香檳國(guó)際花園業(yè)務(wù)體培訓(xùn)課件

香檳國(guó)際花園業(yè)務(wù)體培訓(xùn)1、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)及基本知識(shí)2、建筑專業(yè)術(shù)語(yǔ)及常識(shí)◎房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固定在土地，建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益（權(quán)利利益和收益）。房地產(chǎn)由于位置固定，不能移動(dòng)，所以通常又稱不動(dòng)產(chǎn)。

◎物業(yè)和房地產(chǎn)的區(qū)別物業(yè)通常是指已竣工驗(yàn)收并投入使用的建筑物（固定在土地上），配套設(shè)備設(shè)施及環(huán)境，而房地產(chǎn)則不涉及是否竣工驗(yàn)收，投入使用。其次，“物業(yè)”和“房地產(chǎn)”的適用范圍也不同?！拔飿I(yè)‘一般多指單項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，而”房地產(chǎn)’是指一個(gè)國(guó)家，地區(qū)或一個(gè)城市所擁有的房產(chǎn)，地產(chǎn)及其組合。

◎住宅、房屋、建筑物住宅是指人們的居住用房，是房屋的一種。房屋不僅包括居住用房，而且包括廠房，倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)，服務(wù)，文化，教育，辦公，醫(yī)療，體育等用房。建筑物的范圍更廣，包括房屋及其以外的建筑，如碼頭，水塔等。

◎商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。從銷售看，可分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。從銷售對(duì)象看，可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。從用途看，可分普通住宅、公寓和別墅?！蛏鷳B(tài)住宅是指運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各個(gè)物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗的能源，在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢無(wú)污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境?！蜃≌S空間住宅特定的寬度，長(zhǎng)度和高度三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”“進(jìn)深”和“層高”，并且有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！蜃≌拈_間住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。◎住宅的進(jìn)深在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度?！蜃≌膶痈邔痈呤侵干舷聝蓪訕敲婊驑敲媾c地面之間的垂直距離，普通住宅不宜高于2.80米《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBI100-87)中規(guī)定,住宅的層高采用下列參數(shù):2.6米,2.7米,2.8米.◎住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到相鄰上層樓板下表面之間的垂直距離。臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米,局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10米。凈高＝層高－樓板厚度◎住宅的配套設(shè)施住宅配套設(shè)施是指為居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適的居住環(huán)境而必須的住宅附屬設(shè)施.◎大配套大配套是指適用于整個(gè)城市或居住區(qū)級(jí)以上范圍的供哦念珠和市政設(shè)施的配套。大配套的項(xiàng)目和規(guī)模是根據(jù)全市或幾個(gè)居住區(qū)情況綜合考慮確定的.市政設(shè)施的配套包括道路、給排水、通訊、供電、供氣、供熱、路燈、垃圾處理、園林綠化、公共衛(wèi)生設(shè)施等.◎小配套小配套是指適用于居住區(qū)級(jí)區(qū)域或居住小區(qū)及區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套.小配套的項(xiàng)目和規(guī)模是根據(jù)一個(gè)居住區(qū)或小區(qū)情況綜合考慮確定的.小區(qū)級(jí)公共建筑配套項(xiàng)目包括:托兒所.幼兒園.小學(xué).中學(xué).儲(chǔ)蓄所.郵政所.糧店.煤店.基層商店.百貨店.服飾店.菜場(chǎng).飲食店.理發(fā)店.小修理門市部.綜合服務(wù)站.自行車庫(kù).物資回收站.居委會(huì).文化室.派出所.公廁.垃圾站等.◎基地面積基地面積又稱用地面積或占地面積,是供建筑物本身所占的地面所應(yīng)保留的空地,一般不包括其外圍的城市道路、公共綠地、停車場(chǎng)等.基地面積與基底面積不同，基底面積是指建筑物直接占用的面積.◎建筑面積又稱建筑展開面積,是建筑物個(gè)層面積的總和.建筑物各層面積是按建筑物外墻外邊所圍的面積計(jì)算,包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積.商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e◎使用面積房間實(shí)際能使用的面積,不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。是指直接為生產(chǎn)生活服務(wù)使用的凈面積之和,如居室、客廳等。◎容積率又稱建筑面積毛密度，是指土地上可建造的各類建筑物的建筑總面積與土地總面積的比率。容積率＝總建筑面積/規(guī)劃用地面積◎建筑覆蓋率住宅建筑基地總面積與住宅規(guī)劃用地面積的比率(%)建筑覆蓋率＝建筑基地面積/規(guī)劃用地面積◎綠化率綠化率專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)稱做“綠地率”，是指用地紅線（用地的規(guī)劃控制線，建筑線：式建筑物基底位置的控制線）內(nèi)綠化用地面積與土地總面積的比率。綠化率＝綠化面積/規(guī)劃用地面積綠地應(yīng)包括：公共綠地（如居住區(qū)公園、小游園綠地）、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地）。不應(yīng)包括屋頂、窗臺(tái)、墻面上的人工綠地。據(jù)建筑外墻1。5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，也不得計(jì)入綠化用地。◎綠化覆蓋率綠化覆蓋率所指的綠地，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時(shí)候，他們當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。綠化率與綠化覆蓋率的概念區(qū)別僅在于“各類綠地”的范圍上?！蚴褂寐仕^使用率，是指套內(nèi)面積除以總建筑面積所得的比率。使用率有兩種算法，現(xiàn)在物業(yè)項(xiàng)目通常用套內(nèi)建筑面積除以總建筑面積計(jì)算使用率，這其中包含墻體、管道等。另一種計(jì)算方法為以地毯面積除以總建筑面積計(jì)算，這樣可以明確買家在實(shí)際居住時(shí)所得到的面積，購(gòu)房人應(yīng)注意其中差別。◎躍層住宅套內(nèi)空間跨越兩層樓及以上的住宅。即住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其輔助用房可以分層布置，上下之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接◎復(fù)式住宅復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式住宅為3.3米,而一般躍層式5.6米）,其下層供起居室用,如飲食、進(jìn)餐、洗浴等,上層供休息睡眠和儲(chǔ)藏用,戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯,戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米,上層直接作為臥室的床面.◎點(diǎn)式住宅點(diǎn)式住宅就是“塔式住宅”，“塔樓”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅，通俗的說(shuō)，塔樓以電梯，樓梯為布局核心，上到樓層之后向4面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)，“塔樓”分戶靈活，每戶一般能獲得兩面朝向，且有轉(zhuǎn)角、通風(fēng)良好、處理較靈活、占地面積小等特點(diǎn)，但點(diǎn)式住宅外墻較多，建筑造價(jià)相對(duì)高一些?！虬迨阶≌鞍迨阶≌笔侵付鄠€(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的住宅，板樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯，從其外觀上看，不一定都呈“一”字型。也可以是拐角，圍合等形狀◎戶型住宅建設(shè)中以每戶所含居室數(shù)量多少的型號(hào)常稱戶型，如每戶為一個(gè)居室，稱一室戶型，二個(gè)居室稱二室戶型。鑒于每戶面積大小及平面設(shè)計(jì)的處理方式不同，某些戶型已打破了“室”的概念，如兼作交通、起居雜務(wù)、就餐或可設(shè)座位的多功能小方廳，相應(yīng)出現(xiàn)了一室一廳，二室一廳等戶型◎戶型比戶型比又稱戶室比，指各種戶型在住宅修建總戶數(shù)中所占的百分比。如一棟樓房，一室戶占百分之25，二室戶占百分之47，三室戶占百分之19，四室戶占百分之9◎錯(cuò)層式戶型在戶內(nèi)功能劃分上將公共活動(dòng)區(qū)域（廚房、餐廳、起居室）和個(gè)人活動(dòng)區(qū)域（臥室、書房等）用不同的建筑標(biāo)高分開，增強(qiáng)戶內(nèi)的空間領(lǐng)域感和變化的趣味◎建筑結(jié)構(gòu)所謂建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系房屋的結(jié)構(gòu)類型主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分的，承重結(jié)構(gòu)的作用是保證房屋在使用期限內(nèi)把作用在房屋上的各種荷栽或作用力可靠地承擔(dān)起來(lái)常見(jiàn)的住宅結(jié)構(gòu)有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)三種類型◎三通一平通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整?！叭ā笔前验_發(fā)區(qū)紅線以外的道路、給水排水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場(chǎng)，“一平”是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整?！蚍课莓a(chǎn)權(quán)泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者，按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。◎房屋抵押產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)?！蚬教變?nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)建筑面積＝建筑面積÷（1＋公攤系數(shù)）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積總和◎五證與兩書《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》◎物業(yè)管理利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)技術(shù)以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益◎地?zé)峤Y(jié)構(gòu)樓板、苯板、鋁鉑紙、地盤管、細(xì)石混凝土保護(hù)層◎現(xiàn)澆現(xiàn)扎筋、現(xiàn)支膜、現(xiàn)澆注、現(xiàn)場(chǎng)保養(yǎng)特點(diǎn)：整體性強(qiáng)度高、無(wú)樓板縫◎散水主要防止雨水破壞房子的基礎(chǔ)，減少對(duì)基礎(chǔ)的沖擊?！蛱鞙嫌?%坡度的水溝，比如平頂房子的露臺(tái)，主要防止屋頂積水◎一套完整的施工圖圖紙目錄（圖紙編號(hào)、圖紙名稱）設(shè)計(jì)總說(shuō)明（設(shè)計(jì)依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、施工要求等）建筑施工圖（平面圖、立面圖、剖面圖、構(gòu)造詳圖、總平圖）結(jié)構(gòu)施工圖（尺寸大小及構(gòu)造做法）設(shè)備施工圖（給排水、采暖通風(fēng)、電器設(shè)備的平面布置圖）◎標(biāo)高絕對(duì)標(biāo)高：意義上是將黃海海平面的標(biāo)高定為零點(diǎn)。相對(duì)標(biāo)高：是把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)◎平屋頂?shù)臉?gòu)造結(jié)構(gòu)層、保溫層、找平層、防水層、保護(hù)層◎樓層分類低層（1～3層）多層（4～6層）中高層（7～9層）高層（10～30層）◎沉降縫沉降縫是為了避免各段建筑物發(fā)生不均勻下沉?xí)r出現(xiàn)裂縫而設(shè)置的?！蛏炜s縫伸縮縫又稱為溫度縫，它是指長(zhǎng)度較大的建筑物中，將建筑物分段借以適應(yīng)溫度變化所引起的伸縮◎紅線在地形圖上劃分建筑用地和道路用地的界限，以標(biāo)明其合法的位置和范圍，因?yàn)橐话阋约t線來(lái)表示，故稱“紅線”。9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽(yáng)光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。1月-251月-25Thursday,January30,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。21:51:3821:51:3821:511/30/20259:51:38PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無(wú)以廣才，非志無(wú)以成學(xué)。1月-2521:51:3821:51Jan-2530-Jan-2512、越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。21:51:3821:51:3821:51Thursday,January30,202513、志不立，天下無(wú)可成之事。1月-251月-2521:51:3821:51:38January30,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。30一月20259:5