濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析

2021年濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析超規(guī)模大盤研究簡述04濟(jì)南各區(qū)域及代表工程銷售分析03濟(jì)南房地產(chǎn)市場總體分析02

濟(jì)南房地產(chǎn)宏觀背景分析01報(bào)告目錄濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會開展?fàn)顩r及其與主要城市的比較濟(jì)南11年GDP總量排名省內(nèi)第三，低于青島、煙臺；GDP增速處于省內(nèi)最低，但高于全國9.2%的水平山東省GDP2021年為2021年的110.9%數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計(jì)年鑒濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會開展?fàn)顩r及其與主要城市的比較濟(jì)南市11年人均可支配收入省內(nèi)排名1，略高于青島；人均GDP省內(nèi)排名第6〔按常住人口計(jì)算〕數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計(jì)年鑒濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會開展?fàn)顩r及其與主要城市的比較濟(jì)南市人均可支配收入持續(xù)走高，房價(jià)收入比從2021年開始到2021年有所上漲，2021年回落數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-宏觀數(shù)據(jù)庫，國家統(tǒng)計(jì)局濟(jì)南經(jīng)濟(jì)社會開展?fàn)顩r及其與主要城市的比較根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，紅色框內(nèi)的城市處于GDP及城市化的快速開展階段，其新建住宅需求較多，房價(jià)收入比應(yīng)比其他區(qū)域高，而濟(jì)南在此區(qū)域內(nèi)房價(jià)收入比較低，說明其泡沫化程度較低，房價(jià)與居民收入相對適應(yīng)，而房價(jià)收入比有進(jìn)一步上升空間。注：氣泡寬度為“房價(jià)收入比〞數(shù)據(jù)的1/20人均GDP城市化率濟(jì)南市人口密度及省內(nèi)比照濟(jì)南市人口密度排名省內(nèi)第二，高于青島市；面積排名省內(nèi)第十，低于青島市數(shù)據(jù)來源：全國人口普查數(shù)據(jù)濟(jì)南市人口增速處于山東省第二位，僅低于青島市；青島、濟(jì)南人口省內(nèi)占比增加較多，而其余絕大多城市人口占比有所下降，人口向濟(jì)南、青島聚集較為明顯，濟(jì)南人口及住宅需求有較強(qiáng)的上升空間濟(jì)南市人口增速及省內(nèi)占比2000-2021年全國人口年化增長率=0.57%數(shù)據(jù)來源：全國人口普查數(shù)據(jù)濟(jì)南市人均居住建筑面積濟(jì)南市城鎮(zhèn)人口人均居住建筑面積呈現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢，略低于全國平均水平，但高于青島；預(yù)計(jì)城市化的快速開展及人口規(guī)模的快速增加是濟(jì)南新建住宅需求的主要來源，而北京的改善型需求相對較多數(shù)據(jù)來源：國家及省市統(tǒng)計(jì)局濟(jì)南房地產(chǎn)市場總體分析02濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)關(guān)注度根據(jù)外地企業(yè)進(jìn)駐個(gè)數(shù)排名來看，濟(jì)南市場對于百強(qiáng)前20名企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，行業(yè)競爭的劇烈情況處于全國中上水平1-5月全國土地成交趨冷，但在二三線城市土地成交活潑；濟(jì)南排名第四，且平均每幅建筑面積處于前列，大宗拿地較多全國經(jīng)營性用地成交建面排名前十〔2021年1-5月〕數(shù)據(jù)來源：CRIC，2021年數(shù)據(jù)截止至5月底城市武漢成都沈陽濟(jì)南重慶大同唐山天津常州合肥年份1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月幅數(shù)6667102577133211938436占地（萬平方米）446377502358519352442391298196建筑面積（萬平方米）145712511062106010601046827697686663平均每幅建筑面積（萬平方米）22.118.710.418.614.931.73.97.58.218.4金額（億元）268124138168198505412815962樓面地價(jià)（元/平）183699412991581186847565618302319938最高溢價(jià)率122%54%159%——81%——253%71%50%83%商業(yè)成交占比10%24%20%37%22%34%24%42%29%18%住宅成交占比85%76%77%63%63%66%66%51%71%69%濟(jì)南住宅用地市場分析濟(jì)南住宅用地供銷走勢〔2005-2021〕數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-土地版濟(jì)南住宅用地成交規(guī)劃建筑面積于08年出現(xiàn)急增，09年回落后，10年企穩(wěn)上升，成交率持續(xù)走高、流拍率減少，而2021年1-10月成交規(guī)模已超過09、10年，預(yù)計(jì)12年到達(dá)1200萬平方米左右，與11年持平，為未來提供巨大的供給量，加劇供大于求的市場關(guān)系濟(jì)南住宅用地市場分析濟(jì)南住宅用地成交均價(jià)2021年有明顯上升，但未到達(dá)09年的歷史高位；且2021年溢價(jià)率與2021年均約等于0，為歷史最低數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-土地版濟(jì)南住宅用地市場分析濟(jì)南住宅用地市場分析在16個(gè)典型二線城市的待開發(fā)住宅用地存量規(guī)模排名中，濟(jì)南相對較少〔排名第14〕；且待開發(fā)住宅用地存量的出清周期，濟(jì)南亦處于中等水平〔排名第9〕數(shù)據(jù)來源：中指研究報(bào)告，各城市待開發(fā)住宅用地存量的計(jì)算公式是：近三年半住宅用地成交總量〔總建筑面積〕-2021年住宅銷售面積*60%-2021年住宅銷售面積*70%-2021年上半年住宅銷售面積*80%。濟(jì)南自2005年以來商品住宅銷售面積一直遞增，雖10、11年增速有所下降，但依舊保持較高水平數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫濟(jì)南住宅市場分析——銷售濟(jì)南2021年商品住宅成交結(jié)構(gòu)顯示，剛需產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)濟(jì)南住宅市場分析——銷售濟(jì)南2021年至今銷供比〔按銷售面積/批準(zhǔn)上市面積計(jì)算〕總體為1.18，明顯優(yōu)于青島、北京等城市，并于今年4月份開始持續(xù)走高，反響其市場供給量并未加劇庫存壓力數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所濟(jì)南住宅市場分析——供銷比濟(jì)南住宅銷售均價(jià)一直保持較高增速，且2004與2021年增幅到達(dá)20％以上，但11年增幅下滑較多數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫濟(jì)南住宅市場分析——成交均價(jià)濟(jì)南商品住宅銷售價(jià)格處于二線城市中等水平，今年平穩(wěn)小幅上漲，但漲幅低于北京、上海、深圳等一線城市數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所濟(jì)南住宅市場分析——成交均價(jià)濟(jì)南住宅市場分析——可售〔存量〕套數(shù)濟(jì)南商品住宅可售(存量)套數(shù)于今年4月后有所回落，低于武漢、青島、北京、上海、天津等城市可售(存量)套數(shù)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所濟(jì)南住宅市場分析——出清周期濟(jì)南出清周期于今年2月到達(dá)最高值，隨后快速降低出清周期（按套）=目前可售套數(shù)/往前推6個(gè)月的平均銷售套數(shù)時(shí)間北京上海廣州深圳天津杭州南京武漢廈門福州青島濟(jì)南2012年7月8.8610.517.8020.446.657.4419.966.2510.7818.072012年6月10.1812.158.837.9424.358.559.6523.787.6413.7123.1114.712012年5月9.7414.3010.049.2428.5711.9811.3524.9810.2216.3921.1917.232012年4月10.7715.3012.8311.4829.0215.5411.9723.5214.6820.5420.5319.912012年3月11.8615.8211.9911.3027.1820.6812.8723.9115.0320.6418.4119.942012年2月16.6816.7512.7513.1129.4031.6416.4623.5016.1423.3316.2620.602012年1月16.7616.2112.6212.7526.7327.1718.2424.3615.9020.7915.8919.832011年12月15.6213.9012.3611.4221.7321.5517.4223.2914.0416.7713.9015.962011年11月18.3612.459.9210.1920.1619.3217.4822.6711.8612.6014.1714.122011年10月17.1110.758.918.4915.7815.4222.8610.6011.8313.5512.422011年9月15.7210.159.338.8514.8915.4323.5311.6810.7412.6112.942011年8月15.099.108.038.1414.2414.5723.3411.638.8112.5112.742011年7月15.3910.027.278.6415.3113.9423.1412.458.4912.329.492011年6月14.919.406.318.2013.4810.9622.6812.728.2710.818.562011年5月11.958.086.817.589.788.9421.8911.569.348.978.932011年4月10.737.789.417.388.467.8620.0310.817.617.429.052011年3月10.136.1610.335.856.826.2316.268.826.296.258.572011年2月9.174.8612.175.545.015.3514.977.355.585.958.782011年1月8.824.3615.206.234.425.0613.066.456.945.32數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所濟(jì)南出清周期目前低于青島、武漢、天津，而高于北上廣深等一線城市數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所濟(jì)南住宅市場分析——出清周期濟(jì)南住宅市場分析——住宅新開工面積濟(jì)南住宅新開工面積于今年上半年并未出現(xiàn)與一線城市類似的下滑，開工熱度依舊不減，銷售/新開工面積的比值，濟(jì)南高于青島，低于其他大中城市，市場中期的供給量較大數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計(jì)局濟(jì)南住宅市場預(yù)測單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：批準(zhǔn)上市面積來自中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所；2021年批準(zhǔn)上市面積按照2021年至今的銷供比估算；其他來自中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計(jì)局住宅新開工面積于2021年至今漲幅較為明顯，但2021年及今年上半年批準(zhǔn)上市面積遠(yuǎn)低于2021年至今的新開工面積，可見開發(fā)商推盤上市的意愿較低，濟(jì)南2021年1月至今年年6月的【〔新開工面積-批準(zhǔn)上市面積〕/2021年上半年月平均銷售面積】=22個(gè)月，即說明濟(jì)南至少需要22個(gè)月來去化此新開工面積，再加上庫存去化周期14.7個(gè)月，可見未來3年〔36.7個(gè)月〕濟(jì)南市場供給根本供給充足；但其銷售面積增長較快，而新開工面積增速逐步下滑，未來預(yù)計(jì)會對庫存壓力有所緩解青島住宅市場預(yù)測青島2021年1月至今年6月的【〔新開工面積-批準(zhǔn)上市面積〕/2021年上半年月平均銷售面積】=14.6個(gè)月，在加上庫存去化周期23.1個(gè)月，可見未來3年多〔37.7個(gè)月〕青島市場供給根本供給充足；而其銷售面積下滑較多，而新開工面積增速有所上升，未來預(yù)計(jì)會對庫存壓力有所加大單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：批準(zhǔn)上市面積來自中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所；2021年批準(zhǔn)上市面積按照2021年至今的銷供比估算；其他來自中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計(jì)局北京住宅市場預(yù)測北京2021年1月至2021年6月的【〔新開工面積-批準(zhǔn)上市面積〕/2021年上半年月平均銷售面積】=23.8個(gè)月，在加上庫存去化周期10.18個(gè)月，可見未來3年〔33.8個(gè)月〕北京市場供給根本供給充足；但其銷售面積增長較快，而新開工面積增速大幅下滑，未來預(yù)計(jì)會對庫存壓力有所改善單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：批準(zhǔn)上市面積來自中指數(shù)據(jù)庫-交易數(shù)據(jù)庫、房管所；其他來自中指數(shù)據(jù)庫-開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計(jì)局。濟(jì)南住宅市場總結(jié)有利因素：省內(nèi)人口向濟(jì)南、青島聚集，人口增速較快，處于城市化快速開展階段人均可支配收入省內(nèi)排名第一，高于青島，購置力較強(qiáng)人均居住面積低于全國水平，有改善的需求濟(jì)南銷供比較好，住宅庫存量有下降的趨勢住宅銷量持續(xù)提高，08-11年年均增速為28.5%待開發(fā)住宅用地存量在二線城市中處于中等水平，明顯好于青島庫存面積處于中等水平，出清周期為14.7個(gè)月，略高于一線城市，而低于多數(shù)的二線城市，明顯好于青島濟(jì)南住宅市場總結(jié)不利因素：08年以后土地成交量大幅持續(xù)走高，08-11年年均成交住宅建筑面積為960萬平方米，12年預(yù)計(jì)到達(dá)1200萬平方米，全國排名靠前新開工面積相對較多，從08年的391萬平米增長到11年的830萬平米，但12年增速明顯下滑與住宅用地的供給量及新開工面積相比，住宅銷量面積僅從08年的330萬平米增長到11年的537萬平米濟(jì)南住宅市場總結(jié)中性因素GDP增速雖處于省內(nèi)最低，但明顯高于全國水平住宅成交均價(jià)持續(xù)走高，但是增速明顯下滑，短期呈現(xiàn)平穩(wěn)小幅上升之勢房價(jià)收入比處于較低水平，房價(jià)泡沫不明顯進(jìn)入濟(jì)南市場的大型房企較多，大型工程較多濟(jì)南各區(qū)域及代表性工程銷售分析03濟(jì)南商品住宅市場分析數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫單位：套單位：元/平方米濟(jì)南商品住宅市場分析數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫2021年1-9月，濟(jì)南累計(jì)銷售商品住宅約359萬平方米，成交均價(jià)7399元/平方米。濟(jì)南市主城區(qū)與城郊區(qū)之間均價(jià)落差較比其它省會城市較小，東、西、北部城郊區(qū)域銷售速度相對均衡。濟(jì)南商品住宅市場分析2021年1-9月，濟(jì)南商品住宅市場仍以剛需類為主，其中80-100平米的成交占到35%；100-120平米的成交占40%，略高于供量；而140-180平米的產(chǎn)品供、銷均占8%。綠地濱河國際城占地面積：291.42公頃建筑面積:700萬平方米

開發(fā)商：綠地集團(tuán)中海國際社區(qū)占地面積：178.2萬平方米建筑面積:310萬平方米

開發(fā)商：中海地產(chǎn)集團(tuán)綠地國際花都占地面積：600萬平方米建筑面積:160萬平方米

開發(fā)商：綠地集團(tuán)魯能領(lǐng)秀城建筑面積:420萬平方米

開發(fā)商：魯能地產(chǎn)濟(jì)南剛需代表性大盤綠地濱河國際城地理位置：天橋區(qū)濟(jì)洛路以西，濼口南路以南，洛安路以北；開發(fā)商：綠地地產(chǎn)濟(jì)南濱河置業(yè)總建面：規(guī)劃約700萬㎡，一期約15.5萬㎡建筑形式：一期25棟24-34層高層。容積率：2.85戶型：86-96m2兩居、109-136m2三居160-172m2四居配套設(shè)施：規(guī)劃有110萬平米大型商業(yè)、幼兒園小學(xué)、體育館。綠地濱河國際城日期成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額2012年3月21,9032015,847128,073,1602012年4月27,3622476,036165,146,0102012年5月18,2061746,174112,399,8202012年6月12,0531146,15374,156,3902012年7月16,7801566,105102,434,0302012年9月18,5081666,090112,714,240匯總114,8121,0586,053694,923,6502021年銷售情況統(tǒng)計(jì)2021年新入市的剛需大盤，對外宣傳約700萬平方米的大盤規(guī)劃，首期3月開盤以低于區(qū)域均價(jià)的5900元/平方米入市，獲得市場認(rèn)可。截目到2021年9月30日，綠地僅以1352元/平方米的樓板價(jià)，于2021年9月取得現(xiàn)有15.4萬平米的土地。數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫綠地國際花都工程自2021年1月開正式開盤銷售，截止到2021年9月份已經(jīng)去化約37萬㎡，累計(jì)成交均價(jià)為5977元/平方米，2021年1-9月成交均價(jià)僅為5702元/平方米。在售住宅產(chǎn)品地塊于2021年取得，規(guī)劃建面約89.6萬平方米，樓板價(jià)為1320元/平方米同期取得商業(yè)地塊，共計(jì)規(guī)劃建面約17.2萬平方米，樓板價(jià)為1140元/平方米。2021年5月與9月，再次購置了后期住宅與商業(yè)土塊，住宅規(guī)劃建面約43.3萬平方米，樓板價(jià)為1265元/平方米，商業(yè)規(guī)劃建面約37.6萬平米，樓板價(jià)為862.5元/平方米。綠地國際花都數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫中海國際社區(qū)地理位置：北靠南二環(huán)路沿市區(qū)沿陽光新路直達(dá)；開發(fā)商：中海地產(chǎn)集團(tuán)總建面：規(guī)劃約310萬㎡，13個(gè)片區(qū)建筑形式：多層、高層、聯(lián)排別墅。容積率：1.68戶型：88-196平米的兩居、三居、四居295-355平米聯(lián)排、670平米雙拼配套設(shè)施：3所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué)2所商業(yè)中心中海國際社區(qū)—普通住宅工程以全面的教育、商業(yè)、生活配套，以及良好的區(qū)位環(huán)境獲得市場認(rèn)可。工程自2021年5月開正式開盤銷售，截止到2021年9月份已經(jīng)去化普通住宅約51.7萬㎡，累計(jì)成交均價(jià)為7470元/平方米。2021年1-9月，工程普通住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)35萬平米的銷量，2021年1-9月成交均價(jià)為7184元/平方米。在售住宅產(chǎn)品地塊于2021年取得，規(guī)劃建面約196萬平方米，樓板價(jià)為1558元/平方米同期取得商業(yè)地塊，共計(jì)規(guī)劃建面約27萬平方米，樓板價(jià)為1045元/平方米。數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫別墅產(chǎn)品自2021年新政后，整體市場相對低迷，截止到2021年9月30日，別墅產(chǎn)品累計(jì)銷售116套，銷售面積5.26平方米，成交均價(jià)為13984元/平方米。自2021年起，未有大型商業(yè)入市，成交均為零散的商業(yè)，截止到2021年9月30日，商業(yè)產(chǎn)品累計(jì)銷售32套，銷售面積2732平方米成交均價(jià)為21381元/平方米。中海國際社區(qū)—別墅與商業(yè)數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫魯能領(lǐng)秀城地理位置：二環(huán)南路以北，西鄰103省道；開發(fā)商：山東魯能亙富開發(fā)總建面：規(guī)劃約420萬㎡，建筑形式：小高層、高層、別墅。容積率：0.97〔〕戶型：86-182平米的兩居、三居、四居187-500平米的疊加與雙拼配套設(shè)施：整盤規(guī)劃四所幼兒園、一所小學(xué)、一所初中、一所九年一貫制學(xué)校和一所高中、配套商街及大型購物中心數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫魯能領(lǐng)秀城—普通住宅銷售周期成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)銷售金額2007年158,3421,2004,577724,707,6002008年168,4151,4625,122862,612,3402009年246,0772,3315,6981,402,168,7702010年104,2428968,077841,965,1002011年132,3921,0878,0591,066,947,1772012年（1-9）128,8021,0278,0071,031,340,320合計(jì)938,2718,0036,3205,929,741,307魯能領(lǐng)秀城銷售情況統(tǒng)計(jì)〔2007-2021年9月〕外鄉(xiāng)企業(yè)歷經(jīng)六年，打造的規(guī)模大盤，已呈現(xiàn)百萬平米，同時(shí)局部配套設(shè)施已投入運(yùn)營。截止到2021年9月份已經(jīng)去化普通住宅約93.8萬平方米，銷售速度相對較慢；累計(jì)成交均價(jià)6320元/平方米，前4年均價(jià)累計(jì)漲幅75%，2021年至今成交均價(jià)未能實(shí)現(xiàn)增長。工程以非常規(guī)渠道獲得土地，從獲批的規(guī)劃體量來看，后續(xù)供量仍然較大。數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫恒大城本案開發(fā)商：恒大地產(chǎn)占地面積:52萬平方米

建筑面積:170萬平方米開發(fā)商：明湖地產(chǎn)占地面積:12萬平方米

建筑面積:30萬平方米開發(fā)商：北大資源占地面積:8萬平米

建筑面積:26萬平米在售工程尚品燕園開發(fā)商：力高地產(chǎn)占地面積:5.4萬平方米

建筑面積:21.5萬平方米力高國際明湖·白鷺郡祥泰·新河灣開發(fā)商：祥泰地產(chǎn)占地面積:13.5萬平方米

建筑面積:50萬平方米濟(jì)南東部區(qū)域競品工程東部片區(qū)內(nèi)，恒大城是具備規(guī)模競爭力的競品，同時(shí)尚品燕園、力高國際、明湖·白鷺郡、祥泰·新河灣、東都國際等新工程將分別于9-12月相繼入市，片區(qū)競爭壓力將在未來一年增大。東部區(qū)域剛需競品銷售情況比照表項(xiàng)目名稱銷售周期成交面積（平方米）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/平方米）成交金額(萬元)樓板價(jià)（元/平方米）恒大城2011年222,77119006,892153,5411,0812012年1-9月85,8446996,35454,544尚品燕園2012年9月20,6982287,25415,0142,000力高國際2012年9月13,2501247,1699,4991,269明湖白鷺郡2012年7-9月69,0237146,99648,2911,233濟(jì)南東部區(qū)域競品工程數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫恒大城2021年整體量價(jià)出現(xiàn)大幅下降，現(xiàn)階段售價(jià)預(yù)計(jì)低于本錢。尚品燕園與力高國際作為全新樓盤，開盤低價(jià)的策略，受到客戶的追捧。東部剛需競品，2021年整體售價(jià)均普遍較低，售價(jià)普遍接近本錢。濟(jì)南商品住宅市場分析銷售情況小結(jié)：2021年濟(jì)南住宅用地成交情況統(tǒng)計(jì)濟(jì)南商品住宅用地成交走勢（2012年1-9月）截止到2021年9月30日，濟(jì)南市商品住宅用地成交約338萬平米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)969萬平米，但其中1、2、5月均無住宅地塊成交。截止到2021年9月底，歷下區(qū)土地成交量依然居首，熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在旅游路、奧體板塊；除槐蔭區(qū)外，城郊區(qū)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)開展驅(qū)動力較弱，土地成交量低，其中歷城區(qū)全年僅成交2宗地塊住宅地塊。2021年濟(jì)南各城區(qū)住宅用地市場分析2021年濟(jì)南各城區(qū)住宅用地市場分析2012年濟(jì)南市六區(qū)土地價(jià)格（1-9月）單位：元/平方米而在土地價(jià)格方面，受西站版塊的經(jīng)濟(jì)帶動，槐蔭區(qū)土地成交單價(jià)走高，居六區(qū)之首，而歷下區(qū)的成交土地的樓面價(jià)仍然居于首位。濟(jì)南商品住宅市場分析——住宅市場預(yù)測2021年1-9月，濟(jì)南共計(jì)成交土地中商品住宅規(guī)劃建筑面積約為969萬平方米，保守估算2021年全年成交土地規(guī)劃建筑為1300萬平米?！?0-1月2成交量按前期月均值*3估算〕1300萬平米/2021年3-9月平均銷售面積〔55萬〕=23.6個(gè)月2021年新增商品住宅潛在供量：單位：平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫排名2009年2010年2011年2012年1-10月份項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）項(xiàng)目名稱成交面積（萬平米）1海爾綠城20.7綠地盧浮公館23綠地國際花都28.76中海國際社區(qū)35.23(47)2魯能領(lǐng)秀城20.4恒大綠洲23恒大城21.43綠地國際花都16.47(21.5)3名士豪庭16.6魯能領(lǐng)秀城18恒大名都16.65萬象新天14.454中海紫御東郡16.3中海奧龍觀邸17中海國際社區(qū)13.73魯能領(lǐng)秀城13.14(20)5銀豐花園13.4恒大名都16.3魯能領(lǐng)秀城13.20綠地濱河國際城11.48(17.5)濟(jì)南商品住宅市場分析2021-2021年濟(jì)南普通住宅銷售排行TOP５數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)地產(chǎn)提供萬象新天的去化預(yù)測銷售周期銷售套數(shù)銷售面積（平方米）銷售單價(jià)銷售金額（萬元）2011年度以前94394,2335,99656,5042011年度1,139117,5836,63978,0732012年度1-9月1,432144,5006,00086,703合計(jì)3,514356,3166,210221,280萬象新天累計(jì)銷售情況統(tǒng)計(jì)如截止至2021年底，萬象新天大一期累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售40萬平米，余量按60萬米計(jì)算，如按年均去化20萬平米的速度，還需要3年的銷售周期。研究思考超規(guī)模大盤研究簡述05中心城區(qū)土地資源的匱乏，郊區(qū)的大盤開發(fā)已成為了地產(chǎn)大盤的開發(fā)主流郊區(qū)〔新城〕大盤開發(fā)模式解構(gòu)開發(fā)模式分類典型項(xiàng)目案例單純住宅模式碧桂園鳳凰城、世紀(jì)城、恒大城主題驅(qū)動模式奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地21城尊老社區(qū)（養(yǎng)老）、成都世紀(jì)城（會展）旅游地產(chǎn)模式華僑城、海南清水灣、天津星耀五洲總部基地（商務(wù)花園）模式北京總部基地產(chǎn)業(yè)整合模式綠地盤龍谷文化城傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式北京星網(wǎng)工業(yè)園（亦莊開發(fā)區(qū)）結(jié)合上述郊區(qū)大盤開發(fā)模式的分析以及集團(tuán)現(xiàn)有開發(fā)工程的實(shí)際情況，那么針對性的在單純住宅類、主題驅(qū)動類、旅游地產(chǎn)這三大模式中，分別選取了具備快銷與高價(jià)值營造兩方面特質(zhì)，且規(guī)模在百萬平米以上大盤及企業(yè)，進(jìn)行典型性案例的研究。案例選取說明恒大地產(chǎn)集團(tuán)：集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。公司于2021年11月5日在香港聯(lián)交所主板上市，是中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，連續(xù)六年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)。集團(tuán)擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司。恒大集團(tuán)特點(diǎn)：多元一體-整合一條龍恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司【中國一級資質(zhì)】

恒大建筑工程公司【中國一級資質(zhì)】恒大建筑設(shè)計(jì)院【中國甲級資質(zhì)】恒大物業(yè)管理公司【中國一級資質(zhì)】恒大地產(chǎn)—標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵滾動開發(fā)，高效運(yùn)作，明確“規(guī)模+品牌〞的開展戰(zhàn)略59拿地標(biāo)準(zhǔn)化建立產(chǎn)品線體系材料使用標(biāo)準(zhǔn)化工程管理標(biāo)準(zhǔn)化品牌戰(zhàn)略合作伙伴營銷標(biāo)準(zhǔn)化——建立6大標(biāo)準(zhǔn)化體系，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式恒大地產(chǎn)—標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵鉑金級商業(yè)會所、世界級風(fēng)情商業(yè)街聯(lián)袂鑄就了巔峰人士的專屬榮耀幅員。鉑金級商業(yè)會所、世界級風(fēng)情商業(yè)街使急躁的人們忘記工作、生活中的煩惱，充分享受購物、休閑、娛樂的樂趣，吸引高端人士融入到快樂工作、擁抱自然的氣氛中，提升了地塊的人氣。恒大地產(chǎn)—標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵運(yùn)動中心醫(yī)療中心商業(yè)中心教育中心醫(yī)療中心：世界級醫(yī)療設(shè)備；提供私人健康效勞；一對一的全程跟蹤記錄教育中心：國際一流資質(zhì)的教育機(jī)構(gòu)；配備多功能運(yùn)動設(shè)施；高貴精神的修養(yǎng)與傳承恒大地產(chǎn)—標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵超五星級酒店國際會議中心鉑金級超五星酒店，內(nèi)部打造了：豪奢私人會客室豪華私人餐廳總統(tǒng)級閱景套房國際級會議中心，內(nèi)部下設(shè)了：沙發(fā)會議室各種會議報(bào)告廳國際級多媒體會議系統(tǒng)恒大地產(chǎn)—標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)兵恒大地產(chǎn)配套標(biāo)準(zhǔn)體系航母級配套標(biāo)配：五星會所+商業(yè)街+教育配套增配：五星酒店+會議中心+商業(yè)中心+醫(yī)療中心世紀(jì)金源集團(tuán)—“造城〞先驅(qū)項(xiàng)目名稱占地面積（萬m2）總建筑面積（萬m2）容積率綠化率年均開發(fā)（萬㎡）開發(fā)現(xiàn)狀北京世紀(jì)城1463701.735%144售罄昆明世紀(jì)城2454801.530.2%250售罄貴陽世紀(jì)城3366002.130%211售罄合肥濱湖世紀(jì)城1004003.0740%188售罄長沙湘江世紀(jì)城1674543.560%181尾盤重慶世紀(jì)城4368872.6635%在建在售南京長江世紀(jì)城5991300——在建未開工世紀(jì)金源已開發(fā)工程規(guī)模均在400萬㎡以上，并堅(jiān)持大批量集中開發(fā)集中銷售，每工程年均開發(fā)面積超過180萬㎡，旺銷期月均銷售1000套以上世紀(jì)金源集團(tuán)—“造城〞先驅(qū)超級工程配套業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目配套公建業(yè)態(tài)構(gòu)成北京世紀(jì)城68萬平米購物中心、

6.7萬平米GOLF練習(xí)場、2.7萬平米休閑公園5000平米社區(qū)服務(wù)中心，九年制學(xué)校、幼兒園昆明世紀(jì)城35萬平米購物中心、25萬平米為巨型公園；7.5萬平米的六星級酒店8萬平米的商業(yè)街、5.5萬平米學(xué)校、3.6萬平米醫(yī)院貴陽世紀(jì)城25萬平米購物中心、700畝原生林地、3座山體公園、7萬余平米商務(wù)寫字樓、7.3萬平米五星級大飯店長沙世紀(jì)城20萬平米購物中心、35萬平米花園、6.7萬平米的學(xué)校、6.6萬平方米商鋪、1.5萬平米音樂廳、2.5萬平米圖書館、2萬平米博物館、7.6萬平米大飯店合肥世紀(jì)城40萬平米購物中心、約8萬平米商業(yè)街、小學(xué)2座、中學(xué)1座、幼兒園2座數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)，

搜房網(wǎng)世紀(jì)金源集團(tuán)—“造城〞先驅(qū)隨配套完善價(jià)格提升速度慢于市場；單工程在當(dāng)?shù)孬@得高市場占有率項(xiàng)目首批均價(jià)城市均價(jià)均價(jià)比值09年項(xiàng)目均價(jià)09年市場占有率貴陽世紀(jì)城3165元/㎡4550元/㎡0.664146元/㎡39%合肥世紀(jì)城3637元/㎡4100元/㎡0.895980元/㎡23%長沙世紀(jì)城3942元/㎡4073元/㎡0.975381元/㎡10%數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)，

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北京世紀(jì)城：總建面372萬平米，4年陸續(xù)開工，5年全部完工，5年全部售罄昆明世紀(jì)城：

總建面480萬平米，2年密集開工，4年全部完工，3年全部售罄貴陽世紀(jì)城：總建面600萬平米，3年密集開工，5年全部完工，5年全部售罄合肥世紀(jì)城：總建面480萬平米，2年密集開工，3年全部完工，4年全部售罄長沙世紀(jì)城：總建面400萬平米，2年密集開工，3年全部完工，4年全部售罄

動輒開發(fā)數(shù)千畝的土地，建造功能齊全的大型居住和商務(wù)綜合社區(qū)，世紀(jì)金源大盤模式的精髓是以快速周轉(zhuǎn)為依托的城市運(yùn)營，大規(guī)模滾動開發(fā)，所有的工程都在極短時(shí)間內(nèi)完成，再以低于周邊樓盤的價(jià)格迅速銷售，用高速周轉(zhuǎn)加快盈利周期。先通過住宅把區(qū)域培養(yǎng)成熟，同時(shí)實(shí)現(xiàn)回流現(xiàn)金，通過學(xué)校、醫(yī)院、廣場等公建積累人氣，再通過建造購物中心、大飯店、寫字樓等商業(yè)，使之具備城市中心的功能，最終坐收土地升值收益。這種“以住養(yǎng)商，以城換地〞的模式在二三線中心城市可以不斷復(fù)制。世紀(jì)金源大盤戰(zhàn)略思想總結(jié)世紀(jì)金源集團(tuán)—“造城〞先驅(qū)工程位置：陵水縣的度假區(qū)，距三亞市不到40公里，東距?？谑屑s200公里發(fā)展商：雅居樂集團(tuán)物業(yè)管理：第一太平戴維斯、雅居樂物〔業(yè)〕管理公司建筑設(shè)計(jì):EDSA環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，美國著名酒店設(shè)計(jì)公司W(wǎng)ATG、美國RTKL國際建筑事務(wù)所總占面積：15000畝總建面積：960萬平方米開發(fā)周期：10年工程規(guī)模：酒店式公寓、海景別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅雅居樂清水灣-旅游地產(chǎn)典范雅居樂清水灣-旅游地產(chǎn)典范雅居樂清水灣-旅游地產(chǎn)典范雅居樂清水灣小結(jié)與市場匹配的高起點(diǎn)定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，正是雅居樂清水灣工程造就品牌高度的又一利器。工程定位為人生第二國度及全球度假區(qū)中國樣板，如此自信的產(chǎn)品定位無疑彰顯了產(chǎn)品高端品牌的形象，全面提升工程的綜合市場競爭能力。同時(shí)，雅居樂清水灣將目標(biāo)客戶群體，鎖定為國際化生活的時(shí)尚富豪階層，并以此為標(biāo)準(zhǔn)，建立了一套相對完善的產(chǎn)品和效勞體系。建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、軟性效勞等諸多方面全部向國際頂級標(biāo)準(zhǔn)看齊，為消費(fèi)者呈現(xiàn)出一種國際化的自然與人文和諧融合的生活方式。我們可以這樣認(rèn)為，雅居樂在清水灣所做的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)，而是為國內(nèi)外頂級富足人群打造了一座互通有無的橋梁，一座通往國際頂級生活方式的高速公路。雅居樂清水灣小結(jié)多產(chǎn)業(yè)組合造就多盈利點(diǎn)，形成區(qū)域聯(lián)動和產(chǎn)業(yè)互動的模式雅居樂清水灣小結(jié)工程所在區(qū)位：位處于天目山余杭大陸山，有25座峰巒，隔絕了城市的噪聲和污染，鬧中取靜，形成了極佳的山居生活條件，其距離武林廣場約18公里，緊鄰新104國道，東西大道，隨著古墩路延伸段開工建設(shè)和軌道交通規(guī)劃的推進(jìn)，良渚文化村將可融入杭州半小時(shí)生活圈。良渚文化地是良渚組團(tuán)的核心區(qū)域，地處良渚大陸鄉(xiāng)山地與東茹溪支流之間，基地內(nèi)地貌、植被豐富，生態(tài)環(huán)境良好，自古便是優(yōu)良棲息地。萬科浪渚—品牌文化龍頭10000畝占地規(guī)模，5000畝原生態(tài)山林，5000畝建設(shè)用地；總建筑面積340萬平米左右，住宅230萬平米，公建50萬平米，旅游配套70萬平米;1萬戶常住家庭，可容納3－4萬人的人口規(guī)模，8000個(gè)工作崗位；25座山、3片湖泊、1條河流、五大主題公園、良渚國家遺址公園、博物院、大雄寺；以步行5－10分鐘的尺度建立配套效勞體系，以每小時(shí)5公里步行速度建立的小鎮(zhèn)規(guī)模；集旅游、居住、創(chuàng)業(yè)三重功能為一體的城市綜合有機(jī)體萬科浪渚—品牌文化龍頭在良渚文化村，博大淵博的博物館、充滿創(chuàng)意和人文氣息的商業(yè)街區(qū)、條件優(yōu)越的社區(qū)醫(yī)院以及完善的教育系統(tǒng)、游山步道、各類公園等等，共同構(gòu)成了文化村的城鎮(zhèn)級配套。文化設(shè)施休閑設(shè)施商業(yè)設(shè)施醫(yī)療設(shè)施教育設(shè)施良渚博物館良渚教堂美麗洲公園陽光天際游山步道白鷺灣公園浙醫(yī)一院良渚保健中心白鷺灣君瀾度假酒店玉鳥幼兒園勸學(xué)里(9年制實(shí)驗(yàn)學(xué)校)茶語公園竹徑茶語游山步道悠園交通設(shè)施玉鳥流蘇(創(chuàng)意商業(yè)街區(qū))城鎮(zhèn)級配套設(shè)施-六大體系萬科浪渚—品牌文化龍頭良渚文化村“村民卡〞系統(tǒng)由杭州萬科物業(yè)效勞運(yùn)營，是面向所有良渚文化村業(yè)主的“一卡通式〞效勞系統(tǒng)，業(yè)主可通過使用“村民卡〞享用業(yè)主班車〔開卡即享有〕、小區(qū)門禁〔可在各自小區(qū)的物業(yè)效勞中心自選開通〕、小鎮(zhèn)自行車〔自愿預(yù)存押金和消費(fèi)款后可使用〕、商家消費(fèi)〔自愿預(yù)存消費(fèi)款后可使用〕等各類免費(fèi)或有償社區(qū)配套效勞內(nèi)容及業(yè)主專屬權(quán)益。萬科浪渚—品牌文化龍頭效勞工程：有人代駕租車：本效勞將向不具備自駕能力或者不愿自駕的客戶提供交通工具租賃、同時(shí)提供專業(yè)人員代駕效勞。本項(xiàng)效勞辦理迅速，效勞簡便、到位，適合各個(gè)年齡層及各種交通工程效勞。無人自助租車：本效勞針對僅具有專業(yè)駕駛能力，同時(shí)已申請成為向國租車會員的客戶提供自助租用車輛效勞?？蛻羲杰嚧{：本效勞將為飲酒、或不具備駕駛資格的客戶提供其私家車的專業(yè)代駕效勞。效勞時(shí)間

無人自助租車效勞網(wǎng)點(diǎn)：取車時(shí)間6:00-20:00；還車時(shí)間6：00-22:00有人代駕租車效勞時(shí)間：6:00-22:00，緊急及預(yù)約用車除外24小時(shí)效勞熱線：400-080-6776文化村專用：萬科浪渚文化村小鎮(zhèn)效勞-自行車自2021年2月26日，良渚文化村小鎮(zhèn)自行車系統(tǒng)正式開通。小鎮(zhèn)自行車系統(tǒng)由杭州萬科物業(yè)效勞經(jīng)營管理，良渚文化村業(yè)主均可通過村民卡自助完成小鎮(zhèn)自行車的租、還車及刷卡計(jì)費(fèi)。在辦理村民卡之后開通小鎮(zhèn)自行車消費(fèi)功能，并向卡內(nèi)預(yù)存押金350元和一定的可消費(fèi)金額，其后即可至各小鎮(zhèn)自行車站租賃自行車使用。萬科浪渚文化村小鎮(zhèn)效勞-村急送主營范圍：良渚文化村范圍內(nèi)有償享受良渚食街送餐、村內(nèi)物品快送及商品代購等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每單重量不大于10公斤，3元/單營業(yè)時(shí)間：7：30——21：30效勞熱線：0571—88763008村急送電動車的設(shè)計(jì)靈感來源于歐洲的一款休閑用車；車后的保溫箱由萬科獨(dú)家設(shè)計(jì)，專門前往深圳制作；車身經(jīng)過屢次探討，最后定為散發(fā)熱情和貼心的橙色；維修方每周都會對電動車進(jìn)行定期檢查萬科浪渚文化村公約宣言：

我們將以平等、秩序、仁愛、親睦、敬畏自然之心，塑造一個(gè)當(dāng)代中國理想小鎮(zhèn)的行為樣本，踐行人與自然、人與家園、人與人無限尊重的可能。小鎮(zhèn)文化：浪渚村民公約文明行車活動之按喇叭數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)8月24日黃昏，村民公約辦公室工作人員協(xié)志愿者在食街丁字口處分別進(jìn)行文明行車按喇叭數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)活動，從18點(diǎn)開始對車流量及過往車輛按喇叭頻率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，此次參加活動的人數(shù)共計(jì)6人，持續(xù)1個(gè)小時(shí)的文明行車按喇叭統(tǒng)計(jì)活動。真誠的心，志愿者在行動七月炎熱的天氣依舊阻擋不了志愿者們的熱情，志愿者們在登山途中手持垃圾袋，帶著手套，認(rèn)真清理著步道上的垃圾。這支隊(duì)伍有老有少，有大人也有孩子，六十八歲的潘阿姨笑著說，在文化村居住了兩年，對這條古道再熟悉不過了，去年以來，隨著村里志愿者的頻繁清理，古道的清潔日益改善，自己能為文化村奉獻(xiàn)自己的力量再樂意不過了！小鎮(zhèn)文化：志愿者“旅游/特色配套+地產(chǎn)”的開發(fā)模式復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)模式旅游為地產(chǎn)增值，形成核心競爭力，地產(chǎn)為旅游提供現(xiàn)金流明確的市場定位、差異化的主題定位有精準(zhǔn)的市場定位，旅游的地產(chǎn)的細(xì)分市場選擇互相對位有生命力的大盤，要有鮮明的精神內(nèi)核來統(tǒng)領(lǐng)，有獨(dú)特生活方式來引導(dǎo)和區(qū)隔有核心旅游項(xiàng)目、特色配套作有利支撐有核心度假產(chǎn)品，充分吸引、留住游客、集聚人氣、提升價(jià)值。功能組合復(fù)合化集居住、旅游、商務(wù)于一體?！白　迸c“非住”功能的聯(lián)動，并相互起到價(jià)值拉動作用開發(fā)體量大，關(guān)注后期客群的演變，住宅產(chǎn)品線適應(yīng)多樣化、復(fù)合化。有前瞻性的開發(fā)運(yùn)營郊區(qū)資源型大盤，利用先旅游、后地產(chǎn)的開發(fā)思路，提升地段價(jià)值，服務(wù)后期房產(chǎn)品配套線與產(chǎn)品線的交替開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金安全和整體效益最大啟動器開發(fā)舉足輕重，直接決定項(xiàng)目城功與否，起到提升項(xiàng)目品質(zhì)及示范效應(yīng)萬科良渚文化村研究小結(jié)工程情況：工程位置：桃源居位于離深圳主城區(qū)70分鐘車程的關(guān)外寶安區(qū)。占地面積：2000畝；建筑面積：180萬m2；其中居住區(qū)130萬m2；商貿(mào)區(qū)24.5萬m2；教育區(qū)13萬m2；旅游區(qū)10萬m2；容積率：2；總戶數(shù)：近1.3萬戶，約6萬人深圳桃源居—主題效勞型樣板“以商業(yè)為龍頭、以教育為中心、以環(huán)境為依托、以文化為內(nèi)涵〞