中國老舊小區(qū)改造、電梯行業(yè)發(fā)展迎來良好發(fā)展勢頭-市場空間大

中國老舊小區(qū)改造、電梯行業(yè)發(fā)展迎來良好發(fā)展勢頭，市場空間大

一、老舊小區(qū)改造，電梯行業(yè)發(fā)展勢頭良好

擴(kuò)內(nèi)需、補(bǔ)短板，老舊小區(qū)改造是近兩年投資主旋律之一。4月3日住建部強(qiáng)調(diào)：積極擴(kuò)大住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域有效投資和消費。抓好棚戶區(qū)改造、政策性租賃住房建設(shè)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，進(jìn)一步完善支持政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造等。此前3月31日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，在做好前期已下達(dá)專項債券限額發(fā)行使用工作的基礎(chǔ)上，抓緊按程序再提前下達(dá)一定規(guī)模的地方政府專項債券。資金投向上，除繼續(xù)重點用于國務(wù)院常務(wù)會議確定的重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)外，新增城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域，適當(dāng)提高用于符合條件的重大項目資本金的比例，進(jìn)一步帶動社會資本加大投入。

配套停車庫和加裝電梯歸類到提升類中，但加裝電梯本質(zhì)上也含有基礎(chǔ)類的屬性，因為老齡化嚴(yán)重，應(yīng)算入民生工程，這也是地方政府不斷加強(qiáng)補(bǔ)貼力度的原因：

19年開始全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。19年初多部門聯(lián)合印發(fā)了《進(jìn)一步優(yōu)化供給推動消費平穩(wěn)增長促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的實施方案》。方案提出將加快推進(jìn)老舊小區(qū)和老年家庭適老化改造。有條件的地方可對老舊小區(qū)加裝電梯、無障礙通道等方面行補(bǔ)貼，以調(diào)動市場積極性。隨后全國人大二次會議中國務(wù)院再次將加裝電梯寫入政府工作報告，明確表示城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，支持加裝電梯，健全無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。19年7月1日國新辦吹風(fēng)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷表示，住建部會同發(fā)展改革委、財政部印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。將摸排全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本情況，因地制宜提出改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，推動地方創(chuàng)新改造方式和資金籌措機(jī)制，并鼓勵有條件地區(qū)配建公共活動場地、停車場。老舊小區(qū)改造政策貫穿全年，體現(xiàn)政府對舊改勢在必行。但也應(yīng)該意識到，無論是加裝電梯，還是配套停車位，都是困難重重，究其原因，主要是尚未形成良好的盈利模式，資金未形成閉環(huán)，社會資本進(jìn)入。有理由相信，這也將是國家后續(xù)出臺政策的主要方向，如今上海率先出臺新政策鼓勵加裝電梯，北京率先試驗電梯租賃“海淀模式”，深圳率先嘗試適當(dāng)放寬報備標(biāo)準(zhǔn)，并投資大量公共停車庫。有理由相信，隨著我國人口老齡化問題、停車難問題的凸顯，各地推進(jìn)舊樓加裝新梯、配套停車設(shè)備只會是大趨勢，屬于民生工程。目前進(jìn)展緩慢是由于剛開始推進(jìn)，居民需要時間接受，流程也需要完善，后續(xù)隨著示范地區(qū)的模式逐漸取得成果，其他大中城市將會很快跟進(jìn)，并向周邊二三線城市輻射，打開廣闊空間。

行業(yè)的良好發(fā)展勢頭吸引了資本的進(jìn)入，德國威特、西班牙塞維拉等一些優(yōu)秀的電梯配件公司也在我國建立了合資企業(yè)，一批內(nèi)資配件生產(chǎn)企業(yè)也迅速發(fā)展起來。電梯部件的出口額也在逐步擴(kuò)大，因為很多設(shè)在中國的外資電梯企業(yè)制造的部件是全球共享的。另外，隨著電梯后市場的不斷發(fā)展，在中國電梯行業(yè)中，一批頗具實力的電梯裝飾企業(yè)也已經(jīng)逐漸成長起來，主要集中分布于華東區(qū)域的無錫、海寧、上海、蘇州、杭州等地，華南區(qū)域的廣州、佛山等地，華北區(qū)域的北京等地。但是，隨著電梯市場的繁榮和整機(jī)制造業(yè)的快速發(fā)展，我國電梯及配件、裝潢市場也出現(xiàn)價格大戰(zhàn)、惡性競爭等現(xiàn)象，在一定程度上影響了產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量和行業(yè)用戶滿意度水平。

目前我國有電梯安裝、改造、修理資格證的企業(yè)約1.2萬家，主要從事電梯銷售代理、安裝、改造、修理、維保等業(yè)務(wù)，承擔(dān)了國內(nèi)約70%的在用電梯維護(hù)保養(yǎng)工作。經(jīng)過高速發(fā)展的階段，目前國內(nèi)電梯行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展期，每年新增產(chǎn)量變化較小，但是增速已經(jīng)開始下滑，在未來的3～5年內(nèi)，新梯市場主要依靠保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、城市軌道交通、公共基礎(chǔ)建設(shè)等方面。其中，還有一個重要的層面就是舊樓加裝電梯。在2019年十三屆全國人大二次會議政府工作報告中，明確指出“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。”

自上世紀(jì)八十年代以來，我國建成未加裝電梯的既有建筑有80億平方米，涉及到七千萬到一億戶居民，約兩到三億人口，其中多數(shù)為房改房。目前登記在冊且繼續(xù)使用的房改房，按照可操作性預(yù)估約有5000萬戶。據(jù)預(yù)測，舊樓加裝電梯市場至少有10～15年的發(fā)展空間，若解決全國所有老年人的上下樓問題，至少需要加裝280萬部電梯，總投資可達(dá)7500億元，將帶動社會全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

二、老齡化問題日趨嚴(yán)峻，加裝電梯是必然趨勢

隨著老齡化問題日期凸顯，加裝電梯逐漸成為迫切需求。上世紀(jì)八九十年代城市興建大量住宅，由于當(dāng)時受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所限，大多無電梯設(shè)施，直到2000年后由于政策要求，建成的7層以上住宅才100%裝有電梯。目前我國一個愈發(fā)突出的問題在于：生活在這些2000年以前老舊住宅的居民正是現(xiàn)階段進(jìn)入老年化的代表，截至2019年底，我國65周歲及以上人口約1.76億人，占總?cè)丝诘?2.6%，老人日常出行極其不便，老樓加裝電梯逐漸成為迫切需求。

即使加裝電梯是大勢所趨，但實際實施中仍困難重重。目前老樓加裝電梯的主要流程包括四步，即協(xié)調(diào)業(yè)主意愿、簽約電梯公司、報建審批和施工安裝。四步中每一步驟的推進(jìn)都存在一定難點。以上海為例：上海是我國最早進(jìn)入老齡化社會的城市，截至2018年底，上海市戶籍老年人口已達(dá)503.28萬，占戶籍總?cè)丝诘?4.4%，預(yù)計2020年60歲以上戶籍老年人口達(dá)530余萬，老齡化程度將達(dá)到36%。許多老人，尤其是中心城區(qū)居民，居住的住房主要是在20世紀(jì)建成的多層舊住宅（幾乎都未設(shè)置電梯）。2011年開始上海就出臺政策鼓勵老樓加裝新梯，但截止2019年實際加裝的電梯數(shù)量十分有限，主要原因有四：

示范區(qū)提高補(bǔ)貼力度、出臺政策，力圖破局，實質(zhì)性推動加裝電梯進(jìn)度。2018年政府工作報告后，全國舊樓加裝電梯熱潮興起，絕大部分省份出臺了舊樓加裝電梯政策指引，詳細(xì)指出了舊樓加裝電梯的技術(shù)要求，更有地方精簡了舊樓加裝電梯的程序，出臺了舊樓加裝電梯的補(bǔ)貼措施：上海最高補(bǔ)貼24萬/臺，且成立舊樓加裝服務(wù)中心，提供“一站式”高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)；廣州舊樓加裝數(shù)量全國第一，各地補(bǔ)貼5-25萬/臺不等；濟(jì)南補(bǔ)貼16-22萬元/臺，浙江補(bǔ)貼15-20萬/臺。通過政府補(bǔ)貼，有效分擔(dān)了住戶壓力，提升居民加裝意愿，未來有望取得顯著效果。

三、加裝帶來百萬電梯需求，由一二線城市向周邊輻射

《2020-2026年中國電梯行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及營銷渠道分析報告》顯示：全國老樓加裝電梯需求至少200萬部，空間廣闊。根據(jù)2016年西安市老科協(xié)組織開展的“既有住宅加裝電梯”專題調(diào)研結(jié)果：西安市主城區(qū)范圍內(nèi)2000年以前的住宅小區(qū)有405個，1540萬平方米，22.7萬戶，其中近40％居民為老年人，有的小區(qū)甚至達(dá)到60％。考慮到部分小區(qū)已安裝電梯，按照22.7萬戶的30%計算，計劃加裝電梯約68100戶，按照七層樓房每個單元14戶安裝一部電梯計算，最少需要安裝4864部電梯。以西安實地數(shù)據(jù)推演，1980-2000年中國新增小區(qū)住宅建筑面積為80.35億平，全國上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個，則至少需要安裝204萬部電梯，加裝電梯市場廣闊。

區(qū)域上看，一二線城市率先推進(jìn)，未來有望向周邊輻射。主要城市廣州、南京、武漢、西安、成都等均有市場需求，如廣州上世紀(jì)八九十年代建造了大量7層以上的無電梯住宅樓；武漢十層以下裝電梯的樓占比很小，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)武漢6層以上10層以下無電梯住宅樓有5000多棟，住有100萬人，其中65歲以上的老年人在85%左右。剛性需求推動下，各地區(qū)積極完成舊樓加裝任務(wù)，其中尤其以廣州加裝力度最大，目前廣州市累計審批老舊住宅加裝電梯許可達(dá)4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43萬余人，全國首家舊樓加裝服務(wù)中心就誕生在廣州。老樓加裝電梯會從一二線城市率先推行，并逐步向周圍“輻射”。

各大電梯企業(yè)積極進(jìn)駐加裝市場，政策引導(dǎo)下，逐步完成加裝規(guī)劃是大概率事件。據(jù)調(diào)研了解，18年全國老舊小區(qū)完成加裝電梯1萬臺，19年繼續(xù)加快，估計在2-3萬臺以上。①上海三菱：積極投入老房加裝這一民生工程，積極探索并推出“一站式加裝電梯服務(wù)”。至19年底，上海三菱電梯爭取在全國范圍推出30家一站式服務(wù)中心。18年上海三菱電梯完成老房加裝電梯3000臺，2019年該業(yè)務(wù)的增長超過30%；②日立：加裝改造業(yè)務(wù)也快速攀升，已占出貨量的5-10%，并且趨勢加快；③康力電梯：全資子司“幸福加梯”現(xiàn)階段以單梯銷售、一體化工程雙重業(yè)務(wù)模式面向市場，開發(fā)代理商體系，通過自主工程、合作開發(fā)項目，在北京、承德、濟(jì)南等多地，開展建設(shè)有幸福加梯樣板梯工程，并新推出面向存量建筑舊樓電梯市場的改造電梯選型產(chǎn)品。在“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)短板”政策推動下，逐步完成加裝規(guī)劃是大概率事件，各大電梯企業(yè)也將顯著受益。

四、電梯行業(yè)市場空間大

2000年后隨著城鎮(zhèn)化速度加快，電梯保有量快速提升，如今已超過600萬臺。滲透率繼續(xù)提高+高基數(shù)更新需求可為行業(yè)增長提供動力。2011-2018年中國電梯保有量逐年增加，且增長率均保持在10%以上，但增長速度放緩：根據(jù)國家質(zhì)檢總局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2018年底國內(nèi)電梯注冊總量達(dá)到627.83萬臺。未來電梯行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，從建筑存量看，城鎮(zhèn)化和老齡化推動存量建筑進(jìn)行電梯更新與加裝；其二，從建筑增量看，電梯已經(jīng)成為新建房屋的標(biāo)配。

雖然我國電梯的保有量很大，但人均保有量只有世界平均數(shù)的1/3。韓國人均電梯保有量140臺/萬人、歐洲平均水平105臺/萬人，而2018年中國人均電梯保有量僅48臺/萬人，中國城鎮(zhèn)人口人均電梯保有量也只有84臺/萬人，隨著城市化率提升及人均電梯保有量提升，中國新梯市場需求遠(yuǎn)未觸頂

近年來我國電梯產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為電梯大國，無論從電梯制造的數(shù)量上還是電梯保有量上都在世界上處于領(lǐng)先地位。從市場需求的角度講，長期來看，城市化、軌道交通、公共設(shè)施建設(shè)、人口老齡化、消費升級等因素等將繼持續(xù)帶動電梯行業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。

隨著電梯行業(yè)競爭的不斷加劇，大型電梯企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)優(yōu)秀的電梯生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內(nèi)優(yōu)秀的電梯品牌迅速崛起，逐漸成為電梯行業(yè)中的翹楚。我國是全球的電梯制造中心和最大的電梯市場，我國電梯行業(yè)起步較晚，改革開放前為年產(chǎn)幾百臺的小行業(yè)。改革開放以后，大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)建設(shè)給我國電梯行業(yè)帶來了空前的發(fā)展機(jī)遇，實現(xiàn)了前所未有的快速發(fā)展。加上城市化、軌道