《房地產(chǎn)公司FC項目外部環(huán)境探析案例》3800字

房地產(chǎn)公司FC項目外部環(huán)境分析案例綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u6608房地產(chǎn)公司FC項目外部環(huán)境分析案例綜述 1103291.1宏觀環(huán)境分析 1216541.1.1政治環(huán)境 1129991.1.2社會環(huán)境 1287131.1.3經(jīng)濟環(huán)境 2281761.1.4技術(shù)環(huán)境 2226321.2競爭環(huán)境分析 268271.2.1供應商議價能力 219701.2.2購買者議價能力 3158961.2.3潛在進入者的威脅 460521.2.4替代品的威脅 4300091.2.5同行業(yè)競爭者 41.1宏觀環(huán)境分析1.1.1政治環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，極大的依賴政治環(huán)境的穩(wěn)定。只有在穩(wěn)定的政治局勢下，人們才愿意將大量資金投入到不動產(chǎn)中。有2019年，正值中華人民共和國成立70周年，改革開放40周年，中國在經(jīng)濟、社會、科技等領(lǐng)域取得了長足的進步。黨的十九大報告指出，改革開放以來,我黨團結(jié)帶領(lǐng)全國各族人民不懈奮斗，推動我國經(jīng)濟實力、科技實力、國防實力、綜合國力進入世界前列，推動我國國際地位實現(xiàn)前所未有的提升，黨的面貌、國家的面貌、人民的面貌、軍隊的面貌、中華民族的面貌發(fā)生了前所未有的變化，中華民族正以嶄新姿態(tài)屹立于世界的東方。近年來，隨著我國經(jīng)濟以及綜合國力的迅速崛起，我們遭遇了中美貿(mào)易摩擦等更為復雜的國際環(huán)境。2020年初，新冠病毒率先在武漢爆發(fā)，又給我國經(jīng)濟、政治帶來巨大挑戰(zhàn)。作為一個崛起中的大國，在百年未有變局之下，我國也必然面臨發(fā)展中的重重矛盾與問題。在黨中央的堅強領(lǐng)導下，中國歷經(jīng)時間與歷史的的檢驗，妥善地處理了國際國內(nèi)各個事件，保持了相對穩(wěn)定的發(fā)展局面，各行各業(yè)享有著穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境與難得的發(fā)展機遇。1.1.2社會環(huán)境首先，人口因素對于決定市場的規(guī)模和體量起到了決定性的作用。學者任澤平在《房地產(chǎn)周期》一書中指出，“房地產(chǎn)周期的決定性因素，長期看人口，中期看土地，短期看金融。房地產(chǎn)周期在XZ公司程度上也是人口周期的一部分?！比丝诘臄?shù)量與結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)的需求息息相關(guān)，也決定著房地產(chǎn)的走勢。從西安的人口情況分析，西安屬于人口導入型城市。統(tǒng)計公報顯示，2022年末西安全市常住人口（含西咸共管區(qū)）為1316.30萬人。不含西安（西咸新區(qū)）—咸陽共管區(qū)，常住人口為1287.30萬人。這意味著，2022年西安常住人口增量為21.01萬人。從全國的范圍來看，廣州、西安等重要城市都已經(jīng)拉開了搶人大戰(zhàn)，對于高學歷以及高技能人才給與大力度的優(yōu)惠政策，以吸引人口的流入，促進經(jīng)濟發(fā)展。西安近幾年的高端人才也確實出現(xiàn)了外流的現(xiàn)象，很多重點大學的高校畢業(yè)生畢業(yè)之后就選擇了一線城市或者經(jīng)濟活力更強的城市。西安也出臺了對于購房的相關(guān)補貼政策，但是由于政策力度有限，對于選擇一個長期發(fā)展的城市來說影響有限。1.1.3經(jīng)濟環(huán)境從我國整體經(jīng)濟的大背景來看，我國的經(jīng)濟在近十年以來一直保持著快速增長，雖然近年來基數(shù)越來越龐大，增長速度有所放緩，不過目前仍處于經(jīng)濟較快發(fā)展的階段。2021年1月11日，國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆在會議中表示，2020年全年居民消費價格指數(shù)、新增就業(yè)、居民收入、人民幣匯率等指標均處于合理空間，我國人均GDP預計將首次超過1萬美元。從總量上看，2022年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值超過100萬億人民幣，人均GDP預計將超過1萬美元。2022年西安市生產(chǎn)總值10688.28億元，按可比價格計算，比上年增長4.1%，兩年平均增長4.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值308.82億元，增長6.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3585.20億元，增長0.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6794.26億元，增長5.7%。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，西安的整體收入水平并不樂觀，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同樣，西安的房價也排在全國重點城市的靠后位置。1.1.4技術(shù)環(huán)境 某一個行業(yè)內(nèi)技術(shù)水平很大程度上決定了應生產(chǎn)哪種產(chǎn)品、提供哪種服務、應使用那些途徑或者技術(shù)進行經(jīng)營管理。首先，新技術(shù)的出現(xiàn)促使消費者購買行為的改變。當下，購房者已經(jīng)不是單純的通過售樓處獲取信息，而是通過網(wǎng)絡、中介、媒體等進行多方的比價。售樓處在營銷方式上，也多采用多元化的手段，比如線上的小程序、VR實景看房等等，可以通過一個鏈接，讓客戶身臨其境的感受樣板間、園林景觀等，甚至可以一鍵連接銷售員與客戶，直接在線上進行認購。推廣也從之前的報廣、短信，變成了現(xiàn)在的渠道、網(wǎng)絡等。技術(shù)的進步使企業(yè)能對市場及客戶進行更有效的分析。目前，各品牌開發(fā)商基本已經(jīng)進入互聯(lián)網(wǎng)與線下融合的模式，網(wǎng)絡端的信息采集以及輔助功能已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)銷售的流程中。通過移動銷售系統(tǒng)，客戶到訪的第一時間將信息登記到網(wǎng)絡后臺，管理人員可以隨時了解案場情況，實時對營銷動作進行安排與調(diào)整。網(wǎng)絡媒體更是如此，通過對客戶在網(wǎng)絡以及手機端的信息及瀏覽痕跡，客戶被形成各種標簽化描摹，媒體可以借助各種標簽對標開發(fā)企業(yè)捕捉到相應的客戶群體進行更加精準的廣告宣傳。1.2競爭環(huán)境分析 1.2.1供應商議價能力建筑材料方面XZ公司采用的是甲方指定的方式，由XZ公司方面指定材料的品牌和規(guī)格并在現(xiàn)場驗收，具體的采買由施工單位完成，因此通過招投標，已經(jīng)將議價的壓力轉(zhuǎn)移到施工單位。而且建筑材料的標準化極高，單一供應商很難建立獨特優(yōu)勢，因此供應方議價能力很弱。在裝修材料方面，XZ公司擁有特殊的材料公司體系，由于其龐大的體量和規(guī)模，大部分供應商的議價能力非常有限。XZ公司材料公司是集團的直屬單位，會根據(jù)每一個地區(qū)公司的需要，統(tǒng)一采購瓷磚、地板、門、開關(guān)、五金件等所有裝修材料，XZ公司常年與幾百家材料供應商保持戰(zhàn)略合作關(guān)系，因此，在這個方面供應方的議價能力微乎其微，往往給到XZ公司極大的優(yōu)惠。這種策略也構(gòu)成了XZ公司高性價比戰(zhàn)略中的一個環(huán)節(jié)，通過超大規(guī)模形成戰(zhàn)略合作集群、壓縮成本。下表的數(shù)據(jù)僅為XZ公司FC房地產(chǎn)項目的采購量。按照XZ公司的材料公司體制，對于絕大部分供應商來說，都代表了行業(yè)內(nèi)大客戶能擁有的最高水平，是無法拒絕的訂單，即使犧牲單價的利潤，也可以在總量上獲得較大的回報。因此供應商的議價能力顯得較為有限，本文摘取部分材料商，其議價能力分析如表1.1所示：表1.1XZ公司FC房地產(chǎn)項目主要供應商議價能力分析表供應產(chǎn)品主要供應商議價能力采購量采購方式標準化程度土地土地政府極強110-540平招拍掛、協(xié)議國家所有建筑材料鋼筋西安當?shù)厝?000噸乙方采購高沙子西安當?shù)厝?5000噸乙方采購高水泥西安當?shù)厝?1000立乙方采購高門窗各門窗供應商弱14000平公司采購高石材各石材供應商弱20000平乙方采購高裝修材料地板大自然較弱21000平公司采購高地磚薩米特弱32000平公司采購高乳膠漆三棵樹較弱55噸公司采購高燈具中意、雷士弱5500套公司采購高開關(guān)羅格朗弱730套公司采購高公共設施電梯日立較弱17臺公司采購較高新風除霾森德弱730套公司采購高1.2.2購買者議價能力購買者對于項目的議價能力，主要來自客戶對于市場以及對應項目的認可程度和購買意向。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，雖然每一位購買者所購買的房產(chǎn)在一個房地產(chǎn)項目來看微不足道，但是由客戶整體的選擇所構(gòu)成的市場合力就決定了一個項目的經(jīng)營狀況。31-40歲之間的人對商業(yè)寫字樓等的需求較大，該部分客戶對于房價的承受能力有限，對于價格比較敏感。此部分客戶的收入增長性較強，一般處于事業(yè)上升期，但是對于首付的承受能力有限，除了單價和總價之外，可以承擔的首付和置業(yè)門檻是客戶的核心關(guān)注點。對于品牌房企來講，經(jīng)多年沉淀，其產(chǎn)品大都形成了自身的標準化管理體系，產(chǎn)業(yè)鏈也是經(jīng)過了多年的打磨優(yōu)化，其他的開發(fā)企業(yè)很難短期內(nèi)模仿。而且客戶對房產(chǎn)質(zhì)量的敏感度很高，房產(chǎn)一旦出現(xiàn)問題，不管是品質(zhì)問題還是手續(xù)證照問題，都將給客戶帶來巨大的麻煩或損失。綜上所述，客戶相對于開發(fā)企業(yè)的議價能力主要是以整體的市場力量存在的，單一客戶的議價能力比較有限。1.2.3潛在進入者的威脅進入行業(yè)的可能性，主要取決于該行業(yè)的發(fā)展前景、利潤情況，還取決于行業(yè)進入的難度，即行業(yè)的進入壁壘。基于目前土地以及市場環(huán)境而言，對于XZ公司FC房地產(chǎn)項目來講，潛在的進入者威脅有限。從利潤來看，各家開發(fā)企業(yè)必須在定價前到房產(chǎn)局進行申報，房產(chǎn)局會根據(jù)開發(fā)商的成本以及市場情況，在控制開發(fā)企業(yè)合理利潤的前提下審批價格。另外，西安市的土地價格，在近年來已經(jīng)發(fā)生了大幅的上漲，因此，一些小開發(fā)商，無法獲得較高的溢價，從而獲得利潤。大企業(yè)需要通過品牌以及專業(yè)能力獲得溢價率的同時，精準預算，合理申報，才能在市場的夾縫之中取得合理的回報。開發(fā)企業(yè)之間在一手土地的競爭層面，越來越進入了“寡頭”的時代。1.2.4替代品的威脅在我國的制度條件下，土地歸屬國有，所有開發(fā)企業(yè)都需要通過政府的統(tǒng)一渠道取得土地，而在同一個區(qū)域內(nèi)，勢必要遵守政府所設定的開發(fā)條件，在成本居高的前提下，還需要承載規(guī)劃、環(huán)保、舒適度等多方面的需求，在短期之內(nèi)，還看不到所謂替代品。在市場的內(nèi)部細分市場來看，商業(yè)用地亦是缺乏來自其他方面的真正挑戰(zhàn)。是歷經(jīng)多年的摸索，在現(xiàn)有的市場格局以及利益格局下，我國尚未形成多主體供應局面，開發(fā)商供應壟斷還沒有打破，新的模式基本處于探索期和試錯期，尚未成為有效的力量。1.2.5同行業(yè)競爭者 綜合分析XZ公司FC房地產(chǎn)項目所處的太古里競爭區(qū)域，在同業(yè)競爭層面帶來了一定的壓力，但是處于可應對的狀態(tài)。因客戶一般選擇距離工作或者生活圈較近的地段，因此同區(qū)域的競品相對會帶來較大的競爭壓力。在項目所處的太古里，主要競品是太古里商業(yè)綜合體項目。太古里商業(yè)綜合體項目由于拿地時間晚，在產(chǎn)品設計、產(chǎn)品展示、功能優(yōu)化上具有一定的優(yōu)勢，且在品牌上也與XZ公司FC房地產(chǎn)項目旗鼓相當。經(jīng)過在西安市