店址評(píng)估手冊(cè)模板

店址評(píng)估手冊(cè)模板

逸馬國(guó)際參謀集團(tuán)出品

編制說(shuō)明

【編制目的】

標(biāo)準(zhǔn)化是連鎖企業(yè)大規(guī)?？焖贁U(kuò)張的根底，標(biāo)準(zhǔn)的工具包含流程、標(biāo)準(zhǔn)、表單，而其重點(diǎn)表現(xiàn)方式

就是標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)。為此，逸馬國(guó)際參謀集團(tuán)總結(jié)10多年來(lái)效勞各類型連鎖企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，推出了涵蓋連

鎖企業(yè)運(yùn)營(yíng)各個(gè)方面的手冊(cè)工具，以便各連鎖企'也能夠據(jù)此快速領(lǐng)悟、創(chuàng)造、實(shí)踐適合企業(yè)自身的手冊(cè)

工具，推動(dòng)自身連鎖平臺(tái)的快速開展。

選址及布局成功將是連鎖體系未來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要內(nèi)容?！哆B鎖總部店址評(píng)估手冊(cè)模板》是逸

4國(guó)際參謀集團(tuán)在io年專業(yè)積累和企業(yè)實(shí)踐的根底上總結(jié)而成，旨在為連鎖企業(yè)編制《總部店址評(píng)估

手冊(cè)》提供范例和方法。

【使用說(shuō)明】

1.本手冊(cè)模板包括直營(yíng)選址和加盟選址的相關(guān)流程與標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)給出/城市評(píng)估、商圈評(píng)估、店

址評(píng)估等模塊的工作原理、程序與操作標(biāo)準(zhǔn)與表單。其中涉及很多的工作程序及標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，是

工作執(zhí)行的根底標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)，是連鎖成功的操作經(jīng)驗(yàn)。

2.請(qǐng)企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)特色和個(gè)性需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整、補(bǔ)充。

3.為正常閱讀和修改模板里的流程圖，建議您安裝MicrosoftOfficeVisio軟件，軟件安裝和使月

說(shuō)明請(qǐng)見(jiàn)軟件光盤。Visio軟件可以在網(wǎng)上下載，您可以下載自行安裝。

目錄

目錄。

1選址體系規(guī)劃1

選址原那么1

拓展戰(zhàn)略1

2店址評(píng)估模型介紹2

3城市評(píng)估3

城市評(píng)估流程3

城市評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)4

城市評(píng)估表單及工具6

4商圈評(píng)估9

商圈評(píng)估流程9

商圈評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)10

商圈評(píng)估表單及工具II

5門店評(píng)估15

直營(yíng)店選址流程15

加盟店選址流程15

門店評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)16

門店評(píng)估表單及匚具18

6店址評(píng)估執(zhí)行流程標(biāo)準(zhǔn)21

1選址體系規(guī)劃

1.1選址原那么

(I)以城市群為核心，便于輻射及效勞終端

(2)一線城市、強(qiáng)二、強(qiáng)三線城市為主

一線城市：直轄市、省會(huì)城市及國(guó)家方案單列市

強(qiáng)二線城市：人均GDP2萬(wàn)元以.上地級(jí)城市

(3)開展所考慮的應(yīng)為具有一定人口基數(shù)的城市

(4)商圈店為核心，獲取城市一定的品牌效應(yīng)

1.2拓展戰(zhàn)略

1.2.1拓展階段

階段時(shí)間拓展區(qū)域

試點(diǎn)及周邊推廣期以周邊深度試點(diǎn)，直營(yíng)為主加盟為輔，本城市群建立區(qū)域

樣板店并拓展加盟店

區(qū)域擴(kuò)張期以經(jīng)濟(jì)興旺城市群為主進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張

全國(guó)擴(kuò)張期以環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、山東半島、遼中南、關(guān)中城巾群為

主，全國(guó)擴(kuò)張

上市準(zhǔn)備期整合全國(guó)的連鎖網(wǎng)絡(luò)，增加直營(yíng)店的比例，到達(dá)上市要求

1.2.2拓展規(guī)模

直營(yíng)店加盟店

階段時(shí)間總店數(shù)

新門店總店數(shù)新門店總店數(shù)

試點(diǎn)及周邊推廣期

區(qū)域擴(kuò)張期

全國(guó)擴(kuò)張期

上市準(zhǔn)備期

2店址評(píng)估模型介紹

店址評(píng)估體系是從城市群的選搭入手，依照城市、商圈、門店的層次進(jìn)行逐級(jí)的階段性評(píng)價(jià)，之后

選取適宜的門店作為拓展的目標(biāo)門店。因此，在店址評(píng)估中引入數(shù)學(xué)分析模型，以指導(dǎo)整個(gè)目標(biāo)門店的

評(píng)估工作。具體推導(dǎo)過(guò)程如下：

初始設(shè)置：令目標(biāo)門店為A,城市評(píng)估得分為BI,商圈評(píng)估得分為B2,門店評(píng)估得分為B3；商圈

評(píng)估的權(quán)重為AB2,門店評(píng)估的權(quán)亙?yōu)锳B3

Siepl.依據(jù)查詢及調(diào)研的數(shù)據(jù)，對(duì)《城市評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分計(jì)算.，得到城市評(píng)估得分B1。

Step2.依據(jù)城市評(píng)估判斷準(zhǔn)那么，對(duì)城市進(jìn)行取舍。如城市評(píng)估結(jié)果為不進(jìn)入，那么此城市調(diào)研

終止；如城市評(píng)估結(jié)果為可以進(jìn)入，那么繼續(xù)完成商圈和門店評(píng)估。

Step3.依次完成商圈、門店的評(píng)估，對(duì)《商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表》和《門店評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分計(jì)免,

得到評(píng)估分?jǐn)?shù)B2、B30

Stcp4.填寫《店址綜合評(píng)估表》，計(jì)算目標(biāo)門店的得分A=a2*B2+a3*B3。

案例：設(shè)經(jīng)過(guò)對(duì)《城市評(píng)估表》、《商圈評(píng)估表》、《門店評(píng)估表》的打分，Bl=70,B2=75,B3=80,

且a2=0.6,a3=0.4,那么A=0.6*75M).4*80=77。

目標(biāo)門店得分A等級(jí)1:0-40等級(jí)2:40-70等級(jí)3:70-100

評(píng)估結(jié)論不進(jìn)入哲不進(jìn)入，待以后時(shí)機(jī)成熟進(jìn)入枳極進(jìn)入

可以得出門店的評(píng)估結(jié)論為：積極進(jìn)入。

城市評(píng)判準(zhǔn)那么

城市評(píng)估得分B10-4040-7070-100

評(píng)估結(jié)論不進(jìn)入暫不進(jìn)入，待以后時(shí)機(jī)成進(jìn)入商圈評(píng)估流程

熟進(jìn)入

商圈評(píng)判準(zhǔn)那么

商圈評(píng)估得分B20-4040-7070-100

評(píng)估結(jié)論不進(jìn)入不確定，但進(jìn)入目標(biāo)門店枳極進(jìn)入目標(biāo)門店總體

總體評(píng)估評(píng)估

門店評(píng)判準(zhǔn)那么

門店評(píng)估得分B30-4040-7070-100

評(píng)估結(jié)論不進(jìn)入不確定，但進(jìn)入目標(biāo)門店積極進(jìn)入目標(biāo)門店總體

總體評(píng)估評(píng)估

目標(biāo)門店總體評(píng)判準(zhǔn)那么

目標(biāo)門店總體得分A0-4040-7070-100

評(píng)估結(jié)論不進(jìn)入暫不進(jìn)入，待以后時(shí)機(jī)成積極進(jìn)入

熟進(jìn)入

3城市評(píng)估

3.1城市評(píng)估流程

備注："Y”表示審核、審批通過(guò)；“N”表示審核、審批沒(méi)有通過(guò)。

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

第一步選出下一步拓展的城市群事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

選定依據(jù)拓展戰(zhàn)略，選擇意向拓展的城市群

B2事業(yè)拓展部總監(jiān)

意向拓展

（經(jīng)理）

城市群

A3意向就意向城市群的城市群規(guī)模、城市群人口/經(jīng)濟(jì)

城市群根情況、城市群的開展速度等方面進(jìn)行資料搜集

事業(yè)拓展部《城市群根本資料表》

本資料搜與評(píng)估

集與評(píng)估

A4意向根據(jù)搜集到的城市群資料，撰寫《意向城市群

城市群評(píng)評(píng)估報(bào)告》，指出意向城市群可否拓展，為決

估報(bào)告策提供依據(jù)。評(píng)估報(bào)告如未通過(guò)審核/審批，那《意向城市群評(píng)估報(bào)

事業(yè)拓展部

么將評(píng)估報(bào)告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過(guò)審核告》

/審批，那么進(jìn)入下一步驟同時(shí)報(bào)告歸檔到事業(yè)

拓展部。

第二步選定拓展的城市（可能為一個(gè)或多個(gè)城市）事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

A7拓展就意向城市的城市自然條件、經(jīng)濟(jì)水平、人口

城市群所狀況等方面進(jìn)行城市資料搜集和評(píng)估

轄地級(jí)城《拓展城市群所轄地

事業(yè)拓展部

市根本資級(jí)城市詳細(xì)信息表》

料搜集與

評(píng)估

A8意向根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫《意向城

城市選擇市選擇報(bào)告》，指出優(yōu)先拓展城市，為決策提

報(bào)告供依據(jù)。評(píng)估報(bào)告如未通過(guò)審核/審批，那么將事業(yè)拓展部《意向城市選擇報(bào)告》

評(píng)估報(bào)告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過(guò)審核/審

批，進(jìn)入下?步驟同時(shí)報(bào)告歸檔到事業(yè)拓展

部。

第三步對(duì)選定的城市進(jìn)行具體的城市調(diào)研事業(yè)拓展部/總經(jīng)理

A10選定確定拓展的城市后，就城市的自然條件、經(jīng)濟(jì)

《城市詳細(xì)資料調(diào)研

城市詳細(xì)水平、人口狀況、商圈分布、城市開展規(guī)劃等事業(yè)拓展部

表》

調(diào)研方面進(jìn)行城市詳細(xì)資料的搜集和評(píng)估

All拓展根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫《拓展城

城市評(píng)估市評(píng)估報(bào)告》，為城市連饃店的拓展規(guī)模等提

報(bào)告供依據(jù)。評(píng)估報(bào)告如未通過(guò)審核/審批，那么將

事業(yè)拓展部《拓展城市評(píng)估報(bào)告》

評(píng)估報(bào)告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過(guò)審核/審

批，那么進(jìn)入下一步驟同時(shí)報(bào)告歸檔到事業(yè)拓

展部。

3.2城市評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1城市群評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1.1城市群根本資料調(diào)研

在拓展的戰(zhàn)略規(guī)劃中引入了城市群的概念。城市群具有城市群內(nèi)城市密集、人口密度大、具有很耐

的城市化水平；根底設(shè)施興旺完備：城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)條件、收入、生活水平差距縮小、城鄉(xiāng)之間的人口

流動(dòng)趨向平衡等優(yōu)點(diǎn)，所以確定了以城市群為核心的拓展戰(zhàn)略，便于規(guī)模的快速?gòu)?fù)制擴(kuò)大，便于總部對(duì)

連鎖終端的效勞與管控。

前文的拓展階段對(duì)每個(gè)階段羽點(diǎn)開展的城市群進(jìn)行了說(shuō)明，為拓展指出了開展方向，但市場(chǎng)變化難

以預(yù)測(cè)，在實(shí)際的連鎖體系的拓展過(guò)程中，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

城市群背景資料的收集主要包含以下內(nèi)容：

>目標(biāo)城市群根本狀況

包含的內(nèi)容有：城市群的總面積、所轄的地級(jí)城市、城市群類型、城市群開展水平等。

>城市群人口/消費(fèi)狀況

主要內(nèi)容包含：城市群的總?cè)丝凇⑷丝诿芏取?5-35歲女性人口比例、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居

民消費(fèi)水平等。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)

>經(jīng)濟(jì)狀況

通過(guò)對(duì)城市群的總GDP、人均GDP、GDP增速的調(diào)查分析，確定城市群的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為連鎖

體系的復(fù)制提供良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)

>市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

通過(guò)城市群現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（市場(chǎng)前三位）的調(diào)查分析，確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特色，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)

并借鑒，找出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特色進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

主要方法：查閱網(wǎng)上資料、實(shí)地走訪調(diào)研

3.2.1.2城市群評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

城市群的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)參照選址的4條原那么，只要滿足這些原那么，即可作為意向城市群，進(jìn)入城行

評(píng)估流程。

3.2.2城市評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)

3.2.2.1城市根本資料調(diào)研

確定好拓展的城市群后，對(duì)城市群所轄的地級(jí)城市進(jìn)行根本資料的調(diào)研，填寫《拓展城市群所轄地

級(jí)城市詳細(xì)信息表》，調(diào)研包含的主要方面有：

1.城市人口/消費(fèi)狀況

主要內(nèi)容包含：城市的總?cè)丝?、人口密度?5-35歲人群月平均工資、城鎮(zhèn)居民人均收入和城鎮(zhèn)居

民消費(fèi)水平等。

2.經(jīng)濟(jì)狀況

主要內(nèi)容有：城市總GDP、人均GDP、GDP增速等。

3.2.2.2城市選擇標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)調(diào)研獲得的城市的根本資料，選擇人均GDP滿足強(qiáng)二、強(qiáng)三線城市標(biāo)準(zhǔn)的城市作為拓展城市,

同時(shí)結(jié)合連鎖的拓展戰(zhàn)略，由事業(yè)拓展部調(diào)研人員編寫《意向城市選擇報(bào)告》，提交事業(yè)拓展部總監(jiān)審

核,事業(yè)拓展部總監(jiān)審核同意后，進(jìn)入城市的詳細(xì)調(diào)研階段。

3.2.2.3城市詳細(xì)資料調(diào)研

城市詳細(xì)資料調(diào)研階段，需要事業(yè)拓展部人.員進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，深入的對(duì)城市所轄行政區(qū)域、城市人

口狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)現(xiàn)狀、商圈分布、競(jìng)爭(zhēng)時(shí)手、消費(fèi)者等方面進(jìn)行調(diào)研。鑒于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和消

費(fèi)者分析的復(fù)雜性和重要性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和消費(fèi)者分析在后面有專門的章節(jié)進(jìn)行描述。

>城市背景資料調(diào)研

城市背景資料的調(diào)研主要側(cè)重于城市宏觀方面的調(diào)查，其中主要包括以下兒方面的信息：

（1）城市性質(zhì)：城市性質(zhì)、城市規(guī)劃等

城市性質(zhì)：工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市

城市規(guī)劃：研究城市的未來(lái)開展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一

定時(shí)期內(nèi)城市開展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成局部，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、

城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭，對(duì)店址的選擇有重要影響。

（2）城市經(jīng)濟(jì)狀況：城鎮(zhèn)人均收入、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平、GDP總量、GDP增速、人均GDP等。

這些信息和數(shù)據(jù)局部可以從《拓展城市群所轄地級(jí)城市詳細(xì)信息表》中獲得。

>現(xiàn)狀

現(xiàn)狀需要事業(yè)拓展人員對(duì)目標(biāo)城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，以獲得所需面臨的行業(yè)現(xiàn)狀。調(diào)研的內(nèi)容包括：

城市食品的開展情況、城市食品的開展情況。開展情況可以劃分為“好"、“一般"、"差"三種情

況。

>城市商圈現(xiàn)狀

商圈主要涉及的內(nèi)容有：商圈名稱、商圈類型、40-80平米店面平均租金、商圈平均租金（元/平米）、

租金占比、平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)、商圈核心磁石點(diǎn)等。

3.2,2.4城市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查的關(guān)犍是搜集到準(zhǔn)確的競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)，是關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)策略的調(diào)查研究。黨

爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的客觀需要，是信息作為一種戰(zhàn)略資源的重要表達(dá)。搜集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)帶有對(duì)抗

性，要求在對(duì)方不協(xié)助，甚至是反對(duì)的情況下，去了解、分析對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)的搜集必須是正當(dāng)?shù)?、?/p>

法的，強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德L

對(duì)所有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)研是不理智的。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研需要花費(fèi)大量人力與財(cái)力，而且一些小的

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)企業(yè)的影響有限。所以本手冊(cè)提到的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分為兩個(gè)局部，首先是現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，選

擇市場(chǎng)排名前三的企業(yè)：其次是潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可以選擇市場(chǎng)成長(zhǎng)增速（市場(chǎng)份額增長(zhǎng)率）前三的企

業(yè)，

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：企業(yè)名稱、品牌名稱、經(jīng)營(yíng)年限、主銷產(chǎn)品風(fēng)格、消贄者定位、價(jià)格

帶、店面布局組合、平均店面面積、單店年銷售額、店面數(shù)量、年銷售總額、店面租金、店面人數(shù)、倉(cāng)

儲(chǔ)狀況、宣傳特色、裝修特色、客流情況、店面外觀（附照片）、競(jìng)爭(zhēng)綜合能力、城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境綜述等。

詳見(jiàn)《城市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表》。

3.2.2.5城市消費(fèi)者分析

當(dāng)進(jìn)入一個(gè)全新的城市群開拓直營(yíng)店時(shí)，需要進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)研分析，從而對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消

贄能力、消費(fèi)行為等全方位掌握，為直營(yíng)店的拓展、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選擇提供依據(jù)。消贄者調(diào)存問(wèn)卷見(jiàn)附件。

當(dāng)在已拓展的城市群進(jìn)入某一個(gè)新城市或加盟商申請(qǐng)加盟時(shí)，可以不進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查分析。

3.2.2.6城市評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

在完成城市資料調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、消費(fèi)者分析之后，就進(jìn)入城市評(píng)估流程。城市評(píng)估首先依據(jù)

前期調(diào)研的數(shù)據(jù)對(duì)城市評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中的各個(gè)維度進(jìn)行打分，之后進(jìn)行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成城行

評(píng)估的得分，對(duì)城市選擇提供決策依據(jù)。

3.3城市評(píng)估表單及工具

3.3.1城市群根本資料表

城市群根本資料表表單編號(hào):

城市群名稱

總面積

所轄地級(jí)城市

（詳細(xì)城市信息見(jiàn)附表1）

根本狀況口國(guó)家級(jí)城市群

城市群類型口區(qū)域性城市群

口地方性城市群

城市群開展水平□形成階段□成長(zhǎng)階段□成熟階段

城鎮(zhèn)居民人均收入

人口/消費(fèi)狀況

城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平

城市群GDP

經(jīng)濟(jì)狀況GDP增長(zhǎng)速度

人均GDP

城市群行業(yè)市場(chǎng)開展情況口好□一般口差

城市群行業(yè)市場(chǎng)開展情況口好□一般口差

主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

企業(yè)1：企業(yè)2：企業(yè)3：

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況企業(yè)名稱

品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價(jià)格帶

填寫時(shí)間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

3.3.2目標(biāo)城市群所轄地級(jí)城市根本資料表

拓展城市群所轄地級(jí)城市詳細(xì)信息表表單編號(hào)：

人口/消費(fèi)狀況經(jīng)濟(jì)狀況

序

城市總面積市區(qū)人口人口25-35歲城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)居民人GDPGDP人均

號(hào)

面積總數(shù)密度平均工資人均收入均消費(fèi)水平總量增速GDP

填寫時(shí)間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

3.3.3城市詳細(xì)資料調(diào)研表

城市詳細(xì)資料調(diào)研表表單編號(hào)：

城市總面積

城市

城市類型□工業(yè)城市口商業(yè)城市□旅游城市

概況

城市規(guī)劃

城鎮(zhèn)人均收入城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水

城市

平

經(jīng)濟(jì)

GDP總量人均GDP

狀況

近三年GDP增速情況

城市市場(chǎng)開展情況□好口一般口差

城市市場(chǎng)開展情況口好口一般口差

主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

市場(chǎng)企業(yè)1企業(yè)2企業(yè)3

競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)名稱

狀況品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價(jià)格帶

商圈商圈1商圈2商圈3

商圈名稱

城市商圈類型

商圈商圈定位

現(xiàn)狀40-80平方米店

面平均租金

商圈平均租金

〔元/平方米）

租金占比

平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)

商圈核心磁石點(diǎn)

備注1、商圈核心磁石點(diǎn)是指該商圈最吸引消費(fèi)者的是什么，例如核心業(yè)態(tài)、品牌、聚客點(diǎn)等。

2、租金占比、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等都以40-80平方米店面為考察對(duì)象

填寫時(shí)間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

城市評(píng)估流程經(jīng)過(guò)城市評(píng)估流程之后，確定拓展

的城巾,后啟動(dòng)針對(duì)此城市的商圈事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

評(píng)估流程。

商圈調(diào)研方案針對(duì)拓展城市的商圈制定商圈評(píng)

估方案，主要包含商圈調(diào)研的內(nèi)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

容，商圈調(diào)研的時(shí)間安排等

商圈實(shí)地調(diào)研依據(jù)商圈調(diào)研方案開展商圈調(diào)研

活動(dòng)，主要包含商圈環(huán)境、商圈人

事業(yè)柘展部《商圈調(diào)研資料表》

員狀況、商圈內(nèi)食品銷售競(jìng)爭(zhēng)情況

調(diào)研。

商圈評(píng)估報(bào)告事業(yè)拓展部人員依據(jù)商圈調(diào)研資

《商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表》

料和商圈評(píng)佑標(biāo)準(zhǔn)表對(duì)商圈進(jìn)行事業(yè)拓展部

《商圈評(píng)估報(bào)告》

評(píng)分，編寫《商圈評(píng)估報(bào)告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對(duì)《商圈評(píng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理

4商圈評(píng)估

4.1商圈評(píng)估流程

理審核估報(bào)告》進(jìn)行審核。審核不通過(guò)那

么資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通

過(guò)那么提交總經(jīng)理審批同時(shí)資料

歸檔到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對(duì)事業(yè)拓展部提交的《商圈

評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行審批。審批不通過(guò)

重新進(jìn)行商圈評(píng)估或終止此商圈總經(jīng)理

拓展：審批通過(guò)那么進(jìn)入到下一步

《門店評(píng)估流程》

4.2商圈評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)

商圈分析對(duì)新開門店的地址選擇具有非常重要的指導(dǎo)意義。商圈分析就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)商圈構(gòu)成的情況、

特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇門店地址、制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向與

策略提供依據(jù)。

門店選址是影響門店開展的最直接因素，而商圈的根本環(huán)境、顧客狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況，更是門店選址的

首要因素。商圈的分析評(píng)估主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行：

4.2.1商圈環(huán)境調(diào)研

商圈環(huán)境主要是指顧客對(duì)商圈的總體印象或是認(rèn)識(shí)。主要包含的內(nèi)容：商圈類型、商圈開展規(guī)劃、商

圈建筑物狀況、商圈規(guī)模、商圈經(jīng)營(yíng)特色、商圈內(nèi)知名品牌情況、商圈平均營(yíng)業(yè)時(shí)間、商圈租金、商傕交

通情況、商圈人流情況。

>商圈類型：

商業(yè)區(qū)一一商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立，其消費(fèi)習(xí)性為

快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)置及消費(fèi)金額比擬高等，是連鎖目前拓展的主力方向。

辦公區(qū)一一此類型區(qū)域辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水平較高等。

住宅區(qū)一一此類型區(qū)域戶數(shù)較多，人口密集，消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者穩(wěn)定、消費(fèi)習(xí)慣固定、要求便利性、

親切感，家庭用品購(gòu)置率高，是連鎖后期開展的目標(biāo)區(qū)域之一。

文教區(qū)一一此類型區(qū)域附近有大、中、小學(xué)校等，文教區(qū)消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額不

高，但食品、文教用品購(gòu)置率高，也是連鎖后期開展的目標(biāo)區(qū)域之一。

混合區(qū)一一商住混合，住數(shù)混合.混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬于多元化的消費(fèi)習(xí)性.

待開發(fā)區(qū)一一商圈知名度不高，對(duì)集客能力弱，但是有開展?jié)摿?，要關(guān)注此類型區(qū)域的開展，待時(shí)機(jī)

成熟迅速進(jìn)入。

>商圈經(jīng)營(yíng)特色：

商圈經(jīng)營(yíng)有的以某一個(gè)特色行業(yè)為主，有的以綜合業(yè)態(tài)為主。?般來(lái)講，越是商業(yè)興旺的城市，商圈

的行業(yè)特色越明顯；中小城市以綜合性商圈為主。商圈的業(yè)態(tài)與的定位形成互補(bǔ)性的有利于門店的成功，

因此是調(diào)研的一個(gè)方面。

>商圈租金：

門店租金是門店運(yùn)營(yíng)本錢的主要局部，門店租金對(duì)門店成功與否有重要影響，因此要對(duì)掌握商圈不同

區(qū)域的租金情況，可以分為商圈核心區(qū)域租金、商圈次核心區(qū)域租金、商圈邊緣區(qū)域租金。要依據(jù)商

圈租金的實(shí)際情況，選擇適合自己的商圈區(qū)域進(jìn)入。

>商圈交通情況

商圈可到達(dá)的便利性決定了商圈的集客能力，對(duì)商圈交通情況的調(diào)研主要從商圈道路條件、停車位、

公交線路等方面調(diào)研。

>商圈人流情況

商圈內(nèi)人流總量，直接決定了門店潛在顧客的數(shù)量，從而決定了門店的營(yíng)業(yè)額、門店的成功與否。

商圈人流測(cè)算方法：

?人流量測(cè)算的原那么:

1）測(cè)算的人流數(shù)字，應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠；

2）要確保測(cè)算人員對(duì)測(cè)算有正確的認(rèn)識(shí)，并了解測(cè)算的方法和操作：

?人流量測(cè)算規(guī)那么及方法：

1）首先明確商圈入I」個(gè)數(shù)，依據(jù)入U(xiǎn)個(gè)數(shù)分配人流測(cè)算人員，做到每一個(gè)入I」有一個(gè)測(cè)算人員：

如人員緊張時(shí)，那么優(yōu)先在商圈的主入口分配測(cè)算人員C

2）測(cè)算的時(shí)間分為周一至周五（可以選擇2天，建議周二、周四）；周末時(shí)間（周六、周日）；節(jié)

假日〔最好選擇節(jié)假日前一天及當(dāng)天）；每天的測(cè)算時(shí)段分為不同時(shí)段，每個(gè)時(shí)段的測(cè)算時(shí)

間不能少于1小時(shí)。

3）統(tǒng)計(jì)進(jìn)入商圈的人數(shù)（自行車、電動(dòng)車數(shù)量以承載的人數(shù)計(jì)入人流數(shù)量中），車輛數(shù)計(jì)入車

流，從商圈出來(lái)的人數(shù)、車輛數(shù)不計(jì)入統(tǒng)計(jì)。

4）將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)入《商圈人員流動(dòng)抽樣表》

4.2.2商圈內(nèi)人口狀況調(diào)研

商圈人口狀況調(diào)研主要包含兩個(gè)內(nèi)容：商圈日集客數(shù)量（可以依據(jù)《商圈人員流動(dòng)抽樣調(diào)查表》預(yù)估）、

主消贄者年齡層（人流測(cè)算時(shí)可以有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷）。

4.2.3商圈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研

以食品為主營(yíng)產(chǎn)品。通過(guò)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，現(xiàn)階段食品銷售還是以便利店、專賣店為主流渠道，所以

在商圈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研中要特別注意便利店的影響。

商圈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：便利店調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研參照城市評(píng)估局部的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，填寫《競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)店面調(diào)杳表》。

4.2.4商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

在完成商圈環(huán)境調(diào)研、商圈人口狀況調(diào)研、商圈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研之后，進(jìn)入商圈評(píng)估流程。在《商圈評(píng)

估標(biāo)準(zhǔn)表》中，依據(jù)前期調(diào)研填寫的《商圈調(diào)研資料表》的數(shù)據(jù)，對(duì)商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表中的各個(gè)維度進(jìn)行打

分，之后進(jìn)行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成商圈評(píng)估的得分，對(duì)商圈選擇提供決策依據(jù)。

4.3商圈評(píng)估表單及工具

4.3.1競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)店面調(diào)查表

—企業(yè)___________店面調(diào)查表表單編號(hào)：

店名建筑面積實(shí)用面積

地理位置

經(jīng)營(yíng)年限店面人數(shù)______班/人店面月租金店面月?tīng)I(yíng)業(yè)額

店面經(jīng)營(yíng)

內(nèi)容

效勞特色

宣傳特色

裝修特點(diǎn)

倉(cāng)儲(chǔ)狀況口店內(nèi)有倉(cāng)儲(chǔ)面積一平米口店內(nèi)無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)

店面外觀及店面裝修照片

（附照片）

填寫時(shí)間填寫人主管審核總經(jīng)理審批

4.3.2商圈調(diào)研資料表

商圈調(diào)研資料表表單編號(hào)：

商圈名所屬城市

稱

商圈地

址

商困環(huán)商圈類型□核心商業(yè)區(qū)口次級(jí)商業(yè)區(qū)口辦公區(qū)□混合區(qū)口待開發(fā)區(qū)

境商圈開展規(guī)商圈形成時(shí)間；_________年具體規(guī)劃士要內(nèi)容；

劃

商圈規(guī)模商圈面積：____________商圈入口：_________個(gè)

商圈經(jīng)營(yíng)特商圈經(jīng)營(yíng)的主體行業(yè)：商圈消費(fèi)定位：

色

商圈內(nèi)知名超市品牌：______________________品牌定位：口地方性口全國(guó)品牌

品牌□國(guó)際品牌

肯德基：口有____家口無(wú)麥當(dāng)勞：口有

家口無(wú)

其他知名品牌?：_____________________品牌定位：口地方性口全國(guó)品

牌口國(guó)際品牌

交通情況道路條件商圈所含道路類型

□城市主干道口城市支干道口步行街

具體描述：寬—米，_個(gè)入口，其他__________________________

停車設(shè)施汽車停車處：口商圈道路可停靠□商圈道路可?？恳召M(fèi)口會(huì)拖

吊口有一個(gè)停車位

口無(wú)停車場(chǎng)

電動(dòng)車及摩托車停車處：□可?？靠诳赏？恳召M(fèi)口無(wú)

自行車停車處：口可?？靠诳赏？恳召M(fèi)口無(wú)

途徑公交公交車站：口有一個(gè)公交站點(diǎn)口無(wú)公交站點(diǎn)

線路數(shù)公交線路：商圈內(nèi)途徑的公交線路有____條：

商圈人流情周一到周五頂峰時(shí)段1：_時(shí)到_時(shí)；頂峰時(shí)段2：_時(shí)到_時(shí)：總平均客流：_人

況B0分鐘

周一到周五平峰時(shí)段1：—時(shí)到一時(shí)；頂峰時(shí)段2：—時(shí)到—時(shí)：總平均客流：_入

30分鐘

周六到周日頂峰時(shí)段1：_時(shí)到_時(shí)；頂峰時(shí)段2：_時(shí)到_時(shí)；總平均客流:_人

/30分鐘

周六到周日平峰時(shí)段1：_時(shí)到_時(shí)：頂峰時(shí)段2：_時(shí)到_時(shí)：總平均客流：_人

B0分鐘

商圈租金?商圈核心區(qū)域租金______元/RMB?商圈次區(qū)域租金______元/RMB?商圈

邊緣區(qū)域租金_______元/RMB

商圈平均營(yíng)

業(yè)時(shí)間

商圈內(nèi)商圈日集客

人員狀量

況人均消費(fèi)水

平

競(jìng)爭(zhēng)情便利店數(shù)量便利店數(shù)量：_____家便利店名稱：_______________________________

況食品專賣店參照《競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查表》

填寫時(shí)間填寫人主管審核總經(jīng)理審

_______________________I批I____________

備注：

1.城市規(guī)劃：定性描述規(guī)劃的級(jí)別、幾年規(guī)劃、規(guī)劃成哪種類型、規(guī)劃執(zhí)行的開發(fā)商等。

2.商圈經(jīng)營(yíng)的主體行業(yè)：服裝鞋帽、電子行業(yè)、餐飲行業(yè)、零售百貨行業(yè)、電子行業(yè)、建材行業(yè)、農(nóng)

貿(mào)行業(yè)、家具行業(yè)、小商品批發(fā)零售行業(yè)等。

4.3.3商圈人員流動(dòng)抽樣表

商圈人員流動(dòng)抽樣表

表單編號(hào)：

商圈名稱

\流

星期一星期二星期三星期四星期五合計(jì)星期六星期日合計(jì)節(jié)假日

人車人人車人車人下人車人車人車人車人車

時(shí)間段\流流流流流流流流流流流流流流流流流流流

9:00-11:00

11:00-13:00

13:00-15:00

15:00-17:00

17:00-19:00

19:00-21:00

合計(jì)

主管核實(shí)與意見(jiàn)填表人

填表

時(shí)間

備注

1、周一至周五為一個(gè)階段，周末為一個(gè)階段，保證每個(gè)階段都有抽樣數(shù)據(jù)。商品評(píng)估的時(shí)間內(nèi)含有節(jié)假

日的，節(jié)假日必須抽樣統(tǒng)計(jì)。

2、從每天的8：00-22：00,以表中規(guī)定的時(shí)間段為單位，每個(gè)單位內(nèi)抽取20-30分鐘進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最后核

和為0人/半小時(shí)或者O車/半小時(shí)。

3、每個(gè)單位時(shí)間段內(nèi)的0人/半小時(shí)或者0車/半小時(shí)，乘以4,然后在加總每個(gè)時(shí)間段的抽樣數(shù)捱作

為該商圈的日集客數(shù)量

5門店評(píng)估

5.1直營(yíng)店選址流程

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

目標(biāo)門店確定在通過(guò)評(píng)估的商圈內(nèi)，尋找目標(biāo)店

事業(yè)拓展部

面，作為直營(yíng)門店

門店調(diào)研方案針對(duì)目標(biāo)門店，制定門店調(diào)研方

事業(yè)拓展部總監(jiān)

案，主要內(nèi)容包含門店調(diào)研人員安

（經(jīng)理）

排及所用時(shí)間

門店內(nèi)部情況調(diào)研及依據(jù)門店調(diào)研力案開展門店調(diào)研

《門店內(nèi)部情況調(diào)研表》

門店外部環(huán)境調(diào)研活動(dòng)，主要包含門店內(nèi)部情況和門事業(yè)拓展部

《門店外部環(huán)境調(diào)研表》

店外部環(huán)境的調(diào)研。

門店評(píng)估報(bào)告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研發(fā)

《門店評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表》

料和門店評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表對(duì)門店進(jìn)行事業(yè)拓展部

《門店評(píng)估報(bào)告》

評(píng)分，編寫《門店評(píng)估報(bào)告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對(duì)《門店評(píng)

理審核估報(bào)告》進(jìn)行審核。審核不通過(guò)那

事業(yè)拓展部總監(jiān)

么資料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通

（經(jīng)理）

過(guò)那么提交總經(jīng)理審批同時(shí)資料

歸檔到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對(duì)事業(yè)拓展部提交的《門店

評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行審批。審批不通過(guò)

重新進(jìn)行門店評(píng)估或另外尋找目總經(jīng)理

標(biāo)門店：審批通過(guò)那么進(jìn)入到與門

店業(yè)主的門店談判。

門店租賃談判事業(yè)拓展部人員與門店業(yè)主就門

店租賃進(jìn)行談判。談判不成功需要

事業(yè)拓展部《租賃談判表》

重新尋找目標(biāo)門店：談判成功那么

與業(yè)主簽訂租賃合同

門店租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同事業(yè)拓展部總監(jiān)

（經(jīng)理）

《直營(yíng)店建店流程》門店租賃成功后，進(jìn)入直營(yíng)店建店事業(yè)拓展部總監(jiān)

流程（經(jīng)理）

5.2加盟店選址流程

步驟主要步驟描述/操作標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)部門/崗位工具表單

加盟商申請(qǐng)加盟商申請(qǐng)加盟加盟商

提交申請(qǐng)材料加盟商提供申請(qǐng)材料，包含的材料詳

加&商

見(jiàn)《招商手冊(cè)》

加盟商資格評(píng)估事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）對(duì)加盟商提

事業(yè)拓展部總監(jiān)

供的資料進(jìn)行評(píng)估，確定加盟商是否

（經(jīng)理）

適合作為開展的加盟商

提交目標(biāo)門店材料加盟商資格評(píng)估通過(guò)后尋找目標(biāo)門加盟商

店，之后提供目標(biāo)門店材料

門店調(diào)研方案針對(duì)目標(biāo)門店，制定門店調(diào)研方案，

事業(yè)拓展部總監(jiān)

主要內(nèi)容包含門店調(diào)研人員安排及

（經(jīng)理）

所用時(shí)間

門店內(nèi)部情況調(diào)研及依據(jù)門店調(diào)研方案開展門店調(diào)研活

《門店內(nèi)部情況調(diào)研表》

門店外部環(huán)境調(diào)研動(dòng)，主要包含門店內(nèi)部情況和門店外事業(yè)拓展部

《門店外部環(huán)境調(diào)研表》

部環(huán)境的調(diào)研。

門店評(píng)估報(bào)告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)研及料

《門店評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表》

和門店評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表對(duì)門店進(jìn)行評(píng)分，事業(yè)拓展部

《門店評(píng)估報(bào)告》

編寫《門店評(píng)估報(bào)告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對(duì)《門店評(píng)估

理審核報(bào)告》進(jìn)行審核。審核不通過(guò)那么資

事業(yè)拓展部總監(jiān)

料歸檔到事業(yè)拓展部，審核通過(guò)那么

（經(jīng)理）

提交總經(jīng)理審批同時(shí)資料歸檔到事

業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對(duì)事業(yè)拓展部提交的《門店評(píng)

總經(jīng)理

估報(bào)告》進(jìn)行審批。

門店租賃談判加盟商與門店業(yè)主就門店租賃進(jìn)行

談判。談判不成功需要重:新尋找目標(biāo)

加盟商《租賃談判表》

門店：談判成引那么與業(yè)主簽訂租賃

合同

門店租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同加盟商

《直營(yíng)店建店流程》門店租賃成功后，進(jìn)入直營(yíng)店建店流

事業(yè)拓展部及加

程。事業(yè)拓展部指導(dǎo)并支持加盟商完

盟商

成建店過(guò)程。

5.3門店評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)

5.3.1門店標(biāo)準(zhǔn)

1）門店所在商圈：一線城市以次級(jí)商圈或核心商圈的邊緣區(qū)域?yàn)檫M(jìn)入點(diǎn)：強(qiáng)二、強(qiáng)三線城市進(jìn)入核心

商圈，塑造強(qiáng)二強(qiáng)三線城市的品牌效應(yīng)。

2）交通方便：便于到達(dá)，以在公交站點(diǎn)或100米內(nèi)有公交站點(diǎn)為優(yōu)，且最好在200米范圍內(nèi)便于停車,

有停車設(shè)施。

3）門店面積：門店面積以30-60平米店面為最優(yōu)，可以有一定的調(diào)整。

4）門店位置：店面選擇應(yīng)臨主干道，最好在拐角的位置，位于兩條街道的交叉處。

5）門店前停車位：有停車位最好，假設(shè)無(wú)停車位也要保證在200米范圍內(nèi)有停車設(shè)施。

6）賣場(chǎng)的結(jié)構(gòu)：只詵擇樓層的第一層門店，無(wú)臺(tái)階為最優(yōu)，加行臺(tái)階不能多干3層臺(tái)階。門店內(nèi)無(wú)討

多立柱、無(wú)死角。形狀以正方形為最正確，有5米以上的門面，門頭高度不低于3米且便于招牌的

制作與布置。

7）租金較合理，原那么上租金應(yīng)控制在預(yù)期營(yíng)業(yè)額的10%以內(nèi)。

5.3.2門店調(diào)研

門店的外部環(huán)境主要表達(dá)在門店所在商圈的整體氣氛，門面易于辨識(shí)，門店易于到達(dá)，從而到達(dá)很好

的集客效應(yīng)，另外門店鄰鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也會(huì)對(duì)顧客數(shù)量產(chǎn)生一定的影響。臨鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)屬于互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)，

那么會(huì)大大提高本門店的顧客數(shù)；如鄰鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)屬于競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)態(tài)，乜會(huì)增大顧客的整體數(shù)量，從而提升

門店的進(jìn)店顧客數(shù)量。因此，門店外部環(huán)境包含的主要調(diào)研因素有：所屬商圈、人流量、門前人行道情況、

距離公交站、200米內(nèi)公交線路、鄰鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等。

門店內(nèi)部是發(fā)生交易的場(chǎng)所，因此?個(gè)良好的交易環(huán)境對(duì)增加顧客的滿意度與忠誠(chéng)度有很大影響，門

店內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)研的主要因素有：門店形狀、門面寬度、面積、門店層高、門店層數(shù)、門店可調(diào)整性、門店

根底設(shè)施、門店租賃條件等。

5.3.3門店評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

在完成門店外部環(huán)境、門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)研之后，進(jìn)入門店評(píng)估流程。首先依據(jù)《門店內(nèi)部情況請(qǐng)研

表》、《門店外部環(huán)境調(diào)研表》的數(shù)據(jù)，時(shí)《門店綜合評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分，完成對(duì)門店的評(píng)分，對(duì)門店

選擇提供決策依據(jù)。

5.3.4店址綜合評(píng)估

在完成了商圈和門店評(píng)估后，將所得分?jǐn)?shù)填入到《店址綜合評(píng)估表》中，計(jì)算出店址綜合得分，并依

據(jù)評(píng)估準(zhǔn)那么對(duì)店址作出評(píng)估結(jié)論O

5.3.5門店租賃考前須知

＞租賃資質(zhì)：

1）出租方最好為產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人必須具備房屋產(chǎn)權(quán)、出具產(chǎn)權(quán)證明。

2）出租方不是產(chǎn)權(quán)人，存在代理關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件（最好經(jīng)過(guò)公證）。

存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件。

3）出租方必須具備房屋出租權(quán)，出據(jù)房屋出租許可證，并承當(dāng)房屋出租的相關(guān)納稅責(zé)任。

4）出租方必須允許承租方對(duì)承租場(chǎng)地進(jìn)行獨(dú)立裝修，自主經(jīng)營(yíng)。

＞租賃談判

1）租賃的時(shí)限

2）首付租金金額和支付U期

3）租金的方式：

固定租金:在合同租賃期內(nèi)，租金不