分時(shí)度假對(duì)供求的影響

分時(shí)度假業(yè)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相互擴(kuò)張的產(chǎn)物，20世紀(jì)60年代興起于歐洲。70年代，美國(guó)為盤活大量積壓的房地產(chǎn)，也引入了這種形式。其后，分時(shí)度假這種旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)休閑度假旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新模式，在世界各地獲得了迅猛發(fā)展。目前在我國(guó)，分時(shí)度假已成為旅游業(yè)中的一種重要形式。然而，我國(guó)分時(shí)度假尚處于產(chǎn)業(yè)萌芽期和產(chǎn)品導(dǎo)入期，由于市場(chǎng)不規(guī)范和缺乏相應(yīng)的法律規(guī)制，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為失控，市場(chǎng)失效，呈現(xiàn)無(wú)序狀態(tài)，消費(fèi)者權(quán)益得不到保障。由筆者主持的2005年度國(guó)家社科基金項(xiàng)目《促進(jìn)旅游業(yè)快迅健康發(fā)展研究———以分時(shí)度假研究為切入點(diǎn)》現(xiàn)在有了階段性成果，總結(jié)統(tǒng)計(jì)問(wèn)卷的情況，得出了一些有價(jià)值的結(jié)論。問(wèn)卷發(fā)放情況本次分時(shí)度假需求方調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷1600份，回收1175份，最后得到有效問(wèn)卷1154份。調(diào)查對(duì)象大部分來(lái)自浙江、上海，占了86%，其余的來(lái)自北京、廣東、江蘇、云南、新疆等24個(gè)省。供給方調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷300份，收回問(wèn)卷243份，由于有些公司不準(zhǔn)備進(jìn)行分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)，所以不把它們當(dāng)作供應(yīng)方對(duì)待，因此最后得到144份有效問(wèn)卷。最后統(tǒng)計(jì)有24家開(kāi)發(fā)商兼銷售商，18家開(kāi)發(fā)商，9家銷售商，14家管理公司，11家交換公司，12家其他公司。關(guān)于房產(chǎn)來(lái)源，有20家是房地產(chǎn)項(xiàng)目改建的，有27家是飯店客房改建的，有38家是專門建設(shè)的分時(shí)度假地。有20家賣的是產(chǎn)權(quán)，有57家賣的是使用權(quán)。參加國(guó)內(nèi)交換的有24家，參加國(guó)際交換的有19家，有21家沒(méi)有參加交換，還有20家準(zhǔn)備考察后再考慮。結(jié)果及結(jié)論通過(guò)回歸分析方法，我們分析了分時(shí)度假需求市場(chǎng)潛力。市場(chǎng)潛力可以從三個(gè)方面來(lái)考慮，即“理念、經(jīng)濟(jì)、時(shí)間”，通俗地說(shuō)，即有錢、有閑、有消費(fèi)理念。本次被調(diào)查樣本群體分時(shí)度假的理念已經(jīng)達(dá)到3.28，恩格爾系數(shù)小于0.45的家庭已經(jīng)達(dá)到87.7%，小于0.4的達(dá)到87.1%。市場(chǎng)潛力三個(gè)條件中已經(jīng)具備兩個(gè)，即理念和金錢。但是，時(shí)間卻大大不夠，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到能夠進(jìn)行分時(shí)度假的標(biāo)準(zhǔn)。這正好以數(shù)據(jù)證明了“有錢的沒(méi)有時(shí)間度假，有閑的沒(méi)有錢旅游”的中國(guó)國(guó)情，因此，為了要推動(dòng)分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展，我國(guó)推出帶薪休假制度是非常有必要的。從調(diào)查中還可以看出，分時(shí)度假理念與年齡成負(fù)相關(guān)，且達(dá)到顯著水平，年齡越大，分時(shí)度假的理念越缺乏。另外，時(shí)間與恩格爾系數(shù)成正相關(guān)，達(dá)到顯著水平，這說(shuō)明，家庭越有錢的人，越?jīng)]有時(shí)間去度假。恩格爾系數(shù)與學(xué)歷成負(fù)相關(guān)，達(dá)到非常顯著的水平，這說(shuō)明學(xué)歷越高，家庭經(jīng)濟(jì)情況越好。分時(shí)度假是一種高消費(fèi)，而且是一種先付款后消費(fèi)的消費(fèi)形式，因此必然要以一定的生活水平為基礎(chǔ)。生活水平一般可以用恩格爾系數(shù)來(lái)表示，那么恩格爾系數(shù)與分時(shí)度假的關(guān)系如何呢，我們對(duì)此進(jìn)行了回歸分析。可以看出，恩格爾系數(shù)在0.08左右，參加分時(shí)度假的意愿最強(qiáng)烈，這和前面的可支配收入方差分析也是一致的；當(dāng)恩格爾系數(shù)達(dá)到0.45左右時(shí)，人們開(kāi)始愿意進(jìn)行分時(shí)度假。由于飯店產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)失衡，為我國(guó)目前度假需求為主的分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)埋下了隱患。有些有條件的飯店通過(guò)改造，成為分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店。但大部分飯店由于當(dāng)初是按觀光接待型酒店的設(shè)計(jì)要求建造，目前面臨資金困難和其他條件限制，也想借分時(shí)度假概念來(lái)推廣閑置房，勢(shì)必難以激發(fā)消費(fèi)需求而使產(chǎn)品在市場(chǎng)上滯銷。目前，分時(shí)度假產(chǎn)品的負(fù)面形象和法律法規(guī)、時(shí)間、價(jià)格和可交換因素的障礙，導(dǎo)致這種市場(chǎng)失效依然存在，短時(shí)期內(nèi)無(wú)法消除。通過(guò)本次調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供求失衡現(xiàn)象嚴(yán)重。從供需雙方來(lái)看，都認(rèn)為銷售隊(duì)伍有待加強(qiáng)，并且供應(yīng)方更加重視這一點(diǎn)。供需雙方都認(rèn)為信用保障體系不完善，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。供需雙方都認(rèn)為分時(shí)度假比傳統(tǒng)方式更優(yōu)越，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。供需雙方都認(rèn)為投資分時(shí)度假能帶來(lái)利潤(rùn)，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。供需雙方都認(rèn)為出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)迫在眉睫，供應(yīng)方的看法更加強(qiáng)烈。需求方認(rèn)為分時(shí)度假為負(fù)面產(chǎn)品