杭州蘇州上海商業(yè)考察報告 (NXPowerLite)課件

營銷部商業(yè)組杭州、蘇州、上海考察報告2009年11月考察安排時間：2009年11月11日至14日考察人員：汪宏、舒東、黃茂笑、施虹、常勝、李曉考察項目(僅營銷部考察項目,不包括設(shè)計部考察項目)：時間地區(qū)考察項目11月11日杭州綠城翡翠城、親親家園、華潤萬象城11月12日蘇州印象城、萬達廣場、鄰里購物中心、萬科玲瓏灣11月13-14日上海大寧國際商業(yè)廣場、永新坊、巴卡拉濟南路八號、西效百聯(lián)、恒隆廣場、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)購物中心、上海灣、大拇指廣場、聯(lián)洋廣場考察項目情況杭州綠城翡翠城簡介：翡翠城是綠城集團聯(lián)袂浙江鐵路投資集團開發(fā)的西溪品質(zhì)大盤，社區(qū)緊鄰約10平方公里的西溪國家濕地公園。翡翠城占地約1400畝，總建筑面積約150萬平方米，涵納桂花城系列多層公寓、南加州風(fēng)格高層公寓、西溪景觀公寓、地中海庭院洋房、法式公寓、排屋等多種住宅產(chǎn)品，以及綠城育華翡翠城幼兒園、翡翠天地商業(yè)中心等社區(qū)配套。建成后將形成一個8000多戶人家、約3萬人口的大型城市社區(qū)，是杭州罕有的集生活、休閑、商業(yè)、娛樂、運動、教育等功能于一體的現(xiàn)代社區(qū)。

翡翠天地翡翠天地位居翡翠城核心區(qū)，五常大道、高教路交匯處。作為杭州最具規(guī)模、最具品質(zhì)感的社區(qū)商業(yè)中心，翡翠天地旨在滿足周邊約10萬常住中高端消費客群的生活需求，堪稱大城西旗艦級的商業(yè)配套。

翡翠天地商業(yè)總建筑面積為5萬方，規(guī)劃為酒店、健康服務(wù)中心、濱水休閑區(qū)、運動場館區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、文化藝術(shù)區(qū)、生活購物區(qū)、餐飲區(qū)。杭州綠城翡翠城杭州綠城翡翠城招商情況入駐主力店招商政策：對商家分三個等級，目前招商率達到50%以上租期租金免租期優(yōu)惠政策備注主力店8-10年30元/㎡.月3年給予補助綠城公司給予主力店商家巨大補助，標(biāo)準(zhǔn)按整個項目的入駐率情況而定。如菲力偉客戶，10年補助為1000多萬元。重要商家5年35元/㎡.月3年無一般商家3年40元/㎡.月3年無親親家園親親家園幸福里南接董家路、西靠古墩路，隸屬拱墅區(qū)，距市中心約10公里?？偨ㄖ娣e約14萬M2，圍合大庭院式布局，由多層、小高層、高層公寓組成，總戶數(shù)約1000戶，是以80-110M2為主力戶型的精致舒適服務(wù)型公寓。幸福里8大特質(zhì)●親情大庭院：通過中央坡地生態(tài)庭院、鄰里院落、林蔭環(huán)道，形成錯落圍合的鄰里親情空間●精裝修門廳：部分精裝修門廳、地下挑空門廳，營造精致、溫馨的“第二客廳”●陽光架空層：景觀架空層，部分挑空至5.1米，引入光照、綠化，營造和諧鄰里交流空間●精細化空間：研究細分客戶居住習(xí)慣，考慮合理空間尺度，締造精確到毫米的生活空間●完善大配套：共享親親家園近30000M2社區(qū)商業(yè)配套，全面滿足居者休閑、娛樂、購物等日常生活所需●優(yōu)質(zhì)大教育：引進綠城育華教育集團、毗鄰浙江大學(xué)，讓孩子高一個平臺起跳●暢意大交通：城市公交、上塘路高架、古墩路景觀大道，攜手社區(qū)巴士、電瓶車，滿足全方位的出行需求●私家大公園：退古墩路30米設(shè)計為游步綠化帶，形成幸福里獨有的郊野公園，享受寧靜、健康和愜意鄰里交流占地面積:59720平方米總建筑面積:140000平方米,其中商業(yè)建筑面積:23000平方米開發(fā)周期:2001年-2008年開工時間:2006-10-30竣工時間:2008-12-30總戶數(shù):1000物業(yè)管理附加信息:多層0.80元/平米.月，電梯房1.2元/平米.月，商鋪2元/平米.月開發(fā)商:坤和建設(shè)集團股份有限公司投資商:坤和建設(shè)集團股份有限公司物業(yè)管理公司:杭州坤和社區(qū)服務(wù)有限公司2001年—2008年

親親家園商業(yè)街親親家園商業(yè)街總建筑面積約23000平,典型的成熟社區(qū)商業(yè),沿街集中商業(yè)+內(nèi)街滿足周邊社區(qū)生活需求的商業(yè)項目，以世紀(jì)聯(lián)華超市、兩岸咖啡、新華書店以主力店,以主力店帶動整個商業(yè)發(fā)展。項目規(guī)劃為超市、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)。開業(yè)時間：2008年12月銷售模式：帶租約銷售銷售情況：銷售完畢開業(yè)狀況：經(jīng)營情況良好銷售價格：2-4萬元招商率：100%租賃價格：30-60元/㎡.月

杭州親親家園優(yōu)勢及劣勢優(yōu)勢：1、項目位置較好，位于交通道口交通方便；2、成熟的社區(qū)，住宅入往率達到90%以上，有固定的消費群；3、業(yè)態(tài)豐富,能滿足周邊社區(qū)人口基本生活需求;4、租金便宜。劣勢：1、商業(yè)檔次不高2、輻射范圍太小3、規(guī)劃不規(guī)范,各業(yè)態(tài)布局不合理杭州親親家園親親家園實景招商情況首批進駐其SHOPPINGMALL的四家主力店和五家半主力店品牌商家名稱：泰國CENTRAL百貨、嘉禾影院、OLE超市、冰紛萬象真冰溜冰場、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概念、大食代美食廣場、蘇浙匯、全球超五星柏悅酒店、NIKE等。萬象城計劃于2010年5月份營業(yè)，目前招商率達到95%以上，招商情況良好。萬象城實景杭州考察感想杭州商業(yè)是典型的臨街門面商業(yè)城市，全市大大小小門面均為臨街門面，百貨、餐飲、娛樂、超市均分布在各街道門面上。而集中型購物中心除了還在裝修中的萬象城外沒有集中型的購物中心，這跟其它城市最特別的地方。這些臨街門面全由私人持有，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃及定位，形象混亂，但商業(yè)氣氛很濃，商定經(jīng)營情況良好。這些臨街門面價格差距較大，售價從幾千至十幾萬一平，租價從十幾元至幾百元。我們考察的三個項目是杭州比較典型的商業(yè)，為大型社區(qū)做配套的街區(qū)商業(yè)—綠城翡翠城，為社區(qū)生活做配套的臨街商業(yè)—親親家園，以購物中心的核心的集中型商業(yè)—萬象城，這三個項目是杭州最有典型的商業(yè)，除萬象城未經(jīng)營外，翡翠城、親親家園經(jīng)營非常成功，且檔次經(jīng)調(diào)整后不斷的提高。對杭州項目的考察給我們的思考是社區(qū)型商業(yè)比較符合高新區(qū)和河運校項目的定位，在經(jīng)營過程中不斷提高商業(yè)的檔次。蘇州印象城蘇州印象城購物中心集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式大型國際化購物中心。購物中心坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道與蘇嘉杭高架橋的交匯處，總占地面積46773平方米，建筑面積達13.6萬平方米。蘇州印象城購物中心于2009年9月28日開業(yè)，是蘇州規(guī)模最大的單體購物中心，招商率達到100%，入駐知名商家達到150家，全球最著名的時尚品牌ZARA（西班牙）、H＆M（瑞典）、C＆A（德國）、NEXT（英國）、MANGO（西班牙），世界頂級奢侈品集團路易酩軒（LVMH）旗下大型化妝品連鎖店絲芙蘭，日本最著名的休閑時尚品牌UNIQLO（優(yōu)衣庫）和MUJI（無印良品），美國著名餐飲連鎖品牌星巴克、漢堡王、棒約翰批薩、DQ等，還有來自日本的快速便利餐廳味千拉面，英國知名母嬰用品品牌Mothercare，以及美國最大的家電連鎖店百思買，沃爾瑪超市等。印象城實景動線圖鄰里中心鄰里中心又是一個典型的商業(yè)模式，集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，專注于“居住區(qū)商業(yè)中心”的開發(fā)運營，成功改寫“社區(qū)商業(yè)”定義，創(chuàng)立了“以房屋租售為經(jīng)營基礎(chǔ)、以市場需求作功能定位、以所有者身份進行行業(yè)管理”的特有模式，并創(chuàng)新提出“居住商業(yè)，品質(zhì)生活”的企業(yè)定位。鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團”進行功能定位和開發(fā)建設(shè)。鄰里中心不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，被業(yè)內(nèi)人士譽為‘區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心開發(fā)建設(shè)的一個新的里程碑’”。目前，鄰里在蘇州工業(yè)園區(qū)運營有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總投入近4.5億元，總建筑面積超過12萬平米。商業(yè)定位及規(guī)劃鄰里中心均以社區(qū)配套為主的集中型的商業(yè)中心，鄰里中心分布在蘇州各主要的社區(qū)里，以生活配套為核心，滿足周邊居民生活需求。集超市、餐飲、休閑、酒店為一體社區(qū)商業(yè)。在所有商業(yè)沒有知名品牌商家，但整個商業(yè)規(guī)劃合格，目標(biāo)性強，服務(wù)好。鄰里中心發(fā)展繼續(xù)走社區(qū)型商業(yè)，分布蘇州各個社區(qū)，鄰里中國發(fā)展模式在蘇州獲得成功，其發(fā)展模式已經(jīng)被當(dāng)?shù)鼐用袼邮?，這種模式也值得我們?nèi)ニ伎?。租賃情況:租金:30-100元/㎡.月免租期:3-6個月

久光百貨蘇州久光百貨座落于金雞湖畔及周邊沿湖排列林蔭大道的國際博覽中心,集購物中心、美食佳肴、美容時尚、家居用品及休閑娛樂于一身，帶領(lǐng)蘇州時尚消費新潮流，滿足顧客一站式購物和休閑需求，帶給消費者嶄新的購物享受。于二零零九年一月十六日正式開幕，總樓面面積達17萬1千平方米,是目前蘇州最大型的百貨店,目前有逾500多個品牌已進駐蘇州久光（其中100多個品牌首次進入蘇州市場，部分更是首次進入中國市場），更攜手多個國際品牌，傲然進駐蘇州工業(yè)園區(qū)時代廣場，為蘇州注入時尚都會魅力，突現(xiàn)奢華生活靈感。此兒童樂園高檔次、大規(guī)模，適合我司參考蘇州萬達廣場百貨一角負(fù)一層步行街負(fù)一層設(shè)計非常合理，將一層三個單體樓的負(fù)一層連接一體，即不占用土地面積，使三個單體樓聯(lián)接一體。蘇州考察學(xué)習(xí)感想此蘇州一地考察學(xué)習(xí)最大的收獲有二個一萬達廣場的設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃布局讓我們看到了我河運校項目的規(guī)劃；二鄰里中心全蘇州的發(fā)展成功讓我們更加相信中等檔次的社區(qū)商業(yè)今后的發(fā)展前景。上海大寧國際商業(yè)街大寧國際商業(yè)街算是商業(yè)中心的“巨無霸，總商業(yè)建筑面積達到25萬平方米，15柜錯落有數(shù)的建筑，11個露天廣場，2公里步行街組成，為人們提供餐飲、娛樂、休閑、購物、兒童世界等全方面的商業(yè)服務(wù)。大寧平面圖臨街一角在上海比較流行的兒童世界上海永新坊天鑰橋路上，區(qū)域商業(yè)街區(qū)，一樓百貨業(yè)態(tài)，負(fù)一樓餐飲業(yè)態(tài)。是這兩年上海出現(xiàn)得比較有代表意義得區(qū)域商業(yè)節(jié)。建筑比較現(xiàn)代，總體布局比較合理，人流動線考慮周到。街景，立面，店招，小品，綠化都做的不錯，項目位置及布局跟河運校項目非常相識。對于國內(nèi)一些商業(yè)街項目，具有一定的參考作用。主入口處永新坊寫字樓一層動線負(fù)一層動線巴卡拉濟南路八號巴卡拉酒店和度假屋在上海的黃金地段新天地正式推出其高端公寓項目：巴卡拉?濟南路8號。項目意欲引入經(jīng)典的法國水晶品牌所代表的高尚都市生活。東西雙塔共含有308套豪華公寓，面積由82平方米到147平方米；部分頂層公寓，面積295平方米到510平方米。大堂內(nèi)的水晶吊燈將閃亮迎客，而每戶均配置Poggenpohl，嘉格納，Kuppersbusch和高儀等品牌。巴卡拉?濟南路8號還為業(yè)主提供更為專屬的配套服務(wù)，例如客房服務(wù)、專屬勞斯萊斯接送、戶外網(wǎng)球場、spa沙龍以及室內(nèi)游泳池。濟南路八號是同巴卡拉合作,共同來打造鼎級住宅,考察此項目是學(xué)習(xí)此項目的是學(xué)習(xí)濟南路八號售房部裝修,高新區(qū)項目售房部規(guī)劃引進類似的商家,濟南路八號售房部裝修非常符合高新區(qū)售房部設(shè)想.巴卡拉濟南路八號公寓百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心位于上海西郊的長寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。

購物中心占地面積3.4萬平方米，建筑面積11萬平方米，整個建筑物分地下二層和地上四層。購物中心采用開放式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人性化設(shè)計理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區(qū)域的建筑有機地組合成一個整體，新穎的視覺效果，清新的綠化環(huán)境，處處彰顯品味和情趣。

百聯(lián)西郊購物中心定位于社區(qū)型購物中心，服務(wù)于周邊居民社區(qū)，力求為數(shù)十萬居民提供一個溫馨和諧的休閑、消費場所。大型超市、精品百貨、家居用品、餐飲娛樂、品牌專賣、社區(qū)服務(wù)等等，豐富的業(yè)態(tài)組合，給予消費者多一份的選擇和多一份的滿足主入口處通道,無自動扶梯,檔次不高1F、2F3F、4FB1、B2部分入駐商家浦東時尚的地標(biāo)－－鄂爾多斯旗下頂級品牌1436在上海的首個落腳點－－鄂爾多斯在華東最大的旗艦店－－2002年從凱德置地名下收購的地塊－－上海灣項目概況項目布局圖負(fù)一層動線2005年上海市10大商業(yè)地產(chǎn)項目－－浦東聯(lián)洋社區(qū)第一個大型商業(yè)廣場－－證大·大拇指廣場平面圖正大門動線與空間實景特色的運營聯(lián)洋廣場項目情況聯(lián)洋廣場項目位于聯(lián)洋國際社區(qū)中心地塊，占地面積約2.5萬平方米，總建筑面積近7萬平方米，包括地下二層、地上四層、建筑面積約5.8萬平方米的大型休閑購物商場，以及擁有300多間客房的聯(lián)洋宜必思（IBIS）酒