yè)稅務風險的防范建議5.1重視稅務風險識別與評估識別與測評稅務風險，要充分利用所獲的大數(shù)據等各種手段所獲的的數(shù)據和指標，并輔之以科學的對比分析。稅務風險越早識別往往對企業(yè)以后的經營管理越有利，越晚識別和評估就會對企業(yè)正常的生產經營活動造成一定的隱患。目前較為有效的識別和評估方法有如下兩種：首先是財務報表分析法。運用這種方法時，需要定期把企業(yè)的財務數(shù)據、營收、成本、費用等變動率實施配比分析，如果得到的配比率能保持合理區(qū)間，那么稅務風險可認定為較低，如果超出了標準值，以變動率為參照，可以找到存在怎樣的稅務風險，管理人可以及時采取有效措施。其次是稅務清單分析法。運用這種方法時，要對企業(yè)經營開發(fā)是按怎樣的流程進行的有所把握，如果把獲取土地的階段納入經營之中，也囊括了建設、銷售、清算等，對任何一個階段的具體情況都要細致分析。把企業(yè)經營活動進行對比分析，能了解到其稅收風險，便于后續(xù)的措施進行稅務風險的管理。5.2健全稅務風險管理制度建設為了營造一個良好的企業(yè)稅務風險管理和控制體系,有必要設計與整個企業(yè)各個部門運行相掛鉤的管理體系,即X公司要圍繞稅務風險評估、管理發(fā)票、合同、風險預警、成本管理等創(chuàng)建相應的管理系統(tǒng)。首先是建立風險預警系統(tǒng)。首先考慮到房地產企業(yè)自身的業(yè)務具備怎樣的特征,制定相應的風險預警系統(tǒng)，比如可以在獲取土地的環(huán)節(jié)、土地銷售和清算等關鍵環(huán)節(jié)組織專人審計,并嚴格落實相應審計人員的責任。其次要結合稅務中介機構的稅務風險評估建議并及時進行相應處理。這樣部門領導和管理層可以充分把握公司會遭遇哪些稅務風險，從戰(zhàn)略高度分析怎樣規(guī)避稅務風險，怎樣避免因為商業(yè)決策不合理而引發(fā)稅務風險問題。其次是完善合同管理系統(tǒng)。合同管理是一個復雜的系統(tǒng)，涉及到合同的簽訂日期、權責規(guī)定、押金支付等。合同漏洞是企業(yè)引起稅務風險的重要誘因，稅務機關主要把合同檢查作為稽查被舉報企業(yè)的一種手段。為此，X公司要汲取教訓，對合同管理制度加以完善。比如在每個與合同有關的環(huán)節(jié)，除了要由企業(yè)法律部門核實以外，企業(yè)稅務部門也要進行風險分析，避免因未充分考慮先前土地轉讓合同中有關土地交付期限的規(guī)定所產生的稅收風險而產生的財產稅風險。最后是加強發(fā)票管理系統(tǒng)。X公司發(fā)票種類比較多，尤其是安裝、施工兩個環(huán)節(jié)。因此，有必要建立合理的發(fā)票管理機制，X房地產企業(yè)要定時定期組織專門審計、稅務人員進行核查發(fā)票和支付憑證等。5.3完善稅務籌劃和管理稅務風險管理制度的最根本的目的就是企業(yè)要按稅法規(guī)定納稅，而且要獲得最大化的稅收利益。X公司已經在稅務籌劃與管理方面形成了意識，但并不符合相關稅法規(guī)定。比如在項目建設中，組織附屬公司，扭曲費用清單，希望通過增加建設成本來實現(xiàn)利潤轉移和減輕稅收負擔。然而，不但沒有實現(xiàn)合理避稅的目標，卻增加了稅務風險，引起了稅務局的重視，需要接受調查和處罰。然而，這并不否定稅收籌劃的積極重要性。因此，X公司要結合項目的實際情況，制定合理的稅務管理計劃，降低稅收成本。首先，稅務籌劃涉及到調查、規(guī)劃、反饋等多個環(huán)節(jié)。在這方面，應考慮地方政府促進投資和退稅等特殊稅收政策。此外，也要關注周邊地區(qū)住宅的定價、配套設施建設情況，這些都會對成本會計、營業(yè)額產生影響。其次，要對稅務籌劃進行可行性分析且形成報告，對于各個時間點能節(jié)省的資金、存在的風險等有所把握，對商業(yè)層面的稅務籌劃有較高的要求。最后，X公司還可以聘請外部稅務機構和其他機構進行稅務籌劃活動。中介機構在稅務方面具有較強的專業(yè)知識和經驗，能讓稅負得到減輕，也能避免受到處罰，讓稅務管理能力得以增強。5.4加強企業(yè)涉稅信息溝通與反饋企業(yè)是一個有機整體，各部門各司其職，但是總體來看還是圍繞企業(yè)作為一個整體來運行各自工作。企業(yè)稅務風險管理不僅僅是稅務管理部門的責任，還需要考慮到稅務和財務之間的緊密配合以及和其他管理人員的相互協(xié)調。因此必須建立以高級管理人員為和進到稅務風險管理機制，可結合X企業(yè)業(yè)務和管理特征，設計以下組織架構：圖5-4稅務管理部門與各個部門的交流圖除了這些部門的溝通以外，還要健全事故風險管理的責任體制。用制度來管人