物業(yè)安全管理指導(dǎo)手冊(cè)

1=1錄

第一篇物業(yè)的安全管理

第一章物業(yè)安全管理的概念

§1、物業(yè)的安全需求

§2、物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容

§3、物業(yè)安全管理的要素

第二章物業(yè)安全管理方案的制定

§1、管理方案的策劃

§2、組織機(jī)構(gòu)和管理架構(gòu)、崗位職責(zé)

§3、物質(zhì)和技術(shù)裝備

§4、智能化安防系統(tǒng)簡介

第三章物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度

§1＞物'也安全宣傳教育

§2、物業(yè)公共安全管理規(guī)定

§3、物業(yè)公共安全管理責(zé)任約定

第四章物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度

§1、物業(yè)安全管理崗位職責(zé)

§2、保安員管理制度

§3、保安員工作管理制度

§4、消防管理制度

第五章物業(yè)安全管理的工作程序和技巧

§1、保安工作程序

§2、消防工作程序

第六章物業(yè)安全管理的考核和應(yīng)急事件的處理

§1、安全管理分類檢查項(xiàng)目、方法和標(biāo)準(zhǔn)

§2、保安員的考核及管理

§3、風(fēng)險(xiǎn)防范的基本原則和思路

§4、各類應(yīng)急事件的處理程序

第二篇保安員的基本知識(shí)和訓(xùn)練

第七章保安人員應(yīng)拿握的基本知識(shí)

§1、法律的基本概念

§2、刑事法律

§3、民事法律

§4、治安管理處罰條例和消防法

第八章消防的基本知識(shí)

§1、防火的基本知識(shí)

§2、消防組織、宣傳和檢查

§3、物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施的基本知識(shí)

§4、滅火和救護(hù)的基本知識(shí)

第九章保安技能基本訓(xùn)練

§1、保安隊(duì)列訓(xùn)練

§2、保安拳術(shù)訓(xùn)練

第十章消防技能基本訓(xùn)練

§1、消防培訓(xùn)器材準(zhǔn)備

§2、義務(wù)消防隊(duì)技能訓(xùn)練項(xiàng)目規(guī)則

附錄一：實(shí)用記錄表格

附錄二：實(shí)用法規(guī)匯編

1、消防法

2、刑法

3、治安管理?xiàng)l例

4、高層建筑防火條例

第一篇物業(yè)的安全管理

第一章安全管理的概念

§1、物業(yè)的安全需求

1.1安全的含義:

物業(yè)安全管理中的“安全”是一個(gè)抽象的概念，包括“安全狀態(tài)”和“安全概念”，其中

“安全狀態(tài)”是指：

人的生命得到保障，人身免受傷害；"

物質(zhì)和財(cái)產(chǎn)沒有受到損失；"

不發(fā)生違背人的意志的情況。"

“安全概念''是建立在“安全狀況”基礎(chǔ)之上的，是人們心理上對(duì)安全的“感覺''包

括：

由“安全狀況''利安全防范措施的落實(shí)，使人們有安全感和信心；”

公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態(tài)；〃

個(gè)人隱私和個(gè)人價(jià)值得到尊重，個(gè)人和家庭生活免受外界打擾；〃

廣義上講，物業(yè)的安全應(yīng)該包括房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全，以及各類災(zāi)害的

防范和救護(hù)，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全責(zé)任主要?jiǎng)?/p>

由工程部門負(fù)責(zé)，而對(duì)災(zāi)害的防護(hù)則由各個(gè)部門相互協(xié)調(diào)完成，如對(duì)火災(zāi)的防護(hù)

就由工程部門負(fù)責(zé)較復(fù)雜消防工程設(shè)備的維護(hù)和正常運(yùn)行，而由保安人員承擔(dān)滅

火和救護(hù)的主要責(zé)任。因此，物業(yè)管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負(fù)

責(zé)的內(nèi)容，是具體直觀意義上的安全。

物業(yè)安全管理的概念：物業(yè)的安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)，在業(yè)主、使用人和相

關(guān)部門的支持配合下，靈活運(yùn)用企業(yè)、物業(yè)和社會(huì)資源，以達(dá)到安全為目標(biāo)所采

取的組織性、技術(shù)性措施,

物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過程都包括安全

管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。同時(shí)，安全

管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較

高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會(huì)的安全

狀況等都有密切的關(guān)系。

1.2安全的需求

1.2.1安全的市場需求

“安全是人們對(duì)居住和生活工作環(huán)境的最基本要求，無論多么原始的房屋，給人

帶來的最育接好處就是安全,這里的“安全”是一個(gè)原始的概念,即房屋能給人提

供一個(gè)防備外人、野獸、自然因素和災(zāi)害影響的環(huán)境。從這個(gè)意義上講，安全是

人們對(duì)建筑的最基本需求，同樣也是對(duì)物業(yè)管理的最基本要求。

隨著時(shí)代的進(jìn)步，人們走安全的需求進(jìn)一步提高，建筑物也在大量應(yīng)用現(xiàn)代科

技手段來增強(qiáng)安全設(shè)施的同時(shí)，在建筑布局和環(huán)境及配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上充分考慮

安全的需求。房屋的業(yè)主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對(duì)良好公共秩

序和安全的心理需求也有日益增長的趨勢(shì)。

與物業(yè)管理的有些服務(wù)內(nèi)容不同，安全管理在基本需求的程度上表現(xiàn)不出明顯

或較大的差異性，業(yè)主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以

下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認(rèn)為豪宅比普通住宅的安全需

求更大，而雜物倉庫與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財(cái)

產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒有差異。

但在現(xiàn)實(shí)工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的做法是不可行的，不同物業(yè)的保

安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業(yè)管理中乂依據(jù)什么

來鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管理的目標(biāo)并具體設(shè)計(jì)物業(yè)

安全管理方案？需要我們對(duì)物業(yè)的安全進(jìn)行更細(xì)致的分析。

就物業(yè)的安全而言，安全的狀態(tài)即保障人們生命財(cái)產(chǎn)的安全是業(yè)主和使用人的

基本需求；而良好的公共秩序，對(duì)個(gè)人的尊重和隱私權(quán)的保護(hù)等心理上的需求是

業(yè)主和使用人對(duì)安全的進(jìn)一步需求。前者在需求上是基本的、無差異的，而后者

需求的程度則受到環(huán)境、習(xí)慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對(duì)訪

客的管理采取登記和業(yè)主確認(rèn)后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認(rèn)為很有必要，而

有的樓宇的業(yè)主則認(rèn)為麻煩或有傷親友的自尊。

對(duì)安全進(jìn)一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們?cè)O(shè)計(jì)出效果更好且更受業(yè)主

和使用人歡迎的安全管理方案。

對(duì)安全的基本需求既然是無差異性的，所以在確定安全管理目標(biāo)和具體管理方

案時(shí)主要不足從需求的不同來決定，而主要考慮以下區(qū)素：

安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價(jià)；〃

安全隱患以及安"全管理的難度；

一旦發(fā)生安全問題，損失的大??；"

業(yè)主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所

帶來的變化；〃

是否滿足國家和地方法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定規(guī)范的要求（如

消防要求〃

1.2.2安全的社會(huì)需求

物業(yè)安全是社會(huì)安全的重要組成部分，物業(yè)的安全管理既受社會(huì)安全狀況的影響

和制約，又對(duì)社會(huì)的安全與穩(wěn)定起到重要的作用。物業(yè)安全的社會(huì)需求主要是以

社會(huì)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來體現(xiàn)，以遵守國家相關(guān)法律法規(guī)為

具體表現(xiàn)形式，以國家相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。

物業(yè)安全的社會(huì)需求具有強(qiáng)制性，無論業(yè)主或使用人是否愿意或承認(rèn)，都應(yīng)是物

業(yè)管理安全管理必須達(dá)到的基本目標(biāo)，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關(guān)規(guī)定等。

物業(yè)管理的安全管理人員應(yīng)該了解相關(guān)的規(guī)定，并在制定管理方案時(shí)制定滿足這

一需求的措施。

本書附錄列舉了部分的相關(guān)法規(guī)，供學(xué)習(xí)參考。

1.2.3安全管理的行業(yè)需求

物業(yè)安全管理的行業(yè)需求,是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全管理的耍求.

是物'業(yè)管理行業(yè)樹立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，LI前這類要:“主要是

以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達(dá)到的目標(biāo)。

依據(jù)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)安全

管理（保安、車輛管理、消防）的具體要求如下：

一、住宅小區(qū)：

小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。”

"有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)

境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施?！?/p>

消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案。

機(jī)動(dòng)車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出登記?！?/p>

非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序?！?/p>

二、工業(yè)區(qū)：

工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。”

〃有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的

環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

結(jié)合工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范措施，對(duì)貨物（產(chǎn)品、設(shè)備）出門實(shí)行憑

證通行制度?！?/p>

進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行?！?/p>

工業(yè)區(qū)停車場內(nèi)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。〃

室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入有登記。"

非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場地

清潔。〃

危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施?！?/p>

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)

起用O"

消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問題?！?/p>

組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人?！?/p>

”訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引

路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻。

"工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門審批，對(duì)裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)

消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。

區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責(zé)任書。〃

集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安

全隱患。〃

三、大廈；

大廈基本實(shí)行封閉式管理。"

"有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環(huán)

境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范措施。"

進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。〃

大廈外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊?！?/p>

室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入登記.”

非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地清'乳”

危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施?！?/p>

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)

起用?！?/p>

消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問題?！?/p>

組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火貢任人?！?/p>

”訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完

好，緊急疏散通道暢通無阻。

無火災(zāi)安全隱患。"

§2、物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容

2.1物業(yè)安全管理的基本目標(biāo)

2.1.1物業(yè)安全管理FI標(biāo)的制定依據(jù)利方法

進(jìn)行物業(yè)安全管理的目的，是物業(yè)管理企業(yè)通過采取組織性、技術(shù)性的措施，滿

足物業(yè)的安全需要，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、文明的生活和工作環(huán)境。

物業(yè)安全管理的目標(biāo)應(yīng)依據(jù)物業(yè)安全管理的需求來制定，這是物業(yè)管理市場化運(yùn)

作的基本要求，只有建立在對(duì)客戶需求取得正確認(rèn)識(shí)和了解的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)

現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)才能得到南場的認(rèn)可。

上一節(jié)我們已經(jīng)對(duì)物業(yè)安全管理的需求進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上制定安全管理目

標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

應(yīng)達(dá)到國家和地方相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)安全（包括消防）的基本要求；〃

應(yīng)滿足客戶對(duì)安全的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財(cái)產(chǎn)的安

全；〃

"根據(jù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的實(shí)際情況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡

可能多的消除安全隱患；

以物業(yè)管理行業(yè)安全管理優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)?！?/p>

在實(shí)際工作中制定具體項(xiàng)目的物業(yè)安全管理目標(biāo)時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

安全管理FI標(biāo)應(yīng)與項(xiàng)目物業(yè)管理總體目標(biāo)相適應(yīng)；〃

"目標(biāo)應(yīng)具體，方便考核、檢驗(yàn)，并方便制定相應(yīng)的管理措施，如對(duì)治安

管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災(zāi)事故發(fā)生率為表述；

目標(biāo)應(yīng)切合實(shí)際，并以現(xiàn)有的條件通過努力能夠?qū)崿F(xiàn)；〃

在制定目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮成本因素。"

2.1.2物業(yè)安全管理的管理指標(biāo)

在物業(yè)安全管理方面，有以下幾個(gè)管理指標(biāo)，其內(nèi)容和含義如下：

1、名稱：治安案件發(fā)生率

計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：

Z治安案件發(fā)生次數(shù)+Z物業(yè)總?cè)藬?shù)x1000%。

推薦標(biāo)準(zhǔn)：治安案件發(fā)生率55%

2、名稱：刑事案件發(fā)生率

計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：

Z刑事案件發(fā)生次數(shù)+Z物業(yè)總?cè)藬?shù)x1000%。

推薦標(biāo)準(zhǔn)：刑事案件發(fā)生率0%

3、名稱：火災(zāi)發(fā)生率

計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：

Z火災(zāi)發(fā)牛次數(shù)+E物W總戶數(shù)x1000%°

推薦標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)發(fā)生率（不發(fā)生重大火災(zāi)事故）

4、名稱：安全管理有效投訴率

計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：

2安全管理有效投訴次數(shù)+Z物業(yè)總?cè)藬?shù)X100%

推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管理有效投訴率02%

5、名稱：安全管理有效投訴處理率

計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：

Z完成處理有效投訴次數(shù)+Z有效投訴次數(shù)X100%

推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管理有效投訴處理率=100%

6、名稱：物業(yè)安全管理客戶滿意度

計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：

Z調(diào)查中客戶滿意人數(shù)+2調(diào)查總?cè)藬?shù)X100%

推薦標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)安全管理客戶滿意度N95%

2.2物業(yè)安全管理的基本內(nèi)容

一般來講，物業(yè)的安全管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內(nèi)容：

物業(yè)治安安全管理"

物業(yè)消防安全管理"

物業(yè)交通和車輛管理”

物業(yè)公共設(shè)施安全管理”

物業(yè)公共秩序綜合管理”

災(zāi)害事故的預(yù)防和處理”

安全和消防知識(shí)宣傳教育"

2.2.1物業(yè)治安安全管理

通常意義上的治安安全管理，是指對(duì)擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身

權(quán)利，侵害公、私（他人）財(cái)產(chǎn)，尚不構(gòu)成刑事處罰的行為和事，進(jìn)行強(qiáng)行管理

的過程。

而物業(yè)的治安安全管理具有更廣泛的內(nèi)容，除上述內(nèi)容以外，還包括安全防范和

綜合服務(wù)，即我們不僅僅是在發(fā)生治安事件時(shí)進(jìn)行管理，而且要采取各種措施預(yù)

防事件的發(fā)生，同時(shí)還應(yīng)通過熱情的服務(wù)來營造良好的氛圍，促進(jìn)鄰里和陣，化

解矛盾和糾紛。事實(shí)上，對(duì)具體的物業(yè)安全管理工作，預(yù)防往往更加重要，而調(diào)

解和服務(wù)的需求和實(shí)際數(shù)量往往遠(yuǎn)高于治安事件的處理。作為物業(yè)的治安安全管

理，應(yīng)正確處理好防范與處理、管理與服務(wù)的關(guān)系。

治安安全管理主要通過門衛(wèi)、守護(hù)、巡邏和智能監(jiān)控系統(tǒng)等方式進(jìn)行。

2.2.2物業(yè)消防安全管理

物業(yè)消防安全管理是物業(yè)安全管理的基本內(nèi)容，其包括防火和滅火（救護(hù)），具

體包括：

消防宣傳教育；〃

消防演練；”

消防設(shè)備的運(yùn)行管理和維護(hù)；”

消防用具的使用和管理；”

消防監(jiān)控；〃

消防檢查；”

消防檔案管理等。"

有關(guān)消防管理的詳細(xì)內(nèi)容和相關(guān)知識(shí)將在本書后而進(jìn)行介紹C

2.2.3物業(yè)交通和車輛管理

物業(yè)交通和車輛管理包括交通管理、車輛管理和停車場管理三方面的內(nèi)容，其

各項(xiàng)工作的主要內(nèi)容介紹如下。

1、交通管理：交通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車（包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）、

路和環(huán)境之間的關(guān)系，盡可能做到人、車分流，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分道行駛保證

區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通、壞境和車輛停放秩序。交通管理的具體內(nèi)

容包括：

確定道路的使用性質(zhì)、行駛方向，時(shí)間或區(qū)間限制等內(nèi)容，并確保使用人

知曉；〃

配備相應(yīng)的交通標(biāo)識(shí)，包括指示牌和道路線；〃

制定并貫徹有關(guān)交通管理制度；"

根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的限速規(guī)定，必要時(shí)鋪設(shè)限速裝置；"

車輛疏導(dǎo)，確保交通暢順和安全；"

盡可能減少車輛尾氣和噪音對(duì)環(huán)境的破壞和對(duì)人們生活工作的影〃響。

2、車輛管理：車輛管理的對(duì)象包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車，其中機(jī)動(dòng)車指的是各種

汽車、電動(dòng)車、摩托車、輪式專用機(jī)械車；非機(jī)動(dòng)車指的是自行車、三輪車、人

力車和殘疾人專用乍。乍輛管理的主要內(nèi)容是：

根據(jù)具體情況設(shè)定各類車輛或具體車輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停

亂放；〃

采取各種手段利措施，防止車輛丟失或損壞："

3、停車場管理：停車場有露天停車場、室內(nèi)停車場、地下停車場、機(jī)械式立體

車庫、路邊停車等類型，停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題有不同的情況，應(yīng)根據(jù)具體停車

場的實(shí)際情況制定管理辦法，一般停車場的管理包括以下內(nèi)容：

停車場的標(biāo)識(shí)、停車線、和倒車限制保護(hù)裝置；〃

建立停車場管理制度和規(guī)定，其中公開制度應(yīng)明示；〃

建立并實(shí)施停車登記發(fā)卡制度；"

停車時(shí)對(duì)車輛駕駛的要求和停車引導(dǎo)；”

停放車輛的安全管理；”

室內(nèi)停車場照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運(yùn)行管理；〃

依據(jù)相關(guān)法規(guī)和約定收取相關(guān)的費(fèi)用?！?/p>

2.2.4物業(yè)公共設(shè)施安全管理

物業(yè)公共設(shè)施安全管理，主要是保障物'業(yè)公共設(shè)施的安全和正常使用，包括：

物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財(cái)物和倉庫等；〃

生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會(huì)所、游泳池、兒童游樂場地等；〃

物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等?！?/p>

2.2.5物業(yè)公共秩序綜合管理

物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護(hù)物業(yè)的公共環(huán)境和秩序而采取的相關(guān)措施,

以營建文明、健康的社區(qū)環(huán)境。包括：

對(duì)亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員的管理；〃

節(jié)假口、特殊場所和環(huán)境的疏導(dǎo)和管理；"

對(duì)污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生事件和行為的管理；〃

對(duì)業(yè)主糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)和勸解；”

對(duì)賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明事件的管理等°〃

226災(zāi)害事故的預(yù)防處理

好物業(yè)的安全管理過程，不僅要搞好日常的安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和處

理緊急事件的能力，兩者缺一不可。災(zāi)害事故的預(yù)防處理是指對(duì)事故、自然災(zāi)害、

氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理。由于這類事件具有

不可預(yù)見、發(fā)生發(fā)展迅速和后果嚴(yán)重的特點(diǎn)，常規(guī)的管理方法難以應(yīng)對(duì)，需要我

們運(yùn)用科學(xué)的管理方法，專項(xiàng)系統(tǒng)的研究解決，以提高物業(yè)安全管理的綜合水平。

具備這樣的能力可避免或減少事故的發(fā)生、控制事態(tài)的發(fā)展、較少事件的損失。

災(zāi)害事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容：

災(zāi)害事故的鑒別；"

災(zāi)害事故的預(yù)防（包括措施和資源）；”

應(yīng)急處理程序或工作方案；”

培訓(xùn)及演練；〃

事件發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì)；〃

事件發(fā)生后的處理.”

2.2.7安全和消防知識(shí)宣傳教育

物業(yè)安全管理需要業(yè)主和使用人的理解、支持、協(xié)助和配合，宣傳和教育工作

可以使業(yè)主及使用人了解所在物業(yè)安全管理的具體內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定，如何自防自

救及與管理處進(jìn)行配合，尤其是業(yè)主對(duì)有些知識(shí)相對(duì)缺乏，宣傳教育往往會(huì)達(dá)到

良好的效果，如某大廈請(qǐng)消防專家對(duì)業(yè)主免費(fèi)進(jìn)行消防知識(shí)的講座，結(jié)果使業(yè)主

對(duì)消防工作的重要性和家庭防火知識(shí)有了一定的了解，有超過六成的業(yè)主主動(dòng)購

買了滅火器，對(duì)大廈消防二作和措施也給予了積極的支持，該大廈的消防安全管

理水平明顯提高。

2.3物業(yè)安全管理的基本方式

目前我國物業(yè)安全管理主要有以下幾種分類和基本方式：

2.3.1自己管理和外委管理

大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行口常的安全管理，也

有部分企業(yè)將安全管理委托給專業(yè)保安公司進(jìn)行管理，也有的物業(yè)將保安工作部

分外包，包括某些特定的區(qū)域（如倉庫）和某些特定的內(nèi)容（如停車場）。對(duì)一

些特殊用途的物業(yè)，安全保衛(wèi)工作甚至由部分由武警負(fù)責(zé)，如有的政府機(jī)關(guān)由武

警負(fù)責(zé)安全防范，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)消防管理等。

2.3.2集約式管理和分解式管理

集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細(xì)的

部門，保安員要同時(shí)或輪崗承擔(dān)不同類型的工作，這類管理的特點(diǎn)是成本較低，

管理過程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對(duì)較少的物業(yè)。分解式管

理是將安全管理工作按照種類和范圍進(jìn)行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作更加專業(yè)，保

安部下再設(shè)二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保安員工作相對(duì)單一并較為專業(yè)，如對(duì)停車場、消

防檢查和宣傳、專業(yè)接待和守護(hù)等工作進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的劃分，這種方式往往適用

于大規(guī)模和安全管理內(nèi)容相對(duì)較多的物業(yè)。此時(shí)將安全管理更加專業(yè)化不僅可以

提高管理服務(wù)水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。細(xì)分的方式要根

據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行策劃分析，如某小區(qū)有40萬平方米的建筑面積，可將守衛(wèi)（周

定崗）按地理區(qū)域劃分成幾個(gè)組團(tuán)，其保安員和停車場的管理人員相對(duì)獨(dú)立，這

樣的好處是使每一個(gè)保安員都能對(duì)守護(hù)的對(duì)象和環(huán)境較為熟悉，而巡邏可以組建

單獨(dú)的隊(duì)伍，配備自行車或摩托車（摩托車不能在擾民的情況下用），可以提高

巡邏的效率,并提供了應(yīng)付緊急事件的機(jī)動(dòng)增援力量.又如某物業(yè)管理公司在相

互之間距離不遠(yuǎn)的范圍內(nèi)有多個(gè)管理處，可以將保安員的操練、消防檢安全

宣傳教育等工作從各個(gè)管理處分解出來，由相對(duì)專業(yè)的人員負(fù)責(zé)，在提寄或保障

質(zhì)量的前提下，能夠明顯降低成本。

2.3.3敞開式管理和封閉式管理

敞開式管理和封閉式管理是將物業(yè)安全管理按照物業(yè)范圍與外界的隔離和控

制程度來進(jìn)行劃分的，是物業(yè)安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。這里所

說的隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和方法，將進(jìn)出物業(yè)

范圍內(nèi)的人和物品進(jìn)行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑

物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有安全防范和報(bào)警的技術(shù)裝備，如紅外線報(bào)警裝

置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。

封閉式管理因?yàn)槟軌驅(qū)M(jìn)出物業(yè)的人員、車輛和物品進(jìn)行有效監(jiān)管，因而對(duì)保

障物業(yè)安全具有非常重要的作用，故建議在條件許可的情況下，盡可能的采用封

閉式管理，尤其是對(duì)居住物業(yè)，國家物業(yè)管理主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)也大力倡導(dǎo)這

種管理方式。但封閉式管理有時(shí)受到環(huán)境和條件的限制（如公共場所象公共寫字

樓、超市等較難實(shí)行人員的登記管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對(duì)車輛

進(jìn)行管理等），而且管理成本相對(duì)較高.，管理難度相對(duì)較大，有時(shí)會(huì)引起業(yè)主或

使用人的不便。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)封閉式管理方案時(shí)，要細(xì)致分析考慮各種因素,

才能制定出好的管理辦法C

正是由于封閉式管理的上述特點(diǎn)，我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采用全封閉式管理、半

封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式：

1、全封閉式管理：全權(quán)閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物全部實(shí)行查驗(yàn)放

行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采

用先進(jìn)技術(shù)來防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)所有的出入口都進(jìn)行管理，具體管理

內(nèi)容主要有：

人：訪客必須得到業(yè)主的許可，并進(jìn)行登記；其他人員禁止入內(nèi)。〃

車：所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡，驗(yàn)證后放行。〃

"物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)（如危險(xiǎn)品、劇毒物品等），大件或

具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意方可運(yùn)出。

全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住

宅樓宇較多采用這種管理方法。

2、半封閉左管理：半封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物實(shí)行部分查驗(yàn)放

行的管理方法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對(duì)需要進(jìn)行驗(yàn)放內(nèi)容進(jìn)行限制、隔離

和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理方法。當(dāng)實(shí)行全封閉式管理?xiàng)l件不足時(shí)，可

考慮進(jìn)行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封

閉式管理。

半封閉式管理同樣需要根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。通常情況下有下列幾種

類型：

對(duì)大型住宅小區(qū)的半封閉式;管理：對(duì)人和物品進(jìn)行選擇性限制（選擇性限制是指

保安員根據(jù)目測(cè)、觀察和經(jīng)驗(yàn)，有選擇性的對(duì)可疑的人員利物品進(jìn)行查驗(yàn)放行）,

而對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

對(duì)寫字樓的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)大件的運(yùn)出物品

進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

對(duì)工業(yè)區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)全部的運(yùn)出物品

進(jìn)行驗(yàn)訐放行,對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行°

3、局部封閉式管理：

局部封閉式管理是對(duì)物業(yè)進(jìn)行區(qū)塊上的劃分，對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行封閉式管短而對(duì)其

他區(qū)域進(jìn)行敞開式管理，多數(shù)運(yùn)用于混合型物業(yè)，如對(duì)包含商業(yè)街的住宅區(qū)，可

以對(duì)住宅部分進(jìn)行封閉式管理，而對(duì)商、小部分則進(jìn)行敞開式管理。

§3、物業(yè)安全管理的要素

3.1物業(yè)安全管理的基本特征

3.1.1影響物業(yè)安全管理效果的因素

物業(yè)的安全管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響物業(yè)安全管理效果的因素很多，歸納起

來大致有以下幾個(gè)方面：

”社會(huì)因素的影響：包括社會(huì)綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府相關(guān)執(zhí)法和

管理部門的工作力度等；

物業(yè)因素的影響：包括物業(yè)的基本狀況，安防基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)主的構(gòu)成和基

本素質(zhì)等；〃

"物質(zhì)資源因素的影響：包括安防設(shè)備（智能化設(shè)備），安防用具和工具（包

括交通和通訊條件），工作環(huán)境和防護(hù)用品等；

人力資源因素的影響：包括保安員的數(shù)量、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培訓(xùn)等；〃

管理因素的影響：包括管理機(jī)構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考評(píng)和獎(jiǎng)

懲措施等；“

其3因素的影響：如自然災(zāi)害等?！?/p>

影響物業(yè)安全管理效果的因素中有許多是物業(yè)管理企業(yè)所難以把握和控制的，在

這樣的情況下，我們一方面要盡可能的改善外部環(huán)境，知之更有利于物業(yè)的安全

管理，另一方面要在現(xiàn)有的條件下，通過人員素質(zhì)和管理水平的提高，達(dá)到最佳

的管理效果和最好的管理效能。

3.1.2物業(yè)安全管理的基本特征

物業(yè)安全管理具有以下基本特點(diǎn)：

綜合性強(qiáng)，管理難度大；”

服務(wù)性特點(diǎn)突出，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高；”

對(duì)人員的綜合素質(zhì)要求較高；”

而對(duì)市場化、企業(yè)化的物業(yè)管理來講，其物業(yè)安全管理具有以下基本特征：

”契約性：安全管理工作是受業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理合同來進(jìn)行的，其

內(nèi)容、職責(zé)和權(quán)限受到合同限制。

"服務(wù)性：安全管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，其方式是寓管理于服務(wù)之中，

具有較強(qiáng)的服務(wù)特征。

"特定性：物業(yè)安全管理服務(wù)的對(duì)象是特定的，管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容也

是特定的，與社會(huì)安全保衛(wèi)有區(qū)別。

有償性：物業(yè)安全管理是有償服務(wù)，是一種市場化行為，必須遵守市場運(yùn)

行的規(guī)則。〃

3.2物業(yè)安全管理的要點(diǎn)和難點(diǎn)

3.2.1要具備與安全管理目標(biāo)相適應(yīng)的基本物質(zhì)裝備和條件

配備足夠的資源是安全防范的基礎(chǔ)，有時(shí)甚至是必要的條件，如沒有滅火器材和

安全防護(hù)用具，談不上消防管理。另一方面，很多情況下技術(shù)裝備的配備可以大

幅度的提高管理效率，在降低管理成本的同時(shí)提高安防水平，如配備無茨對(duì)講系

統(tǒng)能提高巡邏的效能，使夜間單人巡邏成為可能，同時(shí).快速反映和增援梗應(yīng)對(duì)緊

急情況的能力大大提高C

3.2.2要有切合實(shí)際并行之有效的管理方案

安全管理方案的制定應(yīng)該建立在對(duì)具體物業(yè)狀況、安防條件等進(jìn)行深入分析和正

確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，從安全管理的基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細(xì)節(jié)，都應(yīng)

認(rèn)真細(xì)致的加以考慮，并且根據(jù)實(shí)際運(yùn)行的情況進(jìn)行驗(yàn)證，必要時(shí)或環(huán)境和條件

發(fā)生變化時(shí)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整或修改，一個(gè)好的安全管理方案是搞好物業(yè)安全管理

的基礎(chǔ)。

3.2.3建立并維持一支高素質(zhì)的物業(yè)安全管理隊(duì)伍

在物業(yè)安全管理工作中，建立并維持一支高素質(zhì)的物業(yè)安全管理隊(duì)伍是關(guān)鍵，可

以說，在各種影響安全管理效果的因素中，人的因素是第一位的。要達(dá)到這一目

標(biāo)，首先要正確確定人才構(gòu)成和素質(zhì)要求，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴(yán)

格把關(guān)，其次是加強(qiáng)培訓(xùn)、訓(xùn)練和思想教育，還要明確職責(zé)并加強(qiáng)檢杳和考核，

獎(jiǎng)懲分明，同時(shí)還要在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。

物業(yè)安全管理人員的主要構(gòu)成是保安員或安全員，保安員的素質(zhì)構(gòu)成是關(guān)鍵，保

安員的基本任職條件主要包括：

思想端正，作風(fēng)正派；”

無犯罪記錄；”

身體健康，五官端正；”

熱愛本職工作，愿意為業(yè)主服務(wù)；”

具有與任職崗位相適應(yīng)的文化水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)?！?/p>

保安人員的素質(zhì)要求主要包括政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、心理素質(zhì)和身體素質(zhì)，其

主要內(nèi)容包括：

擁護(hù)社會(huì)主義制度，熱愛祖國；"

了解有關(guān)政策和法律法規(guī)，并能在實(shí)際工作中運(yùn)用；〃

精通相關(guān)業(yè)務(wù)，熟練掌握相關(guān)技能；"

提高辨別足非的能力；”

具有服務(wù)意識(shí)，善于溝通；"

具有應(yīng)變能力，能夠處理各種緊急事件；"

身體健康，無疾??；"

具有完成工作所需要的必要體能；"

具有與工作崗位要求相適應(yīng)的儀容、儀表和言行規(guī)范?！?/p>

3.2.4建立并運(yùn)行規(guī)范化、易檢驗(yàn)、操作性強(qiáng)的安全管理操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo)

按標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求進(jìn)行物業(yè)安全管理具體運(yùn)作，是搞好物業(yè)安全管理的

行之有效的方法，這種經(jīng)營管理思路甚至無法用其它方法有效替代，而我國物業(yè)

管理目前還有相當(dāng)多的企業(yè)管理人員對(duì)此缺乏深刻的理解和有效運(yùn)用，使保安人

員在具體工作中缺乏指引，按照自己的工作方法、工作習(xí)慣和判斷行事，當(dāng)然無

法保證管理服務(wù)FI標(biāo)的達(dá)到和質(zhì)量的穩(wěn)定性。作為物'業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)該

引起重視，將這一方法有效實(shí)施并運(yùn)行，而積極貫徹并實(shí)施IS09001質(zhì)量管理

和質(zhì)量保障標(biāo)準(zhǔn)對(duì)此有很大的幫助和促進(jìn)。

3.2.5充分發(fā)揮檢查、監(jiān)督和考評(píng)的有效作用

大量的實(shí)踐證明，對(duì)物業(yè)安全管理進(jìn)行制度化、常規(guī)化的檢查、監(jiān)督和考評(píng)，堅(jiān)

持客觀公正的進(jìn)行工作評(píng)價(jià)，將保安員的表現(xiàn)與收入及升職機(jī)會(huì)合理聯(lián)系起來，

獎(jiǎng)罰分明，對(duì)搞好物業(yè)安全管理具有重要的作用。

3.2.6加強(qiáng)與業(yè)主和外部的協(xié)調(diào)，調(diào)動(dòng)各種積極因素為物業(yè)安全管理服務(wù)

物的安全管理既然是一項(xiàng)免雜的系統(tǒng)件T作,各種因素都將對(duì)安全管理的效果

產(chǎn)生影響，因此物.業(yè)管理企業(yè)在提高內(nèi)部運(yùn)作管理水平的同時(shí)，還應(yīng)加廠與外部

的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，包括業(yè)主及社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門，如派出所、街道辦事處、消防

部門、城市管理部門等，形成業(yè)主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍，

才能收到較好的效果。

3.3物業(yè)安全管理中易出現(xiàn)的問題

誤區(qū)一、管理目標(biāo)和管理方案不切實(shí)際

對(duì)于市場化運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)而言，管理目標(biāo)和管理方案都應(yīng)建立在實(shí)際需求

和考慮成本因素基礎(chǔ)之上，物業(yè)安全管理同樣要遵守這樣的原則，否則所提供的

產(chǎn)品就不是客戶所需要或接納的。管理目標(biāo)和管理方案的設(shè)計(jì)實(shí)際上就是物業(yè)安

全服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，如果設(shè)計(jì)的產(chǎn)品不是業(yè)主所需要的，或者設(shè)計(jì)的產(chǎn)品實(shí)際性

能達(dá)不到，或達(dá)到的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過客戶的支付限度，這樣的商品提供者是沒有前

途的。這本是非常簡單的道理，但在現(xiàn)實(shí)工作中，我們經(jīng)?？吹讲磺袑?shí)際管理目

標(biāo)和管理方案，有的企業(yè)將別人的管理目標(biāo)和管理方案原樣照般，不考慮企業(yè)和

物業(yè)的實(shí)際情況；有的企業(yè)盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)，而自身的資源情況和管理水平根本

達(dá)不到，眼高手低等等，實(shí)際工作中要避免這種情況的發(fā)生。

誤區(qū)二、不能擺正管理與服務(wù)的關(guān)系

有些安全管理人員不能正確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，受傳統(tǒng)觀念的影響，

將物業(yè)的安全管理當(dāng)成一種執(zhí)法管理職能，與社會(huì)執(zhí)法部門的管理相混淆，致使

安全管理方法簡單、手段生硬，隨意罰款、亂收費(fèi)、甚至發(fā)生打罵業(yè)主的惡劣現(xiàn)

象，給業(yè)主帶來不便，引發(fā)了不滿。由于得不到業(yè)主的理解、支持和配合，安全

管理水平也難以提高。這種情況發(fā)生的原因是管理者對(duì)物業(yè)管理的理解和認(rèn)識(shí)膚

淺，管理水平低，應(yīng)該杜絕這種現(xiàn)象，防止其對(duì)企業(yè)本身和對(duì)行業(yè)的危害。要正

確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到物業(yè)的安全管理是一種契約委托服

務(wù)，其職能和權(quán)利的基本來源是業(yè)主的物業(yè)管理委托合同，不是國家授權(quán)。在實(shí)

際工作中，要貫徹“業(yè)主笫一、服務(wù)之上”和思路，將管理寓于服務(wù)之中，才能取

得好的效果。

誤區(qū)三、運(yùn)作程序生搬硬套

很多物業(yè)管理企業(yè)將別人的物業(yè)安全管理運(yùn)作程序和運(yùn)作規(guī)程照班移植使用，不

考慮企業(yè)和物業(yè)的實(shí)際情況，這對(duì)企業(yè)是有害的。一個(gè)有效的管理方法、運(yùn)作程

序和規(guī)程,應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的情況（包括企業(yè)的管理機(jī)制、基礎(chǔ)條件和人員素質(zhì)等）,

和物業(yè)的實(shí)際情況（包括安防基礎(chǔ)條件、周邊環(huán)境、業(yè)主狀況和管理費(fèi)用等）量

身定做。我們這樣說并不是不提倡學(xué)習(xí)和借鑒別人先進(jìn)的管理方法（事實(shí)上本書

后面提供了大量這樣的示范程序供學(xué)習(xí)和參考），而是學(xué)習(xí)的過程應(yīng)該進(jìn)行充分

的理解和消化，看看是否適用于自己的情況，是否應(yīng)該進(jìn)行修改和調(diào)整等。

誤區(qū)四、過分重視制度體系的建立，忽視實(shí)際執(zhí)行情況的落實(shí)

有制度和相關(guān)規(guī)定而在實(shí)際工作中不遵守或不執(zhí)行的現(xiàn)象，F(xiàn)I前在物業(yè)管理中非

常普遍的存在，很多管理者或工作人員太習(xí)慣于在日常工作中通過人的指令傳達(dá)

及請(qǐng)示匯報(bào)這種落后的管理模式，對(duì)其危害性認(rèn)識(shí)不清，致使相關(guān)制度和規(guī)定形

同虛設(shè)，有些公司制度本身就是用來應(yīng)付檢查和審核的，有些公司管理者帶頭違

反相關(guān)規(guī)定，有些制度的規(guī)定沒有檢查和獎(jiǎng)懲措施而不能引起操作人員的重視，

這一現(xiàn)象對(duì)物業(yè)安全管理質(zhì)量和水平有很壞的影響，在實(shí)際工作中應(yīng)盡量克服。

誤區(qū)五、過分強(qiáng)調(diào)安防人員數(shù)量，忽視質(zhì)量和管理效率

有些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為有大量的保安員就能搞好物業(yè)的安全管理，過分強(qiáng)調(diào)安防

人員的數(shù)量，而忽視人員和管理效率,事實(shí)上目前相當(dāng)多的物業(yè)管理項(xiàng)目,其保

安員的數(shù)量是偏多的，但管理效果并不十分明顯。過多的保安員數(shù)量不r會(huì)增加

成本和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，還會(huì)造成職責(zé)不清，工作推委等問題，在實(shí)際工作吊，在保

證必要人數(shù)的同時(shí)，重視提高保安員的綜合素質(zhì)和管理效能，以高效率的工作換

取高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)有效降低管理成本，才市明智物業(yè)管理的選擇。

誤區(qū)六、不能將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合

在現(xiàn)代大多數(shù)的物業(yè)管理項(xiàng)目中，單純依靠人的工作而福好物業(yè)的安全管理已經(jīng)

變的越來越困難或不經(jīng)濟(jì)，物防、技防手段已成為安全管理的必要，而將人防、

物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，是搞好物業(yè)安全管理的有效方法。這

里物防、技防是基礎(chǔ)條件，且只有當(dāng)人的操作和管理水平與其相適應(yīng)時(shí)才能真正

發(fā)揮作用，比如雖然設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，但值班人員不在崗、對(duì)發(fā)生的事

件沒有看到、或?qū)Πl(fā)生的事件不知如何處理，照樣不能起到保安的作用。

誤區(qū)七、不能將常規(guī)性管理與突發(fā)性事件的處理有機(jī)結(jié)合

常規(guī)性管理與突發(fā)性事件的處理，事故的預(yù)防和事故發(fā)生時(shí)的處理，是物業(yè)安全

管理的兩個(gè)重要的組成部分，忽視任何一方都是不可取的。這兩方面的工作又是

相互聯(lián)系，相互影響的，一定要將兩方面的工作有機(jī)結(jié)合，才能保障物業(yè)安全管

理的整體水平。如大廈的消防監(jiān)控中心，平時(shí)是一個(gè)監(jiān)控和報(bào)警中心，收集、匯

總、分析、處理和核實(shí)各種火災(zāi)報(bào)警信息，起到消防預(yù)警的作用。但在已經(jīng)核實(shí)

火災(zāi)的情況下，其角色立即轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄓ嵵行?、?lián)絡(luò)中心和指揮中心，此時(shí)的值班

人員，不論什么級(jí)別和職務(wù)，都是當(dāng)時(shí)的最高指揮，獨(dú)立完成對(duì)外報(bào)警、調(diào)集義

務(wù)消防人員、引導(dǎo)疏散、組織滅火和救護(hù)，操作消防設(shè)備的運(yùn)行等，直到更高級(jí)

別的領(lǐng)導(dǎo)到來為止。而現(xiàn)實(shí)的情況，有的中心將電話鎖起來，或只能打進(jìn)不能打

出，防止值班人員亂打電話；有的中心的值班人員只知道在發(fā)生火災(zāi)時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯

報(bào)、請(qǐng)示，這樣的監(jiān)控中心不論投資多大，技術(shù)多先進(jìn)，都發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。

誤區(qū)八、忽視證據(jù)的收集、保存和事后總結(jié)

注意收集和妥善保存證據(jù)，足物業(yè)安全管理人員應(yīng)該養(yǎng)成的良好習(xí)慣，這樣做的

好處一方面可以降低管理風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的損失；另一方

面還有利于事件和糾紛的合理解決，從而提高管理水平。事后的總結(jié)更有利于對(duì)

管理進(jìn)行評(píng)價(jià)和反思，從而預(yù)防類似事件的發(fā)生，不斷提高管理服務(wù)水平。

第二章物業(yè)安全管理方案的制定

§1、管理方案的策劃

1.1搞好物業(yè)安全管理的基本思路

要制定好的物業(yè)安全管理方案，提供好的物業(yè)安全管理服務(wù)，首先要掌握好的方

法，建立清晰的思路，了解其中的要素和步驟，抓住重點(diǎn)，才能避免工作時(shí)的盲

目性和隨意性。

大體上講，對(duì)一個(gè)市場化運(yùn)作的物業(yè)管理公司，其物業(yè)安全管理的運(yùn)作應(yīng)該包括

以下幾個(gè)步驟：

1.2物業(yè)安全管理方案的內(nèi)容

根據(jù)上面的思路，物業(yè)安全管理的方案應(yīng)該包括以下幾方面的內(nèi)容：

安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容」

安全管理的資源配備」

安全管理的組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé)」

安全管理的公共制度和規(guī)定」

安全管理的方式、工作流程、運(yùn)作程序和管理規(guī)定「

安全管理的評(píng)價(jià)、考核和客戶意見征詢」

安全管理人員的培訓(xùn)、教育和管理」

安全管理費(fèi)用的測(cè)算、核算和控制」

安全管理宣傳和檔案、資料的管理」

1.3物業(yè)安全管理工作流程

物業(yè)安全管理工作流程，是物業(yè)安全管理的工作程序及要求，建立并確保其得

到遵守和有效執(zhí)行，并建立起這樣的體系或機(jī)制，使工蚱流程的有效性和適用性

不斷得到驗(yàn)證并持續(xù)改進(jìn)，可以使物業(yè)的安全管理達(dá)到程序化、規(guī)范化、制度化

的軌道，對(duì)提高物業(yè)安全管理水平有很大的幫助。甚至可以說，目前幾乎沒有其

它更有效的方法保證管理服務(wù)水平的穩(wěn)定和提高，而單純依靠提高安全管理人員

素質(zhì)的辦法，不能完全解決問題。因此，這項(xiàng)工作應(yīng)引起管理者足夠的重視，如

果物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)建立基于IS09001管理質(zhì)量管理和質(zhì)量保障體系標(biāo)準(zhǔn)的管

理體系或通過了認(rèn)證，則這方面的工作已經(jīng)進(jìn)行。如果還沒有，仍IH可以根據(jù)相

關(guān)的管理思路和方法建立并運(yùn)用這一管理方法。

下面列舉了一個(gè)典型的高層住宅樓宇物業(yè)管理保安工作流程，供學(xué)習(xí)參考：

物業(yè)管理保安工作流程

1.0目的：制定本流程，旨在對(duì)安全保安服務(wù)的全過程實(shí)行嚴(yán)格控制，確保責(zé)

任區(qū)業(yè)主/物業(yè)使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。

2.0范圍：本物業(yè)安全保安系統(tǒng)作業(yè)。

3.0內(nèi)容：

3.1安全部

3.1.1在公司分管副總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)全公司的安全保安工作進(jìn)行督導(dǎo)。

3.1.2制定年度保安員培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)各管理處落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃情況實(shí)施檢查、指

導(dǎo)、監(jiān)督、考核。

3.1.3對(duì)各管理處的安全保安工作定期或不定期地進(jìn)行檢查考核。

3.2管理處

3.2.1安全保安主管具體貫徹落實(shí)公司安全部制定的各項(xiàng)安全保安規(guī)章制度。

3.2.2具體組織實(shí)施本管理處的安全保安工作。

3.2.3處理安全保安服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格項(xiàng)。

3.3保安班

3.3.1分為保安一、二、三班。每班通常分為四個(gè)組，即：大堂保安組、巡邏保

安組、車庫（場）保安組、車輛入口保安組。特殊情況下，可增（減）班、組設(shè)

置。

3.32實(shí)行三班輪流,二十四小時(shí)全天候值班制：早班7時(shí)到15時(shí);中班15時(shí)

到23時(shí)；夜班23時(shí)到次日7時(shí)，特殊情況可自行調(diào)

整。

3.3.3早、中、晚三班每十天依次輪換一次，即：每月1日、11日、21日為輪換

So特殊情況可自行調(diào)整，

3.4大堂保安作業(yè)流程

3.4.1做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.4.2來人來訪登記。

3.4.2.1對(duì)外來人員一律實(shí)行憑有效身份證件登記后進(jìn)出大廈的制度。

3.4.2.2認(rèn)真填寫《來訪登記表》。

3.423按有關(guān)應(yīng)急規(guī)程妥善處理不登記強(qiáng)行進(jìn)入大廈等意外情況。

343開啟電子門鎖

3.4.3.1及時(shí)為本大廈內(nèi)的業(yè)主/物業(yè)使用人開啟門鎖。

3.4.3.2電子門鎖由微機(jī)控制的應(yīng)盡量讓其使用磁卡開啟門鎖。

343.3當(dāng)業(yè)主/物業(yè)使用人搬運(yùn)物品出入大廈，或遇火情必須敞開電子門時(shí)，應(yīng)

嚴(yán)密監(jiān)控出入人員。

3.43；當(dāng)發(fā)生刑言案件等必須封鎖人員外出時(shí)，應(yīng)對(duì)電子門采取封鎖措施。

3.4.3.5嚴(yán)密監(jiān)控大堂和電梯，保證大堂秩序井然，電梯運(yùn)行止常。

3.5車庫（場）保安作業(yè)流程

3.5.1做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.5.2車輛進(jìn)出庫場，必須認(rèn)真展行規(guī)定手續(xù)并做好記錄（不設(shè)車輛入口崗的單

位，車輛進(jìn)出庫時(shí)按車輛入口崗保安作業(yè)流程執(zhí)行）。

3.5.3保管

3.5.3.1每班不定時(shí)的巡查車況，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，及時(shí)處理。

3.5.3.2每班對(duì)車庫（場）內(nèi)防盜、防火設(shè)施檢查一次。

3.5.3.3保持車庫（場）的清潔衛(wèi)生。

3.6巡邏保安作業(yè)流程

361做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.6.2每班巡樓一至兩次。

3.6.3巡查車庫（場），發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理并報(bào)告。

3.7車輛入口保安作業(yè)流程

371做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.7.2車輛進(jìn)場

3.7.2.1凡進(jìn)入責(zé)任區(qū)車場的車輛，都應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真檢查、登記，并領(lǐng)取登記牌（出

入卡）后，方可放入（公、檢、法、軍、警等執(zhí)行公務(wù)的車輛除外）。禁止大型

客、貨車或載有易燃、易爆、有毒、有害物品的車輛進(jìn)場。

3.7.2.2在《登記表》上按要求準(zhǔn)確填寫各欄目。

3.7.3車輛出場

3.7.3.1須對(duì)出場車輛的登記牌（出入卡）、行駛證和司機(jī)、車型等進(jìn)行核對(duì)，營

業(yè)性車場按規(guī)定收費(fèi)，確認(rèn)無誤后方可放行（公、檢、法、軍、警等執(zhí)行公務(wù)的

車輛除外）。

3.7.3.2在《登記表》上作好記錄。

3.733無登記牌（出入卡）或運(yùn)載物品的車輛出場，須按《車輛入口崗工作規(guī)

程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

§2、組織機(jī)構(gòu)和管理職責(zé)

2.1組織機(jī)構(gòu)

物業(yè)安全管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)和業(yè)主的基本情況、安全管理的目

標(biāo)和安全管理的成本，本著實(shí)用高效的基本原則設(shè)計(jì)。要保證物業(yè)安全管理的各

項(xiàng)工作（如宣傳工作和消防檢查工作等）都能在組織機(jī)構(gòu)上得到落實(shí)，每項(xiàng)工作

都有責(zé)任人，避免發(fā)生無人負(fù)責(zé)或多頭負(fù)責(zé)相互推委情況的發(fā)生。同時(shí)要充分利

用各方面的積極因素，包括物質(zhì)上、技術(shù)上和環(huán)境上等各個(gè)方面的條件，實(shí)現(xiàn)人

防、物防、技防的有機(jī)結(jié)合。另外，在機(jī)構(gòu)設(shè)置?時(shí)應(yīng)充分關(guān)注管理成本的有效控

制，好的機(jī)構(gòu)和職能設(shè)計(jì)應(yīng)該可以充分調(diào)動(dòng)人的積極性，做到物盡其用、人盡其

才，提高效率，過高的或超出承受能力的管理成本會(huì)使物業(yè)管理公司在實(shí)際運(yùn)做

時(shí)不堪負(fù)重，只能在執(zhí)行時(shí)降低標(biāo)準(zhǔn)來維持，形成眼高手低，期望和承諾與現(xiàn)實(shí)

相背離的局面.實(shí)際卜這種情況目前大量的存在,對(duì)物,加管理企業(yè)本身是非常有

害的。

一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)安全管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)如下圖，供參考：

2.2物業(yè)安全管理人員的任職條件

人員素質(zhì)是搞好物業(yè)安全管理的重要因素，物業(yè)安全管理人員需要一定的任職

條件，在錄用和培訓(xùn)考核時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，才能保障物業(yè)安全管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

通常情況下，人員的素質(zhì)與管理成本有密切的關(guān)系，要聘用、培養(yǎng)并留住較高素

質(zhì)的人員，需要較優(yōu)厚的待遇。因此，物業(yè)安全管理人員的任職條件應(yīng)該根據(jù)企

業(yè)和物業(yè)，以及當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)市場的實(shí)際情況確定，不應(yīng)照搬其它地區(qū)和企業(yè)的標(biāo)

準(zhǔn)。下面舉例說明物業(yè)安全管理人員的基本任職條件，供企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考：

保安員的任職條件：

（1）保安人員的思想道德標(biāo)準(zhǔn)：熱愛本耿工作，忠于職守；作風(fēng)正派，品行端

正，無犯罪前科和違法劣跡；具有良好的情操和修養(yǎng)，熱愛集體，團(tuán)結(jié)同志，聽

從指揮，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度。

（2）保安人員的心理素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：具有較強(qiáng)的觀察、分析和判斷能力，并具有判

斷是非的能力，思維敏捷，遇事冷靜，機(jī)智果敢，反應(yīng)迅速，意志堅(jiān)強(qiáng)；具有高

度的社會(huì)責(zé)任感和敬業(yè)精神，既有同犯罪分子作斗爭的勇敢精神，又有為業(yè)主服

務(wù)的積極熱情，還具備控制自己情緒的能力。

（3）保安人員的文化素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：一般應(yīng)具有高中以上文化程度，至少應(yīng)具備初

中或以上文化程度，并具備一定的社會(huì)知識(shí)，還應(yīng)掌握或通過培訓(xùn)掌握保安員基

本知識(shí)和基本技能。

（4）保安人員的身體健康標(biāo)準(zhǔn)：身體健壯，相貌端正，反映機(jī)敏，有較強(qiáng)的吃

苦耐老精神和環(huán)境適應(yīng)能力，男隊(duì)員身高1.70米以上，女隊(duì)員身高1.60米以上。

無殘疾、無近視、無色盲和色弱、無口吃。

（5）保安人員的年齡標(biāo)準(zhǔn)：保安人員一般要求年齡在18到25歲之間的未婚青

年，有特殊技能的或管理人員可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)放款。

（6）其他方面的要求，如地域要求、擔(dān)保要求、持證要求、體檢要求等。

對(duì)保安管理人員，除對(duì)文化和健康標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)放寬外，對(duì)其他方面的要求應(yīng)該

更高，尤其對(duì)文化素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)方面的要求應(yīng)該更高。

2.3保安人員的招聘、培訓(xùn)和管理

2.3.1保安人員的招聘程序和招聘原則

招聘保安人員的工作程序：

招聘保安人員的基本原則：

確保質(zhì)量的原則；「

統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的原則；「

綜合評(píng)定的原則；「

公開招聘的原則；「

平等競爭、擇優(yōu)錄取的原則；「

2.3.2保安人員的培訓(xùn)

對(duì)保安人員的培訓(xùn)I,是提高保安人員素質(zhì)的根本途徑，也是保障安全管理服務(wù)質(zhì)

量的基本因素,應(yīng)該有目標(biāo)、有計(jì)劃、有制度、有考核的系統(tǒng)的進(jìn)行.

關(guān)于保安人員培訓(xùn)的種類，一般依據(jù)保安人員的培訓(xùn)按照上崗時(shí)間的先后分為崗

前培訓(xùn)（或稱上崗培訓(xùn)）和崗后培訓(xùn)（或稱在崗培訓(xùn)）；按照培訓(xùn)時(shí)間的長短分

為短期培訓(xùn)、中期培訓(xùn)和長期培訓(xùn)；按照培訓(xùn)的內(nèi)容分為常規(guī)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和特殊技

能培訓(xùn)；按照培訓(xùn)是否脫產(chǎn)分為脫產(chǎn)培訓(xùn)和不脫產(chǎn)培訓(xùn)；按照培訓(xùn)的組織和管理

方式的不同又分為管理處培訓(xùn)、公司培訓(xùn)、外派培訓(xùn)和外請(qǐng)培訓(xùn)等。各種培訓(xùn)方

式具有小同的優(yōu)缺點(diǎn)和效果，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的情況設(shè)計(jì)由不同方式組

成的綜合培訓(xùn)方式，以達(dá)到較好的培訓(xùn)效果。

保安員培訓(xùn)的具體形式，由于保安員工作和要求的特殊性，決定了保安人員的

培訓(xùn)形式與其它人員不盡相同，歸納起來，主要有以下幾種：

理論講授；「

經(jīng)驗(yàn)介紹；「

研討會(huì)；「

參觀或?qū)嵙?xí)；「

操練；-1

體能訓(xùn)練；「

模擬演練或演習(xí)。「

同樣地，物業(yè)保安人員的考核也有多種方式，比如：

理論考試（筆試）；「

回答問題（口試）；「

心得體會(huì)；-1

體能測(cè)試；「

操練測(cè)試；「

體能或技能競賽；「

匯報(bào)表演。「

2.4安全管理各崗位崗位職責(zé)

2.4.1安全部經(jīng)理職責(zé)

一、對(duì)本公司管理的物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)上的具體責(zé)任。

二、制定安全部的工作計(jì)劃和目標(biāo)，并具體組織實(shí)施。

三、主持本部門例會(huì)，傳達(dá)貫徹總經(jīng)理及上級(jí)主管部門的指示。

四、參與對(duì)重大案件、事故的調(diào)查處理。

五、督導(dǎo)檢查各管理處的安全保安工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或向公司主管領(lǐng)

導(dǎo)匯報(bào)。

六、制定年度保安員教育、培訓(xùn)和考核計(jì)劃，并抓好貫徹實(shí)施。

七、負(fù)責(zé)制定新接物業(yè)安全保安工作方案，并協(xié)助組織實(shí)施。

八、負(fù)責(zé)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)。

2.4.2安全部經(jīng)理助理職責(zé)

一、協(xié)助經(jīng)理做好防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害事故等安全教育。

二、按照部門分工，攸責(zé)抓好保安隊(duì)伍的思想政治教育或業(yè)務(wù)培訓(xùn)、訓(xùn)練工

作。

三、協(xié)助經(jīng)理制定并實(shí)施新接物業(yè)的安全保安工作方案。

四、做好日常安全保安工作中的檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、考核等。

五、協(xié)助經(jīng)理參與對(duì)重大案件、事故的調(diào)查處理。

六、完成經(jīng)理交辦的其他工作。

243安全部助理員職責(zé)

一、協(xié)助經(jīng)理做好防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害事故等安全教育工作。

二、協(xié)助經(jīng)理做好保安隊(duì)伍思想政治教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。

三、協(xié)助經(jīng)理做好安全保安工作的日常檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、考核等工作。

四、做好批量安全保安用品的購置、驗(yàn)證、發(fā)放、保管和外修等具體工作。

五、做好部門的文件收、發(fā)、歸檔、保存等工作。

六、負(fù)貢部門的內(nèi)勤工作。

七、完成經(jīng)理交辦的其他工作。

2.4.4管理處安全保安主管職責(zé)

一、負(fù)責(zé)本管理處物業(yè)范圍內(nèi)的安全保安管理工作c

二、負(fù)責(zé)擬制安全保安工作計(jì)劃，并組織具體實(shí)施，對(duì)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重

大火災(zāi)事故和治安、刑事案件負(fù)責(zé)

三、負(fù)責(zé)主持召開保安班長會(huì)議，及時(shí)傳達(dá)貫徹上級(jí)指示。

四、對(duì)保安各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)，并負(fù)責(zé)處理保安員執(zhí)勤

中遇到的疑難問題。

五、負(fù)責(zé)保安員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核工作。

六、負(fù)責(zé)零星安全保安用品的采購、驗(yàn)證、維修工作。

七、對(duì)保安員玩忽職守、違章操作遭致業(yè)主/物業(yè)使用人投訴或造成重大損失負(fù)

領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

245保安班長職責(zé)

一、主持本班工作，執(zhí)行管理處主任和安全保安主管的工作指令，帶領(lǐng)和督

導(dǎo)全班人員履行崗位職責(zé)，認(rèn)真做好安全保安工作。

二、負(fù)責(zé)主持召開班務(wù)會(huì)，及時(shí)傳達(dá)上級(jí)指示和保安班長例會(huì)精神，研究提

出貫徹意見，并具體組織落實(shí)。

三、負(fù)責(zé)本班人員的考勤，如實(shí)記載本班執(zhí)勤中遇到和處理過的問題，重大

問題要及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。

四、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班與其他班組之間的工作關(guān)系和本班人員之間的關(guān)系。

五、愛崗敬業(yè)，遵紀(jì)守法，嚴(yán)于律已，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。

六、熟悉保安各崗位工作職責(zé)、任務(wù)和程序，掌握管理區(qū)域內(nèi)治安保安工作

的規(guī)律及特點(diǎn)。

七、對(duì)因管理不力而造成本班在執(zhí)勤中發(fā)生的重大失誤，或本班人員出現(xiàn)嚴(yán)

重違法違紀(jì)的情況負(fù)責(zé)。

八、負(fù)責(zé)抓好全班的教育訓(xùn)練工作。

九、負(fù)責(zé)處理本班執(zhí)勤過程中遇到的一般性問題。

2.4.6保安員職責(zé)

一、保安員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。

二、上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真做好"四防（防火、防盜、防破壞、

防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)天安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主管

領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全。

三、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可

疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。

四、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備和公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及

亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用

方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理。

玉、堅(jiān)守崗位，提高警惕,對(duì)崗位內(nèi)發(fā)牛的各種情況要認(rèn)直處理，首日做好

記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。

六、遇有緊急突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向班長或主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。

七、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。

八、積極向業(yè)主/物業(yè)使用人宣傳遵紀(jì)守法和消防安全等治安防范知識(shí)。

§3、物質(zhì)和技術(shù)裝備

物業(yè)的安全管理，強(qiáng)調(diào)人防、物防和技防相結(jié)合，必要的物質(zhì)和技術(shù)條件可以大

大提高安全防范的效率，降低安全防范的成本，提升安全防范的效果。很多情況

下必要的物質(zhì)和技術(shù)條件對(duì)物業(yè)安全起到人所不能替代的作用，是搞好物業(yè)安全

管理的基礎(chǔ)利必要條件。因此，人的因素、物質(zhì)和技術(shù)條件是搞好物業(yè)安全管理

的雙刃劍，缺一不可。

3.1保安員的基本裝備

保安制服；「

必要的通訊裝備：如電話、對(duì)講機(jī)、手機(jī)、BB鞏等；「

必要的交通裝備：如摩托車、自行車等；「

必要的個(gè)人值班工具：如警棍、手電筒等：「

個(gè)人生活和休息的必要用具。「

3.2管理單元的基本裝備

值班、通信、指揮中心；「

共用交通和通信器材：如汽車、摩托車等；「

共用器具：如滅火器、消防鏟（斧）、放毒面具等；「

生活和休息的條件：如宿舍、食堂、娛樂室等：「

基本的物質(zhì)圍合或封閉條件：如圍墻、欄桿、綠化隔離帶等；「

物業(yè)安全標(biāo)志：如交通和停車指示、車輛限速和禁停標(biāo)志等；「

保安工作設(shè)施：如崗?fù)?、道卡等；?/p>

智能化安防設(shè)施設(shè)備等?！?/p>

§4、智能化安防系統(tǒng)簡介

4.1智能小區(qū)的概念

智能小區(qū)是指利用系統(tǒng)集成方式，將現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、現(xiàn)

代智能儀器